自考資產(chǎn)評(píng)估習(xí)題帶復(fù)習(xí)資料第四章房地產(chǎn)評(píng)估0401

第四章房地產(chǎn)評(píng)估一,單項(xiàng)選擇題

1.城鎮(zhèn)土地的基準(zhǔn)地價(jià)是（）

A.某時(shí)點(diǎn)城鎮(zhèn)土地的單位價(jià)格B.某時(shí)期城鎮(zhèn)土地的單位價(jià)格C.某時(shí)點(diǎn)城鎮(zhèn)區(qū)域性土地平均價(jià)D.某期城鎮(zhèn)土地區(qū)域性平均價(jià)

2.待評(píng)估建筑物賬面原值為l00萬(wàn)元，竣工于2000年底，假定2000年的物價(jià)指數(shù)為100％，從2000年到2003年的價(jià)格增長(zhǎng)幅度每年為15％，則2003年底該建筑物的重置成本為（）

A.115萬(wàn)元B.152.O9萬(wàn)元C.132.25萬(wàn)元D.174.9萬(wàn)元

3.下列建筑物中屬于民用建筑物的是（）

A.交通運(yùn)輸業(yè)建筑物B.廠房C.行政事業(yè)用建筑D.道路,橋梁

4.一般說(shuō)來(lái)，相同建筑質(zhì)量,相同功能和用途的建筑物價(jià)格，沿海開(kāi)放城市（）內(nèi)地城市。

A.高于B.低于C.等于D.不確定

5.運(yùn)用預(yù)決算調(diào)整法時(shí)，須要調(diào)整的三材差價(jià)指（）的差價(jià)。

A.鋼材,鋼筋混凝土,磚B.鋼材,木材,水泥C.木材,水泥,磚D.鋼材,水泥,鋼筋混凝土

6.待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地300m2，建筑面積200m2，月租金3000元，土地還原利率為7％，建筑物還原利率為8％，評(píng)估時(shí)，建筑物的剩余運(yùn)用年限為25年，取得租金收人的年總成本為7600元，評(píng)估人員另用市場(chǎng)法求得土地運(yùn)用權(quán)價(jià)格1000元／m2，運(yùn)用建筑物殘余估價(jià)法所得到建筑物的價(jià)值最有可能是（）

A.61667元B.92500元C.789950元D.58041元

7.前期費(fèi)用是建筑物成本中的一項(xiàng)組成部分，下列各項(xiàng)中屬于建筑物成本前期費(fèi)用的是（）

A.職工的培訓(xùn)B.地上附屬物拆除費(fèi)C.資金成本D.建筑安裝工程費(fèi)

8.商業(yè)用房和商品住宅可依據(jù)建筑物經(jīng)營(yíng)收益或建筑物的交易狀況運(yùn)用（）進(jìn)行評(píng)估。

A.收益法B.市場(chǎng)法C.收益法或市場(chǎng)法D.收益法或成本法

9.預(yù)決算調(diào)整法一般不宜對(duì)（）的建筑物進(jìn)行評(píng)估。

A.用途相同B.結(jié)構(gòu)相同C.數(shù)量較多D.數(shù)量較少

10.土地運(yùn)用權(quán)評(píng)估的假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，計(jì)算利潤(rùn)的基礎(chǔ)是（）

A.地價(jià)＋建筑費(fèi)B.地價(jià)＋建筑費(fèi)＋利息C.地價(jià)＋建筑費(fèi)＋專(zhuān)業(yè)費(fèi)＋利息D.地價(jià)＋專(zhuān)業(yè)費(fèi)＋建筑費(fèi)

11.交易實(shí)例土地的價(jià)格為1800元／m2，待估土地達(dá)到與交易實(shí)例同等環(huán)境條件預(yù)料須要8年，折現(xiàn)率定為9％，則待估土地的價(jià)格為（）

A.901.21元B.903.36元C.902.22元D.900元

12.土地與建筑物用途不協(xié)調(diào)造成的價(jià)值損失一般是（）

A.土地的功能性貶值B.建筑物的功能性貶值C.土地的經(jīng)濟(jì)性貶值D.建筑物的經(jīng)濟(jì)性貶值

13.建筑物的墻,柱用磚砌筑，樓屋,屋架采納木材制造，這種結(jié)構(gòu)是（）

A.磚木結(jié)構(gòu)B.磚混結(jié)構(gòu)C.木結(jié)構(gòu)D.簡(jiǎn)易建筑物

14.國(guó)家規(guī)定的土地運(yùn)用權(quán)出讓年限，工業(yè)用地運(yùn)用權(quán)最高出讓年限為（）

A.70年B.40年C.60年D.50年

15.土地運(yùn)用權(quán)出讓合同約定的運(yùn)用年限屆滿，土地運(yùn)用者須要接著運(yùn)用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前（）申請(qǐng)續(xù)期。

A.半年B.3個(gè)月C.一年D.18個(gè)月

16.在運(yùn)用市場(chǎng)法對(duì)土地運(yùn)用權(quán)評(píng)估時(shí)，以下不屬于須要修正的個(gè)別因素的是

（）

A.宗地形態(tài)

B.宗地周邊環(huán)境C.宗地面積

D.容積率

17.土地運(yùn)用權(quán)作為無(wú)形資產(chǎn)中的對(duì)物產(chǎn)權(quán)，其價(jià)值凹凸取決于（）

A.地上附著物B.社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境C.物價(jià)水平D.土地的特性和條件

18.在采納假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估土地運(yùn)用權(quán)價(jià)格時(shí)，假設(shè)總建筑費(fèi)用為100萬(wàn)元，第一年投入60％，第二年投入40％，年折現(xiàn)率為10％，則總建筑費(fèi)為（）

A.921473元B.918791元C.907523元D.934156元

19.成本法適用于評(píng)估的是（）

A.預(yù)料出售的土地B.新開(kāi)發(fā)的土地C.對(duì)包含土地運(yùn)用權(quán)的企業(yè)整體評(píng)估D.土地市場(chǎng)發(fā)育完善條件下土地評(píng)估

20.在運(yùn)用收益法對(duì)土地運(yùn)用權(quán)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，年收益為（）

A.房地產(chǎn)的年總收益B.土地的實(shí)際收益C.土地的客觀收益D.土地的前期收益

21.某工業(yè)用地最高出讓年限為50年，實(shí)際利用年限為20年，還原利率為18％，在適用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估時(shí)，年限修正系數(shù)為（）

A.0.861B.0.751C.0.964

22.某磚木結(jié)構(gòu)3層建筑物，評(píng)估人員對(duì)它現(xiàn)場(chǎng)打分，結(jié)構(gòu)部分得75分，裝修部分得70分，設(shè)備部分得85分，該類(lèi)資產(chǎn)的G＝0.70，S＝0.20，B＝O.10，則該建筑物的成新率為（）

A.75％B.80％C.85％D.90％

23.對(duì)土地運(yùn)用權(quán)的評(píng)估，應(yīng)以這塊土地的最有效利用為前提，這是（）原則的要求。

A.替代B.變動(dòng)C.最有效運(yùn)用D.供需

24.地塊建筑面積與地塊總面積的比率，稱(chēng)為（）

A.建筑密度B.容積率C.建筑高度D.建筑覆蓋率

25.一塊土地上底層建筑面積與全部土地面積的百分比，叫做（）

A.建筑高度

B.容積率C.建筑密度

D.建筑環(huán)境

26.目前我國(guó)的城市地產(chǎn)市場(chǎng)按土地運(yùn)用權(quán)流轉(zhuǎn)方式，可劃分為（）

A.生地與熟地B.國(guó)家全部土地和集體全部土地C.無(wú)償劃撥和有償出讓D.一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)

27.城鎮(zhèn)土地的標(biāo)定地價(jià)是（）

A.土地運(yùn)用權(quán)出讓底價(jià)B.政府評(píng)估的詳細(xì)地塊的價(jià)格C.政府出租土地的價(jià)格D.單位土地面積的地價(jià)二,多項(xiàng)選擇題

1.反映影響商業(yè)用地環(huán)境質(zhì)量的指標(biāo)有（）

A.交通便捷度B.人文環(huán)境C.自然環(huán)境D.規(guī)劃環(huán)境E.基礎(chǔ)設(shè)施保證度

2.影響地價(jià)的社會(huì)因素主要包括（）

A.政治安定狀況B.社會(huì)治安程度C.稅收政策D.房地產(chǎn)投機(jī)E.交通管制

3.以下關(guān)于標(biāo)定地價(jià)的描述，哪些是正確的（）

A.標(biāo)定地價(jià)是一個(gè)區(qū)域性的平均地價(jià)

B.標(biāo)定地價(jià)是確定土地運(yùn)用權(quán)出讓底價(jià)的參考和依據(jù)

C.標(biāo)定地價(jià)是政府評(píng)估的詳細(xì)地塊的地價(jià)

D.標(biāo)定地價(jià)是各類(lèi)用地的平均地價(jià)

E.一般狀況下，標(biāo)定地價(jià)不進(jìn)行大面積評(píng)估

4.土地的經(jīng)濟(jì)特性主要表現(xiàn)在（）

A.用途多樣性B.經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性C.土地運(yùn)用價(jià)值的永續(xù)性D.可壟斷性E.土地面積的有限性

5.建筑物成本通?？蓺w納為（）

A.前期費(fèi)用B.建筑安裝工程費(fèi)C.其他費(fèi)用D.合理利潤(rùn)E.資金成本

6.建筑物評(píng)估的價(jià)格指數(shù)調(diào)整法一般適用于（）建筑物。

A.單位價(jià)值小B.結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單C.單位價(jià)值大D.大型建筑物E.運(yùn)用壽命長(zhǎng)的建筑物

7.下列因素中會(huì)影響到建筑物價(jià)格的是（）

A.住房制度改革B.長(zhǎng)期投資貸款利率C.短期貸款利率D.國(guó)家政策E.建筑物所處的地理環(huán)境

8.推斷建筑物是否存在經(jīng)濟(jì)性貶值的指標(biāo)因素有（）

A.運(yùn)用用途不合理B.部分閑置C.利用率下降D.運(yùn)用強(qiáng)度不夠E.收益水平下降

9.建筑物評(píng)估的原則有（）

A.替代原則B.最有效運(yùn)用原則C.供需原則D.房地合一原則E.貢獻(xiàn)原則

10.測(cè)算建筑物重置成本的常用方法有（）

A.預(yù)決算調(diào)整法B.重編預(yù)算法C.價(jià)格指數(shù)調(diào)整法D.詢價(jià)法E.假設(shè)開(kāi)發(fā)法

11.建筑物按房屋承重結(jié)構(gòu)可分為（）

A.鋼結(jié)構(gòu)B.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)C.磚混結(jié)構(gòu)D.磚木結(jié)構(gòu)E.木結(jié)構(gòu)

12.建筑物從大的類(lèi)別方面可分為（）

A.商業(yè)用房B.工業(yè)用房C.房屋D.構(gòu)筑物E.公共建筑

13.運(yùn)用成本法評(píng)估土地運(yùn)用權(quán)價(jià)值時(shí)，適用于（）

A.市場(chǎng)發(fā)育不完善B.土地成交實(shí)例不多C.有相同或相像的其他交易案例D.可以較為精確地估算收益E.既無(wú)收益又很少有交易狀況的

14.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)主要包括（）

A.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)B.公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)C.拆遷費(fèi)D.資金成本E.小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)

15.開(kāi)發(fā)土地的過(guò)程中所交納的各種稅費(fèi)包括（）

A.資源稅B.耕地占用稅C.契稅D.土地增值稅E.印花稅

16.在運(yùn)用市場(chǎng)法對(duì)土地運(yùn)用權(quán)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，對(duì)交易狀況進(jìn)行修正時(shí)應(yīng)考慮的因素包括（）

A.有肯定利害關(guān)系的主體之間的交易B.有特殊動(dòng)機(jī)的交易C.買(mǎi)方或賣(mài)方不了解市場(chǎng)行情的交易D.交易時(shí)點(diǎn)

E.其他特殊交易情形

17.土地運(yùn)用權(quán)評(píng)估的原則有（）

A.最有效運(yùn)用原則B.替代原則C.變動(dòng)原則D.貢獻(xiàn)原則E.供需原則

18.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)必需滿意以下哪些條件（）

A.以出讓方式取得土地運(yùn)用的，支付全部土地運(yùn)用權(quán)出讓金，取得土地運(yùn)用權(quán)證書(shū)

B.屬于房屋建設(shè)工程的，要完成開(kāi)發(fā)投資總額的25％以上

C.屬于房屋建設(shè)工程的，要完成開(kāi)發(fā)投資總額的30％以上

D.屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)用地或其他建筑用地條件

E.屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)支付全部土地運(yùn)用權(quán)出讓金

19.土地權(quán)屬按不同的角度，可以分為（）

A.土地全部權(quán)B.土地運(yùn)用權(quán)C.劃撥土地D.出讓土地E.買(mǎi)賣(mài)土地

20.地形地質(zhì)因素對(duì)地價(jià)的影響主要表現(xiàn)在（）

A.地形條件較差會(huì)造成運(yùn)用效果差B.地質(zhì)條件差會(huì)增高開(kāi)發(fā)成本

C.地形條件會(huì)確定土地用途D.地形條件制約開(kāi)發(fā)規(guī)模E.地形條件確定土地價(jià)格三,計(jì)算題

1.某職工宿舍：1999年10月竣工，6層磚混結(jié)構(gòu)，層高2.7m，建筑面積5669.04m2；基礎(chǔ)為鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，內(nèi)外承重墻為240磚墻，內(nèi)隔墻為120磚墻，2005年1月1號(hào)對(duì)該宿舍樓進(jìn)行評(píng)估，采納市場(chǎng)比較法，收集到最近成交的類(lèi)似交易實(shí)例有：A花園小區(qū),B商品住宅區(qū),C小區(qū)，基本資料如下：

A花園小區(qū)：建筑面積4300m2，交易日期為2004年11月，土地單價(jià)為2200元／m2；

B商品住宅區(qū)：建筑面積3900m2，交易日期為2004年8月，土地單價(jià)為2500元／m2；C小區(qū)：建筑面積為4100m2，交易日期為2004年1月，土地單價(jià)為2100元／m2。

依據(jù)被評(píng)估建筑物與交易實(shí)例進(jìn)行比較，分別對(duì)交易實(shí)體價(jià)格進(jìn)行交易狀況修正，交易日期修正，區(qū)域因素修正和個(gè)別因素修正，

相關(guān)修正系數(shù)見(jiàn)下表：項(xiàng)目實(shí)例A花園小區(qū)B商品住宅區(qū)C小區(qū)交易單價(jià)2200元／m2

2500元／m2

2100元／m2

交易狀況修正系數(shù)100／97100／100100／100交易日期修正系數(shù)104／100102／100110／100交易狀況修正系數(shù)100／110100／100100／95區(qū)域因素修正系數(shù)101／100105／100103／100經(jīng)評(píng)估人員估算，該宿舍樓尚可運(yùn)用30年，對(duì)宿舍樓的局部裝修,改造需花費(fèi)15萬(wàn)元。

依據(jù)上述資料，評(píng)估該宿舍樓的價(jià)值。

（注：計(jì)算建筑物的已運(yùn)用年限時(shí)，忽視1999年10月,11月和12月這三個(gè)月不計(jì)。）

2.一座房屋預(yù)料在今后5年每年各收益凈租金為l00萬(wàn)元,100萬(wàn)元,ll0萬(wàn)元,120萬(wàn)元和130萬(wàn)元，從第6年起，租金為l68萬(wàn)元，資本化率為10％。

試評(píng)估該房屋的價(jià)格。

3.某宗地為一塊待開(kāi)發(fā)建設(shè)但已作“四通一平”的空地，土地面積為3600m2，允許用途為商業(yè),住宅混合，允許容積率為6，覆蓋率為50％，土地運(yùn)用權(quán)年限為50年，現(xiàn)擬用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估宗地在2003年10月1日的土地運(yùn)用權(quán)價(jià)格。評(píng)估過(guò)程如下：

（1）評(píng)估人員認(rèn)為該待估宗地的最佳用途為商業(yè),居住混合，依據(jù)允許容積率6，建筑密度50％設(shè)計(jì)，建筑物12層，其中1～2層為商業(yè)服務(wù)用房，3～12層為商品住房。

（2）預(yù)料從土地運(yùn)用權(quán)出讓到施工結(jié)束，須要2年的時(shí)間，第一年投入75％的總建筑費(fèi)，第二年投入25％的總建筑費(fèi)。

（3）總建筑費(fèi)估計(jì)為2500萬(wàn)元，專(zhuān)業(yè)費(fèi)用為總建筑費(fèi)的6％。

（4）利息率為8％，房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率為15％。

（5）各種稅費(fèi)綜合為地價(jià)的5％（包括租售費(fèi)用）。

（6）建筑物到2005年10月1日建立完成后，即可全部售出。預(yù)料商業(yè)服務(wù)用房售價(jià)為5000元／m2，商品房售價(jià)為2000元／m2。

（7）折現(xiàn)率為10％。

求土地運(yùn)用權(quán)價(jià)格。

4.某公司于2000年11月以有償方式取得A地塊50年運(yùn)用權(quán)，并于2001年11月在此地上建成建筑物B，當(dāng)時(shí)造價(jià)為1200元／m2，其經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，目前該類(lèi)建筑重置價(jià)格為1500元/m2；殘值率為l0％，A地塊面積450m2，建筑面積為400m2，目前該建筑全部出租，每月實(shí)收租金為l0000元。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝?lèi)建筑出租租金一般為每月30元／m2，土地及房屋還原利率分別為5％和6％，每年須要支付的土地運(yùn)用稅及房產(chǎn)稅為20元／建筑平方米，需支付的年管理費(fèi)為同類(lèi)建筑物年租金的4％，年修理費(fèi)為重置價(jià)的2％，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2％。

試依據(jù)以上資料計(jì)算A地塊在2004年11月的土地運(yùn)用權(quán)價(jià)格（不計(jì)房屋現(xiàn)值利息）。答案部分一,單項(xiàng)選擇題1.

D【答案解析】

基準(zhǔn)地價(jià)不同于宗地地價(jià)，有一個(gè)重要特點(diǎn)，是特定區(qū)域的平均價(jià)格。2.

B【答案解析】

該建筑物的重置成本＝100×（1＋15％）3＝152.09（萬(wàn)元）3.

C【答案解析】

交通運(yùn)輸業(yè)建筑物,廠房,道路,橋梁屬于工業(yè)用建筑物。4.

A【答案解析】

由于經(jīng)濟(jì)地理因素，相同建筑質(zhì)量,相同功能和用途的建筑物價(jià)格，大城市高于小城市，沿海開(kāi)發(fā)城市高于內(nèi)地城市。5.

B6.

A【答案解析】

年房租收入＝3000×12＝36000（元）

年總成本＝7600（元）

年總純收益＝36000－7600＝28400（元）

土地運(yùn)用權(quán)總價(jià)＝300×1000＝300000（元）

歸屬土地的年純收益＝300000×7％＝21000（元）

故歸屬建筑的年純收益＝28400－21000＝7400（元）

建筑物折舊率＝1/25×100％＝4％

建筑物價(jià)格＝7400÷（8％＋4％）＝61666.67（元）

A選項(xiàng)正確。7.

B8.

C9.

D【答案解析】

預(yù)決算調(diào)整法主要適用于用途相同,結(jié)構(gòu)相同且數(shù)量較多的建筑物評(píng)估。10.

D11.

B【答案解析】

12.

B【答案解析】

建筑物功能性貶值是指由于建筑物用途,運(yùn)用強(qiáng)度,設(shè)計(jì),結(jié)構(gòu),裝修,設(shè)備配備等不合理造成的建筑物功能不足或奢侈形成的價(jià)值損失。建筑物用途與強(qiáng)度不合理是相對(duì)于其所占用土地的最佳運(yùn)用不一樣而言的。建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導(dǎo)致其價(jià)值貶損。B選項(xiàng)符合題意。13.

A14.

D15.

C16.

B【答案解析】

宗地周邊環(huán)境屬于區(qū)域因素。17.

D18.

B【答案解析】

總建筑費(fèi)＝1000000×60％×（1＋10％）-0.5＋1000000×40％×（1＋10％）-1.5＝918791（元）19.

B【答案解析】

成本法一般適用于新開(kāi)發(fā)土地的評(píng)估，特殊是土地市場(chǎng)發(fā)育不完善，土地成交實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)法等其他方法評(píng)估時(shí)采納。20.

C【答案解析】

實(shí)際收益一般來(lái)說(shuō)不能用于評(píng)估，因?yàn)閭€(gè)別人或個(gè)別企業(yè)的經(jīng)營(yíng)實(shí)力等對(duì)實(shí)際收益的影響較大。若以實(shí)際收益為基礎(chǔ)進(jìn)行還原計(jì)算，會(huì)得到不切實(shí)際的結(jié)果。客觀收益是解除了實(shí)際收益中屬于特殊的,偶然的因素后所得到的一般正常收益，客觀收益才能作為評(píng)估的依據(jù)。本題應(yīng)當(dāng)選C。21.

C【答案解析】

22.

A【答案解析】

成新率＝（75×0.70＋70×0.20＋85×0.10）÷100×100％＝75％23.

C24.

B25.

C【答案解析】

容積率＝總建筑面積÷總用地面積，建筑密度是指在詳細(xì)“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對(duì)單個(gè)房屋來(lái)說(shuō)各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：容積率＝建筑密度×層數(shù)，此種狀況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。本題應(yīng)當(dāng)選擇C項(xiàng)。26.【正確答案】

D27.

B【答案解析】

標(biāo)定地價(jià)是政府評(píng)估的詳細(xì)地塊的地價(jià)，即宗地地價(jià)。二,多項(xiàng)選擇題1.

BC2.

ABD【答案解析】

稅收政策,交通管制屬于影響地價(jià)的行政因素。3.

BCE【答案解析】

標(biāo)定地價(jià)是政府評(píng)估的詳細(xì)地塊的地價(jià)，即宗地地價(jià)，AD選項(xiàng)不正確。4.

ABD5.

ABCDE6.

AB【答案解析】

價(jià)格指數(shù)調(diào)整法一般只限用于單位價(jià)值小,結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，以及運(yùn)用其他方法有困難的建筑物的重置成本估算。7.

ABDE8.

BCE9.

ABCD10.

ABC11.

ABCDE12.

CD【答案解析】

建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類(lèi)。13.ABE【答案解析】

成本法一般適用于新開(kāi)發(fā)土地的評(píng)估，特殊是土地市場(chǎng)發(fā)育不完善，土地成交實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)法等其他方法評(píng)估時(shí)采納。14.

ABE15.

BD【答案解析】

各種稅費(fèi)主要包括耕地占用稅,土地管理費(fèi)和土地增值稅等。16.

ABCE17.

ABCDE18.

ABD19.

ABCD20.

AB三,計(jì)算題1.

（1）計(jì)算A,B,C交易實(shí)體的修正后單價(jià)

（3）待估土地總價(jià)＝2450×5669.04＝l3889148（元）＝1388.9148（萬(wàn)元）

（4）計(jì)算實(shí)體性貶值

成新率＝30÷（30＋5）×100％＝85.7％

實(shí)體性貶值＝13889148×（1一85.7％）

＝1986148.2（元）

＝198.61482（萬(wàn)元）

（5）計(jì)算功能性貶值，因?yàn)榫植恳b修，所以功能性貶值為15萬(wàn)元。

（6）評(píng)估該建筑物的價(jià)格

建筑物的價(jià)格＝1388.9148—198.61482—15≈1175（萬(wàn)元）2.依據(jù)建筑物評(píng)估的市場(chǎng)法，該房屋的評(píng)估價(jià)：

＝418.9＋1043.15＝1462.05（萬(wàn)元）3.【正確答案】

該塊宗地面積為3600m2，建筑密度為50％，則每層面積為：3600×50％＝1800（m2）

容積率為6，則該建筑物為12層，則商業(yè)用房的面積為：1800×2=3600（m2）

商品住房的總面積為：1800×10＝18000（m2）

（1）總樓價(jià)＝（3600×5000）×（1＋10％）-2＋（18000×2000）×（1＋10％）-2＝l8000000×0.8264＋36000000×0.8264

＝44625600（元）

（2）總建筑費(fèi)＝（25000000×75％）×（1＋10％）-0.5＋（25000000×25％）×（1＋10％）-1.5＝18750000×0.9535＋6250000×0.8668

＝23295625（元）

（3）專(zhuān)業(yè)費(fèi)用＝23295625×6％＝l397737.50（元）

（4）稅費(fèi)＝地價(jià)×5％

（5）投資利息＝（地價(jià)＋建筑費(fèi)＋專(zhuān)業(yè)費(fèi)用）×8％

＝（地價(jià)＋24693362.50）×8％

＝地價(jià)×8％＋