第十一章 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的理論與政策

第十一章房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的理論與政策內(nèi)容提要：

1．房地產(chǎn)宏觀調(diào)控理論一般分析2．房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必要性和意義3．房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)4．房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要政策手段

第一節(jié)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控理論分析一、市場(chǎng)失靈理論與宏觀調(diào)控一般分析就宏觀經(jīng)濟(jì)而言，失業(yè)威脅、導(dǎo)致投資失誤的不確定性、過度的收入差距、周期性的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和危機(jī)，都是市場(chǎng)不能維持資源高效率配置的結(jié)果，這就是市場(chǎng)失靈。

市場(chǎng)失靈主要是由三方面的原因：不完全競(jìng)爭(zhēng)、外部性、公共品。

1．不完全競(jìng)爭(zhēng)壟斷產(chǎn)生的結(jié)果是市場(chǎng)價(jià)格超過邊際成本，出現(xiàn)了過高的價(jià)格和低的產(chǎn)量，資源得不到有效配置，即社會(huì)經(jīng)濟(jì)處于帕累托次優(yōu)狀態(tài)！2．外部性外部性是指一個(gè)人或一個(gè)廠商的活動(dòng)對(duì)其他人或其他廠商的外部影響，或稱“溢出效應(yīng)”。一般認(rèn)為外部性有以下幾個(gè)特征：①市場(chǎng)性較弱市場(chǎng)機(jī)制沒有辦法對(duì)產(chǎn)生外部性的廠商給予獎(jiǎng)勵(lì)或懲罰；②決策行為的產(chǎn)物個(gè)人決策/企業(yè)決策是追求成本最低和利潤(rùn)最大化，在作決策時(shí)行為主體并沒有考慮社會(huì)成本。

③當(dāng)事人利益關(guān)聯(lián)性④強(qiáng)制接受性外部性一旦產(chǎn)生，其承受者必須接受，并且不能通過市場(chǎng)機(jī)制來解決。

第一節(jié)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控理論分析在解決外部性問題上，存在著兩種不同的方法：一是設(shè)立庇古稅外部性不能通過市場(chǎng)來解決，而必須依靠政府的介入依靠征收一個(gè)附加稅或者發(fā)放津貼，以此來影響私人決策，從而使私人決策的均衡點(diǎn)向社會(huì)決策的均衡點(diǎn)靠近。二是明晰產(chǎn)權(quán)只要產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確界定，私人成本和社會(huì)成本不可能發(fā)生背離，必然會(huì)達(dá)到一個(gè)均衡點(diǎn)。合并產(chǎn)權(quán)－從而消滅了交易的必要，也就消滅了扭曲資源配置的可能。買賣權(quán)利－實(shí)質(zhì)是引入市場(chǎng)機(jī)制，使外部性在產(chǎn)權(quán)界定的基礎(chǔ)上，按照市場(chǎng)的規(guī)則進(jìn)行交易。第一節(jié)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控理論分析3．公共產(chǎn)品公共物品是指一旦生產(chǎn)出來，無(wú)法排除他人從中受益的物品，通常是私人不愿意生產(chǎn)或無(wú)法生產(chǎn)而由政府提供的產(chǎn)品與勞務(wù)。公共物品通常具有兩個(gè)特性：①非排他性公共物品的非排他性意味著消費(fèi)者更愿意做一個(gè)搭便車者，免費(fèi)享用公共物品，而不愿意生產(chǎn)公共物品，從而導(dǎo)致公共物品供給不足。

②非競(jìng)爭(zhēng)性指增加公共物品額外一單位的消費(fèi)，其生產(chǎn)的邊際社會(huì)成本為零。把政府提供公共物品變成政府直接生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)公共物品，會(huì)出現(xiàn)多頭管理、官僚主義、效率低下、服務(wù)態(tài)度差、效益低、虧損嚴(yán)重等弊端。

政府委托企業(yè)生產(chǎn)公共物品，引入競(jìng)爭(zhēng)，可給消費(fèi)者更高效率地提供更優(yōu)質(zhì)的公共物品。

第一節(jié)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控理論分析二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必要性和意義市場(chǎng)并不能保證資源高效率的配置，為達(dá)到經(jīng)濟(jì)有效運(yùn)行還必須有政府參與，即由政府進(jìn)行宏觀調(diào)控。1．有利于協(xié)調(diào)房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系一是房地產(chǎn)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響二是房地產(chǎn)通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)而引起的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)2．有利于避免房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生3．有利于土地有效利用4．有利于房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化5．有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為不規(guī)范6．有利于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)行為主體的收益兼顧公平與效率的原則企業(yè)、政府、中介機(jī)構(gòu)和消費(fèi)者都要依法行事和辦事

滿足社會(huì)多層次住房需求第一節(jié)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控理論分析三、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目標(biāo)房?jī)r(jià)穩(wěn)定供求平衡實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，一是誘導(dǎo)公眾形成不合理的價(jià)格預(yù)期，助長(zhǎng)投機(jī)，促使房地產(chǎn)泡沫形成；二是產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，抑制消費(fèi)需求；三是導(dǎo)致房地產(chǎn)的虛假繁榮，妨礙資源的有效配置，導(dǎo)致社會(huì)福利受損。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)大幅下跌同樣會(huì)產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。

由于房地產(chǎn)的耐用消費(fèi)品性質(zhì)以及供給時(shí)滯，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡容易使房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)和振蕩，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來負(fù)面影響，因而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)供求平衡也是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)。

如房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱，通過其“后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)”拉動(dòng)其上游部門或行業(yè)增長(zhǎng)過熱，從而使經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)扭曲。如果房地產(chǎn)泡沫破裂或者其他原因?qū)е路康禺a(chǎn)投資規(guī)模下降，相關(guān)產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)大量的產(chǎn)能閑置和資源浪費(fèi)，阻礙經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。第一節(jié)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控理論分析第二節(jié)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要政策手段當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)時(shí)，政府可以通過經(jīng)濟(jì)手段，如土地政策、財(cái)政政策和貨幣政策，行政手段和法律手段等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行宏觀調(diào)控，“熨平”房地產(chǎn)周期波動(dòng)。一、經(jīng)濟(jì)手段土地政策政府建立健全土地的招標(biāo)、拍賣、掛牌制度和土地儲(chǔ)備制度，合理調(diào)節(jié)土地供給?？梢苑乐狗康禺a(chǎn)市場(chǎng)的大起大落，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

土地供給曲線變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

貨幣政策

①調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量－調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，悠閑房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求。②運(yùn)用利率政策⑧通過信貸政策－增加或減少房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模，可以提高或降低房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模。

財(cái)政政策

第二節(jié)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要政策手段①運(yùn)用稅收杠桿，通過提高高檔商品房稅率抑制其需求，降低普通商品房的稅率，刺激其供求，從新改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)。②調(diào)整轉(zhuǎn)移支付政策，加大對(duì)低收入者的轉(zhuǎn)移支付，縮小收入分配差距，保障低收入者的基本住房需求，健全住房保障體系。財(cái)政、貨幣政策的混合運(yùn)用財(cái)政、貨幣政策的需求調(diào)節(jié)財(cái)政、貨幣政策的供給調(diào)節(jié)供給曲線不變需求曲線不變第二節(jié)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要政策手段當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過熱，政府可以采取緊縮性的財(cái)政、貨幣政策，如提高稅率、調(diào)高房地產(chǎn)抵押貸款利率和緊縮信貸等，使需求曲線向左下方移動(dòng)，使房地產(chǎn)價(jià)格下降，房地產(chǎn)交易量減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于穩(wěn)定；反之亦然。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過熱，政府可以采取緊縮性的財(cái)政貨幣政策，如提高稅率、調(diào)高房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率和控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模等，使供給曲線向左上方移動(dòng)，使房地產(chǎn)價(jià)格上漲，房地產(chǎn)交易量減少；反之亦然。二、行政手段價(jià)格指導(dǎo)和價(jià)格管制城市規(guī)劃是對(duì)城市建設(shè)的綜合布局－主要通過各種法律條例、政府政策及技術(shù)控制參數(shù)，為城市布局調(diào)整和開發(fā)建設(shè)提供指導(dǎo)，在不斷提高土地利用效率的同時(shí)，滿足房地產(chǎn)投資開發(fā)的需求。

加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度建設(shè)，健全信息披露制度，以消除逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)。

三、法律手段

通過立法，禁止房地產(chǎn)開發(fā)商形成價(jià)格同盟，促進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，是實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的重要手段。第二節(jié)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要政策手段1、試論述房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必要性和意義？2、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)是什么？3、試述房地產(chǎn)宏觀調(diào)控通常采取的主要手段和政策工具有哪些？

本章思考題：兩次樓市調(diào)控對(duì)比4.17國(guó)十條表述9.29調(diào)控措施表述首套房首付比例要求對(duì)購(gòu)買首套住房建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。不分住房大小，一律要求首套貸款首付要30%及以上。

第三套及以上住房貸款在商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。不分地區(qū)，要求各商業(yè)銀行一律暫停發(fā)放居民家庭第三套及以上住房貸款。

非本地居民購(gòu)房非本地居民住房貸款未做明確限制。對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。

限購(gòu)只有后來北京版調(diào)控細(xì)則中采取限購(gòu)措施，要求同一家庭在北京只能購(gòu)買一套住房。對(duì)于房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。

問責(zé)停留于空泛?jiǎn)栘?zé)。明確要求地方政府未出臺(tái)新政細(xì)則的要出細(xì)則，已經(jīng)出臺(tái)細(xì)則的要完善。

2010年新一輪調(diào)控政策解析與展望2010年的中央調(diào)控政策

財(cái)稅部門首談房產(chǎn)稅將恢復(fù)對(duì)個(gè)人住房征稅

財(cái)政部和國(guó)稅總局有關(guān)負(fù)責(zé)人首度談及房產(chǎn)稅改革思路,稱在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場(chǎng)環(huán)境下,有必要恢復(fù)對(duì)個(gè)人所有住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅。三部門：穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作不力追究省級(jí)政府責(zé)任

住建部、國(guó)土資源部、監(jiān)察部決定,對(duì)省級(jí)人民政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作進(jìn)行考核與問責(zé)。對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的,要進(jìn)行約談,直至追究責(zé)任央行和銀監(jiān)會(huì)態(tài)度明確三套房貸已無(wú)回旋余地

正當(dāng)各界都在猜測(cè)新一輪樓市調(diào)控是否即將到來,中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文,再次明確目前的房貸政策,言明“暫停第三套及以上住房貸款”。貸款購(gòu)買商品住房首付款比例調(diào)整到30%及以上

為進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)