2021-2022房地產估價師之開發(fā)經營與管理能力檢測試卷B卷附答案

2021-2022房地產估價師之開發(fā)經營與管理能力檢測試卷B卷附答案單選題（共80題）1、某承租人的基礎租金為5萬元/月，如果營業(yè)額的10%作為百分比租金，當其月營業(yè)額超過()萬元時，才對超過部分的營業(yè)額收取百分比租金。A.50B.60C.70D.80【答案】A2、以下各項中，不屬于開發(fā)項目用地現狀調查內容的是（）。A.開發(fā)項目所處區(qū)位和具體位置B.項目所在城市、區(qū)和街道C.土地面積和規(guī)劃用途D.土地開發(fā)狀況和地上物狀況【答案】B3、市場定位通常要遵循的步驟是（）。A.識別潛在競爭優(yōu)勢-企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位-制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略B.識別潛在競爭優(yōu)勢-制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略-企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位C.企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位-識別潛在競爭優(yōu)勢-制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略D.制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略-識別潛在競爭優(yōu)勢-企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位【答案】A4、房地產開發(fā)投資項目用于出租或自營時，計算期為（）之和。A.開發(fā)期與建造期B.建造期和經營期C.開發(fā)期和經營期D.經營準備期和經營期【答案】C5、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產投資具有（）。A.區(qū)位選擇異常重要B.投資價值難以判斷因而易產生資本價值風險C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉移【答案】D6、與房地產投資“開發(fā)-銷售”經營模式相比，“開發(fā)-持有出租-出售”模式的現金流出項中增加了（）。A.運營成本B.裝修費用C.土地費用D.開發(fā)成本【答案】A7、下列關于房地產市場周期循環(huán)的表述中，錯誤的是（）。A.在房地產周期循環(huán)中，價格（租金）和空置率通常是同向變動的B.在房地產周期循環(huán)的最低點，空置率最高C.房地產周期循環(huán)的供求平衡點是長期平均空置率D.在房地產周期循環(huán)的最高點，供給增長率等于需求增長率【答案】A8、某投資者以100萬元購買了一商鋪用于出租經營，其中40萬元為銀行提供的年利率為8%、按年付息、到期還本的貸款，該項投資的年凈經營收益為12萬元，貸款期和經營期相同。該項投資的資本金利潤率是（）。A.8.80%B.12.00%C.14.67%D.20.00%【答案】D9、會計差錯的主要內容不包括（）。A.原始記錄和會計數據的計算、抄寫差錯B.對事實的疏忽和誤解C.隱瞞或刪除交易或事項D.對會計政策的誤用【答案】C10、下列房地產市場指標中，屬于房地產租賃市場供給指標的是（）。A.房地產租金B(yǎng).房地產實際出租量C.出租房屋空置率D.房價租金比【答案】C11、金融機構對項目貸款進行綜合評價，凡綜合風險度超過()的，即為高風險貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。A.50%B.60%C.70%D.80%【答案】B12、抵押型REITs主要收入來源是（）。A.房地產買賣收入B.房地產的增值收入C.房地產出租收入D.抵押貸款的利息收入【答案】D13、存量在數值上的表達式是（）。A.報告期存量＝上期存量－報告期竣工量－報告期滅失量B.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量－報告期滅失量C.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量＋報告期滅失量D.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量【答案】B14、某房地產公司，負債合計為3000萬元，資產合計為5000萬元，流動資產和流動負債分別為2500和1250萬元，存貨為1500萬元。則其速動比率為（）。A.60%B.80%C.100%D.200%【答案】B15、商品住房市場之所以能夠細分為若干子市場，最主要的原因是（）存在差異性。A.房地產開發(fā)企業(yè)的特點B.城市區(qū)域功能C.購房者的需求D.城市地理環(huán)境【答案】C16、房地產投資信托的風險不包括()。A.經營風險B.市場風險C.利率風險D.操作風險【答案】D17、制定物業(yè)管理計劃的基礎是（）的目標。A.政府B.物業(yè)管理機構C.業(yè)主D.租戶【答案】C18、某開發(fā)商向銀行申請了年利率為9%、期限為15年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第1年的還本收益為()萬元。A.3.41B.4.05C.4.59D.12.59【答案】A19、下列不屬于房地產投資項目經濟評價盈利能力指標的是（）。A.成本利潤率B.投資利潤率C.償債備付率D.資本金利潤率【答案】C20、在房地產資本市場中，上市發(fā)行股票融資渠道屬于（）。A.私人權益融資B.私人債務融資C.公開權益融資D.公開債務融資【答案】C21、在商業(yè)輻射區(qū)域內，各商場間位置的優(yōu)劣主要取決于()。A.物業(yè)的交通通達程度B.停車的便利程度C.物業(yè)的周圍環(huán)境D.物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度【答案】A22、某房地產開發(fā)企業(yè)董事會要求融資不得稀釋股東控制權，則可供選擇的融資方式是（）。A.發(fā)行可轉換債券B.發(fā)行普通股股票C.發(fā)行優(yōu)先股股票D.發(fā)行公司債券【答案】D23、在建筑構造中，按照建筑物的層數來設置縫寬的變形縫是（）。A.沉降縫B.伸縮縫C.溫度縫D.防震縫【答案】A24、某房地產開發(fā)項目的占地面積為15000m2，規(guī)劃容積率為3，預計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項目的總固定成本為8000萬元，預計項目的單位變動成本為4500元/m2，假設所有可銷售面積能夠全部售出，則達到盈虧平衡的平均銷售單價為（）元/m2。A.5377.78B.6277.78C.6722.22D.7847.22【答案】D25、某筆貸款按月、季、半年計息的利息總額分別為I1、I2、I3，下列關系中正確的是（）。A.I3＞I2＞I1B.I2＞I3＞I1C.I1＞I3＞I2D.I1＞I2＞I3【答案】D26、投資組合理論認為，把不同投資項目組合起來，可以（）。A.提高投資收益B.降低系統(tǒng)風險C.降低個別風險D.使投資毫無風險【答案】C27、動態(tài)投資回收期是指當考慮現金流折現時，項目以（）所需的時間。A.經營收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現金流入抵償全部現金流出D.全部現金流入抵償全部投資【答案】B28、房地產投資方案比選通常是在（）之間進行。A.獨立方案B.互斥方案C.相關方案D.相容方案【答案】B29、某房地產開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的（）。A.損益表B.資本金現金流量表C.資金來源與運用表D.項目投資現金流量表【答案】D30、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為100萬元，假設在某報告期內的空置率為28%，受阻損失為2%，運營費用為20%，所有用戶都能按時繳納租金，物業(yè)的其他收入為56萬元，則此報告期該物業(yè)的有效毛收入為（）萬元。A.86B.26C.126D.70【答案】C31、保本點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到()的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。A.利潤為零時B.利潤最大時C.允許的最低經濟效益指標D.允許的最高經濟效益指標【答案】A32、房產用地面積測算時，需計入用地面積的是（）。A.公共使用的排水溝B.市政道路C.權屬不明的巷道D.房屋占地面積【答案】D33、在房地產定價方法中，名牌策略屬于（）。A.成本加成定價法B.目標定價法C.認知價值定價法D.領導定價法【答案】C34、某市2016年商品住宅新開工面積為600萬平方米，竣工面積為400萬平方米，2015年底未完工并繼續(xù)施工的商品住宅面積為200萬平方米，該市商品住宅的平均建設周期為（）年。A.0.5B.1.0C.1.5D.2.0【答案】D35、某置業(yè)投資者以10000元/m2的價格購買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經營，購買價中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是（）。A.0.21B.1.23C.2.01D.3.23【答案】B36、市場經濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于()。A.物業(yè)管理水平B.同類型物業(yè)的市場供求關系C.業(yè)主目標收益要求D.物業(yè)適應性【答案】B37、在住房市場中，存量住房市場的市場結構特征是（）。A.競爭多于壟斷B.壟斷多于競爭C.競爭與壟斷持平D.不存在競爭和壟斷【答案】A38、由于自然原因、社會原因導致借款人失去還款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導致的拖延還款或賴帳不還，這種風險因素稱為個人住房抵押貸款的（）。A.操作風險B.信用風險C.市場風險D.法律風險【答案】B39、一般來說，人口越多，收入越高，房地產市場需求量就()。A.越大B.越小C.堅挺D.疲軟【答案】A40、已知兩稅一費的稅、費率分別為營業(yè)稅5%、城市維護建設稅7%、教育費附加3%，若銷售收入為700萬元，則應繳納兩稅一費的總額為()萬元。A.55.0B.38.5C.105.0D.23.6【答案】B41、消費者的購買行為不包括（）。A.習慣性購買行為B.單一購買行為C.復雜購買行為D.化解不協(xié)調購買行為【答案】B42、（）的關鍵，是從產業(yè)和市場兩方面將產品細分和市場細分結合起來，綜合考慮。A.判斷競爭者反應模式B.確定競爭者戰(zhàn)略C.確定競爭者目標D.識別競爭者【答案】D43、在房地產自然周期的復蘇階段，房地產市場中的空置率與合理空置率的關系是（）。A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率＝合理空置率D.不能判斷【答案】A44、某房地產開發(fā)項目的占地面積2000㎡，土地總價3000萬元，如果房屋開發(fā)成本為4500元／㎡，預測銷售價格為12000元／㎡，則該項目實現盈虧平衡的容積率為（）。A.1.4B.1.5C.1.6D.2【答案】D45、四時感冒，惡寒發(fā)熱不甚而無汗之表證，宜選用A.加味香蘇散B.麻黃湯C.九味羌活湯D.升麻葛根湯【答案】A46、下列關于過熱與房地產泡沫的說法，不正確的是（）。A.過度開發(fā)和房地產泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。過度開發(fā)反映市場上的供求關系，而房地產泡沫則反映市場價格和實際價值之間的關系B.房地產過度開發(fā)比房地產泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產市場不正常的大起大落C.當房地產泡沫產生時，市場還處在上升階段，而出現過度開發(fā)的現象時，市場已經開始下滑了D.過熱表現為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長期收益，而房地產泡沫則表現為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現為增加現期的購買與囤積，以待價格更高時拋出【答案】B47、房地產市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產產品交易不包括（）子市場。A.租賃B.銷售C.保險D.抵押【答案】C48、下列關于空置和損失的表述，不正確的是()。A.空置和損失從潛在毛租金收入中扣除后，就能得到某一報告期實際的租金收入B.欠繳的租金和由于空置導致的租金損失一般分開記錄C.空置雖然減少收入，但不是損失D.實際租金收入與潛在毛租金收入相等【答案】D49、某居住項目規(guī)劃建筑面積為30000m2，含土地費用在內的開發(fā)成本為7500萬元，開發(fā)費用為1650萬元，銷售稅費為銷售收入的5.5%，銷售均價為5500元/m2，適用的土地增值稅稅率為30%，則該項目應繳納的土地增值稅為（）萬元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00【答案】A50、房地產投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的（）。A.銷售收入B.轉讓收入C.租金收入D.利息收入【答案】C51、投資者所要求的最低利率是（）。A.基礎利率B.存款利率C.貸款利率D.同業(yè)拆借利率【答案】A52、下列選項中，不計入收益性物業(yè)運營管理費用的是（）。A.抵押貸款還本付息B.管理人員工資C.公共設施維修費D.保險費【答案】A53、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為770萬元，則該單位應繳納的年房產稅數額為()萬元。A.50.0B.92.4C.60.0D.98.0【答案】B54、下列房地產市場指標中，屬于供給指標的是（）。A.房屋施工面積B.城市家庭人口規(guī)模C.銷售量D.房地產價格【答案】A55、進行靜態(tài)條件下的計算與進行動態(tài)條件下的計算，兩者的區(qū)別是()。A.是否考慮計算公式的影響B(tài).是否的考慮設備壽命影響C.是否考慮資金時間價值的影響D.是否考慮設備磨損的影響【答案】C56、以抵押貸款方式向土地儲備機構發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地（）的70％。A.評估價值B.實際價值C.投資價值D.出讓金收入【答案】A57、某家庭預計今后20年內月收入為8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為9%，則該家庭有償還能力的20年期最大抵押貸款申請額是()萬元。A.28.62B.35.57C.41.56D.48.24【答案】B58、某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，計息周期為一年，實際利率是（）。A.106.12%B.6.17%C.50.21%D.6.00%【答案】B59、某房地產開發(fā)項目的銷售利潤為6540萬元，銷售利潤率為24%，項目的銷售稅費為銷售收入的5.5%，該項目的成本利潤率是（）。A.18.50%B.22.68%C.31.58%D.34.04%【答案】D60、當宏觀經濟進入周期循環(huán)的波谷時，各國政府一般采用（）性的貨幣政策和財政政策抑制經濟衰退。A.擴張B.適度擴張C.緊縮D.穩(wěn)健【答案】A61、房地產開發(fā)項目盈虧平衡分析中，不包括（）。A.最低租售價格B.最低租售數量C.最低建安成本D.最高土地取得價格【答案】C62、某市擬建一大型展覽館，根據工程項目的劃分，該展覽館的土建工程是（）。A.單項工程B.單位工程C.分部工程D.分項工程【答案】B63、下列關于貸款擔保的說法，錯誤的是()。A.是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證B.貸款的擔保人能取代借款人的信用狀況C.貸款的擔保并不一定能確保貸款得以足額償還D.貸款有保證、抵押、質押三種形式【答案】B64、確定用于敏感性分析的財務評價指標，通常采用的指標為（）。A.投資回收期B.內部收益率C.財務凈現值D.開發(fā)商利潤【答案】B65、盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下研究投資項目產品成本、產銷量與()的平衡關系的方法。A.固定成本B.變動成本C.盈利D.機會成本【答案】C66、下列關于房地產市場周期循環(huán)的表述中，錯誤的是（）。A.在房地產周期循環(huán)中，價格（租金）和空置率通常是同向變動的B.在房地產周期循環(huán)的最低點，空置率最高C.房地產周期循環(huán)的供求平衡點是長期平均空置率D.在房地產周期循環(huán)的最高點，供給增長率等于需求增長率【答案】A67、關于資金時間價值的說法，錯誤的是（）。A.現在的100萬元與5年后的100萬元的價值相同B.現在的100萬元可能與5年后的148萬元價值相同C.現在的100萬元可能與2年前的121萬元價值相同D.由于存在資金時間價值，不同時點上發(fā)生的現金流量無法直接比較【答案】A68、開發(fā)商申請領取施工許可證時，若建設工期不到一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的（）A.20%B.30%C.40%D.50%【答案】D69、某商鋪2014年的潛在毛租金收入為66萬元，空置和收租損失、運營費用分別為潛在毛租金收入的10%、30%，所得稅稅率為25%，則2014年該商鋪的凈經營收入為（）萬元。A.29.70B.34.65C.39.60D.59.40【答案】C70、以每間客房的綜合投資乘以客房數估算一座酒店的總投資，這種估算方法為（）。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標法【答案】A71、由于自然原因、社會原因導致借款人失去還款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導致的拖延還款或賴賬不還，這種風險因素為個人住房抵押貸款的()。A.操作風險B.信用風險C.市場風險D.法律風險【答案】B72、下列選項中屬于房地產開發(fā)投資與置業(yè)投資指標體系中靜態(tài)盈利能力指標的是（）。A.財務內部收益率B.財務凈現值C.銷售利潤率D.靜態(tài)投資回收期【答案】D73、房地產投資決策過程通常有三個階段，其中界定可接受的收益和風險屬于投資決策過程中的（）。A.決策階段B.分析階段C.策略階段D.明確投資者目的、目標和約束條件階段【答案】C74、某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質量與市場領導者的物業(yè)質量相近，如果定價比市場領導者的定價低，則其采用的是（）。A.領導定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.價值定價法D.隨行就市定價法【答案】B75、房地產項目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。A.最高工程費用B.最高租售數量C.最高購買價格D.最高土地取得價格【答案】B76、對于收益性物業(yè)的管理費和利潤通常是物業(yè)（）的一個百分比。A.有效毛收入B.凈經營收入C.潛在毛收入D.稅后現金流量【答案】A77、在住房市場中，存量住房市場的市場結構特征是（）。A.競爭多于壟斷B.壟斷多于競爭C.競爭與壟斷持平D.不存在競爭和壟斷【答案】A78、當所有的運營費用均由租戶直接分擔時，則稱這種出租方式為（）。A.毛租B.凈租C.潛租D.直租【答案】B79、某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%，經營費用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準備金共計120萬元，則2006年的凈經營收入為（）萬元。A.330B.450C.650D.700【答案】C80、下列現金流計算的表達式中，錯誤的是（）。A.從凈經營收入中扣除抵押貸款還本付息后，就得到了稅前現金流B.稅前現金流扣除所得稅，就得到了稅后現金流C.當凈經營收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現金流為正值D.當凈經營收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現金流為負值【答案】C多選題（共35題）1、M書法家將自己創(chuàng)作的一幅書法作品原件出售給了L公司。L公司未經M書法家的許可將這幅書法作品作為商標注冊，并取得商標權。以下說法正確的是()。A.L公司的行為侵犯了M書法家的著作權B.L公司的行為未侵犯M書法家的著作權C.L公司的行為侵犯M書法家的商標權D.L公司與M書法家共同享有該書法作品的著作權【答案】A2、下列房地產市場價格指標中，屬于市場交易指標的有（）。A.吸納量B.新竣工量C.預售面積D.可供租售量E.房地產價格【答案】AC3、收集一手資料常用的方法有（）。A.觀察法B.訪問法C.頭腦風暴法D.問卷法E.實驗法【答案】ABD4、房地產項目敏感性分析的步驟主要包括（）。A.確定用于敏感性分析的經濟評價指標B.確定不確定性因素可能的變動范圍C.分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率D.計算不確定性因素變動時，評價指標的相應變動值E.通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，作出進一步的分析【答案】ABD5、收益性物業(yè)管理中的運營費用包括（）。A.固定資產折舊費B.企業(yè)管理費及利潤C.保險費D.房產稅E.借款還本付息【答案】ABCD6、下列關于房地產權益融資的說法，正確的有（）。A.資金融入方需要還本付息B.在私人市場和公開市場上，均可以進行權益融資C.權益融資的資金供給方與房地產開發(fā)企業(yè)共同承擔投資風險D.存款性金融機構一般不參與房地產權益融資E.權益融資主要來源于個人投資者【答案】BCD7、“三通一平”等土地開發(fā)費用，主要包括（）。A.地上原有建筑物、構筑物拆除費用B.原有建筑物、構筑物補償費用C.場地平整費用D.通水、通電、通路的費用E.公共配套設施建設費【答案】ACD8、盡管有些房地產開發(fā)商也有自己的銷售隊伍，但他們往往還要借助于物業(yè)代理的幫助，這是因為物業(yè)代理具有某些優(yōu)勢，具體包括（）。A.物業(yè)代理對房地產市場當前和未來的供求關系非常熟悉B.物業(yè)代理有具備豐富的租售知識和經驗的專業(yè)人員C.物業(yè)代理信譽更高，更易銷售D.物業(yè)代理更加熟悉市場情況E.房地產開發(fā)商有特定的銷售對象【答案】ABD9、下列選項中，屬于工業(yè)物業(yè)市場的有（）。A.普通住宅B.公寓市場C.休閑旅游設施D.倉儲用房市場E.工業(yè)寫字樓【答案】D10、甲、乙兩個項目均為出售型住宅項目，開發(fā)經營期為2年。對這兩個項目進行比選時，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標有（）。A.利潤總額B.投資利潤率C.資產負債率D.財務凈現值E.償債備付率【答案】AB11、房地產投資的風險主要體現在()。A.投入資金的安全性B.期望收益的可靠性C.投資項目的變現性D.資產評估E投資項目的質量問題【答案】ABC12、房屋面積測算包括（）等的測算。A.房屋建筑面積B.共有建筑面積C.使用面積D.占地面積E.產權面積【答案】ABC13、房地產市場指標中，市場交易指標包括（）。A.房地產租金B(yǎng).土地轉化率C.竣工房屋價值D.房地產價格指數E.預售面積【答案】AD14、建設階段的項目管理，包括（）的管理。A.質量B.進度C.成本D.合同E.工程【答案】ABCD15、下列表述中，關于企業(yè)在會計確認、計量和報告過程中貫徹及時性的做法正確的有（）。A.及時收集會計信息B.在經濟交易或者事項發(fā)生后，及時收集整理各種原始單據或者憑證C.按照會計準則的規(guī)定，及時對經濟交易或者事項進行確認或者計量，并編制出財務報告D.企業(yè)提供清晰明了的會計信息，便于投資者等財務報告使用者理解和使用E.按照國家規(guī)定的有關時限，及時地將編制的財務報告?zhèn)鬟f給財務報告使用者，便于其及時使用和決策【答案】ABC16、抵押率的確定受（）等因素的影響。A.抵押物的流動性B.貸款期限長短C.通貨膨脹預期D.抵押物所處的市場條件E.抵押物的新舊程度【答案】ABCD17、金融機構進行項目貸款審查時，要進行（）等工作。A.客戶評價B.貸款銀行評價C.項目評估D.擔保方式評價E.貸款綜合評價【答案】ACD18、土地出讓價款的影響因素主要包括（）。A.住房指數B.所在城市C.地段D.用途E.使用條件【答案】BCD19、在下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的有（）。A.空置量B.房地產價格指數C.平均建設周期D.吸納率E.失業(yè)率【答案】BD20、關于利息的計算，下列說法正確的有（）。A.按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息B.還款當年按年末償還，按全年計息C.每年應計利息=（年初借款本息累計+本年借款額）×貸款利率D.“氣球法”，是指借款期內任意償還本息，到期末全部還清E.等額還本付息時，在規(guī)定期限內每期償還的本金額相等【答案】ABD21、以下關于CPU與I/O設備交換數據時所用控制方式的敘述中，錯誤的是()A.程序查詢方式下交換數據不占用CPU時間B.中斷方式下CPU與外設可并行工作C.中斷方式下CPU不需要主動查詢和等待外設D.DMA方式下不需要CPU執(zhí)行程序傳送數據【答案】A22、在房地產市場調查中，收集一手資料的方法有()。A.文獻查閱法B.觀察法C.專題討論法D.問卷調查法E實驗法【答案】BCD23、在房地產市場調查中，收集一手資料的方法有()。A.文獻查閱法B.觀察法C.專題討論法D.問卷調查法E實驗法【答案】BCD24、下列關于基礎利率的表述中，正確的有（）。A.等于銀行存款利率B.等于銀行貸款利率C.是投資者所要求的最低利率D.是銀行同業(yè)之間的短期資金借貸利率E.一般使用無風險的國債收益率作為其代表【答案】C25、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有（）。A.單元估算法B.工程量近似匡算法C.單位指標估算法D.蒙特卡洛模擬法E.概算指標法【答案】ABC26、房地產價格迅速上升，產生的影響有（）。A.產生負外部性B.產生正外部性C.影響整體經濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展D.導致潛在金融風險增加甚至引發(fā)金融危機E.導致居民家庭住房支付能力下降，引發(fā)住房問題【答案】ACD27、關于現金回報率的說法，正確的有（）。A.現金回報率是年凈收益與初始權益資本的比率B.現金回報率有稅前現金回報率與稅后現金回報率C.現金回報率考慮了還本付息的影響D.現金回報率中的現金報酬包含了物業(yè)升值帶來的收益E.現金回報率能反映置業(yè)投資項目的盈利能力【答案】BC28、會計錯弊的特點是（）。A.故意的B.過失的C.有目的的D.有預謀的E.有針對性【答案】ACD29、對市場調查的分析與評估，主要是考察市場調查的有效性。有效的市場調查應具備的特點包括（）。A.方法科學B.調查方法專一性C.創(chuàng)造性D.合理的信息價值和成本比率E.政策性【答案】ACD30、按投資計算基礎的不同，現金流量表分為（）。A.全部投資現金流量表B.部分投資現金流量表C.資本金現金流量表D.借貸現金流量表E.投資者各方現金流量表【答案】AC31、經濟評價中的基礎參數包括（）。A.時間類參數B.投資類參數C.融資相關參數D.收益相關指標E.評價標準類指標【答案】ACD32、債務融資的資金融出方所獲得的報酬有（）。A.項目投資形成的可分配利潤B.協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息C.協(xié)議中規(guī)定的有關費用D.租售收益E.股息【答案】BC33、商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產抵押貸款時，下列說法正確的有（）。A.貸款價值比率通常不超過50%B.貸款期限最長不超過10年C.貸款期限最長不超過20年D.貸款利率通常高于個人住房抵押貸款E.僅對已經通過竣工驗收的商用房地產發(fā)放【答案】BD34、在房地產市場調查中，收集一手資料的方法有()。A.文獻查閱法B.觀察法C.專題討論法D.問卷調查法E實驗法【答案】BCD35、下列關于變形縫的做法，表述正確的是（）。A.伸縮縫要從基礎頂面開始，將墻體、樓板、屋頂全部斷開B.屋頂部分也需另做伸縮縫C.伸縮縫只設在墻、樓地面、屋頂上，基礎不設縫D.沉降縫則從屋頂到基礎，全部構件部位均需設縫分開E.防震縫與沉降縫結合設置時，基礎不應分開【答案】ACD大題（共18題）一、以下為某房地產抵押估價報告中變現能力分析內容的片段：變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。影響房地產變現能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現能力較強。5．價值、規(guī)模大小：一般地說，總價值越大、規(guī)模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產，變現能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產比市區(qū)的房地產變現能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內的商業(yè)用房變現能力弱?！敬鸢浮慷⒈敬喂纼r背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發(fā)法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素。【答案】三、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當地類似房地產轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估價師張某于2008年9月5日到現場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據1．《中華人民共和國城市房地產管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮克?、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】五、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當地類似房地產轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估價師張某于2008年9月5日到現場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據1．《中華人民共和國城市房地產管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮苛ⅰ痢辽虅諛枪纼r報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅諛菫榘藢愉摻罨炷连F澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準?！敬鸢浮科?、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數據，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。八、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；九、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經濟上的可行性。結合估價對象所在區(qū)域房地產市場狀況，經過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現值，大于作為住宅使用帶來的收入現值。所以，估價對象改建為商鋪使用經濟上可行。4．價值最大化分析。經調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮恳皇⒛臣彝ヒ缘盅嘿J款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數據，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。一十一、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經濟上的可行性。結合估價對象所在區(qū)域房地產市場狀況，經過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現值，大于作為住宅使用帶來的收入現值。所以，估價對象改建為商鋪使用經濟上可行。4．價值最大化分析。經調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提。【答案】一十二、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發(fā)法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素?！敬鸢浮恳皇?、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。