大豐板塊市場銷售反饋

POLYREALESTATE2016大豐區(qū)域周邊市場反饋2016.7.1一、周邊區(qū)域市場分析二、競品銷售策略及效果三、競品產(chǎn)品定位、戶型設(shè)計優(yōu)缺點區(qū)域市場分析大豐區(qū)域市場主力在售產(chǎn)品以清水高層電梯為主，面積段集中在80-100㎡：80-100㎡三房單/雙衛(wèi)，為區(qū)域主力供應(yīng)和走量產(chǎn)品，以剛需客群消化為主。多數(shù)開發(fā)商為跳出競爭紅海，多采取“價格戰(zhàn)”，以價換量保證去化；100-110㎡三房雙衛(wèi)，區(qū)域首改客戶需求旺盛，但市場存量較低，因此去化速度較快；110㎡以上三房/四房，為區(qū)域市場溢價產(chǎn)品，存量低，消化區(qū)域部分改善客群。區(qū)域市場分析類型面積段（平米）套型結(jié)構(gòu)月均去化成交均價去化面積（1-6月）新增面積余貨存量去化周期（月）公寓27-39一室一廳單衛(wèi)一室兩廳單衛(wèi)12730062001457034高層60-70二室一廳單衛(wèi)295600114553500656903280-90三室一廳單衛(wèi)18558009662572942258801590-100三室一廳單衛(wèi)17061001017510329975796100-110三室一廳雙衛(wèi)246500183509831225618小計/420/1372253095442628019商鋪30-50/152300022890158033550-80/162300031550458804780以上/1222000220002121548小計//764408289848碧桂園城市花園目前主力去化產(chǎn)品以95以及108平米戶型，5月包裝特價房20套6500元／平米，消化殆盡6月整體成交均價回升至6800元／平米，月均走量明顯下滑，同時目前已推未售庫存量較低，預(yù)計7月封盤蓄客，全力沖刺15＃蓄客工作類型項目名稱主力去化產(chǎn)品主力成交價格（元/平米）主力成交總價區(qū)間月均走量（套）余貨存量（平米）在售碧桂園95-108㎡高層680065-1401222500核心競品分析項目名稱物業(yè)形態(tài)商業(yè)體量（萬方）商業(yè)形式價格（元/㎡）去化速度（㎡/月）花滿庭三期社區(qū)底商15463社區(qū)底商:1-2F社區(qū)底商1F:220002F:9000社區(qū)底商:325優(yōu)品道社區(qū)底商獨立商業(yè)158650獨立商業(yè):1-2F獨立商業(yè)1F：260002F:12000獨立商業(yè):1096商業(yè)：區(qū)域在售商業(yè)體量大，商業(yè)氛圍不足，銷售難度大，去化緩慢。核心競品分析核心競品：碧桂園城市花園項目類別主力走量產(chǎn)品3月4月5月6月銷售套數(shù)成交均價新增套數(shù)銷售套數(shù)成交均價新增套數(shù)銷售套數(shù)成交均價新增套數(shù)銷售套數(shù)成交均價新增套數(shù)高層90-108346858元/㎡——277032元/㎡826

6732元/㎡——126800元/㎡——一、周邊區(qū)域市場分析二、周邊項目銷售策略及效果三、競品產(chǎn)品定位、戶型設(shè)計優(yōu)缺點碧桂園項目6月開始15＃的前期蓄水工作，預(yù)計7月中旬封盤，7月底加推15＃房源契合項目加推節(jié)點，碧桂園6月底7月初推廣全面鋪開，線下地推主力覆蓋天回鎮(zhèn)、五塊石、洞子口等點位碧桂園推售策略15＃蓄客，預(yù)計7月加推價格策略整月成交價格持平，消化前期特價房源后，6月成交均價回升推廣策略常規(guī)推廣站位渠道策略以天回鎮(zhèn)、五塊石等為重點布置渠道活動，配合7月產(chǎn)品加推進行區(qū)域地推工作鋪排活動策略常規(guī)暖場活動效果分析6月成交量明顯下滑，房源庫存量較少，準備7月15＃蓄客工作競品銷售策略及效果分析一、周邊區(qū)域市場分析二、周邊項目銷售策略及效果三、競品產(chǎn)品定位、戶型設(shè)計優(yōu)缺點碧桂園城市花園定位優(yōu)缺點分析1、總平及物業(yè)類型分析物業(yè)類型：高層住宅，洋房，社區(qū)底商2、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析競爭項目項目屬性戶型面積段產(chǎn)品結(jié)構(gòu)戶型配比碧桂園城市花園精裝改善項目74-141㎡高層（套二單，套三雙）洋房（套四雙）70-90㎡：10%90㎡以上：90%碧桂園花園項目定位為城市主城區(qū)精裝改善項目，產(chǎn)品多集中為套三單雙衛(wèi)產(chǎn)品以及部分套四洋房產(chǎn)品，配備少量剛需套二產(chǎn)品。剛需產(chǎn)品去化困難，庫存充足，改善產(chǎn)品總價虛高，目前以90-110平米戶型為主力推售產(chǎn)品，精裝標準較低，精裝水平差碧桂園城市花園定位優(yōu)缺點分析3、主力戶型優(yōu)劣勢分析碧桂園城市花園定位優(yōu)缺點分析（碧桂園精裝戶型95㎡-套三雙衛(wèi)）優(yōu)點：戶型方正

，干濕分區(qū)，動靜分區(qū)，全采光，雙臥室均帶觀景飄窗，餐廚一體

缺點：該戶型邊角較多，影響居住環(huán)境；主臥進深過窄，無舒適感；次臥2畸形，局部開間僅有1.65米；生活陽臺過窄，實用性不強3、主力戶型優(yōu)劣勢分析碧桂園城市花園定位優(yōu)缺點分