富春東方文德路項(xiàng)目發(fā)展策劃全案

富春東方

文德路項(xiàng)目發(fā)展策劃全案【項(xiàng)目定位】整體市場(chǎng)定位目標(biāo)客戶群定位SWOT分析主題功能定位項(xiàng)目概況目錄3項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位于文德路與文明路交界處；項(xiàng)目地塊兩面臨街，西臨文德路，南倚文明路。本案4負(fù)1-5層中空負(fù)1-5層中空1-5層中空商場(chǎng)展面：160米商場(chǎng)占地面積：1.4915萬(wàn)m2商場(chǎng)臨街展面：長(zhǎng)約160米項(xiàng)目概況52F6300m21F6300m23F6300m24F6300m25F6300m2-2F1.1萬(wàn)m2停車場(chǎng)-1F1.1萬(wàn)m2商場(chǎng)-3F1.1萬(wàn)m2停車場(chǎng)4.9米5米5米5米5米5米商場(chǎng)規(guī)劃情況：6層商場(chǎng)商場(chǎng)商場(chǎng)總建面積：4.2萬(wàn)m2負(fù)二負(fù)三車位：500個(gè)功能配套：5樓具備飲食功能項(xiàng)目概況6SStrength優(yōu)勢(shì)OOpportunity機(jī)會(huì)地段好，老城中心，交通極為方便；人流大，受大北京路商圈幅射，消費(fèi)人流巨大；底蘊(yùn)好，區(qū)域歷史沉淀厚重；有傳統(tǒng)，傳統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)集散地；規(guī)模大，項(xiàng)目規(guī)模宏大，可塑性強(qiáng)；資源好，古跡多，政策扶持，展面寬，臨街150米，優(yōu)勢(shì)突顯；稀缺性，城心旺地，極為稀罕；

時(shí)機(jī)成熟：經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，區(qū)域格局，市場(chǎng)需求俱佳；市場(chǎng)空白：廣州市場(chǎng)欠缺大型高檔的文化商業(yè)；經(jīng)貿(mào)契機(jī)：眾多進(jìn)出口專業(yè)交易臺(tái)中，文化商品產(chǎn)業(yè)仍為空白WWeakness弱勢(shì)TThreat威脅行業(yè)息微，文德路文化商圈漸走下坡；商戶不優(yōu)，路段現(xiàn)存商戶數(shù)量少，素質(zhì)低；信心不高，項(xiàng)目地塊爛尾多年；規(guī)模較大，樓層高，難聚客；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手增加：其它區(qū)域亦有新興項(xiàng)目分薄市場(chǎng)份額；SWOT分析7競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)發(fā)展核心競(jìng)爭(zhēng)力機(jī)會(huì)劣勢(shì)威脅優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目市場(chǎng)定位地理位置極優(yōu)，各項(xiàng)配套俱全影響力強(qiáng)大而深遠(yuǎn)傳統(tǒng)文化功能區(qū)，人文條件優(yōu)區(qū)位價(jià)值最大化，區(qū)位形象提升傳統(tǒng)行業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)細(xì)分，捕捉可發(fā)展空間新穎經(jīng)營(yíng)模式的缺失抓住產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力，創(chuàng)建項(xiàng)目唯一性主力消費(fèi)的需求產(chǎn)品，客戶，營(yíng)銷，把握有效市場(chǎng)機(jī)會(huì)SWOT分析8【項(xiàng)目市場(chǎng)定位】9東方文博城項(xiàng)目命名：10南中國(guó)最大的文化藝術(shù)品交易中心東方文博城項(xiàng)目市場(chǎng)定位11東方文博城永不落幕的文化藝術(shù)品博覽會(huì)主營(yíng)：收藏品，字畫，工藝品，古玩，家庭裝飾用品項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)形象定位12

中國(guó)文化藝術(shù)品首席財(cái)富寶藏東方文博城項(xiàng)目投資形象定位13【目標(biāo)客戶群定位】有誰(shuí)會(huì)投資本案15根據(jù)合富輝煌的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)提示，目前廣州市中心區(qū)熱銷商鋪總價(jià)

范圍：買家分析結(jié)合貴司項(xiàng)目所處區(qū)域位置，商鋪銷售所針對(duì)的目標(biāo)投資客描述如下：商鋪總價(jià)15萬(wàn)~35萬(wàn)/間的中小商鋪投資者希望在購(gòu)買商鋪3~5年內(nèi)有穩(wěn)定的租金回報(bào)回報(bào)期望值介于年回報(bào)率8%~12%之間家庭閑置資金：50—200萬(wàn)元購(gòu)鋪存款余額不少于10萬(wàn)元，家庭月收入不低于2萬(wàn)元/月部份購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)商戶街鋪：80萬(wàn)~200萬(wàn)/間商場(chǎng)鋪：15萬(wàn)~35萬(wàn)/間

161、投資型：商鋪專業(yè)投資者；私營(yíng)企業(yè)主政府公務(wù)員江浙一帶的全國(guó)性物業(yè)投資團(tuán)2、自用型參與本案的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者買家分析17誰(shuí)會(huì)在本案經(jīng)營(yíng)18主力店：經(jīng)營(yíng)范圍：文化藝術(shù)品、家飾類、相框、裝飾畫、工藝品生產(chǎn)廠家；、目標(biāo)商家：文物總店榮寶齋、集雅齋；生活創(chuàng)庫(kù)、法意閣、銀庫(kù)；商家分析19功能客戶經(jīng)營(yíng)范圍：餐飲、畫廊、書店、拍賣行、知名畫家、行業(yè)協(xié)會(huì)、收藏品個(gè)體工商戶；目標(biāo)商家：北京翰海、中國(guó)嘉德、蘇富比廣州酒家、稻香集團(tuán)古籍書店、教育書店、三聯(lián)書店朵云畫廊、飛虹畫廊

商家分析20有誰(shuí)會(huì)到本案消費(fèi)21藝術(shù)品收藏者、收藏家，以藏養(yǎng)藏；用家分析特征：在一定的藝術(shù)造藝，和藝術(shù)鑒賞能力，他們對(duì)單一種類特別有研究；目的：擁有和收藏，并考慮藝術(shù)品的保值及升值；他們是：藝術(shù)家、藝術(shù)工作者、收藏家，富裕人群；22投資家用家分析特征：對(duì)名家、名作、名品特別偏好；目的：回報(bào)社會(huì)的愿望以及提高自身文化形象，希望能在未來(lái)的一定時(shí)期內(nèi)帶來(lái)財(cái)富增值；他們是：資金實(shí)力雄厚的機(jī)構(gòu)和企業(yè)，如江淅、港臺(tái)、海外企業(yè)。注：2003年中國(guó)藝術(shù)品拍賣市場(chǎng)成交額突破13億元人民幣。而將近一半的購(gòu)買者是各地的民營(yíng)企業(yè)家，其中以江蘇、浙江、北京以及東北的企業(yè)家為盛；05年在蘇富比和佳士得秋拍的中國(guó)瓷器和書畫專場(chǎng)，購(gòu)買超過千萬(wàn)元的近10件拍品中，大陸買家就占了七成。

23以投資為主的藝術(shù)品經(jīng)營(yíng)者包括藝術(shù)品收售攤販、藝術(shù)品商店和藝術(shù)品經(jīng)紀(jì)人。

特征：憑借自己的眼光買進(jìn)賣出，賺取差價(jià)；一般專注于某一領(lǐng)域，有固定的客戶群，主要集中在各地古玩市場(chǎng)。目的：以投機(jī)為主；他們是：藝術(shù)品收售攤販、藝術(shù)品商店和藝術(shù)品經(jīng)紀(jì)人；用家分析24用于附庸風(fēng)雅、裝潢門面和修飾打扮的藝術(shù)品消費(fèi)者

特征：以家居裝飾豐富性和品味性為出發(fā)點(diǎn)的；目的：提高家居軟環(huán)境，豐富其內(nèi)涵和鑒賞能力；他們是：有品味、執(zhí)著的生活享受者；用家分析25旅游休閑人群特征：以旅游渡假、休閑參觀等為目的游離式人群；目的：作為旅游紀(jì)念品和裝飾品；他們是：旅游者、休閑購(gòu)物顧客；用家分析26其他：用于攻關(guān)送禮的人是家傳的人用家分析27【項(xiàng)目功能定位】28商場(chǎng)功能規(guī)劃

交易功能

展示功能

餐飲功能

信息交流功能

鑒定功能

購(gòu)物功能

業(yè)務(wù)培訓(xùn)功能

商場(chǎng)功能規(guī)劃定位29商場(chǎng)功能規(guī)劃

展示功能

餐飲功能信息交流功能

鑒定功能

購(gòu)物功能

業(yè)務(wù)培訓(xùn)功能

交易功能：作為商業(yè)項(xiàng)目，交易功能是項(xiàng)目存在的前提；狹義而言，要滿本土市場(chǎng)對(duì)于文化藝術(shù)品，收藏品交易的需求；廣義層面，則立足廣州，依仗華南，輻射全國(guó)，形成中國(guó)收藏品，文化工藝術(shù)品與國(guó)外市場(chǎng)的交易渠道；

交易功能30

交易功能

購(gòu)物功能：文化藝術(shù)收藏市場(chǎng)，專業(yè)收藏投資者，愛好者只是文博城強(qiáng)大依托之一；同時(shí)，一般大眾消費(fèi)品的經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者也是文博城生存興旺的根源；所以，針對(duì)一般市場(chǎng)，由其是旅游消費(fèi)市場(chǎng)所設(shè)置大眾消費(fèi)購(gòu)物功能，是項(xiàng)目功能策劃根本指標(biāo)。商場(chǎng)功能規(guī)劃

展示功能

餐飲功能信息交流功能

鑒定功能

業(yè)務(wù)培訓(xùn)功能

購(gòu)物功能31

交易功能

商場(chǎng)功能規(guī)劃展示功能

餐飲功能信息交流功能

鑒定功能

購(gòu)物功能

業(yè)務(wù)培訓(xùn)功能

展示功能：龐大的消費(fèi)市場(chǎng)必定存在大量的專業(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)/經(jīng)營(yíng)團(tuán)體/學(xué)術(shù)組織/行業(yè)協(xié)會(huì)/；市場(chǎng)各方對(duì)于營(yíng)銷活動(dòng)/行業(yè)交流等有著重要的依賴及需求，因此，作為配套功能，展示功能是必不可少的；32

交易功能

商場(chǎng)功能規(guī)劃

展示功能

餐飲功能信息交流功能

鑒定功能

購(gòu)物功能

業(yè)務(wù)培訓(xùn)功能

鑒定功能：市場(chǎng)高速發(fā)展，必然衍生許多不規(guī)范的市場(chǎng)操作行為；大量行業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)指出，不規(guī)范操作是導(dǎo)致交易市難以做大做好的重要原因；因此，鑒定功能是為經(jīng)營(yíng)者消費(fèi)者規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)而設(shè)定的。33

交易功能

商場(chǎng)功能規(guī)劃

展示功能

餐飲功能信息交流功能

鑒定功能

購(gòu)物功能

業(yè)務(wù)培訓(xùn)功能

信息交流功能：收藏市場(chǎng)涉及大額投資，對(duì)信息的重視度極高；經(jīng)驗(yàn)顯示，信息集中的平臺(tái)則更有利于成為行業(yè)的中心；具備公開而強(qiáng)大的信息平臺(tái)，一方面使項(xiàng)目的功能配套更趨完整，更重要的是加強(qiáng)其差異性及競(jìng)爭(zhēng)力，從而奠定其中心位置。34

交易功能

商場(chǎng)功能規(guī)劃

展示功能

餐飲功能信息交流功能

鑒定功能

購(gòu)物功能

業(yè)務(wù)培訓(xùn)功能業(yè)務(wù)培訓(xùn)功能：藝術(shù)品/收藏品對(duì)專業(yè)知識(shí)的要求極高；培訓(xùn)在整個(gè)行業(yè)經(jīng)營(yíng)鏈中，是一個(gè)具有強(qiáng)大市場(chǎng)空間的環(huán)節(jié)；培訓(xùn)與業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)之間有著十分必然和緊密相互依存性；業(yè)務(wù)培養(yǎng)功能是一個(gè)必然存在的功能配置。35

交易功能

商場(chǎng)功能規(guī)劃

展示功能

餐飲功能信息交流功能

鑒定功能

購(gòu)物功能

業(yè)務(wù)培訓(xùn)功能

餐飲功能：吃在廣州，是本土文化的精髓所在；對(duì)飲食的重視，使國(guó)人對(duì)廣州餐飲有著強(qiáng)烈的追求及好奇；因此，無(wú)論是面對(duì)各個(gè)層面消費(fèi)，各個(gè)區(qū)域旅游者，國(guó)內(nèi)外客商，廣州飲食都有著其無(wú)窮的魅力；配合商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主題的飲食配套是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。361F3F2F-1F5F4F家庭工藝品/裝飾品超市世界藝術(shù)品專賣旗艦店書畫藝術(shù)總匯古玩收藏品大世界文博藝術(shù)中心嶺南美食中心商場(chǎng)整體功能定位37負(fù)一層：家庭工藝品/裝飾品超市仿古紅木家私家庭工藝品/裝飾品大超市商場(chǎng)各層功能定位38負(fù)一層：家庭工藝品/裝飾品超市經(jīng)營(yíng)模式：一站式家飾用品市場(chǎng)；競(jìng)爭(zhēng)力：在家庭飾品需求量劇增的今天，作為首個(gè)超大型集中式的家飾用品集市，必定會(huì)受到市場(chǎng)青睞；經(jīng)營(yíng)形式：大型家庭飾品綜合超市仿古紅術(shù)家私各式工藝品專賣店39主營(yíng)商品類別：裝飾畫，相框，畫框，陶瓷，工藝品，竹器，藤器，銀器，

CD架，報(bào)架，櫥具，餐具，花卉植物，玻璃工藝術(shù)品，布藝術(shù)裝飾用品；負(fù)一層：家居工藝品裝飾總匯40古玩專營(yíng)旗艦店名貴奇石旗艦店珠寶玉器旗艦店藝術(shù)品旗艦店（文物總店、榮寶齋等）首層及二層垂直打通首層：世界藝術(shù)品博覽中心（旗艦店或主力店）41旗艦店商戶定位：文物總店朵云軒榮寶齋集雅齋三多軒等設(shè)想：

通過高品位，高檔次，老字號(hào)的大商戶加盟，更好地定位本項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng)格調(diào)。42主營(yíng)商品類別：岫玉、壽山石，青田，石雕、珠寶玉器專專賣，緬甸翡翠，印度銀器，阿富汗的玉雕，內(nèi)蒙古的水晶和瑪瑙，東南亞木制工藝品專賣；43二層：書畫藝術(shù)總匯傳統(tǒng)書畫街油畫街古藉博雅街藝術(shù)品旗艦店（文物總店、榮寶齋等）藝術(shù)裝飾畫街首層及二層垂直打通44主營(yíng)：篆刻，繪畫藝術(shù)，中國(guó)傳統(tǒng)書法，文房四寶，印章及配套用品；二層：書畫藝術(shù)總匯之傳統(tǒng)書畫街45主營(yíng)：水粉畫，西方油畫，木刻板畫，世界名家名畫名作仿制品深圳大芬村油畫專賣店二層：書畫藝術(shù)總匯之油畫街46藝術(shù)裝飾畫街主要以高格調(diào)商戶為主，出售貨品檔次高，設(shè)計(jì)獨(dú)特，文化品味高雅；主營(yíng)：各類裝飾畫各類裝飾品二層：書畫藝術(shù)總匯之藝術(shù)裝飾畫街47主力店：古藉書店，文房四寶專營(yíng)店；主營(yíng)：古董書籍藝術(shù)類的書籍二層：書畫藝術(shù)總匯之古藉博雅街48藝術(shù)工藝品收藏中心三層：古玩收藏品大世界49古玩收藏于華北，華東地區(qū)十分興旺，在中國(guó)南方的收藏愛好者收藏?zé)崆橥瑯痈邼q，但苦于一直沒有一個(gè)正式大型的交易市場(chǎng)；三層：古玩收藏品大世界所以，項(xiàng)目三層全層將打造為：南中國(guó)最大的古玩收藏品集中交易市場(chǎng)50陶瓷收藏鐘表收藏奇石收藏傳統(tǒng)字畫收藏茶藝用品收藏珠寶玉器收藏主營(yíng)：文房古物收藏郵票紀(jì)念卡收藏古籍舊書刊收藏民間工藝品收藏雕刻類工藝品收藏錢幣收藏?zé)煒?biāo)收藏海報(bào)收藏袖章收藏連環(huán)畫收藏紅寶書收藏老票證收藏51拍賣中心交易信息中心商務(wù)中心

展覽中心：多功能展銷廳會(huì)務(wù)中心行業(yè)協(xié)會(huì)管理中心藝術(shù)家工作室培訓(xùn)中心鑒定中心四層：文博藝術(shù)中心52文博城商務(wù)中心文博城管理中心文博城鑒定中心文博城會(huì)務(wù)中心文博城拍賣中心功能設(shè)置文博城行業(yè)協(xié)會(huì)文博城信息中心文博城培訓(xùn)中心文博城展覽中心藝術(shù)家工作室53文博城商務(wù)中心

提供商務(wù)秘書，復(fù)印，翻譯，電郵，傳真，打字，酒店預(yù)訂，車票機(jī)票預(yù)訂等商務(wù)服務(wù)；文博城管理中心文博城經(jīng)營(yíng)管理處，物業(yè)管理中心；功能設(shè)置54文博城鑒定中心藝術(shù)品專家提供專業(yè)鑒定服務(wù)；為收藏家和愛好者們提供藝術(shù)品、古董等物品的檢測(cè)、鑒定、保養(yǎng)等服務(wù)；

文博城會(huì)務(wù)中心設(shè)置貴賓廳，報(bào)告廳，會(huì)議室等多功能會(huì)議室；有利于行業(yè)相關(guān)的各類型會(huì)議召開；如：研討性、學(xué)術(shù)性、商貿(mào)性、教育性等。功能設(shè)置55文博城拍賣中心嘉仕德，蘇富比等藝術(shù)的拍賣行分南國(guó)事處及拍賣場(chǎng)；定期舉行拍賣業(yè)務(wù)；

文博城信息中心全國(guó)藝術(shù)品交易市場(chǎng)行情動(dòng)態(tài)，提供全國(guó)所有藝術(shù)品的成交數(shù)量和價(jià)格；并提供查詢咨詢服務(wù)。功能設(shè)置56文博城行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)行業(yè)協(xié)運(yùn)辦事處；書畫協(xié)會(huì)、畫廊協(xié)會(huì)，廣東民間藝術(shù)品收藏協(xié)會(huì)等；目的是增加項(xiàng)目的公信力和專業(yè)人士的凝聚力；

文博城培訓(xùn)中心成為專業(yè)機(jī)構(gòu)培訓(xùn)基地；功能設(shè)置57文博城展覽中心—設(shè)置多功能展廳，承辦專業(yè)展覽；—為特定藝術(shù)品及收藏品舉行專門展覽和專項(xiàng)展鋪；—并定期舉辦專項(xiàng)展覽會(huì)。功能設(shè)置58功能設(shè)置文博城展覽中心—為廣大市民提供觀賞品鑒藝術(shù)收藏品的最佳窗口。59藝術(shù)家工作室——為名家提供展示，同時(shí)也成為其對(duì)接市場(chǎng)的交易平臺(tái)。功能設(shè)置60大型餐飲特色風(fēng)味街五層：嶺南特色美食城61大型餐飲定位：粵菜代表性商號(hào)：如廣州酒家潮菜代表性商號(hào)……特色風(fēng)味街：客家菜，順德魚生，茶藝館，電白風(fēng)味，西關(guān)名小食……五層：嶺南特色美食城62【營(yíng)銷建議】運(yùn)用可比樓盤量化定價(jià)法（市場(chǎng)比較法）鎖定了可比性較強(qiáng)的下列物業(yè)進(jìn)行量化對(duì)比。名盛廣場(chǎng)光明廣場(chǎng)正佳廣場(chǎng)1、定價(jià)原則銷售價(jià)格建議64針對(duì)各競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行各項(xiàng)指數(shù)修整及加權(quán)系數(shù)對(duì)比后，我司對(duì)項(xiàng)目首層建議實(shí)收單價(jià)為：￥50000

65負(fù)二、三層：停車場(chǎng)負(fù)一層：家庭工藝品、裝飾品超市首層：世界藝術(shù)專賣旗艦店二層：書畫藝術(shù)總匯三層：古玩收藏大世界四層：文博藝術(shù)中心五層：嶺南特色美食城售價(jià)：20000元/平方米售價(jià)：50000元/平方米首層：負(fù)一層：二層：售價(jià)：24000元/平方米五層：售價(jià)：7500元/平方米四層：售價(jià)：8500元/平方米三層：售價(jià)：10000元/平方米2、各層售價(jià)建議66首層均價(jià)￥50000首層街鋪￥75000首層內(nèi)鋪￥450003、首層價(jià)格建議67出街價(jià)格按建筑面積計(jì)算總價(jià)，并以每年7.5%返還的回報(bào)率，合計(jì)4年30%反測(cè)計(jì)算所得：樓層實(shí)收價(jià)出街價(jià)負(fù)一層￥20,000￥29,000首層街鋪￥75,000￥107,000首層內(nèi)鋪￥45,000￥64,000二層￥24,000￥34,000三層￥10,000￥14,000四層￥8,500￥12,000五層￥7,500￥11,0004、出街價(jià)建議68負(fù)二、三層：停車場(chǎng)負(fù)一層：家庭工藝品、裝飾品超市首層：世界藝術(shù)專賣旗艦店二層：書畫藝術(shù)總匯三層：古玩收藏大世界四層：文博藝術(shù)中心五層：嶺南特色美食城租金：180元/平方米/月租金：440元/平方米/月首層：負(fù)一層：二層：租金：210元/平方米/月五層：租金：70元/平方米/月四層：租金：80元/平方米/月三層：租金：90元/平方米/月備注：按建筑面積計(jì)算租價(jià)。按年回報(bào)7.5%計(jì)算所得5、租賃價(jià)格建議69總體貨值估算

商鋪?zhàn)≌瑢懽謽呛嫌?jì)面積(M2)435005460122786120887估計(jì)售價(jià)2000070008000

總值870,000,000382,207,000182,288,0001,434,495,000備注：寫字樓部分原面積為27786平方米，要減去5000平方米回遷；住宅單價(jià)￥7000為毛坯價(jià)格，未含裝修。70項(xiàng)目整體貨值約14億項(xiàng)目保險(xiǎn)貨值約10億據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況及我司經(jīng)驗(yàn)所得，項(xiàng)目保險(xiǎn)貨值約為整體貨值的70%保險(xiǎn)貨值估算71項(xiàng)目保險(xiǎn)貨值10億商場(chǎng)寫字樓住宅1.6億3.4億8.7億按整體貨值90%回收所得5億按整體貨值60%回收所得5億保險(xiǎn)貨值估算72樓層單價(jià)面積金額負(fù)一層2000011000￥220,000,000首層500006500￥325,000,000二層240006500￥156,000,000合計(jì)

￥701,000,000三層整體貨值約7億三層實(shí)收貨值約5億按整體貨值70%回收所得結(jié)論：根據(jù)現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)的實(shí)際情況及我司經(jīng)驗(yàn)，我司建議采用負(fù)一層、首層、二層作為商鋪銷售實(shí)行資金回籠，而三至五層則采取先租后整層銷售為項(xiàng)目的租售政策。商場(chǎng)回收貨值組成73從整體經(jīng)營(yíng)角度考慮，我司建議項(xiàng)目的整體租售面積比例應(yīng)嚴(yán)格控制為4：6，即銷售的比例為整體比例的35%或不超過40%，出租率為60%。商場(chǎng)租售面積比例建議74樓層面積金額備注負(fù)一層11000￥220,000,000建議可銷售范圍首層6500￥325,000,000二層6500￥156,000,000合計(jì)24000￥701,000,000面積金額17100500,000,000按70%回收所得，預(yù)計(jì)可回收資金及面積預(yù)計(jì)銷售面積商場(chǎng)總面積比例171004350039%預(yù)計(jì)可售面積與商場(chǎng)總面積比例商場(chǎng)租售面積比例建議75綜合上述：從可售貨量估算和商場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)利益考慮，所以我司建議本案商場(chǎng)租售面積比例4：6。商場(chǎng)租售面積比例建議76根據(jù)商場(chǎng)以后招商角度分析，有利于開發(fā)商對(duì)整個(gè)商業(yè)檔次的控制，增強(qiáng)商戶組合的競(jìng)爭(zhēng)性和協(xié)調(diào)性。開發(fā)商總控策略商場(chǎng)租售比例分析77對(duì)于開發(fā)商日后經(jīng)營(yíng)管理分析，可使大型主力商戶與小商戶同場(chǎng)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行互補(bǔ)，商品的類別、租金要求得到更大的平衡。經(jīng)營(yíng)租戶策略商場(chǎng)租售比例分析78對(duì)于現(xiàn)時(shí)項(xiàng)目租金及售價(jià)與市場(chǎng)需相對(duì)接考慮，及以后經(jīng)營(yíng)收益分析，更重要適合現(xiàn)時(shí)項(xiàng)目的銷售策略比例。租金變現(xiàn)策略商場(chǎng)租售比例分析79對(duì)于三至五層實(shí)行先租后售方式分析，待整個(gè)商場(chǎng)的成熟后，并且有大型商家進(jìn)駐和經(jīng)營(yíng)管理上了檔次，此時(shí)則整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值更能完全體現(xiàn)，可使項(xiàng)目銷售利潤(rùn)最大化。租售利潤(rùn)最大化策略商場(chǎng)租售比例分析80“返租回報(bào)”策略銷售目的：“返租回報(bào)”方式是以“低門檻、高回報(bào)”作為策略設(shè)計(jì)，為投資客確保高額投資回報(bào)收入。操作形式：發(fā)展商出售給投資者后，發(fā)展商按一定的年回報(bào)率和回報(bào)年限，將經(jīng)營(yíng)權(quán)集中統(tǒng)一進(jìn)行運(yùn)營(yíng)操作。商場(chǎng)銷售策略81“拍賣銷售”策略優(yōu)勢(shì)：商鋪的拍賣可以抬高地塊的價(jià)值；創(chuàng)造項(xiàng)目最高價(jià)格標(biāo)志，最適合于首層街鋪的銷售；聚集旺盛的人氣。商場(chǎng)銷售策略82“全國(guó)巡展”優(yōu)勢(shì)：利用我司在外地市場(chǎng)的影響力，擴(kuò)大項(xiàng)目在全國(guó)的知名度以及影響力，達(dá)到雙贏成效；操作方式：在上海、北京、天津、武漢、重慶、深圳、香港等地，舉行項(xiàng)目商場(chǎng)的推介會(huì)?？山柚细辉谥袊?guó)各地分公司的網(wǎng)絡(luò)資源配合；商場(chǎng)銷售策略83“合富高端客戶網(wǎng)絡(luò)啟動(dòng)”優(yōu)勢(shì)：利用合富在廣州以及珠三角地區(qū)多年銷售累計(jì)的高端消費(fèi)客戶，針對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的宣傳；（合富代理銷售均價(jià)在￥7000元/平方米以上項(xiàng)目的累計(jì)客戶超過4萬(wàn)人）操作方式：通過直銷信、短信、推介會(huì)等方式，對(duì)潛在目標(biāo)客戶進(jìn)行推廣；商場(chǎng)銷售策略84“合作經(jīng)營(yíng)”經(jīng)營(yíng)目的：吸納國(guó)際名店和國(guó)內(nèi)品牌店率先進(jìn)承駐，迅速樹立本項(xiàng)目的品牌形象。操作形式：發(fā)展商以部分商鋪面積與合作方聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)所得按一定比例分配。優(yōu)勢(shì)：前期投入成本低，回報(bào)上升空間大；可參與經(jīng)營(yíng)管理，有自主權(quán)。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)策略85第一階段：產(chǎn)品確定期（05.8—06.2）第二階段：項(xiàng)目籌備期（06.3—06.9）第三階段：項(xiàng)目推廣期（06.10—07.9）第四階段：項(xiàng)目試業(yè)期（07.10—08.5）商場(chǎng)推廣階段策略86第一階段：產(chǎn)品確定期時(shí)間：05.8—06.2目標(biāo)：完善項(xiàng)目所有硬件類技術(shù)指標(biāo)確定工作內(nèi)容：外立面所有平面圖配套設(shè)施的技術(shù)指標(biāo)準(zhǔn)確的工程進(jìn)度計(jì)劃商場(chǎng)部分裝修標(biāo)準(zhǔn)等確定銷售中心位置及設(shè)計(jì)方案各合作單位落實(shí)；（廣告公司、園林設(shè)計(jì)施工公司、物業(yè)管理公司等）商場(chǎng)推廣階段策略87目標(biāo)：完成項(xiàng)目各項(xiàng)開售條件；工作內(nèi)容：工程進(jìn)度配合（工程建至2/3）銷售中心、示范單位、銷售通道完成廣告宣傳形象落實(shí)并部分發(fā)布；銷售物料基本到位銷售人員組建并培訓(xùn)完成；落實(shí)項(xiàng)目營(yíng)銷工作計(jì)劃目標(biāo)：初步樹立項(xiàng)目形象工作內(nèi)容：項(xiàng)目在媒體初步暴光；利用新聞炒作事件擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度第二階段：產(chǎn)品籌備期時(shí)間：06.3—06.988目標(biāo)：1、通過營(yíng)銷推廣計(jì)劃，為公開發(fā)售準(zhǔn)備能量；2、項(xiàng)目持續(xù)熱銷階段工作思路：制造市場(chǎng)熱點(diǎn)，創(chuàng)造銷售噱頭，為項(xiàng)目持續(xù)熱銷打好基礎(chǔ)；工作內(nèi)容：階段銷售計(jì)劃、推廣方案實(shí)施；媒介廣告配合；現(xiàn)場(chǎng)公關(guān)活動(dòng)支持；戶外包裝推廣、點(diǎn)對(duì)點(diǎn)營(yíng)銷推廣；商場(chǎng)開展大客戶以及主力客戶的招商；第三階段：產(chǎn)品推廣期時(shí)間：06.10—07.989目標(biāo)：商場(chǎng)成功進(jìn)入試業(yè)階段工作內(nèi)容：商場(chǎng)外立面以及內(nèi)裝修全部完成，可投入使用；大客戶入場(chǎng)開始裝修；散客招商達(dá)到70%；商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)思路以及試業(yè)期間推廣活動(dòng)落實(shí)；商場(chǎng)租賃文件落實(shí)并可使用；商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司成立。第四階段：商場(chǎng)試業(yè)期

時(shí)間：07.10—08.0590【產(chǎn)品建議】對(duì)原方案商場(chǎng)部分的理解與提煉92方案——入口分析商場(chǎng)入口的形態(tài)對(duì)于文德路人流的吸引力不強(qiáng)；入口部分的空間顯得狹窄，不利于將人流引導(dǎo)到室內(nèi)。商業(yè)面積文德路人流量可吸引人流量臨街立面想象性示意圖93中庭部分的采光有利于負(fù)一層的經(jīng)營(yíng)；中庭部分開口的尺度顯得過寬，未體現(xiàn)出街鋪的空間。商業(yè)面積中庭面積中庭空間想象性示意圖方案——中庭分析94臨文德路街鋪數(shù)量較多；首層商鋪的價(jià)值相當(dāng)于傳統(tǒng)商場(chǎng)的中庭周圍的商鋪；負(fù)一層靠近中庭的商鋪價(jià)值也較高。商業(yè)面積室內(nèi)中庭商鋪臨路街鋪方案——高價(jià)值商鋪分析95根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的反饋信息的分析，從市場(chǎng)營(yíng)銷、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的綜合考慮，建議用以下三個(gè)設(shè)計(jì)原則作為評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)方案的準(zhǔn)則：立面主題化（成為老城中心的標(biāo)志性商業(yè)建筑）2、平面立體化（局部退臺(tái)、增加首層展面及街鋪面積）3、垂縱模糊化（跨層交通、打破傳統(tǒng)的“樓高不聚客”）我們的建議——確立準(zhǔn)則來(lái)指導(dǎo)設(shè)計(jì)96根據(jù)目前廣州市場(chǎng)上相似性質(zhì)建筑物的實(shí)用率分析，為了能達(dá)到比較理想的租售目標(biāo)，建議實(shí)用率達(dá)到以下目標(biāo)：商場(chǎng)實(shí)用率>50%技術(shù)指標(biāo)建議97作為一個(gè)全新意義的行業(yè)平臺(tái)，建筑形象可跳出傳統(tǒng)的框框，避免保守的形象；項(xiàng)目形象可反映現(xiàn)代建筑的新成就，體現(xiàn)新的文化產(chǎn)業(yè)類建筑的形象，成為真正有地標(biāo)性意義的建筑；建筑形象——富有內(nèi)涵的現(xiàn)代文化建筑具體建議——建筑形象98高尚的立面效果，應(yīng)能充分表達(dá)該項(xiàng)目現(xiàn)代的建筑風(fēng)格與傳統(tǒng)文化的神韻。引用現(xiàn)代先進(jìn)的技術(shù)來(lái)充分體現(xiàn)中國(guó)傳統(tǒng)的文化精神，將傳統(tǒng)的建筑符號(hào)以一種全新的形式得以發(fā)揚(yáng)，將傳統(tǒng)的建筑元素與現(xiàn)代的建筑風(fēng)格完美融合。建筑形象示意——外立面99室內(nèi)空間建筑形象示意——室內(nèi)空間100LOW-E玻璃/透光、隔熱、降噪音采用由LOW-E玻璃組合而成的中空產(chǎn)品，可見光可有效地透過膜系和玻璃，肉眼看不見的紅外線很大程度上被膜系反射。特別是遠(yuǎn)紅外線幾乎完全被其反射回去而不透過玻璃，既保持了室內(nèi)明亮，又在一定程度上減少了室內(nèi)熱負(fù)荷。建筑形象示意——節(jié)能材料101室內(nèi)交通組織根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查反饋的信息，臨街商鋪的租售價(jià)值比其他位置的高，即臨街商鋪數(shù)量的最大化能最大限度提升項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益；為滿足商鋪經(jīng)營(yíng)者的“街鋪情結(jié)”利用建筑的手法室內(nèi)交通組織——商業(yè)街式的人流交通路線方向建議——室內(nèi)流線102入口人流導(dǎo)向在商場(chǎng)的南北端入口處設(shè)置分別導(dǎo)向負(fù)一層、首層、二層的手扶電梯，將人流進(jìn)行合理的分流，并直接拉動(dòng)此三層的經(jīng)營(yíng)；到首層到負(fù)一層到二層入口人流導(dǎo)向想象性示意圖方向建議——商場(chǎng)入口103室內(nèi)水平流線組織商場(chǎng)內(nèi)部有貫通整個(gè)室內(nèi)的步行街，用于營(yíng)造街鋪的效果；步行商業(yè)街示意圖方向建議——商業(yè)街104商業(yè)街作中空處理，并延伸至負(fù)一層，拉動(dòng)負(fù)一層的經(jīng)營(yíng)，在一層及其以上，通過空中連廊建立水平聯(lián)系。負(fù)一層中空想象性示意圖方向建議——商業(yè)街中空105A)商場(chǎng)人流（交通設(shè)施、步行區(qū)域、人流引入、水平垂直交通組織）的建議；B)物流組織建議(運(yùn)