第十一章 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的理論與政策

第十一章房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的理論與政策內(nèi)容提要：

1．房地產(chǎn)宏觀調(diào)控理論一般分析2．房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必要性和意義3．房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)4．房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要政策手段

第一節(jié)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控理論分析一、市場失靈理論與宏觀調(diào)控一般分析就宏觀經(jīng)濟而言，失業(yè)威脅、導(dǎo)致投資失誤的不確定性、過度的收入差距、周期性的經(jīng)濟波動和危機，都是市場不能維持資源高效率配置的結(jié)果，這就是市場失靈。

市場失靈主要是由三方面的原因：不完全競爭、外部性、公共品。

1．不完全競爭壟斷產(chǎn)生的結(jié)果是市場價格超過邊際成本，出現(xiàn)了過高的價格和低的產(chǎn)量，資源得不到有效配置，即社會經(jīng)濟處于帕累托次優(yōu)狀態(tài)！2．外部性外部性是指一個人或一個廠商的活動對其他人或其他廠商的外部影響，或稱“溢出效應(yīng)”。一般認為外部性有以下幾個特征：①市場性較弱市場機制沒有辦法對產(chǎn)生外部性的廠商給予獎勵或懲罰；②決策行為的產(chǎn)物個人決策/企業(yè)決策是追求成本最低和利潤最大化，在作決策時行為主體并沒有考慮社會成本。

③當(dāng)事人利益關(guān)聯(lián)性④強制接受性外部性一旦產(chǎn)生，其承受者必須接受，并且不能通過市場機制來解決。

第一節(jié)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控理論分析在解決外部性問題上，存在著兩種不同的方法：一是設(shè)立庇古稅外部性不能通過市場來解決，而必須依靠政府的介入依靠征收一個附加稅或者發(fā)放津貼，以此來影響私人決策，從而使私人決策的均衡點向社會決策的均衡點靠近。二是明晰產(chǎn)權(quán)只要產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確界定，私人成本和社會成本不可能發(fā)生背離，必然會達到一個均衡點。合并產(chǎn)權(quán)－從而消滅了交易的必要，也就消滅了扭曲資源配置的可能。買賣權(quán)利－實質(zhì)是引入市場機制，使外部性在產(chǎn)權(quán)界定的基礎(chǔ)上，按照市場的規(guī)則進行交易。第一節(jié)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控理論分析3．公共產(chǎn)品公共物品是指一旦生產(chǎn)出來，無法排除他人從中受益的物品，通常是私人不愿意生產(chǎn)或無法生產(chǎn)而由政府提供的產(chǎn)品與勞務(wù)。公共物品通常具有兩個特性：①非排他性公共物品的非排他性意味著消費者更愿意做一個搭便車者，免費享用公共物品，而不愿意生產(chǎn)公共物品，從而導(dǎo)致公共物品供給不足。

②非競爭性指增加公共物品額外一單位的消費，其生產(chǎn)的邊際社會成本為零。把政府提供公共物品變成政府直接生產(chǎn)、經(jīng)營公共物品，會出現(xiàn)多頭管理、官僚主義、效率低下、服務(wù)態(tài)度差、效益低、虧損嚴(yán)重等弊端。

政府委托企業(yè)生產(chǎn)公共物品，引入競爭，可給消費者更高效率地提供更優(yōu)質(zhì)的公共物品。

第一節(jié)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控理論分析二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必要性和意義市場并不能保證資源高效率的配置，為達到經(jīng)濟有效運行還必須有政府參與，即由政府進行宏觀調(diào)控。1．有利于協(xié)調(diào)房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟增長的關(guān)系一是房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟增長的影響二是房地產(chǎn)通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)而引起的國民經(jīng)濟增長2．有利于避免房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生3．有利于土地有效利用4．有利于房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化5．有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場行為房地產(chǎn)市場主體行為不規(guī)范6．有利于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場行為主體的收益兼顧公平與效率的原則企業(yè)、政府、中介機構(gòu)和消費者都要依法行事和辦事

滿足社會多層次住房需求第一節(jié)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控理論分析三、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目標(biāo)房價穩(wěn)定供求平衡實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展房地產(chǎn)價格上漲過快，一是誘導(dǎo)公眾形成不合理的價格預(yù)期，助長投機，促使房地產(chǎn)泡沫形成；二是產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，抑制消費需求；三是導(dǎo)致房地產(chǎn)的虛假繁榮，妨礙資源的有效配置，導(dǎo)致社會福利受損。與此同時，房價大幅下跌同樣會產(chǎn)生較大的負面影響。

由于房地產(chǎn)的耐用消費品性質(zhì)以及供給時滯，房地產(chǎn)市場供求失衡容易使房地產(chǎn)價格出現(xiàn)波動和振蕩，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟增長帶來負面影響，因而實現(xiàn)房地產(chǎn)供求平衡也是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)。

如房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱，通過其“后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)”拉動其上游部門或行業(yè)增長過熱，從而使經(jīng)濟結(jié)構(gòu)扭曲。如果房地產(chǎn)泡沫破裂或者其他原因?qū)е路康禺a(chǎn)投資規(guī)模下降，相關(guān)產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)大量的產(chǎn)能閑置和資源浪費，阻礙經(jīng)濟增長。第一節(jié)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控理論分析第二節(jié)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要政策手段當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)劇烈波動時，政府可以通過經(jīng)濟手段，如土地政策、財政政策和貨幣政策，行政手段和法律手段等對房地產(chǎn)市場實行宏觀調(diào)控，“熨平”房地產(chǎn)周期波動。一、經(jīng)濟手段土地政策政府建立健全土地的招標(biāo)、拍賣、掛牌制度和土地儲備制度，合理調(diào)節(jié)土地供給。可以防止房地產(chǎn)市場的大起大落，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

土地供給曲線變動對房地產(chǎn)市場的影響

貨幣政策

①調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量－調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，悠閑房地產(chǎn)市場的供給與需求。②運用利率政策⑧通過信貸政策－增加或減少房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模，可以提高或降低房地產(chǎn)市場交易規(guī)模。

財政政策

第二節(jié)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要政策手段①運用稅收杠桿，通過提高高檔商品房稅率抑制其需求，降低普通商品房的稅率，刺激其供求，從新改善房地產(chǎn)市場的供求結(jié)構(gòu)。②調(diào)整轉(zhuǎn)移支付政策，加大對低收入者的轉(zhuǎn)移支付，縮小收入分配差距，保障低收入者的基本住房需求，健全住房保障體系。財政、貨幣政策的混合運用財政、貨幣政策的需求調(diào)節(jié)財政、貨幣政策的供給調(diào)節(jié)供給曲線不變需求曲線不變第二節(jié)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要政策手段當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱，政府可以采取緊縮性的財政、貨幣政策，如提高稅率、調(diào)高房地產(chǎn)抵押貸款利率和緊縮信貸等，使需求曲線向左下方移動，使房地產(chǎn)價格下降，房地產(chǎn)交易量減少，房地產(chǎn)市場趨于穩(wěn)定；反之亦然。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱，政府可以采取緊縮性的財政貨幣政策，如提高稅率、調(diào)高房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率和控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模等，使供給曲線向左上方移動，使房地產(chǎn)價格上漲，房地產(chǎn)交易量減少；反之亦然。二、行政手段價格指導(dǎo)和價格管制城市規(guī)劃是對城市建設(shè)的綜合布局－主要通過各種法律條例、政府政策及技術(shù)控制參數(shù)，為城市布局調(diào)整和開發(fā)建設(shè)提供指導(dǎo)，在不斷提高土地利用效率的同時，滿足房地產(chǎn)投資開發(fā)的需求。

加強房地產(chǎn)市場的制度建設(shè)，健全信息披露制度，以消除逆向選擇和道德風(fēng)險。

三、法律手段

通過立法，禁止房地產(chǎn)開發(fā)商形成價格同盟，促進市場競爭，是實行房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的重要手段。第二節(jié)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要政策手段1、試論述房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必要性和意義？2、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)是什么？3、試述房地產(chǎn)宏觀調(diào)控通常采取的主要手段和政策工具有哪些？

本章思考題：兩次樓市調(diào)控對比4.17國十條表述9.29調(diào)控措施表述首套房首付比例要求對購買首套住房建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。不分住房大小，一律要求首套貸款首付要30%及以上。

第三套及以上住房貸款在商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。不分地區(qū)，要求各商業(yè)銀行一律暫停發(fā)放居民家庭第三套及以上住房貸款。

非本地居民購房非本地居民住房貸款未做明確限制。對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。

限購只有后來北京版調(diào)控細則中采取限購措施，要求同一家庭在北京只能購買一套住房。對于房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。

問責(zé)停留于空泛問責(zé)。明確要求地方政府未出臺新政細則的要出細則，已經(jīng)出臺細則的要完善。

2010年新一輪調(diào)控政策解析與展望2010年的中央調(diào)控政策

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