西安高新區(qū)科技路城市綜合體項(xiàng)目定位報(bào)告

科技路項(xiàng)目整體發(fā)展定位合富輝煌房地產(chǎn)（陜西）2007年12月8日

項(xiàng)目整體發(fā)展策劃工作計(jì)劃

市場調(diào)研關(guān)鍵參數(shù)研究及項(xiàng)目初步定位

第一階段

第二階段

第三階段項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目整體發(fā)展定位市場關(guān)鍵參數(shù)研究地塊價(jià)值各類物業(yè)發(fā)展分析項(xiàng)目物業(yè)組合方式研討規(guī)劃的相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)外部規(guī)劃設(shè)計(jì)建議內(nèi)部規(guī)劃設(shè)計(jì)建議功能區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議商業(yè)布局及面積確定商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議項(xiàng)目整體開發(fā)策略項(xiàng)目整體發(fā)展定位項(xiàng)目初步規(guī)劃要素

11月5日提交第一階段報(bào)告

雙方溝通探討，選擇適合企業(yè)發(fā)展的物業(yè)組合形態(tài)11月23日提交第二階段報(bào)告期間雙方密切溝通交流12月8日提交第三階段報(bào)告期間雙方密切溝通交流

項(xiàng)目整體工作思路資源挖掘機(jī)會分析形象定位價(jià)格定位客戶定位產(chǎn)品定位案例研究模式借鑒項(xiàng)目初步定位項(xiàng)目資源市場現(xiàn)狀客戶喜好項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目發(fā)展定位西安宏觀經(jīng)濟(jì)背景西安城市規(guī)劃背景研究項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展研究區(qū)域房地產(chǎn)市場分析市場研究項(xiàng)目界定項(xiàng)目價(jià)值挖掘物業(yè)組合探討選擇適合企業(yè)發(fā)展的物業(yè)組合形態(tài)初步定位規(guī)模相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)外部規(guī)劃設(shè)計(jì)建議內(nèi)部規(guī)劃設(shè)計(jì)建議功能區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議商業(yè)布局及面積確定商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議項(xiàng)目整體開發(fā)策略項(xiàng)目整體發(fā)展定位

第一階段重點(diǎn)解決

第二階段重點(diǎn)解決

第三階段重點(diǎn)解決第一部分｜工作階段回顧第二部分｜發(fā)展策劃基準(zhǔn)第三部分｜項(xiàng)目價(jià)值分析第四部分｜市場關(guān)鍵點(diǎn)第五部分｜整體開發(fā)策略第六部分｜整體發(fā)展定位第七部分｜建筑規(guī)劃建議第八部分｜收益測算第九部分｜方案比較報(bào)告構(gòu)架第一部分：工作階段回顧工作階段回顧11月5日提交：市場調(diào)研報(bào)告

提報(bào)：第一階段發(fā)展策劃報(bào)告11月23日提報(bào):

第二階段發(fā)展策劃報(bào)告提報(bào)：

項(xiàng)目整體發(fā)展策劃報(bào)告主要成果：

1、認(rèn)可市場研究

2、給出下階段策劃原則主要成果：

1、認(rèn)可項(xiàng)目主題定位

2、提出經(jīng)濟(jì)測算依據(jù)設(shè)計(jì)院方案設(shè)計(jì)的指標(biāo)進(jìn)一步深化

3、提出針對精裝修產(chǎn)品作專題研究

4、針對點(diǎn)式建筑的銷售抗性作專題研究主要內(nèi)容：依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃以及前兩次提報(bào)的結(jié)論性成果，進(jìn)行項(xiàng)目整體發(fā)展策劃12月5日第二部分：發(fā)展策劃基準(zhǔn)點(diǎn)發(fā)展策劃基準(zhǔn)點(diǎn)基點(diǎn)一：投入土地款后，開發(fā)商不再投入資金基點(diǎn)二：整體項(xiàng)目利潤的2/3可以轉(zhuǎn)化為持有物業(yè)，1/3利潤以現(xiàn)金形式出現(xiàn)基點(diǎn)三：不持有商業(yè)物業(yè)第三部分：項(xiàng)目價(jià)值分析地段價(jià)值景觀價(jià)值酒店價(jià)值商業(yè)價(jià)值項(xiàng)目價(jià)值項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)寫字樓價(jià)值客群吸納價(jià)值近幾年來，西安市房地產(chǎn)投資額與銷售額逐年上升，其總體上處于一個平穩(wěn)增長期相比較房地產(chǎn)投資額，其市場銷售額高于投資額，西安房地產(chǎn)市場整體上體現(xiàn)“產(chǎn)出大于投入”，其總體發(fā)展非常健康．□西安房地產(chǎn)市場開發(fā)投資收支良好西安市商品房投資情況良好，竣工面積穩(wěn)步提升。隨著人均收入的提高，西安房屋銷售逐年穩(wěn)步提升。西安普通住宅價(jià)格一路上揚(yáng)□西安市房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展城北板塊城內(nèi)城西板塊城東板塊中檔樓盤為主，吸引區(qū)域客戶及西高新中端客戶價(jià)格區(qū)間：3940元/m2整體區(qū)域形象差，樓盤相對集中，中檔樓盤為主，城北及外來客戶為主成交均價(jià)：3230元/m2老工業(yè)區(qū)形象，有大量企事業(yè)單位聚集；樓盤不多，中檔為主，本區(qū)域客戶為主成交均價(jià)：3150元/m2可用地少，主要發(fā)展商務(wù)商業(yè)成交價(jià)格：4270元/m2高新板塊中高檔樓盤為主，整體銷售情況好，吸引全市客戶成交價(jià)格：4090元/m2形象、配套好，高端物業(yè)集中成交均價(jià)：

4190元/m2(含曲江)城南板塊形象、人文底蘊(yùn)好，高端物業(yè)集中成交均價(jià)：

4740元/m2曲江板塊以上數(shù)據(jù)為2007年9月份成交數(shù)據(jù)□西安市地產(chǎn)板塊布局西高新、曲江形成高地；東部和北部房地產(chǎn)將逐漸升溫本項(xiàng)目城市公園高爾夫軟件園香格里拉商務(wù)區(qū)世紀(jì)金花通往二環(huán)唐延路項(xiàng)目地塊周邊情況住宅片區(qū)商務(wù)片區(qū)創(chuàng)業(yè)基地創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)科技路商業(yè)帶本項(xiàng)目地產(chǎn)高地中黃金三角的核心點(diǎn)項(xiàng)目地塊屬性地段價(jià)值具備區(qū)域型中心的發(fā)展?jié)摿ξ靼彩兄懈邫n居住社區(qū)的集中地西安市現(xiàn)代化商務(wù)辦公的代表地副城市級商業(yè)中心正在形成本項(xiàng)目城市公園高爾夫景觀價(jià)值最具景觀價(jià)值的地段之一居住價(jià)值中高端項(xiàng)目聚集地，居住價(jià)值凸顯本項(xiàng)目香格里拉世紀(jì)金花金橋國際廣場易初蓮花楓林華府新西藍(lán)唐南香榭米羅蘭山中海華庭都市印象紫薇臻品商業(yè)價(jià)值二環(huán)路唐延路，中間為95米寬綠化帶楓韻藍(lán)灣2萬平米超市（在建）易初蓮花超市約1.6萬平米愛家超市約8000平米科技路以中偏檔餐飲為主高新路以餐飲、娛樂為主高檔百貨世紀(jì)金花、金鷹百貨光華路以低檔餐飲為主休閑、餐飲、娛樂一條街本項(xiàng)目隨著高新區(qū)的發(fā)展，高新區(qū)商業(yè)逐步成熟，前景看好酒店價(jià)值高新區(qū)酒店物業(yè)稀缺商務(wù)客群云集項(xiàng)目靠近商務(wù)核心區(qū)，商務(wù)寫字間飽和寫字間價(jià)值新開發(fā)區(qū)，屬移民區(qū)西安CBD，白領(lǐng)聚集客戶吸納價(jià)值具備較強(qiáng)的區(qū)域客群輻射能力項(xiàng)目價(jià)值分析結(jié)論地段價(jià)值具備區(qū)域型中心的發(fā)展?jié)摿坝^價(jià)值最具景觀價(jià)值的地段之一客戶吸納價(jià)值具備較強(qiáng)的區(qū)域客群輻射能力商業(yè)價(jià)值隨著高新區(qū)的發(fā)展，高新區(qū)商業(yè)逐步成熟，前景看好酒店價(jià)值高新區(qū)酒店物業(yè)稀缺商務(wù)客群云集項(xiàng)目靠近商務(wù)核心區(qū)，商務(wù)寫字間飽和寫字間價(jià)值居住價(jià)值中高端項(xiàng)目聚集地，居住價(jià)值凸顯我們可以看出

在這里適合的業(yè)態(tài)涵蓋了目前房地產(chǎn)市場的所有

哪種業(yè)態(tài)適合項(xiàng)目的發(fā)展呢?

我們必須了解高新房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵點(diǎn)第四部分：市場關(guān)鍵點(diǎn)發(fā)展寫字樓的關(guān)鍵點(diǎn)發(fā)展酒店的關(guān)鍵點(diǎn)市場關(guān)鍵點(diǎn)發(fā)展住宅的關(guān)鍵點(diǎn)發(fā)展商業(yè)的關(guān)鍵點(diǎn)市場關(guān)鍵點(diǎn)住宅商業(yè)寫字樓酒店供求關(guān)系占位供應(yīng)量穩(wěn)步上升去化量明顯加快高新區(qū)住宅供求關(guān)鍵點(diǎn)供應(yīng)量、去化量較高是高新區(qū)的地產(chǎn)現(xiàn)狀高新區(qū)目前市場供應(yīng)狀況高新區(qū)經(jīng)過16年的發(fā)展，已經(jīng)從原來規(guī)劃的10余平方公里擴(kuò)大到目前的52平方公里，本項(xiàng)目周邊以開發(fā)成熟，先目前高新區(qū)供應(yīng)量主要在高新區(qū)南部目前市場主要供應(yīng)區(qū)域1期2期3期本項(xiàng)目所在區(qū)域土地資源稀缺，供應(yīng)量少2006年高新區(qū)住宅銷售，90-144平方米戶型成交套數(shù)占到總量的54%；在成交的戶型中，3室2廳的成交比例最大，其次是2室2廳的戶型。高新區(qū)住宅市場去化情況我們提出此配比的依據(jù)主要從市場供給量和去化量分析，以及客戶需求分析得出周邊樓盤供應(yīng)情況

50平米以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260平米以上所有戶型數(shù)量4965164771610778743453156724所占比例9.4%9.8%9.1%30.61%14.79%14.13%8.6%3%0.13%0.46%周邊樓盤去化情況

50平米以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260平米以上已售戶型數(shù)量31220734396456742229946314銷售比例62.9%40.12%71.91%59.88%72.88%56.8%66%29.49%42.86%58.33%以上數(shù)樣是我司對紫薇臻品、都市印象、唐南香榭、新西藍(lán)二期、高新楓林華府五個樓盤銷售數(shù)據(jù)采集構(gòu)成．

周邊住宅市場供應(yīng)及去化情況中小戶型市場存在較強(qiáng)的剛性需求

50平米以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260平米以上所有戶型數(shù)量4965164771610778743453156724所占比例9.4%9.8%9.1%30.61%14.79%14.13%8.6%3%0.13%0.46%

50平米以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260平米以上已售戶型數(shù)量31220734396456742229946314銷售比例62.9%40.12%71.91%59.88%72.88%56.8%66%29.49%42.86%58.33%中小戶型供求關(guān)鍵點(diǎn)南郊、高新生活及工作的人群是客群重點(diǎn)在高新及南郊工作的人群占到了58.8%在高新及南郊居住的人群占到了66.7%市場購房人群大多數(shù)會選擇離自己工作區(qū)域近的地方購房客群關(guān)鍵點(diǎn)50-70平米戶型所占的成交比例最大50-70平米戶型

是成交主力50-70平米戶型

是成交主力50-70平米戶型

是成交主力中小戶型戶型關(guān)鍵點(diǎn)地段價(jià)值使得所有產(chǎn)品的市場去化速率較高項(xiàng)目年份成交價(jià)格成交量（平米）去化率高新水晶島200550001307524%20064500177427%楓林綠洲2004347710185035%200535747780245%2006359514124063%中天花園2005年10月起33692620426%2006年38455759085%大華陽光曼哈頓2006年37002899932%2007年1-4月4000594738%高新區(qū)住宅平均年增長率達(dá)到5.44%，平均年增長速度高出全市普通住宅3.37%的增長速度。價(jià)格關(guān)鍵點(diǎn)對社區(qū)配套的要求集中在銀行、教育、醫(yī)療和休閑娛樂設(shè)施等配套關(guān)鍵點(diǎn)從周邊供應(yīng)、去化以及市場的狀況，我們得出住宅市場存在剛性需求供應(yīng)量去化量高是市場共識其中中小戶型的市場去化量較快是市場去化速率最快的產(chǎn)品也是本項(xiàng)目開發(fā)模式的關(guān)鍵住宅運(yùn)作方向市場關(guān)鍵點(diǎn)住宅商業(yè)寫字樓酒店供求關(guān)系占位項(xiàng)目三面臨路，有規(guī)劃路及中華世紀(jì)城入口從地塊中間穿過，且地塊呈狹長狀，形成傳統(tǒng)居住社區(qū)的價(jià)值受限地塊條件理解周邊樓盤供應(yīng)情況

50平米以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260平米以上所有戶型數(shù)量4965164771610778743453156724所占比例9.4%9.8%9.1%30.61%14.79%14.13%8.6%3%0.13%0.46%周邊樓盤去化情況

50平米以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260平米以上已售戶型數(shù)量31220734396456742229946314銷售比例62.9%40.12%71.91%59.88%72.88%56.8%66%29.49%42.86%58.33%以上數(shù)樣是我司對紫薇臻品、都市印象、唐南香榭、新西藍(lán)二期、高新楓林華府五個樓盤銷售數(shù)據(jù)采集構(gòu)成．

舒適偏緊湊戶型是本項(xiàng)目住宅的占位方向住宅占位方向一中小戶型不存在去貨壓力項(xiàng)目年份成交價(jià)格成交量（平米）去化率高新水晶島200550001307524%20064500177427%中天花園9號公寓2006年9月4232（9號公寓）973097%大華陽光曼哈頓2006年37002899932%2007年1-4月4000594738%中小戶型成交量分析住宅占位方向二典型案例分析：宏府嘉會廣場2007年10月認(rèn)籌當(dāng)日，推出項(xiàng)目B座300余套，均價(jià)6200元/平米，開盤當(dāng)天即告售罄，現(xiàn)擬在12月15日推出A座，價(jià)格攀升至均價(jià)8000元/平米。該項(xiàng)目地處西安市中心鐘樓北側(cè)，主要是投資型客戶購買，地段價(jià)值是客戶第一看重因素。典型案例分析：高新楓尚2007年9月認(rèn)籌當(dāng)日，在項(xiàng)目總量900余套，一期推出300套的前提下，認(rèn)籌量達(dá)到1600套，創(chuàng)下了高新區(qū)中小戶型銷售記錄?！霸擁?xiàng)目在前期沒有進(jìn)行推廣，只是在項(xiàng)目地塊作部分圍墻廣告，即產(chǎn)生了如此之大的影響力。說明在高新區(qū)針對于中小戶型市場的需求潛力巨大”高層一梯多戶產(chǎn)品在去化上不存在問題市場關(guān)鍵點(diǎn)住宅商業(yè)寫字樓酒店供求關(guān)系占位□西安市商業(yè)供求關(guān)鍵點(diǎn)在市場總體態(tài)勢減弱的趨勢下，06年商業(yè)用房總體供應(yīng)量的大幅增長給市場帶來了巨大的考驗(yàn)。市場供應(yīng)量大、空置率高是整體現(xiàn)狀高新區(qū)商業(yè)在2003年需求量達(dá)到頂峰，但是價(jià)格上漲致使從2004年開始空置量大于銷售量。目前隨著高新區(qū)商業(yè)的逐步成熟，銷售情況逐年攀升，但空置率高的總體態(tài)勢沒有改變?！鯀^(qū)域商業(yè)產(chǎn)品關(guān)鍵點(diǎn)片區(qū)商業(yè)區(qū)中，1-2層臨街商鋪?zhàn)钜兹セ?xiàng)目名稱商業(yè)面積面積區(qū)間（平米）銷售價(jià)格去化率1層2層綠地世紀(jì)城

40000㎡100-2408566

16%楓林綠洲

36000㎡40-250

7264

7382

86%城市風(fēng)景·夏日景色

29016㎡120-370

6238

48%高科新花園110-4007200100%紫薇臻品8000㎡90-300123791084848%楓葉新都市12000㎡8-2506000100%銷售周期為5年商業(yè)能接受的進(jìn)深多數(shù)為9-12米項(xiàng)目名稱開間進(jìn)深主要面積均價(jià)摩登BOBO8米10米293、100平米14000雙威溫馨花園6米10－15米147－205平米7500水晶國際7.5－10米20米最小300平米10000盛世華庭5米9米50平米無售價(jià)欣景苑4－5米9米50－100平米3800綠地10米自由分割7500城市風(fēng)景12米6米100－1000平米6900□商業(yè)產(chǎn)品核心點(diǎn)世紀(jì)金花金鷹國際愛家超市高新路購物、餐飲集中區(qū)易初蓮花向西臨丈八路，沿線項(xiàng)目眾多，大商業(yè)的發(fā)展空間大向東臨高新路、科技路商業(yè)區(qū)的延伸帶，發(fā)展空間大向南臨發(fā)展中的商務(wù)區(qū)，商業(yè)的消費(fèi)空間并成熟科技路購物、餐飲集中區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)域地塊具備做大商業(yè)的發(fā)展空間□地段分析□經(jīng)營分析大商業(yè)業(yè)態(tài)需開發(fā)商持有物業(yè)大商業(yè)的持有型經(jīng)營與項(xiàng)目策劃基點(diǎn)不符□區(qū)域商業(yè)產(chǎn)品關(guān)鍵點(diǎn)1、周邊常駐人口超過20萬人2、交通條件好3、周邊有眾多商務(wù)寫字間4、科技路已經(jīng)形成的商業(yè)氛圍5、未來唐延路規(guī)劃對商業(yè)配套的需求6、項(xiàng)目位置處于科技路與唐延路的交匯點(diǎn)具備做商業(yè)內(nèi)街的條件□街鋪價(jià)格與整體市場價(jià)格走勢關(guān)鍵點(diǎn)2005成交量2005價(jià)格2006成交量2006價(jià)格20137427443686562005成交量2005價(jià)格2006成交量2006價(jià)格201616550106976979綠地世紀(jì)城2005成交量2005價(jià)格2006成交量2006價(jià)格13406104125556238楓林綠洲夏日景色商業(yè)用房的價(jià)格上升與街鋪的增長銷售相關(guān)綜合以上商業(yè)市場關(guān)鍵點(diǎn)

我們的商業(yè)市場開發(fā)方向是200平米以下的鋪位分割將會減小市場去化抗性□商