江蘇常州通江路項(xiàng)目商業(yè)定位

常州通江路項(xiàng)目商業(yè)及售價(jià)定位報(bào)告項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析區(qū)位分析資源分析區(qū)域規(guī)劃項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位于新北區(qū)通江中路，位置較好，是新北區(qū)的中心地段，商業(yè)氛圍日趨濃厚交通設(shè)施：通江路是連接市中心與新北的主干道，道路暢通、便捷，BRT快速公交和多條普通公交線路經(jīng)過(guò)項(xiàng)目四至項(xiàng)目區(qū)位是項(xiàng)目?jī)r(jià)值的核心要素，本案的區(qū)位優(yōu)勢(shì)究竟怎么樣？E:通江路N：岷江路S:河海東路本案項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析區(qū)位分析資源分析區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃分析：通江路（滬寧高速—新竹路段）位于新北區(qū)新龍組團(tuán)東部，是常州城市向北進(jìn)一步拓展的重要通道，也是常州市北翼次中心骨架路網(wǎng)的重要組成部分?；鼐喑Ｖ菔惺兄行?公里，距規(guī)劃新北區(qū)區(qū)中心2公里，距特色旅游休閑區(qū)——中華恐龍園2公里。功能定位：體現(xiàn)現(xiàn)代化景觀形象的交通性城市主干道。

建構(gòu)通江路城市設(shè)計(jì)框架結(jié)構(gòu)為“三段四區(qū)六節(jié)點(diǎn)”

三段：南段（滬寧高速——龍九路）

中段（龍九路——新苑一路）

北段（新苑一路——新竹路）

四區(qū)：商貿(mào)區(qū)、生態(tài)景觀區(qū)、景觀住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)

六節(jié)點(diǎn)：滬寧高速公路節(jié)點(diǎn)、電子園綠化節(jié)點(diǎn)、新四路節(jié)點(diǎn)、新五路節(jié)點(diǎn)、東支河節(jié)點(diǎn)、新六路節(jié)點(diǎn)。

區(qū)域規(guī)劃是判斷未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ笮『桶l(fā)展前景的重要指標(biāo)，本案位于重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，在定位過(guò)程中如何充分展現(xiàn)是關(guān)鍵項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析區(qū)位分析資源分析區(qū)域規(guī)劃無(wú)資源優(yōu)勢(shì)溢價(jià)小或無(wú)有資源優(yōu)勢(shì)溢價(jià)大回現(xiàn)快行政資源：市政府遷往新北區(qū)，距離本項(xiàng)目約5分鐘車程，區(qū)政府位于本案北面，3分鐘車程，周邊政府行政機(jī)關(guān)單位集中，對(duì)本案有利；配套資源：香格里拉大飯店、金陵江南大飯店、中天鳳凰大酒店、錦江國(guó)際大酒店、四大商業(yè)銀行、郵政、電信、學(xué)校齊全，交通便利，距離奧體中心約1.5公里，距離市中心約10分鐘，距離火車站和汽車總站約8分鐘旅游資源：中華恐龍園距離本案約2公里，周邊旅游資源豐富，于本項(xiàng)目有利資源優(yōu)勢(shì)顯示項(xiàng)目的附加值，如何通過(guò)項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)達(dá)到項(xiàng)目溢價(jià)和提高去化速度在項(xiàng)目定位過(guò)程中必須重點(diǎn)考慮工業(yè)園區(qū)資源：項(xiàng)目周邊擁有成熟工業(yè)園區(qū)，有動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地，國(guó)外人士比較集中，同時(shí)園區(qū)的人群消費(fèi)檔次較高。小結(jié)1、項(xiàng)目區(qū)位較好，板塊商業(yè)氛圍日趨成熟，對(duì)本項(xiàng)目而言是一個(gè)較好的機(jī)會(huì)；2、新北作為常州城市重點(diǎn)規(guī)劃的區(qū)域，板塊價(jià)值將逐漸顯現(xiàn)；3、項(xiàng)目周邊資源相對(duì)較豐富，有利于提升項(xiàng)目的價(jià)值，加快本案的去化速度。商業(yè)市場(chǎng)分析時(shí)代廣場(chǎng)：項(xiàng)目占地33700㎡，總建筑面積12萬(wàn)平方米，建有一幢20層的辦公樓、二幢21層公寓樓及一幢商務(wù)別墅，共計(jì)五萬(wàn)余平方米，停車位約800個(gè)。該項(xiàng)目商業(yè)部分2006年8月份左右交付，辦公、公寓部分2006年9月交付，銷售完畢，沒(méi)有統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)主自行出租，目前該項(xiàng)目出租率約為50%，經(jīng)營(yíng)浴業(yè)為主，沿街面零售和餐飲為主，距離本案2-3分鐘行程；主要商家：KFC、洲際浴業(yè)、海撈坊等售價(jià)：原始售價(jià)約8000元/㎡，目前售價(jià)約21000元/㎡；租金：1F：沿街商鋪約4-6元/㎡.天內(nèi)街2-4.5元/㎡.天

2F：2.8元/㎡.天

3F：1.3元/㎡.天商業(yè)市場(chǎng)分析道生廣場(chǎng)：與本項(xiàng)目北面相臨，占地為約2.2萬(wàn)平方米，地下一層為地下車庫(kù)，地上部分是2幢30層的橢圓形建筑（其中高層的6-30層是土地使用權(quán)限為70年的高檔住宅，1-5層及4層裙房是為樓上住宅及新區(qū)核心商業(yè)圈服務(wù)的商業(yè)用房），兩幢塔樓環(huán)抱約1.6萬(wàn)平方米的開(kāi)放式休閑廣場(chǎng)。

運(yùn)營(yíng)方式：該項(xiàng)目采取只租不售的運(yùn)營(yíng)模式，進(jìn)行統(tǒng)一的招商，統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理；售價(jià)：住宅售價(jià)7000元/㎡租金：-----商業(yè)市場(chǎng)分析每家瑪超市：常州本地較有影響的超市，大約1.2-1.5萬(wàn)㎡的營(yíng)業(yè)面積，年?duì)I業(yè)額約2-3億元，是常州經(jīng)營(yíng)較好的超市，客戶認(rèn)可度高。商業(yè)市場(chǎng)分析豐臣國(guó)際廣場(chǎng)：與本項(xiàng)目隔河海大道，項(xiàng)目規(guī)模較大，約27萬(wàn)㎡，是商業(yè)為主，住宅為輔的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，有星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、酒店式公寓和商業(yè)。運(yùn)營(yíng)方式：該項(xiàng)目只租不售，采取統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，統(tǒng)一招商；業(yè)態(tài)：百盛、樂(lè)購(gòu)、嘉禾影院等，另外業(yè)態(tài)包括豐臣壹街區(qū)主要定位餐飲休閑一站式體驗(yàn)區(qū)；當(dāng)前動(dòng)態(tài)：5月15日租售中心華麗公開(kāi)，豐臣國(guó)際廣場(chǎng)首期榮耀巨獻(xiàn)——豐臣凱林公館65-129㎡菁領(lǐng)公寓全城公開(kāi)，價(jià)格：5000元/㎡。豐臣國(guó)際廣場(chǎng)星級(jí)酒店式公寓同步接受預(yù)約！商業(yè)市場(chǎng)分析太陽(yáng)購(gòu)物城：太陽(yáng)城總占地面積為5.05公頃，總建筑面積18萬(wàn)平方米，總投資為2.8億。太陽(yáng)城分為后花園住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)。后花園總占地面積1.42公頃，建筑面積4.6萬(wàn)平方米，其中住宅面積3500平方米，由4幢11＋1層、2幢10＋1/2層小高層及1幢5層多層建筑組成，商鋪面積2300平方米，架空層地下車庫(kù)面積8500平方米；商業(yè)區(qū)占地面積3.63公頃，建筑面積13.2萬(wàn)平方米，其中15層辦公樓面積23500平方米，10層酒店式公寓面積5500平方米，四層商業(yè)面積62000平方米，2幢18層高層住宅面積17600平方米，地下停車庫(kù)面積24000平方米。運(yùn)營(yíng)模式：只售不租，無(wú)統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)管理；經(jīng)營(yíng)情況：業(yè)態(tài)定位歷經(jīng)多次變更，目前招商率約60%，租金1.5-3元/㎡.天不等，營(yíng)業(yè)效果不佳。主力商家：蘇寧、新華書(shū)店等商業(yè)市場(chǎng)分析通江路通江中路商鋪：主要以零售為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)業(yè)種包括餐飲、零售、汽車用品、網(wǎng)吧、酒吧、酒店、賓館及一些商業(yè)銀行，目前沿街面商鋪出售量很少，出租及轉(zhuǎn)讓商鋪也比較少，租金價(jià)格從2-6元/㎡.天不等，商業(yè)市場(chǎng)分析岷江路、河海東路商鋪：主要以零售為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)業(yè)種包括餐飲、日常用品、文具、便利店、茶吧、酒吧、浴室等為主；價(jià)格：以通江路為核心，越靠近通江路租金價(jià)格越高，從1.5元/㎡.天---5元/㎡.天不等，除了太陽(yáng)城附近有少量商鋪出租或者轉(zhuǎn)讓外，其他路段基本沒(méi)有商鋪出租。岷江路河海東路小結(jié)1、商業(yè)市場(chǎng)日趨成熟，周邊商業(yè)供應(yīng)量較大，但集中商業(yè)大多只租不售，本案若2年內(nèi)快速推盤(pán)銷售則銷售業(yè)績(jī)較為樂(lè)觀；2、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)模大，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)全面；3、運(yùn)營(yíng)方式早期開(kāi)發(fā)的多采取只售不租，不進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，不統(tǒng)一招商，逐漸向目前較為成熟的運(yùn)營(yíng)模式即先租后售，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理轉(zhuǎn)變；4、從產(chǎn)品方面來(lái)看，產(chǎn)品設(shè)計(jì)上本項(xiàng)目與幾大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行比較優(yōu)勢(shì)并不明顯；5、走差異化路線還是走跟隨戰(zhàn)略路線，是市場(chǎng)定位的關(guān)鍵周邊商業(yè)目前未來(lái)總體量估計(jì)超市每家瑪樂(lè)購(gòu)4萬(wàn)方餐飲時(shí)代廣場(chǎng)、零散分布——8萬(wàn)方以上酒吧零散分布豐臣吧街4萬(wàn)方本案地處新北區(qū)核心區(qū)域，周邊的物業(yè)形象和商業(yè)環(huán)境檔次較高，高額的租金和高檔次物業(yè)形象，決定了本案不可能做成專業(yè)、批發(fā)市場(chǎng)，加上周邊的餐飲、酒吧、超市已經(jīng)供大于求，本案只能以零售百貨為主力。周邊即將大量供應(yīng)集中商業(yè)，如豐臣國(guó)際廣場(chǎng)、大連萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、道生廣場(chǎng)等、走shoppingmall的道路在經(jīng)營(yíng)上必然不如競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。主題定位只能走差異化定位方向，本案3萬(wàn)方左右的體量適宜做專，做精，結(jié)合周邊消費(fèi)人群的考慮，還需要做出特色和文化定位：東方女人廣場(chǎng)女性主題商場(chǎng)，高品位和專業(yè)的業(yè)態(tài)而區(qū)別于強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)者，“東方”的元素的添加，能夠融進(jìn)相關(guān)的獨(dú)特的中國(guó)風(fēng)元素，并落實(shí)到業(yè)態(tài)分布，神秘的東方文化、中國(guó)文化能夠吸引周邊異國(guó)人士和旅游人士。周邊有常州工業(yè)園，部分外國(guó)人士常駐，本案需要適當(dāng)添加中國(guó)風(fēng)作為商業(yè)元素，吸引國(guó)外消費(fèi)者產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位主要考慮快速去化，并能保障經(jīng)營(yíng)需求豐臣國(guó)際廣場(chǎng)、道生廣場(chǎng)商業(yè)體量巨大，但是目前只租不售，因此區(qū)域內(nèi)可售商業(yè)基本是社區(qū)商業(yè)配套本案的銷售面臨機(jī)遇，如何快速去化？小面積，低總價(jià)，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪?zhàn)钍苁袌?chǎng)青睞，去化速度較快依照市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的最終目的都是追逐高額回報(bào)，商業(yè)物業(yè)的價(jià)值伴隨經(jīng)營(yíng)而提高，開(kāi)發(fā)商先做旺場(chǎng)培育，以求2-3年后售的高價(jià)新北區(qū)商鋪銷售市場(chǎng)較好，如清水灣項(xiàng)目的社區(qū)商鋪30——150平米，在開(kāi)盤(pán)一個(gè)月即售罄。定位：常州NO.1室內(nèi)步行街依托室內(nèi)步行街（兼二者之優(yōu)勢(shì)集中商業(yè)+步行街）的特征，揚(yáng)長(zhǎng)避短放大優(yōu)勢(shì)加以釋放，能有效地引導(dǎo)市場(chǎng)投資產(chǎn)品定位與普通傳統(tǒng)街鋪不同，但是具備傳統(tǒng)街鋪的優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)兼有MALL的優(yōu)點(diǎn)。步行街的臨街商鋪都是價(jià)值最高，最多商家青睞，人流量最大，也是價(jià)值最高的商鋪；室內(nèi)步行街的概念，將本項(xiàng)目街鋪的地位拔高到鋪王的高度；室內(nèi)步行街概念本項(xiàng)目的室內(nèi)步行街同時(shí)具有Mall的優(yōu)勢(shì)：適合全天候的消費(fèi)、統(tǒng)一旺場(chǎng)的手段。室內(nèi)步行街：獨(dú)立產(chǎn)權(quán)實(shí)體分割商鋪，小面積、低總價(jià)是快速去化的最佳物業(yè)形態(tài)。鋪位分割建議建議分割面積：20——150平米，盡量少規(guī)劃大鋪，降低投資門檻。[1F層高5.4m8404-2464=5940

m2]家電商城[全國(guó)連鎖]3C數(shù)碼[全國(guó)連鎖]附：某商城室內(nèi)步行街一層商鋪分割實(shí)例[2F層高4.5m7263m2]該片區(qū)的所有鋪位，均為南向開(kāi)口家電商城該片區(qū)的所有鋪位，均為北向開(kāi)口3C數(shù)碼3下2F3下2F上上原雙扶梯拆分為左右各一組單向扶梯。原雙扶梯拆分為左右各一組單向扶梯附：某商城室內(nèi)步行街一層商鋪分割實(shí)例業(yè)態(tài)分布1F美女涅槃：化妝品+養(yǎng)生保健品東方女人廣場(chǎng)今年30，明年20！女性保健品：25-44歲年齡段的女性的重視美容程度最高，衡量養(yǎng)顏美容的標(biāo)準(zhǔn)主要是：“容貌上顯得年輕”、“精力充沛”和“肌肉不松弛”。45-54歲女性衡量延緩衰老的主要標(biāo)準(zhǔn)是：“精力充沛”、“人體免疫力提高”和“身體各方面代謝功能正?！奔t常青膠囊柔依口服液美因子膠囊吾老七美容濃縮液羊胎素膠囊?jiàn)W麗健羊胎素奧琳達(dá)羊胎素鄂爾多斯伊生堂膠囊太太口服液朵而膠囊延緩衰老/抗老化祛斑提高免疫力令肌膚潤(rùn)澤細(xì)滑調(diào)節(jié)內(nèi)分泌改善睡眠促進(jìn)新陳代謝使人精力充沛保持青春排毒主要品牌化妝品：結(jié)合項(xiàng)目周邊和常州市消費(fèi)能力來(lái)看，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位可為中高檔化妝品。業(yè)態(tài)分布2F名媛淑女：品牌服飾+箱包皮具+精品內(nèi)衣東方女人廣場(chǎng)阿瑪尼(Armani)秋冬女裝低調(diào)的優(yōu)雅-摩登世界-時(shí)尚風(fēng)標(biāo)-時(shí)尚生活2010新款女裝廣告衫融合搖滾酷感風(fēng)格.法國(guó)內(nèi)衣王后業(yè)態(tài)分布3FLADY夢(mèng)工廠：東方女人廣場(chǎng)◆心理診所◆形象設(shè)計(jì)◆跆拳道館◆兒童樂(lè)園◆單身女性酒吧◆老公寄存處◆音樂(lè)廳陶吧◆瑜伽◆女性SPA◆少女演藝班◆女企業(yè)家沙龍◆女性桑拿陶吧里的秋美女與美酒做女人，難！沒(méi)有丑女人，只有懶女人！業(yè)態(tài)分布BF東方·藝饕東方女人廣場(chǎng)◆特色小零食◆精美餐飲◆美甲、紋身◆泥畫(huà)◆寵物托管◆刺繡◆手工制作◆特色小商品◆中國(guó)風(fēng)·女性書(shū)屋◆沙畫(huà)◆小飾品◆漢文化藝術(shù)品◆民族風(fēng)情飾品◆花店窈窕淑女，君子好逑類古典美女關(guān)于招商和推盤(pán)策略的思考周邊商業(yè)運(yùn)營(yíng)方式早期開(kāi)發(fā)的多采取只顧及銷售的策略，不進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，不統(tǒng)一招商，目前隨著實(shí)力開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，逐漸向較為成熟的運(yùn)營(yíng)模式即先租后售，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理轉(zhuǎn)變；目前周邊商業(yè)比較零散，太陽(yáng)城是比較集中的商業(yè)，但是因?yàn)闆](méi)有明確的主題，商業(yè)業(yè)態(tài)混雜，不能統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，導(dǎo)致近年來(lái)經(jīng)營(yíng)每況愈下，證明統(tǒng)一招商和運(yùn)營(yíng)管理，是本區(qū)商業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的重要保障。在銷售策略上，則需采用階段性返租的策略，培養(yǎng)旺場(chǎng)，保障回報(bào)。從商業(yè)運(yùn)營(yíng)的角度來(lái)看：從純粹銷售的角度來(lái)看：目前該區(qū)域商業(yè)未來(lái)供應(yīng)量大，但是部分大盤(pán)集中商業(yè)均只租不售，兩年內(nèi)商業(yè)物業(yè)銷售緊缺，在該期間推出商業(yè)物業(yè)，可以完全不考慮采用招商，包租等政策，同樣可以獲得良好的業(yè)績(jī)。建議開(kāi)發(fā)商依照自身實(shí)力和開(kāi)發(fā)目標(biāo)權(quán)衡是否考慮招商運(yùn)營(yíng)。售價(jià)估算時(shí)代廣場(chǎng)：總建筑面積12萬(wàn)平方米，停車位約800個(gè)。目前該項(xiàng)目出租率約為50%