樓市新政下房地產(chǎn)促銷策略法律風(fēng)險分析與防范

樓市新政下房地產(chǎn)促銷策略法律風(fēng)險分析與防范樓市新政下房地產(chǎn)促銷策略的法律風(fēng)險分析與防范一、2010年上半年出臺的樓市宏觀調(diào)控政策與影響分析1月7日，國務(wù)院《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國十一條）要求金融機構(gòu)對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。3月5日，十一屆全國人大三次會議《政府工作報告》四大措施3月18日，國資委，78家央企被要求退出房地產(chǎn)市場。3月22日，國土部，進一步加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管。4月11日，銀監(jiān)會，收緊貸款抑制投機性購房。4月13日，住建部，加快公租房建設(shè)。4月17日，國務(wù)院《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國十條）購首套房且套型建筑面積在90壯以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款的利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對貸款購買第三套及以上住房者，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅提高。6月4日，住建部、央行、銀監(jiān)會，《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（明確了二套房認定標(biāo)準(zhǔn)）明確嚴(yán)格的二套房認定標(biāo)準(zhǔn)。由此可見，本輪房地產(chǎn)調(diào)控之嚴(yán)厲在于一方面以信貸政策為調(diào)控工具嚴(yán)厲遏制利用銀行貸款購買多套住房的投機投資性行為；另一方面政策還提出臨時性限定購房套數(shù)的做法，進一步封堵投機客避開銀行貸款進行炒房的空間。但與此前緊縮性調(diào)控政策（07年）略有不同，此次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在對投資性需求嚴(yán)厲約束的同時，繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)增加供應(yīng)。一方面政府并沒有提高去年下調(diào)的開發(fā)20%的資本金比例，保護了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的積極性，另一方面通過大幅提高商品住宅用地供給增加商品房的有效供給。根據(jù)國土部計劃，2010年僅中小套型商品住房用地供應(yīng)規(guī)模即超過2009年各類住房用地總和7.65萬公頃，有導(dǎo)向地增加市場供應(yīng)（中小套型商品房、保障性住房）的意圖十分明顯。2010年和2007年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施對比2010年2007年個人購房貸款首付比例利率水平首付比例利率水平首套自住房建筑面積90平方米以上，不得低于30%7折—85折套型面積在90平方米以上，不得低于30%85折二套不得低于50%利率不得低于基礎(chǔ)利率1.1倍不得低于40%貸款利率不得低于基礎(chǔ)利率1.1倍三套及以上大幅提高首付款比例和利率水平貸款首付款比例和利率水平隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體由商業(yè)銀行自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%貸款限制商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款無該類限制對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款無該類限制土地出讓方式堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標(biāo)”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲無土地出讓方式調(diào)整一系列樓市新政的推出與實施，雖說執(zhí)行時間尚短，但其影響力卻已在近期樓市得到了一定程度的體現(xiàn)。從2010年1—5月份的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)來看，雖說房屋銷售價格同比仍在上漲，但漲幅卻已回落。一系列政策出臺后的5月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅比4月份縮小0.4個百分點，環(huán)比漲幅縮小1.2個百分點；新建住宅銷售價格同比漲幅比4月份縮小0.3個百分點，環(huán)比縮小1.0個百分點。1—5月全國商品房銷售面積為3.02億平方米，增幅比1—4月回落10.3個百分點；1—5月全國商品房銷售額為1.58萬億元，增幅比1—4月回落17.0個百分點。5月份當(dāng)月，商品房銷售面積為6777萬平方米，比4月減少1274萬平方米；商品房銷售額為3335億元，比4月減少1113億元。從具體樓盤來看，雖然其所體現(xiàn)出的降價幅度尚不明顯，但5月份北京的新商品房成交量卻已下降了39.5%，成交價格也下跌8.4%，某些新開樓盤甚至出現(xiàn)零成交，而二手房成交量則環(huán)比下跌35%；同樣的下跌也出現(xiàn)在了上海，一手住宅成交量環(huán)比下跌近三成，簽約均價小幅下調(diào)0.9%。進入6月以后，部分開發(fā)商開始出現(xiàn)降價松動。6月8日，深圳萬科第五園開盤，打出了開盤日降8萬元的促銷口號。恒大集團則以八五折促銷的戰(zhàn)略在京津地區(qū)的新項目上開展降價促銷。此外，上海綠地集團宣布，將在全國41個城市的全部100多個項目開展“優(yōu)惠月”活動。而從長遠來看，受宏觀政策影響，房地產(chǎn)市場的資金面將進一步緊縮，政策的貨幣供應(yīng)量和銀行貸款投放對商品房價格的推動機制將不再通暢，房價的上漲也可能因此受到一定的抑制。而對房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果調(diào)控政策得到嚴(yán)格執(zhí)行，意味著其得到銀行貸款和消費者購房回款資金的支持將越來越困難，資金鏈?zhǔn)艿骄薮罂简?，?jù)稱，自宏觀調(diào)控以來，確實還沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)能從銀行得到大額授權(quán)。在此壓力下，某些企業(yè)用以進行土地儲備的資金驟降，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力降低；某些企業(yè)在前期拍得土地后，缺乏后續(xù)資金支付土地出讓金或進行開發(fā)，可能面臨被清查和收回的危險；而某些已開工建設(shè)的工程項目也可能面臨缺乏后續(xù)資金支持的壓力。在此影響下，如何通過提振銷售快速回籠資金對一些企業(yè)來說就變得非常重要。由此可見，宏調(diào)政策的出臺雖還未對全國范圍內(nèi)的房價產(chǎn)生實質(zhì)性影響，但已開始影響到購房者和投資客的消費心理，引發(fā)市場各方博弈下的觀望與小幅的試探性調(diào)整，而隨著政策執(zhí)行時間日久，房地產(chǎn)企業(yè)在后期所面臨的壓力，特別是資金壓力將會進一步加大?？梢灶A(yù)見，在未來一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)通過采用乃至創(chuàng)新各種促銷手段來刺激消費、提振銷量、回籠資金將成為應(yīng)對中央宏觀調(diào)控，在逆市中取得商業(yè)成功的必備之策。二、房地產(chǎn)促銷策略應(yīng)用的法律風(fēng)險分析與防范房地產(chǎn)銷售過程中各種促銷策略的綜合考察房地產(chǎn)促銷，是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了推動房地產(chǎn)租售而面向消費者或用戶傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)品的一系列宣傳、說服活動，旨在幫助消費者了解產(chǎn)品特點與功能，激發(fā)消費欲望，促進購買行為，以達到擴大銷售的目的，屬于美國密歇根州大學(xué)EJ.McCarthy教授所歸納傳統(tǒng)市場營銷策略4P′S組合（產(chǎn)品Product、價格Price、渠道Place、促銷Promotion）中的重要環(huán)節(jié)。從方式上說，房地產(chǎn)促銷策略一般可以分為“廣告促銷”“人員促銷”“公關(guān)宣傳”“銷售促進”四大類別。在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，這四大促銷工具往往根據(jù)商業(yè)需要結(jié)合使用，發(fā)揮著巨大的作用，其中尤以“廣告促銷”與“銷售促進”的應(yīng)用變化最多，市場效果最佳。廣告促銷“廣告促銷”，是指房地產(chǎn)企業(yè)按照一定的預(yù)算方式，支付一定費用，通過一定的媒體將房地產(chǎn)商品的傳送給廣大目標(biāo)顧客的一種溝通方式。一般有以下幾種類型：（1）印刷品廣告，利用印刷品進行房地產(chǎn)廣告宣傳是房地產(chǎn)產(chǎn)品進行營銷的主要手段之一。報刊、雜志、專業(yè)書籍以及開發(fā)商或其代理商自行印刷的宣傳材料等，都是房地產(chǎn)廣告的有效載體；（2）視聽廣告，電視、電影、霓虹燈、廣告牌以及電臺、廣播等傳媒方式都是宣傳房地產(chǎn)產(chǎn)品的有效視聽廣告；（3）現(xiàn)場廣告，在施工、銷售現(xiàn)場豎立廣告牌，設(shè)立沙盤、樣板房展示等，用以介紹項目情況；（4）信函廣告，包括商品房目錄和說明書等。值得關(guān)注的是，廣告促銷已是目前房地產(chǎn)企業(yè)最為常用和最為有效的促銷手段，也經(jīng)常成為其他促銷手段得以發(fā)揮作用的載體。銷售促進“銷售促進”，也稱房地產(chǎn)營業(yè)推廣，是指房地產(chǎn)企業(yè)通過各種營業(yè)（銷售）方式在一個較大的目標(biāo)市場上采取的旨在鼓勵購買的各種具體促銷方式的總稱，多用于針對一定時期、一定任務(wù)的短期內(nèi)的特別推銷。銷售促進是當(dāng)今西方營銷學(xué)中運用最為廣泛，用于爭奪市場和提升銷量的利器。在市場特殊時期，銷售促進的刺激效果常常十分明顯。比如06—08年宏觀調(diào)控之際，房地產(chǎn)銷售也曾陷入暫時低迷，而此時也正是各種奇特而新穎的銷售促進方式噴薄而出之時，并起到了卓有成效的作用。在經(jīng)歷今年上半年較之上次更為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控后，可以想見，銷售促進必將成為各大開發(fā)商應(yīng)對市場低迷、化解銷售壓力所的上選策略。人員促銷“人員促銷”，是通過推銷人員與消費者進行接觸和洽談，對產(chǎn)品和服務(wù)進行介紹和推廣，鼓勵和說服顧客購買，從而促進房地產(chǎn)租售的活動。人員促銷的優(yōu)點在于：目標(biāo)客戶明確，促銷力量集中，成交率高，而且在與客戶面談過程中，有利于融洽與客戶的感情，有利于把握顧客交易意向、態(tài)度反饋，并適時調(diào)整營銷策略。公關(guān)宣傳“公關(guān)宣傳”，也稱房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷，是指房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得人們的信賴，樹立企業(yè)或房地產(chǎn)的形象，用非直接付款的形式通過各種公關(guān)工具所進行的宣傳活動。房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷活動包括：爭取對房地產(chǎn)開發(fā)商有利的宣傳，協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商與有關(guān)各界公眾建立和保持良好關(guān)系，建立和保持良好的企業(yè)形象以及消除和處理對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不利的謠言、傳聞和事件。作為法律專業(yè)人員，我們應(yīng)該結(jié)合現(xiàn)階段的市場特點，對這些促銷策略，特別是應(yīng)用廣泛而靈活的“廣告促銷”與“銷售促進”策略有比較深入的理解，在此前提下對其中可能存在的法律風(fēng)險做出自己的預(yù)估、判斷和建議，使房地產(chǎn)促銷這項重要的營銷手段能夠平穩(wěn)、有序、合法地進行，最終起到服務(wù)、繁榮、促進房地產(chǎn)市場的重要作用。房地產(chǎn)廣告促銷策略中相關(guān)法律風(fēng)險分析與防范前面已經(jīng)提到，房地產(chǎn)廣告類型豐富，且已成為房地產(chǎn)市場中最常用和最有效的促銷手段。但是在看到廣告促銷所蘊含的巨大商業(yè)價值同時，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該警覺其中隱藏的各種法律風(fēng)險，有研究表明，近年來基于房地產(chǎn)廣告所做宣傳引發(fā)的糾紛數(shù)量在所有房產(chǎn)糾紛中占到的比例已位列前十。此外，其他三類促銷策略也常常只有以廣告促銷為載體才能獲得廣而告之的傳播效果，所以很多促銷中的法律糾紛都會涉及廣告促銷的內(nèi)容，值得特別關(guān)注。其風(fēng)險具體可以分為以下幾類：房地產(chǎn)廣告被認定為要約后所面臨的法律風(fēng)險分析與防范在廣告中運用一些略顯夸張和華麗的辭藻與語言突出宣傳樓盤的特點與優(yōu)勢是商業(yè)策略和廣告藝術(shù)的體現(xiàn)，無可厚非，但開發(fā)商也應(yīng)該特別注意廣告中涉及具體情況時的用語和夸張的程度，因為它們很有可能突破廣告要約邀請的范圍，成為引發(fā)糾紛與違約風(fēng)險的起因。（1）房地產(chǎn)廣告被認定為要約的條件根據(jù)我國《合同法》第15條的規(guī)定，商業(yè)廣告一般被視為要約邀請，是當(dāng)事人引誘他人發(fā)出要約的合同預(yù)備行為，不會因相對人的承諾而成立合同。但如果廣告內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。根據(jù)《合同法》第14條有關(guān)要約的規(guī)定，可將廣告認定為要約的前提條件為：第一，所作要約邀請的意思表示內(nèi)容具體確定；第二，表明經(jīng)受要約人承諾即受該意思表示約束。除《合同法》所作較粗略的規(guī)定外，最高人民《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條則做出了更具針對性和操作性的規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！贝艘?guī)定為房地產(chǎn)廣告被認定為要約和合同的內(nèi)容提供了更具體的適用條件：第一，從范圍上說，該廣告是對“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”的“房屋及相關(guān)設(shè)施”所做出的說明或允諾。首先，該條款的適用被限定在“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”，因此開發(fā)商對自己樓盤開發(fā)規(guī)劃范圍外所作的說明或允諾并不受本條款約束。比如就開發(fā)規(guī)劃范圍外正建設(shè)或?qū)⒁ㄔO(shè)的市政工程、生態(tài)環(huán)境、交通、商業(yè)、教育、衛(wèi)生、文化設(shè)施做出的說明或允諾，一旦發(fā)生爭議，仍以買賣合同中是否已載入相關(guān)約定作為解決爭議的標(biāo)準(zhǔn)。對合同未載明的爭議事項，一般歸為消費者在交易中應(yīng)通過自行辨別等行為履行的注意義務(wù)，不歸結(jié)為開發(fā)商的違約責(zé)任。其次，該條款的適用被限定在“房屋及相關(guān)設(shè)施”上，雖然解釋中沒有進一步對其進行說明，但結(jié)合《廣告法》第9條規(guī)定與《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，應(yīng)該大致包括商品房的質(zhì)量、價格、位置、面積、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾等基本情況，包括物業(yè)在內(nèi)的配套服務(wù)，開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的生態(tài)環(huán)境、公共設(shè)施等和銷售中所允諾的相關(guān)贈品的品種（如面積、物業(yè)、裝修等）和數(shù)量。第二，從標(biāo)準(zhǔn)上說，該說明或允諾的內(nèi)容需要具體、確定。如廣告中涉及房屋、開發(fā)范圍內(nèi)綠地的面積需要有具體的尺寸與數(shù)量來界定，不能代之以以“兩室一廳”“超大綠地”等模糊概念。還有樓盤具體位置、相關(guān)設(shè)施位置都只有在具體標(biāo)明和明示的情況下才有可能被認定為要約的內(nèi)容。第三，從程度上說，該說明或允諾需要對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。對于哪些內(nèi)容會對合同的訂立及房屋價格有重大影響，并無明確法律規(guī)定。有些購房者可能認為小區(qū)生態(tài)環(huán)境很重要，有些消費者可能認為車庫等配套設(shè)施最重要，這就需要法官在具體案件中根據(jù)事件特殊性合理運用自由裁量權(quán)。在解釋出臺前的2001年，廣東省高級人民曾發(fā)布了一個名為《關(guān)于合同法施行后認定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同效力問題的指導(dǎo)意見》的規(guī)范性文件，規(guī)定了銷售廣告內(nèi)容符合下列五種情形之一的，即使未訂入合同之中，仍對雙方當(dāng)事人具有約束力，這五種情形是：“（1）向購房者提供優(yōu)惠條件或贈送禮品的許諾，（2）對商品房外墻或共用部分裝飾標(biāo)準(zhǔn)的告示，（3）對商品房各組成部分或共用部分使用功能質(zhì)量的陳述，（4）對商品房周圍環(huán)境質(zhì)量作出的具有明確的公建指標(biāo)的說明，（5）其他載有明確指標(biāo)的說明。雖然只是地方性的規(guī)范文件，但由于其具體性與前瞻性，也許可以為我們在如何確定構(gòu)成“重大影響”的內(nèi)容問題上提供一個思路。（2）商業(yè)廣告滿足要約條件后的后果當(dāng)一個房地產(chǎn)的廣告滿足上述所有條件后，該種“說明和允諾”即從本質(zhì)上構(gòu)成了類似懸賞廣告的單方允諾行為，它將以購房者完成簽訂購房合同的行為為對價和承諾。在這一特殊要約的有效期內(nèi)，開發(fā)商不得隨意撤銷或變更許諾，即該廣告許諾具有不可撤銷性，也就是開發(fā)商在前契約階段所承擔(dān)的以忠實、協(xié)力、誠信為內(nèi)容的前契約義務(wù)，通常稱之為“要約的形式約束力”。而一旦開發(fā)商與購房者簽訂了買賣合同，即使該種說明與允諾沒有以書面的方式載入買賣合同，也將自然被視作買賣合同的一部分，受到《合同法》關(guān)于合同履行規(guī)定的約束。買賣雙方對此說明與允諾的違反都將導(dǎo)致違約責(zé)任的產(chǎn)生。因此作為開發(fā)商來說，為避免廣告宣傳導(dǎo)致違約的風(fēng)險。應(yīng)該注意以下幾點：第一，注意廣告宣傳中的用詞，對屬于夸張性描述的內(nèi)容，盡量以模糊化、藝術(shù)化的語言來替代具體、明確的描述和說明，但同時也應(yīng)該注意夸張的程度，以免成為虛假廣告。第二，對樓盤具體位置、設(shè)施、價位等做的宣傳要盡量真實，畢竟這些是購房者交易前特別關(guān)注，交易后可以感知的具體事項，過分虛構(gòu)即使能一時提高銷量也極易引發(fā)后期的糾紛。第三，切莫以為未將廣告中承諾的事項載入合同即沒有違約的風(fēng)險，在簽訂合同時對事關(guān)房屋與相關(guān)設(shè)施的某些事項應(yīng)盡到提示、說明的義務(wù)，能在合同中約定明確的盡量寫入合同。房地產(chǎn)廣告中虛假描述、虛假廣告的風(fēng)險分析與防范對于《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條適用以外的廣告行為，即仍屬于要約邀請范圍內(nèi)的廣告促銷，法律法規(guī)一般會按照具體情況區(qū)別對待。（1）合法的夸張描述對于只是用略顯夸張的語言增添藝術(shù)性與吸引力的廣告促銷，即使所作的描述并不與現(xiàn)實完全相符，一般仍會被視作合法的促銷手段。比如有條小河從小區(qū)穿過即將其描述為“百舸爭流”，小區(qū)中央有塊草坪即稱之為“萊茵綠地”“生態(tài)家園”，這種廣告界慣用的夸張手法對所指對象的描述并不具體、明確，所以我們一般不把其歸屬于《解釋》第3條被自動視作合同約定的情形。而且，只要購房者履行了察看、詢問等必要的注意義務(wù)，這種廣告宣傳也不可能產(chǎn)生欺騙性的誤導(dǎo)，因此廣告監(jiān)督管理部門、法院一般也不會將其認定為虛假廣告。（2）被買賣雙方載入合同的廣告內(nèi)容雖然要約邀請性質(zhì)的廣告內(nèi)容并不能作為合同約定的內(nèi)容對買賣雙方產(chǎn)生約束力，但如果買賣雙方在簽訂書面合時對其做了特別約定，并將相關(guān)內(nèi)容作為一項條款載入合同，那么根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，該約定將會成為合同的一部分，對雙方產(chǎn)生約束力。比如在合同中記載著小區(qū)內(nèi)會有一個100平米的人工湖泊，如果實際樓盤中不具備這樣的生態(tài)環(huán)境，開發(fā)商將承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。而《商品房銷售管理辦法》第15條也鼓勵買賣雙方將廣告和宣傳資料所明示的事項在合同中進行約定，從而在源頭上減少因雙方對廣告宣傳內(nèi)容的理解、解釋不一而產(chǎn)生的糾紛，并可以節(jié)省后期糾紛解決的成本。（3）被認定為虛假描述與虛假廣告的情形對于那些沒有被認定為要約，也沒有被列入合同內(nèi)容的要約邀請，并不意味著就可以游離法律之外，任意夸大其詞。一方面，如果廣告對房屋與相關(guān)設(shè)施所作的描述明顯脫離了事實，對質(zhì)量、環(huán)境、價格等重要事項所做的說明明顯虛假，對購房者所作的允諾明顯不可能兌現(xiàn)，那么該房地產(chǎn)廣告很可能被認定為虛假廣告。依據(jù)《反不正當(dāng)競爭法》第24條，《廣告法》第37條、第38條、第40條等規(guī)定，開發(fā)商與廣告商可能需要承擔(dān)相應(yīng)的民事、行政乃至刑事責(zé)任，而且依據(jù)《最高人民檢察院、公安部關(guān)于經(jīng)濟犯罪案件追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》第67條，虛假房地產(chǎn)廣告由于涉及金額巨大，比其他類別廣告更容易接近刑事定罪標(biāo)準(zhǔn)。另一方面，如果廣告中虛假的描述在買賣過程中誤導(dǎo)了購房者，導(dǎo)致購房者對交易的標(biāo)的、價款、性質(zhì)等要素產(chǎn)生重大誤解，購房者還可以依據(jù)《合同法》第54條的規(guī)定要求法院變更或者撤銷已簽訂的購房買賣合同，法院也很可能予以支持。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)《合同法》第42條，開發(fā)商還需要承擔(dān)相應(yīng)的締約過失責(zé)任。因此，開發(fā)商在選擇廣告商代理廣告宣傳的時候，也要盡到一定的審慎、監(jiān)督義務(wù)，防止過分夸大卻指向明確的說明和自己根本不可能兌現(xiàn)的允諾出現(xiàn)在廣告宣傳中。設(shè)置樣板房進行廣告促銷的法律風(fēng)險分析與防范為便于銷售，開發(fā)商經(jīng)常在商品房銷售，特別是預(yù)售階段設(shè)置樣板間或樣板房作為廣告促銷的手段。這種樣板間屬于廣告宣傳中實物廣告的一種，但其在法律性質(zhì)上又非常特殊，類似于《合同法》第168條規(guī)定的樣品買賣，要求出賣人交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)與樣品及說明的質(zhì)量相同。而根據(jù)更具體的《商品房銷售管理辦法》第31條，開發(fā)商負有義務(wù)向購房者說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。由此可見，法律、法規(guī)對樣板房所持的態(tài)度有別于沙盤、模型等其他實物廣告，后者只是一種單純的廣告手段，前者卻具備了《合同法》中樣品的部分性質(zhì)。所以，作為開發(fā)商，在設(shè)置樣品房時一定要在醒目位置標(biāo)明哪些部分與實際交付的房屋不一致，盡到提醒、告知的義務(wù)，以免在此后卷入不必要的糾紛。更不要認為樣板房在銷售結(jié)束后不會保留就對此掉以輕心，因為愈加精明的購房者完全可能在前期已通過拍照、錄像等方式將證據(jù)固定。特別是處于預(yù)售階段的，建議開發(fā)商將樣板房的質(zhì)量指標(biāo)、設(shè)施配備、裝修方式等細節(jié)，甚至更具體的設(shè)計圖紙、照片、效果圖等一并納入合同條款，進一步明確交付標(biāo)準(zhǔn)，或者在樣板房外設(shè)置醒目的告知欄，標(biāo)明哪些部分與實際交付的房屋不一致，以免節(jié)外生枝，。房地產(chǎn)銷售促進策略中相關(guān)法律風(fēng)險分析與防范銷售促進策略，作為在市場低迷時期刺激需求、提振銷量最有力的促銷工具，曾經(jīng)在07年的宏觀調(diào)控中大顯身手，可以預(yù)見，在今年宏觀調(diào)控政策影響下，各種新、奇、怪的銷售促進手段可以再次成為開發(fā)商應(yīng)對市場低迷的利器。分析、總結(jié)08年至今曾出現(xiàn)過的各種銷售促進手段，種類居然達到了17類，且每類手段在具體應(yīng)用時又可以有各種條件上的變化。作為最具創(chuàng)造性和新穎性的促銷策略，銷售促進策略中所蘊含的法律風(fēng)險不容小覷。我們將選取其中市場影響力大，所含問題多，應(yīng)用較多的幾類銷售促進手段展開分析。買房送面積的法律風(fēng)險分析與防范簡單說來，此類促銷手段就是開發(fā)商向購房者允諾，其購房后實際得到的面積將大于買賣合同中約定價款所應(yīng)該對應(yīng)的面積。在具體操作時又可衍生出“魔術(shù)空間”“買房送露臺”“買房送車庫”“買房送花園”等諸多模式。（1）市場效果考察——喜人的促銷效果、疑慮的市場態(tài)度、未知的法律風(fēng)險從市場反映看，07年前就已出現(xiàn)的買房送面積策略正在當(dāng)下成為最有效的銷售促進手段。在宏觀調(diào)控前景仍未明朗的6月27日，保利地產(chǎn)在位于寶山區(qū)菊太路的樓盤“保利葉上海（保利葉都）”逆勢新推214套房源。截止7月8日，成交套數(shù)高達178套，并以*****平方米的成績登上上海商品住宅成交面積十強之首。中國房產(chǎn)信息集團的銷售統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示該樓盤6月銷售均價為*****元/平方米，雖然較之5月份*****元/平方米的價格略有下調(diào)，但縱觀整個房產(chǎn)市場，它是上海6月唯一的“日光盤”，而周邊在售的“綠地公園壹品”成交均價為*****元/平方米，成交面積卻只有“保利葉上?！钡奈宸种?。在如此逆市中非但能保房價不跌，甚至提高了銷售量，一方面與保利地產(chǎn)的品牌與口碑相關(guān)，另一方面“買房送面積”的銷售促進策略，甚至附送面積達到每套房建筑面積40%左右的活動力度，都是成功的關(guān)鍵所在。市場分析師估計，從7月開始，“買房送面積”很可能會是上海地區(qū)新開樓盤促銷時所采用的上選之策，比如即將開盤的美蘭湖中華園、瀛通金鰲山公寓、青浦御品園林都已確定了相關(guān)促銷方案。此外，在青島、深圳、江蘇、浙江等地，也已大量出現(xiàn)類似的促銷活動，其中更不乏成功案例。但是，購房者對此所持的心態(tài)仍卻是歡迎與疑慮并存，而媒體的報道也大多持一種質(zhì)疑的態(tài)度。究其原因，在于這種促銷策略在提供給消費者實惠的同時也存在一定未知的法律風(fēng)險，比如，沒有具體明確的法規(guī)進行直接規(guī)范，打法律擦邊球的多；具體落實時，贈送方式五花八門，贈送手段令人費解，很難看破其中奧妙；各種生澀的建筑工程專業(yè)術(shù)語和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)充斥其中，給購房者乃至專業(yè)法律服務(wù)人員的理解帶來障礙。凡此種種，讓消費者群體、公眾媒體、甚至相關(guān)從業(yè)人員難免生出維權(quán)困難，糾紛解決成本高的種種猜疑。而這種法律理論和實踐的缺乏與公眾的猜疑也多少制衡了該種促銷方式的更進一步運用。無論是出于對專業(yè)問題的關(guān)注，還是進一步推動該促銷方式運用的考慮，都值得我們用法律的眼光去關(guān)注與思考。（2）對各類型附贈面積建筑物區(qū)分所有權(quán)性質(zhì)的分析《物權(quán)法》第70對建筑物區(qū)分所有權(quán)做了宏觀的規(guī)定，即業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。由此可見，建筑物區(qū)分所有權(quán)是包含了專有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)在內(nèi)的權(quán)利的集合，不同權(quán)利基于不同的法律性質(zhì)受到相應(yīng)法律的規(guī)定。因此，開發(fā)商通過各種方式贈送的面積是否可以歸入或者如何歸入其中的某類，是決定法律如何對這些贈送面積進行規(guī)范的前提。對專有部分面積與共有部分面積認定標(biāo)準(zhǔn)的討論針對開發(fā)商所贈面積，哪些可以對應(yīng)到建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有權(quán)，按專有權(quán)規(guī)定得到調(diào)整和保護；哪些具有共有權(quán)的性質(zhì)，按共有權(quán)規(guī)定得到調(diào)整和保護；而哪些又是不具備法律意義，無法得到法律有效保護的“虛增面積”。我們需要將物權(quán)上的表述和建筑業(yè)相關(guān)空間面積的認定標(biāo)準(zhǔn)溝通起來。根據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第5條，商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e?？梢姡课莸怯洸局杏嬋胭彿空咚袡?quán)的“建筑面積”其實包含著“套內(nèi)建筑面積”和“分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”兩部分，這兩類面積在權(quán)利性質(zhì)上是不同的，前者對應(yīng)空間的權(quán)利性質(zhì)屬于專有權(quán)，而后者屬于共有權(quán)，《房屋登記簿管理試用辦法》也要求在房屋登記簿上對它們分別予以注明。關(guān)于專有部分，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定是有關(guān)如何認定建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分的法律條款。但該條款只提供了一個抽象性的判斷條件，并未詳細列舉所對應(yīng)的具體空間。它認為，當(dāng)建筑區(qū)劃內(nèi)的房屋（包括車位、攤位等特定空間）符合以下條件的，應(yīng)當(dāng)認定為專有部分：第一，具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分。第二，具有利用上的獨立性，可以排他使用。第三，能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。第四，規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺、地下室、車棚等部分也可確認為專有部分。在面積反映上，一般就是指房產(chǎn)證上所登記的“套內(nèi)建筑面積”，具體可包括“套內(nèi)使用面積”（具體認定時可參考《住宅設(shè)計規(guī)范GB*****-1999》、《建筑工程建筑面積計算規(guī)范GB/T*****一2005》），“套內(nèi)墻體面積”（非共用墻墻體水平投影面積+共用墻墻體水平投影面積的一半）和“陽臺建筑面積”（認定時可參考《建筑工程建筑面積計算規(guī)范GB/T*****-2005》、《房產(chǎn)測量規(guī)范GB-T*****.1-2000》）至于共有部分，根據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第8條、第9條，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第3條的相關(guān)規(guī)定，其大致可包括以下部分：第一，電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、通道、過道、樓梯、大堂、地下室（未被作為獨立使用空間銷售或出租的）、值班警衛(wèi)室、以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房。第二，建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，和避難層、設(shè)備層等結(jié)構(gòu)部分。第三，、公共照明等附屬設(shè)施。第四，其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施。其中，已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等應(yīng)當(dāng)被認定為專有部分，相應(yīng)面積計入“套內(nèi)建筑面積”，作為人防工程的地下室則不計入“公用建筑面積”。此外，電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積以及套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半都將被計入“公用建筑面積”。最終，這部分“公用建筑面積”會根據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第9條、第10條，第11條規(guī)定，按“分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”=各套（單元）的“套內(nèi)建筑面積”X（“公用建筑面積:“套內(nèi)建筑面積之和”）的計算方法化整為零，分?jǐn)傊撩课灰讶〉脤Ｓ袡?quán)的購房者，并在“房屋登記簿”和購房者“房地產(chǎn)權(quán)證”的登記中得到體現(xiàn)。止匕外，值得特別注意的是，根據(jù)《住宅設(shè)計規(guī)范GB*****—1999》、《建筑工程建筑面積計算規(guī)范GB/T*****—2005》相應(yīng)規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)有一部分建筑構(gòu)造是不計入或部分不計入建筑面積的，雖然在“房屋登記簿”與“房地產(chǎn)權(quán)證”的建筑面積中無法得到體現(xiàn)，但它們也屬于購房者所有權(quán)或共有權(quán)應(yīng)享有的范圍，將這部分在空間上實際存在但得不到法律認定的面積作為“虛增面積”進行贈送也正是“買房送面積”策略應(yīng)用之妙和在售后引起糾紛的原因之一。其中，最可能與“買房送面積”相關(guān)的內(nèi)容主要包括：第一，單層建筑物高度不足2.20m，未計入的1/2面積；單層建筑物利用坡屋頂內(nèi)空間時，凈高在1.20m至2.1m時未計入的1/2面積，凈高不足1.20m時未計入的面積。第二，單層建筑物內(nèi)設(shè)有局部樓層者，層高不足2.20m未計入的1/2面積。第三，多層建筑坡屋頂內(nèi)，當(dāng)設(shè)計加以利用時凈高在1.20m至2.10m時未計入的1/2面積；當(dāng)設(shè)計不利用或室內(nèi)凈高不足1.20m時未計入的面積。第四，地下室、半地下室（車間、商店、車站、車庫、倉庫等），包括相應(yīng)的有永久性頂蓋的出人口，應(yīng)按其外墻上口（不包括采光井、外墻防潮層及其保護墻）外邊線所圍水平面積計算。層高不足2.20m者未計入的1/2面積。第五，坡地的建筑物吊腳架空層、深基礎(chǔ)架空層，設(shè)計加以利用并有圍護結(jié)構(gòu)的，層高不足2.20m時未計入的1/2面積。設(shè)計加以利用、無圍護結(jié)構(gòu)的建筑吊腳架空層，未計入的1/2面積。設(shè)計不利用的深基礎(chǔ)架空層、坡地吊腳架空層、多層建筑坡屋頂內(nèi)未計入的面積。第六，立體書庫、立體倉庫、立體車庫，無結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層計算，有結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)層面積分別計算。層高不足2.20m時未計入的1/2面積。第七，建筑物外有圍護結(jié)構(gòu)的落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。層高不足2.20m時未計入的1/2面積。有永久性頂蓋，無圍護結(jié)構(gòu)的按其結(jié)構(gòu)底板水平面積未計入的1/2面積。第八，建筑物陽臺（無論封閉和未封閉），按其水平投影面積未計入的1/2面積。（但現(xiàn)在包括上海在內(nèi)的許多地方性法規(guī)將封閉陽臺計入全面積，未封閉陽臺計入1/2面積。）第九，有永久性頂蓋無圍護結(jié)構(gòu)的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等，按其頂蓋水平投影面積未計入的1/2面積。第十，不作為建筑面積予以認定的構(gòu)造或空間：建筑物通道（騎樓、過街樓的底層）、建筑物內(nèi)的設(shè)備管道夾層、建筑物內(nèi)分隔的單層房間，舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺等、屋頂水箱、花架、涼棚、露臺、露天游泳池、裝飾性幕墻、空調(diào)室外機擱板（箱）、飄窗、構(gòu)件、配件、寬度在2.10m及以內(nèi)的雨篷以及與建筑物內(nèi)不相連通的裝飾性陽臺、挑廊、無永久性頂蓋的架空走廊、室外樓梯和用于檢修、等的室外鋼樓梯、爬梯、自動扶梯、自動人行道、獨立煙囪、煙道、地溝、油（水）罐、氣柜、水塔、貯油（水）池、貯倉、棧橋、地下人防通道、地鐵隧道。除此以外，根據(jù)《物權(quán)法》第147條，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第3條第4款，《城市房地產(chǎn)管理法》第31條中“地隨房走”的規(guī)定，一般在購房合同、房屋登記簿、《房地產(chǎn)權(quán)證》、《國有土地使用權(quán)證》上都不會詳細列明的用地分?jǐn)偯娣e（往往只記錄所屬土地宗號），隨著購房者取得相關(guān)權(quán)屬證書，其便按份共有了該小區(qū)宗地號的全部土地使用權(quán)。因此，這部分無法在房屋登記簿上反映的面積其實也屬于購房者共有的范圍，但是屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地、城鎮(zhèn)公共道路、公共使用的河灘、水溝、排污溝、無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間隙地的部分除外（《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第3條第4款，《房產(chǎn)測量規(guī)范GB-T*****.1-2000》8.3.2）。對幾類常見“附送面積”的法律性質(zhì)分析在完成了建筑物區(qū)分所有權(quán)如何與建筑領(lǐng)域面積計算進行概念和計量標(biāo)準(zhǔn)對接的標(biāo)準(zhǔn)討論之后，我們可以試著看一下“買房送面積”策略中幾種具體模式下“贈與面積”的來源和法律性質(zhì)。第一，“買房送花園”。這種模式可以分兩種情況：對于底層花園來說，它沒有上蓋，缺乏牢固的結(jié)構(gòu)，不符合構(gòu)造上和使用上的獨立性標(biāo)準(zhǔn)，所以其法律性質(zhì)只能歸屬于其所依附和占用的土地使用權(quán)。根據(jù)“地隨房走”，已獲得專有權(quán)的全體業(yè)主將自動獲取小區(qū)宗地號全部土地的共有權(quán)（法律另有規(guī)定的除外）。即使該部分面積并沒有通過具體數(shù)值的確定載入《房屋登記簿》與購房者的產(chǎn)權(quán)證，但該部分仍是法律明確歸屬于業(yè)主共有的。對于頂層花園來說，頂層屋頂并非依附頂層而存在，其離不開各樓層的支撐，不具備構(gòu)造上的獨立性，因此應(yīng)該優(yōu)先認定其屬于共有的部分。但如果屋頂及屋頂附屬建筑是經(jīng)開發(fā)商特意規(guī)劃建造后變得相對獨立，具備了頂層用戶的獨立使用性，并且該規(guī)劃通過了相關(guān)部門審批，那么只要開發(fā)商在前期宣傳和購房合同中向全體購房者列明相關(guān)情況，就能視為全體所有權(quán)人已對該部分歸屬達成了一致意見，可以認定為專有部分。但是，房屋天面上的花園包括天面本身并不計入建筑面積，如果頂樓房價本就比其他樓層稍高，要歸于“贈與行為”，也勉為其難。第二，“買房送車庫（車位）”。對于按規(guī)劃許可建造的地下車庫來說，它具備建筑物的隱蔽性要求，會被計入建筑面積，也在構(gòu)造與使用上具備獨立性，可以作為專有權(quán)的客體，開發(fā)商只要對其辦理了獨立產(chǎn)權(quán)，就取得它的所有權(quán)，至于是通過向業(yè)主出售、出租以謀利還是在購房合同中約定贈送都是開發(fā)商的自由。但需要注意的是，如果是向購房者贈送車庫所有權(quán)，在合同中約定的同時還需要辦理產(chǎn)權(quán)登記，否則所有權(quán)的轉(zhuǎn)移不發(fā)生效力，開發(fā)商存在一定過錯責(zé)任。如果贈送的只是使用權(quán)，開發(fā)商仍保留對車庫的所有權(quán)，更需要在合同中說明詳細的贈送方式、贈送期限等。開發(fā)商在前期宣傳中也需要慎重用詞，如果在廣告中用具體、明確的方式允諾將附送小區(qū)車庫，那即使沒有寫入購房合同，也會依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條被認定為要約，成為合同一部分，具備了履約的約束。對于雖然經(jīng)過規(guī)劃批準(zhǔn)，但沒有取得獨立產(chǎn)權(quán)的地下車庫，法院比較傾向于根據(jù)規(guī)劃批準(zhǔn)內(nèi)容區(qū)別對待。如果規(guī)劃部門批準(zhǔn)該車庫為小區(qū)公共設(shè)施，則該部分為小區(qū)業(yè)主所共有，開發(fā)商無權(quán)處分。如果該部分被規(guī)劃為非公共設(shè)施，則根據(jù)“誰開發(fā)誰投資誰受益”的原則，若該部分成本未計入銷售成本，開發(fā)商保留該部分收益，但由于沒有取得相應(yīng)產(chǎn)權(quán)，將該部分面積贈送的行為是無效的，只能提供給購房者無償使用；若開發(fā)成本計入銷售成本，則該部分收益歸全體購房者所有，獲得停車的權(quán)利無需合同約定。而對于作為人防工程的地下車庫，依據(jù)《防空法》，其所有權(quán)屬于國家，但在和平時期開發(fā)商可以依據(jù)“誰投資、誰使用、誰受益”原則享有占有、使用和收益的權(quán)利。雖然各地對此的具體規(guī)定并不完全一致，但總的原則，首先是要在使用前獲得人防部門的批準(zhǔn)，其次是本著有償使用的原則，使用者需向人防部門繳納一定的使用費。在上海，根據(jù)人防辦、市建委的通知，個人購買商品住宅是可以免交人防工程建設(shè)費的，開發(fā)商也可以將作為人防工程的地下車庫的使用權(quán)交付于（包括以贈送的非牟利形式）購房者使用，但免費使用并不代表就享有了所有權(quán)，而需要向人防部門繳納的使用費也應(yīng)該及時上繳，至于是由購房者承擔(dān)還是由開發(fā)商承擔(dān)，建議在事前做好約定，以免產(chǎn)生糾紛。對于地面停車庫、停車位，依據(jù)《物權(quán)法》第74條，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第5條、第6條，如果該建筑區(qū)劃內(nèi)車庫車位在建造時獲得規(guī)劃批準(zhǔn)，它應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，方式可以是出售、出租、贈與等形式。但對于建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地建造的車位，其所有權(quán)應(yīng)屬于業(yè)主共有，開發(fā)商就該部分無權(quán)進行贈送。第三，“魔術(shù)空間”。所謂魔術(shù)空間就是在開發(fā)商在房屋內(nèi)附送了一定面積的空間，購房者只要稍加改造就可以成為具有獨立使用功能的區(qū)域。在操作時，這部分空間的來源很多，也很隱蔽。有些是將設(shè)備間納入屋內(nèi)進行贈送，有些是設(shè)計了大面積的露天陽臺然后宣稱送一半，有些是設(shè)計了大面積的飄窗、露臺然后宣稱贈送，有些是加高了層高留待購房者自行施工隔離成上下兩層。種類雖然層出不窮，但其實就是巧用了建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)對某些房屋結(jié)構(gòu)不計或者少計“建筑面積”的規(guī)則。對于露臺、飄窗來說，它不被計入建筑面積，但根據(jù)《商品住宅價格管理暫行辦法》第4條至第6條，它的建造成本是可以進入銷售價格的，通過設(shè)置一些大面積的露臺、飄窗留給購房者自行改造成使用空間，可以在不影響建造成本的基礎(chǔ)上給購房者以實惠的感受，刺激消費者購買欲。但由于該部分面積不被計入房屋登記簿的建筑面積，在后續(xù)出售、拆遷等過程中，會有一定的法律障礙。對于陽臺來說，包括上海在內(nèi)的許多城市仍然對露天陽臺只計入1/2的建筑面積。所以開發(fā)商可以通過建造大面積的陽臺打出“買一半送一半”的口號。但這部分未計入建筑面積的空間本就應(yīng)該屬于購房者專有權(quán)范圍，不需要通過贈與獲得。而且，購房者對露天陽臺進行改造獲得的獨立使用空間（比如多了一間房）也無法計入建筑面積得到法律承認，甚至由于違反了相關(guān)規(guī)劃的法律法規(guī)，有成為“違章建筑”的可能。對于將設(shè)備間納入贈送面積的行為，根據(jù)建筑業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，這部分面積已經(jīng)計入公攤面積并計入房屋登記簿和購房者的產(chǎn)權(quán)證書，相應(yīng)建筑物內(nèi)的所有購房者是為此支付了對價的。從法律上講，設(shè)備間也屬于公共部分，開發(fā)商本無權(quán)決定將其歸屬于特定的用戶，除非在簽訂購房合同時與該建筑內(nèi)所有購房者都進行了特別說明和約定。對于所謂“買一層送一層”，在單層建筑內(nèi)設(shè)局部樓層時，層高2.20m時要計入建筑面積，層高不足2.20m時應(yīng)計算1/2面積。所以為了規(guī)避將相應(yīng)空間計入建筑面積，開發(fā)商只能加高樓層留待購房者自行建構(gòu)夾層。但《住宅設(shè)計規(guī)范GB*****-1999》對層高和室內(nèi)凈高都做了相應(yīng)的規(guī)范，比如普通住宅層高不宜高于2.80m；臥室、起居室（廳）的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.40m，局部凈高不應(yīng)低于2.10m,且其面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3；廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.20m?？梢姡胪ㄟ^買一層送一層獲得適宜的居住條件幾乎是不可能的，一旦購房者對裝修后獲得的“贈送空間”不滿引發(fā)糾紛，購房合同中對此約定的條款，開發(fā)商廣告中的宣傳用語，對購房者所作說明與允諾的內(nèi)容都將面臨各種法律的考驗。綜上所述，將所謂買房送面積歸結(jié)到專有權(quán)與共有權(quán)的界定無非以下幾類：第一，將原本屬于開發(fā)商所有的空間（一般對于購房者具有附屬性功能，如地下車庫）贈與購房者。第二，將原本屬于共有部分的空間轉(zhuǎn)為特定購房者的專有空間，典型如設(shè)備間、底層花園。第三，將通常屬于共有部分的空間設(shè)計為在結(jié)構(gòu)與使用上具有獨立性，并通過廣告宣傳、購房合同與所有購房者約定將其歸屬于特定購房者，典型如屋頂花園。第四，對原本就屬于購房者，但依據(jù)建筑標(biāo)準(zhǔn)不計入建筑面積的空間進行特定設(shè)計，使購房者具備對其加以利用的可能，并在廣告中加以宣傳，典型如大面積的飄窗。第五，在房屋設(shè)計時留以一定改造的可能，讓購房者通過自己裝修可以獲得更多的使用空間，典型如加高層高或凈高后的買一層送一層。（3）“買房送面積”的法律風(fēng)險總結(jié)與防范由于在上文論述中我們已經(jīng)涉及了相應(yīng)模式的法律性質(zhì)及可能引發(fā)的問題，在此只是做一個宏觀的總結(jié)。到底是贈與所有權(quán)還是免費提供使用權(quán)，應(yīng)該約定明確。假如開發(fā)商所贈面積對應(yīng)的空間經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)屬于專有部分，并獲得了獨立的產(chǎn)權(quán)，這種贈與當(dāng)然是合法有效的，比如說專門規(guī)劃設(shè)計的地下車庫，并辦理了獨立產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商作為所有權(quán)人當(dāng)然有權(quán)利將其贈與購房者。但也需要注意的是，如果開發(fā)商贈與的是所有權(quán)，應(yīng)該依法辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，否則不發(fā)生法律效力。如果開發(fā)商本意想保留車庫所有權(quán)，僅僅是想將車庫的使用權(quán)讓渡給購房者免費使用一段時間，那么在前期廣告宣傳與向購房者作出允諾、說明的時候就應(yīng)該謹(jǐn)慎用詞，以免要約邀請被認定為要約。建議在購房合同中應(yīng)就贈與形式、免費使用期限、修繕責(zé)任、服務(wù)提供等可能發(fā)生誤解與分歧的問題進行列明，盡可能減小法律風(fēng)險。對共有部分面積的贈送，可能歸于無效將共有部分空間（比如設(shè)備間等）進行贈與的行為是無效的，并有可能引發(fā)侵權(quán)與締約過失的責(zé)任。假如開發(fā)商對于贈與的客體是無處分權(quán)人，根據(jù)《合同法》第51條，該贈與合同屬于可撤銷合同，當(dāng)其他共有權(quán)人申請撤銷后，此合同可能被認定為無效合同，開發(fā)商就面臨承擔(dān)締約過失責(zé)任的風(fēng)險。如果該贈與行為對其他共有權(quán)人帶來損失，開發(fā)商還可能會對其他共有權(quán)人負有相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任，如果購房者自身亦存在過錯的，購房者也可能成為連帶責(zé)任人。但是，如果開發(fā)商所贈與的部分具備專有空間的特點，并且就該部分在宣傳與購房合同中對所有購房者說明了相關(guān)情況，可以認定為全體共有權(quán)人對該部分的處分做了特別的約定。“偷”來的面積無法獲得基于所有權(quán)的保護對于一些本身就不計入建筑面積的空間，即使購房者對其進行改造使其具備了專有部分的特征也仍然無法在房屋登記簿或產(chǎn)權(quán)證上得到體現(xiàn)。而且以現(xiàn)有的買房送面積模式，所贈與的部分幾乎都是明確規(guī)定不計入建筑面積的。我國《物權(quán)法》第16條和《房屋登記辦法》第5條第2款，不動產(chǎn)登記簿（房屋登記簿）是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！段餀?quán)法》第14條則規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，自記載于不動產(chǎn)登記簿時方才發(fā)生效力（法律法規(guī)另有規(guī)定的除外）。所以，這些“偷”來的面積得不到法律的認可與保護，一旦將來所購房屋遇到拆遷、出賣、繼承、評估、抵押等情況時，就這部分面積的處分，購房者將無法獲得收益保障。如果這部分贈送面積被寫入購房合同，購房者據(jù)此起訴開發(fā)商，后者可能面臨著承擔(dān)違約責(zé)任的法律風(fēng)險。如果沒有寫入合同，且開發(fā)商沒有在相應(yīng)廣告宣傳中就所贈面積所有權(quán)作出明確、具體的允諾，購房者可能將自己承擔(dān)相應(yīng)的損失。而且，根據(jù)《城市規(guī)劃法》第32條，對建筑物進行改建必須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，私自開工擴建、改建的構(gòu)造嚴(yán)格意義上說就是“違章建筑”，更不可能基于物權(quán)法獲得所有權(quán)收益。如果購房者購房后發(fā)現(xiàn)改造成本高、程序如此繁瑣難免引發(fā)糾紛，廣東東莞就有此類案例，購房者據(jù)此起訴開發(fā)商，最后在開發(fā)商支付一筆賠償后，法院經(jīng)調(diào)解解決了爭端。從立法的發(fā)展趨勢上也可以看出，法律法規(guī)對利用建筑面積計量規(guī)范“偷”面積的做法趨向于收緊。比如成都自今年3月1日起正式實施“成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定條例補充”，里面明確要求商品房層高超過3.6米需雙倍計算產(chǎn)權(quán)面積，贈送面積不得超過產(chǎn)權(quán)面積的20%等。而南京早在2008年出臺的《關(guān)于進一步明確建筑面積計算若干問題的補充規(guī)定》中也對此做了較嚴(yán)格規(guī)定，比如對經(jīng)常被用于“偷”面積的飄窗，規(guī)定平均進深超過1.20米的，按水平投影面積的1/2計算，且建筑間距控制自飄窗外沿起算。飄窗與室內(nèi)樓地面高差小于0.30米且窗洞高度達到2.20米的等同于落地飄窗，按水平投影計全面積；窗洞高度小于2.20米的，按水平投影面積的1/2計算。買房送禮品的法律風(fēng)險分析與防范買房送禮品也是常見的促銷手段，具體禮品設(shè)置可以小到印有廣告語的雨傘、扇子，大到家電、汽車等。（1）贈與物出現(xiàn)一般質(zhì)量瑕疵的法律風(fēng)險分析與防范所謂一般質(zhì)量瑕疵是指贈與物因為存在質(zhì)量瑕疵而遭到毀損、滅失，但尚沒給受贈人帶來其他額外的損害。比如買房時贈送的家電存在質(zhì)量瑕疵，沒用多久就壞了，但除了贈與家電損壞本身以外并沒有給購房者造成其他財產(chǎn)與人身上的損害。根據(jù)《合同法》第191條，贈與的財產(chǎn)有瑕疵的，贈與人不承擔(dān)責(zé)任，這是原則性的處理方式，除非能滿足以下條件，贈與人才有承擔(dān)責(zé)任的可能：第一，附義務(wù)的贈與。此時如果贈與的財產(chǎn)有瑕疵，贈與人需在附義務(wù)的限度內(nèi)承擔(dān)與出賣人相同的責(zé)任。第二，贈與人故意不告知瑕疵或者保證無瑕疵，結(jié)果造成了受贈人損失的?？梢妼τ谥淮嬖谝话阗|(zhì)量瑕疵的贈品，開發(fā)商是可以免責(zé)的，這也是基于贈與合同無償、單務(wù)性的公平考慮。但受贈人可以直接找廠家尋求修理、更換等質(zhì)保服務(wù)，以維護自身權(quán)益。（2）贈與物出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量瑕疵造成受贈人損失的法律風(fēng)險分析與防范當(dāng)贈與物因質(zhì)量瑕疵造成嚴(yán)重的損害結(jié)果，比如購房所贈家電因質(zhì)量問題發(fā)生爆炸造成受贈人人身與其他財產(chǎn)的損失。此時，根據(jù)《合同法》第191條，假如贈與人在事前故意不告知瑕疵或者保證無瑕疵的，贈與人應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)損害賠償責(zé)任。而且這里的“事前不告知”包含了默示的情況，除非贈與人有足夠的證據(jù)表明自己并不知道也不可能知道這種質(zhì)量瑕疵的存在，否則法律傾向于讓其承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因此，作為采取買房送禮物促銷手段的開發(fā)商，首先，對贈與物的質(zhì)量一定要嚴(yán)格把關(guān)，一般從正規(guī)廠家正規(guī)渠道購買物品的事實可以作為自己不知道也不可能知道贈與物存在質(zhì)量瑕疵的證明。其次，對一些大宗商品可以考慮采取折合成現(xiàn)金的方式進行贈與，比如“買房送家電購置費”“買