第11 章房產(chǎn)面積測(cè)算

第十章房產(chǎn)面積測(cè)算房產(chǎn)面積測(cè)算均指水平面積的測(cè)算1.房屋面積測(cè)算2.套面積計(jì)算和共有建筑面積的分?jǐn)?.房屋用地面積測(cè)算第一節(jié)房屋建筑面積測(cè)算的范圍房屋面積測(cè)算包括:1.房屋建筑面積測(cè)算2.使用面積測(cè)算3.產(chǎn)權(quán)面積測(cè)算4.共有建筑面積的測(cè)算與分?jǐn)偡课萦玫孛娣e測(cè)算包括:1.房屋占地面積的測(cè)算2.用地面積的測(cè)算房屋建筑面積亦稱“房屋展開(kāi)面積”，是房屋各層建筑面積的總和。房屋建筑面積包括:1.使用面積2.輔助面積3.結(jié)構(gòu)面積4.房屋建筑面積按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積計(jì)算，還包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等輔助設(shè)施的面積。測(cè)算面積的房屋必須是結(jié)構(gòu)牢固、有頂蓋、層高2.20m和2.20m以上的永久建筑。房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。1.房屋使用面積是房屋各層平面中直接為生活和生產(chǎn)使用的凈空面積.2.不包括房屋內(nèi)的墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造面積和保溫層的面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。根據(jù)計(jì)算建筑面積的有關(guān)規(guī)定和規(guī)則，能夠計(jì)算建筑面積的房屋原則上應(yīng)具備以下普遍的條件：具有上蓋；應(yīng)有圍護(hù)物；結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物；層高在2.20m或2.20m以上；可作為生產(chǎn)或生活的場(chǎng)所。一、計(jì)算全部建筑面積的范圍１.單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。層高低于2.20m的房屋都不能計(jì)算面積。２.房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計(jì)算建筑面積。３.穿過(guò)房屋的通道、房屋內(nèi)的門廳、大廳，不論其層高，均按一層計(jì)算建筑面積。４.樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算建筑面積。５.房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。６.挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。７.屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算８.與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。９.房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。

10.地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的。按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。11.有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。12.玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影計(jì)算。13.屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。14.依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m部位的外圍水平面積計(jì)算。15.伸縮縫與沉降縫統(tǒng)稱變形縫，不論其寬度，只要其與兩邊房屋中的一邊相通，具有房屋的一般條件，又能正常利用的，則可以計(jì)算房屋的建筑面積。二、計(jì)算一半建筑面積的范圍１.與房屋相連，有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。２.未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。３.獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。４.無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影的一半計(jì)算。５.有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算三、不計(jì)算建筑面積的范圍１.層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。２.突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨蓬等。３.房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。這里還應(yīng)包括無(wú)上蓋的挑廊。４.房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。５.建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)，上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置的箱、罐的平臺(tái)。６.騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分。７.利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建造的房屋。８.活動(dòng)房屋，臨時(shí)房屋，簡(jiǎn)易房屋。不是永久性的房屋都不應(yīng)計(jì)算建筑面積。９.獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干支線。１０.與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫、沉降縫。第二節(jié)套面積計(jì)算與共有建筑面積的分?jǐn)傄?、共有建筑面積１.可以分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e２.共有的電梯井、管道井、垃圾井、觀光井（梯）、提物井；３.共有的樓梯間、電梯間；４.為本幢服務(wù)的變電室、水泵房、設(shè)備間、值班警衛(wèi)室；５.為本幢服務(wù)的公共用房、管理用房；６.共有的門廳、大廳、過(guò)道、門廊、門斗；７.共有的電梯機(jī)房、水箱間、避險(xiǎn)間；８.共有的室外樓梯；９.共有的地下室、半地下室；１０.公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。（二）不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e１.作為人防工程的建筑面積；２.獨(dú)立使用的地下室、半地下室、車庫(kù)、車棚；３.為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、設(shè)備用房、管理用房；４.用作公共休憩用的亭、走廊、塔、綠化等建筑物；５.用作公共事業(yè)的市政建設(shè)的建筑物。（三）共有面積的處理原則１.產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；２.無(wú)產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分割。（四）共有面積的所有權(quán)與使用權(quán)房屋共有建筑面積的所有權(quán)屬參與共有建筑面積分?jǐn)偟母鳟a(chǎn)權(quán)人。（五）共有建筑面積的分類與確認(rèn)１.全幢共有共用的建筑面積２.功能區(qū)共有共用的建筑面積３.層共有的建筑面積二、套面積計(jì)算與共有建筑面積的分?jǐn)偅ㄒ唬┨變?nèi)建筑面積的內(nèi)容１.套內(nèi)使用面積２.套內(nèi)墻體面積３.套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積在實(shí)際工作中，也可以按照套型的中線尺寸，直接計(jì)算套內(nèi)建筑面積，但陽(yáng)臺(tái)面積則應(yīng)按外尺寸計(jì)算，即使用外墻至外墻的尺寸計(jì)算陽(yáng)臺(tái)面積，當(dāng)兩陽(yáng)臺(tái)相鄰共用一公共墻體時(shí)，此時(shí)對(duì)共墻的尺寸使用中線尺寸。（二）層、功能區(qū)、幢面積的計(jì)算１.層面積的計(jì)算

SＣi=∑SＴi+ΔSＣi（10-1）式中SＣi——各層（i層）的建筑面積，m２，i為層號(hào)；

SＴi——本層（i層）內(nèi)各套建筑面積，m２，i為套號(hào)；

ΔSＣi——本層內(nèi)共有共用的建筑面積，m２，i為層號(hào)。２.功能區(qū)面積的計(jì)算

Sgi=∑Sci+ΔSgi

（10-2）式中Sgi——各功能區(qū)（i功能區(qū)）的建筑面積，m２，i為功能區(qū)號(hào)；

Sci——本功能區(qū)（i功能區(qū)）內(nèi)各層的建筑面積，m２，i為層號(hào)；

ΔSgi——本功能區(qū)內(nèi)共有共用的建筑面積，m２，i為功能區(qū)號(hào)。３.幢面積的計(jì)算

SＺ=∑Sgi+ΔSＺ（10-3）式中SＺ——本幢全幢的建筑面積，m２；

Sgi——本幢內(nèi)各功能區(qū)的建筑面積，m２；

ΔSＺ——本幢由全幢分?jǐn)偟拇惫灿薪ㄖ娣e，m２。４.面積計(jì)算的檢核

SＺ=∑SＴi+∑ΔS（10-4）式中SＺ——全幢的總建筑面積，m２；

∑SＴi——全幢內(nèi)各套建筑面積總和，m２；

∑ΔS——本幢內(nèi)全部共有面積之和，m２；∑ΔS=∑ΔSＣi+∑ΔSgi+ΔSＺ，即∑ΔS為各層、各功能區(qū)和幢的共有建筑面積之總和。二分之一外墻墻體面積=∑（ω外／2）=外墻面包圍的面積（S外）－墻體中線所包圍的面積（S中），即∑（ω外／2）=S外－S中（10-5）（三）外墻體一半面積的計(jì)算共有建筑面積中包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。當(dāng)房屋為矩形時(shí)，也可根據(jù)矩形的兩個(gè)邊長(zhǎng)a和b以及墻的厚度ω計(jì)算二分之一外墻墻體面積∑（ω外／2）。根據(jù)外邊長(zhǎng)計(jì)算∑（ω外／2）=（a外+b外）ω-ω２根據(jù)中線邊長(zhǎng)計(jì)算∑（ω外／2）=（a中+b中）ω+ω２根據(jù)內(nèi)邊長(zhǎng)計(jì)算：∑（ω外／2）=（a內(nèi)+b內(nèi)）ω+3ω２（四）住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偅?分?jǐn)傇瓌t住宅樓的共有建筑面積以幢為單位進(jìn)行分?jǐn)?，根?jù)整幢的共有建筑面積和整幢套面積的總和求取整幢住宅樓的分?jǐn)傁禂?shù)，再根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋的分?jǐn)偯娣e。各套房屋的分?jǐn)偯娣e２.各套房屋的分?jǐn)偯娣eδSＴi=KＺ·SＴi（10-7）

KＺ=ΔSＺ／∑SＴi式中KＺ——整幢房屋共有建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)；

SＴi——各套（第i套）房屋的套內(nèi)建筑面積，m２，i為套號(hào)；

∑SＴi——整幢房屋各套房屋套內(nèi)建筑面積的總和，m２；

ΔSＺ為整幢房屋的共有建筑面積，m２。３.住宅樓房屋的共有建筑面積計(jì)算：整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)等和為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備用房，以及人防工程等不應(yīng)計(jì)入共有建筑面積的面積。（五）多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)倢?duì)多功能綜合樓就不能和普通住宅樓一樣，用一個(gè)分?jǐn)傁禂?shù)一次進(jìn)行分?jǐn)?，而是?yīng)按照誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)偟脑瓌t，對(duì)各共有建筑面積按照各自的功能和服務(wù)對(duì)象分別進(jìn)行分?jǐn)偅催M(jìn)行多級(jí)分?jǐn)?。?幢共有建筑面積的分?jǐn)?/p>

δSgi=KＺ·Sgi（10-8）

KＺ=ΔSＺ／∑Sgi式中δSgi——幢內(nèi)各功能區(qū)（第i功能區(qū)）的分?jǐn)偯娣e，m２；

KＺ——整幢房屋共有建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)；

Sgi——幢內(nèi)各功能區(qū)（第i功能區(qū)）的建筑面積，m２；

ΔSＺ——整幢房屋的共有建筑面積，即應(yīng)由全幢分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，m２。

∑Sgi——本幢各功能區(qū)建筑面積之和，m２２.功能區(qū)共有建筑面積的分?jǐn)?/p>

δSci=Kgi·Sci

（10-9）

Kgi=ΔδSgi／∑Sci

ΔδSgi=ΔSgi+δSgi式中δＳci——功能區(qū)（第i功能區(qū)）內(nèi)各層的分?jǐn)偯娣e，m２；Ｋgi——功能區(qū)（第i功能區(qū)）共有建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)；Ｓci——功能區(qū)（第i層）內(nèi)各層的建筑面積，m２；

∑Sci為功能區(qū)內(nèi)各層的建筑面積之和，m２；

ΔSgi為本功能區(qū)自身原有的共有建筑面積，m２；

δSgi為幢分?jǐn)偨o本功能區(qū)（第i功能區(qū)）的分?jǐn)偯娣e，m２３.層共有建筑面積的分?jǐn)?/p>

δSTi=KCi·STi（10-10）

KCi=ΔδSCi／∑STi

ΔδSci=ΔSci+δSci式中δSTi——各套房屋的分?jǐn)偯娣e，m２，i為套號(hào)；

KCi——各功能區(qū)內(nèi)，各層（i層）的共有建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)；

STi——各套房屋（或戶）的套內(nèi)建筑面積，m２；

ΔSci——各層本身原有的層共有建筑面積，m２；

δSci——功能區(qū)分?jǐn)偨o各層的分?jǐn)偯娣e，m２；

∑STi——本層內(nèi)各套（戶）房屋套內(nèi)建筑面積之和，m２４.套（戶）內(nèi)產(chǎn)權(quán)面積的計(jì)算

SEi=STi+δSTi

（10-11）式中SEi——各套（戶）房屋的產(chǎn)權(quán)面積，m２；

STi——各套（戶）房屋的套內(nèi)建筑面積，m２；

δSTi——各套（戶）房屋分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，m２。５.共有分?jǐn)偯娣e計(jì)算的檢核∑SEi=∑STi+ΔSZ+ΔSg+ΔSC（10-12）

式中∑SEi——本幢房屋中各套（戶）房屋產(chǎn)權(quán)面積之和，m２；

∑STi——本幢房屋中各套（戶）房屋的建筑面積之和，m２；

ΔSZ——本幢房屋中全幢共有建筑面積，m２；

ΔSg——各功能區(qū)房屋的共有建筑面積，m２；

ΔSC——各層房屋的共有建筑面積，m２；∑δSTi=ΔSZ+ΔSg+ΔSC

（10-13）

∑δSTi——本幢各套（戶）分?jǐn)偯娣e總和，m２。（六）商住樓面積計(jì)算與共有面積分?jǐn)傆?jì)算示例三至六層各戶平面圖第三節(jié)房屋用地面積測(cè)算的方法1.房屋用地面積指房屋占用和使用的全部土地面積，包括房屋及其附屬設(shè)施所占用的土地面積、院落用地面積和公用土地的分?jǐn)偯娣e等全部使用面積。其中包括供休憩和滿足生產(chǎn)或生活需要的空間面積，還包括出入專用的室外道路、綠化、停車場(chǎng)、院內(nèi)空地及其圍護(hù)物等的全部土地面積。2.不包括下列土地的面積確使用權(quán)屬的冷巷、巷道和間隙地；市政管轄的公用道路、街道、巷弄等公用土地；公共使用的河涌、溝渠、排水溝道；已征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載范圍內(nèi)，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地；其它按規(guī)定不記入用地面積的土地面積。

3.用地面積以丘為單位進(jìn)行測(cè)算，包括房屋占地面積、其他用途的土地面積測(cè)算，各地類面積的測(cè)算。4.用地面積測(cè)算可用坐標(biāo)解析法、實(shí)地量距法以及圖解法等方法。一、坐標(biāo)解析法根據(jù)房屋用地界址點(diǎn)或邊界點(diǎn)的坐標(biāo)計(jì)算房屋用