房地產(chǎn)行業(yè)+公司首次覆蓋：“三支箭”漸次落地優(yōu)質(zhì)房企融資格局持續(xù)改善

請務(wù)必閱請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分公司首次覆蓋“三支箭”漸次落地，優(yōu)質(zhì)房企融資格局持增持(維持)的時間。業(yè)經(jīng)越這薦有擴(kuò)張意愿和能力的進(jìn)取型央國企以及困境反轉(zhuǎn)的優(yōu)質(zhì)民企和混合地產(chǎn)等。證券分析師房誠琦gcqdwzqcomcn研究助理白學(xué)松baixs@房地產(chǎn)滬深300%續(xù)》公司(億元)(元)2021A2022E2023E1A2E3E8發(fā)展2.291.531.77790.550.6126.02.574440.971.231.473金地集團(tuán)48.302.081.801.957883.61.445.593.343.59/20請務(wù)必閱請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分 3/20請務(wù)必閱請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分 /20請務(wù)必閱請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分1.融資渠道逐一受限，民企遭遇流動性危機(jī)務(wù)時不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn),這一規(guī)定提升了房企通過信托進(jìn)行融資的難度；2020年圖1：三道紅線出臺前民營房企凈負(fù)債率處于高位數(shù)據(jù)來源：Wind，東吳證券研究所圖2：2009-2019民營房企扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率上升明顯數(shù)據(jù)來源：Wind，東吳證券研究所2022年房企到位資金收縮明顯，開發(fā)資金來源累計值和單月值降幅連續(xù)8個月超續(xù)轉(zhuǎn)負(fù)，房企資金壓力較大。/20請務(wù)必閱請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分2022-112022-082022-05 2022-022021-112021-082021-052021-022020-112020-08 2020-05 2020-022019-112019-02022-112022-082022-05 2022-022021-112021-082021-052021-022020-112020-08 2020-05 2020-022019-112019-082019-052019-022018-112018-082018-052018-02 圖3：房企的現(xiàn)金流入逐漸減少數(shù)據(jù)來源：東吳證券研究所繪制圖4：開發(fā)資金降幅連續(xù)8個月超20%圖5：截至2022年11月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源占比房地產(chǎn)開發(fā)資金來源:合計:累計同比 房地產(chǎn)開發(fā)資金來源:合計:單月同比52.40%52.40%1111.61%35.94%0.05%其他資金(定金及預(yù)收款和按揭等)數(shù)據(jù)來源：Wind，東吳證券研究所數(shù)據(jù)來源：Wind，東吳證券研究所20請務(wù)必閱請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分1月2月3月4月5月6月7月8月1月2月3月4月5月6月7月8月9月年10月年11月年12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月年10月圖6：2022年房地產(chǎn)行業(yè)融資難度驟增，僅在4月、6月總量提振明顯0房地產(chǎn)企業(yè)融資總額(億元)數(shù)據(jù)來源：中指院，東吳證券研究所融資受阻的情況下，房企2023年債償壓力仍然較大，特別是境外債償還量達(dá)新圖7：境內(nèi)債到期規(guī)模維持高位0000000040000200020202020-012020-032020-052020-072020-092021-012021-032021-052021-072021-092022-012022-032022-052022-072022-092023-012023-032023-052023-072023-09境內(nèi)債到期償還量(億元)數(shù)據(jù)來源：Wind，東吳證券研究所圖8：境外債到期規(guī)模在2023年迎來新高峰0002020-012020-012020-032020-052020-072020-092021-012021-032021-052021-072021-092022-012022-032022-052022-072022-092023-012023-032023-052023-072023-09外債到期金額(億美元)數(shù)據(jù)來源：Wind，東吳證券研究所/20請務(wù)必閱請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分務(wù)、股權(quán)的多維度融資支持政策體系，意味著政策導(dǎo)向徹底扭轉(zhuǎn)，保市場主體(部分)的思路徹底明確。2.1.信貸融資：優(yōu)質(zhì)房企獲萬億信貸支持，境內(nèi)外信用將全面修復(fù)1)商業(yè)銀行與開發(fā)商簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，累計授信近5萬億房地產(chǎn)開發(fā)、按揭、并購、債券承銷與投資，另有融資租賃、保函置換預(yù)售監(jiān)管資金、已抵押，后續(xù)能拿出來抵押的已經(jīng)不多、舉步維艱，未來優(yōu)質(zhì)企業(yè)資金環(huán)境將大幅改善。20請務(wù)必閱請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分表1：上市房企獲得銀行授信情況整理房企獲銀行授信協(xié)議/戰(zhàn)略合作協(xié)議情況(截至1月13日)獲得授信銀行公司名稱證券代碼企業(yè)性質(zhì)數(shù)量(個)獲得授信銀行公司名稱證券代碼企業(yè)性質(zhì)數(shù)量(個)混合所有制&民營房企合計21家科002.SZ混合所有制綠城中國3900.HK混合所有制10金金地集團(tuán)3.SH混合所有制6建業(yè)地產(chǎn)0832.HK混合所有制3遠(yuǎn)遠(yuǎn)洋集團(tuán)HK混合所有制2龍湖集團(tuán)0960.HK民營房企9美的置業(yè)美的置業(yè)HK9碧桂園2007.HK民營房企9濱濱江集團(tuán)244.SZ7金輝控股HK民營房企54金科股份000656.SZ民營房企3旭輝控股集團(tuán)旭輝控股集團(tuán)884.HK3龍地產(chǎn)HK企32新城控股SH民營房企2合生創(chuàng)展集團(tuán)合生創(chuàng)展集團(tuán)754.HK2瑞安房地產(chǎn)HK民營房企1德德信中國9.HK1雅居樂集團(tuán)HK民營房企1正榮地產(chǎn)正榮地產(chǎn)8.HK1央國企合計688.HK7潤置地1109.HK中央國有6保保利發(fā)展8.SH5招商蛇口001979.SZ中央國有5大悅城大悅城031.SZ3僑城000069.SZ中央國有2817.HK21800.HK中央國有1信信達(dá)地產(chǎn)7.SH1開股份600376.SH地方國有3越秀地產(chǎn)越秀地產(chǎn)123.HK地方國有3建發(fā)房產(chǎn)1908.HK地方國有3發(fā)股份5.SH地方國有3000797.SZ地方國有3格力地產(chǎn)格力地產(chǎn)5.SH地方國有1600675.SH地方國有13.SH地方國有1吳證券研究所2)保函置換監(jiān)管資金，緩解優(yōu)質(zhì)房企流動性壓力行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》(以下簡稱《通知》)，指導(dǎo)商業(yè)銀行/20請務(wù)必閱請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分3)內(nèi)保外貸支持房企跨境增信2.2.債券融資：境內(nèi)有展期公司允許抵押發(fā)債，無展期公司逐步向信用債恢復(fù)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具(即“第二支箭”)，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民融資的新政?；褫x控股、綠城中國等房企申請儲架式注冊，合計申請規(guī)模超1300億元，用于補(bǔ)充流動性。請務(wù)必閱請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分發(fā)行了由中債增擔(dān)保的中期票據(jù)，合計發(fā)行金額77億元。從票面利率看，碧桂園、新家境表2：2022年8月份以來上市房企獲中債增擔(dān)保增信發(fā)行債券情況上市房企獲中債增擔(dān)保增信發(fā)行債券情況(截止至2023年1月13日)司名稱證券代碼企業(yè)性質(zhì)儲架式額度 (億元) (億元)龍湖集團(tuán)易商協(xié)會已受理美的置業(yè)易商協(xié)會已受理新城控股5.SH易商協(xié)會已受理碧桂園.HK--旭輝集團(tuán)金輝集團(tuán)易商協(xié)會已受理龍地產(chǎn)0雅居樂集團(tuán)待上會待上會科.SZ混合所有制易商協(xié)會已受理-金地集團(tuán)3.SH混合所有制易商協(xié)會已受理-綠城中國混合所有制混合所有制擬報送注冊發(fā)行計劃擬報送注冊發(fā)行計劃-資料來源：公司公告整理，東吳證券研究所恢復(fù)，尤其利好優(yōu)質(zhì)房企，其收購或者控股其他企業(yè)的機(jī)會大大增加，利于行業(yè)出清。重組等方式，理清各自債務(wù)關(guān)系，推動行業(yè)良性發(fā)展。房企股權(quán)融資時隔6年后再次放開，地產(chǎn)行業(yè)在A股歷史上經(jīng)歷幾輪股權(quán)融資的請務(wù)必閱請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分證監(jiān)會宣布房地產(chǎn)再融資業(yè)務(wù)取消國土部事前審查，股權(quán)融資重新開放。一年半后的”表3：2015-2016年房企股權(quán)增發(fā)情況時間司募集資金(億元)司性質(zhì)時間司募集資金(億元)司性質(zhì)計43家35-12黑牡丹16.02015-122015-12蘇寧環(huán)球38.02015-12空港股份國企2015-12榮盛發(fā)展50.32015-12.02016-01招商蛇口118.5央國企12016-01鳳凰股份15.1央國企1夏幸福2016-01福星股份30.01實(shí)發(fā)展國企2016-02光大嘉寶18.2央國企3股份2016-03濱江集團(tuán)27.54.42016-06順發(fā)恒業(yè)16.06保利發(fā)展國企2016-06三湘印象28.16開股份.0國企2016-07南國置業(yè)15.3央國企7海南機(jī)場0國企02朗科技2015-03世榮兆業(yè)10.304新華聯(lián)2015-04藍(lán)光發(fā)展89.404我愛我家2015-05蘇州高新13.0央國企05行2015-06綠地控股645.4央國企08山控股國企2015-08浦東金橋27.2央國企08高新國企2015-09濟(jì)南高新10.6央國企09信發(fā)展2015-09ST泰禾40.02015-10海臨港國企2015-11光明地產(chǎn)76.6央國企2015-11發(fā)股份.1國企2015-11新湖中寶50.02015-112015-12香江控股46.02015-12茂股份資料來源：公司公告整理，東吳證券研究所請務(wù)必閱請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分寶、陸家嘴、華夏幸福等29家房企披露再融資計劃，融資方式包含配股和定向增發(fā)，有股指出集資金用于償還“現(xiàn)有債務(wù)本息”。務(wù)等。請務(wù)必閱請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分表4：11月28日以來上市房企股權(quán)融資情況房企獲銀行授信協(xié)議/戰(zhàn)略合作協(xié)議情況(截止至2023年1月13日)股權(quán)融資金額公司名稱證券代碼企業(yè)性質(zhì)最新進(jìn)展 (億元)股權(quán)融資金額公司名稱證券代碼企業(yè)性質(zhì)最新進(jìn)展 (億元)審議通過發(fā)萬科000002.SZ混合所有制30行H股方案發(fā)布定增招商蛇口001979.SZ中央國有-預(yù)案發(fā)布定增發(fā)布定增預(yù)大名城600094.SH民營房企13案發(fā)布定增預(yù)福星股份000926.SZ民營房企-案啟啟動定增茂股份3.SH-新湖中寶600208.SH民營房企-啟動定增啟啟動定增夏幸福0.SH-金科股份000656.SZ民營房企-啟動定增啟啟動定增冠城大通7.SH發(fā)布定增預(yù)嘉凱城000918.SZ民營房企43案啟啟動定增迪馬股份5.SH發(fā)布定增預(yù)三湘印象000863.SZ民營房企9案發(fā)布定增發(fā)布定增預(yù)榮盛發(fā)展002146.SZ民營房企-案發(fā)布定增預(yù)中南建設(shè)000961.SZ民營房企28案成配售碧桂園.HK2新城發(fā)展1030.HK民營房企2完成配售德德信中國成配售.HK4合景泰富1813.HK民營房企6完成配售集團(tuán)雅雅居樂集3383.HK民營房企16完成配售團(tuán)旭輝控股0884.HK民營房企30完成配售集團(tuán)地方國有啟動定增北新路橋地方國有啟動定增北新路橋.SZ-天地源600665.SH地方國有-啟動定增發(fā)發(fā)布定增格力地產(chǎn)600185.SH地方國有8預(yù)案發(fā)布定增陸家嘴600663.SH地方國有-預(yù)案發(fā)發(fā)布定增外高橋600648.SH地方國有35預(yù)案華發(fā)股份600325.SH地方國有60已受理地方地方國有啟動定增5.SH-發(fā)布定增新黃浦600638.SH地方國有17預(yù)案建發(fā)國際建發(fā)國際1908.HK地方國有7完成配售集團(tuán)資料來源：公司公告整理，東吳證券研究所請務(wù)必閱請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分3.結(jié)論：“三支箭”逐漸落地，央國企延續(xù)優(yōu)勢，優(yōu)質(zhì)民企融資格局將持續(xù)改善支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融押相對更廣，不僅能夠滿足優(yōu)質(zhì)企業(yè)的融資需求，對于已經(jīng)出險的企業(yè)有更強(qiáng)的包容性。目請務(wù)必閱請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分圖9：2022年融資能力分化，央國企融資總量遠(yuǎn)超民企250002000015000100005000000%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%202022年1月2022年2月2022年2月2022年3月202022年3月2022年4月2022年5月央企融資總量(億元)民企融資總量(億元)民企融資同比(%)2022年6月2022年7月202022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月地方國企融資總量(億元)央國企融資同比(%)2022022年11月數(shù)據(jù)來源：Wind，東吳證券研究所圖10：2022年央國企發(fā)債融資額占比90%17.9%8.0% 地方國有企業(yè)混合所有制企業(yè)民營企業(yè)中央國有企業(yè)數(shù)據(jù)來源：Wind，東吳證券研究所前后“三支箭”對房企的資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)逐步顯現(xiàn)，房企融支箭、第三支箭、金融16條、保函置換預(yù)售監(jiān)管資金等政策密集出臺，房地產(chǎn)融資環(huán)復(fù)請務(wù)必閱請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分圖11：危機(jī)解除路徑推演數(shù)據(jù)來源：東吳證券研究所繪制4.投資建議：進(jìn)取型央國企優(yōu)勢擴(kuò)大，優(yōu)質(zhì)民營和混合所有制房境反轉(zhuǎn)美好居住品甚。我夠穿越這輪行業(yè)收縮期的房企都將迎來競爭環(huán)境明顯優(yōu)化的行業(yè)新格局。、越秀地產(chǎn)。發(fā)”，形成了信貸、債券、股權(quán)等三大融資政策支持體系，從保交樓到保房企三好生，江集團(tuán)、新城控股、金地集團(tuán)。5.重點(diǎn)公司情況請務(wù)必閱請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分中權(quán)定。請務(wù)必閱請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分招商蛇口時期蛇口拓荒探路改革開放應(yīng)時而招商蛇口時期蛇口拓荒探路改革開放應(yīng)時而變完成重組升級圖12：招商蛇口公司發(fā)展大事記招招商地產(chǎn)時期多次變革多次變革逐步走向全國1979至1993?蛇口工業(yè)區(qū)籌建指揮部成立?蛇口工業(yè)區(qū)成立地產(chǎn)管理處?蛇口工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)公司成立1994至2014?蛇口工業(yè)園區(qū)實(shí)行政企分離?招商蛇口控股成立?招商蛇口控股更名為招商地產(chǎn)，成為招商局集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的統(tǒng)一管理平臺?蛇口工業(yè)區(qū)提出“再造新蛇口”，招商地產(chǎn)年度銷售額首次突破百億大關(guān)?招商地產(chǎn)以深圳為中心，逐步布局全國2015至今?吸收合并招商地產(chǎn)重組上市?招商蛇口收購中航善達(dá)，并與招商物業(yè)完成重大資產(chǎn)重組數(shù)據(jù)來源：公司官網(wǎng)，東吳證券研究所元發(fā)展藍(lán)圖。公司已成功建立定制、十五個標(biāo)準(zhǔn)版本。略有增加。請務(wù)必閱請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分定。司聚焦高能級城市土地儲備保障了業(yè)績的持續(xù)穩(wěn)定增長。圖13：金地集團(tuán)發(fā)展歷程數(shù)據(jù)來源：公司官網(wǎng)，東吳證券研究所5.5.新城控股：優(yōu)質(zhì)民企典范，住宅地產(chǎn)+商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動股權(quán)集中且穩(wěn)定，主要管理層大多在公司任職多年。新城控股集團(tuán)1993年創(chuàng)立于權(quán)集核心，現(xiàn)已基本完成全國重點(diǎn)城市群布局。公司在2012年形成了自身獨(dú)特0/20請務(wù)必閱請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分定在TOP20。根據(jù)公司第四季度經(jīng)營簡報，公司售金額約1160.5億元，同比下降50.4%。根據(jù)克而瑞銷售排行榜，公司6.風(fēng)險提示市場產(chǎn)生負(fù)面影響；3)調(diào)控政策放松不及預(yù)期、收緊超預(yù)期。請務(wù)必閱請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分股價走勢保利發(fā)展滬深3004%%股價走勢保利發(fā)展滬深3004%%%%流通A股市值(百礎(chǔ)數(shù)據(jù)凈資產(chǎn)(元,LF) 0-04-29《保利發(fā)展(600048)：業(yè)績靚眼，保利發(fā)展(600048)證券分析師房誠琦gcqdwzqcomcn研究助理白學(xué)松baixs@買入(次)值1A2E3E4E營業(yè)總收入(百萬元),024,171歸屬母公司凈利潤(百萬元)388136069每股收益-最新股本攤薄(元/股)916在盈利能力高。道紅線”保持綠檔，資產(chǎn)負(fù)債率77.9%，扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率松不及預(yù)期、收緊超預(yù)期。2/2請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分保利發(fā)展三大財務(wù)預(yù)測表 00027 請務(wù)必閱請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分股價走勢招商蛇口滬深300%8%2%股價走勢招商蛇口滬深300%8%2%%%%流通A股市值(百礎(chǔ)數(shù)據(jù)凈資產(chǎn)(元,LF) 050-04-21《招商蛇口(001979)：結(jié)算分布增長可觀》招商蛇口(001979)期成證券分析師房誠琦gcqgcqdwzqcomcn研究助理白學(xué)松baixs@值1A2E3E4E營業(yè)總收入(百萬元)4%%歸屬母公司凈利潤(百萬元)274719每股收益-最新股本攤薄(元/股)025733下城市綜合開發(fā)運(yùn)營板塊的旗運(yùn)+生態(tài)的業(yè)務(wù)體系。城9.5%；歸母凈利潤將在2022年業(yè)績綠檔。松不及預(yù)期、收緊超預(yù)期。2/2請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分商蛇口三大財務(wù)預(yù)測表 00000007425 請務(wù)必閱請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分股價走勢濱江集團(tuán)滬深300股價走勢濱江集團(tuán)滬深300%%%2%%流通A股市值(百礎(chǔ)數(shù)據(jù)凈資產(chǎn)(元,LF)6,210.8362 11.4482.35濱江集團(tuán)(002244)證券分析師房誠琦gcqdwzqcomcn研究助理白學(xué)松baixs@買入(次)值1A2E3E4E營業(yè)總收入(百萬元),2427%2%歸屬母公司凈利潤(百萬元)5886