工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用研究,企業(yè)管理論文

工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用研究,企業(yè)管理論文內(nèi)容摘要：在我們國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展之中，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，建筑業(yè)也獲得了迅速的發(fā)展。由于房地產(chǎn)行業(yè)和建筑業(yè)之間有著直接的關(guān)聯(lián)性，所以將工程造價(jià)應(yīng)用到房地產(chǎn)的評(píng)估工作之中，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)確性的提升起到至關(guān)重要的作用?；谶@一情況，本文對(duì)工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估之中的應(yīng)用進(jìn)行分析，希望能夠?qū)Ξ?dāng)今房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)確性的提升有所幫助。本文關(guān)鍵詞語(yǔ)：工程造價(jià)；房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估；資產(chǎn)評(píng)估在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)過(guò)中，評(píng)估人員會(huì)應(yīng)用到一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的模擬應(yīng)用機(jī)制，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的經(jīng)過(guò)進(jìn)行模擬，然后通過(guò)不同的方式方法進(jìn)行評(píng)估。而房地產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)確性卻會(huì)遭到市場(chǎng)、政策以及技術(shù)等眾多方面因素的影響，稍有不慎就會(huì)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果不準(zhǔn)確。因而，評(píng)估人員開(kāi)場(chǎng)將工程造價(jià)應(yīng)用到房地產(chǎn)的評(píng)估之中，通過(guò)這樣的方式，將會(huì)進(jìn)一步提升房地產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)確性。一、房地產(chǎn)評(píng)估的方式方法分析〔一〕成本估價(jià)法所謂成本估價(jià)法，其實(shí)就是我們經(jīng)常提到的承包商法，就是在進(jìn)行房地產(chǎn)的評(píng)估經(jīng)過(guò)中，重新進(jìn)行評(píng)估點(diǎn)價(jià)格的構(gòu)建，并扣除折舊，然后再通過(guò)科學(xué)的估算方式方法對(duì)項(xiàng)目對(duì)象的價(jià)格或者是價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。這是一種應(yīng)用起來(lái)特別簡(jiǎn)單的評(píng)估方式方法，能夠?qū)⒎績(jī)r(jià)簡(jiǎn)單地看成是建設(shè)成本、各項(xiàng)稅收以及正常利潤(rùn)這三項(xiàng)費(fèi)用的總和。在房地產(chǎn)交易比擬少的情況下，或者是無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)比擬法來(lái)進(jìn)行評(píng)估的情況下，這種評(píng)估方式方法卻特別適用。〔二〕市場(chǎng)比擬法這種房地產(chǎn)評(píng)估方式方法在房?jī)r(jià)比擬穩(wěn)定、交易量較大的情況下特別適用。在這一方式方法的實(shí)際應(yīng)用經(jīng)過(guò)中，市場(chǎng)的走向和房地產(chǎn)商會(huì)對(duì)估算造成一定的影響。假如房地產(chǎn)的市場(chǎng)較為穩(wěn)定，在房地產(chǎn)約定價(jià)的時(shí)候，通常會(huì)在原來(lái)價(jià)格的基礎(chǔ)上加上一定的金額。假如房地產(chǎn)的市場(chǎng)不穩(wěn)定，房?jī)r(jià)有著比擬大的波動(dòng)范圍，在房地產(chǎn)的評(píng)估之中就很難應(yīng)用市場(chǎng)比擬法。假如房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了泡沫，那么在應(yīng)用市場(chǎng)比擬法進(jìn)行評(píng)估之后，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)評(píng)估結(jié)果比原來(lái)房?jī)r(jià)高的情況，這樣的情況會(huì)讓房地產(chǎn)行業(yè)泡沫產(chǎn)生的速度增加。由此可見(jiàn)，市場(chǎng)比擬法更合適應(yīng)用到交易量比擬大的房地產(chǎn)交易之中，比方標(biāo)準(zhǔn)的廠房交易、寫(xiě)字樓交易以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的交易等?！踩呈找鎻?fù)原法收益復(fù)原法也叫做收益資本法或者是收益現(xiàn)值法。這種估算方式方法在項(xiàng)目對(duì)象將來(lái)收益的估算之中比擬適用，利用資本轉(zhuǎn)化率、收益乘數(shù)以及報(bào)酬率等的這些概念，能夠讓將來(lái)收益實(shí)現(xiàn)到市場(chǎng)值的轉(zhuǎn)化，進(jìn)而計(jì)算出項(xiàng)目對(duì)象的價(jià)值。在這種估算方式方法的應(yīng)用經(jīng)過(guò)中，主要是將房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的預(yù)期收益原理作為理論根據(jù)，通過(guò)收益復(fù)原法所估算出的價(jià)格就是收益價(jià)格。比方：假設(shè)有一名投資者擁有一處房產(chǎn)，其每一年之中的純收益在10萬(wàn)元左右，而這名投資者手里還有資本金100萬(wàn)元。假如這名投資者把手里的100萬(wàn)元資金存入一家年利率是百分之十的銀行，這些資本每一年的利息是10萬(wàn)元。那么站在這名投資者的角度來(lái)考慮，房地產(chǎn)給他帶來(lái)的純收益和他一年之中的資本金利息相等，由此能夠估算出，該投資者所擁有的這處房產(chǎn)價(jià)值100萬(wàn)元。二、工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估之中的實(shí)際應(yīng)用分析〔一〕規(guī)范開(kāi)發(fā)成本的價(jià)格評(píng)估在對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行價(jià)格評(píng)估經(jīng)過(guò)中，比擬常用的方式方法是市場(chǎng)比擬法和成本評(píng)估法，也有一些會(huì)將所確定的房屋重置價(jià)格作為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估，或是通過(guò)工程造價(jià)法對(duì)開(kāi)發(fā)的成本進(jìn)行評(píng)估。但是在實(shí)際對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行評(píng)估的經(jīng)過(guò)中，卻經(jīng)常會(huì)應(yīng)用到單位比例法來(lái)計(jì)算建筑物重置的成本。由此能夠看出，在實(shí)際進(jìn)行工程估價(jià)的經(jīng)過(guò)中，無(wú)論是建筑物重置還是重建成本計(jì)算，都能夠通過(guò)工程造價(jià)法來(lái)進(jìn)行計(jì)算，但是這種方式方法卻并不是最佳的選擇，下面就對(duì)詳細(xì)的情況進(jìn)行分析。1.單位比例法與指數(shù)調(diào)整法的應(yīng)用在應(yīng)用這兩種方式方法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)過(guò)中，一般都是由工程造價(jià)站或者是評(píng)估公司來(lái)發(fā)布建筑物成本平方米造價(jià)及其價(jià)格指數(shù)方面的數(shù)據(jù)資料，同時(shí)，這些數(shù)據(jù)資料可以以通過(guò)評(píng)估公司以及評(píng)估師的收集整理來(lái)獲得。在對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行整理的經(jīng)過(guò)中，通常會(huì)根據(jù)構(gòu)造類型來(lái)進(jìn)行劃分，根據(jù)時(shí)間順序來(lái)進(jìn)行整理。比方框架廠房、鋼架構(gòu)廠房以及磚混，在對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行評(píng)估時(shí)，都能夠?qū)⑦@些數(shù)據(jù)資料作為基礎(chǔ)，來(lái)進(jìn)行成本的評(píng)估與分析。2.成本估價(jià)法的應(yīng)用在應(yīng)用這種方式方法進(jìn)行評(píng)估的經(jīng)過(guò)中，評(píng)估師最常用到的方式方法有兩種，其一，單位比擬法，其二，指數(shù)調(diào)整法。之所以經(jīng)常用到這兩種方式方法，主要是由于這兩種評(píng)估方式方法應(yīng)用起來(lái)特別簡(jiǎn)單。但是在實(shí)際的評(píng)估之中，假如應(yīng)用分部分項(xiàng)法和工程測(cè)量法，也需要將工程造價(jià)法結(jié)合進(jìn)來(lái)，并發(fā)揮出造價(jià)工程師的充分作用與優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，在評(píng)估經(jīng)過(guò)中，也應(yīng)該具備清楚明晰具體的工程圖紙和準(zhǔn)確無(wú)誤的構(gòu)造參數(shù)。由于成本估價(jià)法的應(yīng)用經(jīng)過(guò)中會(huì)牽涉很多的人員，所以在一般情況下，評(píng)估師并不會(huì)應(yīng)用這種方式方法進(jìn)行評(píng)估。3.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的歸納缺乏在房地產(chǎn)的評(píng)估經(jīng)過(guò)中，由于數(shù)據(jù)的歸納具有系統(tǒng)化和概念化的特征，所以，假如評(píng)估的建筑物能夠符合標(biāo)準(zhǔn)建筑物的條件，那么其數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的結(jié)果也就會(huì)愈加符合其實(shí)際情況。但是假如被評(píng)估的建筑物并不符合標(biāo)準(zhǔn)建筑物的條件，其數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的結(jié)果也就會(huì)與實(shí)際情況之間有著一定程度的差異存在，因而數(shù)據(jù)也就不具備足夠的講服力。比方，在對(duì)工業(yè)建筑的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行評(píng)估時(shí)，只要標(biāo)準(zhǔn)的廠房才能夠通過(guò)統(tǒng)一建筑安裝成本來(lái)進(jìn)行評(píng)估，假如用統(tǒng)一建筑安裝成本法對(duì)其他的一般建筑物或者是非標(biāo)準(zhǔn)廠房進(jìn)行評(píng)估，則很難獲得準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)?！捕秤霉こ淘靸r(jià)來(lái)取代成本法進(jìn)行評(píng)估在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的經(jīng)過(guò)中，成本法與工程造價(jià)法在評(píng)估的程序之中和內(nèi)容之中都有著很大的類似性，但是這兩種方式方法也有著很多的差異性。通常情況下，在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的經(jīng)過(guò)中，成本法的應(yīng)用會(huì)將社會(huì)化的客觀成本作為有效根據(jù)，而工程造價(jià)法的應(yīng)用，則會(huì)將特定條件下的特定工程作為主體來(lái)對(duì)工程的費(fèi)用進(jìn)行計(jì)算。這兩種計(jì)算方式方法在計(jì)算的原則方面也存在很大的差異不同，在通過(guò)工程造價(jià)法進(jìn)行計(jì)算的經(jīng)過(guò)中，主要的計(jì)算基礎(chǔ)是社會(huì)化條件，同時(shí)可以以在評(píng)估的經(jīng)過(guò)中合理調(diào)整材料的價(jià)格，這樣就能夠讓最后獲得的工程造價(jià)愈加符合實(shí)際，進(jìn)而在應(yīng)用成本法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的經(jīng)過(guò)中作為核心根據(jù)。但是在實(shí)際的評(píng)估工作進(jìn)行之中，由于工程類型的不同，其合同價(jià)所遭到的條件約束也就不同，所以一些特殊的條件會(huì)對(duì)工程的合同造價(jià)起到較大的約束作用，進(jìn)而無(wú)法直接對(duì)其進(jìn)行評(píng)估。我們國(guó)家也曾經(jīng)對(duì)工程造價(jià)清單的計(jì)價(jià)形式予以大力推廣，規(guī)定在每一個(gè)工程項(xiàng)目之中，無(wú)論是稅金、規(guī)費(fèi)、措施費(fèi)用，還是分部分項(xiàng)的工程項(xiàng)目，都應(yīng)該將數(shù)量、項(xiàng)目名稱等這些單位明確標(biāo)注在計(jì)價(jià)清單之中，而工程量清單計(jì)價(jià)的定額將會(huì)直接由來(lái)發(fā)放。不同的地區(qū)也會(huì)有著不同的工程量清單計(jì)價(jià)定額，這樣才能夠與不同地區(qū)之中不同的市場(chǎng)條件做到良好接合。在這里經(jīng)過(guò)中，一些企業(yè)可以以將本身實(shí)際的發(fā)展情況作為根據(jù)，以此來(lái)自由選擇企業(yè)的定額。一般情況下，各個(gè)省份的定額都是對(duì)實(shí)物工作之中的一般組成量進(jìn)行確定。比方，分項(xiàng)工程之中的實(shí)體材料消耗以及人工方面的投入都應(yīng)該和社會(huì)的一般技術(shù)以及一般勞動(dòng)效率相符合，這種評(píng)估指標(biāo)不僅特別平均，而且也更具有代表性。一般情況下，投標(biāo)方會(huì)對(duì)材料價(jià)格以及管理費(fèi)用進(jìn)行決定，工程清單的計(jì)價(jià)能夠用來(lái)模擬社會(huì)報(bào)價(jià)，分項(xiàng)綜合單價(jià)將會(huì)作為競(jìng)標(biāo)根據(jù)，通過(guò)不同的工程項(xiàng)目以及詳細(xì)的情況來(lái)計(jì)算工程量?！踩匙尫康禺a(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)確性得以進(jìn)一步提升相比擬建設(shè)市場(chǎng)施工合同的價(jià)格而言，房地產(chǎn)評(píng)估工程之中的預(yù)算價(jià)格往往更容易遭到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影響，所以房地產(chǎn)評(píng)估中的預(yù)算價(jià)格都會(huì)比建設(shè)市場(chǎng)施工合同的價(jià)格高一些。在普通的民用建筑之中，施工技術(shù)的把握與應(yīng)用都比擬容易，施工技術(shù)也不會(huì)有太高的難度，這就讓建筑工期有了明顯的規(guī)律性，而在整個(gè)建筑工程的施工經(jīng)過(guò)中，施工的強(qiáng)度也會(huì)控制在平均值的范圍之內(nèi)。所以在對(duì)民用建筑進(jìn)行施工的經(jīng)過(guò)中，工程所需要的各種資源都能夠得到平均的投入，且由于工程項(xiàng)目有著一般性的體量，所以工程所需材料也不會(huì)出現(xiàn)較大的價(jià)格波動(dòng)，即便是出現(xiàn)了一定的波動(dòng)，其價(jià)格也都會(huì)在建筑企業(yè)以及施工單位的可接受范圍之內(nèi)。就當(dāng)前來(lái)看，我們國(guó)家建筑市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越劇烈，這樣的情況就會(huì)導(dǎo)致預(yù)算價(jià)格比市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)價(jià)格偏高的現(xiàn)象出現(xiàn)，所以在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的經(jīng)過(guò)中，也應(yīng)該充分考慮到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在評(píng)估結(jié)果中的影響作用，在對(duì)企業(yè)的管理費(fèi)用以及造價(jià)利潤(rùn)進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候，都應(yīng)該將詳細(xì)的市場(chǎng)情況加以充分考慮，但是在評(píng)估經(jīng)過(guò)中又不能完全將市場(chǎng)價(jià)格作為根據(jù)。在一些進(jìn)度計(jì)劃比擬短、工期也比擬短的項(xiàng)目之中，通常都會(huì)產(chǎn)生一些趕工措施費(fèi)用。同時(shí)，假如在施工經(jīng)過(guò)中應(yīng)用到了一些先進(jìn)技術(shù)，就需要資質(zhì)與水平比擬高的施工單位來(lái)進(jìn)行承辦，所以在實(shí)際的施工之中，也就會(huì)出現(xiàn)額外的一些技術(shù)措施費(fèi)用。因而，在實(shí)際的房地產(chǎn)評(píng)估經(jīng)過(guò)中，都應(yīng)該對(duì)這些費(fèi)用進(jìn)行全面考慮。假如業(yè)主的資金不能落實(shí)到位，進(jìn)而需要施工單位先行墊付，實(shí)際的工程費(fèi)用之中就應(yīng)該出現(xiàn)相應(yīng)的墊付費(fèi)用以及財(cái)務(wù)費(fèi)用，但是在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)過(guò)中，卻不需要對(duì)這些費(fèi)用加以考慮。結(jié)束語(yǔ)綜上所述，隨著當(dāng)今經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷加快，建筑工程的發(fā)展和房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展都特別迅速。將工程造價(jià)應(yīng)用到房地產(chǎn)評(píng)估工作之中，不僅能夠讓房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估愈加準(zhǔn)確，同時(shí)可以以有效促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。但是由于房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)有著一定的特殊性，所以在應(yīng)用工程造價(jià)來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)過(guò)中，應(yīng)該注重對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行客觀處理，讓建筑市場(chǎng)之