上海浦東南匯新場鎮(zhèn)項目決策報告

上海浦東南匯新場鎮(zhèn)項目決策報告上海萬科房地產(chǎn)有限公司

2010年2月2日匯報內(nèi)容一、土地屬性分析二、市場競爭分析及定位三、項目初步規(guī)劃及開發(fā)節(jié)奏四、項目財務(wù)指標(biāo)估算五、項目獲取方式及風(fēng)險評估

六、總結(jié)與建議1.1

土地屬性分析-項目基本狀況（1）項目區(qū)位A5A11A9A8A15A16A30A4A2A1A12A3A6A711南匯新場項目A30A20A15嘉定新城松江新城青浦新城南橋新城迪斯尼A30羅店浦江鎮(zhèn)旗忠虹橋樞紐原外環(huán)線新外環(huán)線1.1

土地屬性分析-項目基本狀況項目位置行政區(qū)浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)地段浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)占地面積代征地面積2.04191萬平米

計容積率建筑面積可售面積14.88138萬平米凈地面積9.92092萬平米住宅面積14.88138萬平米小計11.96283萬平米非住宅面積0萬平米容積率1.5

-辦公樓0萬平米

-會所0萬平米限高：

-商業(yè)0萬平米地價出讓底價總額2.6790億元

-車庫(不含地下)0萬平米底價可售樓面1800元/平米不可售面積-測算地價總額小計14.88138萬平米不計容積率建筑面積可售面積-測算可售樓面地價不可售面積**萬平米小計**萬平米土地使用權(quán)歸屬政府土地規(guī)劃用途居住用地土地獲取方式公開掛牌（2）基本指標(biāo)面積人口經(jīng)濟(jì)市域面積建城區(qū)面積常住人口戶籍人口GDP三產(chǎn)比例城市居民家庭人均可支配收入（平方公里）（平方公里）（萬人）（萬人）（億元）（%）（元/人）6340.551551888.461371.0413698.1553.7％26675數(shù)據(jù)來源說明：上海市2008年統(tǒng)計公報1.2土地屬性分析-城市基本狀況上海所轄18區(qū)1縣，全市占地面積6340.5平方公里，其中市轄區(qū)面積5155平方公里；08年末，常住人口1888.46萬人，戶籍人口1371.04萬人，常住人口比上年增長1.64%；08年經(jīng)濟(jì)總量13698.15億，比上年增長9.7％。其中，第一次產(chǎn)業(yè)增加值111.8億元，增長0.7％；第二次產(chǎn)業(yè)增加值6235.92億元，增長8.2％；第三次產(chǎn)業(yè)增加值7350.43億元，增長11.3％。第一、第二和第三次產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重分別為0.8％、45.5％和53.7％；

08年城市居民家庭人均可支配收入26675元，比上年增長12.9％，農(nóng)村居民家庭人均年可支配收入11385元，增長11.4%。1.3土地屬性分析-南匯新場鎮(zhèn)基本情況新場鎮(zhèn)距上海市中心36公里，離南匯城區(qū)12公里，距離迪斯尼約10公里。是浦東最后一塊文化遺產(chǎn)，它江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)風(fēng)貌的完整性、原真性，不管是從歷史文化角度評價，還是從旅游休閑角度觀賞，在浦東都是獨一無二的。是每年一度的南匯桃花節(jié)主要觀花點之一，電影《色戒》的外景也取自于此。新場鎮(zhèn)于2002年7月由原新場鎮(zhèn)、坦直鎮(zhèn)撤并而成，是一個撤三合一的建制鎮(zhèn)。東連宣橋鎮(zhèn)，西接航頭鎮(zhèn)，南與奉賢頭橋鎮(zhèn)相接，北與周浦鎮(zhèn)相鄰。全鎮(zhèn)總面積54.3平方公里，現(xiàn)有總戶數(shù)20204戶，總?cè)丝?8972人，其中農(nóng)業(yè)人口27830人，非農(nóng)業(yè)人口21142人，常住人口70000多人。

（1）新場古鎮(zhèn)概況：1.3土地屬性分析-南匯新場鎮(zhèn)基本情況（2）上海新場旅游綜合服務(wù)區(qū)規(guī)劃：充分利用緊鄰新場古鎮(zhèn)的區(qū)位，濱水空間資源景觀優(yōu)勢，建成功能配套完善，居住環(huán)境良好，商業(yè)文化和服務(wù)設(shè)施齊全，形成特色鮮明的集旅游、商貿(mào)、居住等功能為一體的旅游綜合服務(wù)區(qū)。

規(guī)劃新導(dǎo)入3.5萬人。滬南公路宗地意德一期徐房項目意德二期1.4土地屬性分析-宗地現(xiàn)狀及周邊配套1、項目四至：東至：眾安路南至：工農(nóng)路西至：新環(huán)東路北至：牌樓東路宗地意德項目二期出讓時間：2009-6-10出讓面積：87656平米容積率：1.5競得人：上海意得實業(yè)投資有限公司樓面地價：2364元/平米2、軌道交通11號線：穿過上海市中心，北到嘉定，南到臨港新城，其中從市中心到嘉定的北段已通車，從市中心到臨港新城的南段計劃2012年底通車，通車后，本項目到達(dá)徐家匯僅需要30分鐘左右。1.4土地屬性分析-宗地現(xiàn)狀及周邊配套迪斯尼地鐵11號線新場站2、軌道交通11號線：本項目距離軌道交通11號線新場站約2公里；3、新坦瓦路拓寬：本項目北側(cè)新坦瓦路拓寬工程正在進(jìn)行，預(yù)計11年中可通車，屆時，本項目可方便到達(dá)浦東迪斯尼地區(qū)，直線距離約10公里。1.4土地屬性分析-宗地現(xiàn)狀及周邊配套1.4土地屬性分析-宗地現(xiàn)狀及周邊配套4、周邊配套情況：現(xiàn)有配套：教育——新場幼兒園、小學(xué)、中學(xué)超市——家得利超市、聯(lián)華超市醫(yī)療——牌樓醫(yī)院、新場社區(qū)衛(wèi)生中心宗地意德一期徐房項目意德二期新建配套：匯報內(nèi)容一、土地屬性分析二、市場競爭分析及定位三、項目初步規(guī)劃及開發(fā)節(jié)奏四、項目財務(wù)指標(biāo)估算五、項目獲取方式及風(fēng)險評估

六、總結(jié)與建議1土地屬性總結(jié)——G3土地屬性為G3，針對浦東11號線沿線客戶

隨著中環(huán)通車，浦東外環(huán)以內(nèi)的土地屬性已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)镚2，未來的G3供應(yīng)向外環(huán)外轉(zhuǎn)移11號線南段的通車將大大拉近新場板塊與周康、北蔡以及浦東中心區(qū)的距離，宗地可以承接G3市場宗地目標(biāo)客戶為11號線南段沿線板塊的首改客戶。新場周康惠南北蔡陸家嘴外環(huán)11號線MMM1土地屬性——與浦東的城市關(guān)系宗地通過滬南公路便捷連接浦東的外環(huán)和中環(huán)區(qū)域。

軌道交通11號線南段預(yù)計2012年底開通，將大大拉升宗地與周康、北蔡及浦東其他城區(qū)板塊的距離。新場周康惠南北蔡陸家嘴外環(huán)11號線MMM目的地軌交通勤時間周康10分鐘地杰15分鐘龍陽路20分鐘陸家嘴30分鐘宗地距離規(guī)劃中的11號線新場站2.7公里。目的地車行路程周康12公里外環(huán)14公里地杰20公里陸家嘴30公里宗地2宗地指標(biāo)占地：11.96萬m2總建：18萬容積率：1.5限高：60m東至：眾安路南至：工農(nóng)路西至：新環(huán)東路北至：牌樓東路配套：教育——新場幼兒園、小學(xué)、中學(xué)超市——家得利超市、聯(lián)華超市醫(yī)療——牌樓醫(yī)院、新場社區(qū)衛(wèi)生中心3競爭市場——土地屬性格局新場周康惠南陸家嘴外環(huán)11號線MMM地杰地杰目前為G3，后期向G2轉(zhuǎn)變目前宗地板塊屬于T1，后期隨著11號線的通車將向G3轉(zhuǎn)變目前周康的東北部承接北蔡的G3市場，并有向G2轉(zhuǎn)變的趨勢地杰C目前屬于G3品類，后期B街坊將轉(zhuǎn)變?yōu)槠謻|的G2品類；目前周康板塊的東北部已經(jīng)承接了部分G3市場，價格逼近2萬；宗地所屬的新場板塊目前的屬性是T1，由于受到浦東外環(huán)內(nèi)新增土地供應(yīng)很少的擠壓以及11號線的開通，將承接G3市場我們選擇的競爭市場可以直接對標(biāo)目前的地杰C——G3品類的首改市場M3競爭市場——周康板塊在售信息周康板塊目前以G3為主，可開工存量大概在160萬方左右。周康板塊的在售項目量比較多，公寓中90的小戶型產(chǎn)品為主，價格基本上在1.6-1.8萬/m2左右。別墅產(chǎn)品以220-250m2面積段為主，單價在3萬左右。周康板塊與北蔡相接，城市界面和配套檔次比宗地板塊高，但是距離規(guī)劃中的11號線周康站的站點距離基本上都非常的遠(yuǎn)，康橋半島和綠地金色水岸距離站點超過4公里，其他項目甚至更遠(yuǎn)。3競爭市場——航頭和惠南板塊在售信息航頭板塊在售項目以別墅為主，總價段在500-900萬，屬于再改市場。整個板塊在售項目可開發(fā)量有限，只有16萬方。項目容積率基本都比較低，但價格普遍偏低，聯(lián)排在2萬/m2，獨棟也只有2.5-3萬/m2?；菽习鍓K在售的可開發(fā)量約30萬方，目前板塊聯(lián)排產(chǎn)品的平均售價在2萬左右。目前板塊內(nèi)關(guān)注度最高的項目是綠地布魯斯小鎮(zhèn)和華鉅御庭：綠地項目以90墅為主，根據(jù)最新報價單價預(yù)計會超過2萬；華鉅御庭也是90產(chǎn)品為主，單價在1.4萬。惠南板塊的大部分在售項目離規(guī)劃中的野生動物園站、惠南站距離比較近，像華鉅御庭距離1公里以內(nèi)，綠地布魯斯小鎮(zhèn)距離2公里左右MM綠地布魯斯小鎮(zhèn)3競爭市場——11號線南段沿線可供應(yīng)量分析板塊存量（萬方）新增供應(yīng)（萬方）可售量（萬方）09年去化量（萬方）2011年底市場存量三林、北蔡05550-95周康16018178840惠南306898470新場、航頭164460310總計206135341212-95宗地所在的11號線南段沿線到2011年底市場容量缺口達(dá)近百萬方，供求關(guān)系對宗地極為有利11號線南段沿線到2011年底市場容量缺口達(dá)近百萬方，三林、北蔡供應(yīng)明顯不足，板塊內(nèi)需求勢必向外環(huán)外轉(zhuǎn)移，而南匯板塊內(nèi)供銷也剛剛持平，必然會造成宗地板塊的供不應(yīng)求。11號線南段可供應(yīng)量約計330萬方，且周康板塊新增量減少，惠南、新場供應(yīng)量增加。3競爭市場——目前片區(qū)市場格局及特征板塊項目品類客戶產(chǎn)品品質(zhì)單價面積段總價新場東方冠郡T1南匯本地首置差800085-11570-100周康

綠地東上海G3北蔡、周康等周邊首改客戶中1800090-140160-250康橋半島G3北蔡、周康等周邊首改客戶中2000090180北蔡金色城市G3北蔡、張江、花木、三林板塊首改客戶良2400080-140190-400宗地板塊在售項目很少，且品質(zhì)較差，主要以首置客戶為主，屬于T1品類，不作為宗地目標(biāo)市場。周康板塊屬于存在競爭的市場，目前售價在18000-20000元/m2，但是產(chǎn)品品質(zhì)一般且為毛坯。北蔡板塊以金色市場項目為代表，使我們在G3市場重點對標(biāo)的項目，目前售價為24000元/m2，裝修標(biāo)準(zhǔn)在1200元/m2。宗地主要的目標(biāo)市場是周康和北蔡目前的市場，做浦東北蔡、張江、花木、三林等板塊首改客戶，選擇G3的細(xì)分市場?！獭?典型個案——地杰C容積率：1.99車庫：地面為主單體：18-24層高層地杰屬于１１號線地鐵上蓋項目在浦東內(nèi)中環(huán)間，車行５分鐘上中環(huán)和外環(huán)項目擁有集中的商業(yè)中心和地鐵商業(yè)，配套便捷項目在公共部位：大堂、車位、綠化等方面品質(zhì)一般產(chǎn)品配比：70-80m2

144套90m2

720套（主力產(chǎn)品）115m2

210套150m248套90m24典型個案——地杰C0501001502002503002009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月0500010000150002000025000成交套數(shù)(套)成交均價客戶情況除去投資客以外，自住客覆蓋整個浦東的北蔡、三林、張江、花木的首改客戶。以改善居住環(huán)境為主。銷售情況項目09年底價格2.4萬/平米。09年去化近８００套。09年推盤當(dāng)月銷售量較大，最高峰達(dá)到２７０套左右。目前實得售價在2..2萬/平米，今年調(diào)整裝修標(biāo)準(zhǔn)至2500以上，實得售價預(yù)計可達(dá)到2.7萬/平米。該類首改產(chǎn)品在10年三季度之前售罄5競爭策略及定位面積\總價140-200萬200-250萬250-300萬300-400萬70-80平米地杰Ｃ70/8090-100平米綠地東上海康橋半島地杰Ｃ90100-150平米地杰Ｃ115市場競爭格局選擇200-300萬的首改G3類細(xì)分市場這個細(xì)分市場是地杰Ｃ目前Ｇ３產(chǎn)品的總價市場。宗地項目均價在25000元/m2，裝修標(biāo)準(zhǔn)2500元/m2，產(chǎn)品品質(zhì)（建筑單體、車庫、公共部位、景觀）在金色城市C街坊的基礎(chǔ)上會有提升。且考慮到上市時間預(yù)計在2011年下半年，周邊板塊市場售價會有一定的上浮空間。5競爭策略及定位宗地容積率為1.5，比地杰c的2.0要低，選擇上海公司最新研發(fā)的90+和115平米3房產(chǎn)品，超越原來地杰C產(chǎn)品的舒適度。我們用更好的社區(qū)品質(zhì)來滿足同類客戶。戶型面積占比售價裝修成本單套總價2房9060%2500025002303房11540%250002500290匯報內(nèi)容一、土地屬性分析二、市場競爭分析及定位三、項目初步規(guī)劃及開發(fā)節(jié)奏四、項目財務(wù)指標(biāo)估算五、項目獲取方式及風(fēng)險評估

六、總結(jié)與建議3.1項目初步規(guī)劃及開發(fā)節(jié)奏-項目立面意向3.2項目初步規(guī)劃及開發(fā)節(jié)奏-項目戶型意向90型平面圖1#90平米3.2項目初步規(guī)劃及開發(fā)節(jié)奏-項目戶型意向地杰4#6#115型平面圖3.5項目初步規(guī)劃及開發(fā)節(jié)奏-項目開發(fā)節(jié)奏本項目總建筑面積約15萬平米，分兩期開發(fā)。序號工作內(nèi)容第一期第二期開始完成開始完成1項目啟動時間2010-1-262010-1-262規(guī)劃方案設(shè)計2010-2-102010-4-12010-2-102010-4-13單體方案設(shè)計2010-4-12010-5-12010-4-12010-5-14施工圖設(shè)計2010-5-12010-6-12010-9-12010-12-15簽署土地協(xié)議或合同2010-5-12010-5-16取得土地證2010-6-302010-6-307基礎(chǔ)開工2010-6-12011-2-18開盤2011-1-12011-10-19竣工驗收2011-10-302012-6-3010入住2011-12-302012-9-30匯報內(nèi)容一、土地屬性分析二、市場競爭分析及定位三、項目初步規(guī)劃及開發(fā)節(jié)奏四、項目財務(wù)指標(biāo)估算五、項目獲取方式及風(fēng)險評估

六、總結(jié)與建議4.1項目財務(wù)指標(biāo)估算

2010年2011年2012年2013年2014年2015年合計銷售面積（平米）098,63358,5709,25300166,456銷售金額（萬元）0245,458127,3532,77600375,587結(jié)算面積（平米）00157,2039,25300166,456結(jié)算金額（萬元）00372,1172,7766940375,587減：地價成本00150,7348,87200159,606開發(fā)建安成本00110,0706,47900116,549營業(yè)稅金及附加0023,25717343023,474管理費用007,442561407,512銷售費用007,442561407,512財務(wù)費用0000000增值稅匯算清繳補(bǔ)差0000000稅前利潤0073,171-12,860623060,934減：所得稅0014,709369156015,234稅后利潤0044,1271,107467045,701其中：萬科權(quán)益利潤

0銷售凈利率

12.2%4.1項目財務(wù)指標(biāo)估算項目總額（萬元）單位金額（元/M2）項目指標(biāo)值總投資

291,179

17,493資金峰值（萬元）

179,157開發(fā)成本

276,155

16,590資金峰值時間2010年6月銷售收入

375,587

22,564內(nèi)部收益率21.41%項目利潤

75,958

4,563現(xiàn)金流為正時間2012年3月稅后凈利潤

45,701

2,745啟動資金（萬元）

138,760單位占地凈利

萬元/畝保本售價(元/平米)

項目凈利率12.17%項目毛利率20%匯報內(nèi)容一、土地屬性分析二、市場競爭分析及定位三、項目初步規(guī)劃及開發(fā)節(jié)奏四、項目財務(wù)指標(biāo)估算五、項目獲取方式及風(fēng)險評估

六、總結(jié)與建議土地使用權(quán)人上海浦東新區(qū)政府土地他項權(quán)利無土地用途居住用地土地使用年限70年土地手續(xù)狀況無

項目信息來源政府信息土地方或合作方背景是否存在中介費□是√否5.1土地獲取方式及風(fēng)險分析-土地權(quán)屬狀況與項目背景土地使用權(quán)獲取方式:本項目將采用公開掛牌方式出讓5.2土地獲取方式及風(fēng)險分析-土地獲取程序前置工作環(huán)節(jié)公司決策環(huán)節(jié)參與掛牌環(huán)節(jié)上海公司前置準(zhǔn)備工作1月1日