江蘇常州通江路項目商業(yè)定位

常州通江路項目商業(yè)及售價定位報告項目價值分析區(qū)位分析資源分析區(qū)域規(guī)劃項目位置：項目位于新北區(qū)通江中路，位置較好，是新北區(qū)的中心地段，商業(yè)氛圍日趨濃厚交通設施：通江路是連接市中心與新北的主干道，道路暢通、便捷，BRT快速公交和多條普通公交線路經(jīng)過項目四至項目區(qū)位是項目價值的核心要素，本案的區(qū)位優(yōu)勢究竟怎么樣？E:通江路N：岷江路S:河海東路本案項目項目價值分析區(qū)位分析資源分析區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃分析：通江路（滬寧高速—新竹路段）位于新北區(qū)新龍組團東部，是常州城市向北進一步拓展的重要通道，也是常州市北翼次中心骨架路網(wǎng)的重要組成部分?；鼐喑Ｖ菔惺兄行?公里，距規(guī)劃新北區(qū)區(qū)中心2公里，距特色旅游休閑區(qū)——中華恐龍園2公里。功能定位：體現(xiàn)現(xiàn)代化景觀形象的交通性城市主干道。

建構通江路城市設計框架結(jié)構為“三段四區(qū)六節(jié)點”

三段：南段（滬寧高速——龍九路）

中段（龍九路——新苑一路）

北段（新苑一路——新竹路）

四區(qū)：商貿(mào)區(qū)、生態(tài)景觀區(qū)、景觀住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)

六節(jié)點：滬寧高速公路節(jié)點、電子園綠化節(jié)點、新四路節(jié)點、新五路節(jié)點、東支河節(jié)點、新六路節(jié)點。

區(qū)域規(guī)劃是判斷未來發(fā)展?jié)摿Υ笮『桶l(fā)展前景的重要指標，本案位于重點規(guī)劃區(qū)域，在定位過程中如何充分展現(xiàn)是關鍵項目價值分析區(qū)位分析資源分析區(qū)域規(guī)劃無資源優(yōu)勢溢價小或無有資源優(yōu)勢溢價大回現(xiàn)快行政資源：市政府遷往新北區(qū)，距離本項目約5分鐘車程，區(qū)政府位于本案北面，3分鐘車程，周邊政府行政機關單位集中，對本案有利；配套資源：香格里拉大飯店、金陵江南大飯店、中天鳳凰大酒店、錦江國際大酒店、四大商業(yè)銀行、郵政、電信、學校齊全，交通便利，距離奧體中心約1.5公里，距離市中心約10分鐘，距離火車站和汽車總站約8分鐘旅游資源：中華恐龍園距離本案約2公里，周邊旅游資源豐富，于本項目有利資源優(yōu)勢顯示項目的附加值，如何通過項目的資源優(yōu)勢達到項目溢價和提高去化速度在項目定位過程中必須重點考慮工業(yè)園區(qū)資源：項目周邊擁有成熟工業(yè)園區(qū)，有動漫產(chǎn)業(yè)基地，國外人士比較集中，同時園區(qū)的人群消費檔次較高。小結(jié)1、項目區(qū)位較好，板塊商業(yè)氛圍日趨成熟，對本項目而言是一個較好的機會；2、新北作為常州城市重點規(guī)劃的區(qū)域，板塊價值將逐漸顯現(xiàn)；3、項目周邊資源相對較豐富，有利于提升項目的價值，加快本案的去化速度。商業(yè)市場分析時代廣場：項目占地33700㎡，總建筑面積12萬平方米，建有一幢20層的辦公樓、二幢21層公寓樓及一幢商務別墅，共計五萬余平方米，停車位約800個。該項目商業(yè)部分2006年8月份左右交付，辦公、公寓部分2006年9月交付，銷售完畢，沒有統(tǒng)一經(jīng)營管理，業(yè)主自行出租，目前該項目出租率約為50%，經(jīng)營浴業(yè)為主，沿街面零售和餐飲為主，距離本案2-3分鐘行程；主要商家：KFC、洲際浴業(yè)、海撈坊等售價：原始售價約8000元/㎡，目前售價約21000元/㎡；租金：1F：沿街商鋪約4-6元/㎡.天內(nèi)街2-4.5元/㎡.天

2F：2.8元/㎡.天

3F：1.3元/㎡.天商業(yè)市場分析道生廣場：與本項目北面相臨，占地為約2.2萬平方米，地下一層為地下車庫，地上部分是2幢30層的橢圓形建筑（其中高層的6-30層是土地使用權限為70年的高檔住宅，1-5層及4層裙房是為樓上住宅及新區(qū)核心商業(yè)圈服務的商業(yè)用房），兩幢塔樓環(huán)抱約1.6萬平方米的開放式休閑廣場。

運營方式：該項目采取只租不售的運營模式，進行統(tǒng)一的招商，統(tǒng)一的經(jīng)營管理；售價：住宅售價7000元/㎡租金：-----商業(yè)市場分析每家瑪超市：常州本地較有影響的超市，大約1.2-1.5萬㎡的營業(yè)面積，年營業(yè)額約2-3億元，是常州經(jīng)營較好的超市，客戶認可度高。商業(yè)市場分析豐臣國際廣場：與本項目隔河海大道，項目規(guī)模較大，約27萬㎡，是商業(yè)為主，住宅為輔的商業(yè)綜合體項目，有星級酒店、寫字樓、酒店式公寓和商業(yè)。運營方式：該項目只租不售，采取統(tǒng)一經(jīng)營管理，統(tǒng)一招商；業(yè)態(tài)：百盛、樂購、嘉禾影院等，另外業(yè)態(tài)包括豐臣壹街區(qū)主要定位餐飲休閑一站式體驗區(qū)；當前動態(tài)：5月15日租售中心華麗公開，豐臣國際廣場首期榮耀巨獻——豐臣凱林公館65-129㎡菁領公寓全城公開，價格：5000元/㎡。豐臣國際廣場星級酒店式公寓同步接受預約！商業(yè)市場分析太陽購物城：太陽城總占地面積為5.05公頃，總建筑面積18萬平方米，總投資為2.8億。太陽城分為后花園住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)。后花園總占地面積1.42公頃，建筑面積4.6萬平方米，其中住宅面積3500平方米，由4幢11＋1層、2幢10＋1/2層小高層及1幢5層多層建筑組成，商鋪面積2300平方米，架空層地下車庫面積8500平方米；商業(yè)區(qū)占地面積3.63公頃，建筑面積13.2萬平方米，其中15層辦公樓面積23500平方米，10層酒店式公寓面積5500平方米，四層商業(yè)面積62000平方米，2幢18層高層住宅面積17600平方米，地下停車庫面積24000平方米。運營模式：只售不租，無統(tǒng)一招商經(jīng)營管理；經(jīng)營情況：業(yè)態(tài)定位歷經(jīng)多次變更，目前招商率約60%，租金1.5-3元/㎡.天不等，營業(yè)效果不佳。主力商家：蘇寧、新華書店等商業(yè)市場分析通江路通江中路商鋪：主要以零售為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種包括餐飲、零售、汽車用品、網(wǎng)吧、酒吧、酒店、賓館及一些商業(yè)銀行，目前沿街面商鋪出售量很少，出租及轉(zhuǎn)讓商鋪也比較少，租金價格從2-6元/㎡.天不等，商業(yè)市場分析岷江路、河海東路商鋪：主要以零售為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種包括餐飲、日常用品、文具、便利店、茶吧、酒吧、浴室等為主；價格：以通江路為核心，越靠近通江路租金價格越高，從1.5元/㎡.天---5元/㎡.天不等，除了太陽城附近有少量商鋪出租或者轉(zhuǎn)讓外，其他路段基本沒有商鋪出租。岷江路河海東路小結(jié)1、商業(yè)市場日趨成熟，周邊商業(yè)供應量較大，但集中商業(yè)大多只租不售，本案若2年內(nèi)快速推盤銷售則銷售業(yè)績較為樂觀；2、市場競爭激烈，競爭項目規(guī)模大，經(jīng)營業(yè)態(tài)全面；3、運營方式早期開發(fā)的多采取只售不租，不進行統(tǒng)一經(jīng)營管理，不統(tǒng)一招商，逐漸向目前較為成熟的運營模式即先租后售，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理轉(zhuǎn)變；4、從產(chǎn)品方面來看，產(chǎn)品設計上本項目與幾大競爭對手進行比較優(yōu)勢并不明顯；5、走差異化路線還是走跟隨戰(zhàn)略路線，是市場定位的關鍵周邊商業(yè)目前未來總體量估計超市每家瑪樂購4萬方餐飲時代廣場、零散分布——8萬方以上酒吧零散分布豐臣吧街4萬方本案地處新北區(qū)核心區(qū)域，周邊的物業(yè)形象和商業(yè)環(huán)境檔次較高，高額的租金和高檔次物業(yè)形象，決定了本案不可能做成專業(yè)、批發(fā)市場，加上周邊的餐飲、酒吧、超市已經(jīng)供大于求，本案只能以零售百貨為主力。周邊即將大量供應集中商業(yè)，如豐臣國際廣場、大連萬達廣場、道生廣場等、走shoppingmall的道路在經(jīng)營上必然不如競爭對手。主題定位只能走差異化定位方向，本案3萬方左右的體量適宜做專，做精，結(jié)合周邊消費人群的考慮，還需要做出特色和文化定位：東方女人廣場女性主題商場，高品位和專業(yè)的業(yè)態(tài)而區(qū)別于強大的競爭者，“東方”的元素的添加，能夠融進相關的獨特的中國風元素，并落實到業(yè)態(tài)分布，神秘的東方文化、中國文化能夠吸引周邊異國人士和旅游人士。周邊有常州工業(yè)園，部分外國人士常駐，本案需要適當添加中國風作為商業(yè)元素，吸引國外消費者產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位主要考慮快速去化，并能保障經(jīng)營需求豐臣國際廣場、道生廣場商業(yè)體量巨大，但是目前只租不售，因此區(qū)域內(nèi)可售商業(yè)基本是社區(qū)商業(yè)配套本案的銷售面臨機遇，如何快速去化？小面積，低總價，獨立產(chǎn)權的商鋪最受市場青睞，去化速度較快依照市場經(jīng)驗來看，開發(fā)商的最終目的都是追逐高額回報，商業(yè)物業(yè)的價值伴隨經(jīng)營而提高，開發(fā)商先做旺場培育，以求2-3年后售的高價新北區(qū)商鋪銷售市場較好，如清水灣項目的社區(qū)商鋪30——150平米，在開盤一個月即售罄。定位：常州NO.1室內(nèi)步行街依托室內(nèi)步行街（兼二者之優(yōu)勢集中商業(yè)+步行街）的特征，揚長避短放大優(yōu)勢加以釋放，能有效地引導市場投資產(chǎn)品定位與普通傳統(tǒng)街鋪不同，但是具備傳統(tǒng)街鋪的優(yōu)點，同時兼有MALL的優(yōu)點。步行街的臨街商鋪都是價值最高，最多商家青睞，人流量最大，也是價值最高的商鋪；室內(nèi)步行街的概念，將本項目街鋪的地位拔高到鋪王的高度；室內(nèi)步行街概念本項目的室內(nèi)步行街同時具有Mall的優(yōu)勢：適合全天候的消費、統(tǒng)一旺場的手段。室內(nèi)步行街：獨立產(chǎn)權實體分割商鋪，小面積、低總價是快速去化的最佳物業(yè)形態(tài)。鋪位分割建議建議分割面積：20——150平米，盡量少規(guī)劃大鋪，降低投資門檻。[1F層高5.4m8404-2464=5940

m2]家電商城[全國連鎖]3C數(shù)碼[全國連鎖]附：某商城室內(nèi)步行街一層商鋪分割實例[2F層高4.5m7263m2]該片區(qū)的所有鋪位，均為南向開口家電商城該片區(qū)的所有鋪位，均為北向開口3C數(shù)碼3下2F3下2F上上原雙扶梯拆分為左右各一組單向扶梯。原雙扶梯拆分為左右各一組單向扶梯附：某商城室內(nèi)步行街一層商鋪分割實例業(yè)態(tài)分布1F美女涅槃：化妝品+養(yǎng)生保健品東方女人廣場今年30，明年20！女性保健品：25-44歲年齡段的女性的重視美容程度最高，衡量養(yǎng)顏美容的標準主要是：“容貌上顯得年輕”、“精力充沛”和“肌肉不松弛”。45-54歲女性衡量延緩衰老的主要標準是：“精力充沛”、“人體免疫力提高”和“身體各方面代謝功能正?！奔t常青膠囊柔依口服液美因子膠囊吾老七美容濃縮液羊胎素膠囊奧麗健羊胎素奧琳達羊胎素鄂爾多斯伊生堂膠囊太太口服液朵而膠囊延緩衰老/抗老化祛斑提高免疫力令肌膚潤澤細滑調(diào)節(jié)內(nèi)分泌改善睡眠促進新陳代謝使人精力充沛保持青春排毒主要品牌化妝品：結(jié)合項目周邊和常州市消費能力來看，項目經(jīng)營定位可為中高檔化妝品。業(yè)態(tài)分布2F名媛淑女：品牌服飾+箱包皮具+精品內(nèi)衣東方女人廣場阿瑪尼(Armani)秋冬女裝低調(diào)的優(yōu)雅-摩登世界-時尚風標-時尚生活2010新款女裝廣告衫融合搖滾酷感風格.法國內(nèi)衣王后業(yè)態(tài)分布3FLADY夢工廠：東方女人廣場◆心理診所◆形象設計◆跆拳道館◆兒童樂園◆單身女性酒吧◆老公寄存處◆音樂廳陶吧◆瑜伽◆女性SPA◆少女演藝班◆女企業(yè)家沙龍◆女性桑拿陶吧里的秋美女與美酒做女人，難！沒有丑女人，只有懶女人！業(yè)態(tài)分布BF東方·藝饕東方女人廣場◆特色小零食◆精美餐飲◆美甲、紋身◆泥畫◆寵物托管◆刺繡◆手工制作◆特色小商品◆中國風·女性書屋◆沙畫◆小飾品◆漢文化藝術品◆民族風情飾品◆花店窈窕淑女，君子好逑類古典美女關于招商和推盤策略的思考周邊商業(yè)運營方式早期開發(fā)的多采取只顧及銷售的策略，不進行統(tǒng)一經(jīng)營管理，不統(tǒng)一招商，目前隨著實力開發(fā)商的進駐，逐漸向較為成熟的運營模式即先租后售，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理轉(zhuǎn)變；目前周邊商業(yè)比較零散，太陽城是比較集中的商業(yè)，但是因為沒有明確的主題，商業(yè)業(yè)態(tài)混雜，不能統(tǒng)一經(jīng)營管理，導致近年來經(jīng)營每況愈下，證明統(tǒng)一招商和運營管理，是本區(qū)商業(yè)長遠發(fā)展的重要保障。在銷售策略上，則需采用階段性返租的策略，培養(yǎng)旺場，保障回報。從商業(yè)運營的角度來看：從純粹銷售的角度來看：目前該區(qū)域商業(yè)未來供應量大，但是部分大盤集中商業(yè)均只租不售，兩年內(nèi)商業(yè)物業(yè)銷售緊缺，在該期間推出商業(yè)物業(yè)，可以完全不考慮采用招商，包租等政策，同樣可以獲得良好的業(yè)績。建議開發(fā)商依照自身實力和開發(fā)目標權衡是否考慮招商運營。售價估算時代廣場：總建筑面積12萬平方米，停車位約800個。目前該項目出租率約為50%