房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)2023年度信用展望

房地產(chǎn)發(fā)行業(yè)3年度信用展望202年以來我國樓市及土地場持續(xù)降溫且幅度明顯，主要體現(xiàn)在：投資全面下行，全行業(yè)項目建設和地方面支出同比均有所縮減；銷售端量價齊跌，百城住宅售價先升后降，僅一線城市住宅價格相對堅挺；到位資金規(guī)模同比下降等。投資端、銷售端及融資端數(shù)據(jù)的全面下滑，反映出房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債表借貸兩方的收縮。202年前三季度樣本企業(yè)營下滑，土地成本上升，導致毛利率下降，盈利空間持續(xù)收窄；而財務費用比增加，凈利潤大幅減少。同期樣本企業(yè)存貨去化率的下降，反映出其項目銷售去化的不暢。銷售回流力外，還面臨融資受限，尤其是非國企凈融資為負，樣本企業(yè)資金獲取能力弱化；而投資及籌資環(huán)節(jié)中部分現(xiàn)金支出較為剛性，導致樣本賬面資金存量大幅減少，現(xiàn)金比率創(chuàng)近年最低。202年前三季度共有9家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成境內(nèi)公開債券發(fā)行，較上年減少30家；行額度276.7億元，比上年同期減少25.7億元。發(fā)行人信用評級集中在A至A區(qū)間，同時樣本中共9家企業(yè)因債務違約或展期發(fā)行人信用評級在A級以下。2022年國評級機構(gòu)對房企級別下調(diào)的情況較上年有所減少，國際評級機構(gòu)針對房企級別調(diào)整則較為頻繁。政策是近年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展走向的重要因素。202年前三度房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步放松，但從數(shù)據(jù)結(jié)看，對改善行業(yè)現(xiàn)金流的作用較為有限；1月以來政策著從融資端加碼，采取多種措施支持優(yōu)質(zhì)房企的融資恢。預期新政將在一定程度、一定范圍內(nèi)緩解行業(yè)資金壓力，保護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。展望223年，房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，仍然對穩(wěn)定經(jīng)濟起著重要作用。隨著近期行業(yè)融資環(huán)有改善，行業(yè)總體流動性壓力有望得到一定緩解。在國有背景房企持續(xù)獲得外部輸血的同時，預計未部分資還將重新向部分優(yōu)質(zhì)民營房企分配。從資金來源的另一方面看，銷售端的回暖與否則仍待觀察因此當下節(jié)點判斷行業(yè)流動性得到整體改善的結(jié)論尚不成熟。長期看，房企過去“高杠桿、高成本、快轉(zhuǎn)”的運營策略已逐步缺乏支撐，經(jīng)營模式的平穩(wěn)轉(zhuǎn)變是今后房企實現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展所亟需解決的核心題。行業(yè)基本面202年以來房地產(chǎn)行業(yè)在項目建設和拿地方面支出同比均有所縮減，投資全面下行；銷售量價齊跌，樓市熱度明顯下降。但房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，仍然對穩(wěn)定經(jīng)濟起著重要作用。，在P高上至1向地產(chǎn)開發(fā)投資直接相關(guān)的建筑材料、建筑施工、金融服務以及裝修裝飾、家用電器等眾多行業(yè)對經(jīng)濟的貢業(yè)對P1為9增長，同期房地產(chǎn)業(yè)加值占我國第三產(chǎn)業(yè)增加值重為，占我國1年P(guān)的比重為2房為0降我國P的為為。圖表1.22年來國地占P比（單：）6.86% 7.03% 7.14% 7.24%6.69% 6.78%6.18% 6.38%5.71% 5.96% 5.92%2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年1-9月源nd0從8至4從至4在1場資投為42年3額增自4至1月發(fā)完為9降住為0降各地1資東降，降區(qū)降降方2年1下降至6降至7降至7下降至4降至9降至92，2年0出7，降，為加6為9億的少4為9億少的下降0。2投1各地區(qū)分區(qū)如下：東部地區(qū)包括北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東和海南等10個省份（直轄市；中部地區(qū)包括山西安徽、江西、河南、湖北和湖南等6個省份；西部地區(qū)包括內(nèi)蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏和新疆等12個省份（直轄市、自治區(qū)；東北地區(qū)包括遼寧、吉林和黑龍江等3個省份。圖表2.22年來國地開投情（單圖表2.22年來國地開投情（單：元、）160000 50140000 40120000 30100000 2080000 1060000 040000 (10)20000 (20)0 (30)2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年2022年1-11月源家局0體遞銷由.5至1由3至61長，但增速逐月收窄，以累計銷售面金額同比增速為口徑，由2月的降至年末的面別為4和92房1商為3降住積7下降同額為6降住銷額2萬降地2年1降下降降售降品降降同降降2年2面為0至1國品積2年的0加2根宅示1初5平至82自7為9圖表3.22年來國品銷情（位：平米萬元）20 2018 1816 1614 1412 1210 108 86 64 42 20 02012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2021年111月源家局國統(tǒng)的02年1圖表3.22年來國品銷情（位：平米萬元）20 2018 1816 1614 1412 1210 108 86 64 42 20 02012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2021年111月源家局商品房銷售面積 商品住宅銷售面積 商品房銷售額[右軸] 商品住宅銷售額[右軸]202年以來重點城市延續(xù)“集中供地”政策，土地供需兩端持續(xù)收縮，尤其是在住宅類用地領(lǐng)域；在房企流動性普遍吃緊下，土地成交量下行，土地溢價率進一步收窄，市場熱度降溫明顯。針對01年2且1據(jù)IS1國0地5降宅用出2下降為9億降其交為2降，上2集行場1國0地3降推出2降地成交面積為0億平方米，同比下降，其中住宅類用地成交面積為3億平方米，同比下降級期述0地3降交9降二地7降，交0降地3長，交1，長土成溢率方，在地策約以房企動性縮情況1溢價率現(xiàn)明收窄土受讓方型1年民企拿地顯減國房企及地方投企業(yè)占比有上升2年以續(xù)上年勢國有景企入市托為主但行總體續(xù)收縮儲，甚幅。圖表4.29年來國0個中市土供應成情況指標29年20年21年22年11月數(shù)值同比化數(shù)值同比化數(shù)值同比化數(shù)值同比化各類用地出面積億平方）1711.4%19186%1658.5%136.3%其中住地出積億米）5933%5745%52106%32298%各類用地交面積億平方）1215%193131%19124%804.7%其中住地交積億米）40129%5796%42226%23344%各類用地交出讓（萬億）53271%65157%526.4%38290%其中住地讓（億）41236%53163%496.4%26336%各類用地交樓面價（平方）20131%2651%2798%20215%住宅地交面價/方）41132%4675%58100%67199%綜合地含宅成樓均元平米）4411%4496%58217%533.8%各類用地交溢價率177%155%93%31%住宅地交價率174%193%161%35%源RE，世級理宅地宅與用含加。房地產(chǎn)行具有資金密型征融資能力是決定房信質(zhì)量的重要因素2年房企到位資金同比有所減少，較為有限的資源優(yōu)先向擁有國有背景的房企聚攏，而民營房企甚至是部分頭部民企則因融資不、金轉(zhuǎn)面動考。據(jù)2年1金3降同長，款8降金0降.款6億降人按款9降外資6降縮降正轉(zhuǎn)。貸款和個人按揭貸款額度與金融市場環(huán)境高度相關(guān)，房企到位資金的減少體現(xiàn)出金融機構(gòu)對于地產(chǎn)，行動壓。房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)不同階段往往采取不同融資形式，且受政策規(guī)則影響不斷調(diào)整融資策略。在前期準備階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納大額土地款以獲取土地，目前政策要求土地資金須為自有資金，這對房企資金實力提出較高要求。鑒于近年地價較高，很多房企采用聯(lián)合拿地、并購、舊改等方式曲線儲備項目，以減少高地價對業(yè)務持續(xù)性發(fā)展的影響。在開工建設階段，房企融資方式多樣，包括開發(fā)貸、信托貸款、私募基金、資管計劃、債股權(quán)投資計劃等，受監(jiān)管政策影響，近年房企的信托貸款、資管計劃等非標融資持弱化。在預售階段，資金的獲取主要通過銷售回籠實現(xiàn)，購房者對房價的預期是影響銷售的關(guān)鍵要素而個人住房貸款利率的設置及限購、限貸等政策亦會影響銷售去化量及回款速度。銷售型物業(yè)轉(zhuǎn)為持有型物業(yè)為行業(yè)發(fā)展的方向之一，在自持物業(yè)運營管理階段，房企可通過經(jīng)營性物業(yè)貸、商業(yè)物業(yè)抵押貸款、保住房s方總22進優(yōu)向擁有國有背景的房企聚攏，而民營房企甚至是部分頭部民企則因融資不暢、資金周轉(zhuǎn)放緩而面臨流。202年“房住不炒”定位持續(xù)，同時國家強調(diào)防控金融風險，推進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。1-9月地產(chǎn)調(diào)控政策逐步放松，但對改善行業(yè)現(xiàn)金流的作用較為有限；1月以來政策從融資端加碼，采取多種措施支持優(yōu)質(zhì)房企的融資恢復，預期新政將有望改善房企現(xiàn)金流，緩解行業(yè)流動性壓力，實際改善程度則有待持續(xù)觀察。68年29年7激經(jīng)的手0中堅持房住炒、城施策政策基“”字，半年松紓，下半年強化政策約束和調(diào)控力度，同時提出“保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性“實施好2妥平展。圖表5.22年國及地行調(diào)基的會與策件發(fā)布間部門議文件主要容1月0日住建工會議毫不搖持子用住、用來的位不房產(chǎn)為刺激濟的工和段保調(diào)政連穩(wěn)定，強控策調(diào)精，繼穩(wěn)妥實房產(chǎn)效制。0月6日中共央十報告堅持子用住、是來定位加建多體給多保障租購并的房度推以為的新城化加農(nóng)人市。1月6日國務辦廳第次深化放服改電話會重任分方給予方多主，城策好政工箱的0多工，活運階段性信政，持性改性需求有部和地要真保交、防爛、預相工，持產(chǎn)市平健發(fā)。2月4日中共央國院擴需戰(zhàn)規(guī)綱22－25》促進住費康展堅“是用住、是來的定加強地產(chǎn)市預引，索的展，加建多體給多道、租并舉的房度穩(wěn)實房產(chǎn)平穩(wěn)康展效制支居理自需求，制資機需，地穩(wěn)房、預。善房障性制和支持策以口流的城重點擴保性賃房給地制發(fā)展共產(chǎn)住。善租政逐步租住在受共務有同權(quán)利。全房積制。進礙設建，進庭修費加智家電消，動字庭展。2月5日國家展革“四五”大需略施案》促進住費康展堅“是用住、是來的定加強地產(chǎn)市預引，索的展，加建多體給多道、租并舉的房度穩(wěn)實房產(chǎn)平穩(wěn)康展效制支居理自需求。善租政，人凈的大市重，大障租房供，優(yōu)化房積支繳人房等使政。2月156日中央濟作議有效范解大濟融險確保地市平發(fā)，實保交、保民、穩(wěn)各工，足合理資求推行重并有效范化解質(zhì)部企險改資債狀，時堅依打違罪行。要因施，持性改性需求解好市、年等問題探索長房場設要持子來住、是來的位推地產(chǎn)向新發(fā)模平過。源開，世級理。自1逐，房不寬較限2年9調(diào)5上P下住、金置，房91圖表6.22年央面臺房產(chǎn)業(yè)要調(diào)政策發(fā)布間部門主要1月0日央行公布1期R為75年上R為.6，別上期調(diào)0和5個基。4月5日央行決于22年4月5日調(diào)融構(gòu)存準率05百點不已執(zhí)行5款備率金機在基礎(chǔ)，沒跨經(jīng)的商存款準發(fā)布間部門主要備金于5農(nóng)行再額降05百點此降共釋長期金約50億。5月0日央行1期R為37，上持5年期上R為45較月調(diào)5點。8月2日央行公布1期R為655期上R為.3，別上期調(diào)5和個基。8月9日央行由央指，開、國業(yè)銀行政性行出保樓項借款，達20億。9月9日央行銀監(jiān)會符合件城政，自決在22年前段維、調(diào)取當?shù)匦掳l(fā)放套房款率限。9月0日央行自22年0月1日，調(diào)套人住公金款率05個分5下含5年和5年上率別整為26和31。9月0日財政、務局關(guān)支持居換住有個得稅策公》自22年0月1至3年2月1，出自住并現(xiàn)房售后1年內(nèi)市重購住的稅對其售住已納個所予以退稅優(yōu)。0月9日監(jiān)管構(gòu)指示行建、行多大大對地融的持度要家銀行年內(nèi)房產(chǎn)資少加0元，資式括地開貸居民揭貸款投房產(chǎn)發(fā)的券。1月1日央行銀監(jiān)《于當前融持地市穩(wěn)健發(fā)工的知》（）定地開貸投）支個住貸合需（穩(wěn)定筑企業(yè)貸4支開貸信托款存融合展（保持債券融基穩(wěn)（）持托管產(chǎn)融穩(wěn)（）持發(fā)策銀行提供保樓專借（）金融構(gòu)供套資9好房地產(chǎn)項并金支（）極索市化持）勵依自主商延期本2切保延貸款個征權(quán)（）長地產(chǎn)款集中管政過期4階段優(yōu)房產(chǎn)目購資5）優(yōu)化房賃貸6拓住房賃場元融渠。1月2日銀保會住部央行《關(guān)商銀出保換預監(jiān)資有工通知》允許業(yè)行市化法化，與質(zhì)地企開保置售監(jiān)管資金務置金不超監(jiān)戶中保目工付需金的30。地企要規(guī)使保置換預監(jiān)資，先于工程建設、還目期務，得購置地新其投、還借款等。1月2日央行銀間場易會央行導會臺項策將間債市發(fā)房的圍全房企擴大至方質(zhì)營企并織信用進司擬債營企增信支持。1月1日央行將向6家業(yè)行出20億“保樓貸支計，商行提零成本金以勵持保樓”。1月5日央行決于22年2月5日低融構(gòu)存準率05百點不已執(zhí)行5款備率金機本下調(diào)，融構(gòu)權(quán)均款金率約為78此降共釋長資約50億。1月8日證監(jiān)會（）復房市司購組配套2恢上房和上市司再融（）整善地企外市上政，復房產(chǎn)業(yè)的H股上公、業(yè)房產(chǎn)務他房H股市司融）一步發(fā)揮Rs活房存資作（）積發(fā)私股投基作。0月9日監(jiān)管構(gòu)指示行建、行多大大對地融的持度要家銀行年內(nèi)房產(chǎn)資少加0元，資式括地開貸居民揭貸款投房產(chǎn)發(fā)的券。1月1日央行銀監(jiān)《于當前融持地市穩(wěn)健發(fā)工的知》（）定地開貸投）支個住貸合需（穩(wěn)定筑企業(yè)貸4支開貸信托款存融合展（保持債券融基穩(wěn)（）持托管產(chǎn)融穩(wěn)（）持發(fā)策銀行提供保樓專借（）金融構(gòu)供套資9好房地產(chǎn)項并金支（）極索市化持）勵依自主商延期本2切保延貸款個征權(quán)（）長地產(chǎn)款集中管政過期4階段優(yōu)房產(chǎn)目購資5）優(yōu)化房賃貸6拓住房賃場元融渠。1月2日銀保會住部央行《關(guān)商銀出保換預監(jiān)資有工通知》允許業(yè)行市化法化，與質(zhì)地企開保置售監(jiān)管資金務置金不超監(jiān)戶中保目工付需金的30。地企要規(guī)使保置換預監(jiān)資，先于工程建設、還目期務，得購置地新其投、還借款等。1月2日央行銀間場易會央行導會臺項策將間債市發(fā)房的圍全房企擴大至方質(zhì)營企并織信用進司擬債營企增信支持。1月1日央行將向6家業(yè)行出20億“保樓貸支計，商行提零成本金以勵持保樓”。1月5日央行決于22年2月5日低融構(gòu)存準率05百點不已執(zhí)行5款備率金機本下調(diào)，融構(gòu)權(quán)均款金率約為78此降共釋長資約50億。1月8日證監(jiān)會（）復房市司購組配套2恢上房和上市司發(fā)布間部門主要再融（）整善地企外市上政，復房產(chǎn)業(yè)的H股上公、業(yè)房產(chǎn)務他房H股市司融）一步發(fā)揮Rs活房存資作（）積發(fā)私股投基作。2月2日監(jiān)管構(gòu)要求大在2月0日向企供以內(nèi)產(chǎn)擔的岸款要通過“內(nèi)外”式。源開，世級理樣本數(shù)據(jù)分析樣本篩選的A市企2露2企業(yè)；外為避因合口問題導重復計，本僅取集團主要的地產(chǎn)發(fā)公3，而將其母取共6司9比業(yè)6比按，企業(yè)9業(yè)8比。經(jīng)營狀況于銷面銷價續(xù)，幾本業(yè)收轉(zhuǎn)增21為76和5動為3%和額4衡1為6和1增長和來房企拿地成本大幅攀升，尤其是住宅類土地成交價格較高，同期樣本企業(yè)盈利空間持續(xù)收縮，毛利率分為和2下降至0降至2少0至于2國房屋竣工及施工面積呈收縮局面，部分項目施工延緩或停工，預計未來一段時間內(nèi)樣本企業(yè)營收規(guī)模大。樣本企業(yè)期間費用以管理費用和銷售費用為主，1年及2年前三季度分別為2億元、14和11促2加企用所企現(xiàn)潤2億52和22上的5的，用本潤。2部分A股上市公司亦是發(fā)債企業(yè)。3集與主要的房地產(chǎn)開發(fā)子公司規(guī)模差別較大的除外。4當期銷售當期末預收款項當期末合同負債當期營業(yè)收入-上期末預收款項-上期末合同負債圖表7.樣本業(yè)業(yè)入凈潤化況6.0031.11% 3.3% 40.00%30.00%5.00 29.59% 21.97%23.05% 20.00%4.00 9.49% 12.82% 1.0% 1.0%5.26% 7.21%0.0%3.00 -3.9% -8.41%-6.6% -1000%2.00 -2000%-3000%1.00-41.83% -4000%-44.88%0.00 -5000%2018年 2019年 2020年 2021年 2022年1-9月營業(yè)收入[萬億元] 銷售額[萬億元] 凈利潤[萬億元]凈利潤增速[右軸] 營業(yè)收入增速[右軸] 銷售額增速[右軸]源nd房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最主要的資產(chǎn)是存貨，存貨的去化效率直接影響企業(yè)資金周轉(zhuǎn)能力和未來償債能力。通情況下衡量企業(yè)存貨去化速度采用的指標為存貨周轉(zhuǎn)率，該指標越高，則去化速度越快。然而由于房產(chǎn)發(fā)企業(yè)大部分實行預售制，銷售結(jié)轉(zhuǎn)滯后，存貨周轉(zhuǎn)率并不能實時反映項目的去化情況，因此本文以存5房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預收款項與（或）合同負債主要為預收購房款，即已經(jīng)實現(xiàn)的銷售，正常情況下將隨著的1及2年9樣與合為662和4增長和61約營模致當年末預收類款項同比增幅窄2年前三季度樣本企銷售業(yè)績下滑，但因竣工交延緩，項目結(jié)至9項1及2年9125和4項察業(yè)的去化情況1年及2年前三季度樣本企業(yè)存貨去化率分別為和0年期間樣本企業(yè)存貨去化水平相當，1年該指標同比上升主要系樣本企業(yè)在“降杠桿“銷售拿地比”等監(jiān)管策驅(qū)使下加大項目銷售去化度，同時減少購地支出所致2以來在低。圖表8.近年樣企銷毛率存化率況45.00%40.00% 40.76%35.00% 36.64% 34.67% 34.50%32.19% 31.81% 31.19%3.0% 29.40%27.53% 31.06% 26.74%25.00% 25.24%20.00% 20.88%18.42%15.00%10.00%5.00%0.00%2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年1-9月毛利率 存貨去化率源nd資本結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)項目開發(fā)周期普遍較長，且項目投入規(guī)模大，故國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用外部融資獲得開發(fā)資金，5存貨去化率當期銷售額*（1-當期銷售毛利率）/當期末存貨*100%，2022年9月末存貨去化率分母采用2022年前三季度銷售額0.75進行年化算。62022年9月末預收款項與合同負債增速=（當期末數(shù)值/上年末數(shù)值-1）*100%待項目實現(xiàn)銷售回款后逐步償還債務并推進下一輪項目開發(fā)，因此房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在較大規(guī)模債務與較至2年9為3下降成7為4長額的為4較長總的可見銷售回款和對外融資對房企流動性的支撐缺一不可。期限結(jié)構(gòu)方面，樣本企業(yè)負債以流動負債為主，主要系受預收類款項金額較大所影響；以剛性債務為口徑，樣本企業(yè)債務偏向中長期，長短期剛債比自0圖表9.樣本業(yè)債成變趨勢20.00 45.00%18.00 40.30% 40.00%1.00 3.0%32.40%14.00 30.00%12.00 21.09% 25.00%22.37%10.00 18.84% 20.00%12.46%8.00 13.33% 14.59% 6.58% 15.00%6.00 8.88% 3.77% 10.00%4.00 6.14% 5.00%2.00 -0.25% 1.76% 0.00%-0.72%0.00 -500%2018年末 2019年末 2020年末 2021年末 2022年9月末其他負債[萬億元] 預收款項及合同負債[萬億] 剛性債務[萬億元]] ] 速]源nd2年9為1末長資總長至1利長至1股至02年9東占重的者權(quán)益的貢獻程度較高，主要系近些年房企合作開發(fā)模式愈加普遍，企業(yè)之間采用股權(quán)注資方式成立項目公司共同運營項目所致。值得注意的是，部分少數(shù)股東權(quán)益存在“明股實債”特征或資本金具有債性，發(fā)了企及自0年8三來產(chǎn)進”面，1及2年9款負率8為和，9為和現(xiàn)10為和持續(xù)行業(yè)調(diào)控政策與收縮融資環(huán)境2年以來樣本業(yè)通過增加實收資本、結(jié)轉(zhuǎn)目收益等方式降資產(chǎn)負債率，但由于融資及銷售兩端資金回流不暢，企業(yè)賬面資金存量規(guī)模下降，杠桿壓降幅度有限，弱。7剛性債短期借款應付票據(jù)應付利息+一年內(nèi)到期的非流動負債+應付短期債券+長期借款應付債券8剔除預款項與合同負債后的資產(chǎn)負債率=(負債總額-預收款項-合同負債)(資產(chǎn)總額-預收款項-合同負債)*100%9負債率(剛性債務-貨幣資金-交易性金融資產(chǎn)-衍生金融資產(chǎn))/所有者權(quán)益*100%10短期債務現(xiàn)金覆率(貨幣資金交易性金融資產(chǎn)衍生金融資產(chǎn))/短期剛性債務*100%圖表0.樣本業(yè)務限構(gòu)“道”水平16.00 150.00%14.00 142.28% 142.12% 140.00%133.74%12.00 128.38% 130.00%10.00 120.00%114.21%110.00%8.00100.00%6.00 90.00%4.0073.22% 72.35% 72.10% 71.55% 70.59% 80.00%2.00 80.77% 75.25% 67.58% 74.42% 70.00%0.00 63.80% 60.00%2018年末 2019年末 2020年末 2021年末 2022年9月末流動負債萬億元] 非流動負債萬億元] 短期剛性債務萬億]中長期剛性債務萬億元] 短期債務現(xiàn)金覆蓋率 凈負債剔除預收款項合同負債后的資產(chǎn)負債率源nd2業(yè)增但質(zhì)之間。債核算2年9為4期款9債5款2債券7債計7加1非計7較少1見2市國一凈窄為1及2年9樣債為和。2年9比為加12為降4圖表1.樣本業(yè)動指及勢14.0% 2.0%142.91%21.00%142.00% 21.17%20.00%140.00% 138.89.35% 19.19% 19.00%138.64%137.51%138.00% 18.00%135. 17.16% 17.00%59%136.00% 16.00%134.00% 15.00%14.00%132.00% 14.02%13.00%130.00% 12.00%2018年 2019年 2020年 2021年 2022年1-9月流動比率 現(xiàn)金比率右軸]源nd現(xiàn)金流量自0業(yè)嚴金化化遍12前季凈11為5少而1長2本營動生現(xiàn)金量為8同比幅縮投支同有明壓，時籌資環(huán)節(jié)的凈流出，使得樣本經(jīng)營流入與投資支出及債務償付之間的剪刀差加大，直接導致樣本企業(yè)少。11主業(yè)經(jīng)營收支凈=商提務收金買、勞付金圖表2.樣本業(yè)金變情況0.80 14000%131.78% 13000%0.60 124.19%118.98% 12000%0.40 113.47%110.37%11000%0.20 10000%0.00 90.00%2018年 2019年 2020年 2021年 2022年1-9月 80.00%-02070.00%-040 60.00%-060 50.00%經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額萬億元] 投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額萬億元] 籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額萬億元現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額萬億元] 營業(yè)收入現(xiàn)金率源nd對于投資環(huán)節(jié)的持續(xù)凈流出，一方面是行業(yè)內(nèi)房企合作開發(fā)較為普遍，一方面是房企逐步由單一“房地產(chǎn)向地持投”，房投資支保定?！，F(xiàn)方2來現(xiàn)凈出，是債陸續(xù)期者或與償付聯(lián)拆款有，此外房企地減，下觀所。行業(yè)信用等級分布及級別遷移分析12主體信用等級分布與遷移2有9業(yè)13債減少0公合計4券5據(jù)7債10債2度7少7。圖表3.行業(yè)發(fā)企主信等分14單位家）體級2021年度截至2021年末2022年前三季度截至2022年9月末））））5056.185343.093457.635142.74+2224.722822.76118.643122.581719.103226.021423.733125.81-----10.81----10.81+至-10.8110.81至B----43.25----64.84C----43.25----32.4289100.00124100.0059100.00124100.00源n經(jīng)紀整理對2次2徑15共3對212本部分主體信用等級均僅考慮發(fā)行人付費模式的評級機構(gòu)的評級結(jié)果，即不考慮中債資信的評級結(jié)果。此外，本部分統(tǒng)計主體等級分布時對重主體進行了剔除，即單一主體發(fā)行多只債券時只按該主體最新信用等級統(tǒng)計一次。13以信用債ind行業(yè)-房地產(chǎn)開發(fā)為篩選口徑，剔除掉以物業(yè)租賃為主業(yè)的企業(yè)。14統(tǒng)計期間內(nèi)發(fā)行主體數(shù)量時，采用發(fā)行時主體評級級別。15在統(tǒng)計主體信用等級遷移矩陣時，我們考慮發(fā)行所有公募債券如超短期融資券、BN等的企業(yè)，并在樣本庫中剔除2021年末或2022年9月沒有等級記錄的樣本。不同評級機構(gòu)對同一主體的評級結(jié)果不作剔除。級遷移況進統(tǒng)計并建遷移矩，詳下圖總體2年前季度地產(chǎn)行業(yè)已債企業(yè)在A至A時共9約行在A。圖表4.行業(yè)發(fā)企主信等遷況（位家）2年91AAAA+AAAA-+至A-B至BCAAA51--------1--A+131------1--AA----32--11--AA-------1------+至A---------02--B至B----------2--C------------3源n經(jīng)紀整截至2年9月）級別與望調(diào)方1以來國房地開發(fā)業(yè)風事件頻，當國內(nèi)券市上房地開發(fā)企業(yè)信用別及望調(diào)頻率近年峰值2年來國級機構(gòu)別下情況比有減少，體的調(diào)級情況參見附錄二。除信用級別及展望調(diào)整外，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團有限公司、上海世茂建設有限公司、景瑞露1告推行2構(gòu)房續(xù)據(jù)d詢?yōu)?年2月6股有迪普司普司迪普迪迪、綠地控股集團有限公司（標普-、江蘇中南建設集團股份有限公司迪城股團股有限司標普景泰集控有限司（穆迪、州富力地股份有公迪等房外評級遭下調(diào)。級別調(diào)降或?qū)е孪嚓P(guān)房企外部融資渠道收縮，境內(nèi)外債券人提前要求還本付息，從而加大企業(yè)流動性壓行業(yè)主要債券品種利差分析16新世紀級對2前三度房地開發(fā)業(yè)發(fā)的短融資券不包超短融資券、中期據(jù)（不包括定向工具和中小企業(yè)集合票據(jù)、公司債（不包括私募類債券和可轉(zhuǎn)債、企業(yè)債的利差分析選取同日同期限的國債到期收益率為基準利率計算利差。行業(yè)篩選標準亦參考d行業(yè)分類，研究數(shù)據(jù)來源于d為2年2月6是1與2差分析結(jié)果表明，中期票據(jù)和公司債發(fā)行定價總體反映了在主體信用等級區(qū)分度不大的情況下，同一主體信用等內(nèi)不同企業(yè)的交易利差相差較大，同時交易利差的大小與發(fā)行期限長短（含權(quán)債券以初始期限計）短債，于特。短期融資券172行5資發(fā)有2信為AA，別為P和PA，A企控限地子速。16本部分所統(tǒng)計債券均為公開發(fā)行的債券，發(fā)行利差發(fā)行利率-起息日同期限中債國債到期收益率。17僅統(tǒng)計1年期短期融資券，不含超短期融資券。圖表5.房地開行短融券行情況單：）發(fā)行時主體信用等級2021年發(fā)行利差2022年前三季度發(fā)行利差樣本數(shù)區(qū)間均值樣本數(shù)區(qū)間均值A(chǔ)AA4125.05-186.63149.902144.49-189.47166.98AA1237.35237.353117.80-127.56123.71源n經(jīng)紀整理中期票據(jù)18202年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)有48家企業(yè)共發(fā)行7只期票據(jù)，較1。當期發(fā)行中票房企中發(fā)行利差較小的企業(yè)以央企及部分地方國企為主，包括中海企業(yè)發(fā)展集團有限公司（簡稱“中海集團、上海城開(集團)有限公司、招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（簡稱“招商蛇口、保利發(fā)展控股集團股份有限公司（簡稱“保利發(fā)展、上海陸家嘴(集團)有限公司、蘇州新建元控股集團有限公司等，非國有房企中萬科企業(yè)股份有限公司（簡稱“萬科）中票發(fā)行利差較??；中票發(fā)行利差表現(xiàn)較差的企業(yè)包括天地源股份有限公司、新城控股集團有限公司、美的置業(yè)集團有限公司（簡稱“美的置業(yè)等。圖表6.房地開行中票發(fā)利況（位：）期限用級用級2021年發(fā)行利差2022年前三季度發(fā)行利差1.0137年AA+--------182.2382.232年AAAAAA或無471.69-431.58254.241270.78270.78A+A+或無------199.2399.23AAAAA1200.19200.191111.77111.77AA1328.86328.86------21年AAAAAA4206.13-360.19281.431431.48431.48AAAAA1147.66147.66------22年AAAAAA382.51-409.94282.034102.18-275.74214.19AA+--1437.01437.01------221年AAAAAA1232.24232.242249.41-262.02255.723年AAAAAA或無3652.28-227.36105.384729.88-147.9285.96A+AAA1100.31100.31------A+或無781.60-213.27149.75544.35-223.77123.50AAAAA------1137.38137.38A+3170.45-233.46200.432145.28-520.37332.83AA或無1160.65160.65564.20-216.17137.5632年AAAAAA或無1463.00-145.3498.682455.32-273.07132.27A+--5104.99-142.35119.40------AAAAA1105.93105.93193.7793.7733年AAAAAA------4109.19-136.87121.60A+AAA1124.74124.741128.56128.56322年A+AAA1120.93120.931125.49125.4933333年AAAAAA1107.96107.96------5年AAAAAA或無1671.35-223.81118.351357.89-186.8187.5752年AAAAAA------2198.03-204.96201.50數(shù)據(jù)來源：ind，經(jīng)新世紀評級整理18不含中小企業(yè)集合票據(jù)。19含權(quán)債券均已按照除權(quán)期國債到期收益計算并歸入除權(quán)期項目中。公司債券202年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)有41家企業(yè)共發(fā)行10公司債券，較去年同期發(fā)行只數(shù)有所減少。期發(fā)行一般公司債房企中發(fā)行利差較小的企業(yè)以央企及部分地方國企為主，包括中海集團、華潤置地控股有限公、廣州市城市建設開發(fā)有限公司、招商蛇口、保利發(fā)展、廈門經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司等；非國有房企包括萬科、重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司、美的置業(yè)、碧桂園地產(chǎn)集團有限公司、旭輝集團股份有限公司與金科地產(chǎn)集團股份有限公司（簡稱“金科地產(chǎn)，其中萬科公司債發(fā)行利差最小，金科產(chǎn)發(fā)行利差最。圖表7.房地開行公債發(fā)利況（位：）期限用級用級1發(fā)差2前度利差111年AAA--------1254.13254.13A+A+1458.64458.64------AAAAA1330.85330.85------131年AAA+1628.36628.36------2年AAAAAA或無2138.36-138.39138.381100.48100.48A+--------167.6667.66AAA+1378.00378.00------2.51.5年A+AAA或無1476.38476.38------21年AAAAAA373.36-328.00206.03------A+AAA1376.68376.68162.7462.74A+或無2100.87-120.08110.482124.91-240.68182.80AAAAA1388.37388.371318.14318.14AA1454.22454.22------22年AAAAAA1722.82-478.44279.423231.09-579.39378.15A+AAA2272.72-522.03397.38------A+3118.98-445.32332.74------221年AAAAAA或無7215.19-425.36309.012240.92-274.82257.87A+A+11171.84-493.57397.111174.28174.28AAA+1627.43627.43------AA1583.92583.92------3年AAAAAA或無938.91-82.4154.391315.16-111.2361.39A+A+或無1195.85195.852123.49-124.99124.24AAAAA4117.07-160.85141.24365.89-268.11142.09A+1499.70499.703457.89-527.38501.131年AAAAAA158.6458.64------2年AAAAAA或無5447.96-420.65101.774343.53-244.1693.78A+AAA285.34-95.4690.40170.4270.42A+683.66-182.65135.162150.14-135.22142.68AAAAA1140.15140.15------A+1260.44260.442131.56-157.93144.75AA1558.20558.20------21年A+A+1290.85290.85------3年AAAAAA或無------5100.35-165.22130.46A+AAA------1165.75165.755年AAAAAA或無754.56-126.3779.581570.30-115.8989.6552年AAAAAA或無2053.69-159.8591.211662.27-174.9191.0853年AAAAAA------1136.09136.0920含權(quán)債券均已按照除權(quán)期國債到期收益計算。數(shù)據(jù)來源：ind，經(jīng)新世紀評級整理企業(yè)債券延續(xù)上年趨勢202年以來地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)內(nèi)企業(yè)債券發(fā)行量持續(xù)少，前三季度僅發(fā)行了2只企業(yè)債券均建發(fā)房地產(chǎn)集團有限公司發(fā)行，主體信用級別與展望為/穩(wěn)定，債項級別均為A，債項信用利差為13.5-5.7P，利差值為16.1P。行業(yè)信用展望資松壓一資營流境202年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策步放松，第四季度監(jiān)管層在信貸、債券及股權(quán)融資三方面出臺的寬松政策力度較大，政策呈現(xiàn)保項目和保主體并行的新特征。行業(yè)內(nèi)企業(yè)現(xiàn)金流有望得到改善，資金壓力預期將得到一定緩解。在融資政策的積極扶持下，部分經(jīng)營相對穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)民營房企將得到一定資金救助，流動性危或暫時解除；而國有房企在過去三個季度里整體上仍能實現(xiàn)凈正向融資，資金獲取能力大概率將進一步改善但仍需看到，陷入財務困境的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在資產(chǎn)處置、債務整合等方面面臨著極其復雜的關(guān)系，牽涉到母公司（區(qū)域公司）與項目公司、項目公司之間的資金往來，以及地方政府、建筑承包商購房者等多方利益，處置難度極大，脫困或尚待時日。售冷202年前三季度PR和公金利率下調(diào)、個稅減免等利好銷售的政策陸續(xù)出臺，根據(jù)月度銷售數(shù)據(jù)看，并未出現(xiàn)企穩(wěn)回升的趨勢；201年12月以來月度新增居民長期貸款同比呈持續(xù)下降且基本維持在兩數(shù)的下滑趨勢202年2月比降幅甚至為1。以上信息顯示購房者信心持續(xù)不足，當中原因包括民和企業(yè)部門對收入預期較為悲觀，人們對房價長期上漲的預期不復，部分房企資金鏈斷裂后形成的爛尾樓問題引發(fā)購房者的擔憂，等等。近期國內(nèi)優(yōu)化調(diào)整疫情防控政策，短期內(nèi)亦或不利于線下看房活動的進行總體上，房地產(chǎn)行業(yè)銷售回暖尚需時日，203年或總呈現(xiàn)前冷后溫的格局。業(yè)維速根據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，22年1-1月全國0城土地成交規(guī)模同比持續(xù)下滑，其中住宅類用地成交同比降速加。具體看，一線城市各類用地成交面積2158萬㎡，同比下降2.6；二線城市成交面積264.3萬㎡，同比下降06；三四線城市成交面積597.22萬㎡，同比增長545。地儲備的持續(xù)減可能會導致行業(yè)后續(xù)開工勢能減少，行業(yè)增速受限。尤其是新購置土地主體以國有企業(yè)（含城投公司為主，項目開發(fā)周期或大幅度延長，將在很大程度上影響到行業(yè)運行效率。展的戰(zhàn)過去長時間里大型民營房企普遍采用“高杠桿、高成本、快周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營策略。高杠桿是指受益于長期的外部融資便利，房企整體自有資金投入占比較小，主要借助外部資金實現(xiàn)項目滾動及規(guī)模擴張；快周轉(zhuǎn)指在期房制度下開發(fā)商在項目建設期內(nèi)開售，實現(xiàn)資金快速回籠，并將資金優(yōu)先用于下一個項目的投資。結(jié)合房企的投資到位資金構(gòu)成來看，快周轉(zhuǎn)是房企資金籌集的主力渠道；高成本主要指土地成本與融資本，長期以來土地溢價率都保持正向較快增長，債務融資成本居高難下。其中“快周轉(zhuǎn)”是維系“高杠桿、高成本”情形下行業(yè)不斷擴張的前提。隨著房價普遍高企以及供求關(guān)系的變化，加之前期政策調(diào)控效應，部分具備“快周轉(zhuǎn)”經(jīng)營能力的大型民營房企逐步退出增量房地產(chǎn)市場“高杠桿、高成本”逐步缺乏支撐行業(yè)面臨向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡的挑戰(zhàn)。附錄一202年9月（末）行業(yè)內(nèi)樣本企業(yè)信用等級分布及主要財務數(shù)據(jù)（02，合并口徑）公司中文名稱最新評級評級機構(gòu)資產(chǎn)總額（億元）剛性債務（億元）所有者權(quán)益（億元）營業(yè)收入(TT，元)凈利潤(TT，元)經(jīng)營性凈金流（億元）銷售毛利率(TT，%）流動比率（%）剔除預收款與合同債的資產(chǎn)債率（%）凈負債率（%）短期債務金覆蓋倍（倍）保利發(fā)展控股集團股份有限公司AA/穩(wěn)定AA/穩(wěn)定中誠信國際大公國際14480.603649.553198.233029.22366.63-298.5724.22156.2067.7073.251.91北京北辰實業(yè)股份有限公司AA/穩(wěn)定AA/穩(wěn)定聯(lián)合資信新世紀評701.44270.02168.36136.67-9.1132.8518.50176.9170.45108.151.24北京城建投資發(fā)展股份有限公司AA/穩(wěn)定聯(lián)合資信1486.56430.38276.80212.03-3.73156.6425.20203.0177.0772.7316.03北京首都開發(fā)股份有限公司AA/穩(wěn)定AA/穩(wěn)定AA/穩(wěn)定聯(lián)合資信中誠信國際大公國際3008.231176.59683.70432.573.5742.4323.32222.3671.60138.992.19大悅城控股集團股份有限公司AA/穩(wěn)定AA/穩(wěn)定中證鵬元中誠信國2151.04736.87513.71453.440.6525.8425.76150.7971.1493.261.31廣州珠江實業(yè)集團有限公司AA/穩(wěn)定新世紀評級1436.19593.19339.22262.01-5.95-5.6625.21167.8872.16119.750.91杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司AA/穩(wěn)定聯(lián)合資信2739.81500.18462.13334.0849.6230.2521.37127.9967.6260.611.51建發(fā)房地產(chǎn)集團有限公司AA/穩(wěn)定聯(lián)合資信4540.75782.92972.40806.9075.00-115.5218.08152.1761.9836.844.96金地(集團)股份有限公司AA/穩(wěn)定聯(lián)合資信4656.481189.711153.39982.38125.76119.6822.44139.5166.4654.891.39金科地產(chǎn)集團股份有限公司AA/穩(wěn)定中誠信國際3274.91751.99672.12920.41-39.1369.3910.35121.3769.0987.170.36金融街控股股份有限公司AA/穩(wěn)定中誠信國際1541.81811.58437.31299.9917.4314.4718.06230.3169.83151.490.77魯能集團有限公司AA/穩(wěn)定中誠信國際1265.95539.08443.72202.769.89-57.4634.30273.9461.3697.992.26綠城房地產(chǎn)集團有限公司AA/穩(wěn)定中誠信國際5407.701139.761038.431134.9478.7727.7716.62142.9270.5559.422.80美的置業(yè)集團有限公司AA/穩(wěn)定中誠信國際3010.88481.31618.72739.6952.76-15.5319.64131.8667.7739.531.77南京安居建設集團有限責任公司AA/穩(wěn)定中誠信國際1229.70383.31414.22130.356.201.7413.53350.5662.4752.9013.30廈門安居控股集團有限公司AA/穩(wěn)定新世紀評級621.17210.78220.6494.227.61-7.9036.00226.6056.6464.536.61上海寶龍實業(yè)發(fā)展(集團)有限公司AA/穩(wěn)定AA/穩(wěn)定大公國際聯(lián)合資信1894.61349.10643.54232.7130.4559.2929.39118.1359.7339.240.85上海城投控股股份有限公司AA/穩(wěn)定新世紀評級723.41392.99212.18100.534.72-64.5317.13297.1169.09164.920.44上海陸家嘴(集)有限公司AA/穩(wěn)定新世紀評級2216.431089.84554.51242.3041.42-142.2247.87117.9573.41169.160.37公司中文名稱最新評級評級機構(gòu)資產(chǎn)總額（億元）剛性債務（億元）所有者權(quán)益（億元）營業(yè)收入(TT，元)凈利潤(TT，元)經(jīng)營性凈金流（億元）銷售毛利率(TT，%）流動比率（%）剔除預收款與合同債的資產(chǎn)債率（%）凈負債率（%）短期債務金覆蓋倍（倍）上海外灘投資開發(fā)(集團)有限公司AA/穩(wěn)定新世紀評級228.7578.75105.4531.856.33-25.6642.13182.2253.8750.771.11首創(chuàng)置業(yè)有限公司AA/穩(wěn)定中誠信國際2075.77804.67379.75323.44-8.2772.2415.39184.2478.64158.101.20蘇州工業(yè)園區(qū)兆潤投資控股集團有限公司AA/穩(wěn)定AA/穩(wěn)定中誠信國際大公國際1241.60492.34434.58132.5518.2333.3827.30159.5363.9382.881.72蘇州新建元控股集團有限公司AA/穩(wěn)定新世紀評級472.25173.90149.1385.6012.884.1831.14146.0866.3083.282.37蘇州新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)股份有限公司AA/穩(wěn)定AA/穩(wěn)定新世紀評級中誠信國際629.57276.23156.43129.924.18-36.9917.33228.3770.88140.523.12萬科企業(yè)股份有限公司AA/穩(wěn)定AA/穩(wěn)定聯(lián)合資信中誠信國18326.242985.324059.685189.85407.10-41.7620.25126.8768.6544.211.78新城控股集團股份有限公司AA/穩(wěn)定中誠信國際5102.61812.67951.051208.63106.70166.5121.42101.8068.3749.051.13信達投資有限公司AA/穩(wěn)定AA/穩(wěn)定聯(lián)合資信大公國際1590.03867.58390.54304.9817.11-23.7433.51130.3773.74158.990.76旭輝集團股份有限公司AA/穩(wěn)定AA/穩(wěn)定聯(lián)合資信中誠信國3836.43615.881021.01944.0791.7676.3820.28137.8564.6639.731.36招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司AA/穩(wěn)定AA/穩(wěn)定聯(lián)合資信中誠信國9234.982055.032723.351683.70128.2481.1623.61150.0963.1246.991.94中國電建地產(chǎn)集團有限公司AA/穩(wěn)定AA/穩(wěn)定AA/穩(wěn)定東方金誠大公國際中誠信國1690.89483.03388.08283.9414.77-17.4214.06170.0369.78105.441.57中國鐵建房地產(chǎn)集團有限公司AA/穩(wěn)定中誠信國際2366.60982.81378.47386.5733.59-10.9814.80191.5079.36215.211.15中海企業(yè)發(fā)展集團有限公司AA/穩(wěn)定聯(lián)合資信6413.331203.912077.721837.81279.47-109.8421.74167.3162.7519.695.60重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司AA/穩(wěn)定AA/穩(wěn)定中誠信國際新世紀評級8239.181577.392484.652430.31324.69-58.8723.93153.1660.1535.184.21珠海華發(fā)實業(yè)股份有限公司AA/穩(wěn)定AA/穩(wěn)定聯(lián)合資信中誠信國3918.181246.261054.15553.7945.48215.9821.92194.0066.2879.911.50碧桂園地產(chǎn)集團有限公司AA/穩(wěn)定中誠信國際15225.231272.422427.234168.60251.6186.1215.90116.4871.379.522.08華僑城集團有限公司AA/穩(wěn)定聯(lián)合資信6627.452189.751833.261379.33-1.90-72.6316.33152.0367.2385.500.93華潤置地控股有限公司AA/穩(wěn)定AA/穩(wěn)定聯(lián)合資信中誠信國6392.31927.251135.73996.85118.55-132.6819.94120.9877.0521.263.23綠地控股集團股份有限公司AA/穩(wěn)定中誠信國際13498.472403.371702.674232.9741.19199.8012.47110.5981.2598.440.52廈門安居控股集團有限公司AA/穩(wěn)定新世紀評級621.17210.78220.6494.227.61-7.9036.00226.6056.6464.536.61上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司AA/穩(wěn)定新世紀評級1239.85604.71377.53127.2835.04-62.2166.04118.9868.57136.210.36深圳華僑城股份有限公司AA/穩(wěn)定聯(lián)合資信4659.061315.651190.25824.2025.69-22.6821.51153.5367.5571.172.19公司中文名稱最新評級評級機構(gòu)資產(chǎn)總額（億元）剛性債務（億元）所有者權(quán)益（億元）營業(yè)收入(TT，元)凈利潤(TT，元)經(jīng)營性凈金流（億元）銷售毛利率(TT，%）流動比率（%）剔除預收款與合同債的資產(chǎn)債率（%）凈負債率（%）短期債務金覆蓋倍（倍）中交房地產(chǎn)集團有限公司AA/穩(wěn)定中誠信國際7133.162122.851279.601568.2867.7651.9116.63150.9374.83114.861.18榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司AA/負面大公國際2748.07447.79403.27252.51-113.2723.080.55117.6775.5783.290.44上海世茂股份有限公司AA/負面聯(lián)合資信1374.48334.96482.9888.27-8.2213.4730.94107.1261.9159.980.22北京市華遠集團有限公司AA/穩(wěn)定中誠信國際655.83199.84146.92138.48-18.7919.4215.57161.5269.5789.792.12光大嘉寶股份有限公司AA/穩(wěn)定聯(lián)合資信328.01147.7392.3562.433.37-0.3434.98131.4069.09107.042.99光明房地產(chǎn)集團股份有限公司AA/穩(wěn)定新世紀評級668.05301.04127.08258.425.2916.2717.41234.0878.78192.481.79黑牡丹(集團)股份有限公司AA/穩(wěn)定中誠信國際359.76110.12103.5080.012.34-12.5918.23148.5664.1776.260.59佳源創(chuàng)盛控股集團有限公司AA/穩(wěn)定大公國際711.50187.95237.92134.106.075.0711.36145.9156.9172.070.31江蘇中南建設集團股份有限公司AA/穩(wěn)定AA/穩(wěn)定大公國際聯(lián)合資信3372.87577.14404.26524.77-83.8545.831.18103.2580.33107.260.52金輝集團股份有限公司AA/穩(wěn)定聯(lián)合資信1731.89379.52369.51363.4226.0897.0619.16137.9764.9068.101.22聯(lián)發(fā)集團有限公司AA/穩(wěn)定聯(lián)合資信1388.83359.31328.62266.558.1321.999.79161.9562.7861.981.57南京高科股份有限公司AA/穩(wěn)定中誠信國際377.2450.89171.8926.8223.31-10.3327.28106.0646.719.050.75上海城開(集團)有限公司AA/穩(wěn)定A穩(wěn)定中誠信國際大公國際262.6498.07100.0532.7124.74-40.4828.20170.4459.7175.270.46上海大名城企業(yè)股份有限公司AA/穩(wěn)定聯(lián)合資信382.1870.36126.1259.58-5.074.9621.87156.1851.1729.021.84上海實業(yè)發(fā)展股份有限公司AA/穩(wěn)定中誠信國際427.51180.93105.1777.10-1.249.0846.45172.1069.32134.910.62新湖中寶股份有限公司AA/穩(wěn)定AA/穩(wěn)定大公國際聯(lián)合資信1284.30311.82420.59145.8518.4038.9527.92120.9655.0143.201.25信達地產(chǎn)股份有限公司AA/穩(wěn)定AA/穩(wěn)定中誠信國際聯(lián)合資信882.22346.52249.78258.918.29-8.0921.45175.3268.0184.001.25中國金茂(集團)有限公司AA/穩(wěn)定中誠信國際168.9869.8579.4914.73-0.861.8749.07182.8452.7922.041.83中華企業(yè)股份有限公司AA/穩(wěn)定中誠信國際578.02207.77162.4733.65-7.8333.5431.97163.6365.5230.557.12中交地產(chǎn)股份有限公司AA/穩(wěn)定聯(lián)合資信1474.82471.88181.02238.076.9037.7115.81152.6482.12216.060.34重慶市迪馬實業(yè)股份有限公司AA/穩(wěn)定遠東資信774.53159.30188.01285.24-11.1914.3019.75132.0168.6068.380.37廈門經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司AA/穩(wěn)定新世紀評級431.06157.0490.9496.68-0.74-28.0923.74194.5173.7688.804.56廣東珠江投資股份有限公司A穩(wěn)定中誠信國際343.83107.7721.2820.71-19.92-1.4319.22141.1591.90347.401.66安徽省高速地產(chǎn)集團有限公司A穩(wěn)定聯(lián)合資信339.4858.8494.1783.055.44-41.4320.20147.1063.5510.771.59北京電子城高科技集團股份有限公司A穩(wěn)定聯(lián)合資信202.7149.3872.7233.283.80-9.2242.40144.2657.6434.920.71公司中文名稱最新評級評級機構(gòu)資產(chǎn)總額（億元）剛性債務（億元）所有者權(quán)益（億元）營業(yè)收入(TT，元)凈利潤(TT，元)經(jīng)營性凈金流（億元）銷售毛利率(TT，%）流動比率（%）剔除預收款與合同債的資產(chǎn)債率（%）凈負債率（%）短期債務金覆蓋倍（倍）北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司A穩(wěn)定聯(lián)合資信293.58116.0770.3140.613.25-11.5521.75177.1274.18152.000.94格力地產(chǎn)股份有限公司A穩(wěn)定中證鵬元328.82175.3288.0537.18-3.873.6121.44190.8771.61176.090.26冠城大通股份有限公司A穩(wěn)定聯(lián)合資信235.8056.7483.00120.95-9.218.6614.42137.0762.0354.590.29合肥城建發(fā)展股份有限公司A穩(wěn)定聯(lián)合資信316.4792.3885.3031.473.75-37.9932.39190.1263.1556.722.23華鑫置業(yè)(集團)有限公司A穩(wěn)定新世紀評級221.2432.2176.754.60-0.110.2821.70151.2747.3532.960.64華遠地產(chǎn)股份有限公司A穩(wěn)定A穩(wěn)定聯(lián)合資信中誠信國522.48135.78106.39136.15-15.9018.9715.06158.9069.5774.871.95京能置業(yè)股份有限公司A穩(wěn)定聯(lián)合資信242.0379.7355.7622.17-0.08-20.9418.77168.9366.14110.820.50京投發(fā)展股份有限公司A穩(wěn)定聯(lián)合資信532.84223.21109.5453.934.30-79.3525.82203.2773.44186.010.93南京棲霞建設股份有限公司A穩(wěn)定新世紀評級241.2190.9446.9138.772.22-21.8424.60182.9772.72175.100.68榮安地產(chǎn)股份有限公司A穩(wěn)定A穩(wěn)定聯(lián)合資信東方金誠790.73126.67131.36168.4014.3294.2822.19130.8766.4823.923.49深圳市振業(yè)(集)股份有限公司A穩(wěn)定中誠信國際263.2092.4282.3722.751.8112.6838.90220.1461.8658.593.36深圳香江控股股份有限公司A穩(wěn)定聯(lián)合資信267.6857.2075.7149.61-0.611.4635.00132.9364.3232.441.14天地源股份有限公司A穩(wěn)定中誠信國際436.13130.5346.4072.643.4612.3823.23137.7182.40160.041.26天津天?；ü煞萦邢薰続穩(wěn)定東方金誠130.8431.2554.9730.191.854.7052.73179.6550.7548.680.32西藏城市發(fā)展投資股份有限公司A穩(wěn)定新世紀評級145.8762.4936.7626.990.694.5228.90182.9371.40140.290.77中國武夷實業(yè)股份有限公司A穩(wěn)定中誠信國際234.9886.4756.3583.200.606.0012.18154.9669.16102.500.59重慶渝開發(fā)股份有限公司A穩(wěn)定新世紀評級80.4112.4839.7411.112.005.7438.23230.2743.25-4.076.13廣州珠江發(fā)展集團股份有限公司A穩(wěn)定中誠信國際343.83107.7721.2820.71-19.92-1.4319.22141.1591.90347.401.66廈門國貿(mào)房地產(chǎn)有限公司A穩(wěn)定中誠信國際816.67210.78228.08202.8211.15-96.9914.29169.2661.1870.172.46天津市房地產(chǎn)發(fā)展(集團)股份有限公司-/負面東方金誠169.2790.4610.8266.53-15.481.2616.26119.4292.97821.530.03云南城投置業(yè)股份有限公司BBB負面聯(lián)合資信273.2598.0518.8648.28-15.2077.1133.2054.7593.00493.550.22陽光城集團股份有限公司/負面/負面/觀察名大公國際東方金誠中誠信國3314.73798.59329.92199.43-166.80-22.14-9.86104.3485.74210.530.19華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司C東方金誠4172.932072.39164.91367.39-283.9416.7612.54137.7695.111174.570.18四川藍光發(fā)展股份有限公司CC中誠信國際東方金誠1480.17478.67-63.33201.17-193.22-0.880.7390.78106.35-699.830.08公司中文名稱最新評級評級機構(gòu)資產(chǎn)總額（億元）剛性債務（億元）所有者權(quán)益（億元）營業(yè)收入(TT，元)凈利潤(TT，元)經(jīng)營性凈金流（億元）銷售毛利率(TT，%）流動比率（%）剔除預收款與合同債的資產(chǎn)債率（%）凈負債率（%）短期債務金覆蓋倍（倍）泰禾集團股份有限公司CC聯(lián)合資信東方金誠2168.99883.76111.7285.93-64.661.152.45102.4193.39777.360.03北京市大龍偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司--39.970.0025.3216.571.05-2.4821.58246.0535.65-25.31-北京中迪投資股份有限公司--26.618.257.6711.50-3.551.046.04142.2566.76100.450.08財信地產(chǎn)發(fā)展集團股份有限公司--121.4513.0415.9650.68-11.63-1.8318.26117.6672.2312.371.58東莞宏遠工業(yè)區(qū)股份有限公司--26.142.8616.5210.120.46-1.1516.62159.0533.97-0.281.23廣東世榮兆業(yè)股份有限公司--63.770.0146.0618.134.46-3.5663.85294.2924.80-32.271393.70廣宇集團股份有限公司--196.9544.8146.1382.083.97-5.888.14157.4764.2851.351.46廣州粵泰集團股份有限公司--107.9835.9835.0017.40-14.030.916.59146.9364.3995.190.09湖北福星科技股份有限公司--435.6694.77123.37133.241.4517.7017.30147.6460.5549.960.67華麗家族股份有限公司--50.153.0737.491.600.20-1.1525.79298.7124.40-31.724.88華聯(lián)控股股份有限公司--90.0810.2460.0015.584.210.1357.16289.2832.09-39.6212.09嘉凱城集團股份有限公司--121.6929.993.1013.21-14.104.40-2.3171.4397.41938.640.04江蘇鳳凰置業(yè)投資股份有限公司--75.926.1655.136.08-0.14-12.8327.61462.3125.91-14.807.39魯商健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展股份有限公司--596.1188.2459.26145.430.8312.2823.12112.8185.0871.960.81美好置業(yè)集團股份有限公司--196.4028.1321.8559.64-38.53-5.2411.7391.8682.14106.570.25南國置業(yè)股份有限公司--352.1564.3642.4842.97-10.16-28.76-2.94105.0984.56113.430.75三湘印象股份有限公司--72.1310.1639.365.67-3.940.1028.48199.8126.921.571.45沙河實業(yè)股份有限公司--27.272.3311.689.882.650.5236.65187.9842.33-16.8787.12上海同濟科技實業(yè)股份有限公司--103.1911.7934.3937.583.8017.9713.71130.4448.78-85.353.60上海萬業(yè)企業(yè)股份有限公司--97.571.5779.144.841.17-4.5254.89419.379.89-50.7126.49上海新黃浦實業(yè)集團股份有限公司--237.8039.5145.9645.231.0514.517.13150.9276.33-50.2963.79上海亞通股份有限公司--24.845.339.6811.520.17-0.259.05163.9953.5617.111.78深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)(集團)股份有限公司--56.513.2542.518.801.77-6.1138.02358.8424.03-7.492.21深圳市物業(yè)發(fā)展(集團)股份有限公司--149.9038.6843.7844.516.68-0.4055.57194.6869.5156.7715.50深圳市新南山控股(集團)股份有限公司--730.05256.86172.92108.974.26-33.5221.88130.7771.77111.321.15深圳市中洲投資控股股份有限公司--376.79139.3884.6887.351.094.8534.27183.1373.36145.600.48公司中文名稱最新評級評級機構(gòu)資產(chǎn)總額（億元）剛性債務（億元）所有者權(quán)益（億元）營業(yè)收入(TT，元)凈利潤(TT，元)經(jīng)營性凈金流（億元）銷售毛利率(TT，%）流動比率（%）剔除預收款與合同債的資產(chǎn)債率（%）凈負債率（%）短期債務金覆蓋倍（倍）順發(fā)恒業(yè)股份公司--92.611.5061.552.651.323.9747.77283.1214.52-86.07108.81宋都基業(yè)投資股份有限公司--399.3145.9555.0096.07-4.1413.0013.91114.7376.69-10.162.54蘇寧環(huán)球股份有限公司--156.6525.5896.0623.673.766.1257.85228.1637.0316.310.56天津津濱發(fā)展股份有限公司--79.642.4420.775.920.845.9648.68120.3439.29-37.034.15臥龍地產(chǎn)集團股份有限公司--69.570.2237.6137.834.20-9.9722.43182.2130.08-36.5963.18陽光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司--54.145.5336.015.370.651.5768.8616.4032.6513.150.83廣匯物流股份有限公司--148.8912.9561.6715.392.933.1046.68105.0445.32-0.491.13海南高速公路股份有限公司--32.270.0229.071.951.18-0.1469.76776.979.67-57.021069.55金世旗國際控股股份有限公司--1680.23505.47-48.8537.96-169.7236.55-13.98103.48103.05-420.050.77中弘控股股份有限公司-287.35175.93-38.380.56-14.31-0.043.3266.36113.63-457.840.001源n經(jīng)紀整理新評展統(tǒng)計22年1月1日至3年2月9日級。附錄二202年前三季度行業(yè)內(nèi)發(fā)債企業(yè)主體級別調(diào)整情況發(fā)行人中文名稱發(fā)行人委評級機構(gòu)截至2021年末主體評級/展望最新主體評級/展望最近評級日期云南城投置業(yè)股份有限公司聯(lián)合資信+/負面+/負面2022-06-29陽光集團股份有限公司大公國東方金中誠信國際AA/負A+/負面A+/觀察名單/負/負/觀察名單2022-02-242022-02-202022-02-18當代節(jié)能置業(yè)股份有限公司東方金誠聯(lián)合資信/負面+/負面-/負面-/負面2022-01-262022-01-14廣州市時代控股集團有限公司新世紀A+/穩(wěn)定A+/負面2022-06-27廈門安居控股集團有限公司新世紀A+/穩(wěn)定AA/穩(wěn)定2022-07-15奧園集團有限公司聯(lián)合資信A/負面/負面2022-01-24福建陽光集團有限公司東方金城A負面/負面2022-02-18源n經(jīng)紀整理附三行業(yè)內(nèi)發(fā)債企業(yè)221年發(fā)行債券利差發(fā)行債券種類發(fā)行期限發(fā)行時主體及債項信用等級發(fā)行主體評級機構(gòu)發(fā)行利差（）一般短期融資券1年AA/穩(wěn)定/-1杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司聯(lián)合資信147.19140.71125.05AA/穩(wěn)定/--杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司--186.63A穩(wěn)定/--安徽省高速地產(chǎn)集團有限公司聯(lián)合資信237.35一般企業(yè)債3年AA/穩(wěn)定/AAA上海地產(chǎn)(集團)有限公司新世紀評級67.525年AA/穩(wěn)定/AAA上海地產(chǎn)(集團)有限公司新世紀評級92.8089.29一般中期票據(jù)2年AA/穩(wěn)定/AAA四川藍光發(fā)展股份有限公司*大公國際431.58上海世茂股份有限公司聯(lián)合資信285.61228.08華潤置地控股有限公司聯(lián)合資信71.69A穩(wěn)定/AAA國貿(mào)地產(chǎn)集團有限公司中誠信國際200.19A穩(wěn)定/AA安徽省南翔貿(mào)易(集團)有限公司聯(lián)合資信328.8621年AA/穩(wěn)定/AAA新城控股集團股份有限公司中誠信國際360.19上海寶龍實業(yè)發(fā)展(集團)有限公司*大公國際307.55珠海華發(fā)實業(yè)股份有限公司聯(lián)合資信206.13251.83A穩(wěn)定/AAA北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司聯(lián)合資信147.6622年AA/穩(wěn)定/AAA陽光城集團股份有限公司*大公國際409.94金科地產(chǎn)集團股份有限公司聯(lián)合資信353.63上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司新世紀評級82.51AA/穩(wěn)定/--江蘇中南建設集團股份有限公司東方金誠437.01221年AA/穩(wěn)定/AAA珠海華發(fā)實業(yè)股份有限公司聯(lián)合資信232.243年AA/穩(wěn)定/AAA珠海華發(fā)實業(yè)股份有限公司聯(lián)合資信185.70中海企業(yè)發(fā)展集團有限公司聯(lián)合資信56.25中國電建地產(chǎn)集團有限公司東方金誠139.85135.17萬科企業(yè)股份有限公司中誠信國際87.51聯(lián)合資信73.8952.28上海金茂