主題地產發(fā)展模式研究電子版本

主題(zhǔtí)地產發(fā)展模式第一頁，共27頁。主題(zhǔtí)地產盈利模式存在(cúnzài)形式經營核心式主題公園度假村銷售核心式高爾夫球會教育產業(yè)主題(zhǔtí)地產按其盈利模式可分為兩種第二頁，共27頁。銷售核心式主題(zhǔtí)地產能為居住地產創(chuàng)造需求客戶高爾夫居住地產身份需求獨一無二需求高爾夫需求房地產前提條件：高爾夫必須經營起來，并享有跨區(qū)域的品牌度教育產業(yè)客戶居住地產利益需求直接關聯需求教育需求房地產前提條件：教育必須是城市中端客戶所稀缺的銷售核心式主題地產是可以克服區(qū)域劣勢的，它能夠在區(qū)域發(fā)展(fāzhǎn)起來之前為居住地產需求創(chuàng)造。第三頁，共27頁。經營核心式主題地產只能為居住房地產提供附加(fùjiā)價值，而不能創(chuàng)造對居住地產的需求1、經營核心式主題(zhǔtí)地產以出租物業(yè)或經營為主要收益；2、經營核心式主題(zhǔtí)地產能為居住地產帶來：——提升區(qū)域形象；——完善區(qū)域基本居住條件；——形成生活休閑、娛樂、運動設施上的競爭優(yōu)勢；3、經營核心式主題(zhǔtí)地產為居住地產所帶來的附加價值與競爭優(yōu)勢必須在市場需求產生后才能得以體現；經營核心式主題地產是無法(wúfǎ)克服區(qū)域劣勢的，它對居住地產的附加值是必須在區(qū)域發(fā)展起來后才得以體現。第四頁，共27頁。兩種盈利模式的主題(zhǔtí)地產與居住地產的價值關聯與居住地產(dìchǎn)的價值關聯盈利模式可超前于區(qū)域(qūyù)發(fā)展直接創(chuàng)造需求1、少數人專有的，并體現身份尊貴感2、利益直接關聯且密不可分銷售核心型1、帶來交通上的方便2、提供日常生活健康休閑設施3、聚集人氣，完善商業(yè)配套經營核心型滯后于區(qū)域發(fā)展有市場需求后才體現附加價值對地產的作用第五頁，共27頁。主題(zhǔtí)地產經營核心式主題公園度假村銷售核心式高爾夫球會教育產業(yè)主題地產發(fā)展(fāzhǎn)模式——銷售核心式第六頁，共27頁。銷售(xiāoshòu)核心式——高爾夫球會國內高爾夫分布(fēnbù)國內高爾夫球會主要集中在廣東、北京(běijīnɡ)、上海、海南、福建，其他省分布較少。分布特征主要為經濟發(fā)達城市和濱海城市、旅游城市。第七頁，共27頁。銷售(xiāoshòu)核心式——高爾夫球會成功(chénggōng)開發(fā)居住地產的典型案例：深圳觀瀾高爾夫項目簡介：規(guī)劃用地面積10km2，目前已建成5個標準球場，計劃再建5個標準場。1995年正式(zhèngshì)開始高爾夫球會經營，目前有會員3500個左右。平均每年投資3個多億。1998年開始開發(fā)觀瀾豪園，一期和二期開發(fā)的別墅和洋房在樓花階段銷售率就達70％，封頂后達到100％。成功開發(fā)居住地產的關鍵因素：成功經營起高品質的國際高爾夫球會。經驗借鑒：先成功經營高爾夫球會，再開發(fā)居住地產。以高品質的商務度假為經營核心。第八頁，共27頁。銷售(xiāoshòu)核心式——高爾夫球會開發(fā)居住地產失敗(shībài)的典型案例：深圳龍崗植物園高爾夫項目簡介：規(guī)劃用地面積2.56km2（3700畝），目前已建成27洞球場。1994年在正式開始經營，目前仍未取得正式執(zhí)照，但已有會員1900多個。2001年開發(fā)17棟美式別墅，至今銷售率為零。失敗(shībài)的的關鍵因素：未建立起高品質的高爾夫球會。經驗借鑒：非正規(guī)經營，以低價無限制吸收會員，無法建立品質感。第九頁，共27頁。銷售(xiāoshòu)核心式——高爾夫球會國科國際高爾夫項目簡介：位于德州齊河縣，黃河經濟開發(fā)區(qū)，距濟南市中心車程40分鐘，總占地7200畝。一期占地3300畝，規(guī)劃有高爾夫球場1300畝，占地500畝的國際酒店和建身娛樂城，高爾夫別墅1500畝。首期開發(fā)215棟（420畝）別墅。銷售艱難：銷售20%左右，而且大部分為非市場行為。關鍵原因：在未成功經營高爾夫以前銷售居住地產(dìchǎn)，銷售情況不理想是意料中的。第十頁，共27頁。l

房地產E網房地產E網-傾力打造房地產物業(yè)管理資料庫,匯聚(huìjù)海量的免費管理資料。房地產E網-傾力打造房地產物業(yè)管理資料庫,匯聚(huìjù)海量的免費管理資料。第十一頁，共27頁。房地產E網-傾力打造房地產物業(yè)管理資料庫,匯聚海量(hǎiliàng)的免費管理資料。倍訊易-第十二頁，共27頁。高爾夫開發(fā)(kāifā)關鍵因素關鍵因素城市條件中心城市海濱城市外籍人士活動頻繁（一般外資利用額25億美元以上）項目條件丘陵坡地自然景觀（山、海）土地規(guī)模1000畝以上地價一般10萬/畝以內開發(fā)者條件首期投資額至少2.5～3億風險承受能力專業(yè)能力（建設、管理、經營）社會資源發(fā)展可能性的判斷(pànduàn)因素開發(fā)高爾夫進入門檻高，市場(shìchǎng)風險大。第十三頁，共27頁。主題地產(dìchǎn)發(fā)展模式——銷售核心式3、主題(zhǔtí)地產經營核心式主題公園度假村銷售核心式高爾夫球會教育產業(yè)第十四頁，共27頁。銷售(xiāoshòu)核心式——教育產業(yè)分類教育層次典型案例高等教育（大學城）?？?、本科、研究生、成教珠海唐家灣大學城上海松江大學城基礎教育幼兒園、小學、初中、高中深圳寶安桃源居教育產業(yè)(chǎnyè)按其招生性質可分為兩類第十五頁，共27頁。教育(jiàoyù)產業(yè)——大學城典型(diǎnxíng)案例：珠海唐家灣大學城項目區(qū)位：位于珠海唐家灣鎮(zhèn)，距離市區(qū)約20km項目規(guī)模：占地16km2，規(guī)劃引進(yǐnjìn)10所大學，計劃到2005年珠海在校大學生可達8-10萬人。唐家灣開發(fā)區(qū)規(guī)劃，大學園區(qū)規(guī)劃翠湖高爾夫建成國際方程式賽車場、珍珠樂園建成大力建設基建設施，改善投資環(huán)境中山大學招生周邊幾個居住項目銷售停滯發(fā)展軸1992年1995年1996年1998年2000年中山大學和高科技產業(yè)開始建設1999年發(fā)展現狀：目前已有9所大學投入使用，其中中山大學已招生3屆。前幾年中山大學附近開發(fā)的多層和別墅項目均銷售停滯。翠湖高爾夫開發(fā)的別墅銷售良好，客戶主要是會員。和記黃埔在高爾夫旁開發(fā)的高爾夫公寓亦銷售良好，客戶主要為香港人。已銷售的物業(yè)均與高爾夫及度假概念有關，與大學無關，打大學概念的項目都滯銷。第十六頁，共27頁。教育(jiàoyù)產業(yè)——基礎教育(jiàoyù)典型案例(ànlì)：深圳市寶安區(qū)桃源居社區(qū)項目區(qū)位：距離深圳市區(qū)30多km，距離寶安區(qū)中心15分鐘車程，屬于陌生區(qū)域項目規(guī)模：總占地2000畝，總建面180萬m2，其中教育區(qū)16.2萬m2銷售情況：1996～2000年沒有引入清華附校，年銷售量1.3萬m22001年捐資過億引入清華附校，至今年銷售量15萬m2關鍵因素：1、寶安區(qū)人口較富有但區(qū)域教育條件較差，缺乏名校，清華附屬學校具有很強感召力。2、所設清華附校通道完整，設有幼兒園、小學、中學、大學(dàxué)預科班。3、與居住地產建立唯一價值關聯，1戶2個學位名額。第十七頁，共27頁。主題地產(dìchǎn)——教育產業(yè)分類與居住地產的關聯關鍵因素高等教育（大學城）無法創(chuàng)造需求1、居住地產與高等教育學位無法建立價值關聯，因此無法創(chuàng)造市場新需求。2、大學城內均配置有優(yōu)質價廉的的學生公寓和教師住宅，一般采用出租方式，且租金低于周邊市場價格。師生不會成為校外居住地產的主流客戶。3、僅對區(qū)域有形象提升作用，對居住地產價值提升非常有限，即使是在成熟區(qū)域，其對居住地產價值的提升也僅在5%左右?；A教育可以創(chuàng)造需求1、居住地產與學校的學位名額及學費優(yōu)惠建立價值關聯2、城市中名校缺乏，且引入的名校在目標客戶中具有強烈感召力3、基礎教育通道必須完整，即必須有小學、中學兩種教育產業(yè)與居住地產(dìchǎn)的關聯第十八頁，共27頁。銷售(xiāoshòu)核心式——教育產業(yè)分類判斷因素高等教育（大學城）1、大學無法為居住地產創(chuàng)造市場需求2、需要付出較大的代價，包括無償提供土地基礎教育1、山東省重點中學共57所，其中濟南16所，占28％，分布在市區(qū)。濟南市區(qū)基礎教育力量很強。（青島9所，泰安3所）2、郊區(qū)人口置業(yè)能力有限第十九頁，共27頁。主題地產發(fā)展模式——經營(jīngyíng)核心式3、主題(zhǔtí)地產經營核心式主題公園度假村銷售核心式高爾夫球會教育產業(yè)第二十頁，共27頁。經營(jīngyíng)核心式——主題公園典型(diǎnxíng)案例：深圳華僑城項目區(qū)位：華僑城位于深圳市西東部，南臨深圳灣，在城市主干道旁用地面積：4.5km2，其中旅游用地1.40km2，現已建成四大主題公園發(fā)展歷程：至2000年四大主題公園全部建成，現已成為深圳市主要旅游景點1987年第一個主題公園“錦繡中華”啟動，占地(zhàndì)35萬m21994年“世界之窗”建成，占地(zhàndì)48萬m2，投資6個多億1998年“歡樂谷”一期建成，占地(zhàndì)17萬m2，投資7.5億2000年“歡樂谷”二期建成，占地(zhàndì)18萬m2，投資8億第二十一頁，共27頁。主題公園——開發(fā)(kāifā)關鍵因素關鍵因素城市條件開放型的經濟中心城市距離主要客源市場1小時車程范圍內距離城市主干道在15分鐘車程內項目條件地價一般10萬/畝以內一般擁有超過4km2以上的土地，其中主題公園總用地規(guī)模0.5～1.5km2開發(fā)者條件分期投資額4億以上專業(yè)能力（建設、管理、經營）風險承受能力（經營時間長，資金回收慢）發(fā)展可能性的判斷(pànduàn)因素第二十二頁，共27頁。主題地產發(fā)展(fāzhǎn)模式——經營核心式3、主題(zhǔtí)地產經營核心式主題公園度假村銷售核心式高爾夫球會教育產業(yè)第二十三頁，共27頁。經營(jīngyíng)核心式——度假村分類特征典型案例大型獨享資源1、擁有山、海等大型自然、獨享資源2、規(guī)模大，一般規(guī)劃面積在10km2以上3、投資額大，一般首期都要5億左右深圳海上田園風光（規(guī)劃24km2）美國日光河度假村（規(guī)劃13.6km2）小型資源1、擁有某種小型的自然資源（最常見是溫泉）2、規(guī)模小，一般在100畝以內，大的在200畝左右。3、投資額小，一般在7千萬～1億珠海御溫泉（90畝）北京郊區(qū)度假村（150～200畝）度假村按資源類型可分為(fēnwéi)兩類第二十四頁，共27頁。經營(jīngyíng)核心式——度假村典型案例(ànlì)：珠海御溫泉渡假村地理位置：位于(wèiyú)珠海市斗門縣黃楊山西麓，現狀為農村交通條件：距離市中心1小時車程，沒有公共交通，設有班車建設規(guī)模：一期60畝，溫泉露天浴池36個、四星級酒店、餐飲、休閑空間二期30畝，擴大溫泉規(guī)模、增加星級酒店客房御溫泉地理位置御溫泉平面圖第二十五頁，共27頁。經營(jīngyíng)核心式——度假村開發(fā)歷程：1998年2月，一期(yīqī)建成露天溫泉、餐飲、露天休閑區(qū)2001年2月，一期(yīqī)建成四星級酒店（70間客房、5個會議室）2002年11月，二期增加溫泉池和酒店客房經營情況：經營狀況良好，酒店平時入住率80％，周末和長假客滿。商務會議多。沒有開發(fā)居住地產。露天(lùtiān)溫泉四星級酒店會議廳典型案例：珠海御溫泉渡假村第二十六頁，共27頁。濟南度假村案例(ànlì)濟鋼溫泉度假村開元度假村區(qū)位交通遠郊。距離機場9公里，距離東部產業(yè)帶17km，距離市中心30km。市區(qū)。距離市中心3km，距離火車站6km，距離機場30km。項目印象區(qū)域現狀為農村，檔次較低。以健康溫泉為主題。道路級別低。為開元寺遺址，檔次較低。南靠佛慧山。東、北、西三面是破舊的生活區(qū)，路況較差。規(guī)模占地5萬m2左右，建筑面積2萬m2左右。占地3萬m2，建筑面積1.5萬m2。資源和配套郊區(qū)環(huán)境清新，37度溫泉資源。30間房，準備增建客房，有溫泉浴、室內恒溫泳池、會議室、康樂中心、室外籃球場、餐廳和正在建設的室內網