我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢分析,房地產(chǎn)論文

我們國家房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)在狀況及未來發(fā)展趨勢分析,房地產(chǎn)論文內(nèi)容摘要：隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展以及城市化進程的加快，人們的生活品質(zhì)在逐步提升，我們國家的房屋建筑體量也在不斷增長。如今，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我們國家的支柱型產(chǎn)業(yè)，但這并不代表房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展就是一帆風(fēng)順的。因而，本文先對我們國家房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r進行了分析，然后瞻望了我們國家將來房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，以期為相關(guān)從業(yè)人員提供一定幫助。本文關(guān)鍵詞語：房地產(chǎn);經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)在狀況;將來發(fā)展;房地產(chǎn)行業(yè)不僅能夠帶來更多的就業(yè)崗位,同時能夠與建筑、房屋設(shè)計、室內(nèi)裝修等行業(yè)融合發(fā)展。現(xiàn)前階段,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)進入新常態(tài),以圈地為王、地產(chǎn)贏利的單一發(fā)展形式注定是行不通的。為了突破發(fā)展瓶頸,提高房地產(chǎn)行業(yè)的多元競爭力,有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)在狀況及將來發(fā)展趨勢進行深切進入分析。1房地產(chǎn)開發(fā)狀況從中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,我們國家房地產(chǎn)開發(fā)狀況主要牽涉兩個方面?！?〕房企新房開發(fā)面積增加,最終完工面積減小。由于房地產(chǎn)政策的變動,部分開發(fā)商不斷擴大拿地面積,甚至非法囤地,在一定程度上增加了新房開發(fā)面積。然而,為了間接地到達(dá)捂盤惜售,牟取更多的經(jīng)濟利益,部分房企可能會存心故意放慢施工進度,推延完工,使得項目完工面積持續(xù)處于低位?！?〕在拆遷經(jīng)過中,房地產(chǎn)開發(fā)商的種種非法行為引起了層面的高度重視。部門屢次發(fā)文以規(guī)范拆遷行為,但是各種非法行為仍然時有發(fā)生,比方基層部門越權(quán)用地,農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法開發(fā)、出讓土地,等等。2020年4月,我們國家審計署頒布了(24個市縣20182018年土地管理及土地資金審計結(jié)果〕,對各類違規(guī)行為進行了總結(jié)與警示；國土監(jiān)察等相關(guān)部門于2018年對未報即用這一違法用地行為進行了整改與清查。此后,有關(guān)部門每年都對上述違法違規(guī)問題進行警示、整改與清查,同時通過制定土地管控措施、控制房地產(chǎn)行業(yè)及房屋買賣的信貸等方式,有效遏制了房地產(chǎn)開發(fā)的不正之風(fēng)。2房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)在狀況2.1房地產(chǎn)項目可支配資金缺乏房地產(chǎn)項當(dāng)前期所需資金往往較為龐大,尤其是在購置土地、房屋設(shè)計、購買建筑材料與機電設(shè)備等方面。多數(shù)房企的可自由支配資金并缺乏以支撐項目期間的負(fù)債水平,因而,房地產(chǎn)企業(yè)通常需要向各大銀行借款。我們國家早在1997年就放寬了對房地產(chǎn)的融資門檻,房企通過上市、發(fā)行債券等方式都能夠籌集資金。這也使得我們國家房地產(chǎn)行業(yè)的整體負(fù)債率較高,部分企業(yè)的負(fù)債率甚至超過九成,進而導(dǎo)致銀行的金融信譽風(fēng)險不斷增高。2.2地方經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)聯(lián)嚴(yán)密近年來,中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛,地方經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)聯(lián)嚴(yán)密。從各地的情況來看,房地產(chǎn)開發(fā)投資在中的占比擬大。房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展能夠帶動地方經(jīng)濟又好又快發(fā)展,而一旦房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展遭到阻礙,就會在一定程度上打亂市場秩序,給地方經(jīng)濟造成嚴(yán)重毀壞。2.3房地產(chǎn)銷售利潤下滑從2005年開場,我們國家商品房銷售利潤基本呈現(xiàn)出緩步增長的態(tài)勢,最高增速到達(dá)了40%。近期幾年,商品房銷售利潤的增速逐步放緩,例如,20212021年,銷售利潤的復(fù)合增長率僅略高于2%,比之前下降明顯。由此能夠看出,2021年是商品房銷售的分水嶺。從收益方面來講,2020年之后,我們國家商品房銷售利潤增速就開場放緩；2021年去庫存之后,房企的凈利潤增速、凈資產(chǎn)收益率有所回升；但在2021年之后凈資產(chǎn)收益又開場降低。由此能夠看出,房地產(chǎn)銷售利潤整體上呈現(xiàn)下滑趨勢。2.4宏觀調(diào)控不斷加碼2020年下半年,央行、銀保監(jiān)會等機構(gòu)針對房地產(chǎn)企業(yè)制定了三道紅線,對我們國家房地產(chǎn)行業(yè)的高負(fù)債、高杠桿發(fā)展形式發(fā)出警示。三道紅線的內(nèi)容如下：(1)剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;(2)凈負(fù)債率不得大于100%;(3)現(xiàn)金短債比不得小于1倍。同時,房地產(chǎn)負(fù)債還被分為了四檔：藍(lán)色檔位即不觸及三條紅線,管控規(guī)則為有息負(fù)債年增速不得超過15%；黃色檔位即觸及一條紅線,管控規(guī)則為有息負(fù)債年增速不得超過10%；橙色檔位即觸及兩條紅線,管控規(guī)則為有息負(fù)債年增速不得超過5%；紅色檔位即觸及三條紅色,處于紅色檔位的企業(yè)每年有息負(fù)債的增速不得增加。這是我們國家第一次對房企舉債標(biāo)準(zhǔn)加以明確,一改以往模糊化的房企融資收緊規(guī)則,能夠有效堵住房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展漏洞。這一政策的出臺,斷了企業(yè)以貸還貸的路,也導(dǎo)致部分房企的爆雷。從2021年開場,恒大、華夏幸福、藍(lán)光、寶能等房企不斷發(fā)生爆雷情況。2021年,央行發(fā)布了(關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度〕,該制度不僅將銀行劃分成了五個等級,還設(shè)置了兩條差異化紅線。紅線一：房地產(chǎn)貸款占比,即大型銀行不得超過40%,中型銀行不得超過27.5%,小型銀行不得超過22.5%,縣域農(nóng)合機構(gòu)不得超過17.2%,村鎮(zhèn)銀行不得超過12.5%。紅線二：個人住房貸款占比,即大型銀行不得超過32.5%,中型銀行不得超過20%,小型銀行不得超過17.5%,縣域農(nóng)合機構(gòu)不得超過12.5%,村鎮(zhèn)銀行不得超過7.5%。固然部分銀行已經(jīng)由于該政策停止了房貸業(yè)務(wù),但其對整體房貸業(yè)務(wù)的影響較小。2021年兩集中政策發(fā)布,即集中發(fā)布出讓公告,集中組織出讓活動,這使得拿地、銷售、融資端等出現(xiàn)變化。2021年是市場拿地高峰,土地成交呈現(xiàn)翹尾攀升之勢。2021年之后,市場拿地?zé)崆橹鸩较?并逐步過渡到理性水平。這期間,各個城市的土地市場冷熱程度不一核心城市熱度高,大部分城市的土地市場遇冷且導(dǎo)致地方的財政資金吃緊,房價一度下行,市場預(yù)期遭到影響。3我們國家房地產(chǎn)經(jīng)濟的將來發(fā)展趨勢3.1加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度房地產(chǎn)經(jīng)濟與我們國家國民經(jīng)濟密切相關(guān)。將來,我們國家對房地產(chǎn)行業(yè)仍將保持宏觀調(diào)控定力,堅決執(zhí)行房住不炒政策,以保證房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。2021年7月,中國銀保監(jiān)會要求,銀行在房地產(chǎn)方面的貸款應(yīng)當(dāng)降低10%左右。同時,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也發(fā)布相關(guān)消息稱,假如城市房地產(chǎn)貸款調(diào)控工作不到位,就會導(dǎo)致房價快速上漲。這兩個部門連同發(fā)改委、公安部等八個部門聯(lián)合印發(fā)了(住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知〕〔建房[2021]55號〕。由此看來,我們國家將進一步加大對房地產(chǎn)行業(yè)的管控力度,進而實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、健康發(fā)展。3.2房地產(chǎn)價格趨向平穩(wěn)我們國家房地產(chǎn)價格經(jīng)歷了短暫的緩慢增長以及爆發(fā)式增長階段,這兩個階段對我們國家國民經(jīng)濟產(chǎn)生了非常較大影響,同時也讓很多人覺得房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫越積越多。當(dāng)前,加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的重視程度,公布多項政策以保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,同時對開發(fā)商的不良行為進行嚴(yán)格管制,旨在穩(wěn)步實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的有效管控。由此看來,我們國家房地產(chǎn)價格將逐步趨向平穩(wěn)、回歸理性。3.3低收入群體的住房有保障如今,對于低收入群體來講,房價仍然較高,他們往往支付不起高昂的房價。然而在我們國家,低收入群體的占比卻是最高的,假如低收入群體的寓居條件、生活條件得不到提高,那么社會發(fā)展就會遭到一定的負(fù)面影響。因而,解決低收入群體的住房問題至關(guān)重要。有關(guān)部門應(yīng)積極聽取低收入群體的意見,及時解決房價畸高、監(jiān)管不嚴(yán)等問題。將來,我們國家房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)在保障房方面集中更多資源,構(gòu)建多層次的住房供給體系,知足低收入群體的住房需求。3.4房地產(chǎn)金融市場制度逐步完善房價瘋狂增長已成為歷史,房地產(chǎn)價格平穩(wěn)將是大勢所趨。因而,投資商也將轉(zhuǎn)變投資方向,投資方向可能會愈加多元化。另外,層面會進一步完善房地產(chǎn)金融市場制度,并建立良好的金融服務(wù)體系。國家對房地產(chǎn)金融市場的調(diào)控應(yīng)具體表現(xiàn)出多層次特征,并且要根據(jù)服務(wù)群體的不同、需求的不同,對房地產(chǎn)金融市場進行改革創(chuàng)新。與此同時,房企應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用當(dāng)代技術(shù),例如云計算、大數(shù)據(jù)、AI等,進而實現(xiàn)對房地產(chǎn)金融市場的全面分析,為進一步完善房地產(chǎn)金融市場制度打下堅實的基礎(chǔ)。3.5租購并舉將來,我們國家房地產(chǎn)市場將實行租購并舉措施。對區(qū)域內(nèi)部有購房能力的常住人口,有關(guān)部門應(yīng)支持其購買商品房；對并沒有購房能力或購房意愿的常住居民,有關(guān)部門應(yīng)通過住房租賃市場支持其租房；對符合條件的低收入住房困難家庭,有關(guān)部門要通過提供公共租賃住房或給予租賃補貼等方式,保障其基本住房需求。租購并舉措施將有效改善以往房地產(chǎn)市場重售輕租的狀況,有利于市場的健康發(fā)展。4結(jié)束語房地產(chǎn)經(jīng)濟已然成為我們國家經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)與人們的生活息息相關(guān),它的健康發(fā)展將對我們國家經(jīng)濟發(fā)展起到促進作用。然而,我們國家房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展仍面臨各種問題,整體經(jīng)濟發(fā)展遭到了一定影響。這就需要層面對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控,且應(yīng)積極關(guān)注低收入群體的住房訴求。將來,隨著租購并舉措施的成熟落地,我們國家房地產(chǎn)價格有望趨向平穩(wěn),低收入群體的住房問題將得到有效緩解,房地產(chǎn)市場的活力將被進一步激發(fā)。以下為參考文獻[1]中國經(jīng)濟景氣月報.全國房地產(chǎn)開發(fā)施工及銷售情況[J].中國經(jīng)濟景氣月報,2022(3):3.[2]周華東,陳萌