房地產估價師考試案例解析總結計劃資料

《房地產估價事例與剖析》估價報告的規(guī)范格式

封面（含“估價告名稱”等七內容）

估價告名稱（：）（歸納出估價目的，如抵押、征收估價告，沒有估價目的算一?。?/p>

估價目名稱：明目全稱（估價象所在區(qū)位、名稱、用途，不可以與估價象混用）

估價拜托人：明拜托方全稱，個人拜托的個人的姓名

估價機構：估價機構全稱

估價人：參加本次估價的注冊估價的姓名及注冊號（不是參加本次的、無注冊號的算一?。?/p>

估價告出具日期（年、月、日，封面上與致估價拜托人函中一致，若不一致或不出具日期算一出?。?/p>

估價告號：本告在估價機構內部的號（無封面號或與果告中的不一致算一?。?/p>

致估價拜托人函（四內容）缺算一！

（：）致估價拜托人函

一、致函象（拜托方的全稱）

二、致函正文（六內容）缺算一！

1）估價象（名稱、坐落、范、模、用途、屬，缺算一！）

2）估價目的（缺算一?。?/p>

3）價型（致拜托方函和估價果的價型一致，不一致算?。?/p>

4）價點（缺算一?。?/p>

5）估價方法（缺算一?。?/p>

6）估價果（缺算一?。?/p>

三、致函落款（估價機構全稱，并加蓋估價機構公章，法定代表人名、蓋印。致函方沒有蓋印或加蓋的分

公司的公章可算一！注意：法定代表人或行合伙人沒出名或蓋印不算?。┧?、致函日期（致函的年代日，估價告達成日期或出具日期。若與估價告達成日期或出具日期不一致算一?。┠夸洠鶅热荩┤彼阋?！一、（：）目（目中不有“致拜托人函”，且目放在“致拜托人函”后邊，否算一！）二、注冊房地估價申明??????????????三、估價的假和限制條件??????????????四、估價果告???????????????????五、估價技告???????????????????六、附件????????????????????????注冊房地產估價師申明（七內容）缺或沒有“注冊”均算一！（：）估價申明（性的估價申明）

我重申明：

1）注冊房地估價在本估價告中事的明是真的和正確的，沒有虛假、性述和重要漏。

2）估價告中的剖析、意和是注冊房地估價獨立、客、公正的剖析、意和，但遇到本估價告中已明的估價假和限制條件的限制。

3）注冊房地估價與估價告中的估價象沒有或潛伏的利益，與估價拜托人及估價利害關系人沒有益害關系。

1（4）注冊房地產估價師對估價報告中的估價對象、估價拜托人及估價利害關系人沒有成見。

（5）注冊房地產估價師是依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規(guī)范》、《房地產估價基本術語標準》以及

有關房地產估價專項標準進行剖析，形成建議和結論，撰寫估價報告。

（6）注冊房地產估價師對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘（若不是所有在在本申明上署名的注冊房地

產估價師進行了實地查勘，應寫明進行查勘的注冊房地產估價師姓名。只要列出參加查勘的注冊估價師的姓名，

缺項算一處錯誤?。?。

（7）沒有人對估價報告供給重要專業(yè)幫助（如有例外，應說明供給重要專業(yè)幫助者的姓名或名稱和幫助內容）。

注：注冊房地產估價師申明所有參加估價的注冊房地產估價師的姓名、注冊號，并經自己署名。非注冊和未參

加估價的注冊房地產估價師不得在其上署名。在申明的最后要求一定有兩名或兩名以上注冊房地產估價師署名，

缺項算一處錯誤！注冊房地產估價師申明中不要求有“實地查勘日期”缺不算錯！

估價的假定和限制條件：

（標題：）估價的假定和限制條件

估價假定和限制條件應說明以下內容：

1）一般假定：包含對估價所依照的估價拜托人供給的估價對象權屬、面積等資料進行了謹慎檢查，無原由思疑其合法性、真切性、正確性和完好性，但在未予以核實的狀況下，對其合法、真切、正確和完好的合理假定；

對房子安全、環(huán)境污染等重要影響估價對象價值的要素賜予了必需關注。無原由思疑估價對象存在安全隱患，但

在無相應的專業(yè)機構進行判定、檢測的狀況下，對其安全等合理假定。

2）不確立事項假定：對估價所必需的還沒有明確或不夠明確的土地用途、容積率的事項所做的合理的最可能的假定。（能否考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生變化、市場供給關系變化、市場構造轉變、遇有自然力和其余不行抗力

等要素對房地產價值的影響，能否考慮估價對象未來可能擔當違約責任的事宜，以及特別交易方式下的特別交易

價錢等對評估價值的影響）

（3）背叛實質狀況假定：因估價目的的特別需要所做的與實質狀況不一致的假定。（價錢能否包含土地出讓金、

還沒有繳納稅費、能否考慮處理風險、能否考慮估價對象以其營運公司已擔當?shù)膫鶆?、或有債務及經營決議失誤或

市場運作失當對其價值的影響；能否能按計劃開發(fā)達成且評估結果為假定估價對象在獲得預售證后于價值時點的

預售市場價錢。）

4）不相一致假定：（教材中未詳細說明）

5）依照不足假定：（教材中未詳細說明）

（6）估價報告使用限制：估價報告的使用者、用途、使用限制以及在使用中需要注意的其余事項。此中，估價

報告使用限期應依據估價目的和估計估價對象的市場價錢變化程度來確立，原則上不該超出一年。

注：估價假定和限制條件包含二層含義：①估價的假定前提，即對價值時點的房地產市場狀況和估價對象狀況中

那些不確立且對價值有影響的要素予以假定。對假定前提的要求是：必需、合理、有依照；②估價的限制條件，

又包含二層含義：①是估價結果遇到限制或影響的條件，②是估價報告的使用范圍、場合、時限等遇到限制情況

的說明。對限制條件的要求是：針對性要強。

估價結果報告（十三項內容）

（標題：）房地產估價結果報告

[估價報告編號(與封面上的編號一致)]

（一）估價拜托人是單位的不單要寫明拜托單位的全稱，還要寫明拜托單位的法定代表人和住處，個人拜托的要寫明拜托人姓名及其住處。缺項的算一處錯誤！

（二）房地產估價機構（不單要寫明估價機構的全稱、還要寫明估價機構的法定代表人、住處、估價機構資格

等級及證書編號）缺項算一處錯誤！

（三）估價目的

2（1）抵押目的表述為：“為確立房地產抵押貸款額度供給參照依照而評估房地產抵押價值”。

（2）國有土地征收賠償估價目的表述為：“為房子征收部門與被征收人確立被征收房子價值的賠償供給依照，評

估被征收房子的價值”。

3）房地產轉讓估價目的表述為：“為拜托人轉讓估價對象供給市場價值參照”。

4）公司入股、歸并等波及的房地產估價目的表述為：“為公司入股、歸并等發(fā)生房地產權屬轉移的作價供給價

值依照”。

（5）房地產投資決議剖析和咨詢服務估價目的表述為：“為房地產投資供給價值參照依照”。

（四）估價對象（估價對象范圍、估價對象基本狀況、土地基本狀況、建筑物基本狀況）

（1）估價對象范圍：土地、房子、修建物、樹木等；同時應說明能否包含動產、債權債務、特許經營權等其余財富或許權益。

（2）估價對象實物狀況：

1、土地實物狀況包含四至、土地面積、形狀、土地用途、地形地勢、基礎設備齊備程度、土地平坦程度、土

壤地基。

2、建筑物實物狀況包含建筑規(guī)模、設計用途、層數(shù)和高度、建筑構造、裝飾裝飾、層高和室內凈高、空間布

局、建成時間、保護和完損狀況。

（3）估價對象權益狀況：

1、土地權益狀況包含土地所有權性質、土地使用權人歸屬、土地使用限期（起止日期）、能否續(xù)期一定說明、

到期后對回收的建筑物能否予以賠償、土地使用權能否有共有權人、土地使用管束狀況（容積率、建筑密度、綠地

率）、節(jié)余限期。

2、建筑物權益狀況包含房子所有權人、房子共有權人。3、土地、建筑物共有屬性的權益狀況包含利用現(xiàn)狀、出租或占用狀況、他項權益建立狀況（①他項權益日期必須為年代日；②對于已建立抵押的一定考慮抵押權對價值的影響）、其余特別狀況（4）估價對象區(qū)位狀況：1、地點狀況：（坐落、方向、與有關場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層）2、交通狀況：（道路狀況、進出可利用的交通工具、交通管束狀況、泊車方便程度、交通收費狀況）3、環(huán)境狀況：（自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀）4、外面配套設備狀況：（外面基礎設備、外面公共服務設備）（五）估價時點：是所評估的估價項目客觀合理價錢或價值對應的年代日，（一定要簡要說明確立的原由征收評估：征收決定通告之日）（六）價值定義：（要求是要明確價值標準或價值內涵，不可以使用制造的抽象的定義）⑴抵押估價的價值種類表述為：“估價對象房地產的抵押價值是在估價時假定未建立優(yōu)先受償權益下的市場價值，（或有限市場價值）扣除法定優(yōu)先受償款后的余額”。⑵國有土地房子征收賠償估價的價值種類表述為：“被征收房子價值是指被征收房子及其據有范圍內的土地使用權在正常交易狀況下，由熟習狀況的交易兩方以公正交易方式在估價時點自發(fā)進行交易的金額，但不考慮被征收房子租借，抵押，查封等要素的影響”。（七）估價依照：要說明本次估價所依照的法律法例和技術標準，國家和地方的法律，法例，拜托人供給的有關資料，估價機構和估價人員掌握和采集的有關資料。（①估價依照必定要有《房地產估價規(guī)范》，沒有算一處錯誤！，②抵押目的估價在估價依照中應有《房地產抵押估價指導建議》，沒有算一處錯誤！，③房子征收估價在估價依照中應有《國有土地上房子征收與賠償條例》和《國有土地上房子征收評估方法》，沒有算一處錯誤！④估價標準依照未列全的算一處錯誤?、莨纼r依照過時或無效的算一處錯誤?、逓E列估價依照的算一處錯誤?。?。3（八）估價原則：

估價原則有：①獨立、客觀、公正原則②合法原則③價值時點④代替原則⑤最高最正確利用

要求是：①對于獨立，客觀，公正原則沒有硬性要求，若沒有不算一處錯誤！，②抵押目的估價，一定還要有謹

慎原則，沒有算一處錯誤?、郜F(xiàn)狀價值評估不用列最高最正確利用原則，若列出算一處錯誤！

（九）估價方法：要求是：①一定說明采納的估價方法定義，沒有說明估價方法定義而不過說了然估價方法的

測算思路的算一處錯誤?、谝欢ㄕf明所選估價方法的原由，沒有說明的算一處錯誤?、奂偃缰徊杉{一種方法，

則一定說明不想用其余方法的原由，沒有說明原由的算一算錯誤④有條件采納比較法的，應采納比較法估價，有利潤或其近似房地產有益潤的，應把利潤法作為一種估價方法，擁有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產估價，應選用假定開發(fā)法估價。（十）估價結果：估價結果中不要求總價和單價表述齊備（即①總價及其大寫和單位；②單價及其單位）。但單價和總價中只好表述其一的，應說明原由，沒有說明原由的算一處錯誤！（若用外幣表示，應說明估價時點中國人民銀行宣布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價錢）；抵押貸款評估中一定表露市場價值、注冊估價師知悉的優(yōu)先法定受償款數(shù)額、抵押價值三種價值。（十一）注冊房地產估價師（列出所有參加本次估價的人員姓名、注冊號，要有注冊房地產估價師的親筆署名）（十二）輔助估價的人員（說明所有輔助注冊房地產估價師估價的人員的姓名，有關資格或職稱，并由自己簽名）（十三）實地查勘期：是本次實地查勘估價對象的起止日期，詳細為自進入估價對象現(xiàn)場之日起至達成實地查勘之日止。（新增內容）（十四）估價作業(yè)期：是本次估價的起止日期，需要注意的是要與封面上的估價報告出具的日期相般配。注：目的為抵押貸款估價還應增添以下兩項內容：“變現(xiàn)能力剖析“和”風險提示”。估價技術報告

（標題：）房地產估價技術報告

（一）房地產實物狀況描繪與剖析：（土地實物狀況描繪與剖析、建筑物實物狀況描繪與剖析）⒈土地實物狀況描繪與剖析：名稱、四至、面積、用途、形狀、地形地勢、土壤地基、基礎設備齊備程度、土地平坦程度。⒉建筑物實物狀況描繪與剖析：名稱、建筑規(guī)模、用途、層數(shù)和高度、建筑構造、裝飾裝飾、設備設備、層高和室內凈高、空間布局、建成時間、保護狀況、完損狀況。詳見《理論》P75-80頁。（二）房地產權益狀況描繪與剖析：（土地權益狀況、建筑物權益狀況）⒈土地權益狀況：（土地所有權、土地使用權、土地使用管束狀況、土地利用現(xiàn)狀、出租或占用狀況、他項權益建立狀況、其余特別狀況）⑴土地所有權：（說明所有權的性質，即國有仍是集體。若集體土地還要說明土地所有權由誰履行。）⑵土地使用權：（應說明土地的使用權人的個人或單位的名稱①說明是建設用地仍是宅基地、土地承包經營權及其權益人。對于國有建設用地，還要說明是劃撥仍是出讓、租借、作價出資或入股、受權經營國有建設用地使用權。對于出讓的還要說明土地使用限期及起止日期，節(jié)余限期，續(xù)期的有關規(guī)定或商定，到期后對回收的建筑物能否予以賠償?shù)娶谡f明是土地使用權獨自或共有。對于共有的，還要說明是按份共有仍是共同共有及共有人狀況。對于按份共有的，還要說明每個共有人享有的份額）⑶土地使用管束狀況：（①土地用途②容積率或建筑控制規(guī)模③建筑高度④建筑密度⑤綠地率⑥其余要求，如配

套建設保障性住宅、公共服務設備等要求）

⑷土地利用現(xiàn)狀：

⑸出租或占用狀況：說明有無出租或占用狀況。

⑹他項權益建立狀況：（能否建立地役權、抵押權等，對于已建立抵押權的，一定考慮已建立抵押權對價值的影

響。）

4⑺其余特別狀況：（①產權能否明細或歸屬有爭議②土地取到手續(xù)能否齊備③能否為暫時用地或違紀占地，為臨

時用地的，同意期多長，能否已超出同意限期④能否被查封、采納財富保全舉措或以其余形式限制⑤能否未達到

法律法例規(guī)定的轉讓條件⑥能否屬于法律法例規(guī)定不得抵押或不得作為出資的財富⑦能否有拖欠建設工程款。⑧

能否已依法列入征收、征用范圍）

⒉建筑物權益狀況：（房子所有權狀況、出租或占用狀況、他項權益建立狀況、其余特別狀況）

⑴房子所有權狀況：（①說明房子所有權人②說明房子所有權是獨自或共有、建筑物劃分所有權，是完好產權仍是部分產權。對于共有的，還要說明是按份共有仍是共同共有及共有人狀況。對于按份共有的，還要說明每個共有人享有的份額。）

⑵出租或據有狀況：說明有無出租、占用情況。對于已出租的，還要說明承租人、租借限期及起止日期、租金水平。

⑶他項權益建立狀況：（能否建立地役權、抵押權等，對于已建立抵押權的，一定考慮已建立抵押權對價值的影

響。）

⑷其余特別狀況：說明①房子所有權能否不明確或歸屬有異議②房子建設手續(xù)能否不齊備③能否為暫時建筑或違

法建筑。為暫時建筑的同意的使用限期多長，能否已超出同意的使用限期。④能否被依法查封、采納財富保全措

施或以其余形式限制⑤能否未達到法律法例規(guī)定的轉讓條件⑥能否屬于法律、法例規(guī)定不得抵押或不得作為出資

的財富。⑦能否有拖欠建設工程價款⑧能否已依法通告列入征收、征用范圍。

⑸其余：如物業(yè)管理狀況，包含物業(yè)服務公司、物業(yè)服務費標準、管理規(guī)約等。

（三）房地產區(qū)位狀況描繪與剖析：（地點狀況、交通狀況、環(huán)境狀況、外面配套設備狀況、區(qū)位狀況未來變化趨向，缺項的算一處錯誤?。?/p>

⒈地點狀況：（坐落、方向、與有關場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層）

①坐落：除了說明估價對象的詳細地址，還應附地點圖。

②方向：說明估價對象在某個較大地區(qū)（如所在城市）中的方向和地點，以及在某個較小地區(qū)（如所在住所小區(qū)、

十字路口）中的方向和地點。

③與有關場所的距離：說明估價對象與其有關的主要場所的距離。

④臨街狀況：說明估價對象能否臨街（路），臨什么樣的街（路），是如何臨街（路）的。

⑤朝向：說明估價對象建筑物的正門或房間的窗戶正對著的方向，坡地從高到低的方向。

⑥樓層：當估價對象為某幢房子中的某層、某套時，說明其所在房子的總層數(shù)以其所在的樓層。

⒉交通狀況：（道路狀況、進出可利用的交通工具、交通管束狀況、泊車方便程度、交通收費狀況）

⑴道路狀況：說明鄰近有幾條道路，抵達某些道路的距離，各條道路的苦況（如道路等級、路面狀況、交通流量）

⑵進出可利用的交通工具：說明鄰近經過的公共汽車、電車、地鐵、輕軌、輕渡等公交線路的數(shù)目。

⑶交通管束狀況：說明手步行街、單行道、限制某些車輛通行、限制通行時間、限制行車速度等影響的狀況。

⑷泊車方便程度：說明有無泊車場、車位數(shù)目、到泊車場的距離等。

⑸交通收費狀況：說明有關交通工具票價，有無過路費、過橋費、泊車資及其收費標準等。

⒊環(huán)境狀況：（自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀）

⑴自然環(huán)境：說明環(huán)境能否優(yōu)美、整齊，有無空氣，噪聲，水，輻射，固體廢物等污染及其程度，環(huán)境衛(wèi)生狀況。

對于住所，特別需要說明周邊有無高壓電輸電線路，無線電發(fā)射塔，垃圾站，公共衛(wèi)生間等。

⑵人文環(huán)境：說明估價對象所在地域的名譽，居民特色（不職業(yè)，收入水平，文化程度，宗教崇奉），治安你狀，

況（如犯法率），你，相鄰房地產的利用狀況（如用途）等。

⑶景觀：說明有無水景（如海景，江景，河景，湖景），山景等。

⒋外面配套實行狀況：（外面基礎設備、外面公共服務設備）

⑴外面基礎設備：說明道路、給水、排水、電力、通訊、燃氣、供熱等設備的齊備程度

5⑵外面公共服務設備：說明必定距離內商業(yè)服務，金融郵電，教育，文化，體育，社區(qū)服務，市政公用和行政管理等設備齊備程度。

⒌區(qū)位狀況未來變化趨向：未剖析的區(qū)位狀況未來變化趨向

（四）市場背景剖析

1）未進行當?shù)卣w房地產市場局勢剖析的

2）未進行當?shù)乇绢惙康禺a過去、此刻和未來狀況的剖析的

3）未進行國家及當?shù)睾暧^經濟政策要素剖析的

4）剖析結論不可以為估價測算及估價參數(shù)取值供給市場支持的

（五）最高最正確使用剖析

1）未進行合法性剖析的

2）未進行利用前提選擇表述的（包含：保持現(xiàn)狀、更新改造、改變用途、擴大規(guī)模、從頭開發(fā)、或上述情況的某種組合）

3）未聯(lián)合估價方法應用進行剖析或許剖析不詳細的

4）最高最正確利用剖析針對性不強的

（六）估價方法合用性剖析

1）要求逐個剖析比較法、利潤法、成本法、假定開發(fā)法等方法能否合用于估價對象，理論上不合用的要說明原由，不說明原由的算一處錯誤！

（2）對于理論上合用但客觀條件不具備而不可以采納的要充分說明原由，不說明原由的算一處錯誤！

3）技術路線表述或表述不清楚的

（七）估價測算過程

（1）要詳盡說明運用各樣估價方法的所有測算過程及有關參數(shù)。

2）要在正確掌握各樣估價方法的基礎上，依照估價方法的操作步驟，因果關系明確、條理清楚地表述每種方法的測算過程。

3）對于有關參數(shù)確實定既切合有關數(shù)學公式的要求，又要切合邏輯推理。

（八）估價結果確立

1）要說明不一樣估價方法的測算結果和最后的估價結果。

2）要較詳盡說明最后的估價結果確立的方法和原由。

3）不一樣方法得出的結論會有必定差別，為此最后采納何種數(shù)學方法確立估價結果或進前進一步的調整都需在此說明，不作說明的算一處錯誤！

4）荒棄一種估價方法的估價結果原由一定充分！

（5）抵押貸款評估中一定表露市場價值、注冊估價師知悉的優(yōu)先法定受償款數(shù)額、抵押價值三種價值。

附件

（標題：）附件

1）估價拜托書復印件

2）估價對象地點表示圖

3）估價對象外觀和內部狀況照片（如未能進入，可不附內部照片，但應在此說明沒有內部照片的詳細原由）

4）估價對象四周環(huán)境和景觀照片

5）估價對象權屬證明復印件

6）估價對象引用的其余專用文件資料

7）房地產估價機構營業(yè)執(zhí)照復印件

8）房地產估價機構資質證書復印件

69）注冊房地產估價師注冊證書復印件

10）其余

方法采納上的錯誤1、只使用了一種估價方法(規(guī)范條)2、能用市場法的沒實用(規(guī)范條)3、利潤性房地產的估價,未采納利潤法作為一種方法(規(guī)范條)4、擁有投資開發(fā)潛力的房地產的估價,未采納假定開發(fā)法作為此中的一種方法(規(guī)范條)5、適合采納多種方法的,沒有采納多種方法進行估價6、估價方法的采納沒有聯(lián)合估價對象的特色或不切合有關規(guī)定

7、采納方法不合用的（各樣估價方法的合用條件）

比較法

★沒有比較法公式算一項錯誤！

比較價值=可比實例成交價錢ⅹ交易狀況修正系數(shù)ⅹ市場狀況修正系數(shù)ⅹ房地產狀況修正系數(shù)比較法的基本步驟：

1、選用可比實例應切合以下條件(《理論》113頁)

1）處于同一地域或同一供求范圍內的近似地域

2）用途同樣

3）規(guī)模相當（0.5≤實例/對象≤2）

4）品位相當

5）建筑構造同樣

6）權益性質同樣

7）時間靠近(不超出1年)

8）交易種類與估價目的符合

9）應為正常成交價或可修正為正常成交價

10）土地、建筑物、房地產互相般配

11）比較實例的數(shù)目不夠

2、成立價錢可比基礎時犯錯

①一致付款方式：注意名義價錢實質價錢成交價錢

②一致面積內涵：建筑面積與使用面積、套內面積等觀點的內涵

③一致化為單價：有時需要對總價先進行調整（《理論》116頁）

④一致幣種單位：注意匯率的方向

⑤一致面積單位：

3、單項修正對可比實例成交價錢的調整幅度超出了20%，或許各項修正對可比實例成交價錢的綜合調整超出了

30%

4、房地產狀況調整時，包含區(qū)位、實體、權益三方面；有時要進行年限修正、容積率修正、樓層調整。（《理論》

131頁）（見《事例》P247）

75、修正系數(shù)確實定沒有充分的原由

6、修正系數(shù)的取值不一致、不規(guī)范或比較物與參照物互相顛倒

7、比較修正的方向錯誤

8、交易狀況修正時表述不誤，應說“可比實例成交價錢比其正常價錢高（低）多少”見《理論》（P197）

9、將期內均勻上升或降落與逐期均勻上升或降落混雜

10、日期調整時指數(shù)選用不適合

11、可比實例成交日期應精準到年代日或年代，日期調整時取100/100時，應說明房地產市場穩(wěn)固或無顛簸

12、環(huán)比與定基混雜

13、地區(qū)要素與個別要素混雜不清

14、地區(qū)要素與個別要素詳細比較修正項目的選擇沒有聯(lián)合估價對象與可比實例的差別

15、地區(qū)要素與各別要素詳細比較修正項目的選擇沒有與評估對象的特色聯(lián)合起來

16、地區(qū)要素比較修正的內涵理解錯誤

17、比較修正項目有漏項，如地下室、車庫等其余要素

18、間接要素與直接比較混雜不清

19、獲取價錢與成交價錢（《事例》P197）

20、地區(qū)、實物、權益修正時應明確詳細事項。

利潤法

1、利潤限期確立錯誤

2、沒有以客觀利潤和正?；ㄙM作為價錢評估的依照

3、對于客觀利潤沒有考慮到未來的變化

4、沒有考慮收租率、入住率、滿客率、公共流通比

5、利潤計算中有關面積套錯

6、凈利潤一般以年為單位，看能否前后一致，能否有漏乘12、365等。7、凈利潤與估價時點不一致（拜見《事例》P204《理論》P162）8、凈利潤中未扣除無形財富價值或正常利潤、超額利潤等（例加油站、百年邁店、旅館，拜見《事例》P93、P254）9、價值重復計算，大堂、自用部分不該獨自計算價值。（P216）10、營運花費不包含抵押貸款還本付息額、建筑物折舊費、土地提攤費，不包含所得稅、改擴建花費，但包含壽命比建筑物壽命短的設備、裝飾的折舊費，如電梯、鍋爐、地毯等。《規(guī)范》對于獨自土地和獨自建筑物的估價,應分別依據土地使用權年限和建筑物耐用年限確立未來可獲得利潤的年限,采納對應的有限年的利潤法公式計算,凈利潤中不該扣除建筑物折舊和土地獲得花費的攤銷。對于土地和建筑物合一的估價對象,當建筑物耐用年擅長或等于土地使用權年限時,應依據土地使用權年限確立未來可獲利潤的年限,采納對應的有限年的利潤法公式計算,凈利潤中不該扣除建筑物折舊和土地獲得花費的攤銷。對于土地和建筑物合一的估價對象,當建筑物耐用年限短于土地使用權年限時,可采納以下方式之一辦理：1）先依據建筑物耐用年限確立未來可獲利潤的年限，采納對應的有限年的利潤法公式計算，凈利潤中不該扣

除建筑物折舊和土地獲得花費的攤銷；而后再加上土地使用權年限高出建筑物耐用年限的土地節(jié)余使用年限的折現(xiàn)值。

2）將未來可獲利潤的年限假想為無窮年，采納無窮年的利潤法計算公式，凈利潤中應扣除建筑物折舊和土地獲得花費的攤銷。

11、正?；ㄙM的測算錯誤

A、花費的測算遺漏了項目或增添了不合理的項目。

81）將一次性支付的花費及與總利潤不直接有關的花費作為獲取客觀利潤的直接必需的花費。

2）對于租借房地產采納利潤法評估時，正?；ㄙM中稅金的計算只計算了房產稅，而沒有計算營業(yè)稅及其附帶和土地使用稅。

3）自己經營的房地產，在正?；ㄙM的計算中遺漏了經營利潤。

4）把所得稅也作為總花費的一個構成部分。

B、花費的計算上當費基礎錯誤。

C、花費的計算方法錯誤。

D、參數(shù)確立錯誤。

E、總花費包含了折舊費。

F、帶租約的轉讓的評估。租約期內總花費的扣除項沒有按租借合同的商定

G、租借收入包含租金收入、保證金或押金的利息收入，扣除花費項目要剖析租約?？鄢ㄙM項目一般為維修費、

管理費、保險費、稅金（房產稅、營業(yè)稅及附帶、土地使用稅）

12、資本化率確立錯誤

A、資本化率選定錯誤

B、功能或用途不一樣的房地產采納了同樣的資本化率

C、安全利率選擇錯誤

D、把物價上升和經濟增添作為資本化率

E、Y選定缺少依照和過程

F、建筑物、土地、房地產三者資本化率不般配

G、不一樣利潤種類（時期利潤與未來轉售利潤）應采納不一樣的資本化率

13、利潤穩(wěn)固方可用V=A/Y[1-1/（1+Y）n]

14、利潤法的公式是假定凈利潤相對于估價時點發(fā)生在期末。若凈利潤發(fā)生在期初，則有A末=A初（1+Y）。

15、銷售稅費計稅依照為銷售收入

16、未考慮租約的影響

17、利潤價錢確準時應說明在建設用地使用權限期屆滿時需要無償收歸國有建設用地使用權的對回收的建筑物

不予賠償?shù)恼f明

18、租金收入一定要考慮空置率、收租損失、可出租面積比率

成本法

1、劃分實質成本與客觀成本

2、聯(lián)合市場供求剖析確立評估出的積算價錢

3、對于過舊的建筑物不大合用成本法

4、新開發(fā)的土地、新建房地產可采納成本法，一般不扣除折舊，但應進行工程質量、環(huán)境等要素調整。

5、成本法中房地產的價錢構成：①土地獲得成本②開發(fā)成本③管理花費④投資利息⑤銷售花費、稅金⑥開發(fā)利

潤（拜見《理論》P146）

6、自有資本利息不計入利潤，而計入成本。

7、利潤基數(shù)與利潤率不對應；《規(guī)范》開發(fā)利潤應以土地獲得花費和開發(fā)成本之和為基礎，依據開發(fā)、建筑近似房地產相應的均勻利潤率水平來求取。

8、對于從頭購建價錢：①一定是估價時點的②一定是客觀的③是嶄新狀態(tài)下的；《規(guī)范》詳細估價中估價

對象的重置價錢或重修價錢構成內容，應依據實質狀況，在條列舉的價錢構成內容基礎上酌情增減，并在

估價報告中予以說明。

99、重置價錢≠重修價錢，二者合用條件不一樣（參《理》P153）

10、建筑物折舊（2005版新增折舊和功能折舊的算，《理》159）

①可修復目，修復用折舊

不行折舊，可分短壽命、壽命目（《理》P143例5-7）

②壽命與土地使用年限的關系（《理》P145、《范》條）

③殘率或成新率確立有

④建筑物重置價錢中已包含利息、利稅，不再重。

⑤舊有房地未扣除折舊⑥《范》??估價人都??

11、售稅算基數(shù)售收入

12、算價錢中有必需扣除因為舊有建筑物的存在而致的土地價失。（《范》條）

13、建筑物耐用年限從完工收合格之日起。

假定開發(fā)法

1、必有明確的劃條件，若無條件仍需估價，推，并將最可能的劃條件列“估價的假和限制條件”，

并在告中作特提示，明估價果它的依性。

2、假開法要求有一個優(yōu)秀的社會條件。

3、方法息、利，折利息、利不出

4、息息周期確立

5、假開法估價點，即開期的起點

6、開達成后房地價計算

①市法②期法③利潤法（折算到估價點上來）

7、售稅一般不息

8、不忽視某些無形利潤（P224）

9、建筑沒有折到估價點

其余

1、房地觀點（混雜房地、建筑物、土地及物、區(qū)位、益交待不清）

2、樓面地價、容率、建筑密度等指的互相推中出

樓面地價=土地價/建筑面=土地價/容率

建筑密度=建筑物基底占地面/用地面

3、保估價中不含土地價

4、保估價中價錢內涵表述中明示能否包含接失

5、入股估價明入股后的用途

6、注意稅方式能否正確，如房稅要減去原的10-30%，個人按市價錢出租居民用房4%，稅3%，所

得稅10%，房子保不大于8‰。

7、照《范》看估價告事例能否切合范格式，內容描繪目能否完好、適合，寫方式，用稱號、符

號、序號、、大寫、字等能否正確。

8、觀察估價方法能否與估價目的，估價象合用，估價技路能否正確

9、估價點能否正確

、算能否正確，前后數(shù)據能否照一致

11、采納的方法能否有合理的明和原由

12、任何一數(shù)據都有根源依照，必需明

1013、注意利息的計算方式，限期

14、報告有效期應以報告達成之日為準

15、現(xiàn)適用途和法定用途符合

16、注意對價錢的稱呼能否錯誤（比準，利潤，積算）

17、基準地價修正法應說明地價的內涵

《房地產估價事例與剖析》

一、綜述：

1、問答：考估價的基本領項，估價目的、對象、時點（市場變化對估價結果的影響），價值內涵，技術路線，方

法運用過程中應注意的問題（如參數(shù)應選用客觀值，計算折舊時應用有效經過年數(shù)和經濟壽命）等。

2、單項選擇：考合用法律、合用方法、估價時點、價值內涵。

3、挑錯：考對估價的一般要求，對報告的熟習程度，基根源理的一般應用，估價方法掌握。

4、改錯：考估價方法在應用中的難點。

第一節(jié)：問答及單項選擇題:

問答題答題技巧：

1、解決的方法是：認真研究正確答案是分哪幾點分別回答的，他的思路是如何的。順著它的思路走，才能解決

問題。

2、此外，問答題一般每題都有3~5個小點，在數(shù)目上也要有個底。

3、條理清楚，論點突出，顯然

4、構造清楚：

房地產估價的技術路線：

確立房地產價錢內涵和價錢形成過程。

、什么是技術路線？路線的三個方面

2價錢內涵，由目確實定

3估價思路，由原則原理確立

4估價方法，由估價對象房地產的種類、估價方法的合用條件及所采集資料的數(shù)目和質量決定。

、技術路線與估價要求事項的關系？

①與估價方法：每種方法都表現(xiàn)了一種技術路線（p6）

②與估價對象：估價技術路線反應了估價對象房地產的價錢形成過程。

③與估價目的：目的決定內涵，進而決定路線。對估價依照、估價所考慮的要素、采納的價值標準及估價

方法均有影響。

※a、估價對象實體、權益狀況、區(qū)位與價值內涵有親密關系。

、不一樣種類房地產合用不一樣的估價方法，有不一樣技術路線。

、估價對象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未來狀況的房地產要在未來狀況規(guī)劃狀況或是最正確利用下評估⑤含有其余財富的房地產）④與估價時點：估價結論擁有很強的時間有關性和時效性。估價對象在不一樣的時點狀態(tài)是不一樣的。⑤與估價原則：技術路線反應價錢形成過程，估價原則表現(xiàn)了價錢形成原理，因此擬訂路線要恪守估價原則。⑥以上各項在確立技術路線時要全面考慮有關事項。

3、估價路線確實定過程：

111確立估價的基本領（象、目的、點）；《范》條

2確訂價錢內涵（必定要先清楚）；

適合方法、門路

方法用重點或許需要特別理的地方二、價錢解價錢有爭、迷惑

1（兩種正確果分解）哪些是影響價錢的要素？

從影響價錢的要素下手

目