物流園物業(yè)管理方案

君御海城東區(qū)八期Ⅰ區(qū)多層住宅及地下室工程屋面工程專項(xiàng)施工方案同昌建材物流園物業(yè)管理方案第一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)想與策劃

第二節(jié)管理方式，工作計(jì)劃和物質(zhì)需求情況

第三節(jié)各項(xiàng)指標(biāo)的承諾及完成承諾的措施

第四節(jié)管理人員的配備，人員培訓(xùn)及人員管理

第五節(jié)管理規(guī)章制度，建筑及附屬物檔案，設(shè)施，設(shè)備，業(yè)主檔案的建立與管理

第六節(jié)便民服務(wù)

第七節(jié)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議及收支測(cè)算

第八節(jié)日常物業(yè)管理

第九部分公眾制度及應(yīng)急措施

精神文明公約

安全防范方法管理規(guī)定

消防安全管理規(guī)定

道路及車輛管理規(guī)定

物流園區(qū)設(shè)備安全運(yùn)行制度

智能控制中心管理規(guī)定

消防給水設(shè)備保養(yǎng)制度

空調(diào)設(shè)備巡視管理制度

水泵房運(yùn)行操作規(guī)程

水泵房運(yùn)行注意事項(xiàng)

綠化養(yǎng)護(hù)制度

清潔衛(wèi)生管理規(guī)定

清潔作業(yè)規(guī)程及操作要領(lǐng)

清潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢測(cè)方法

意外事件處理辦法

消防應(yīng)急方案

停水及事故處理方案

物業(yè)管理委托合同

物流園區(qū)辦公大樓清洗(拓荒)方案及報(bào)價(jià)

結(jié)束語

第一章前言

物業(yè)管理作為一種新興的行業(yè)，它的產(chǎn)生和發(fā)展，對(duì)于改善人民群眾的生活，工作生產(chǎn)環(huán)境，提高城市整體水平起到了積極的作用.《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布和實(shí)施更是有力的促進(jìn)了這一行業(yè)的發(fā)展，在不斷規(guī)范行業(yè)的法制環(huán)境的同時(shí)，也使更多商，產(chǎn)，住，用物業(yè)進(jìn)入物業(yè)管理市場(chǎng).

濰坊樂群物業(yè)管理有限公司在順應(yīng)市場(chǎng)需要，提出"內(nèi)部精細(xì)管理，對(duì)外穩(wěn)健發(fā)展"的戰(zhàn)略思路.在這思路的指導(dǎo)下來謀求企業(yè)的出路.我們公司追求的是通過提供專業(yè)的服務(wù)創(chuàng)出客戶100%的滿意度，我們不追求高額的短期回報(bào)，我們相信的是"只有最認(rèn)真，才能最專業(yè)，只有最專業(yè)，才能最強(qiáng)大".我們企業(yè)做好，做大，做強(qiáng)，為客戶創(chuàng)造價(jià)值，也是對(duì)客戶的最好回報(bào).第三章物流園物業(yè)管理方案

第一節(jié)提高管理服務(wù)水平的整體設(shè)想與策劃

北方物流園坐落于坊子區(qū)濰安路，是集辦公和物流，宿舍一體的園區(qū).一期占地面積xxxx平方米，總建筑面積約xxxxx平方米，框架結(jié)構(gòu)，其庫房面積xxxx平方米，辦公面積xxxx平方米，宿舍xxxx平方米，園區(qū)道路面積xxxx平方米，綠化面積8000平方米，公共衛(wèi)生面積8000平方米(不含建筑物內(nèi)樓道走廊面積)，園區(qū)配套有路燈，水泵房，配電房，發(fā)電機(jī)房，煤氣站，圍墻(周界)智能防范系統(tǒng)，園區(qū)設(shè)有出入口一個(gè).該項(xiàng)目布局合理，設(shè)施完善，設(shè)備高檔.針對(duì)本次物業(yè)管理招標(biāo)的各個(gè)要素，我公司管理思路概括為"一種模式，二項(xiàng)承諾，五個(gè)重點(diǎn)，五大措施".

一，認(rèn)識(shí)與定位

該物流園區(qū)作為一個(gè)大型物流園區(qū)物業(yè)，整體形象應(yīng)該著眼于全市，全省，乃至于全國，全世界.給該項(xiàng)目整體形象定位是:開放，高效，規(guī)范

開放體現(xiàn)該物流園改革創(chuàng)新的思想和國際化的辦公，生產(chǎn)方式

高效展示該物流園進(jìn)取，創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效的運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制

規(guī)范體現(xiàn)該物流園作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，運(yùn)作規(guī)范高效，管理精細(xì)的風(fēng)貌

二，一種模式

作為國際化物流園需要的是體現(xiàn):開放，高效，規(guī)范，安全，文明，有序，舒適等，為此我公司確定該物流園區(qū)管理服務(wù)模式為:一手抓物業(yè)管理服務(wù)，一手抓精神文明建設(shè)和形象建設(shè)的經(jīng)營型物業(yè)管理模式.

在我公司進(jìn)駐后，要將公司"全心服務(wù)，在細(xì)微之處見精神;正大卓越，贏萬眾口碑創(chuàng)品牌"的理念全方位導(dǎo)入，并秉持我們的職業(yè)操守:"崗不離守，守不離綱，威武文明，誠摯服務(wù)".我們深信通過我們的努力，一定能給貴公司和使用人交一分滿意的答卷.

三，二項(xiàng)承諾:

1，自接管該物業(yè)管理項(xiàng)目之日起，二年內(nèi)使該物業(yè)管理項(xiàng)目成為優(yōu)秀示范項(xiàng)目，樹立物流園區(qū)引進(jìn)專業(yè)化物業(yè)管理的成功范例.

2，自接管之日起，即按照ISO9001-2000服務(wù)質(zhì)量體系全面實(shí)施物業(yè)管理服務(wù).

四，五個(gè)重點(diǎn):

針對(duì)該項(xiàng)目的特點(diǎn)和工作難點(diǎn)，我們確定了在管理上的五個(gè)重點(diǎn):

1，樹立物流園物業(yè)整體形象

通過環(huán)境形象，物流園區(qū)形象控制，公共設(shè)備和設(shè)施管理，治安和交通控制，管理服務(wù)人員行為規(guī)范等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造物流園區(qū)開放，高效，規(guī)范的整體形象.

2，確保因管理原因造成的治安消防事件發(fā)生率為零

從我們管理的經(jīng)驗(yàn)來看，治安，消防狀況的好壞是物業(yè)使用人衡量管理績效的關(guān)鍵.我們相信只要通過對(duì)內(nèi)的準(zhǔn)軍事化的管理和對(duì)使用人人情化服務(wù)，通過技防，人防，物防的有效結(jié)合，可以確保該區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理原因而造成的治安，消防事件發(fā)生率為零.

3，維護(hù)好物流園區(qū)的環(huán)境

該物流園區(qū)是對(duì)外的窗口，在環(huán)境管理方面，衛(wèi)生管理是重點(diǎn)，本物流園區(qū)的衛(wèi)生涉及到道路，庫房，宿舍，辦公區(qū)等公共區(qū)域，以及外墻，只有通過專業(yè)的管理和不懈的努力，才能從根本上展現(xiàn)項(xiàng)目的良好面貌，同時(shí)園區(qū)內(nèi)的綠化的養(yǎng)護(hù)要達(dá)到茂盛，常綠，無死苗，無雜物，輔助性的展現(xiàn)項(xiàng)目的良好形象

4，設(shè)施，設(shè)備及物業(yè)本身的管理，使物流園物業(yè)保值，增值

另外，該項(xiàng)目的設(shè)施設(shè)備齊全，我們?cè)诠芾碇?，重點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)專業(yè)管理，使其使用壽命增長，從而達(dá)到保值增值的目的.

5，樹立管理公司自身良好形象，使該項(xiàng)目成為口碑

該項(xiàng)目我們將從自身人員形象上下功夫，狠抓威武文明及職業(yè)化的特色管理，文明執(zhí)勤，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從根本上樹立良好形象，給到物流園的人留下良好印象，并為管理嘆服，使物流園因我們的管理服務(wù)增加附加值.五大措施:

1，根據(jù)該項(xiàng)目特點(diǎn)，在治安管理上充分強(qiáng)調(diào)人的因素，所有保安管理員由管理處統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，即流動(dòng)崗與固定崗相結(jié)合，全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合，保安管理與其它人員相結(jié)合，白天外松內(nèi)緊與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合，小圍合與大圍合相結(jié)合.在物防上加強(qiáng)對(duì)物品進(jìn)出管理，提高防范能力等，結(jié)合管理處統(tǒng)一管理，快速調(diào)度，確保治安萬無一失.

2，精心養(yǎng)護(hù)園林綠化，實(shí)施垃圾分流，加強(qiáng)環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè).針對(duì)該項(xiàng)目的現(xiàn)狀要求，我們將設(shè)置環(huán)境管理部(環(huán)衛(wèi)，綠化)，養(yǎng)護(hù)物流園內(nèi)園林綠化和管理好區(qū)域衛(wèi)生，以保障物流園區(qū)環(huán)境優(yōu)美，干凈整潔.第一:維護(hù)保養(yǎng)好物流園區(qū)綠化，使其保持常青，常新，始終煥發(fā)勃勃生機(jī);第二:加強(qiáng)和引導(dǎo)環(huán)保意識(shí)的教育，使每位到物流園區(qū)的人員都自覺愛護(hù)區(qū)內(nèi)環(huán)境;第三:垃圾分類收集，建立回收系統(tǒng);第四:開展環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)境形象建設(shè).

3，保證車輛有序停放.為防止車輛亂停放現(xiàn)象，我們將對(duì)使用人進(jìn)行引導(dǎo)培訓(xùn)與現(xiàn)場(chǎng)溫馨管理，提示相結(jié)合，對(duì)其講理無效之后，給予處理，最后達(dá)到整齊，規(guī)范停車和秩序井然的目的.

4，實(shí)行大圍合整體管理與小圍合局部管理相結(jié)合的管理方法.這種方法體現(xiàn)在人員安排，治安，消防，衛(wèi)生設(shè)施，設(shè)備管理等各方面.我們以管理處為指揮機(jī)構(gòu)統(tǒng)一集中管理，同時(shí)每塊區(qū)域設(shè)班，組長負(fù)責(zé)各自具體業(yè)務(wù)，各單項(xiàng)業(yè)務(wù)又設(shè)管理人員檢查跟蹤，做到有條不紊，規(guī)范嚴(yán)密.

5，我們?cè)诠芾矸?wù)中將推出24小時(shí)值班巡邏的服務(wù)機(jī)制，以解決使用者所需.

每二節(jié)擬采取的管理方式，工作計(jì)劃和物質(zhì)需求情況

一，擬采取的管理方式

對(duì)于不同的物業(yè)，必須有不同的辦法，我們擬采取的管理方式為:專業(yè)化，規(guī)范化，精細(xì)化，品牌化，經(jīng)營型的管理方式.

基本思路是:1，嚴(yán)格選人，謹(jǐn)慎用人，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì);2，提供24小時(shí)服務(wù);3，嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為;4，致力精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略;5，軍事化管理加現(xiàn)代化管理.具體我們的管理分組織系統(tǒng)，運(yùn)作程序系統(tǒng)，激勵(lì)系統(tǒng)三個(gè)部分說明.

(一)組織系統(tǒng):

1，貴公司可以直接對(duì)管理處下指示，以提高服務(wù)效率.

2，管理處實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，管理處設(shè)主任，文員，各業(yè)務(wù)部門管理員和業(yè)務(wù)塊操作員工.

(二)，運(yùn)作程序系統(tǒng):

1，整體運(yùn)作程序

2，內(nèi)部運(yùn)作流程

說明:

1，在內(nèi)部運(yùn)作流程設(shè)計(jì)中，堅(jiān)持全過程管理，保證指揮，監(jiān)督的封閉性.管理層既是指揮者，又是監(jiān)督者，計(jì)劃，組織，控制，反饋集于一身，避免管理環(huán)出現(xiàn)缺漏和盲點(diǎn)，有效保證管理及時(shí)到位.

2，各層職責(zé)明確，工作程序有嚴(yán)格的質(zhì)量文件進(jìn)行規(guī)范.同時(shí)充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動(dòng)員工的工作積極性和主動(dòng)性.

(三)，激勵(lì)系統(tǒng):

說明:

1，激勵(lì)機(jī)制重在尊重個(gè)體權(quán)利，保持團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力，服務(wù)用戶，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益.

2，思想工作機(jī)制重在激發(fā)潛能，形成共享的價(jià)值觀，充分發(fā)揮員工效能和工作積極性，尊重個(gè)人情感，針對(duì)個(gè)性心理及時(shí)做思想工作，方式有談心，座談等.

3，獎(jiǎng)懲機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制相結(jié)合，以獎(jiǎng)為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎(jiǎng)懲分明，通過獎(jiǎng)勵(lì)引著員工走，通過懲罰"打"著員工走，做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力.獎(jiǎng)勵(lì)分為物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神獎(jiǎng)勵(lì).

4，培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作中極具價(jià)值.我們將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位置，目的是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者讓，為人才的發(fā)展創(chuàng)造有利環(huán)境.

5，工資福利機(jī)制重在考核，考核分月考核和年度考核進(jìn)行，實(shí)行浮動(dòng)工資，增強(qiáng)工作能力.

6，企業(yè)文化機(jī)制是發(fā)展之源，通過企業(yè)文化的發(fā)展，增強(qiáng)凝聚力和向心力，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感，通過企業(yè)文化的凝聚力，引導(dǎo)功能，約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來.

工作計(jì)劃

依據(jù)管理方式和管理運(yùn)作流程，我們將工作計(jì)劃分為前期管理，常規(guī)期管理二部分，現(xiàn)擬工作計(jì)劃如下.

(一)前期管理工作計(jì)劃

序號(hào)

項(xiàng)目

內(nèi)容

時(shí)間

備注

1

物業(yè)管理標(biāo)的調(diào)研

全面了解物業(yè)管理標(biāo)的

xx年xx月xx日

盡量提前

2

擬訂管理方案

結(jié)合調(diào)研結(jié)果擬定管理方案

xx年x月xx日

盡量提前

3

接管合同簽訂

1，方案送審

2，簽訂合同

方案確認(rèn)時(shí)止

盡量縮短時(shí)間

4

組建管理隊(duì)伍

1，選拔2，培訓(xùn)3，上崗

方案確認(rèn)至進(jìn)場(chǎng)

5

整改及完善辦公條件

1，安排管理用房

2，安排員工宿舍

3，物質(zhì)裝備到位

方案確認(rèn)至進(jìn)場(chǎng)

6

制訂管理制度

1，制訂切合實(shí)際的各項(xiàng)物業(yè)管理制度

2，導(dǎo)入ISO9001-2000

7

物業(yè)接管驗(yàn)收

辦理書面移交手續(xù)(二)常規(guī)期管理工作計(jì)劃

序號(hào)

項(xiàng)目

內(nèi)容

時(shí)間

備注

1

房屋及公用部位維修保養(yǎng)

1，制定大，中修計(jì)劃方案;

2，日常零修，急修管理;

3，日常保養(yǎng)巡查管理;

4，維修質(zhì)量管理.

接管驗(yàn)收后開始，部分待施工單位保修期滿

屬施工單位保修責(zé)任我公司將盡全力協(xié)調(diào)協(xié)助

2

公共設(shè)施，設(shè)備及場(chǎng)所的使用，維修，養(yǎng)護(hù)，管理

1，建立檔案，搞好基礎(chǔ)資料管理;2，運(yùn)行管理;3，維修保養(yǎng)管理;4，險(xiǎn)情應(yīng)急管理;5，水池水泵管理;6，其他.

接管驗(yàn)收后開始，部分待施工單位保修期滿

屬施工單位保修責(zé)任我公司將盡全力協(xié)調(diào)協(xié)助

3

安保管理

1，24小時(shí)值班及巡查，監(jiān)控等安全防范管理;2，違章私設(shè)攤點(diǎn)及設(shè)立廣告管理;3，消防管理;4，來人來訪管理;5，物品出入管理.

接管驗(yàn)收后開始

4

車輛管理

1，進(jìn)出車輛管理;2，停車場(chǎng)管理;3，車輛行駛管理.

接管驗(yàn)收后開始

5

清潔衛(wèi)生管理

1，清潔衛(wèi)生管理;2，環(huán)保管理;3，消殺管理.

接管驗(yàn)收后開始

6

綠化管理

1，室內(nèi)綠化管理;2，室外綠化管理.

接管驗(yàn)收后開始

7

客戶服務(wù)管理

1，設(shè)立服務(wù)員和保安;2，人員形象及服務(wù)意識(shí)管理.

8

標(biāo)識(shí)系統(tǒng)管理

標(biāo)識(shí)日常維護(hù)管理

9

檔案管理

1，建立房屋共用設(shè)施設(shè)備檔案資料;2，建立用戶檔案，房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè);3，建立嚴(yán)格的檔案管理制度.

接管驗(yàn)收后開始

第三節(jié):各項(xiàng)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)及達(dá)成標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)采取的措施

本節(jié)參照《全國物業(yè)管理?xiàng)l例》，《全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》及ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，我們對(duì)項(xiàng)目之物業(yè)管理要求的各項(xiàng)指標(biāo)以表格的形式予以公布，并在列項(xiàng)中概述保障各項(xiàng)指標(biāo)完成的實(shí)施措施.

序號(hào)

指標(biāo)名稱

工作標(biāo)準(zhǔn)

指標(biāo)測(cè)定依據(jù)

管理指標(biāo)實(shí)施措施

1

房屋及配套設(shè)施完好率

95%

全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

采用區(qū)域巡查管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方法，落實(shí)責(zé)任，責(zé)任到人，建立完善的區(qū)域日檢，周檢，月檢制度，健全檔案記錄

2

房屋零修，急修及時(shí)率

96%

全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶工具5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過夜.并建立回訪制度和回訪記錄，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，24實(shí)行小時(shí)值班制度

3

維修工程質(zhì)量合格率

99%

全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

建立維修回訪制度，及時(shí)征求貴單位意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量

4

大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率

99%

全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，尋求專業(yè)公司支持，所有維修人員全部持證上崗，實(shí)行24小時(shí)專人值班，出現(xiàn)故障及時(shí)排除

5

疾呼完好及使用率

95%

全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對(duì)道路，路燈及停車場(chǎng)，消防設(shè)施設(shè)備等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，由維修部落實(shí)，客戶服務(wù)中心監(jiān)督，并建立健全檔案記錄，完善規(guī)章制度，確保公共設(shè)施完好并正常使用

6

停車場(chǎng)完好率

95%

7

路燈安好率

95%

8

消防設(shè)備完好率

98%

9

治安案件發(fā)生率1%以下

全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

實(shí)行24小時(shí)保安巡查制度，分快速，中速，慢速巡查，24小時(shí)值班，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度，根據(jù)實(shí)際情況，確立人防，技防與物防相結(jié)合的治安思路，明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保物流園區(qū)人身財(cái)產(chǎn)安全

10

財(cái)產(chǎn)被盜率1%以下

11

違章發(fā)生率1%以下

全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

建立交叉巡查制度，跟蹤管理，對(duì)私設(shè)攤點(diǎn)，廣告牌，廣告字畫，亂貼亂畫等現(xiàn)象及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪制度

12

違章處理率90%以下

13

火災(zāi)發(fā)生率1%以下(年)

全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

全員義務(wù)消防員制，確定消防應(yīng)急方案，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，由保安日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，確保安全

14

綠化完好率無

全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

建立專業(yè)化綠化管理養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍，責(zé)任到人，區(qū)域負(fù)責(zé)與巡查制度相結(jié)合，加強(qiáng)宣傳，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)修復(fù)，確保公共綠化無破壞，無踐踏，無黃土裸露;室內(nèi)綠化常青.

第四節(jié):管理人員的配備，人員培訓(xùn)

一，物業(yè)管理處人員配備

該管理處人員配備因考慮對(duì)外形象和設(shè)備配置情況，幫我們?cè)谌藛T配備上堅(jiān)持以公司"精干，高效，敬業(yè)"的用人原則為基礎(chǔ)，確定"重學(xué)歷也重能力，重水平更重品德"的用人標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人才選聘關(guān).我們要求管理人員必須是一專多能.在管理隊(duì)伍建設(shè)上，我們將采取規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，嚴(yán)格管理，考核，并實(shí)行淘汰制，才能確保管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn).

(一)，管理處人員配備圖

(二)，物業(yè)管理處人員崗位分布說明

1，管理處主任:1名，負(fù)責(zé)全面工作.

2，文員:負(fù)責(zé)前臺(tái)服務(wù)，和處理行政，物業(yè)事務(wù)等工作，并協(xié)助管理接待等工作，及負(fù)責(zé)檔案管理，會(huì)務(wù)管理等工作.

3，主管:1名，負(fù)責(zé)各部門，各崗位的工作質(zhì)量的檢查，監(jiān)督.

4，維修部:2名，負(fù)責(zé)物流園物業(yè)和配套設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地的日常維修，保養(yǎng)，巡視，維修檢查監(jiān)督等工作.

5，保安隊(duì)中隊(duì)長:1名，負(fù)責(zé)保安隊(duì)全面工作及對(duì)部門人員檢查監(jiān)督工作.

保安:20名，分三班24小時(shí)值班(其中一名輪休)，負(fù)責(zé)當(dāng)班期間的安保工作.

6，環(huán)境管理部部長:1名，負(fù)責(zé)清潔，綠化全面工作及對(duì)部門人員檢查監(jiān)督工作.

綠化技師:2名，負(fù)責(zé)綠化養(yǎng)護(hù)工作.

環(huán)衛(wèi)工人:6名負(fù)責(zé)物流園區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生.

(三)，人員培訓(xùn)

企業(yè)的競爭是人才的競爭，而人才的競爭關(guān)鍵在于企業(yè)是否最大限度地開發(fā)人力資源，要實(shí)現(xiàn)人才資源開發(fā)戰(zhàn)略，我們確定了"全員培訓(xùn)，全過程考核"的培訓(xùn)方針，使培訓(xùn)真正落實(shí)到實(shí)處.

1，培訓(xùn)的目標(biāo):

通過培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，使物業(yè)管理更加富有成效.

2，培訓(xùn)內(nèi)容:

(1)新員工入職培訓(xùn):

A，企業(yè)培訓(xùn):企業(yè)質(zhì)量方針，質(zhì)量目標(biāo)，企業(yè)理念，企業(yè)精神等;

B，員工手冊(cè)培訓(xùn):員工守則，禮儀行為規(guī)范，職業(yè)道德教育等;

C，管理處概況培訓(xùn):物流園區(qū)概況，公眾管理制度，內(nèi)部規(guī)章制度，管理架構(gòu)等;

D，物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)及強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)的專題培訓(xùn);

E，軍訓(xùn)與參觀學(xué)習(xí).

(2)崗位專業(yè)技能培訓(xùn):

A，基本技能培訓(xùn):相應(yīng)崗位的專業(yè)知識(shí)，ISO9001文件(包括質(zhì)量手冊(cè)，程序文件，工作指示，記錄表格等);

B，新技術(shù)(能)培訓(xùn):智能化技術(shù)，新設(shè)備儀器的使用與管理技術(shù)等.

(3)素質(zhì)提高培訓(xùn):

A，操作層自我開發(fā)培訓(xùn):進(jìn)行有關(guān)學(xué)歷，職稱的外送培訓(xùn)，或利用現(xiàn)有條件，舉辦電腦，消防，環(huán)保等相關(guān)知識(shí)講座;

B，管理人員實(shí)行"四個(gè)一"常規(guī)培訓(xùn)，即堅(jiān)持每月寫一篇文章，讀一本專業(yè)的好書，參加一次講座，參與一次競賽.

(4)新政策，新理論培訓(xùn):

物業(yè)管理理論動(dòng)態(tài)，有關(guān)法律，法規(guī)，同行業(yè)新動(dòng)向等.

(5)培訓(xùn)者培訓(xùn):

培訓(xùn)者更新知識(shí)及觀念，吸收新理論，不斷創(chuàng)新培訓(xùn)工作思路的培訓(xùn).

3，培訓(xùn)計(jì)劃(不具體闡述)

4，培訓(xùn)的評(píng)估考核

(1)培訓(xùn)中考核:根據(jù)實(shí)情，邊培訓(xùn)，邊考察，理論與實(shí)踐相結(jié)合，這樣便于了解員工是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)工作，對(duì)沒有按要求做的員工進(jìn)行監(jiān)督和指正.

(2)培訓(xùn)后考核:分為實(shí)操考評(píng)和書面考核兩種，反饋培訓(xùn)績效，把考評(píng)的結(jié)果作為薪資發(fā)放的依據(jù).

第五節(jié):管理規(guī)章制度和建筑及其附屬物檔案，

設(shè)施，設(shè)備，業(yè)主檔案的建立與管理

一，管理規(guī)章制度

科學(xué)完善，合理量化.健全實(shí)操的管理規(guī)章制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾▽?，也是提高服?wù)品質(zhì)，提升物流園區(qū)形象的重要依據(jù).為進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范和管理，接管后，我們將嚴(yán)格按照ISO9001國際標(biāo)準(zhǔn)人，及我公司質(zhì)量體系文件的要求，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施專業(yè)化，規(guī)范化管理.我們還將根據(jù)該項(xiàng)目實(shí)際情況對(duì)規(guī)章制度及相關(guān)程序作適當(dāng)調(diào)整.管理制度主要包括公眾制度及應(yīng)急措施，ISO9001服務(wù)質(zhì)量控制程序文件，公司內(nèi)部管理制度等.

二，檔案建立與管理隨著建筑設(shè)計(jì)高科技，專業(yè)化的發(fā)展，信息成為管理資源中又一重要因素，為此，在信息收取時(shí)廣開信息渠道，存儲(chǔ)時(shí)做到內(nèi)容全面，豐富，收集時(shí)盡可能地完整.我們擬對(duì)項(xiàng)目所有物業(yè)管理與服務(wù)的項(xiàng)目，從主體到配套，從建筑到環(huán)境，從硬件到軟件等都建立相應(yīng)的管理檔案.并樹立檔案管理的財(cái)富觀，資源觀和服務(wù)觀，使檔案管理真正為管理服務(wù).

三，檔案管理運(yùn)作環(huán)節(jié)

1，資料的收集，直接隸屬于客戶服務(wù)中心.建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對(duì)所有檔案資源進(jìn)行嚴(yán)格管理.在收集時(shí)，堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實(shí)際全面收集，小到一盆花都有詳細(xì)的資料收集.

2，資料的分類整理，根據(jù)其性質(zhì)，特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰，分類合理.

3，資料歸檔管理，按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律，聯(lián)系進(jìn)行分類保存，做到便于查找和調(diào)用，在進(jìn)，出檔案室都有嚴(yán)格的規(guī)定，嚴(yán)防文件流失.檔案的管理環(huán)境必須做到"三防"，即防火，防潮，防變質(zhì).

四，檔案資料的分類

1，接管移交資料:

名稱

資料內(nèi)容

工程建筑產(chǎn)權(quán)資料

A:規(guī)劃圖紙，項(xiàng)目批文，用地批文

B:建筑許可證，投資許可證，開工許可證

C:拆遷安置資料

工程技術(shù)資料

A:紅線圖，總平面圖

B:地質(zhì)勘察報(bào)告，開竣工報(bào)告，圖紙會(huì)審報(bào)告

C:工程合同，工程預(yù)決算

D:工程設(shè)計(jì)變更，通知及技術(shù)核算單

E:竣工圖:1.單體建筑，結(jié)構(gòu)，設(shè)備竣工圖

2.消防，智能化，中央空調(diào)等工程及地下管網(wǎng)竣工圖

F:房屋，消防，智能化，中央空調(diào)等竣工驗(yàn)收證明書

G:鋼材，水泥等主要材料的質(zhì)量保證書

H:新材料，構(gòu)配件的鑒定合格證書

I:供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調(diào)等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書

J:供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調(diào)等設(shè)備技術(shù)資料

K:砂漿，混凝土試塊，試壓報(bào)告

L:綠化工程竣工圖

M:其它技術(shù)資料

2，管理檔案資料

名稱

資料內(nèi)容

物業(yè)資料

A:基本資料B:標(biāo)識(shí)資料

事務(wù)管理資料

A:事務(wù)值班表B:事務(wù)交接記錄表

C:物品搬出(入)登記表D:日常事務(wù)巡視記錄

E:事務(wù)回訪登記表

維修資料

A:維修申報(bào)表B:維修服務(wù)派工單

C:維修回訪記錄本D:公共設(shè)施維修記錄

安全防范及交通管理資料

A:日常巡查記錄，交接班記錄，值班記錄

B:查崗記錄C:物資搬運(yùn)放行記錄，緊急事件處理記錄

D:車輛管理記錄，車輛詳細(xì)資料，車輛出入記錄

設(shè)備管理資料

A:公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄B:各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修運(yùn)行記錄

C:設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄D:設(shè)備檢查記錄

員工管理資料

A:員工個(gè)人資料，聘用表B:員物流績考核及獎(jiǎng)罰記錄

C:員工培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄D:員工培訓(xùn)考核記錄

E:員工外出考評(píng)及參加演練記錄F:員工住房及內(nèi)務(wù)管理記錄

意見反饋資料

A:服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表B:意見調(diào)查，統(tǒng)計(jì)記錄

C:投訴及處理記錄表

行政文件資料

A:管理處主任值班及督察記錄B:政府部門文件

C:物業(yè)公司及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件

D:管理處規(guī)章制度，通知，通報(bào)等文件

E:管理處榮譽(yù)一覽表F:管理處接待來訪參觀記錄表

會(huì)務(wù)資料

A:會(huì)務(wù)承辦實(shí)施方案B:會(huì)務(wù)攝影及錄音，錄像資料

第六節(jié):便民服務(wù)

當(dāng)我公司接管本項(xiàng)目物業(yè)管理后，我們將圍繞人員切身需求，秉持"以客戶為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，低價(jià)收費(fèi)"的經(jīng)營方針，盡量開展各項(xiàng)便民服務(wù)，包括無償服務(wù)項(xiàng)目和有償服務(wù)項(xiàng)目，以下面所列.總之做到使用人有什么需求，我們就想辦法滿足.

序號(hào)

項(xiàng)目

服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

備注

1

代理辦公物品維修

按維修單位標(biāo)準(zhǔn)收取維修費(fèi)，每次維修費(fèi)貨比三家，經(jīng)同意后送修，加收適當(dāng)服務(wù)費(fèi)

2

代購車船航空票

除實(shí)際費(fèi)用外，按規(guī)定加收手續(xù)費(fèi)

3

代寄，代領(lǐng)郵件

加收適當(dāng)服務(wù)費(fèi)

4

配備急救箱，急救藥品

按藥品的實(shí)際收費(fèi)，不加收服務(wù)費(fèi)

5

建立活動(dòng)組織，組織文體活動(dòng)

活動(dòng)費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生收費(fèi)，不加收服務(wù)費(fèi)

第七節(jié):物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議及收支測(cè)算

本項(xiàng)目物業(yè)管理采用包干制，庫房物業(yè)每平方米每月x元，辦公物業(yè)每平方米每月x元，宿舍物業(yè)每平方米每月x元，即:每月物業(yè)公司的收入為（自己列出、算出），每月物業(yè)公司支出及利潤見下表:

類別

序號(hào)

項(xiàng)目

計(jì)算式

月支出

備注

物業(yè)公司利潤xx元

第八節(jié):日常物業(yè)管理

日常物業(yè)管理是物業(yè)管理單位實(shí)施管理與服務(wù)功能的重要階段，我們將該項(xiàng)目物業(yè)管理工作分為介入期和常規(guī)期二個(gè)部分，在介入期我們從物業(yè)管理角度提出一系列建議，并依據(jù)貴單位的認(rèn)可項(xiàng)目實(shí)施整改和進(jìn)一步完善物業(yè)管理方案，為今后物業(yè)管理打基礎(chǔ).

常規(guī)期物業(yè)管理工作，包括房屋，設(shè)施，設(shè)備維護(hù)，環(huán)境管理，安全防范管理，消防管理，車輛管理等多方面內(nèi)容，其中有些項(xiàng)目已在前面相關(guān)章節(jié)體現(xiàn).在此章節(jié)我們只是就其有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行闡述.

一，介入期

在此階段，我們主要是進(jìn)行調(diào)研，編寫方案，做好驗(yàn)收接管工作.

(一)，調(diào)研，編寫方案工作

(二)，驗(yàn)收接管

1，擬定驗(yàn)收接管方案，組建驗(yàn)收接管小組.

2，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面驗(yàn)收，接管，包括資料接管，另附驗(yàn)收接管相關(guān)表格.

3，如有整改，在整改完畢后對(duì)整改項(xiàng)目進(jìn)行接管，屆時(shí)另列清單交接.

二，常規(guī)期物業(yè)管理

(一)，安全管理

1，安全防范管理分為四個(gè)層次:第一層為督導(dǎo)層，全面巡查防漏堵漏;第二層為門崗人員進(jìn)行封閉控制;第三層為監(jiān)控系統(tǒng);第四層為最里層，實(shí)行步行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理或匯報(bào)處理，同時(shí)我們將編制專項(xiàng)方案進(jìn)行團(tuán)體組織集會(huì).

四，講究公共衛(wèi)生，不亂丟垃圾，瓜殼，紙屑，煙頭等，不隨地吐痰和大小便，不高空拋物，不飼養(yǎng)禽獸，不在公共場(chǎng)所棄置及堆放雜物，共同維護(hù)公共衛(wèi)生.

五，愛護(hù)公共財(cái)物，維護(hù)水電，通訊，消防等公共設(shè)施.

六，愛護(hù)花草樹木及公益設(shè)施，不攀摘花果，不踐踏草坪.

七，加強(qiáng)安全防范意識(shí)，認(rèn)真做好防盜防火工作.

八，積極參與公益活動(dòng)，熱心福利事業(yè)，尊重婦女，愛護(hù)兒童，關(guān)心幫助殘疾人.

九，積極維護(hù)物流園區(qū)形象，提出合理化建議，積極配合管理處的各項(xiàng)工作，為將物流園區(qū)創(chuàng)建成物業(yè)管理示范項(xiàng)目而努力奮斗.

安全防范管理規(guī)定

為提供優(yōu)質(zhì)保安服務(wù)，保障物流園區(qū)的公共設(shè)施及人員生命財(cái)產(chǎn)安全，特制定本規(guī)定.

一，物流園區(qū)安全治安保衛(wèi)工作由物流園區(qū)物業(yè)管理處協(xié)助轄區(qū)派出所完成.管理處工作人員有權(quán)對(duì)違反物流園區(qū)管理規(guī)定的行為進(jìn)行檢查，糾正.

二，物業(yè)管理處的職責(zé)和權(quán)利

1，嚴(yán)格執(zhí)行國家治安條例，密切配合公安機(jī)關(guān)維護(hù)物流園區(qū)公共設(shè)施及人員生命，財(cái)產(chǎn)安全.

2，實(shí)行封閉式的安全管理辦法，保安人員24小時(shí)值班巡邏，處理所有緊急事項(xiàng).

3，負(fù)責(zé)本區(qū)域的機(jī)動(dòng)車輛，摩托車，自行車的管理，車內(nèi)所載物品如有可疑須檢查明后方可放行.

4，夜間門崗負(fù)責(zé)出入登記等工作.貴重，大件物品離開本區(qū)域，須查驗(yàn)委托單位出具的《物品搬出放行條》方予放行.

5，對(duì)不遵守制度的人員，應(yīng)進(jìn)行勸阻，制止，情節(jié)嚴(yán)重者移交有關(guān)部門處理.

三，物流園區(qū)嚴(yán)禁下列行為:

1，嚴(yán)禁非法攜帶，存放槍支彈藥，非法儲(chǔ)存，使用爆炸，劇毒，易燃，放射性等危險(xiǎn)品.

2，嚴(yán)禁非法制造，販賣和攜帶匕首彈簧刀等管制刀具.

3，嚴(yán)禁非法吸毒，販毒，嫖娼賣淫，制造，銷售各類毒具或聚毒.

4，禁止窩藏各類犯罪分子.

5，不得利用房間為盜竊活動(dòng)提供方便.

6，禁止制造，復(fù)制，出售，出租或傳播淫穢書畫及淫穢錄像物品.

7，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自改裝，破壞正常供電線路.

8，不得損壞，移動(dòng)消防器材，標(biāo)志，挪用消防水泵.

9不得故意損壞區(qū)域內(nèi)各種公共設(shè)施，設(shè)備.

有上述行為，物業(yè)管理處有權(quán)按《治安管理?xiàng)l例》予以糾正，情節(jié)嚴(yán)重交公安機(jī)關(guān)處理.

四，物流園區(qū)經(jīng)營人員職責(zé)和義務(wù):

1，遵守國家有關(guān)法律，法規(guī)和本物流園區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章制度.

2，具備足夠的安全意識(shí)，積極配合物業(yè)管理處保安人員，搞好物流園區(qū)的安全保衛(wèi)工作.

3，勇于制止，舉報(bào)破壞本區(qū)域治安隱患的人和事，并協(xié)助物業(yè)管理處處理.

4，正確作用電子智能化系統(tǒng)，保證有關(guān)治安報(bào)警設(shè)施的完好及有效使用，并勇于承擔(dān)自己造成的相應(yīng)事故責(zé)任.

消防安全管理規(guī)定

為了加強(qiáng)物流園區(qū)的消防管理，保障公共設(shè)施及人員生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)國家有關(guān)消防法律，法規(guī)制定本規(guī)定.

一，本規(guī)定由物業(yè)管理處和物流園區(qū)所有人員共同遵照?qǐng)?zhí)行.

二，物流園區(qū)的防火工作，依據(jù)"預(yù)防為主，防消結(jié)合"的原則，實(shí)行綜合治理，并接受市公安消防局的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督.

三，物流園區(qū)的防火管理實(shí)行分工負(fù)責(zé)制，由產(chǎn)權(quán)單位組織管理，物業(yè)管理處具體負(fù)責(zé)，由消防部門監(jiān)督實(shí)施.

四，物業(yè)管理處的防火工作職責(zé):

1，宣傳消防法律，法規(guī)和防火安全知識(shí)，對(duì)客戶進(jìn)行經(jīng)常性的防火安全教育;

2，制訂防火管理制度，并監(jiān)督保障實(shí)施;

3，定期組織開展防火自查，及時(shí)掌握轄區(qū)物業(yè)的防火情況，協(xié)調(diào)有關(guān)方面采取相應(yīng)保障措施;

4，保證公共區(qū)域疏散通道的暢通;

5，定期對(duì)轄區(qū)公共消防設(shè)施，器材進(jìn)行檢查和維修，保養(yǎng)，使其處理良好備用狀態(tài);

6，正常情況下消防設(shè)施的停水停電不得過夜，特殊原因需要過夜的，必須經(jīng)有關(guān)人員同意，并及時(shí)通知所有人員加強(qiáng)防范;

7，領(lǐng)導(dǎo)義務(wù)消防組織，進(jìn)行撲救初期火災(zāi)和安全疏散演練;

8，嚴(yán)禁載有危險(xiǎn)品的車輛進(jìn)入本區(qū)域或停放;

9，組織人員補(bǔ)救初期火災(zāi)，對(duì)情況嚴(yán)重難以撲滅的，應(yīng)及時(shí)打"119"電話求救，并協(xié)助維持火場(chǎng)秩序，配合事故處理.

五，物流園區(qū)經(jīng)營人員的消防職責(zé)和義務(wù):

1，遵守電器安全使用規(guī)定，嚴(yán)禁亂拉臨時(shí)電氣線路，嚴(yán)禁超負(fù)荷使用電器;

2，不得隨意堆放，晾曬易燃物，嚴(yán)禁亂扔煙頭，嚴(yán)禁將帶有火種的雜物或其它易燃物倒入垃圾桶，嚴(yán)禁在垃圾桶內(nèi)燒垃圾;

3，室內(nèi)不得存放超過0.5公斤的汽油，酒精，香蕉水等易燃品;

4，嚴(yán)禁占用，堵塞任何消防通道，樓梯走道，天臺(tái)出品或其他疏散口，嚴(yán)禁在樓道，天臺(tái)進(jìn)行噴油漆的危險(xiǎn)作業(yè);

5，嚴(yán)禁損壞，盜用消防設(shè)施，器材，挪用消防設(shè)施及消防水源;

6，嚴(yán)禁封閉或損壞安全疏散標(biāo)識(shí)，事故照明設(shè)施及消防標(biāo)志;

7，遇強(qiáng)雷天氣，盡量關(guān)閉所有電器，拔掉電源插座，以免燒壞電器或發(fā)生火災(zāi);

8，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知物業(yè)管理處或撥打119，并關(guān)閉電閘，迅速離開現(xiàn)場(chǎng).使用樓梯走廊逃生遇煙霧濃密時(shí)，應(yīng)盡量貼近地面爬行，并以濕毛巾遮蓋在面部，免受煙霧熏暈;

9，學(xué)習(xí)消防常識(shí)，掌握簡易的滅火方法，發(fā)生火警及時(shí)報(bào)警，積極撲救;

10，發(fā)現(xiàn)他人違章用火，用電，用電焊，氣焊或有損壞消防設(shè)施，器材的行為，應(yīng)及時(shí)勸阻，制止或向物業(yè)管理處報(bào)告;

11，所有人員必須服從消防機(jī)關(guān)和物業(yè)管理處有關(guān)消防方面的管理，監(jiān)督，不得刁難，辱罵或以暴力，威脅手段妨礙消防工作人員執(zhí)行公務(wù).縱火者，將依法追究刑事責(zé)任.

六，物業(yè)管理處或房屋產(chǎn)權(quán)單位需要改變的用途時(shí)，其防火安全必須符合國家有關(guān)法規(guī)要求，并經(jīng)市消防主管部門審核同意，方可使用.

七，在執(zhí)行滅火救災(zāi)任務(wù)中受傷，致殘或犧牲的人員其醫(yī)療，撫恤待遇及其養(yǎng)傷期間的生活費(fèi)用，由發(fā)生火警的肇事者按照國家有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償.

八，公共娛樂場(chǎng)所按《公共娛樂場(chǎng)所消防安全管理規(guī)定》執(zhí)行.

九，凡違反本規(guī)定的，物業(yè)管理處可根據(jù)有關(guān)法律，法規(guī)及有關(guān)規(guī)定報(bào)請(qǐng)消防主管部門進(jìn)行處理.

道路及車輛管理規(guī)定

為了加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)交通管理，維護(hù)交通秩序，根據(jù)交通有關(guān)法規(guī)，特制定本規(guī)定:

一，各類車輛在本區(qū)域行駛停放，須遵守下列規(guī)定:

1，遵守交通管理規(guī)定，愛護(hù)道路，共用設(shè)施，不得碾壓綠化草坪，損壞路面路牌及各類標(biāo)志等公共設(shè)施;

2，機(jī)動(dòng)車輛在本區(qū)域行駛，時(shí)速不得超過安全標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁超車;

3，車輛停放應(yīng)服從管理人員指揮，在規(guī)定位置停放，注意前后左右車輛安全;

4，車輛停放后，必須鎖好，并調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走，否則后果自負(fù);

5，不準(zhǔn)在行車道，消防道上停放車輛，不準(zhǔn)將車輛駛進(jìn)人行道;

6，不得在區(qū)域任何路段試剎車，練習(xí)駕駛，有滴漏機(jī)油等必須清洗干凈;

7，除執(zhí)行任務(wù)的消防車，警車，軍車，救護(hù)車外，其它車輛一律按本規(guī)定執(zhí)行.

二，停車場(chǎng)管理規(guī)定

1，服從保安員指揮，嚴(yán)格按照標(biāo)識(shí)有序行駛及停放;

2，工程車，履帶式車輛不得駛?cè)胪＼噲?chǎng);

3，不得損壞車場(chǎng)設(shè)施，正確使用停車卡，對(duì)沖關(guān)者一律嚴(yán)懲;

4，嚴(yán)禁運(yùn)載劇毒，易燃物品，槍支火藥和其它危險(xiǎn)物質(zhì)的車輛進(jìn)場(chǎng);

5，車輛有滴漏機(jī)油等現(xiàn)象必須立即清洗干凈;

6，車輛停放后，自覺鎖好車門，貴重物品不得放于車內(nèi);

7，管理處對(duì)車輛只提供車位及對(duì)車輛秩序進(jìn)行管理.停車場(chǎng)內(nèi)的車輛如有遺失，管理處只負(fù)責(zé)協(xié)助車主進(jìn)行調(diào)查，并協(xié)助車主向保險(xiǎn)公司索賠;

8，凡無行駛證的車輛和未辦理保險(xiǎn)手續(xù)的車輛遺失，由車主自行負(fù)責(zé)處理.

物流園區(qū)設(shè)備安全運(yùn)行制度

一，機(jī)電設(shè)備的管理以安全，正常，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行為標(biāo)準(zhǔn)，機(jī)電設(shè)備的操作，保養(yǎng)，維修由專業(yè)技術(shù)人員實(shí)施，維修人員須持相應(yīng)的操作證，上崗證.

二，智能控制，消防，電梯，供電，供水設(shè)備管理實(shí)行24小時(shí)值班制度，值班員必須密切留意和掌握設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并做好運(yùn)行記錄.

三，機(jī)電設(shè)備嚴(yán)格按照設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程進(jìn)行維護(hù)，保證設(shè)備完好.

四，值班員和維修人員應(yīng)嚴(yán)格按照安全操作管理規(guī)程進(jìn)行操作和維修.

五，設(shè)備管理人員應(yīng)了解和掌握設(shè)備運(yùn)行規(guī)律，貫徹以預(yù)防為主的方針，防止事故發(fā)生.

六，維修設(shè)備時(shí)，應(yīng)準(zhǔn)備好材料和采取相應(yīng)的安全措施和技術(shù)措施，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生.

七，在電源干線，低壓配電柜上進(jìn)行工作時(shí)，必須有專人監(jiān)護(hù)，操作必須使用絕緣工具并懸掛標(biāo)示牌.

八，做好設(shè)備運(yùn)行和維修記錄，建立設(shè)備臺(tái)帳，定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行清潔衛(wèi)生.

九，供配電設(shè)備房必須具備滅火器材.

智能控制中心管理規(guī)定

一，智能控制中心實(shí)行專職人員全日值班負(fù)責(zé)制.

二，信息值班員每天檢查各類信號(hào)是否正常，如不正常應(yīng)立即查清原因，上報(bào)主管，遇到重大問題迅速上報(bào)管理處主任.

三，控制中心出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)，立即核實(shí)信號(hào)真?zhèn)吻闆r，如報(bào)警屬實(shí)，按相關(guān)"應(yīng)急措施"處理，如屬誤報(bào)應(yīng)進(jìn)行復(fù)位，并記錄在《智能控制值班記錄表》中.

四，智能控制系統(tǒng)在正常情況下應(yīng)處于自動(dòng)狀態(tài)，每半月進(jìn)行一次自動(dòng)，手動(dòng)的操作檢查，以確認(rèn)設(shè)備是否處于完好狀態(tài)，并將檢查結(jié)果記錄在《智能控制值班記錄表》中.

五，智能控制設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，值班員應(yīng)填寫《智能控制設(shè)備維修申報(bào)表》，并立即通知客戶服務(wù)中心以調(diào)度專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行維修.

六，智能控制中心內(nèi)的電話屬專用報(bào)警，調(diào)度聯(lián)系電話，任何人不得占用而影響工作信息傳送.

七，智能控制中心內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁存放易燃易爆等危險(xiǎn)物品，中心內(nèi)配備便攜式滅火器和常用滅火器械.

八，嚴(yán)禁外人進(jìn)入智能控制中心，如因工作需要必須經(jīng)消防主管批準(zhǔn)，未經(jīng)許可，中心工作人員不得接待任何來訪者.

消防給水設(shè)備保養(yǎng)制度

消防給水設(shè)備是有效撲滅火災(zāi)的重要設(shè)備，設(shè)備是否保持良好預(yù)備狀態(tài)，關(guān)系到客戶的生命及財(cái)產(chǎn)安全;為此，維修部每月必須對(duì)消防設(shè)備定期做好保養(yǎng)工作，確保設(shè)備完好.

一，每月對(duì)消防給水設(shè)備做好維護(hù)保養(yǎng)工作

1，檢查緊固控制柜電氣節(jié)點(diǎn)，觸頭有無氧化現(xiàn)象，柜內(nèi)有無積塵，蜘蛛網(wǎng)等異物;

2，檢查進(jìn)出水閥門開，關(guān)狀態(tài)，閥門不能出現(xiàn)滴水，保持閥門處于正常開啟狀態(tài);

3，檢查加壓泵泵軸是否滴水(滴水每分鐘不超過20滴)，對(duì)泵軸填料做適當(dāng)調(diào)整，使其保持正常;

4，檢查所有緊固體螺栓是否有松動(dòng)，銹蝕并做適當(dāng)調(diào)整，使其保持正常;

5，泵軸及時(shí)添加潤滑油，使其保持轉(zhuǎn)運(yùn)靈活等.

二，啟動(dòng)檢查消防泵加壓是否可靠

1，轉(zhuǎn)換開關(guān)是否在自動(dòng)位置;

2，打開排水閥門觀察壓力表指示，壓力降至一定范圍時(shí)，消防泵是否安全啟動(dòng);

3，消防泵安全運(yùn)行5分鐘，關(guān)閉排水閥，觀察壓力表達(dá)到正常壓力值時(shí)，消防泵是否停止運(yùn)行;

4，如發(fā)生消防泵不能安全啟動(dòng)，運(yùn)行，保養(yǎng)人應(yīng)及時(shí)報(bào)告主管，由主管組織相關(guān)人員進(jìn)行處理.

三，保養(yǎng)結(jié)束后，將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于"自動(dòng)"位置，清掃設(shè)備衛(wèi)生，做好保養(yǎng)記錄.

中央空調(diào)設(shè)備巡視管理制度(根據(jù)實(shí)情定)

一，中央空調(diào)開機(jī)成功后，為了保證空調(diào)系統(tǒng)的良好運(yùn)作，值班員每隔4小時(shí)巡視一次中央空調(diào)機(jī)組，巡視的主要部位包括:

1，檢查電壓表指示是否正常，正常情況為380V±10%;

2，檢查三相電流是否平衡，是否超過額定電流;

3，檢查油壓表是否正常，油壓的正常范圍100～150pa;

4，檢查進(jìn)出冷卻水溫度(進(jìn)水溫度<35℃，出水溫度<40℃);

5，檢查進(jìn)出冷凍水溫度(冷凍水進(jìn)水溫度<0～18℃，溫度6～8℃);

6，主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)過程中是否有異常振動(dòng)或噪音;

7，冷卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，冷卻塔水位是否正常;

8，檢查管道，閥門是否滲漏，冷凍保溫層是否完好;

9，檢查控制柜各元件運(yùn)作是否正常，有無異常的氣味或噪聲;

10，各種標(biāo)識(shí)工具是否完好等.

二，值班員巡視中發(fā)現(xiàn)設(shè)備有缺陷存在時(shí)，立即通知維修部主管.維修部主管分析缺陷后，聯(lián)系相關(guān)技術(shù)人員處理，如缺陷較嚴(yán)重時(shí)，可按操作程序停機(jī)，并通知相關(guān)人員，說明情況.

三，值班員對(duì)巡視的情況認(rèn)真做好記錄，如設(shè)備故障正在處理時(shí)，未經(jīng)維修部主管同意不準(zhǔn)離開.

四，為了防止意外事故，機(jī)房應(yīng)隨時(shí)上鎖，鑰匙由值班員管理，任何人不準(zhǔn)私自配鑰匙，下班時(shí)，將鑰匙及巡查記錄交給接班人，交班人與接班人嚴(yán)格按交接班制度執(zhí)行交接手續(xù).

電梯巡視監(jiān)控管理制度

為確保電梯安全，可靠運(yùn)行，電梯管理員負(fù)責(zé)對(duì)電梯設(shè)備的統(tǒng)一管理，并監(jiān)督值班人員執(zhí)行:

一，值班人員每日對(duì)電梯機(jī)房，轎廂，井道，底坑等主要部位巡視一次，根據(jù)巡視情況填寫《電梯設(shè)備巡視記錄》.

二，巡視時(shí)按以下內(nèi)容認(rèn)真巡視檢查:

1，曳引機(jī)是否有噪聲，異味，是否燙手，軸承螺栓是否松動(dòng);

2，減速箱的油位，油色是否正常，連軸器是否可靠;

3，指示儀表，指示燈，各繼電器運(yùn)作是否可靠;

4，變壓器，變頻器，電抗器等是否過熱;

5，制動(dòng)器，曳引輪，曳引繩，限速器等是否正常;

6，通訊設(shè)施，標(biāo)示牌，盤車手輪，開閘板手等求援工具是否放在指定位置;7，電梯運(yùn)行有無振動(dòng)，開關(guān)門是否順暢，底坑限速器是否正常等.

三，巡視中發(fā)現(xiàn)不良情況時(shí)，值班人員應(yīng)及時(shí)報(bào)告電梯管理員，由電位管理采取措施進(jìn)行調(diào)整.如果問題嚴(yán)重則應(yīng)聯(lián)系公司評(píng)定合格的電梯維修保養(yǎng)公司進(jìn)行處理，必要時(shí)可切斷電源暫停使用電梯.

四，值班時(shí)發(fā)現(xiàn)電梯有缺陷存在時(shí)，必須及時(shí)處理，缺陷未處理好不得擅自離開，監(jiān)控缺陷處理的進(jìn)度，并積極配合維修人員處理完畢缺陷，并做好記錄后方可離開.

水泵房運(yùn)行操作規(guī)程

一，水泵房為物流園區(qū)工作，生活，消防供水控制中心，設(shè)備工作是否正常直接關(guān)系到所有人員的生活及安全問題.運(yùn)行操作人員必須將設(shè)備的安全運(yùn)行放在首位.

二，水泵的運(yùn)行操作

1，運(yùn)行前應(yīng)檢查進(jìn)出水泵閥門是否打開;水池內(nèi)儲(chǔ)水是否充足;泵的轉(zhuǎn)運(yùn)是否靈活等等;

2，泵的填料部分允許有少量滴水(10～20滴/分鐘)，如出現(xiàn)大量滴水，應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整.各閥門填料處不允許滴水，如出現(xiàn)滴水，應(yīng)擰緊相應(yīng)的螺栓.

3，供水時(shí)應(yīng)經(jīng)常檢查水箱水位，嚴(yán)禁漏水跑水;

4，水泵及其它設(shè)備的巡視檢查應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)，做到檢查項(xiàng)目不遺漏，并做好記錄.

三，泵房衛(wèi)生

1，泵房內(nèi)每日交班前進(jìn)行清掃，每星期徹底打掃一次，管道，閥門，水泵及控制柜周圍不允許有蜘蛛網(wǎng)和積塵;

2，泵房內(nèi)，水池井蓋周邊應(yīng)保持清潔，人離開時(shí)，房門必須上鎖.

四，發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)沉著冷靜，迅速判斷事故原因，做出相應(yīng)處理，及時(shí)報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)，事故未處理完畢，不允許交接班.

水泵房運(yùn)行注意事項(xiàng)

一，值班員巡查時(shí)應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)檢查機(jī)組運(yùn)行情況，做到"三勤"(勤聽聲音，勤看儀表，勤測(cè)溫表).

二，啟動(dòng)水泵時(shí)嚴(yán)格按《水泵操作程序》進(jìn)行;"手動(dòng)"啟動(dòng)次數(shù)不應(yīng)連續(xù)超過3次，排污泵不允許空載運(yùn)轉(zhuǎn).給水泵在"手動(dòng)"位置運(yùn)行時(shí)間不允許過長.

三，監(jiān)視變頻控制是否按設(shè)定時(shí)間切換機(jī)組，信號(hào)，儀表指示是否正常，確認(rèn)是否在正常壓力狀態(tài).

四，注意電動(dòng)機(jī)發(fā)熱，通風(fēng)情況，經(jīng)常保持電機(jī)周圍的清潔，及時(shí)排除泵坑積水.

五，水池儲(chǔ)水是否充足，浮球閥開關(guān)工作是否正常.如儲(chǔ)水不在規(guī)定范圍內(nèi)，及時(shí)查明原因后對(duì)水池儲(chǔ)水進(jìn)行調(diào)整，并做好記錄.

六，發(fā)生下列情況之一者應(yīng)迅速停止運(yùn)轉(zhuǎn)，必要時(shí)切斷電源檢查原因，消除故障后方可運(yùn)行.

1，電流突然升高超過允許范圍時(shí);

2，水泵有不正常聲音或發(fā)出強(qiáng)烈振動(dòng)時(shí);

3，電動(dòng)機(jī)內(nèi)或變頻控制柜內(nèi)有火花或冒煙時(shí);

4，壓力表突然升高或降至不正常范圍時(shí);

5，水泵軸承和電動(dòng)機(jī)溫度超過允許范圍時(shí);

6，水泵無水空轉(zhuǎn)或反轉(zhuǎn)時(shí);

7，危及設(shè)備或人身安全時(shí).

綠化養(yǎng)護(hù)制度

為搞好室內(nèi)，室外綠化管理，確保花草樹木繁茂，長勢(shì)良好，特制訂本制度.室外養(yǎng)護(hù):

1，基礎(chǔ)性更新改造:

土壤改良:對(duì)綠化地帶未經(jīng)改良的土壤每年進(jìn)行一次性全面深耕改良，徹底改變花木因土壤貧瘠板結(jié)而造成的生長慢，枯黃，老化，部分枯死的狀況，確?；ú莸恼ＩL狀態(tài)，深翻土壤后，施基肥和使用化學(xué)除草劑，消除雜草.

2，常規(guī)性養(yǎng)護(hù)工作:

(1)修剪:修剪能使植物經(jīng)常保持平整美觀并能促進(jìn)生長茂盛.苗木修剪，每月修剪兩次.生長旺盛期應(yīng)根據(jù)生長情況不定期及時(shí)修剪，草皮修剪春，夏季每兩個(gè)月進(jìn)行一次，秋，冬季根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修剪.基本保證春，夏季草皮不長于15厘米，秋，冬季不長于10厘米;

(2)澆水:旱季喬，灌木每星期澆水一次，草皮每星期澆水兩次;室外拿刀盆栽隨天氣不同，每天澆水1-2次，雨天能淋到雨水的不澆，每周澆透水1-2次，室內(nèi)盆栽每周澆水1-2次;草皮澆水時(shí)要一次澆透，不能只澆土層表面，至少要濕潤土層5厘米以下，澆水以早晚為主;

(3)花木除雜:及時(shí)消除雜草，雜物，經(jīng)常拾除草地，花叢內(nèi)磚頭，紙屑等雜物，時(shí)刻保持綠地，花壇整潔，清除雜草采用人工拔除或選用化學(xué)除草劑，每次清完雜草后，應(yīng)噴施三次葉面肥及控草肥;

(4)松土，擴(kuò)穴，施肥:原則上每年冬季必須深耕擴(kuò)穴重施肥一次，平時(shí)每遇兩次大雨必須松土一次，每次松土后同時(shí)根據(jù)苗木的具體需要施肥一次;

(5)病蟲防治:建立病蟲害防治動(dòng)態(tài)跟蹤系統(tǒng)，春，夏，秋季蟲病多發(fā)期前必須進(jìn)行綜合防治，不得有大規(guī)模的蟲害發(fā)生;冬季要做好越冬蟲害的清理滅除和樹干涂液防蟲，防病等保護(hù)工作;

(6)花木補(bǔ)植:如果發(fā)現(xiàn)有損壞或死亡的苗木，必須在兩天內(nèi)完成補(bǔ)植;

(7)植保:提倡生物防治，人工防治，使用農(nóng)藥必須以不傷害市民的健康為前提，盡量使用高效低毒無公害農(nóng)藥，使用農(nóng)藥時(shí)必須在晴朗無風(fēng)的天氣一次性完成，噴藥后4小時(shí)內(nèi)下雨的，要待天晴后重噴;使用小型噴霧器或手動(dòng)噴霧器噴灑，以免藥液擴(kuò)散;

(8)自然災(zāi)害的防御:雨季前要檢查綠化區(qū)，提前做好排水工作，臺(tái)風(fēng)，霜凍等多發(fā)季節(jié)應(yīng)及時(shí)做好預(yù)防措施，避免不應(yīng)有的損失;

(9)草皮養(yǎng)護(hù):雜草每周巡查拔除，做到每平方米不得多于5棵高度超過8厘米的雜草.每次修剪后對(duì)草皮施肥一次，以氮肥為主，結(jié)合磷，鉀肥和有機(jī)肥，施后澆透水或在雨后施肥;

(10)綠籬，花球養(yǎng)護(hù):綠籬修剪做到平整圓滑，花球造型優(yōu)美，增加其藝術(shù)含量.修剪下的枝葉要立刻清除.春，夏季每兩個(gè)月施肥一次，秋，冬季每3個(gè)月施肥一次，施用復(fù)合肥和共生麩保證長勢(shì)旺盛.綠籬，花球死亡缺苗，須在1周內(nèi)補(bǔ)種好;

(11)喬灌木養(yǎng)護(hù):每月巡查，及時(shí)修剪枯枝，病蟲枝，下垂妨礙人們觀瞻和活動(dòng)的枝條，保持喬木高2.5米以上.修剪下的枝葉要立刻清除，以免干枯影響美觀.

清潔衛(wèi)生管理規(guī)定

為了更好地了解我公司進(jìn)駐后的具體工作辦法，現(xiàn)我公司就管理處環(huán)境管理部清潔衛(wèi)生工作的有關(guān)事項(xiàng)作如下說明:

第一:清潔品質(zhì)控制

一，清潔計(jì)劃

1，向管理處提交清潔服務(wù)計(jì)劃;

2，根據(jù)計(jì)劃書內(nèi)容按步驟實(shí)施日，月，季的清潔工作;

3，根據(jù)計(jì)劃書內(nèi)容會(huì)同管理處工作人員實(shí)施日檢，月檢工作;

4，月終根據(jù)統(tǒng)一考評(píng)檢討修訂下月度的實(shí)施清潔計(jì)劃;

5，急(突發(fā))事件的處理對(duì)應(yīng)計(jì)劃方案提交;

二，清潔實(shí)施

1，向管理處發(fā)出每日清潔完成情況報(bào)告;(簡稱"日?qǐng)?bào):)

2，各現(xiàn)場(chǎng)每日舉行前日工作情況總結(jié)，當(dāng)時(shí)工作安排;(簡稱"早會(huì)"或"例會(huì)")

3，各項(xiàng)日常清潔工作安排表，指導(dǎo)書;

4，各項(xiàng)定期清潔工作安排表，指導(dǎo)書;

5，各項(xiàng)內(nèi)部清潔完成情況考評(píng)資料;

6，各項(xiàng)清潔工作方法指示書;

7，各項(xiàng)清潔工作安全批示書;

三，清潔技術(shù)應(yīng)用

1，清潔新技術(shù)的應(yīng)用和推廣;

2，現(xiàn)場(chǎng)清潔問題的研究，解決;

3，清潔高效率方法的研究，運(yùn)用;

四，清潔監(jiān)督與檢查

1，清潔日檢表

2，清潔周檢表

3，清潔月檢表

4，各項(xiàng)清潔作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)書

5，各項(xiàng)清潔作業(yè)崗位職責(zé)

6，清潔獎(jiǎng)罰制度

7，各分現(xiàn)場(chǎng)之間交替檢查，評(píng)比

五，員工管理

1，定期的清潔培訓(xùn)

2，員工道德教育

3，作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理

4，員工考評(píng)制度

第二，清潔原則及清潔方案

一，清潔原則

創(chuàng)造舒適的環(huán)境，杜絕任何污染

★在物業(yè)區(qū)域內(nèi)部，要求任何部位必須干凈整潔，一塵不染，無衛(wèi)生死角

★親切的服務(wù)，給人以溫馨的感覺

★垃圾及時(shí)清理，免除空氣的污染

保持建筑常用常新

★使用適當(dāng)?shù)南磩?，保持建筑外觀干凈，常新，不受損壞

★使用無污染洗劑，保持環(huán)境的清新

★采用保護(hù)措施，避免建筑使用中的最小磨損

安全作業(yè)的確立

★實(shí)施安全操作教育

★清潔作業(yè)采用安全保護(hù)，防止其它建筑的意外損傷

★清潔工作中必須使用作業(yè)指示板，警示牌，防護(hù)欄，安全帽

作業(yè)情況督察

★現(xiàn)場(chǎng)管理者每日巡查作業(yè)完成情況，提供報(bào)告書

★各區(qū)域負(fù)責(zé)人每月進(jìn)行互檢

★公司技術(shù)部每月進(jìn)行作業(yè)指導(dǎo)，監(jiān)督檢查

作業(yè)效率提高

★大面積作業(yè)區(qū)域逐步采用人員和機(jī)器的相互配合

★建筑采用先進(jìn)的專用設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)

★逐步使用設(shè)計(jì)科學(xué)，合理使用方便，快捷的作業(yè)器材高效率的完成各項(xiàng)作業(yè)

樹立良好的社會(huì)形象，創(chuàng)超一流的環(huán)境

★使用高效作業(yè)設(shè)備，確保環(huán)境干凈，整潔

★選用高素質(zhì)作業(yè)人員，注重人員形象教育

★嚴(yán)格要求著裝整齊，服務(wù)語言標(biāo)準(zhǔn)化

二，具體清潔方案構(gòu)想

人員的選擇，培訓(xùn)，教育

★選擇年青，工作勤勞，有一定文化素質(zhì)的員工

★注重職業(yè)技能培訓(xùn)和服務(wù)規(guī)范化教育

★定期進(jìn)行新技術(shù)培訓(xùn)

器材及洗劑選定

★針對(duì)石材選用養(yǎng)護(hù)技術(shù)設(shè)備

★大堂適時(shí)采用先進(jìn)設(shè)備進(jìn)行大面積清潔作業(yè)

★不銹鋼表面使用進(jìn)口高密度柔軟清潔巾進(jìn)行不損傷清潔

公共場(chǎng)所設(shè)施清潔

★洗手間設(shè)施定期進(jìn)行消毒

★垃圾桶，箱定期進(jìn)行消毒，避免空氣污染

保護(hù)作業(yè)法

★保護(hù)建筑的作業(yè):不同的建筑采用不同的方法和洗劑

★保護(hù)使用者的作業(yè):A，選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間作業(yè);B選擇無噪音作業(yè)，避免干擾

★使用保護(hù)劑全面保護(hù)建筑外觀

清潔作業(yè)的實(shí)施

★制定詳細(xì)的計(jì)劃書

★管理人員確認(rèn)作業(yè)完成情況

★定期進(jìn)行專業(yè)的技術(shù)培訓(xùn)

★緊急事件的應(yīng)急增援

★加強(qiáng)夜間作業(yè)避免影響白天的正常工作

★嚴(yán)格控制外部垃圾，塵沙對(duì)內(nèi)部建筑的破壞

★加強(qiáng)大堂的日常作業(yè)

三，清潔業(yè)務(wù)的基本方針

建筑物本來是美造型，臟便會(huì)降低其價(jià)值.建筑物的美在于通過頻繁的清掃，才能展示美的所在，給人們留下美好影響.清掃業(yè)務(wù)的好與壞，因?yàn)橐话阋煌ㄟ^肉眼也可以判斷，因此經(jīng)常保持良好的清潔狀態(tài)便是提高物流園區(qū)以及清掃業(yè)務(wù)形象的重要事宜.

如對(duì)建筑物的清掃偷懶會(huì)加速建筑退化，這已成為現(xiàn)代清潔業(yè)務(wù)的一般常識(shí)，清掃作業(yè)可以防止建筑的磨損，變色，生銹，發(fā)霉等現(xiàn)象，不僅可以提高美觀，在保護(hù)建筑方面的作用更為顯著.例如:地板涂地板維持劑，不僅可以預(yù)防地板臟污，又可以提高建筑的美觀，同時(shí)也是保護(hù)地板的一項(xiàng)重要工作.

四，確定清潔作業(yè)基準(zhǔn)

制定清掃業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，需要考慮建筑物的建筑構(gòu)思，建筑物內(nèi)的使用狀況(場(chǎng)所)，季節(jié)，時(shí)間等因素.

對(duì)于制作貴物流園區(qū)的作業(yè)基準(zhǔn)，由于建筑物詳細(xì)情況目前尚有個(gè)別不明之處，請(qǐng)?jiān)试S我們按照通常的作業(yè)基準(zhǔn)制作程序加以說明.

在我司的清潔管理工作中，作業(yè)基準(zhǔn)，作業(yè)實(shí)施不是孤立分開的，而是如下表一樣，從制定計(jì)劃到判斷，評(píng)價(jià)都作為有機(jī)整體來考核實(shí)施.

因此，我們確認(rèn)在與貴方密切交流，會(huì)商共進(jìn)的前提下，通過下列循環(huán)可以永久維持建筑物優(yōu)美高雅的環(huán)境.

五，清潔的目的及特點(diǎn)

1，清潔作業(yè)的根本是清除建筑上附著的污垢，最終達(dá)到提高建筑美觀，保護(hù)建筑，延長其壽命，潔凈環(huán)境衛(wèi)生的目的.

2，清潔概念

物流園區(qū)的清潔因其建材，場(chǎng)所，使用者，用途的不同，其相應(yīng)的清潔方法也不同，清潔固有"千變?nèi)f化"之稱，正是這樣的變化對(duì)作業(yè)人員的要求也提出具有專業(yè)化和廣泛的建材和洗劑知識(shí).

1)針對(duì)不同的建材采用不同的清潔方法(如石材，金屬，毛織物，膠等)

2)針對(duì)不同的場(chǎng)所采用不同的清潔方法(洗手間，走廊，停車場(chǎng)等)

3)針對(duì)清潔分類采用不同的清潔方法(日常清潔，定期清潔，特種清潔等)

4)不同的用途采用不同的清潔方法(辦公樓，住宅等)

清潔的特點(diǎn):正如前所述物流園區(qū)的情況不同，故其作業(yè)的實(shí)施也相對(duì)不同:

1，進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查;

2，制定完善的作業(yè)計(jì)劃;

3，劃分作業(yè)不同的區(qū)域進(jìn)行;

4，制定全面的建材保護(hù)措施及方法;

六，重大問題處理

我司設(shè)有專人負(fù)責(zé)各現(xiàn)場(chǎng)的重大問題及突發(fā)事件的應(yīng)急處理，并配有機(jī)動(dòng)小組.

七，客戶至上

這是我公司的服務(wù)宗旨，對(duì)我們的服務(wù)對(duì)象提供服務(wù)，如遇管理及作業(yè)上的重大問題，我公司上層管理者都非常重視，妥善的處理是我公司在市場(chǎng)競爭中生存的唯一條件:

1，貴公司的要求就是我們最重要的工作;

2，定期進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)部的5S整頓;

3，內(nèi)部定期舉行內(nèi)部管理例會(huì)解決現(xiàn)場(chǎng)的工作;

4，定期舉行管理會(huì)議商討落實(shí)管理工作.

八，處理客戶投訴

1，如何對(duì)待客戶的投訴

A，對(duì)客戶的投訴處理應(yīng)放在首位;

B不吝惜對(duì)處理客戶投訴所花費(fèi)的時(shí)間與金錢;

2，處理客戶投訴的姿態(tài)

A，接到投訴，應(yīng)立即趕往現(xiàn)場(chǎng)，速度越快越好;

B，無論是什么狀況都必須道歉;

C，絕對(duì)不允許反駁或找借口中;

D，掌握如何當(dāng)場(chǎng)或用電話應(yīng)付的技巧;

E，無論人，場(chǎng)所，時(shí)間是否相同，應(yīng)掌握順利處理的技巧;

3，對(duì)投訴的事后處理

A，分析原因，責(zé)任的存在，并向總負(fù)責(zé)人匯報(bào);

B，協(xié)商如何避免再發(fā)生的對(duì)策;

C，如決定了具體對(duì)策，應(yīng)立即付諸于行動(dòng)并向客戶匯報(bào).

九，教育理念

樓宇清潔業(yè)務(wù)的目的在于給物流園區(qū)使用者提供舒適的使用環(huán)境，因此，以提供最佳的作業(yè)技術(shù)為主要目標(biāo)，遵守樓宇管理的有關(guān)法規(guī)，實(shí)施以提高作業(yè)質(zhì)量，效率，包括服務(wù)等的性教育訓(xùn)練.

1，教育訓(xùn)練的三項(xiàng)目

1)硬件教育

A，清潔五原則的教育

B，各種建材清潔養(yǎng)護(hù)的技術(shù)

C，機(jī)器，器材的熟練使用

2)軟件教育

A，各種的作業(yè)計(jì)劃，作業(yè)程序

B，人事，勞務(wù)管理，一般的教育

3)服務(wù)教育

A，服務(wù)態(tài)度:作業(yè)態(tài)度，禮節(jié)，著裝

B，精神性服務(wù):配合顧客的心情，愿望

2，提出最佳作業(yè)技術(shù)的建議

為提高和維持對(duì)建筑物的美觀，對(duì)作業(yè)，員工以及物流園區(qū)的使用者提供和創(chuàng)造安全，舒適，衛(wèi)生的環(huán)境和高效率作業(yè)目標(biāo)進(jìn)行教育培訓(xùn).

3，教育訓(xùn)練負(fù)責(zé)人

由專業(yè)技術(shù)教育負(fù)責(zé)人和經(jīng)理負(fù)責(zé)進(jìn)行教育訓(xùn)練.(教育負(fù)責(zé)人:是指在獲得國家標(biāo)準(zhǔn)的資格證書或獲得職業(yè)訓(xùn)練指導(dǎo)等各領(lǐng)域?qū)I(yè)技術(shù)與指導(dǎo)技術(shù)等職稱的人才)

4，教育訓(xùn)練對(duì)象

一般員工，各現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人以及本地教育指導(dǎo)者.

清潔作業(yè)規(guī)程以及操作要領(lǐng)

場(chǎng)所

每日清潔內(nèi)容（重點(diǎn)中的重點(diǎn)，需要甲方的招標(biāo)文件）第二節(jié):部分應(yīng)急措施

意外事件處理辦法

為做好區(qū)域內(nèi)的意外事件處理工作，特制定本辦法.

一，電力，給水，電視信號(hào)中斷供應(yīng)處理

1，當(dāng)接到有單位投訴電力，給水，電視信號(hào)供應(yīng)中斷時(shí)，先向投訴單位查詢中斷供應(yīng)時(shí)間;

2，了解發(fā)生時(shí)間后，應(yīng)及時(shí)報(bào)告客戶服務(wù)中心，客戶服務(wù)中心將及時(shí)協(xié)調(diào)維修部長，技工跟進(jìn)有關(guān)情況，如果發(fā)現(xiàn)整個(gè)轄區(qū)電力，給水，電視信號(hào)供應(yīng)中斷，而非本區(qū)域設(shè)施出現(xiàn)故障，應(yīng)立即向有關(guān)供應(yīng)機(jī)構(gòu)查詢及要求盡快搶修;

3，如有關(guān)供應(yīng)未能即時(shí)恢復(fù)，客戶服務(wù)中心將會(huì)在告示欄張貼通告.

二，火警處理工作

1，當(dāng)發(fā)現(xiàn)火警時(shí)，即時(shí)報(bào)告客戶服務(wù)中心及管理處主任;

2，如火勢(shì)有可能會(huì)對(duì)客戶造成危險(xiǎn)時(shí)，須即時(shí)疏散受影響單位的客戶;

3，如情況許可或在安全情況下，償試將火撲滅;

4，倘有關(guān)人員未能自行將火勢(shì)撲滅時(shí)，應(yīng)立即拔打119，并保持馬路及通道暢通，方便消防車全速駛近火場(chǎng).

5，當(dāng)消防員到場(chǎng)后，有關(guān)負(fù)責(zé)人須登記以下資料:

1)消防車到達(dá)的時(shí)間

2)消防車到場(chǎng)數(shù)目及車牌號(hào)碼

3)帶隊(duì)的消防隊(duì)長姓名

4)消防員收隊(duì)離場(chǎng)時(shí)間

6，當(dāng)火勢(shì)被撲滅后，有關(guān)人員應(yīng)即時(shí)巡查及記錄公眾地方損壞的情況，倘有公眾設(shè)施受損，須立即安排搶修.另外，須巡查及記錄受影響單位的情況;

7，盡可能在第一時(shí)間向總經(jīng)理報(bào)告.

三，水浸處理工作

1，當(dāng)發(fā)現(xiàn)有水浸時(shí)，應(yīng)即時(shí)將積水清除;

2，倘水浸范圍附近公眾設(shè)施或客戶單位造成損壞，應(yīng)即時(shí)采用各種方法截水;

3，當(dāng)積水清除后，須即時(shí)巡查及記錄公眾地方，設(shè)施的損壞情況，同時(shí)巡查及記錄受影響的單位損壞情況;

4，如有公眾設(shè)施受損，須立即報(bào)告維修部負(fù)責(zé)人或總經(jīng)理;5，如水浸的水源是由某單位內(nèi)漏出，除按上述步驟跟進(jìn)外，即時(shí)聯(lián)絡(luò)浸水單位客戶，要求盡快處理.

四，爆炸處理工作

1，當(dāng)發(fā)現(xiàn)有單位發(fā)生爆炸時(shí)，值班人員須盡快聯(lián)絡(luò)該單位客戶，征詢其是否需要報(bào)案;

2，如客戶同意報(bào)案，須盡快報(bào)告公安機(jī)關(guān);

3，公安人員未到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，有關(guān)人員應(yīng)派人四周巡視是否有可疑人物，另外應(yīng)安排保安人員巡視附近其他單位，是否有被爆炸過的痕跡;

4，切記不可觸動(dòng)案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)的任何物件，以免影響公安機(jī)關(guān)調(diào)查;

5，當(dāng)公安人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，須登記以下資料:

1)公安人員到場(chǎng)時(shí)間

2)公安人員車輛的數(shù)目及車輛號(hào)碼

3)帶隊(duì)隊(duì)長的姓名

4)當(dāng)公安人員離場(chǎng)時(shí)，應(yīng)記錄離開時(shí)間

五，交通事故處理工作

1，如果有人受傷，必須報(bào)警;

2，沒有人受傷，可由雙方車主自行達(dá)成賠償協(xié)議;

3，值班人員須登記以下資料:

1)車牌號(hào)碼

2)雙方車主姓名，地址，電話

3)如有人受傷，登記傷者姓名，地址，電話

4)如有公安，救護(hù)車到場(chǎng)，須登記車牌號(hào)，到場(chǎng)及離場(chǎng)時(shí)間，帶隊(duì)隊(duì)長姓名.

4，如因撞車而對(duì)小區(qū)公眾地方，設(shè)施造成破壞，須報(bào)告管理處主任處理;

5，事后須向總經(jīng)理呈交報(bào)告.

六，意外受傷處理工作

1，當(dāng)在區(qū)域內(nèi)公共地方發(fā)現(xiàn)有人受傷時(shí)，要及時(shí)報(bào)警或叫救護(hù)車;

2，須查問受傷者的身份及受傷的原因;

3，值班人員須登記以下資料:

1)受傷者姓名，地址，電話

2)受傷原因

3)如有公安，救護(hù)車到場(chǎng)，登記到場(chǎng)，離場(chǎng)時(shí)間，車牌號(hào)碼，帶隊(duì)隊(duì)長姓名

4，事后須向管理處主任呈交報(bào)告.

七，刑事案件處理工作

1，當(dāng)區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時(shí)，必須在第一時(shí)間內(nèi)報(bào)告派出所，總經(jīng)理及貴方領(lǐng)導(dǎo);

2，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng);

3，記錄好有關(guān)情況.

八，管理處對(duì)于以上的特別情況的處理工作，須記錄于《事件報(bào)告》報(bào)告總經(jīng)理.

九，具體操作詳見《意外事件處理工作指示》.

消防應(yīng)急方案

為更好地做好本物業(yè)的消防應(yīng)急工作，特別定本方案:

一，成立消防應(yīng)急領(lǐng)導(dǎo)小組:

總指揮:管理處主任

副總指揮:保安隊(duì)長

下分兩個(gè)組:前線組和后援組

二，消防組織架構(gòu):

三，消防應(yīng)急方案

1，火警發(fā)生在任何時(shí)候

1)一般火情處理(指還沒有造成危及人生，財(cái)產(chǎn)的小型火災(zāi)).

當(dāng)班人員:

當(dāng)班人員第一時(shí)間內(nèi)通知總指揮和119;

監(jiān)控室值班人員立即呼叫所有上班人員，電話或人力通知不上班人員;

由最近崗位的值班戰(zhàn)士立即切斷總電源，打開消防栓;

監(jiān)控室人員立即用廣播通知單位內(nèi)人員進(jìn)行有序疏散;

門崗人員在消防車未到達(dá)前守候在重要路段保持道路暢通，以便消防車全速駛達(dá)火場(chǎng)，且做好有關(guān)人員，火警時(shí)間，地點(diǎn)，原因，急救車輛等記錄;

開啟物流園區(qū)廣播，警鈴，檢查自動(dòng)啟動(dòng)的消防系統(tǒng)工作情況，必要時(shí)可啟動(dòng)其他消防設(shè)施.

不當(dāng)班人員:

由班長帶領(lǐng)本班人員及時(shí)趕到火警場(chǎng)地;

接好水帶，水槍到火警現(xiàn)場(chǎng)做滅火準(zhǔn)備;

打開水閥實(shí)施滅火;

拿滅火器，戴防毒面具，拿好消防服趕赴火場(chǎng)進(jìn)行滅火和急救;

拿消防斧和消防繩趕赴現(xiàn)場(chǎng).

后援組:

前臺(tái)人員第一時(shí)間到場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)拍照，發(fā)現(xiàn)先或后進(jìn)人員;

做好護(hù)送傷員至醫(yī)院的措施;

做好火災(zāi)后的現(xiàn)場(chǎng)清理工作，登記損失財(cái)產(chǎn)數(shù)量及方案案例;

協(xié)助組織調(diào)查，做好安撫工作.

2)重大火情的處理

當(dāng)班人員:

第一時(shí)間拔打"119"火警求援;

通知總指揮及所有不當(dāng)班人員;

立即切斷總電源，打開消防箱;

開啟小區(qū)廣播，警鈴系統(tǒng)，監(jiān)控室人員利用廣播進(jìn)行疏散人員，檢查已自動(dòng)啟動(dòng)的消防系統(tǒng)工作情況，必要的可強(qiáng)行啟動(dòng)其他消防設(shè)施.

確保各執(zhí)勤區(qū)域工作正常的同時(shí)，保持消防過道暢通和路面秩序井然;

門崗人員做好相關(guān)人員，火警時(shí)間，地點(diǎn)，原因，急救車輛等記錄.

不當(dāng)班人員:

由班長帶領(lǐng)本班人員及時(shí)趕到火場(chǎng)，控制火情;

著消防服及防毒面具進(jìn)行人員疏散，其他人員協(xié)助火警執(zhí)勤人員的各項(xiàng)滅火工作

后援組:

第一時(shí)間到場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)拍照，發(fā)現(xiàn)先進(jìn)或落后人員;

護(hù)送傷員至醫(yī)院;

協(xié)助組織調(diào)查;

做好火災(zāi)后的現(xiàn)場(chǎng)清理工作;

登記損失的財(cái)產(chǎn)數(shù)量形成文字案例.

事后保安隊(duì)長作《事件報(bào)告》上報(bào)管理處主任及總經(jīng)理.

各組職責(zé):

總指揮:統(tǒng)一協(xié)調(diào)組織滅火及后援工作.

前線組長:接到報(bào)警，統(tǒng)一部署滅火方案.

前線組組員:負(fù)責(zé)具體滅火的各項(xiàng)工作.

后援組組長:負(fù)責(zé)后援組的總協(xié)調(diào)工作.

后援組組員:組織人員疏散及現(xiàn)場(chǎng)清理工作.

紀(jì)律要求:

所有被通知到的人員必須到場(chǎng)，不得借故推托.

所有人員必須嚴(yán)格按照分配的任務(wù)執(zhí)行，不得打折扣.

做到言行禁止.

以上規(guī)定有違反者，嚴(yán)肅處理.

停水及事故處理方案

一，停水處理

1，設(shè)備發(fā)生故障，需停水處理時(shí)，當(dāng)班人員及時(shí)上報(bào)維修主管，由維修主管在一小時(shí)通知客戶并組織搶修;

2，停水時(shí)，當(dāng)班人員密切觀察水池儲(chǔ)水情況，向管理處主任匯報(bào)，對(duì)水池儲(chǔ)水進(jìn)行合理調(diào)度，如水池儲(chǔ)水不能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)滿足供給應(yīng)提前通知客戶.

二，事故處理

1，供水設(shè)備發(fā)生事故時(shí)，維修主管，當(dāng)班人員要到現(xiàn)場(chǎng)察看，處理并及時(shí)組織搶修;

2，發(fā)生設(shè)備事故，當(dāng)班人員將事故時(shí)間，原因，設(shè)備損壞程度，影響程度等作記錄并上報(bào);

3，對(duì)重大事故由維修主管知會(huì)相關(guān)部門，按處理程序及時(shí)上報(bào)物業(yè)管理處主任;

4，事故處理未結(jié)束時(shí)，當(dāng)班人員及相關(guān)維修人員未經(jīng)維修主管許可，不準(zhǔn)擅自離開;

5，事故處理完畢，維修主管安排專人對(duì)維修設(shè)備進(jìn)一步監(jiān)護(hù)并對(duì)事故進(jìn)行分析，將"事故分析報(bào)告"交管理處審查.

第七章結(jié)束語

對(duì)于貴公司和眾信物業(yè)有限公司來說，本次物業(yè)管理項(xiàng)目的成功合作無疑是對(duì)雙方在管理上的一次創(chuàng)新，也客觀的反映出貴公司高層高瞻遠(yuǎn)矚的眼光，它將集約和優(yōu)化各方資源，符合市場(chǎng)不斷專業(yè)化的發(fā)展.作為眾信物業(yè)有限公司來說，我們將把握機(jī)遇，把每次挑戰(zhàn)當(dāng)作一次機(jī)遇加以發(fā)展，我們有理由相信，通過我們積極的態(tài)度，科學(xué)的管理方法和專業(yè)的水平，一定會(huì)給貴公司及使用人呈上一份滿意的答卷，因?yàn)槲逸斔拖嘈?沒有最好，只有創(chuàng)新".濰坊樂群物業(yè)管理公司

目錄188_WPSOffice_Level1第一章編制依據(jù) 226583_WPSOffice_Level21.1編制 228100_WPSOffice_Level1第二章項(xiàng)目概況 2753_WPSOffice_Level1第三章施工準(zhǔn)備 31149_WPSOffice_Level23.1技術(shù)準(zhǔn)備 323252_WPSOffice_Level23.2材料要求 311343_WPSOffice_Level23.3工具 318956_WPSOffice_Level23.4項(xiàng)目管理結(jié)構(gòu)及崗位職責(zé) 319254_WPSOffice_Level1第四章施工工藝 817860_WPSOffice_Level24.1工藝流程 829801_WPSOffice_Level24.2操作工藝 81087_WPSOffice_Level24.3防水層施工 923898_WPSOffice_Level24.4保溫層施工 1025697_WPSOffice_Level24.5西班牙瓦鋪貼 1021428_WPSOffice_Level1第五章質(zhì)量細(xì)部要求 141587_WPSOffice_Level25.1防水找平層質(zhì)量要求 141084_WPSOffice_Level25.2屋面質(zhì)量要求 1517602_WPSOffice_Level1第六章驗(yàn)收規(guī)范要求 158639_WPSOffice_Level26.1主控項(xiàng)目 15976_WPSOffice_Level26.2一般項(xiàng)目 1613429_WPSOffice_Level1第七章質(zhì)量保證措施 166188_WPSOffice_Level1第八章成品保護(hù) 1623940_WPSOffice_Level1第九章安全文明施工管理 16第一章編制依據(jù)1.建筑有關(guān)部門批準(zhǔn)的建筑紅線圖、設(shè)計(jì)要點(diǎn)及審批意見2.建設(shè)單位提供的使用要求及生產(chǎn)工藝等設(shè)計(jì)資料3.施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況4.《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB50352-2005)5.《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2014)6.《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》房屋建筑部<2013版>7.《住宅建筑規(guī)范》（GB50368-2005）8.《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096-2011）9.《建筑防水工程技術(shù)規(guī)程》（DBJ15-19-2006）10.《屋面工程設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50345-2012）11.《預(yù)拌砂漿應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》（JGI/T223-2010）12.《預(yù)拌砂漿》（GB/T25181）13.《干混砂漿應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》（DBJ/T15-36）第二章項(xiàng)目概況工程名稱：君御海城東區(qū)八期Ⅰ區(qū)多層住宅及地下室工程建設(shè)單位：佛山市高明富逸灣實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司設(shè)計(jì)單位：廣東名陽建筑設(shè)計(jì)有限公司監(jiān)理單位：廣東競成工程項(xiàng)目有限公司勘察單位：佛山市順德區(qū)勘察有限公司施工單位：廣東一真建設(shè)有限公司君御海城東區(qū)八期Ⅰ區(qū)多層住宅及地下室工程項(xiàng)目由佛山市高明富逸灣實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司所擬建，擬建場(chǎng)地位于佛山市高明區(qū),項(xiàng)目包含14棟低層住宅、一層地下室和局部沿街商鋪、配套用房,用地面積20881.11平方米,總建筑面積17391.75平方米，是低層居住社區(qū)項(xiàng)目,最大高度17.5米,場(chǎng)地平均標(biāo)高為13.5m?；诱嫉孛娣e16837.5㎡，周長631m，整平至11.3m標(biāo)高后開挖深度4.4m。建筑±0.000相對(duì)于絕對(duì)標(biāo)高12.5m。第三章施工準(zhǔn)備3.1技術(shù)準(zhǔn)備熟悉設(shè)計(jì)圖紙及相關(guān)施工驗(yàn)收規(guī)范。按照本方案要求，施工負(fù)責(zé)人做好技術(shù)交底、安全交底。3.2材料要求3.2.1材料瓦的固定方式主要有釘鋼釘、扎線及灰漿墊底三種，可依屋面情況配合選用，

其材料規(guī)格如下1.瓦釘:使用直徑約3.5mm鋼釘，長度足以深入掛瓦條的厚度大約3/4的尺寸。檐口瓦、邊瓦每片均應(yīng)釘鋼釘。2.掛瓦條:使用寬3Omm、高15mm直紋杉木。(經(jīng)防腐處理為(佳)。3.絮線:使用直徑0·9mm(22#)防銹鐵線。4.灰漿:水泥、熟石灰和砂，按照1:3:5的比例加水調(diào)成糊狀;使用在屋脊部位，可加少許麻絨減少龜裂。5.色料:按瓦面顏色采購色料，調(diào)配在白水泥灰漿內(nèi)，拌合成接近瓦的顏色，作抹縫灰漿使用。6.導(dǎo)水溝板:配合屋面交接惜況選用，以防銹金屬材料為佳。3.3工具

切割機(jī)、灰匙、水平尺、墨斗、工業(yè)布等。3.4項(xiàng)目管理結(jié)構(gòu)及崗位職責(zé)建立以項(xiàng)目經(jīng)理部為核心的施工管理機(jī)構(gòu)，定崗定員，建立施工項(xiàng)目管理工作體系，編制施工管理規(guī)劃，確定管理點(diǎn)和工作流程圖；項(xiàng)目經(jīng)理部的管理班子主要由業(yè)務(wù)精干、業(yè)績突出、責(zé)任感強(qiáng)與有類似施工管理經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任本項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理、生產(chǎn)經(jīng)理、技術(shù)總工等。項(xiàng)目經(jīng)理由陳雄年擔(dān)任，授權(quán)全面負(fù)責(zé)組織實(shí)施施工管理，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的合同、方案、質(zhì)量、安全、財(cái)務(wù)和進(jìn)度全面負(fù)責(zé)，在本項(xiàng)目實(shí)施全過程中，進(jìn)行高效的計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制。因本工程施工工期緊、體量大、技術(shù)含量和標(biāo)準(zhǔn)高、社會(huì)關(guān)注與影響廣，特此，我們將充分發(fā)揮全司優(yōu)勢(shì)，全面整合人、財(cái)、物、機(jī)等各項(xiàng)資源，迅速組建一支管理嚴(yán)謹(jǐn)、技術(shù)精湛、辦事高效、善打硬仗的項(xiàng)目經(jīng)理部。項(xiàng)目經(jīng)理部主要工程技術(shù)和管理人員選派具有豐富類似工程施工經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)技術(shù)和管理能力強(qiáng)的人員，做到分工明確、安排合理、工作飽滿。3.4.1項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)項(xiàng)目部除各部門的負(fù)責(zé)人外，每個(gè)部門均配多名技術(shù)管理人員，包括施工員、質(zhì)量員、安全員、材料員、機(jī)械員、資料員、預(yù)結(jié)算員等，本工程項(xiàng)目經(jīng)理部施工技術(shù)人員及管理人員為10人。項(xiàng)目經(jīng)理部實(shí)行統(tǒng)一計(jì)劃、統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一調(diào)度、統(tǒng)一組織、統(tǒng)一行動(dòng)的“五統(tǒng)一”管理。通過落實(shí)管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)，達(dá)到機(jī)構(gòu)落實(shí)、職責(zé)分明、事事有人管、人人有專職的管理格局，為工程的順利進(jìn)行奠定扎實(shí)的組織基礎(chǔ)。3.4.2項(xiàng)目部管理職責(zé)1.執(zhí)行公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)本部門質(zhì)量目標(biāo)；2.組織編制、貫徹、落實(shí)施工組織設(shè)計(jì)，參與及組織圖紙會(huì)審工作。確保合同的履行；3.對(duì)施工管理人員進(jìn)行崗位分工，要特別明確質(zhì)量管理體系文件專（兼）職管理人員的職責(zé)，確保滿足質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行的需要；4.在相關(guān)部門的指導(dǎo)下對(duì)施工員、技術(shù)員、質(zhì)檢員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，確保按國家規(guī)定的施工規(guī)范施工，按規(guī)定的施工工程質(zhì)量驗(yàn)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)。要特別注意到關(guān)鍵過程和特殊過程的監(jiān)控；5.負(fù)責(zé)具體工程新工人上崗前的教育和培訓(xùn)，確保所有施工人員持證上崗；6.承擔(dān)施工工程項(xiàng)目的工期、產(chǎn)量、產(chǎn)值、質(zhì)量和安全指標(biāo)，降低施工成本，確保公司的施工計(jì)劃和質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；7.負(fù)責(zé)施工工程項(xiàng)目不符合項(xiàng)的糾正和糾正預(yù)防措施的實(shí)施；8.負(fù)責(zé)做好施工過程中的各種原始記錄，保證各種原始資料的完整、準(zhǔn)確和可追溯；9.組織施工工程項(xiàng)目竣工交付；10.對(duì)施工隊(duì)進(jìn)行具體監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)；3.4.3項(xiàng)目部各組成人員的崗位職責(zé)（1）項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)1.按有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)及合同要求，參與編制施工組織方案，負(fù)責(zé)工程施工組織實(shí)施，安排人力、財(cái)力，負(fù)責(zé)工程施工進(jìn)度的控制。2.為該項(xiàng)目安全及質(zhì)量第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)該工程安全、文明施工，確保施工保證質(zhì)量按期竣工。3.領(lǐng)導(dǎo)管理項(xiàng)目部日常工作，對(duì)項(xiàng)目部人員進(jìn)行具體分工，確保項(xiàng)目安全，按期保質(zhì)完工。4.協(xié)調(diào)業(yè)主（甲方）關(guān)系，負(fù)責(zé)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、資料提交和工程結(jié)算，負(fù)責(zé)催收工程款。5.定期或不定期向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)施工進(jìn)度資金回收情況。（2）項(xiàng)目副經(jīng)理（生產(chǎn)）崗位職責(zé)

1.項(xiàng)目副經(jīng)理是項(xiàng)目經(jīng)理的助手，為項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，受項(xiàng)目經(jīng)理委托，組織實(shí)施生產(chǎn)計(jì)劃。2.統(tǒng)籌項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃編織及落實(shí)，開展質(zhì)量安全教育，保證各項(xiàng)制度的正常進(jìn)行，協(xié)調(diào)和處理好各部門之間的關(guān)系。3.負(fù)責(zé)組織對(duì)所承擔(dān)的工程項(xiàng)目檢查，進(jìn)行分項(xiàng)、分部工程檢查和評(píng)定。4.深入現(xiàn)場(chǎng)解決問題，及時(shí)處理施工中的質(zhì)量問題和其它難題。5.組織有關(guān)人員參加項(xiàng)目承擔(dān)工程的交驗(yàn)工作。負(fù)責(zé)安全標(biāo)準(zhǔn)化工地的建設(shè)，搞好安全生產(chǎn)，對(duì)安全生產(chǎn)及文明施工負(fù)主要責(zé)任。6.負(fù)責(zé)項(xiàng)目宣傳教育工作，搞好后勤人保障工作，定期組織檢查項(xiàng)目的安全、質(zhì)量、進(jìn)度、文明施工，搞好評(píng)比獎(jiǎng)罰工作。7.主持、安排好生產(chǎn)任務(wù)保證施工進(jìn)度按計(jì)劃進(jìn)行。8.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

（3）項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人崗位職責(zé)1.負(fù)責(zé)承擔(dān)項(xiàng)目的生產(chǎn)、技術(shù)管理工作，負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工組織編寫、質(zhì)量