河北省房地產估價師制度與政策：建設用地使用權出讓年限考試題

河北省房地產估價師制度與政策：建設用地使用權出讓年限考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為18分0鐘，總分10分0，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、一個建設項目需要征用的土地，應根據(jù)總體設計一次申請批準，不得化整為零分期建設的項目，應當__。A.先征待用B.分期使用C.一次征齊D.分期規(guī)劃2、某套住宅總價為30萬元，套內建筑面積為125m2,套內墻體面積為20m2,分攤的共有建筑面積為25m2。該套住宅每1m2建筑面積的價格為（）。1667元/m21765元/m21875元/m22000元/m23、某宗房地產的土地價值占總價值的40％,建筑物價值占總價值的60%,由可比實例房地產中所求出的土地資本化率為6％,建筑物資本化率為8％,綜合資本化率為。A：6％B：7％C：7．2％D：8％E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、屬于房地產一級市場的行為是__。土地使用權出讓土地使用權轉讓土地使用權出租土地使用權抵押5、仲裁實行“一裁終局”制,裁決作出后,當事人就同一糾紛再申請仲裁或者向人民法院起訴的,仲裁委員會或者人民法院。A：不予受理B：予以受理C：先予執(zhí)行D：強制執(zhí)行E：房地產估價機構必須加蓋公章6、民間個人之間借貸往來作為一種信用形式,存在的局限性主要表現(xiàn)在__。A.資金供求雙方直接形成債權、債務關系，債務人在經營上會產生較大的壓力B.融資雙方在資金數(shù)量、期限、利率等方面受到的限制比銀行信用少C.融資雙方在資金數(shù)量、期限、利率等方面受到的限制比銀行信用多D.資金供求雙方直接聯(lián)系，這種直接協(xié)商方式難以滿足各自的需要7、估價對象是一套不帶車位的住宅,選取的可比實例成交價格為86萬元,含有一個現(xiàn)價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實例經統(tǒng)一房地產范圍后的價格為萬元。A：75.00B：75.60C：83.60D：86.00E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、根據(jù)《中華人民共和國物權法》，不動產登記費按收取。（2009年試題）A：面積B：套C：成交價格D：件E：執(zhí)行層的組織協(xié)調9、房地產投資決策分析主要包括__和項目財務評價兩個部分。A.價格分析B.市場分析C.產品分析D.成本分析10、強度相對指標的計算公式為。A：總體內某部分或組的數(shù)值/總體總數(shù)值B：某一總體總量/另一有聯(lián)系的總體總量C：某一空間某種現(xiàn)象的指標值/另一空間同類現(xiàn)象的指標值D：總體某一指標值/同一總體另一指標值E：執(zhí)行層的組織協(xié)調11、在成熟的房地產市場中，是房地產業(yè)的主體。A：房地產開發(fā)經營業(yè)B：房地產咨詢業(yè)C：房地產經紀業(yè)D：物業(yè)管理業(yè)E：房地產估價機構必須加蓋公章12、估價報告有效期應從起計．【2003年考題】A：估價時點B：估價作業(yè)期C：出具估價報告之日D：簽訂估價委托合同之日E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、當較為精確地應用假設開發(fā)法時，應考慮．【2003年考題】A：通貨膨脹影響B(tài)：投資利息因素C：資金時間價值D：投資風險補償E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、目前的房地產市場不景氣，但預測3年后價格會回升，現(xiàn)有一座出租寫字樓要估價。該寫字樓現(xiàn)行市場租金較低，年出租凈收益1000萬元，預計未來的3年內仍維持這個水平，但等到3年后市場回升時將其轉賣的售價會高達25000萬元，銷售稅費為6%。如果投資者要求該類投資的報酬率為10%，則該寫字樓目前的價值為（）。21225萬元19854萬元2358萬元20143萬元15、房地產需要專業(yè)估價的基本條件是房地產具有的特性。A：獨一無二和供給有限B：獨一無二和價值量大C：流動性差和價值量大D：不可移動和用途多樣E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的交存住宅專項維修資金。A：使用面積B：套內建筑面積C：共有面積D：建筑面積E：執(zhí)行層的組織協(xié)調17、個別發(fā)展項目因素、建筑物類型、地點等引起的項目風險屬于（）。A.系統(tǒng)風險B.資本價值風險C.個別風險D.比較風險18、在房地產投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時間點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫做。A：凈現(xiàn)金流量B：現(xiàn)金流入C：現(xiàn)金流出D：現(xiàn)金流量E：借款合同19、某商業(yè)房地產，在取得40年土地使用權的當年開始建造，建造期3年，建筑物經濟壽命60年，則該商業(yè)房地產的折舊年限是年。.A：37B：40C：60D：63E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、計量估價合同是以和單價表為計算報價依據(jù)的合同。A：總工程量B：實測工程量C：工程量清單D：最終工程量E：借款合同21、甲公司為規(guī)避風險，購買了企業(yè)財產保險，其可投保的標的是__。A.甲公司非法占用了財產B.甲公司所有的危房C.甲公司替乙公司保管的財產D.甲公司未經規(guī)劃許可建造的房屋22、在測算資本金融資成本時，其資金占用費是按__計算的。A.綜合利率B.貸款利率C.折現(xiàn)率D.機會成本23、若注冊結構工程師注冊有效期屆滿需要繼續(xù)注冊的，應當在期滿前日內辦理注冊手續(xù)。A：30B：15C：45D：60E：執(zhí)行層的組織協(xié)調24、王某擬購買一套面積為120m2、單價為7800元/m2的住房，首付款為30%,其余申請年貸款利率分別為4.8%和7.2%的公積金和商業(yè)組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為20萬元，則商業(yè)貸款的最低月還款額為__元。A．1297.91B．3584.01C．4881.93D．5158.7125、住房公積金的本質屬性是__。A.獎金B(yǎng).津貼C.貸款D.工資二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、運用長期趨勢法估價的一般步驟有。A：搜集估價對象或類似房地產的歷史價格資料，并進行檢查、鑒別B：整理搜集到的歷史價格資料，畫出時間序列圖C：觀察、分析時間序列，得出一定的模式D：以此模式去推測、判斷估價對象在估價時點的價格E：對未來的價格進行分析和預測2、建筑施工圖包括。（2007年房地產經紀人相關知識試題）A：建筑總平面圖B：建筑剖面圖C：建筑詳圖D：基礎平面圖E：電氣施工圖3、下列關于房屋權屬登記的表述中，不正確的是。A：公告不是房屋權屬登記的必經程序B：在建工程竣工時，如抵押權仍未解除，抵押人在申請領取房屋權屬證書上進行注記即可，無須重新辦理房產抵押登記C：因房屋權屬登記機關的工作人員工作失誤造成權屬登記不實的，登記機關有權注銷房屋權屬證書D：在房屋竣工交付使用時，對已辦理預購商品房抵押登記的，應在領取房屋所有權證書的同時辦理房屋抵押登記E：執(zhí)行層的組織協(xié)調4、某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。A．7.5%B．8.3%C．12.5%D．16.7%5、在房地產估價中，如果估價目的不同，則__。A.估價的依據(jù)有可能不同B.估價的方法有可能不同C.估價對象的范圍有可能不同D.不影響估價結果的公正性E.不影響估價報告的用途6、下列關于間接融資的局限性，表述正確的是。A：由于資金供給者與需求者之間加入了金融中介機構，隔斷了資金供求雙方的直接聯(lián)系B：在一定程度上會減少投資者對企業(yè)生產的關注C：在一定程度上增強了投資者對企業(yè)生產的關注D：減少了對籌資者使用資金的壓力和約束E：增加了對籌資者使用資金的壓力和約束7、房地產拍賣通常需交納的稅、費項目包括等。A：企業(yè)所得稅B：營業(yè)稅及其附加、合同和權證印花稅、契稅C：交易手續(xù)費、評估費、登記費D：合同公證費E：拍賣傭金費8、零售商業(yè)物業(yè)的主要輻射區(qū)域，其營業(yè)額的都來自該區(qū)域。A：50%?65%B：60%?75%C：70%?85%D：80%?90%E：借款合同9、某房地產估價機構調查了所在城市2009年12個新建樓盤的平均銷售價格，調查結果見下表。A.樓盤B．1C．2D．3E．4F．5G．6H．7I．8J．9K．10L．11M．12N.價格/元/m2O．4500P．1800Q．2400R．1980S．1980T．2800U．2800V．3000W．5880X．1980Y．2460Z．198010、下述各項中，屬于房地產供給分析內容的是。（2005年試題）A：吸納率分析B：房地產市場的商業(yè)周期分析C：家庭規(guī)模與結構分析D：投資購買和使用購買的比例分析E：借款合同11、下列屬于竣工房屋價值的有。A：竣工房屋本身的基礎、結構、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值B：作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預算內的設備（如電梯、通風設備等）的購置和安裝費用C：廠房內的工藝設備、工藝管線的購置和安裝D：工藝設備基礎的建造E：辦公和生活用家具的購置等費用12、根據(jù)《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，禁止發(fā)布房地產銷售廣告的情形有等。（2004年試題）A：集體土地上的合法房屋B：代管房屋C：列入拆遷范圍內的房屋D：共有房屋E：商品房預售許可證正在辦理之中的房屋13、不屬于確定城市規(guī)模的意義是。A：綜合平衡法B：區(qū)域分配法C：環(huán)境容量法D：線性階段法E：執(zhí)行層的組織協(xié)調14、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元/m2,采用平均發(fā)展速度法預測2008年的價格最接近于（）元/m2。A．4800B．5124C．5800D．712415、運用市場法時，估價人員根據(jù)基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎，主要包括等。A：統(tǒng)一采用總價B：統(tǒng)一采用單價C：統(tǒng)一幣種和貨幣單位D：統(tǒng)一面積和大小E：統(tǒng)一付款方式16、某公司以120萬元購買了150m2的寫字樓單元用于出租，如果合同租金為每年20萬元，業(yè)主需支出的年維修管理費為5萬元，房產稅、營業(yè)稅等稅費支出為2萬元/年，則該寫字樓投資的年收益率為__。A．7.5%B．10.8%C．12.5%D．15.0%17、A房地產開發(fā)公司在一項目投標中，符合中標人條件的是。A：其標書能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準B：其標書能夠不同程度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準C：其標書能夠滿足招標文件的形式性要求D：其標書能夠滿足招標文件的實質性要求，并經評審的投標價格最低但不低于成本E：其標書經評審的投標價格最低且低于成本18、路線價法實質是一種__。A.經濟法B.權益法C.市場法D.比價法19、合同生效應具備下列條件__。A.當事人具有相應的民事行為能力B.應該使用相應的示范文本C.意思表達真實D.不能損害另一方利益E.不違反法律和社會公共利益20、有一開發(fā)公司擬參加國有土地使用權拍賣會，現(xiàn)委托房地產估價人員對該土地的最高競買價進行評估，所得出的評估價值是．【2004年考題】A：交換價值B：公開市場價值C：投資價值D：理論價格E：標定地價21、下列關于房地產測繪，表述正確的是。A：房地產測量工作應包括“測繪”和“測設”B：房地產測量是指房產測量和地籍測量C：房地產測繪是用測量手段測定地面上局部區(qū)域內的土地、建筑物及構筑物已有點位，獲得反映歷史的研究成果D：房地產測設是根據(jù)設計圖紙將一系列點位在實地上標定E：房地產測設是用測量手段測定地面上局部區(qū)域內的土地、建筑物及構筑物已有點位，獲得反映現(xiàn)狀的圖或圖形信息22、金融機構對項目貸款進行綜合評價，凡