中國(guó)有限服務(wù)型酒店供需、全服務(wù)型酒店供需及酒店行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)分析

中國(guó)有限服務(wù)型酒店供需、全服務(wù)型酒店供需及酒店行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)分析

2019年4月以來(lái)，我國(guó)內(nèi)地酒店的需求增速持續(xù)低于供給增速，據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2019年9月我國(guó)內(nèi)地酒店供給增速3.2%，需求增速2.8%，需求增速繼續(xù)低于供給增速。2016年開(kāi)始，酒店行業(yè)供給端的收縮與需求端的上漲是推動(dòng)本輪酒店周期上行的主要原因。

2019年開(kāi)始，酒店行業(yè)供給端的收縮與需求端的上漲是推動(dòng)本輪酒店周期上行的主要原因。如今酒店供給端增速相對(duì)保持平穩(wěn)，需求端增速不斷下滑，酒店行業(yè)已從“供不應(yīng)求”狀態(tài)向“供大于求”狀態(tài)靠攏。未來(lái)我國(guó)酒店行業(yè)供給仍將保持小幅平穩(wěn)增長(zhǎng)，而需求將不斷下滑，整個(gè)行業(yè)需求增速低于供給增速的趨勢(shì)已經(jīng)形成，且將持續(xù)一段時(shí)間，此時(shí)已不再是投資酒店行業(yè)的最好時(shí)機(jī)。

2011年至今我國(guó)酒店行業(yè)入住率（OCC）、平均房?jī)r(jià)（ADR）、單間可供出售客房收入（RevPAR）及其變化的月度數(shù)據(jù)可以看到，我國(guó)內(nèi)地酒店OCC一直領(lǐng)先于RevPAR變化，而ADR表現(xiàn)則稍滯后于RevPAR。目前，季調(diào)后的OCC、ADR、RevPAR均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，并均為負(fù)增長(zhǎng)。三項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)表現(xiàn)均為負(fù)，意味著酒店行業(yè)進(jìn)入下行周期。

根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，2019年9月我國(guó)大陸地區(qū)酒店入住率62.1%，同比下降4.4ppt；ADR462.5元/間夜，同比上漲0.8%；RevPAR287.3元/間夜，同比下降3.6%。經(jīng)季調(diào)后，OCC同比下降0.9ppt，ADR同比下降2.8%，RevPAR同比下降3.7%。

一、我國(guó)有限服務(wù)型酒店供需及趨勢(shì)

我國(guó)內(nèi)地品牌連鎖有限服務(wù)型酒店供給增速?gòu)?6年起快速下降，供給增速持續(xù)低于需求增速，帶動(dòng)內(nèi)地品牌連鎖有限服務(wù)型酒店RevPAR實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。目前，品牌連鎖有限服務(wù)型酒店供給仍在收縮，而需求端在經(jīng)歷多年正增長(zhǎng)后，18年起需求增速開(kāi)始放緩，由10%左右快速下滑至3%左右，帶動(dòng)RevPAR增速放緩。目前，內(nèi)地品牌連鎖有限服務(wù)型酒店需求已轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)，需求表現(xiàn)低迷。

2019年9月，內(nèi)地品牌連鎖有限服務(wù)型酒店供給增速-0.4%，需求增速-1.3%，需求連續(xù)第2個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，經(jīng)季調(diào)的品牌連鎖有限服務(wù)型酒店OCC自18年一季度開(kāi)始呈下降趨勢(shì)，并于18年9月轉(zhuǎn)負(fù)，帶動(dòng)RevPAR增速下滑。不同于入住率，品牌連鎖有限服務(wù)型酒店房?jī)r(jià)一直表現(xiàn)亮眼，自15年3月后始終維持正增長(zhǎng)，這與近幾年我國(guó)各大連鎖酒店集團(tuán)實(shí)施的品牌升級(jí)與門店改造戰(zhàn)略有關(guān)。然而迫于需求端的壓力，我國(guó)品牌連鎖有限服務(wù)型酒店季調(diào)后ADR增速終于在增速終于在19年9月轉(zhuǎn)為0增長(zhǎng)，這或?qū)?biāo)志著我國(guó)品牌連鎖有限服務(wù)型酒店長(zhǎng)達(dá)近5年漲價(jià)期間的結(jié)束。品牌連鎖有限服務(wù)型酒店的RevPAR從今年8月起更是急轉(zhuǎn)直下，連續(xù)兩個(gè)月經(jīng)歷雙位數(shù)下降，跌幅巨大。分地區(qū)來(lái)看，我國(guó)一、二、三線城市有限服務(wù)型酒店RevPAR均經(jīng)歷大幅下跌，無(wú)一幸免，跌幅分別為14.6%/11.5%/17.2%。

8月我國(guó)品牌連鎖有限服務(wù)型酒店經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)慘淡，9月經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)低迷趨勢(shì)繼續(xù)。入住率65.4%，同比下降8.5ppt；ADR235.2元/間夜，同比下降6.9%；RevPAR155.0元/間夜，同比下降14.8%。經(jīng)季調(diào)后，OCC同比下降2.2ppt，ADR同比持平，RevPAR同比下降2.2%，是自2016年1月后，全國(guó)品牌連鎖有限服務(wù)型酒店經(jīng)季調(diào)后RevPAR連續(xù)第2個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。

二、我國(guó)全服務(wù)型酒店供需及趨勢(shì)

近兩年來(lái)看，雖然供給增速、需求增速都由高增長(zhǎng)過(guò)度到低增速，但RevPAR仍維持正增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)優(yōu)于有限服務(wù)型酒店。我國(guó)內(nèi)地全服務(wù)型酒店供給在2019年5月開(kāi)始收縮，9月全服務(wù)型酒店供給下降0.4%，需求增長(zhǎng)1.8%，RevPAR增長(zhǎng)1.3%。需求及RevPAR均好于我國(guó)內(nèi)地品牌連鎖有限服務(wù)型酒店表現(xiàn)。

我國(guó)全服務(wù)型酒店入住率表現(xiàn)持續(xù)良好，自2014年Q2至今季調(diào)后OCC持續(xù)保持正增長(zhǎng)。18年開(kāi)始雖然入住率增速放緩，也有單月入住率同比負(fù)增長(zhǎng)情況出現(xiàn)，但季調(diào)后數(shù)據(jù)仍保持緩慢增長(zhǎng)趨勢(shì)。過(guò)去一段時(shí)間以來(lái)，由于我國(guó)全服務(wù)型酒店供給相對(duì)過(guò)剩，導(dǎo)致ADR長(zhǎng)期負(fù)增長(zhǎng)，平均房?jī)r(jià)也普遍低于國(guó)際上全服務(wù)型房?jī)r(jià)水平。17、18年受益于需求增長(zhǎng)，平均房?jī)r(jià)有一定提升，但漲幅有限，目前季調(diào)后ADR有重回負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。

整體來(lái)看，目前我國(guó)品牌連鎖全服務(wù)型酒店季調(diào)后OCC、ADR、RevPAR仍保持正增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)好于有限服務(wù)型酒店。然而分地區(qū)來(lái)看，已出現(xiàn)部分地區(qū)入住率、RevPAR負(fù)增長(zhǎng)情況。

2019年9月我國(guó)品牌連鎖全服務(wù)型酒店入住率64.1%，同比下降1.3ppt；ADR625.6元/間夜，同比下降1.6%，RevPAR407.6元/間夜，同比下降2.9%。經(jīng)季調(diào)后OCC增長(zhǎng)0.8ppt，ADR上漲0.4%，RevPAR同比上漲1.3%。

三、行業(yè)格局

1、一線城市

2016年12月至2018年12月，一線城市有限服務(wù)型酒店需求增速一直高于供給增速，而2019年1月起至今，需求增速率先由正轉(zhuǎn)負(fù)，且下降速度快于供給的回落，造成市場(chǎng)供過(guò)于求狀態(tài)。今年9月，一線城市有限服務(wù)型酒店供給下降0.7%，需求下降3.1%。

一線城市有限服務(wù)型酒店的入住率長(zhǎng)期處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，從2015年5月至今，季調(diào)后的入住率均為負(fù)。受有限服務(wù)型酒店升級(jí)改造影響，ADR自15年Q2持續(xù)上漲，為RevPAR的增長(zhǎng)做出主要貢獻(xiàn)。然而近兩個(gè)月，由于需求下降明顯，一線有限服務(wù)型酒店然而近兩個(gè)月，由于需求下降明顯，一線有限服務(wù)型酒店OCC、ADR均大幅下降，帶動(dòng)RevPAR增速雙位數(shù)下降。

截止9月，一線城市有限服務(wù)型酒店入住率71.6%，同比下降9.0ppt；ADR264.0元/間夜，同比下降6.1%；RevPAR189.1元/間夜，同比下降大幅14.6%。經(jīng)季調(diào)后，OCC同比下降3.2ppt，ADR同比上漲1.7%，RevPAR同比下降-1.6%，連續(xù)2個(gè)月季調(diào)后RevPAR負(fù)增長(zhǎng)。

得益于相對(duì)頻繁的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和消費(fèi)升級(jí)影響，我國(guó)一線城市全服務(wù)型酒店自2014年起需求增速始終高于供給增速，RevPAR自14年6月至今持續(xù)保持正增長(zhǎng)。在經(jīng)過(guò)多年供給5%左右的穩(wěn)定增長(zhǎng)后，一線全服務(wù)型酒店供給在18年增速放緩，并于19年5月轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)，結(jié)束了全服務(wù)型酒店在一線城市長(zhǎng)期的擴(kuò)張狀態(tài)。

2019年9月，一線城市全服務(wù)型酒店供給下降0.3%，需求上漲0.4%。

一線城市全服務(wù)型酒店入住率在經(jīng)歷2014~2018年的持續(xù)正增長(zhǎng)后，于18年9月開(kāi)始下降，ADR近期則繼續(xù)高速增長(zhǎng)。2019年9月，一線城市全服務(wù)型酒店入住率71.5%，同比下降2.0ppt；ADR805.7元/間夜，同比上漲0.6%；RevPAR575.9元/間夜，同比下降1.4%。季調(diào)后，OCC下降0.3ppt，ADR上漲3.1%，RevPAR上漲2.8%。

2、二線城市

從2016年2月，二線城市有限服務(wù)型酒店需求增速開(kāi)始高于供給增速，供不應(yīng)求的市場(chǎng)情況出現(xiàn)早于一線有限服務(wù)型酒店（2016年12月，一線城市有限服務(wù)型酒店開(kāi)始出現(xiàn)需求增長(zhǎng)高于供給增長(zhǎng)狀態(tài)），而今年8月，二線有限服務(wù)型酒店需求及RevPAR增速首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

2019年9月，二線城市有限服務(wù)型酒店供給下降0.5%，需求下降1.2%，連續(xù)第2個(gè)月需求增速負(fù)增長(zhǎng)。經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)方面，季調(diào)后的二線城市有限服務(wù)型酒店入住率在19年Q1出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，季調(diào)后的ADR則從2014年11月起始終保持正增長(zhǎng)，在今年8月回落至0。上一次二線有限服務(wù)型酒店ADR0增長(zhǎng)是在2014年10月，而后ADR開(kāi)啟了長(zhǎng)達(dá)近5年的正增長(zhǎng)，此次ADR重回0，或?qū)⑹嵌€城市有限服務(wù)型酒店提價(jià)周期的結(jié)束。

2019年9月，二線城市有限服務(wù)型酒店入住率65.6%，同比下降6.9ppt；ADR239.0元/間夜，同比下降5.0%；RevPAR156.8元/間夜，同比大幅下降11.5%。季調(diào)后，OCC下降1.9ppt，ADR下降0.6，RevPAR下降2.5%，季調(diào)后RevPAR連續(xù)2個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。

二線城市全服務(wù)型酒店需求長(zhǎng)期保持較高增長(zhǎng)，2017~2019年二線全服務(wù)型酒店RevPAR的快速增長(zhǎng)也主要靠蓬勃的市場(chǎng)需求拉動(dòng)。二線城市的全服務(wù)酒店在經(jīng)歷了2018年以前長(zhǎng)時(shí)間的快速擴(kuò)張后，供給增速于2019年4月回落至0，截止2019年9月，二線城市全服務(wù)型酒店供給已連續(xù)6個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。

2019年9月，二線城市全服務(wù)型酒店供給下降0.5%，需求上漲2.8%。在本輪周期中，二線城市全服務(wù)型酒店RevPAR則主要靠OCC帶動(dòng)。季調(diào)后OCC自15年8月實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，截止19年9月已連續(xù)50個(gè)月保持正增長(zhǎng)。ADR則因?yàn)楣┙o持續(xù)的快速增長(zhǎng)、競(jìng)爭(zhēng)加劇，表現(xiàn)一般。

2019年9月，二線城市全服務(wù)型酒店入住率63.5%，同比下降0.5ppt；ADR585.6元/間夜，同比下降2.3%；RevPAR371.9元/間夜，同比下降2.8%。季調(diào)后，OCC上漲1.7ppt，ADR下降1.0%，RevPAR增長(zhǎng)0.7%。

3、三線城市

我國(guó)三線城市有限服務(wù)型酒店的供給增速目前維持在1%以下的低個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)。從2017年至2019年8月，需求增速持續(xù)高于供給增速，而今年9月，三線有限服務(wù)型酒店需求增速首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，需求增速也首次低于供給增速，市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟。2019年9月，三線城市有限服務(wù)型酒店供給增長(zhǎng)0.3%，需求下降0.1%。

經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，三線城市有限服務(wù)型酒店季調(diào)后OCC僅經(jīng)歷了16年9月以來(lái)22個(gè)月的正增長(zhǎng)，在18年7月又回到負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，截止到今年9月OCC已持續(xù)15個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。三線有限服務(wù)型酒店的房?jī)r(jià)從18年4月起開(kāi)啟了一輪漲價(jià)行情，這與酒店及品牌的升級(jí)改造有關(guān)，然而受需求拖累，該市場(chǎng)酒店價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始下降。需求增速放緩、OCC下滑，季調(diào)后RevPAR在今年8月轉(zhuǎn)負(fù),9月持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。

2019年9月，三線城市有限服務(wù)型酒店入住率57.7%，同比大幅下滑9.1ppt；ADR192.2元/間夜，同比大幅下降8.9%；RevPAR111.0元/間夜，同比大幅下降17.2%。季調(diào)后，OCC下降1.7ppt，ADR下降0.7%，RevPAR下降2.3%，季調(diào)后RevPAR連續(xù)2個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。

三線全服務(wù)型酒店需求增速近年來(lái)一直保持較高速增長(zhǎng)，2015~2018年需求平均增速高達(dá)21%，如今卻迅速下滑至低個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)，供給增速也在0附近徘徊。

2019年9月，三線城市全服務(wù)型酒店供給上漲0.,1%，需求上漲0.6%，供給經(jīng)過(guò)6、7月收縮后再次實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

與二線全服務(wù)型酒店類似，三線全服務(wù)型酒店RevPAR也主要由OCC帶動(dòng)，房?jī)r(jià)表現(xiàn)一般，季調(diào)RevPAR在經(jīng)歷33個(gè)月正增長(zhǎng)后在今年8月轉(zhuǎn)負(fù)，9月季調(diào)RevPAR增速為-1.1%，是全服務(wù)型酒店市場(chǎng)中唯一RevPAR負(fù)增長(zhǎng)的地區(qū)。

2019年9月，三線城市全服務(wù)型酒店入住率55.1%，同比下降1.5ppt；ADR474.9元/間夜，同比下降2.5%；RevPAR261.6元/間夜，同比下降4.0%。季調(diào)后，OCC下降0.1ppt，ADR下降1.0%，RevPAR下降1.1%，季調(diào)后OCC是自14年6月以來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)，月以來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)，RevPAR連續(xù)2月負(fù)增長(zhǎng)。

2019年9月我國(guó)內(nèi)地酒店供給增速3.2%，需求增速2.8%，需求增速繼續(xù)低于供給增速。2016年開(kāi)始，酒店行業(yè)供給端的收縮與需求端的上漲是推動(dòng)本輪酒店周期上行的主要原因。如今酒店供給端增速相對(duì)保持平穩(wěn)，需求端增速不斷下滑，酒店行業(yè)已從“供不應(yīng)求”狀態(tài)向“供大于求”狀態(tài)靠攏。未來(lái)我國(guó)酒店行業(yè)供給仍將保持小幅平穩(wěn)增長(zhǎng)，而需求將不斷下滑，整個(gè)行業(yè)需求增速低于供給增速的趨勢(shì)已經(jīng)形成，且將持續(xù)一段時(shí)間，此時(shí)已不再是投資酒店行業(yè)的最好時(shí)機(jī)。

未來(lái)我國(guó)酒店行業(yè)供給仍將保持小幅平穩(wěn)增長(zhǎng)，而需求將不斷下滑，整個(gè)行