萬(wàn)科武漢萬(wàn)科沌口大盤項(xiàng)目前期報(bào)告p物業(yè)發(fā)展建議

萬(wàn)科沌口項(xiàng)目前期報(bào)告研究工作步驟導(dǎo)示圖項(xiàng)目背景目標(biāo)解析與核心問題界定物業(yè)發(fā)展建議案例借鑒及啟示規(guī)劃建議前期結(jié)論驗(yàn)證區(qū)位——良好的區(qū)位認(rèn)知和規(guī)劃利好，交通條件是地塊最大的先天優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位置——項(xiàng)目位于沌口新區(qū)博學(xué)路，沌口核心區(qū)，配套完善，周邊商業(yè)集中，發(fā)展迅速，市場(chǎng)潛力巨大；區(qū)域特色——區(qū)域在城市總體規(guī)劃確定的“中國(guó)汽車城”，區(qū)域內(nèi)集中了東風(fēng)汽車集團(tuán)上下游產(chǎn)業(yè)；未來規(guī)劃——沌口新區(qū)將擴(kuò)建成輻射武漢乃至華中地區(qū)的現(xiàn)代制造業(yè)基地、生產(chǎn)服務(wù)中心、文化旅游中心和風(fēng)貌獨(dú)特的商住新城區(qū)；主觀認(rèn)識(shí)——沌口新區(qū)具有濃厚的東風(fēng)情懷，片區(qū)相對(duì)獨(dú)立自主，片區(qū)高端客戶群因區(qū)域缺乏高端住宅項(xiàng)目而外溢明顯。雖非傳統(tǒng)的武漢核心區(qū)域，但沌口區(qū)域內(nèi)區(qū)位價(jià)值良好，項(xiàng)目所處的新區(qū)核心價(jià)值顯著。東合中心體育場(chǎng)東風(fēng)總部地鐵3號(hào)線江漢大學(xué)指標(biāo)——規(guī)劃指標(biāo)限制、單調(diào)的周邊環(huán)境，高地價(jià)成本帶來的影響均加大了規(guī)劃設(shè)計(jì)難度技術(shù)指標(biāo)占地面積：21.34萬(wàn)方左右建筑面積：53.36萬(wàn)方左右容積率：2.5以內(nèi)綠化率：不少于35%周邊環(huán)境三角湖路——臨近江漢大學(xué)校區(qū)，道路平整，人氣足；博學(xué)路——背靠泰合百花園項(xiàng)目,人流車流稀少；車城西路——道路沿線集中綠島花園、東風(fēng)陽(yáng)光城等大型住宅社區(qū)，居住氛圍濃厚；神龍大道——道路寬敞，屬于沌口主干道之一；3號(hào)地鐵線——規(guī)劃建設(shè)中的地鐵站口距離項(xiàng)目約1.5公里，預(yù)計(jì)2014年建成通車。樓面地價(jià)：2545元/㎡技術(shù)指標(biāo)控制使得規(guī)劃在一開始就受到多方面限制；高地價(jià)高成本更使得規(guī)劃需要兼顧給未來高價(jià)格實(shí)現(xiàn)提供基礎(chǔ)。三角湖路博學(xué)路神龍大道車城西路區(qū)域樓市——區(qū)域現(xiàn)有價(jià)格天花板遠(yuǎn)低于本案價(jià)格突破線成交分析：一房成交特點(diǎn)：2009年一房成交主要集中在50㎡以下為主，50-70㎡為輔，相對(duì)2008年70-80㎡下降較為厲害；兩房成交特點(diǎn)：當(dāng)前成交以80-90㎡、90-100㎡、70-80㎡為主，2009年產(chǎn)品面積線逐漸收縮。新增50-60較為突出；三房成交特點(diǎn)：成交戶型段有整體拉開趨勢(shì)。成交走勢(shì)較為均衡，成交向90-100㎡、120-130㎡兩個(gè)峰值靠攏。四房成交特點(diǎn)：區(qū)內(nèi)受周圍后宮湖別墅對(duì)高端客服分流，成交總量較小。2009年月均去化（套）整年均價(jià)（元/㎡）一房184871兩房1084252三房974250四房及以上155079在置業(yè)需求相對(duì)獨(dú)立和保守的的沌口市場(chǎng)，現(xiàn)狀市場(chǎng)情況下均價(jià)突破8000元/㎡存在著極高的難度。項(xiàng)目核心價(jià)值——沌口新區(qū)高價(jià)值核心區(qū)大盤緊扣沌口新區(qū)城市價(jià)值，創(chuàng)新規(guī)劃設(shè)計(jì)，充分發(fā)揮物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破。A屬性界定B問題提出沌口新區(qū)核心地段；高成本，高容積率；超大規(guī)模住宅項(xiàng)目；如何緊扣區(qū)域價(jià)值？如何進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)？如何實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破？研究工作步驟導(dǎo)示圖項(xiàng)目背景目標(biāo)解析與核心問題界定物業(yè)發(fā)展建議案例借鑒及啟示規(guī)劃建議前期結(jié)論驗(yàn)證問題的來源——如遭遇市場(chǎng)下降期，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大增高層約8102元/㎡項(xiàng)目正常的銷售價(jià)格：?jiǎn)栴}起源：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)矛盾問題的來源：

2545元/㎡的樓面地價(jià)成本測(cè)算樓面地價(jià)：2545元元/㎡不斷上漲的建安成本：高層單方成本：3000元/㎡其他費(fèi)用（稅費(fèi)、營(yíng)銷和財(cái)務(wù)成本等）：粗估：1500元/㎡合理利潤(rùn)利潤(rùn)率：總成本的15%項(xiàng)目周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格均未超6000元，我們能否實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破？是否有客戶支撐這樣的高價(jià)？問題顯現(xiàn)：價(jià)格如何實(shí)現(xiàn)突破周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格：湘隆時(shí)代：5700元/㎡；博學(xué)華府：5500元/㎡；東風(fēng)陽(yáng)光城4期：5800元/㎡；區(qū)域內(nèi)最高價(jià)項(xiàng)目：金色港灣：6500元/㎡，湖景成熟超大低密度生活區(qū)。博學(xué)華府5500元/㎡湘隆時(shí)代5700元/㎡東風(fēng)陽(yáng)光城5800元/㎡需求不是真問題——市場(chǎng)有能支撐價(jià)格的客戶沌口片區(qū)高端客戶群扎堆，高端客戶并未因價(jià)格而放棄購(gòu)買；關(guān)鍵是給客戶什么樣的理由接受這一高價(jià)？高價(jià)項(xiàng)目均有資源支撐，我們憑什么支撐？武漢新區(qū)、高成本、區(qū)域市場(chǎng)客戶厚度有限，怎么實(shí)現(xiàn)高價(jià)格？客戶目標(biāo)及易居對(duì)目標(biāo)的思考規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)拔升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，能否實(shí)現(xiàn)高價(jià)格？有那些可行方法？適合項(xiàng)目的是那些方法？突破區(qū)域價(jià)格，關(guān)鍵是要抓住那批有價(jià)格承受能力的客戶，他們置業(yè)需求是什么？4-5年內(nèi)銷售完成項(xiàng)目體量決定銷售期過長(zhǎng)，需要綜合考慮產(chǎn)品和價(jià)格的對(duì)應(yīng)關(guān)系；我們需要確定，在價(jià)格確定情況下，何種產(chǎn)品帶來的銷售期是可以接受的。萬(wàn)科目標(biāo)：易居對(duì)目標(biāo)的理解：核心問題的提出——價(jià)格無(wú)法實(shí)現(xiàn)突破高成本、8000以上單價(jià)周邊僅實(shí)現(xiàn)6000以下的均價(jià)規(guī)避高成本風(fēng)險(xiǎn)突破競(jìng)爭(zhēng)樹立項(xiàng)目?jī)r(jià)值影響力現(xiàn)實(shí)目標(biāo)在操作過程中我們需要重點(diǎn)關(guān)注的問題：關(guān)注大勢(shì)：市場(chǎng)轉(zhuǎn)變對(duì)項(xiàng)目的影響是什么？?jī)r(jià)格的自然增長(zhǎng)可以期待嗎？區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：從現(xiàn)有區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，我們能否找到價(jià)格提升的機(jī)會(huì)？?jī)r(jià)值提升：現(xiàn)有沌口市場(chǎng)城市豪宅的價(jià)值體系如何建立，我們?nèi)绾瓮黄茀^(qū)域競(jìng)爭(zhēng)體系？如何突破價(jià)格圈層，用什么方法保障高價(jià)格的實(shí)現(xiàn)？

核心問題項(xiàng)目背景目標(biāo)解析與核心問題界定物業(yè)發(fā)展建議案例借鑒及啟示規(guī)劃建議前期結(jié)論驗(yàn)證案例分析（一）金地國(guó)際城案例分析（二）中央悅城案例分析與借鑒本案借鑒點(diǎn)分析總結(jié)與案例啟示基準(zhǔn)方案推薦基準(zhǔn)方案推薦滿足容積率指標(biāo)的組合方案案例（一）——金地國(guó)際城公寓18F以下高層123新區(qū)典型項(xiàng)目形象定位“30萬(wàn)平米都市生活示范區(qū)”區(qū)域?qū)傩詫儆诶铣菂^(qū)向外延伸區(qū)域，定位城市次中心，區(qū)級(jí)商業(yè)中心當(dāng)時(shí)尚未啟動(dòng)配套配套齊全/大盤生活3000平方米雙層豪華會(huì)所、時(shí)尚商業(yè)步行街、1800m2幼兒園、戶外超大泳池、下沉活動(dòng)廣場(chǎng)、棋弈廣場(chǎng)、果園、兒童游戲區(qū)銷售業(yè)績(jī)銷售火爆/稱冠合肥均價(jià)高出周邊競(jìng)盤均價(jià)1000元。從2005年9月25日一期開盤，到2006年3月，半年銷售1000余套，8萬(wàn)平米，銷售額3.5億。物業(yè)業(yè)態(tài)高層+小高層+商業(yè)的復(fù)合型業(yè)態(tài)二環(huán)路一環(huán)路金寨路經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)市府廣場(chǎng)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)政務(wù)新區(qū)美菱大道馬鞍山南路環(huán)球廣場(chǎng)合家福312國(guó)道包河區(qū)金地國(guó)際城案例（一）——金地國(guó)際城項(xiàng)目周邊的激烈競(jìng)爭(zhēng)合肥客戶對(duì)超過18F的高層有抗性VS9萬(wàn)平米＋3.3容積率機(jī)會(huì)：合肥老城區(qū)外擴(kuò)的第一站，定位城市次中心，其前景已被合肥市民認(rèn)可開發(fā)戰(zhàn)略營(yíng)銷占位高端——基于未來，主打城市價(jià)值，主打國(guó)際形象入市時(shí)區(qū)域略顯陌生基于風(fēng)險(xiǎn)－多元產(chǎn)品線，盈利主體還是前期以市場(chǎng)主流產(chǎn)品/戶型入市，后期解決容積率問題內(nèi)城外城的規(guī)劃主題－先保證盈利主體的品質(zhì)打造居住內(nèi)城；將多出的容積率集中排布于沿路（商業(yè)＋小戶型），通過減小戶型面積控制總價(jià)，打造外城功能轉(zhuǎn)換，化解抗性－對(duì)于因容積率排布造成的延馬鞍山路大體量的東西向小戶型產(chǎn)品，功能轉(zhuǎn)換為國(guó)際化小戶型公寓，結(jié)合商業(yè)街，解決抗性，提高單價(jià)產(chǎn)品開發(fā)策略——戶型面積戶數(shù)比例頂層復(fù)式180-220485.32%三房+工人房140-16017914.87%三房130-14027120.28%110-13049332.77%二房+多功能房100-11021812.68%二房90-10026814.10%商務(wù)公寓住宅商業(yè)會(huì)所32%59%8%1%復(fù)合型功能定位32%公寓面積32%公寓面積3.3高容積率，住宅勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)東西朝向房子，利用功能轉(zhuǎn)化，把部分面積轉(zhuǎn)化給公寓，即保證住宅的舒適性，又實(shí)現(xiàn)公寓利潤(rùn)最大化（面積小，高單價(jià)）功能轉(zhuǎn)化利潤(rùn)最大化產(chǎn)品定位——以復(fù)合型功能產(chǎn)品定位，化解區(qū)域陌生問題，降低風(fēng)險(xiǎn)，走穩(wěn)妥路線商業(yè)街公寓公寓公寓公寓馬鞍山路小區(qū)主入口公寓18F以下高層123容積率排布內(nèi)城——盈利主體根據(jù)市場(chǎng)要求，選擇18F以內(nèi)的小高層，集中排布于資源較好的地塊內(nèi)部，同時(shí)為了保證品質(zhì)，嚴(yán)格控制高度和樓間距外城——剩余容積率部分，以東西向小戶型公寓，沿路擺放于馬鞍山路沿線銷售順序前期考慮風(fēng)險(xiǎn)，首先入市的是主流產(chǎn)品——18F以下板式小高層推出沿主干道的國(guó)際化小戶型公寓，最大的吸引力在于高形象，低總價(jià)后期推出33F高層產(chǎn)品，減小風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)模式——外城通過公寓/商業(yè)沿馬鞍山路設(shè)置，

內(nèi)城設(shè)置居家大戶住宅，外內(nèi)城有效分離，互不干擾1內(nèi)城/外城規(guī)劃，配套全確保容積率，保證居住舒適度，小高層+高層的業(yè)態(tài)組合2分解高層市場(chǎng)抗性，解決高容積率問題，確保項(xiàng)目形象與利潤(rùn)豐富產(chǎn)品功能，化解產(chǎn)品抗性，提高單價(jià)3同一業(yè)態(tài)的功能轉(zhuǎn)換項(xiàng)目總體規(guī)劃思路(一)——高層低密度案例亮點(diǎn)單一薄板高層建筑/締造起伏有致的建筑天際線強(qiáng)化業(yè)態(tài)功能/現(xiàn)代建筑風(fēng)格詮釋時(shí)尚案例（二）——中央悅城“高層指標(biāo)做豪宅”的典范樓盤

區(qū)位深圳次中心的中央生活區(qū)核心區(qū)域地位區(qū)域內(nèi)首個(gè)高端項(xiàng)目形象定位龍城中央生活區(qū)——“中心城生態(tài)高檔住宅區(qū)“整體規(guī)劃1期類別墅3—5層的HOUSE類產(chǎn)品；2期板式小高層；3期高層。內(nèi)外配套高端內(nèi)配套/未來外部配套齊全2800m2水景商業(yè)街、3000m2幼兒園、900m2水岸會(huì)所、400m2私家泳池景觀優(yōu)勢(shì)占據(jù)優(yōu)勢(shì)資源銷售業(yè)績(jī)以高容積率成功塑造了高端物業(yè)形象。物業(yè)業(yè)態(tài)多層類別墅+板式小高層+高層案例（二）——中央悅城1、組團(tuán)式開發(fā)，復(fù)合型產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合，分?jǐn)偢呷莘e率。2、低密度向高密度逐漸開發(fā)，以低密度業(yè)態(tài)入市，樹立社區(qū)豪宅形象.5、以120平米以上的大戶型為主，塑造純粹大宅社區(qū)。3、建筑風(fēng)格啟用區(qū)域空白的新派風(fēng)格。4、低密度組團(tuán)產(chǎn)品線豐富。一期產(chǎn)品開發(fā)模式3-5層HOUSE產(chǎn)品254套聯(lián)排別墅及庭院別墅主力戶型面積135-275m21期容積率1.82期3期2棟板式小高層，共294套主力戶型面積135-188m22006.72006.113棟25-31層的高層，共576套平面3房、復(fù)式4房、底層別院主力戶型面積125-205m22007.10總占地面積9.74萬(wàn)平方米建筑面積26.45萬(wàn)平方米容積率2.8綠化率30%低密度高密度低密度向高密度逐漸開發(fā)，以低密度業(yè)態(tài)入市，樹立社區(qū)豪宅形象；實(shí)現(xiàn)1期低容積率，后期容積率做高并模糊公示，成功實(shí)現(xiàn)了低密度向高密度的開發(fā)模式。高低組合的復(fù)合模式，在迅速塑造豪宅形象的同時(shí)，有效樹立了價(jià)格標(biāo)桿，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。借鑒點(diǎn)一：復(fù)合型業(yè)態(tài)解決豪宅的高容積率部分低密度產(chǎn)品線層數(shù)聯(lián)排類別類別墅概念與形式戶型面積段套數(shù)3+1（三層+1層地下室）雙拼庭院別墅平層+地下室176-250平米共44套聯(lián)排4聯(lián)疊院別墅2層+天臺(tái)+入戶花園6聯(lián)合院合院別墅2層276平米低密度類別墅產(chǎn)品，迅速提升了產(chǎn)品的高端豪宅形象。登峰造極的別墅概念，塑造了豐富的產(chǎn)品形象。戶型產(chǎn)品均為3房以上戶型，詮釋了整個(gè)高檔社區(qū)的稀缺大宅理念，詮釋了居住的舒適性。高層別墅產(chǎn)品概念。層數(shù)產(chǎn)品組合戶型面積段套數(shù)中密度產(chǎn)品線板式小高層3房/4房135-188平米294套高密度產(chǎn)品線高層平層3房/復(fù)式4房/底層別院125-205平米576套借鑒點(diǎn)二：豐富的低密度產(chǎn)品線1復(fù)合型業(yè)態(tài)解決豪宅的高容積率拉平容積率，確保塑造高端豪宅形象純粹大戶社區(qū)2出面積；更貼合大戶豪宅形象產(chǎn)品創(chuàng)新，增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，分流多層類別墅的客戶，分解高層豪宅抗性3高層別墅創(chuàng)新本案總體規(guī)劃思路(二)——低密度+高密度的復(fù)合型產(chǎn)品案例亮點(diǎn)復(fù)合型物業(yè)形態(tài)/提升社區(qū)形象功能性產(chǎn)品增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力/類別墅產(chǎn)品拉低容積率豐富產(chǎn)品概念，利于制造推盤亮點(diǎn)，相互保護(hù)并去化4豐富的低密度類別墅產(chǎn)品研究工作步驟導(dǎo)示圖項(xiàng)目背景目標(biāo)解析與核心問題界定物業(yè)發(fā)展建議案例借鑒及啟示規(guī)劃建議前期結(jié)論驗(yàn)證整體規(guī)劃的基礎(chǔ)655m1.1km項(xiàng)目地塊N12km三角湖景地鐵站、體育場(chǎng)后官湖景城中村，環(huán)境雜亂低密度住宅層數(shù)：3-5層江大宿舍樓多層住宅層數(shù)：5-7層學(xué)生公寓，環(huán)境雜亂水木清華中高檔社區(qū)中低密度住宅層數(shù)：3-6層泰合百花園高檔住宅社區(qū)中低密度住宅層數(shù)：3-6層?xùn)|風(fēng)陽(yáng)光城、佳和馨居中高檔大型居住區(qū)中低密度住宅層數(shù)：3-6層后官湖博學(xué)華府高密度社區(qū)項(xiàng)目地塊官湖景珠公寓（在建）高層住宅：24層21-33層薄板高層；超低建筑密度，超大樓間距，景觀好；坡地營(yíng)造：起伏地勢(shì)，規(guī)避純高層壓迫感；坡地建筑：建筑高度由南向北，21-34層逐漸遞增，保證各戶的采光通風(fēng)，締造豐富的建筑天際線，增強(qiáng)建筑美感；建筑形態(tài)：一梯2戶的大戶型高層薄板（大3房、4房）+2梯4戶的品字型高層薄板（2房、3房），避免高層大薄板的形式；北面臨三角湖路面對(duì)江大以中小戶型為主；東面臨博學(xué)路與競(jìng)案博學(xué)華府毗鄰，建議利用坡地填高地勢(shì)做超高層建筑，以利于低區(qū)銷售；硬朗的建筑立面，起伏性高層業(yè)態(tài)，塑造城市天際線，重新定義現(xiàn)代與時(shí)尚。30層高層+11層小高層+6層疊拼；打造南低北高的坡地，北面高密度產(chǎn)品為主，南面低密度產(chǎn)品為主；圍繞社區(qū)中央景觀帶，依次為疊拼、小高層，項(xiàng)目北面臨三角湖路及東面博學(xué)路為高層產(chǎn)品；社區(qū)主入口設(shè)置于東面博學(xué)路上；社區(qū)中央景觀帶，疊拼、小高層戶戶有景；高層高區(qū)景觀優(yōu)勢(shì)明顯，建議做空中別墅產(chǎn)品；主力戶型以舒適型大3房4房為主，配以少量的舒適2房和緊湊3房；公共空間的建筑小品及高檔生活配套營(yíng)造貴族人文的生活氛圍，包括如露臺(tái)博物館、貴族幼兒園、大會(huì)所、泳池等。兩種方案規(guī)劃要點(diǎn)

純高層方案VS

高層、小高層、疊加多種物業(yè)形態(tài)方案打造城市天際線—一座城市的色彩、規(guī)模和標(biāo)志性建筑社區(qū)景觀與建筑形式完美相融——營(yíng)造貴族人文范圍整體規(guī)劃的基礎(chǔ)VS整體規(guī)劃的基礎(chǔ)總占地㎡總建面㎡容積率建筑密度建筑占地㎡建筑層數(shù)單層建面㎡單元數(shù)2134005975202.830%640209.33400160.0525%5335011.2133.3820%4268014106.70本案經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)研究——純高層方案占地面積：（萬(wàn)方）21.34建筑面積：（萬(wàn)方）59.75容積率：不高于2.8綠化率：不低于35%依照常規(guī)20%的建筑密度測(cè)算，本案層數(shù)為14層，若每棟雙單元，則物業(yè)形態(tài)為53棟小高層拔高建筑層數(shù)，反推建筑密度當(dāng)建筑密度為10%時(shí)，可實(shí)現(xiàn)27棟28F純高層社區(qū)；若全部為30F及以上高層時(shí)，建筑密度僅為9%左右。本案容積率決定了必然是高層社區(qū)，只有盡力控制建筑密度，才能有效提升舒適度及社區(qū)品質(zhì)。當(dāng)建筑密度在10%甚至在10%以下時(shí)，除去不低于35%的綠化率，依然有超過50%以上的空間用于道路、景觀、商業(yè)、配套等。建筑密度建筑占地㎡建筑層數(shù)單層建面㎡單元數(shù)15%3201018.6740080.0310%213402853.35

9%19917.33049.79在建筑密度介于19%-24%時(shí)，產(chǎn)品布局可實(shí)現(xiàn)高層、小高層、疊加別墅或聯(lián)排別墅的組合。不同密度下，配比變化如表所示。犧牲部分建筑密度，增加部分聯(lián)排別墅、疊加別墅和小高層，豐富了產(chǎn)品線，讓客戶有多種選擇的同時(shí)，增加了產(chǎn)品溢價(jià)性。說明：在保持容積率2.8前提下，按高層+小高層+疊拼（方案一），高層+小高層+聯(lián)排（方案二），高層+疊拼+聯(lián)排（方案三），三種排布方式規(guī)劃。本案經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)研究——多種物業(yè)形態(tài)方案整體規(guī)劃的基礎(chǔ)占地面積：（萬(wàn)方）21.34建筑面積：（萬(wàn)方）59.75容積率：不高于2.8綠化率：不低于35%高層+三疊拼+小高層方案物業(yè)形態(tài)建筑面積容積率占地面積建筑密度面積比例面積比例高層35851260%5.6911950.4029.53%18.96%小高層14938025%2.0913580.0033.56%疊拼8962815%1.1414938.0036.91%合計(jì)597520100%2.8040468.40100.00%高層+聯(lián)排+小高層方案物業(yè)形態(tài)建筑面積容積率占地面積建筑密度面積比例面積比例高層41826470%5.8813942.1333.33%19.60%小高層13145422%2.1611950.4028.57%聯(lián)排478028%0.5915933.8738.10%合計(jì)597520100%2.8041826.40100.00%高層+聯(lián)排+三疊拼方案物業(yè)形態(tài)建筑面積容積率占地面積建筑密度面積比例面積比例高層44814075%7.0014938.0030.00%23.33%疊拼8962815%1.4014938.0030.00%聯(lián)排5975210%0.7019917.3340.00%合計(jì)597520100%2.8049793.33100.00%純高層產(chǎn)品規(guī)劃方案高層小戶型產(chǎn)品/公寓薄板高層區(qū)會(huì)所三角湖路臨江大，熱鬧、人流量大。小戶型高層產(chǎn)品兼具自住和投資性。博學(xué)路僅靠博學(xué)華府項(xiàng)目高層，必須做高層加以阻隔。由于近距東合中心及東風(fēng)總部，小面積公寓型產(chǎn)品將較受歡迎。中央景觀帶薄板高層區(qū)相對(duì)位于項(xiàng)目?jī)?nèi)部，薄板樓保證建筑品質(zhì)及舒適性?？衫镁坝^資源：后觀湖、三角湖、社區(qū)內(nèi)景觀等。地勢(shì)高地勢(shì)低純高層方案——物業(yè)組合布局STEP1一期中小戶型產(chǎn)品售樓部、展示區(qū)開放園林景觀呈現(xiàn)STEP2二期薄板高層STEP3三期中小戶型產(chǎn)品補(bǔ)量STEP4薄板高層四期1234售樓部展示區(qū)中小戶型產(chǎn)品主入口薄板中大戶型主入口純高層方案——開發(fā)節(jié)奏及啟動(dòng)區(qū)安排1YEAR售樓部、展示區(qū)開放園林景觀呈現(xiàn)首推社區(qū)中央核心薄板觀景大宅以最好的景觀、最好的產(chǎn)品入市，樹立高端形象站住價(jià)格。2YEAR推出臨博學(xué)路的中小戶型產(chǎn)品以首期大宅推動(dòng)中小戶型跑量商業(yè)等配套逐步完善，提升產(chǎn)品投資價(jià)值以高品質(zhì)小戶型快速跑量。

推量㎡單價(jià)元總銷萬(wàn)元總銷萬(wàn)元（項(xiàng)目預(yù)期）溢價(jià)萬(wàn)元第一年100000800080000800000第二年110000840092400880004400第三年1200008820105840960009840第四年105000926197240.58400013240.5第五年986009724.0595879.137888016999.13合計(jì)533600-471359.6342688044479.63模擬說明：①每年10萬(wàn)方，5年整盤推完預(yù)測(cè)；②起價(jià)8000元，依照每年5%漲幅預(yù)測(cè)；③溢價(jià)為年漲5%與預(yù)期的對(duì)比。3YEAR三期中小戶型產(chǎn)品補(bǔ)量逐步完善的社區(qū)和外圍環(huán)境推高產(chǎn)品單價(jià)產(chǎn)品熱銷期，跑量為主4-5YEAR項(xiàng)目最后也是最好的薄板高層分兩年推完，收官在前三期奠定的基礎(chǔ)上，最大化的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)絕版薄高，價(jià)格標(biāo)桿推盤現(xiàn)金流模擬——純高層方案1234售樓部展示區(qū)中小戶型產(chǎn)品主入口薄板中大戶型主入口高層+三疊拼+小高層方案高層區(qū)疊加別墅區(qū)會(huì)所中央景觀軸小高層區(qū)臨三角湖路為小戶型產(chǎn)品；靠社區(qū)內(nèi)為改善型薄板高層產(chǎn)品。臨博學(xué)路為小面積公寓型產(chǎn)品；靠社區(qū)內(nèi)為改善型薄板高層產(chǎn)品。圍繞中央景觀軸為疊加別墅區(qū)，以社區(qū)核心位置和社區(qū)景觀為賣點(diǎn)。疊加別墅外圍及臨神龍大道和車城西路的地塊為小高層區(qū)域。高區(qū)可遠(yuǎn)眺三角湖和后觀湖。地勢(shì)高地勢(shì)低多種物業(yè)形態(tài)方案——物業(yè)組合布局1234展示區(qū)中小戶型產(chǎn)品主入口小高層、疊拼主入口售樓部多種物業(yè)形態(tài)方案——開發(fā)節(jié)奏及啟動(dòng)區(qū)安排STEP1一期高層售樓部、展示區(qū)開放中央景觀呈現(xiàn)STEP2二期疊拼/小高層中央景觀呈現(xiàn)STEP3三期高層STEP4四期疊拼/小高層1YEAR售樓部、展示區(qū)開放中央景觀呈現(xiàn)首推社區(qū)湖景薄板高層以較好的景觀、較好的產(chǎn)品入市，樹立高端形象站住價(jià)格。2YEAR推出臨博學(xué)路的中小戶型高層配以小高層，疊拼產(chǎn)品暫不推造成疊拼產(chǎn)品的稀缺，利于后期提價(jià)。3YEAR三期中小戶型高層補(bǔ)量，配合部分小高層、疊拼逐步完善的社區(qū)和外圍環(huán)境推高產(chǎn)品單價(jià)低密度產(chǎn)品推動(dòng)高層跑量。4-5YEAR項(xiàng)目最后兩年將景觀最好的低密度產(chǎn)品和余量高層全部推完最大化的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)項(xiàng)目以寬景闊宅的形象收官推盤現(xiàn)金流模擬——多種物業(yè)形態(tài)方案模擬說明：①每年12萬(wàn)方，5年整盤推完預(yù)測(cè)（兩種方案推量一致）；②高層起價(jià)7000元，小高層起價(jià)9000，疊拼起價(jià)12000，每年5%漲幅預(yù)測(cè)；③溢價(jià)為年漲5%與項(xiàng)目預(yù)期的對(duì)比。推盤現(xiàn)金流模擬——

多種物業(yè)形態(tài)方案—高層小高疊拼形態(tài)推量㎡單價(jià)元總銷萬(wàn)元總銷萬(wàn)元（項(xiàng)目預(yù)期）溢價(jià)萬(wàn)元第一年高層80000700056000小高層4000090003600096000-4000第二年高層70000735051450小高層30000945028350疊拼200001200024000960007800第三年高層700007717.554022.5小高層300009922.529767.5疊拼2000012600252009600012990第四年高層800008103.3864827小高層2000010418.6320837.25疊拼2000013230264609600016124.25第五年高層585128508.5449785.19小高層2938010939.5632140.42疊拼2962813891.541157.749401629067.34合計(jì)597520539997.5947801661981.59高層+聯(lián)排+小高層方案高層區(qū)聯(lián)排別墅區(qū)會(huì)所中央景觀軸小高層區(qū)臨三角湖路為小戶型產(chǎn)品；靠社區(qū)內(nèi)為改善型高層產(chǎn)品。臨博學(xué)路為小面積公寓型產(chǎn)品；靠社區(qū)內(nèi)為改善型高層產(chǎn)品。圍繞中央景觀軸為一梯一戶的小高層區(qū)，以社區(qū)核心位置和社區(qū)景觀為賣點(diǎn)。景觀小高層外圍及臨神龍大道和車城西路的地塊為聯(lián)排區(qū)域。聯(lián)排別墅區(qū)分組團(tuán)管理。地勢(shì)高地勢(shì)低多種物業(yè)形態(tài)方案——物業(yè)組合布局展示區(qū)中小戶型產(chǎn)品主入口售樓部多種物業(yè)形態(tài)方案——開發(fā)節(jié)奏及啟動(dòng)區(qū)安排STEP1一期高層售樓部、展示區(qū)開放中央景觀呈現(xiàn)STEP2二期小高層中央景觀呈現(xiàn)STEP3三期高層STEP4四期聯(lián)排地勢(shì)低聯(lián)排主入口12341YEAR售樓部、展示區(qū)開放中央景觀呈現(xiàn)首推社區(qū)湖景高層以較好的景觀、較好的產(chǎn)品入市，樹立高端形象站住價(jià)格。2YEAR推出臨博學(xué)路的中小戶型小高層，聯(lián)排產(chǎn)品暫不推造成聯(lián)排產(chǎn)品的稀缺，利于后期提價(jià)。3YEAR三期中小戶型高層補(bǔ)量，配合部分小高層、聯(lián)排逐步完善的社區(qū)和外圍環(huán)境推高產(chǎn)品單價(jià)低密度產(chǎn)品推動(dòng)高層跑量。4-5YEAR項(xiàng)目最后兩年將景觀最好的低密度產(chǎn)品全部推完最大化的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)項(xiàng)目以寬景聯(lián)排的形象收官推盤現(xiàn)金流模擬——多種物業(yè)形態(tài)方案模擬說明：①每年12萬(wàn)方，5年整盤推完預(yù)測(cè)（兩種方案推量一致）；②高層起價(jià)7000元，小高層起價(jià)9000，疊拼起價(jià)12000，每年5%漲幅預(yù)測(cè)；③溢價(jià)為年漲5%與項(xiàng)目預(yù)期的對(duì)比。推盤現(xiàn)金流模擬——多種物業(yè)形態(tài)方案

高層、小高、聯(lián)排

形態(tài)推量㎡單價(jià)元總銷萬(wàn)元總銷萬(wàn)元（項(xiàng)目預(yù)期）溢價(jià)萬(wàn)元第一年高層12000070008400096000-12000第二年高層95000735069825

小高層2500090002250096000-3675第三年高層950007717.573316.25

小高層2500094502362596000941.25第四年高層1082648103.3887730.38

聯(lián)排200001800036000102611.221119.18第五年小高層81454.49922.580823.13

聯(lián)排27801.61890052545.0287404.845963.35合計(jì)

597520

530364.7847801652348.78高層+聯(lián)排+三疊拼高層區(qū)疊拼別墅區(qū)會(huì)所中央景觀軸聯(lián)排別墅區(qū)臨三角湖路為小戶型產(chǎn)品；靠社區(qū)內(nèi)為改善型高層產(chǎn)品。臨博學(xué)路為小面積公寓型產(chǎn)品；靠社區(qū)內(nèi)為改善型高層產(chǎn)品。圍繞中央景觀軸為聯(lián)排別墅區(qū)，以社區(qū)核心位置和社區(qū)景觀為賣點(diǎn)，聯(lián)排分組團(tuán)管理。車城西路的地塊為三疊拼別墅區(qū)域。三疊拼別墅區(qū)分組團(tuán)管理地勢(shì)高地勢(shì)低多種物業(yè)形態(tài)方案

——物業(yè)組合布局（三）高層+三疊拼+聯(lián)排展示區(qū)中小戶型產(chǎn)品主入口售樓部多種物業(yè)形態(tài)方案——開發(fā)節(jié)奏及啟動(dòng)區(qū)安排STEP1一期高層+疊拼產(chǎn)品混搭推出售樓部、展示區(qū)開放STEP2二期全系列產(chǎn)品上市中央景觀呈現(xiàn)STEP3三期全系列產(chǎn)品升級(jí)STEP4樓王產(chǎn)品保留上市社區(qū)全面成熟，高層主力高價(jià)供應(yīng)別墅主入口地勢(shì)高地勢(shì)低1243展示區(qū)中小戶型產(chǎn)品主入口售樓部地勢(shì)高地勢(shì)低12431YEAR售樓部、展示區(qū)開放中央景觀呈現(xiàn)首推社區(qū)湖景高層+疊拼產(chǎn)品以較好的景觀、較好的產(chǎn)品入市，樹立高端形象站住價(jià)格。2YEAR推出全系列產(chǎn)品，疊拼+聯(lián)排產(chǎn)品中較差產(chǎn)品全面上市高層、疊拼產(chǎn)品跑量?，F(xiàn)金迅速回流，聯(lián)排產(chǎn)品造勢(shì)成為價(jià)格標(biāo)桿。3-4YEAR中央景觀樓王產(chǎn)品全面入市，項(xiàng)目?jī)r(jià)值達(dá)到頂點(diǎn)項(xiàng)目社區(qū)全面成熟。5YEAR項(xiàng)目具備生活性，高層產(chǎn)品具備較強(qiáng)溢價(jià)功能，大體量上市。推盤現(xiàn)金流模擬——多種物業(yè)形態(tài)方案模擬說明：①每年12萬(wàn)方，5年整盤推完預(yù)測(cè)（兩種方案推量一致）；②高層起價(jià)7000元，疊拼起價(jià)12000，聯(lián)排起價(jià)18000，每年5%漲幅預(yù)測(cè)；③溢價(jià)為年漲5%與項(xiàng)目預(yù)期的對(duì)比。推盤現(xiàn)金流模擬——多種物業(yè)形態(tài)方案

——高層+疊拼+聯(lián)排

形態(tài)推量㎡單價(jià)元總銷萬(wàn)元總銷萬(wàn)元（項(xiàng)目預(yù)期）溢價(jià)萬(wàn)元第一年高層80000700056000

疊拼400001200048000960008000第二年高層80000735058800

疊拼200001260025200

聯(lián)排2000018000360009600024000第三年高層800007717.561740

疊拼200001323026460

聯(lián)排2000018900378009600030000第四年高層1000008103.37581033.75

疊拼962813891.513374.7362

聯(lián)排197521984539197.84410350430102.3302第五年高層1081408508.54492011.39211865125499.39211合計(jì)

597520

575617.722347801697601.7223規(guī)劃方案操作關(guān)鍵點(diǎn)跑量能力（各項(xiàng)目跑量能力由綜合因素影響，難量化）本項(xiàng)目/具備條件地塊擬合度價(jià)格能力測(cè)算溢價(jià)純高層滿足低密度;后期營(yíng)銷中物業(yè)形態(tài)無(wú)刺激點(diǎn);失去一批對(duì)低密度青睞客戶;容積率2.8目標(biāo)均價(jià)價(jià)格8000以上一年至少去化10萬(wàn)方產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力強(qiáng)市場(chǎng)開放度一般物業(yè)服務(wù)能力好萬(wàn)科品牌及裝修通過低密保證高層舒適度，保證價(jià)格平穩(wěn)44479.63高層、小高、疊拼多物業(yè)形態(tài)組合通過別墅產(chǎn)品拉高項(xiàng)目均價(jià)影響項(xiàng)目大部分高層產(chǎn)品居住舒適度通過疊拼產(chǎn)品來支持形象，拉高高層價(jià)格61981.59高層、小高、聯(lián)排多物業(yè)形態(tài)組合聯(lián)排產(chǎn)品比疊拼更具有產(chǎn)品溢價(jià)力更加影響項(xiàng)目大部分高層產(chǎn)品居住舒適度通過疊拼產(chǎn)品來支持形象，拉高高層價(jià)格52348.78高層、疊拼、聯(lián)排配套投入較大，配套后期運(yùn)營(yíng)問題；一般適用于酒店式/商務(wù)式公寓;別墅產(chǎn)品溢價(jià)能力強(qiáng)，但是會(huì)影響高層溢價(jià)97601.7223擬合度最高擬合度最低規(guī)劃方案建議——

從價(jià)格、流量、獲利三個(gè)方面來測(cè)算：除去純高層方案外，在組合方案中，從價(jià)格、流量、獲利三個(gè)方面建議使用高層+小高+疊拼方案研究工作步驟導(dǎo)示圖項(xiàng)目背景目標(biāo)解析與核心問題界定物業(yè)發(fā)展建議案例借鑒及啟示規(guī)劃建議前期結(jié)論驗(yàn)證硬件體系層面建議整體風(fēng)格建議軟性服務(wù)建議物業(yè)發(fā)展建議總則物業(yè)發(fā)展建議方向戶型建議

高昂的價(jià)格是門檻因素

絕佳的區(qū)位點(diǎn)段及歷史人文背景是外部環(huán)境因素規(guī)模宏大內(nèi)外裝飾豪華氣派、功能設(shè)施齊備是外在形象因素占地廣闊、庭院軒敞是內(nèi)部環(huán)境因素

有突出的個(gè)性化特征及文化品味是內(nèi)涵因素高度的私密性是心情因素充分反映當(dāng)時(shí)居住建筑最新的技術(shù)成就是技術(shù)保證因素應(yīng)具備第一居所的特征是生活因素高層物業(yè)發(fā)展建議總則硬件體系層面建議整體風(fēng)格建議軟性服務(wù)建議物業(yè)發(fā)展建議總則物業(yè)發(fā)展建議方向戶型建議項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升需要根據(jù)項(xiàng)目具體情況對(duì)提升方向進(jìn)行篩選形象提升溢價(jià)1生態(tài)科技溢價(jià)2產(chǎn)品創(chuàng)新溢價(jià)3頂級(jí)服務(wù)配套溢價(jià)4商業(yè)中心化溢價(jià)5——獨(dú)特外立面造型提升形象價(jià)值UHN國(guó)際村——生態(tài)科技概念吸引先鋒高知人群鋒尚國(guó)際——新穎戶型、獨(dú)特高端設(shè)計(jì)，提升價(jià)值世紀(jì)城天鵝湖——高檔配套設(shè)施標(biāo)定檔次，提升價(jià)值凱旋門——依靠商業(yè)，自我中心化，創(chuàng)造高價(jià)值成都金色家園武漢新天地項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升模式的選擇案例1：UHN國(guó)際村——通過夸張的建筑造型實(shí)現(xiàn)區(qū)域高價(jià)項(xiàng)目位于朝陽(yáng)東北三環(huán)國(guó)展橋北300米；分三期開發(fā)，一期：1#；二期：7#、9#；三期：2、3、4、5、6、8、10；該項(xiàng)目以追求現(xiàn)代感、國(guó)際感，舒適而優(yōu)雅、時(shí)尚而有格調(diào)的白領(lǐng)階層為目標(biāo)客群；一居60㎡，二居100～120㎡，三居130～160㎡；一二期售完，三期“名堂”均價(jià)9900元/㎡。建筑主體以28層的短高板式為主，“高橋”與“低橋”交相輝映，構(gòu)成極富造型感的“U”型、“H”型和“N”型。形象提升溢價(jià)相對(duì)本項(xiàng)目而言：限于項(xiàng)目客戶定位外立面不宜過于夸張；本項(xiàng)目外立面更多需要體現(xiàn)現(xiàn)代尊貴氣質(zhì)和不凡的質(zhì)感；新穎時(shí)尚蘊(yùn)含活力的造型對(duì)項(xiàng)目形象價(jià)值同樣非常必要。案例2：鋒尚國(guó)際公寓——憑借高檔、高科技含量的建材、設(shè)備設(shè)施創(chuàng)造產(chǎn)品價(jià)值位于海淀萬(wàn)柳居住區(qū);經(jīng)典城市豪宅，建筑面積8萬(wàn)，容積率3，四棟塔樓和兩棟板樓組成;顛覆板與塔的比較體系;歐洲居住標(biāo)準(zhǔn)，新風(fēng)系統(tǒng)、LOW-E玻璃、外墻保溫、地板熱輻射采暖等科技住宅八大子系統(tǒng);周邊價(jià)格平臺(tái)7000～8000元/㎡，本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)均價(jià)10500元/㎡。高科技住宅的定位符合區(qū)域中關(guān)村客戶的價(jià)值取向，實(shí)現(xiàn)了超額溢價(jià)。生態(tài)科技溢價(jià)整體規(guī)劃裸體樣板間外部展板相對(duì)本項(xiàng)目而言：全套的生態(tài)節(jié)能科技化產(chǎn)品打造，成本需要增加10~20%，每㎡至少增加600~800元（鋒尚國(guó)際為例）雖然能增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，但客戶的價(jià)值敏感點(diǎn)并不在此；避免高成本選擇性的進(jìn)行科技元素運(yùn)用。案例3：世紀(jì)城天鵝湖——通過戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新，制造出稀缺型物業(yè)產(chǎn)品，提升價(jià)值項(xiàng)目樓間距較大，避免的樓與樓之間的視線干擾，區(qū)域內(nèi)以水景貫穿整個(gè)小區(qū)，環(huán)境較好，比較有特色。外立面：贈(zèng)送面積較多；綠化立體化，對(duì)整個(gè)小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境有利；較大的露臺(tái)空間給人以強(qiáng)烈的別墅感。戶型優(yōu)點(diǎn)：?jiǎn)螐拿總€(gè)戶型的平面圖上看，每戶均能享受到較大的私人花園空中面積，甚至某些戶型達(dá)到了別墅級(jí)的享受；第二花園面積的巨大，使業(yè)主能在有限的產(chǎn)權(quán)面積下享受到更大的使用面積，得房率高；第三，戶型與花園關(guān)系較好，可以使大部分房間享受到花園的景觀；第四，空間有變化。產(chǎn)品創(chuàng)新溢價(jià)相對(duì)本項(xiàng)目而言：限于項(xiàng)目客戶定位外立面不宜過于夸張；本項(xiàng)目外立面更多需要體現(xiàn)現(xiàn)代尊貴氣質(zhì)和不凡的質(zhì)感；新穎時(shí)尚蘊(yùn)含活力的造型對(duì)項(xiàng)目形象價(jià)值同樣非常必要。案例4：凱旋門——摩天會(huì)所，無(wú)敵海灣視野，配套頂級(jí)豪華，完全體現(xiàn)了頂級(jí)高尚生活區(qū)域：尖沙咀柯士甸道西1號(hào)占地面積：172000平方尺物業(yè)類型：4座住宅大廈，共1054個(gè)住宅單位戶型面積：標(biāo)準(zhǔn)單位面積500～2,300平方尺，以三房為主價(jià)格：15～25萬(wàn)（最高價(jià)38萬(wàn)）元/㎡物管費(fèi)：2.6元/方尺59樓的摩天大廳60樓為宴會(huì)及休閑區(qū)61樓是大型健身中心62樓為空中花園通過頂級(jí)的公建配套標(biāo)定項(xiàng)目的檔次，符合目標(biāo)客戶彰顯身份的心理。頂級(jí)服務(wù)配套溢價(jià)60樓為宴會(huì)及休閑區(qū)61樓是大型健身中心相對(duì)本項(xiàng)目而言：尊貴、頂級(jí)服務(wù)是本項(xiàng)目最核心價(jià)值提升點(diǎn)所在，著力重點(diǎn)打方的向；甚至不惜損失部分銷售收入實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目配套服務(wù)體系的打造。案例5：成都金色家園，依靠商業(yè)，自我中心化，創(chuàng)造高價(jià)值社區(qū)配套+咖啡酒吧風(fēng)情街+時(shí)尚精品購(gòu)物=完整街區(qū)構(gòu)成；成都金色家園以9000㎡的商業(yè)配套，商業(yè)針對(duì)中產(chǎn)階層的生活形態(tài)定位，以各式各樣的風(fēng)情、時(shí)尚購(gòu)物，充分提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，跳出區(qū)域環(huán)境制約，使項(xiàng)目自我中心化，從而創(chuàng)造高價(jià)值，實(shí)現(xiàn)了高利潤(rùn)。依靠商業(yè)，自我中心化，創(chuàng)造高價(jià)值。商業(yè)中心化溢價(jià)相對(duì)本項(xiàng)目而言：但商業(yè)仍是本項(xiàng)目打造的重點(diǎn)，本項(xiàng)目需要從商業(yè)的特色和檔次入手，整合周邊高端餐飲娛樂的商業(yè)氛圍，結(jié)合自身商業(yè)規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)形成一個(gè)價(jià)值與檔次兼具的商業(yè)體系。價(jià)值提升操作關(guān)鍵點(diǎn)溢價(jià)能力（各項(xiàng)目溢價(jià)能力由綜合因素影響，難量化）本項(xiàng)目/團(tuán)隊(duì)具備條件擬合度備注形象提升溢價(jià)設(shè)計(jì)資源整合能力;受眾相對(duì)較小;過猶不及，尺度難把握;超大規(guī)模城市副中心項(xiàng)目具備較強(qiáng)的資源整合能力資金運(yùn)作能力強(qiáng)團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力強(qiáng)市場(chǎng)開放度一般物業(yè)服務(wù)能力好不考慮夸張外立面，但需要外在的尊貴與質(zhì)感生態(tài)科技溢價(jià)新技術(shù)材料的運(yùn)用能力；前期資金投入大；客戶認(rèn)知度難以把握。選做部分低成本的科技環(huán)保技術(shù)（lowE，新風(fēng)）產(chǎn)品創(chuàng)新溢價(jià)設(shè)計(jì)資源整合能力;必選項(xiàng)，將其作用發(fā)揮到極致頂級(jí)服務(wù)配套溢價(jià)配套投入較大，配套后期運(yùn)營(yíng)問題；一般適用于酒店式/商務(wù)式公寓;重點(diǎn)打造，但需考量服務(wù)型配套的可行性商業(yè)中心化溢價(jià)周邊商業(yè)氛圍；招商能力；重點(diǎn)打造，利用商業(yè)提升住宅品質(zhì)擬合度最高擬合度最低從團(tuán)隊(duì)技術(shù)能力和項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析，項(xiàng)目在產(chǎn)品、服務(wù)、特色商業(yè)等方面具備突破機(jī)會(huì)硬件體系層面建議整體風(fēng)格建議軟性服務(wù)建議物業(yè)發(fā)展建議總則物業(yè)發(fā)展建議方向戶型建議建筑外立面材料以石材和玻璃幕墻為主；臨街和樓層較低部位，建議以石材為主，烘托項(xiàng)目品質(zhì)感，形成實(shí)在的讓客戶感知的價(jià)值感；高樓層或超過100m以上，以抗風(fēng)玻璃幕墻為主，從節(jié)省成本角度，可考慮仿石材料結(jié)合玻璃幕墻；色調(diào)選擇沉穩(wěn)和莊重感強(qiáng)的深色系，符合目標(biāo)客戶氣質(zhì)。色調(diào)：沉穩(wěn)、莊重接近人活動(dòng)區(qū)域，立面材料已石材為主。高層區(qū)域立面玻璃幕墻輔以仿石材料。石材和玻璃幕墻的結(jié)合使用，符合項(xiàng)目檔次，也適合高層的特點(diǎn)。建筑外立面用材在于凸現(xiàn)項(xiàng)目的檔次、品位和質(zhì)感，以石材，仿石材料和玻璃幕墻為主硬件體系層面建議整體風(fēng)格建議軟性服務(wù)建議物業(yè)發(fā)展建議總則物業(yè)發(fā)展建議方向戶型建議普通社區(qū)高檔社區(qū)理念物業(yè)管理，日常維護(hù)產(chǎn)品不可或缺的一部分內(nèi)容社區(qū)安防、工程維修、園林綠化、業(yè)主活動(dòng)組織……基礎(chǔ)性服務(wù)外，還包括家居清潔、宴會(huì)服務(wù)、生活秘書……高檔住宅社區(qū)和普通社區(qū)物業(yè)管理的區(qū)別酒店式服務(wù)體系超越了常規(guī)物業(yè)管理的范疇，成為核心產(chǎn)品不可或缺的一部分，也是社區(qū)價(jià)值兌現(xiàn)的關(guān)鍵；酒店服務(wù)具有公共性，標(biāo)準(zhǔn)化，項(xiàng)目要在尊貴感，私密性和專屬感方面加強(qiáng)；必須以酒店服務(wù)為基礎(chǔ)，提供額外的增值點(diǎn)，強(qiáng)化執(zhí)行力，才可能使社區(qū)服務(wù)具備競(jìng)爭(zhēng)力。星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店服務(wù)將有效地提升項(xiàng)目檔次和價(jià)值感。體貼、私密和尊貴酒店服務(wù)是客戶在產(chǎn)品本身之外的又一價(jià)值敏感點(diǎn)。項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的關(guān)鍵在于抓住高端客戶的服務(wù)敏感點(diǎn)：體貼、尊貴、專屬和私密。作為面向高端客戶圈層的高檔社區(qū)，服務(wù)體系是項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分酒店式服務(wù)內(nèi)部設(shè)施周邊配套關(guān)聯(lián)資源高端餐飲；宴會(huì)商務(wù)；……；高檔寫字樓；東風(fēng)總部；……；會(huì)員俱樂部；名店折扣；……；24小時(shí)門童；房間清潔服務(wù)；洗衣服務(wù)；日常維修；安全防護(hù)；……宴請(qǐng)安排；旅行助理；房屋托管；購(gòu)買優(yōu)惠；信息咨詢；……私人管家；個(gè)性檔案；俱樂部特權(quán)；專車接送……基礎(chǔ)的體貼服務(wù)特色的尊貴服務(wù)專業(yè)的私密服務(wù)高端人士來說，酒店服務(wù)的溢價(jià)點(diǎn)之一在于個(gè)性化服務(wù)的深度酒店服務(wù)的溢價(jià)點(diǎn)另一在于專業(yè)服務(wù)所帶來的增值能力。以高端酒店式服務(wù)為依托和紐帶，整合項(xiàng)目會(huì)所和配套，建立本項(xiàng)目的整體服務(wù)體系硬件體系層面建議整體風(fēng)格建議軟性服務(wù)建議物業(yè)發(fā)展建議總則物業(yè)發(fā)展建議方向戶型建議項(xiàng)目園林的作用在于，展示產(chǎn)品的豪華精致，扭轉(zhuǎn)周邊較差形象的干擾二系三結(jié)點(diǎn)多道將社區(qū)所有主要干道打造成為休閑景觀林蔭路，串接街頭景觀。在濕地水系景觀帶中創(chuàng)造三個(gè)相對(duì)集中的結(jié)點(diǎn)，創(chuàng)造聚會(huì)場(chǎng)所。利用地勢(shì)高低及原地水源塑造二大濕地水系景觀帶。園林規(guī)劃布局建議中小戶型產(chǎn)品主入口薄板中大戶型主入口高地勢(shì)區(qū):可由挖湖所產(chǎn)生填土堆積低地勢(shì)區(qū)園林規(guī)劃布局建議利用地勢(shì)高低，并引入水系，形成二條貫穿社區(qū)的溪流景觀帶。該景觀帶將串接起各組團(tuán)、樹陣、花海等，并通過流水之聲為社區(qū)帶來更多生氣與活力。山地園林俯瞰坡地園林與建筑關(guān)系山地公園式造景——借用地勢(shì)的起伏高差，通過架空平臺(tái)、步梯進(jìn)一步豐富了園林的層次感，而溪水的貫穿與環(huán)繞也讓園林更為生動(dòng)。木棧步梯貫穿起伏架空休閑平臺(tái)立體道路與園林溪水與坡地布置淺水濕地與溪流布置自我潔水功能的濕地植物種植濕地中央景觀濕地公園式造景——引進(jìn)地塊的自然水系，并營(yíng)造成為了淺水濕地公園，既避免了大型人工水景的后期維護(hù)成本，也為業(yè)主帶來了可親可近的自然生態(tài)。更注重營(yíng)造有情調(diào)的小水景。親水休閑平臺(tái)。生態(tài)加濕系統(tǒng)?？罩谢▓@。林蔭路。BBQ休閑亭。水臺(tái)。用架空層墻面做雕塑把水系引入架空層增加情趣用架空層做出休息空間用架空層打造成奢華的入戶走廊架空層空間的充分挖掘，把景觀從地面擴(kuò)展到立體空間會(huì)所是價(jià)值點(diǎn)軟硬件結(jié)合的載體，其能有力提升并支撐項(xiàng)目的定位，吸引客戶埋單項(xiàng)目名稱藝術(shù)奢華人性、自然私享、專屬貝沙灣頂級(jí)藝術(shù)館收藏300件藝術(shù)品時(shí)尚娛樂城定期邀請(qǐng)世界級(jí)音樂大師為業(yè)主演奏以及舉辦時(shí)裝發(fā)布藝術(shù)少年宮邀請(qǐng)著名小提琴家教授小朋友提供名車游艇接送、租賃服務(wù)頂尖健身美容會(huì)所豪華五星級(jí)宴會(huì)廳定期舉辦試酒會(huì)和雪茄品嘗會(huì)空中服務(wù)俱樂部為業(yè)主提供個(gè)性化私人服務(wù)頂尖藝術(shù)館業(yè)主可以租賃藝術(shù)品8大主題會(huì)所為業(yè)主專屬凱旋門星夢(mèng)宴會(huì)廳，法國(guó)Baccarat水晶吊燈62樓為空中花園，以法國(guó)浪漫情懷為藍(lán)本，劃分6大園林區(qū)空中恒溫泳池空中酒廊云霄閣，180度的臨海景觀大型健身中心，高空俯瞰維港，彷佛空中漫步空中4層會(huì)所為業(yè)主專享BrickellKey11棟會(huì)所，包括健身中心、按摩中心、社交中心、門房和代客戶泊車服務(wù)室外泳池每棟公寓都有自己獨(dú)享會(huì)所泰達(dá)會(huì)館大堂設(shè)置室內(nèi)恒溫泳池奢華大堂等空中泳池會(huì)所是專門為客戶獨(dú)享軟件元素硬件元素結(jié)合會(huì)所集中體現(xiàn)豪宅的核心價(jià)值理念支撐項(xiàng)目高價(jià)值項(xiàng)目高價(jià)格空中CoffeeClub：提供時(shí)尚品牌咖啡吧，俯瞰整個(gè)城市，愜意地品味生活特設(shè)24小時(shí)營(yíng)業(yè)咖啡吧，讓業(yè)主盡享24小時(shí)的咖啡時(shí)光。銷售期間，可向客戶免費(fèi)提供，客戶入住后，可做客戶接待處。休閑娛樂館：設(shè)室內(nèi)電子模擬高爾夫體驗(yàn)館，客戶享受美國(guó)室內(nèi)最好的高爾夫特別設(shè)置室內(nèi)電子模擬高爾夫體驗(yàn)館，讓業(yè)主輕松享受來自美國(guó)、目前世界最好的室內(nèi)高爾夫，隨心所欲，揮灑自如；由于室內(nèi)高爾夫所需面積并不大，所以業(yè)主可根據(jù)自己需求，將室內(nèi)高爾夫搬到自己家中。閱讀影音室：個(gè)性藝術(shù)家小型放映會(huì)、高檔圖書閱讀室，業(yè)主第一時(shí)間享受藝術(shù)與視覺盛宴包括個(gè)性藝術(shù)家小型放映會(huì)、高檔圖書閱讀室個(gè)性藝術(shù)家小型放映會(huì)，提供一個(gè)藝術(shù)家與業(yè)主交流的平臺(tái)；高檔圖書閱讀室，體現(xiàn)您的品味與知性生活方式。香蜜湖1號(hào)放映廳私享健身房：引進(jìn)國(guó)內(nèi)知名健身俱樂部，提供私人教練，為業(yè)主提供一對(duì)一個(gè)性化健身套餐頂級(jí)韻動(dòng)館引進(jìn)國(guó)內(nèi)知名健身俱樂部，如深圳中航健身，擁有完整的私人教練體系；韻動(dòng)館擁有一定數(shù)量的私人教練，個(gè)人教練為業(yè)主提供一對(duì)一服務(wù)；服務(wù)包括體能改善、減脂、增肌、塑形，特別是針對(duì)女士減肥、塑身和對(duì)特殊人群的健康維護(hù)等。國(guó)際康體學(xué)院（IHFI）私人教練員證書

亞洲體適能專業(yè)學(xué)院高級(jí)私人教練認(rèn)證CBBA中國(guó)健身健美一級(jí)指導(dǎo)員

IHFI國(guó)際康體專業(yè)及體適能高級(jí)私人教練證書深圳中信紅樹灣引入中航健身俱樂部，提供私人教練服務(wù)具體包括空中茶花園、茉莉園、桂花園、薔薇園、榕樹園、松樹園。業(yè)主悠閑地讀本好書，靜靜的獨(dú)酌冥思，兩三好友的親密閑談，清舒歌喉的愉悅都可讓成功的你偷得浮生半日閑。珍珠色的小白花在午后靜靜的綻放，耀眼的綠色讓你跟自然沒有距離。

參考案例：香港凱旋門設(shè)置專屬的云中花園——200-300㎡不計(jì)容云中花園會(huì)所——高層設(shè)置專屬的云中花園，讓業(yè)主體會(huì)前所未有的云中漫步的感覺大堂——以大氣的設(shè)計(jì)和精致的內(nèi)部裝飾，打造高尚尊貴的價(jià)值感，營(yíng)造親切的歸家感受強(qiáng)烈視覺沖擊和身份感的大堂是價(jià)值感打造的重要節(jié)點(diǎn)貝沙灣華府天地香蜜湖1號(hào)熙園大堂的主要打造方向和功能要點(diǎn)易于被目標(biāo)客戶感知營(yíng)造歸家的親切感覺結(jié)合整體設(shè)計(jì)與內(nèi)部裝修，以最直觀的方式展現(xiàn)項(xiàng)目的高端形象和內(nèi)部使用價(jià)值。效果震撼的同時(shí)，不能忽略大堂給予業(yè)主溫馨親切的歸家感受尊貴的裝飾風(fēng)格奢侈的大空間專屬的符號(hào)元素大氣的入戶感受價(jià)值感打造要點(diǎn)細(xì)節(jié)裝飾元素裝修風(fēng)格及元素——針對(duì)定位客戶群建議用明亮的復(fù)古風(fēng)格體現(xiàn)高尚尊貴生活與文化氛圍富有底蘊(yùn)質(zhì)感十足的復(fù)古歐式元素最容易表達(dá)身份感的感覺明亮淺質(zhì)的色調(diào)運(yùn)用體現(xiàn)輕松愉快的歸家氛圍大尺度內(nèi)部空間之下，配合重點(diǎn)的裝飾及細(xì)節(jié)點(diǎn)的精工細(xì)作凸顯品質(zhì)感油畫及陳設(shè)雕塑及小品古典幾何圖案的大理石地板及墻面奢華的大堂水晶燈古典的沙發(fā)和地毯細(xì)節(jié)小品和休憩設(shè)施大氣的入戶感受營(yíng)造——6m挑高入戶大堂，三重門廳設(shè)計(jì)第三重門廳：電梯廳第一重門廳：大堂前廳玻璃通透設(shè)計(jì)大理石貼磚。大理石拼合而成的幾何圖案。第二重門廳：挑高處理的會(huì)客廳玻璃幕墻設(shè)計(jì)與室外景觀結(jié)合。6米挑高入戶大堂：三重門廳設(shè)計(jì)：大堂前廳、會(huì)客廳、電梯廳；吊頂強(qiáng)化，增強(qiáng)空間感；大堂入戶門全通透設(shè)計(jì)，體現(xiàn)大堂高貴華麗；大堂入口設(shè)計(jì)感強(qiáng)，體現(xiàn)歸家感圍墻采用了“石材+不銹鋼裝飾+深色玻璃裝飾”，既貴氣又彰顯品位。欄桿處多通過植物懸掛來豐富圍墻，營(yíng)造溫馨的居家氛圍。注重視覺感受的圍墻營(yíng)造項(xiàng)目地下車庫(kù)建議設(shè)計(jì)為陽(yáng)光車庫(kù)，通過玻璃天井進(jìn)行自然采光，并種植綠植。玻璃天井的造型可成為了地上園林的藝術(shù)小品。地下車庫(kù)入口多利用藤制植物進(jìn)行加蓋，整體綠化注重細(xì)節(jié)。注重環(huán)保細(xì)節(jié)的陽(yáng)光車庫(kù)社區(qū)扶手電梯。電梯花池：讓人耳目一新，滿眼的綠色。寵物廁所。獨(dú)運(yùn)匠心的建筑細(xì)節(jié)硬件體系層面建議整體風(fēng)格建議軟性服務(wù)建議物業(yè)發(fā)展建議總則物業(yè)發(fā)展建議方向戶型建議區(qū)域內(nèi)供應(yīng)戶型區(qū)間分布分析一房?jī)煞咳克姆?/p>

金色家園二期世貿(mào)錦繡長(zhǎng)江融科天城漢口中心嘉園武漢天地晉合世家錦繡長(zhǎng)江匯豪邸華潤(rùn)中央公園50７0８0９0１００１１０１２０１３０１４０１50１７０金都漢宮２００２２０建筑面積㎡城市高端住宅項(xiàng)目主力戶型區(qū)間二房：90㎡左右三房：130~170㎡以上統(tǒng)計(jì)各類城市高端住宅社區(qū)戶型，會(huì)發(fā)現(xiàn)從兩房~四房以上，產(chǎn)品線全被覆蓋，所以在傳統(tǒng)戶型上，我們很難尋找到能避開沌口片區(qū)現(xiàn)有的戶型產(chǎn)品類型；戶型定位從項(xiàng)目的發(fā)展方向開始，到客戶購(gòu)買的原因和心理入手，避開單純的以戶型競(jìng)爭(zhēng)差異化思考維度，而以符合自身要求的角度出發(fā)。高層中小戶型區(qū)（2梯4戶）薄板高層中大戶型區(qū)（2梯2戶）會(huì)所三角湖路臨江大，熱鬧、人流量大。中小戶型高層產(chǎn)品兼具自住和投資性。博學(xué)路僅靠博學(xué)華府項(xiàng)目高層，必須做高層加以阻隔。由于近距東合中心及東風(fēng)總部，中小面積公寓型產(chǎn)品將較受歡迎。薄板高層區(qū)相對(duì)位于項(xiàng)目?jī)?nèi)部，薄板樓保證建筑品質(zhì)及舒適性?？衫镁坝^資源：后觀湖、三角湖、社區(qū)內(nèi)景觀等。戶型面積區(qū)間（㎡）面積比兩房一廳一衛(wèi)80~90約10%90~100約15%三房?jī)蓮d兩衛(wèi)110~130約45%四房160~200約30%————100%為追求進(jìn)一步舒適度兩房面積要比一般小戶型面積放大；三房比主流居家三房戶型偏豪華；四房作為項(xiàng)目標(biāo)桿產(chǎn)品。戶型配比建議二房戶型細(xì)部建議沌口二房客戶訪談——市場(chǎng)上兩房普遍面積適中，舒適度一般戶型結(jié)構(gòu)單一，基本無(wú)贈(zèng)送和戶型創(chuàng)新客戶訪談：在沌口買二房，除了看地段了，還是要房子本身結(jié)構(gòu)合適、戶型好，這樣的房子才適合居住，也同時(shí)才有升值潛力，購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)??；二房能變化一些新的產(chǎn)品當(dāng)然好，平層也能接受沌口兩房產(chǎn)品基本為90平方以下，面積適中的兩房房型為主；二房產(chǎn)品設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，還比較初級(jí)，創(chuàng)新產(chǎn)品不多；基本沒有什么贈(zèng)送，贈(zèng)送方式主要為贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)一半面積為主。戶型結(jié)構(gòu)不合理暗廳暗衛(wèi)、面積浪費(fèi)、動(dòng)線交叉、功能分區(qū)混亂等東風(fēng)陽(yáng)光城博學(xué)華府品質(zhì)一般，戶型結(jié)構(gòu)未受重視，整體市場(chǎng)處于產(chǎn)品設(shè)計(jì)的較初級(jí)階段戶型值提升——（小面積舒適度）創(chuàng)新戶型——小戶型立體空間局部面積贈(zèng)送，增添實(shí)惠兩房設(shè)計(jì)原則增加舒適度基本面——必須保障客廳帶陽(yáng)臺(tái)、主臥擁有較大面積、注重朝向針對(duì)二房客戶滿足功能性兼舒適性居住特點(diǎn)，本項(xiàng)目二房推薦面積區(qū)間8