木材加工區(qū)提案

莆田秀嶼木材加工區(qū)項目定位報告2012.8發(fā)展背景木材加工業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位項目2006年2007年2008年2009年2010年2011年GDP（億元）216314265810314045340902401202471564木材加工及木、竹、藤、棕、草制品行業(yè)總產(chǎn)值（億元）2429352048035759739389402011年末，我國木材加工及木、竹、藤、棕、草制品業(yè)企業(yè)達(dá)7844家，行業(yè)總資產(chǎn)達(dá)3710億元，同比增長24.99%。2011年全年材加工及木、竹、藤、棕、草制品業(yè)企業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入達(dá)8873.76億元，同比增長37.36%；實現(xiàn)利潤總額達(dá)574.65億元，同比增長45.87%。無木無林卻造就了莆田人領(lǐng)軍全國木業(yè)的神話福建省莆田市地處沿海，這里沒有任何森林資源，可十幾年來莆田不僅把木業(yè)做成當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，還成為國際木材市場不可忽視的供應(yīng)商。莆田人在全國各地經(jīng)營木材人數(shù)達(dá)16萬人，連結(jié)著全國和周邊國家的大林區(qū),具有強(qiáng)大的人才、雄厚的資金和完善的經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，創(chuàng)辦木材貿(mào)易加工規(guī)模企業(yè)750多家，現(xiàn)已在全國各地建立起龐大的木材銷售網(wǎng)點(diǎn)，特別是北京、東北三省、新疆等地市場占有率達(dá)70%，上海、廣東等地市場占有率達(dá)50%。目前我國比較大型的進(jìn)口木材口岸，都以莆田人經(jīng)營為主，掌控70%以上。品牌的樹立提升了莆田林業(yè)的影響力2003年9月，中國輕工業(yè)聯(lián)合會和中國工藝美術(shù)學(xué)會正式授予莆田市“中國木雕工藝之城”榮譽(yù)稱號；2007年4月，中國木材流通協(xié)會授予莆田市“中國木業(yè)之城”榮譽(yù)稱號；2007年7月，中國工藝美術(shù)協(xié)會授予仙游縣“中國古典工藝家具之都”榮譽(yù)稱號。近年來，“海峽藝博會”、“中國(莆田)木業(yè)投資貿(mào)易洽談會”以及“中國木業(yè)發(fā)展高峰論壇”、“2007年中國木材行業(yè)年會”等相繼在我市舉行。通過區(qū)域榮譽(yù)稱號的爭創(chuàng)以及各種招商活動的開展，很大程度的提升了莆田林產(chǎn)業(yè)品牌，產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級明顯加快。

秀嶼區(qū)地處福建東南沿海中部，興化灣、平海灣、湄洲灣三灣環(huán)繞。，有天然深水良港東吳港和秀嶼港。目前，山樂嶼島已被福建省政府規(guī)劃為國際貨物集散基地，規(guī)劃建1—25萬噸級碼頭20個。秀嶼港已開辟為國家一類口岸，是交通部規(guī)劃的全國四大中轉(zhuǎn)港口之一，現(xiàn)港口年吞吐量達(dá)1000萬噸。得天獨(dú)厚的天然港口優(yōu)勢加速了木材加工業(yè)的發(fā)展國家級兩區(qū)成為莆田林業(yè)發(fā)展的核心2004年,國家質(zhì)檢總局批準(zhǔn)在秀嶼港區(qū)設(shè)立國家級進(jìn)口木材檢疫除害處理區(qū),成為全國唯一的海港木材進(jìn)口口岸。2006年1月，經(jīng)國家林業(yè)局正式批復(fù)，莆田秀嶼木材貿(mào)易加工示范區(qū)升級為國家級，為全國唯一。隨著國家級“兩區(qū)”的興起,國家林業(yè)局、商務(wù)部、海關(guān)總署又批準(zhǔn)莆田為進(jìn)口原木加工鋸材出口試點(diǎn)基地,我市首批獲準(zhǔn)的18家加工、經(jīng)營企業(yè)鋸材出口將不受配額限制，林產(chǎn)加工業(yè)發(fā)展得到有力促進(jìn)。秀嶼國家級木材加工區(qū)規(guī)劃占地面積2萬畝，近期規(guī)劃10000畝，一期開發(fā)建設(shè)5000畝旨在打造東南沿海最大加工區(qū)，預(yù)計年產(chǎn)值超100億目前入住70余家企業(yè)，已動工43家企業(yè)，并且10家企業(yè)已先后投產(chǎn)本案福廈高速福廈高速鐵路立體交通體系助力木材加工區(qū)的壯大以木業(yè)、家具、裝飾為主，從總規(guī)劃圖上估約大致54家企業(yè)憑借開發(fā)區(qū)地位的提升，交通路網(wǎng)的不斷完善，可以預(yù)見，未來整個片區(qū)將有更多的企業(yè)進(jìn)駐，形成影響全國林業(yè)及木材加工業(yè)發(fā)展的焦點(diǎn)?！虼?，我們必須找準(zhǔn)自己的位置！項目研究莆陽新城項目地塊土地性質(zhì)：工業(yè)用地占地面積：703畝容積率：1.55規(guī)劃建筑面積：71萬平米從區(qū)位上看項目處于工業(yè)區(qū)西北側(cè)，路網(wǎng)成熟，內(nèi)外交通均相對便捷。北側(cè)同為貴司開發(fā)的住宅、商業(yè)綜合地塊，未來輻射能力較強(qiáng)，可以提升本地塊的吸附力。從環(huán)境上看雖處于工業(yè)區(qū)內(nèi)，但相對獨(dú)立，與其他廠區(qū)有一定阻隔，污染較小。而且從住宅地塊與本案的綜合價值考慮看，本地塊也不建議作為工業(yè)廠區(qū)開發(fā)，避免降低綜合品質(zhì)，影響綜合收益。從規(guī)劃上看工業(yè)區(qū)內(nèi)多以工廠為主，以加工為主，商務(wù)辦公為輔。片區(qū)內(nèi)缺少交易中心、展示中心及物流商務(wù)中心等配套設(shè)施，甲方投建的木材交易展示中心一定程度上緩解了區(qū)域的需求。從潛力上看木材加工行業(yè)多以半成品及成品形式入市，多通過電子商務(wù)、直接接洽等多渠道，需要一定的實品展示空間，及線上與線下交易平臺，可以成為本案的定位依據(jù)。從交通上看本地塊位于涵港大道旁，可以直接鏈接莆田城區(qū)及秀嶼港，通達(dá)性強(qiáng)，距離高速入口較近，并且建設(shè)中的莆田機(jī)場及向莆鐵路均在周邊，路網(wǎng)相對成熟，可以滿足物流需求?！C上，本案已經(jīng)具備成為木材交易專業(yè)市場的條件！案例分析東莞厚街興業(yè)木材夾板市場99年開始陸續(xù)開發(fā)，已經(jīng)發(fā)展成為占地380000㎡的大型專業(yè)市

場入駐商家800余家，100%租賃率主要以木材、木皮、板材的批發(fā)為主，木制品及家具為輔的商

業(yè)格局年交易量約300—400億元，輻射半徑為珠三角地帶個案概況單間面積約為500㎡，租金標(biāo)準(zhǔn)為35—75元/㎡合同為一年一簽，每合同期內(nèi)免半個月—一個月租金市場布局個案分析由于開發(fā)較早，市場認(rèn)可度相對較高，租賃態(tài)勢良好動線布局相對清晰合理，但是車行道較窄，易于堵塞層高較矮，整體形象一般，空間利用率不足缺少公共空間，公建已難以滿足其需求物業(yè)管理相對到位，品牌系統(tǒng)建立相對完善對比東莞厚街，本案周邊有大量木材加工企業(yè)，可以滿足企業(yè)需求，并且產(chǎn)品供應(yīng)有保證；地塊規(guī)模上本案更大，而且地塊相對規(guī)整獨(dú)立，利于整體規(guī)劃；交通路網(wǎng)通達(dá)性強(qiáng)，易于商品流通及交通組織；省內(nèi)同類專業(yè)市場不多，競爭壓力較小。因此，從區(qū)位環(huán)境及發(fā)展?jié)摿ι峡?，本案?yīng)定位為：一體化木材成品、半成品交易平臺，一站式物流中心綜上所述，本案開發(fā)理念與核心定位應(yīng)為：海峽兩岸一體化木材加工業(yè)物流城規(guī)劃建議總體布局建議：三大中心七個組團(tuán)三大中心即商務(wù)中心、交易中心和物流中心三大中心之商務(wù)中心分為兩大組團(tuán)，即會展組團(tuán)與商務(wù)組團(tuán)與北側(cè)商住組團(tuán)接壤，并且作為與專業(yè)市場區(qū)隔的屏障，避免互相干擾作為整個專業(yè)市場的綜合展示空

間及商務(wù)、辦公、居住的綜合性

場所會展組團(tuán)以現(xiàn)交易中心為核心的組團(tuán)主要滿足會晤、展示、洽談等需求會展組團(tuán)商務(wù)組團(tuán)以11—18層建筑為主，規(guī)劃為住宅、酒店、寫字樓主要為電子商務(wù)中心、交易市場綜合服務(wù)中心、物流儲運(yùn)代理及管理中心、海關(guān)檢驗檢疫中心及木材成品半成品認(rèn)證中心等功能為主，并滿足企業(yè)辦公、商務(wù)接洽、員工居住等多方面需求商務(wù)中心產(chǎn)品規(guī)劃建議會展組團(tuán)會展中心3層獨(dú)立建筑約15000㎡商務(wù)組團(tuán)綜合服務(wù)樓裙樓3層主樓11層約18000㎡客服、銀行、郵政約3000㎡工商、稅務(wù)辦事大廳約3000㎡海關(guān)檢驗、檢疫中心約3000㎡木材成品、半成品認(rèn)證中心約2000㎡電子商務(wù)中心約3000㎡物流儲運(yùn)代理服務(wù)中心約3000㎡交易市場管理運(yùn)營中心約1000㎡寫字樓18層小高層20000㎡宿舍及商務(wù)快捷酒店18層小高層約20000㎡合計73000㎡三大中心之交易中心分為三大組團(tuán)，即原木交易組團(tuán)、半成品交易組

團(tuán)及家居建材交易組團(tuán)北與會展中心接壤，南與物流中

心鏈接作為核心交易區(qū)，滿足企業(yè)及客

戶需求家居建材組團(tuán)半成品交易組團(tuán)原木交易組團(tuán)商務(wù)中心產(chǎn)品規(guī)劃建議原木交易組團(tuán)一層鋼結(jié)構(gòu)大棚約200000㎡單間面積500—1000㎡層高7.8米開間15—20米，進(jìn)深30—50米采購車道5米，主行車道15米半成品交易組團(tuán)一層鋼結(jié)構(gòu)大棚約200000㎡單間面積500—1000㎡層高7.8米開間15—20米，進(jìn)深30—50米采購車道5米，主行車道15米家居建材交易組團(tuán)三層鋼混建筑約100000㎡單間面積50—100㎡首層層高5.8米，其余3.5米開間5—10米，進(jìn)深10米合計500000㎡物流服務(wù)組團(tuán)三大中心之物流中心分兩大組團(tuán)，即物流服務(wù)組團(tuán)、倉儲組團(tuán)北與交易中心直接鏈接作為物流配送、汽車維護(hù)等功能，

提供倉儲服務(wù)滿足企業(yè)及客倉儲組團(tuán)物流服務(wù)組團(tuán)汽配服務(wù)區(qū)物流調(diào)度中心倉儲組團(tuán)物流中心規(guī)劃建議物流服務(wù)組團(tuán)物流調(diào)度中心4層獨(dú)立建筑約30000㎡汽配服務(wù)中心1—2層鋼結(jié)構(gòu)建筑約7000㎡倉儲組團(tuán)倉庫4層鋼混框架約100000㎡合計137000㎡其他配套建筑垃圾中轉(zhuǎn)站位于原木交易組團(tuán)與倉儲組團(tuán)之間，臨渠道而建公共衛(wèi)生間位于原木交易組團(tuán)與半成品交易組團(tuán)及半成品交易組團(tuán)與家具建材組團(tuán)之間大型車停車場小型車停車場總體建筑規(guī)劃建議商務(wù)中心會展中心鋼混框架15000㎡綜合服務(wù)樓鋼混框架18000㎡寫字樓鋼混框架20000㎡宿舍及商務(wù)快捷酒店鋼混框架20000㎡交易中心原木交易組團(tuán)鋼結(jié)構(gòu)200000㎡半成品交易組團(tuán)鋼結(jié)構(gòu)200000㎡家居建材組團(tuán)鋼混框架100000㎡物流中心物流調(diào)度中心鋼混框架30000㎡汽配服務(wù)中心鋼結(jié)構(gòu)7000㎡倉庫鋼混框架100000㎡合計710000㎡開發(fā)分析開發(fā)思路：我司認(rèn)為，先做必需品，再做提升品，后做奢侈品何為必需品？即能為項目樹立品牌，開發(fā)成本相對較低，易于市場接受，能提供可持續(xù)發(fā)展動力的產(chǎn)品從目前的業(yè)態(tài)規(guī)劃來看，我司認(rèn)為，屬于必需品的應(yīng)當(dāng)是：原木交易組團(tuán)，半成品交易組團(tuán)，會展組團(tuán)上述各組團(tuán)，除已完成的會展組團(tuán)，建議先行開發(fā)何為提升品？即能提升項目品質(zhì)，提升整體配套，開發(fā)成本適中，易于引起市場關(guān)注，提高租戶、業(yè)主及客戶的認(rèn)可度從目前的業(yè)態(tài)規(guī)劃來看，我司認(rèn)為，屬于提升品的應(yīng)當(dāng)是：建材家居組團(tuán)，商務(wù)綜合樓，汽配服務(wù)中心上述各組團(tuán)，建議兩大交易組團(tuán)引起市場關(guān)注后再行開發(fā)何為奢侈品品？即能提升項目品質(zhì)，但需一定的開發(fā)成本，且在項目獲得認(rèn)可前變現(xiàn)能力一般從目前的業(yè)態(tài)規(guī)劃來看，我司認(rèn)為，屬于提升