第二章(房地產(chǎn)及描述)

2023/2/5RealEstateAppraisal1

房地產(chǎn)估價的定義房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受他人委托，委派房地產(chǎn)估價師，為了特定的目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，依?jù)有關(guān)法規(guī)，政策和標(biāo)準(zhǔn)，在合理假設(shè)下，采用科學(xué)的方法，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。房地產(chǎn)估價的要素回顧房地產(chǎn)估價特征（一）評估房地產(chǎn)的價值而不是價格。（二）房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價。（三）提供價值意見而不是作價格保證。（四）估價有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍之內(nèi)。（五）既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)，但是應(yīng)該增加其科學(xué)的成分，減少其藝術(shù)的成分。2023/2/5RealEstateAppraisal2熟悉房地產(chǎn)的含義，特性及種類，能從估價的角度充分認(rèn)識房地產(chǎn)，以及從哪些方面對房地產(chǎn)進(jìn)行了解并如何予以描述。2023/2/5RealEstateAppraisal3第二章房地產(chǎn)及其描述第二章房地產(chǎn)及其描述2023/2/5RealEstateAppraisal4

熟悉房地產(chǎn)的含義，特性及種類，能從估價的角度充分認(rèn)識房地產(chǎn)，以及從哪些方面對房地產(chǎn)進(jìn)行了解并如何予以描述。本章要求§2.1房地產(chǎn)的含義2023/2/5RealEstateAppraisal5房地產(chǎn)估價的定義

房地產(chǎn)是指土地及建筑物和其他土地附著物，是實物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。（1）土地土地的地表范圍——該宗土地在地表上的“邊界”所圍合的區(qū)域土地的地上空間范圍——以飛機(jī)的飛行高度為限土地的地下空間范圍——以人類的能力所及為限(2)建筑物的含義2023/2/5RealEstateAppraisal6定義：

人工建造的供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活等活動的房屋或場所。

廣義的建筑物－包括房屋和構(gòu)筑物

狹義的建筑物－僅指房屋，不包括構(gòu)筑物

房屋和構(gòu)筑物的區(qū)別

□人是否直接在里面生產(chǎn)生活，是則為房屋

□是否有門、窗、頂蓋，有則為房屋(3)其他土地定著物的含義2023/2/5RealEstateAppraisal7

定義：建筑物以外的土地附著物，是指附屬或結(jié)合在土地或建筑物上，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而一并轉(zhuǎn)讓的物。

土地附著物與土地或建筑物物理上不可分。雖然可分離，但是從經(jīng)濟(jì)角度不合理。例：埋設(shè)地下的管線、設(shè)施，建造在地上的圍墻等。（√）例：擺在屋內(nèi)的家具、電器，臨時搭建的戲臺等。（X）為了提高土地或建筑物的使用價值或功能。僅僅是放在土地或建筑物中，置于建筑物表面。（4）房地產(chǎn)實物的含義2023/2/5RealEstateAppraisal8定義

指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的有形部分。包括有形的實體、該實體的質(zhì)量和該實體組合完成的功能。有形的實體—房屋的建筑結(jié)構(gòu)（磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)）。實體的質(zhì)量—采用什么樣的建材建造的。組合完成的功能—空間布局和住宅戶型如何。（5）房地產(chǎn)權(quán)益的含義2023/2/5RealEstateAppraisal9含義

是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實物而衍生出來的權(quán)利、利益和好處。房地產(chǎn)權(quán)益主要包括：（1）擁有的房地產(chǎn)權(quán)利。例如：所有權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)。（2）該房地產(chǎn)權(quán)利受到其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制。例如：設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)的房屋所有權(quán)或建設(shè)用地使用權(quán)。（3）該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制。例如：房地產(chǎn)使用管制（土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度）、相鄰關(guān)系、被法院查封限制等。（4）額外的利益或好處。例如：屋頂或外墻可以出售或出租給廣告公司等。2023/2/5RealEstateAppraisal10房地產(chǎn)所有權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人對自己的房地產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利（四項權(quán)能）。房地產(chǎn)所有權(quán)分類

國有建設(shè)用地使用權(quán)：實質(zhì)上是空間利用權(quán)。其獲得方式包括出讓土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)、國有土地租賃、作價出資或入股、國家授權(quán)經(jīng)營等。

宅基地使用權(quán)：宅基地使用權(quán)人依法對集體所有土地享有的占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及附屬設(shè)施。

土地承包經(jīng)營權(quán)：是指土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對其承包經(jīng)營的土地享有占有、使用、和收益的權(quán)利。

國有建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)都屬于土地使用權(quán)。2023/2/5RealEstateAppraisal112023/2/5RealEstateAppraisal12地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定，利用他人的房地產(chǎn)以提高自己房地產(chǎn)效益的權(quán)利。如：通行地役權(quán)——在他人的土地上通行的權(quán)利；排水地役權(quán)、眺望地役權(quán)。抵押權(quán)：債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以該房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。租賃權(quán)：以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利。租賃權(quán)是債權(quán)，其他權(quán)利都是物權(quán)。

債權(quán)：債權(quán)人要求債務(wù)人作為或不作為的權(quán)利。

物權(quán)：權(quán)利人在法律規(guī)定范圍內(nèi)對一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權(quán)利。（6）房地產(chǎn)區(qū)位的含義2023/2/5RealEstateAppraisal13含義

房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系。包括：位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等。

（1）位置：指該房地產(chǎn)所在的地方。包括：坐落（具體地點(diǎn)，門牌號等）、方位（方向、位置）、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層。（2）交通條件：指進(jìn)出該房地產(chǎn)的方便程度。包括：可及性（從別處來該地）、便捷性（從該地去別處）（3）外部配套設(shè)施：是指該處房地產(chǎn)的外部基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。基礎(chǔ)設(shè)施：道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)狻⒐岬?。服?wù)設(shè)施“商業(yè)服務(wù)、金融郵電、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等。（4）周圍環(huán)境和景觀：指房地產(chǎn)的自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀。房地產(chǎn)含義示意圖2023/2/5RealEstateAppraisal14§2.2房地產(chǎn)的特性2023/2/5RealEstateAppraisal151.不可移動（位置固定性）

房地產(chǎn)位置固定，不可移動。其自然地理位置不可移動，但其社會經(jīng)濟(jì)位置可能發(fā)生變化。

不可移動性決定了房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，不能在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺，因此房地產(chǎn)市場不是全國統(tǒng)一市場，而是地區(qū)區(qū)域市場。

正是由于不可移動性，使得不同房地產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣之分?！?.2房地產(chǎn)的特性2023/2/5RealEstateAppraisal16

2.獨(dú)一無二性

也稱為獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個別性。

沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)

難以出現(xiàn)相同的大量供給，使房地產(chǎn)之間不能完全替代，價格容易受個別因素的影響，房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易方式。

盡管如此，房地產(chǎn)存在一定程度的替代性和相互間的競爭，這是估價替代原理的基礎(chǔ)?！?.2房地產(chǎn)的特性2023/2/5RealEstateAppraisal173.壽命長久

對于土地而言，也稱不可毀滅性或永續(xù)性，建筑物壽命長久?？梢詾槠湔加谜邘沓掷m(xù)不斷的利益。4.供給有限

供給有限造成房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。

原因

■土地總量不可增加

■房地產(chǎn)不可移動造成了供給不能調(diào)劑

5.價值量大

單價高，總價大?！?.2房地產(chǎn)的特性2023/2/5RealEstateAppraisal186.用途多樣也稱為用途的競爭、轉(zhuǎn)換及并存的可能性（1）一宗房地產(chǎn)可以有多種不同的用途（2）用途不可以隨意轉(zhuǎn)換的原因

政府的用途管制——符合城市規(guī)劃（合法原則）

不同用途以及利用方式之間的競爭與優(yōu)選問題（最高最佳使用原則）

§2.2房地產(chǎn)的特性2023/2/5RealEstateAppraisal197.相互影響

房地產(chǎn)不可移動，因此與其周圍的環(huán)境產(chǎn)生相互的影響。

房地產(chǎn)的價值不僅與其自身的狀況直接相關(guān)，而且與其周圍房地產(chǎn)的狀況密切相關(guān)，受鄰近房地產(chǎn)的影響。

外部性正外部性——某經(jīng)濟(jì)主體行為使他人受益，而受益者無需為此花費(fèi)代價。負(fù)外部性——某經(jīng)濟(jì)主體行為使他人受損，而該經(jīng)濟(jì)主體卻沒有為此承擔(dān)成本?！?.2房地產(chǎn)的特性2023/2/5RealEstateAppraisal208.易受限制政府對房地產(chǎn)限制的四種特權(quán)：

（1）管制權(quán)——對房地產(chǎn)的利用作出直接限制，如利用城市規(guī)劃限制用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率，限制在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)項目。

（2）征收權(quán)——為了公共利益而征收

（3）征稅權(quán)——對房地產(chǎn)課稅

（4）充公權(quán)——政府在業(yè)主死亡或消失而無繼承人的情況下可無償收回房地產(chǎn)?！?.2房地產(chǎn)的特性2023/2/5RealEstateAppraisal219.難以變現(xiàn)（變現(xiàn)能力弱、流動性差）

變現(xiàn)能力是在沒有過多損失的條件下，將非現(xiàn)金財產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。

房地產(chǎn)交易手續(xù)復(fù)雜，成交時間長，變現(xiàn)能力差，

當(dāng)房地產(chǎn)權(quán)利人急需而不得不將房地產(chǎn)快速轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金時，只有以相當(dāng)幅度的降價為代價才能實現(xiàn)。

影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的主要因素：通用性（是否常見普遍使用）、獨(dú)立使用性、房地產(chǎn)價值的大小、房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性、房地產(chǎn)的開發(fā)程度、區(qū)位、該類房地產(chǎn)的市場狀況?！?.2房地產(chǎn)的特性2023/2/5RealEstateAppraisal2210.保值增值

引起房地產(chǎn)價格上升的原因：（1）對房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良——投資增值（2）外部經(jīng)濟(jì)——自然增值（3）需求增加導(dǎo)致稀缺性增加——自然增值（4）通貨膨脹——保值（5）房地產(chǎn)使用管制改變——自然增值

§2.3房地產(chǎn)的種類2023/2/5RealEstateAppraisal23居住房地產(chǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)

辦公房地產(chǎn)

旅館房地產(chǎn)

餐飲房地產(chǎn)

體育和娛樂房地產(chǎn)

工業(yè)房地產(chǎn)

農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)

特殊用途房地產(chǎn)

綜合用途房地產(chǎn)按開發(fā)程度分類2023/2/5生地——無基礎(chǔ)設(shè)施

毛地——有基礎(chǔ)設(shè)施＋未拆遷

熟地——完善的基礎(chǔ)設(shè)施＋場地平整可直接建造建筑物

在建工程——已開工但尚未建成，不具備使用條件（包括緩建工程）現(xiàn)房——已建造完成

按用途分類2023/2/5RealEstateAppraisal24緩建工程也是在建工程

判定是否為在建工程，以是否完成工程竣工驗收為標(biāo)志，有無工程竣工驗收報告

現(xiàn)房——已建造完成＋可直接使用熟地的類型

三通一平，平都是指場地平整，三通指水、電、路；五通指水（供水和排水）電、路再加上電信；七通再加上熱力和燃?xì)狻?023/2/5RealEstateAppraisal25（1）土地——分為空地和有建筑物的土地

（2）建筑物

（3）土地與建筑物的綜合體

■土地＋現(xiàn)房

■土地＋在建工程

（4）房地產(chǎn)的局部

（5）未來狀況下的房地產(chǎn)——期房

（6）已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)——如已拆遷和完全損毀的房屋

（7）現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分

■建筑物的裝飾裝修部分

■不可修復(fù)的房地產(chǎn)損害造成的價值減損（8）以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)

即包含土地、房屋、構(gòu)筑物，還包括家具、電器、機(jī)器設(shè)備、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等。（9）整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)——一個企業(yè)中的土地或房屋。

按實物形態(tài)分類（9類）權(quán)益狀況分類（20類）2023/2/5RealEstateAppraisal26（1）“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)?！案蓛簟钡暮x（6大特征）房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)為單獨(dú)所有，沒有出租、未設(shè)立地役權(quán)、抵押權(quán)或其他任何形式的他項權(quán)利，無拖欠建設(shè)工程價款，未被查封，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的立項、規(guī)劃、用地審批、施工許可、竣工驗收等手續(xù)齊全，產(chǎn)權(quán)明確。（2）“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)。如房改成本價購買的公有住房，以及經(jīng)濟(jì)適用房。（3）“干凈”的房屋所有權(quán)和集體土地的房地產(chǎn)。如鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)房地產(chǎn)，以及農(nóng)村村民住宅等。2023/2/5RealEstateAppraisal27（4）共有的房地產(chǎn)。包括：按份共有和共同共有。（5）有限產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)。（6）有租約限制的房地產(chǎn)。（7）設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)。（8）設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)。（9）有拖欠建設(shè)工程價款的房地產(chǎn)。拖欠形式有：拖欠施工方價款，拖欠銀行價款。建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，承包人的優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。

（10）已依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn)。2023/2/5RealEstateAppraisal28（11）被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。（12）開發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)。（13）房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)不明確或者歸屬有爭議的房地產(chǎn)。（14）臨時用地或者臨時建筑的房地產(chǎn)。（15）違法占地或者違法、違章建筑的房地產(chǎn)。（16）房地產(chǎn)的租賃權(quán)。（17）地役權(quán)。（18）房地產(chǎn)的抵押權(quán)。（19）房地產(chǎn)的空間利用權(quán)。（20）房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)。經(jīng)營方式分類（4類）2023/2/5RealEstateAppraisal29按經(jīng)營使用方式分類銷售——可采用市場法

出租——可采用收益法

營業(yè)——可采用收益法

自用——主要用成本法

收益狀況分類（2類）2023/2/5RealEstateAppraisal30按是否產(chǎn)生收益分類

判定一宗房地產(chǎn)是收益性房地產(chǎn)還是非收益性房地產(chǎn)，不是看該房地產(chǎn)目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而是看該種類型的房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力。

收益性房地產(chǎn)非收益性房地產(chǎn)基本狀況描述2023/2/5RealEstateAppraisal31名稱坐落范圍

規(guī)模用途權(quán)屬基本狀況描述§2.2房地產(chǎn)狀況描述參見教材P751.名稱：說明估價對象的名字估價對象為…小區(qū)…樓…門2.坐落：估價對象的具體地點(diǎn)估價對象位于…市…區(qū)…路…號/東至…南至…西至…北至…3.范圍：估價對象包括的東西。如房地產(chǎn)中土地、房屋、構(gòu)筑物/房地產(chǎn)以外的家具、機(jī)器設(shè)備、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)4.規(guī)模：土地面積，建筑面積，容納量5.用途：規(guī)劃用途、設(shè)計用途、登記用途和實際用途2023/2/5RealEstateAppraisal326.權(quán)屬：土地：國有土地/集體土地；土地使用權(quán)：建設(shè)用地使用權(quán)/宅基地使用權(quán)/土地承包經(jīng)營權(quán)及其權(quán)利人國有建設(shè)用地使用權(quán)：劃撥/出讓/租賃/作價出資或入股/授權(quán)經(jīng)營房屋所有權(quán)：房屋所有權(quán)人2023/2/5RealEstateAppraisal33實物狀況描述2023/2/5RealEstateAppraisal34權(quán)益狀況描述2023/2/5RealEstateAppraisal35土地權(quán)益描述房屋所有權(quán)出租或占用情其他權(quán)利設(shè)立情況特殊情況說明其他建筑物權(quán)益描述土地所有權(quán)土地使用權(quán)土地使用管制目前使用情況其他權(quán)利設(shè)立情況特殊情況說明

區(qū)位狀況描述2023/2/5RealEstateAppraisal36坐落方位距離朝向樓層位置描述道路狀況

出入可利用的交通工具交通管制情況停車方便程度和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交通描述自然環(huán)人文環(huán)景觀周圍環(huán)境和景觀描述

外部基礎(chǔ)設(shè)施外部公共服務(wù)設(shè)施

外部配套設(shè)施描述第二章小結(jié)2023/2/5RealEstateAppraisal37房地產(chǎn)定義（土地、建筑物、其他地上定著物；實物、權(quán)益、區(qū)位）房地產(chǎn)狀況的描述（基本狀況、區(qū)位、實物、權(quán)益等）房地產(chǎn)特征自然特性：不可移動、獨(dú)一無二、長期使用、供給有限。經(jīng)濟(jì)特性:價值量大、用途多樣、相互影響、易受限制、難以變現(xiàn)、保值增值。房地產(chǎn)的類型例題:12023/2/5RealEstateAppraisal38房地產(chǎn)與機(jī)器設(shè)備等動產(chǎn)不同，又與商標(biāo)等無形資產(chǎn)不同，是（）的結(jié)合體。【2008年真題】

A.實體、權(quán)益、區(qū)位B.實物、權(quán)益、區(qū)位

C.實物、權(quán)利、位置D.實體、權(quán)益、位置

答案：B例題:22023/2/5RealEstateAppraisal39單選：參見教材P49

房地產(chǎn)的實物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實體、該實體的質(zhì)量以及（）?！?004年真題】A.相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施

B.土地的形狀

C.組合完成的功能

D.立體空間答案：C例題:32023/2/5RealEstateAppraisal40判斷：參見教材P50

房地產(chǎn)所有權(quán)可分為獨(dú)有，共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)，其中建筑物區(qū)分所有權(quán)人對建筑物內(nèi)的住宅，商業(yè)，用房等專有部分享有所有權(quán)，對走廊，樓梯，外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。（）【2005年真題】答案：對例題:42023/2/5RealEstateAppraisal41多選

：參見教材P51

建筑物區(qū)分所有權(quán)包括（）等。

【2004年真題】參見教材P51A.按份共有所有權(quán)B.專有部分所有權(quán)

C.共同關(guān)系成員權(quán)D.共同部分持份權(quán)

E.長期使用租賃權(quán)

答案：BCD例題:52023/2/5RealEstateAppraisal42判斷：P62

房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上在于（）。【2004年真題】A.土地總量有限B.規(guī)劃限制

C.房地產(chǎn)不可移動D.價