某大型城市綜合體住宅項目住宅策劃報告

無錫XX城項目市場及營銷報告目錄1、市場環(huán)境分析1.1中國房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境1.2無錫經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1.3無錫07年上半年度房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢1.4無錫住宅商品房需求因素分析1.5無錫新城市中心區(qū)重點規(guī)劃1.6無錫目前房地產(chǎn)政策環(huán)境2、區(qū)域房地產(chǎn)市場沿革2.1南長區(qū)在無錫市房地產(chǎn)市場的地位2.2區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程2.3區(qū)域客戶特征3、項目競爭研判3.1無錫整體市場供給情況3.2項目板塊競爭分析3.3項目競爭案例分析3.4市場熱點典型案例分析4、項目解析4.1項目地塊分析4.2地塊區(qū)域配套4.3產(chǎn)品解析4.4項目可利用資源分析5、項目SWOT分析5.1項目SWOT分析5.2項目SWOT分析對策建議6、項目客群定位6.1區(qū)域在售樓盤客群屬性分析6.2XX城項目與周邊項目特征比較6.3XX城目標(biāo)客戶屬性定位6.4XX城目標(biāo)客戶行為特征分析6.5XX城目標(biāo)客戶購買心理分析7、形象定位建議和市場切入點7.1XX城形象定位分析和建議7.2市場切入點分析8、項目推售時機8．1市場影響因素分析8．2項目自身因素分析8．3推售時機建議9、項目總體推廣策略9．1項目總體營銷階段性戰(zhàn)略9．2項目定位10、項目形象包裝10.1案名包裝10.2項目主題口號建議10.3項目形象特征11、項目價格策略建議11.1盤源分析11.2定價方法建議11.3價格定位11.4價格策略建議12、項目銷售計劃安排12.1銷售計劃安排表12.2認(rèn)籌執(zhí)行方案及流程13、項目階段性推廣計劃安排13.1客戶積累期13.2開盤強銷期13.3持續(xù)銷售期13.4清盤期13.5項目推廣費用預(yù)算1、市場環(huán)境分析1.1中國房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境2007年以來，全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)較快的發(fā)展態(tài)勢，具體表現(xiàn)為：房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高位上揚、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)有所改善、商品房市場供需矛盾加劇、熱點城市房價上漲較快、外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場力度加大?？傮w來講，房地產(chǎn)市場在調(diào)控之下熱度有增無減。宏觀調(diào)控政策之下，05和06年的房地產(chǎn)投資增速有所下降，但07年以來又呈回升趨勢。07年前4個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5264.61億元，同比增長27.4％，增幅同比加快了6.1個百分點，超過06年全年的增速21.8％，也超過同期固定資產(chǎn)投資增速25.5％，房地產(chǎn)投資增速明顯偏快。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，07年5月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4％，創(chuàng)下18個月來的新高，漲幅比上月提高1.0個百分點；新建商品房價格同比漲幅也創(chuàng)出6個月來的新高達(dá)到6.6％。其中深圳、北京的新房價格漲幅仍超過10％。分地區(qū)來看，廣州、深圳、北京新建商品住房和二手房銷售價格同比漲幅仍居前，上海的新房銷售價格和二手房銷售價格也趨加快上揚之態(tài)勢。也就是說，全國房價總體上平穩(wěn)上漲，但熱點城市和地區(qū)熱度不減，房價仍然偏高且上漲較快。從上半年的行業(yè)運行情況看，總體上有升溫的趨勢，似乎與調(diào)控的主基調(diào)不符，也沒有朝著調(diào)控預(yù)期的目標(biāo)發(fā)展。因此預(yù)計接下來的行業(yè)調(diào)控將更加趨緊。不過統(tǒng)計數(shù)據(jù)還需要繼續(xù)觀察，房地產(chǎn)開發(fā)投資的加快應(yīng)該會提高市場供應(yīng)量，供需矛盾相應(yīng)也將有所緩解，再加上供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步調(diào)整，平均房價漲幅或會保持平穩(wěn)，不排除個別抗性較小的地區(qū)出現(xiàn)平均房價回落的現(xiàn)象。不過我們認(rèn)為房屋銷售價格是由市場供求關(guān)系決定的，人民生活水平的提高及城市化進(jìn)程的加快使得房地產(chǎn)需求仍就旺盛，加上現(xiàn)實存在的大量的投資需求，還有土地供應(yīng)趨緊也將繼續(xù)推高地價進(jìn)而影響房價，這些都支撐著高房價，同類型商品房價格顯著回落的情況不大可能出現(xiàn)。在全國房地產(chǎn)景氣指數(shù)快速回升的大背景下，客觀的說，宏觀調(diào)控政策還需要進(jìn)一步細(xì)化和落實，調(diào)控效果并不明顯。而在經(jīng)過05和06兩年的宏觀調(diào)控后，被壓抑的購房需求由于看不到房價增幅下跌趨勢，在07年開始獲得釋放。上海作為前一輪宏觀調(diào)控重點打壓的區(qū)域，樓市重新開始升溫，從而帶動整個長三角地區(qū)房地產(chǎn)市場景氣態(tài)勢。同時，在一線城市領(lǐng)軍中國房市增長的同時，二、三線城市發(fā)展如火如荼。國內(nèi)外大型品牌開發(fā)商紛紛涌入二、三線城市淘金。目前，我國幾大主要二三線城市開發(fā)項目的平均利潤率能夠達(dá)到30%，而上海房地產(chǎn)投資收益率目前在7%至8%之間。比起北京、上海等房地產(chǎn)市場越來越嚴(yán)峻的調(diào)控形勢和競爭環(huán)境，二三線城市成為了新的投資沃土。而且，那些較早進(jìn)入二三線城市的開發(fā)商所獲得的巨額回報，也吸引了越來越多的開發(fā)商參與食搶市場蛋糕。作為受上海經(jīng)濟(jì)輻射和影響比較強的無錫，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直比較平穩(wěn)。05和06年中雖然因宏觀調(diào)控的影響，而取得高位盤整的調(diào)整時間，房地產(chǎn)開發(fā)投資額和房價升幅趨于平緩，但在07年全國房地產(chǎn)行業(yè)升溫的大背景下，也呈現(xiàn)出新一輪高位行情啟動的跡象。1.2無錫經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1.2.1無錫近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況■GDP總量與增長率無錫市是長江三角洲沿海開放城市，2007年中國社科院全國城市綜合競爭力排名中（包含了港澳臺地區(qū)的10個城市），位列第6。近10年來無錫經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈逐年上升趨勢，GDP總量從2001年的1360億元增長至2006年的3320億元。從GDP排名來看，2006年無錫在長三角15個城市中仍保持第4位，在全國仍保持第9位。圖1：2001-2006年無錫GDP總量情況單位：億元數(shù)據(jù)來源：無錫統(tǒng)計年鑒2002-2007從上表可以看出，無錫的經(jīng)濟(jì)總量和增長速度都是較強的，結(jié)合國家宏觀經(jīng)濟(jì)整體利好的形勢，相信可以實現(xiàn)無錫經(jīng)濟(jì)高速、穩(wěn)定增長，這為無錫房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和商品住宅市場需求奠定了堅實基礎(chǔ)并創(chuàng)造了良好的發(fā)展空間?！鋈司鵊DP2005年無錫人均GDP達(dá)到50958元人民幣，相當(dāng)于6370美元。2006年無錫人均GDP超過了7000美元，已經(jīng)達(dá)到世界中等發(fā)達(dá)國家生活水平?！鲐斦杖肭闆r近年來無錫市財政收入大幅增加，年均增長率都在20%左右，2006年全年完成財政收入517.35億元，財政收入逐年增加，表明無錫市政府經(jīng)濟(jì)實力不斷增強，為無錫城市建設(shè)發(fā)展、居民生活水平提高提供了保障，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)。1998-2006年無錫財政收入情況單位：億元數(shù)據(jù)來源：1999-2003無錫統(tǒng)計年鑒，2004-2006年無錫市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報1.2.2人均可支配收入及消費水平無錫是中國發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營經(jīng)濟(jì)最早的地區(qū)之一。近幾年來，民營經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，個人資本快速增長，無錫的人均收入位居全省乃至全國前列。2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16005元，同比超出17.8%，增幅居長三角15個城市之首。無錫市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增長的同時，人均消費支出也在不斷增加，說明市民的生活水平不斷提高。圖：2001-2005年無錫人均可支配收入及消費支出單位：元數(shù)據(jù)來源：無錫統(tǒng)計年鑒1.2.3無錫2007年經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢2007年1－4月，無錫經(jīng)濟(jì)運行呈現(xiàn)出一下特點：工業(yè)生產(chǎn)快速發(fā)展，固定資產(chǎn)投入平穩(wěn)，消費需求不斷擴(kuò)大，外向型經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步推進(jìn)，居民收入穩(wěn)步增長，市場物價持續(xù)走高，財政收入增速加快，金融信貸平穩(wěn)運行。表1：2007年1－4月無錫經(jīng)濟(jì)運行各項指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成額同比增幅地區(qū)生產(chǎn)總值832.29億元元15.4％第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值值330.66億元元15.8％累計工業(yè)增加值590.51億元元21.1％外資企業(yè)工業(yè)增加加值234.41億元元31.1％全社會固定資產(chǎn)投投資487.28億元元10.0％工業(yè)固定資產(chǎn)投資資285.50億元元5.7％房地產(chǎn)開發(fā)投資額額97.23億元28.9％商品房銷售面積159.11萬㎡㎡20.5％商品房銷售額75.32億元30.7％人均可支配收入7562元14.0％數(shù)據(jù)來源：無錫市統(tǒng)計局從上表可以看出，無錫經(jīng)濟(jì)正保持快速平穩(wěn)的增長態(tài)勢，作為城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的同業(yè)增加值也快速提升中，為無錫房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供了良好的市場氛圍和基礎(chǔ)條件。商品房銷售面積和商品房銷售額均大幅上揚，其中商品房銷售額增幅大于商品房銷售面積，從中可以判斷出無錫商品房銷售價格也在快速上揚中。1.3無錫07年上半年度房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢1.3.107年無錫上半年度商品房日均成交量整個2007年上半年度，除2月份受春節(jié)假期影響外，無錫的商品房成交情況總體比較穩(wěn)定，前5個月日均成交套數(shù)基本保持在100套左右，而6月份有所上升。這反映出無錫房地產(chǎn)市場目前處于一個健康穩(wěn)定增長的發(fā)展階段，市場需求以剛性需求為主，市民的購買心理受外界干擾較小。從整體來看，市場情況良好。圖：2007年1－6月無錫市區(qū)商品房日均成交量數(shù)據(jù)來源：根據(jù)無錫商品房網(wǎng)上備案平臺數(shù)據(jù)整理從月度商品房成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計來分析，較05、06年，今年無錫商品房成交量上升態(tài)勢明顯。其中6月份更由于多個優(yōu)秀項目開盤銷售，使得成交量大幅上升，日成交量最多達(dá)到233套，如果不是因為6月上旬無錫爆發(fā)藍(lán)藻危機，使日成交量下降到60套左右，整個6月的商品房銷售量增加會更加明顯。07年上半年度商品房成交均價07年上半年，除3月份成交均價略有下降外，各月份成交均價基本處于穩(wěn)步上升階段，其中5、6月份價格提升尤為明顯，且保持了持續(xù)上升的態(tài)勢。6月份的成交均價已經(jīng)逼近5500元/㎡。圖：2007年2－6月無錫市區(qū)商品房成交均價走勢數(shù)據(jù)來源：根據(jù)無錫商品房網(wǎng)上備案平臺數(shù)據(jù)整理相對無錫前幾年商品房成交均價，無錫2007年房價有突破跡象，06年6月無錫市區(qū)商品房成交均價尚處于4700元/㎡的水平。根據(jù)中原對無錫各區(qū)域板塊商品房成交監(jiān)測，新區(qū)板塊、太湖新城板塊、太湖廣場板塊的增長幅度比較大1.3.307年上半年分物業(yè)類型成交情況表：無錫07年上半年度分物業(yè)成交情況物業(yè)類型普通住宅（套）別墅（套）商業(yè)（套）辦公（套）其它（套）小計（套）6月份成交套數(shù)30248154458137085月份成交套數(shù)255411449758432274月份成交套數(shù)2359 21251778231683月份成交套數(shù)215010484176831792月份成交套數(shù)1146513834251627累計成交套數(shù)1123356227823122014909累計成交比例75.34％3.77％18.66％2.09％0.14％100％數(shù)據(jù)來源：根據(jù)無錫商品房網(wǎng)上備案平臺數(shù)據(jù)整理從上表統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，住宅成交仍占無錫商品房成交量絕大部分。強勁的住宅需求仍然是推動無錫房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要推動力。07年上半年無錫市成交的商品房主要以普通住宅為主，占成交商品房總套數(shù)的75.34％；其次為商業(yè)物業(yè)，占商品房成交總套數(shù)的18.66％。別墅、辦公、車庫類物業(yè)成交量較少。1.3.4無錫07年度上半年分區(qū)域成交情況07年上半年無錫市商品房成交主要集中在惠山、濱湖、新區(qū)三個區(qū)域，這三個區(qū)域的成交套數(shù)接近成交總套數(shù)的70％。表：無錫07年上半年度分區(qū)域成交情況北塘濱湖崇安惠山南長錫山新區(qū)小計6月份成交套數(shù)184105016896813347273337085月份成交套數(shù)18288415977310031181832274月份成交套數(shù)21780517785012530868631683月份成交套數(shù)22667111496615751752831792月份成交套數(shù)12430611146511225725216271月份成交套數(shù)1595012455411696376502902累計成交套數(shù)1092421797445637962502366717811累計成交比例6.13％23.68％5.47％25.62％4.47％14.05％20.58％100％數(shù)據(jù)來源：根據(jù)無錫商品房網(wǎng)上備案平臺數(shù)據(jù)整理從上表統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，濱湖、惠山、新區(qū)和錫山區(qū)是無錫目前商品房成交的重要的區(qū)域，其他區(qū)域成交量明顯要低很多。然而這種情況更多是因為北塘、崇安、南長三個區(qū)域的供應(yīng)量不足造成的。崇安區(qū)是無錫傳統(tǒng)市中心，北塘和南長兩區(qū)則一直是無錫的副中心區(qū)。無錫一直是一個單極中心發(fā)展模式的城市，中心區(qū)和副中心區(qū)可供開發(fā)的土地很少。隨著城市格局逐步完善，中心區(qū)和副中心區(qū)城市功能和布局的調(diào)整，上述三區(qū)內(nèi)的企業(yè)逐步遷出，在未來時間內(nèi)，副中心區(qū)將迎來一個樓盤上市的高峰期。以南長區(qū)為例，目前已經(jīng)取得土地，即將上市的項目多達(dá)10個，規(guī)劃總建筑面積達(dá)到268萬㎡。表：南長區(qū)未來將上市項目預(yù)計上市項目名稱稱物業(yè)類型總建面積（萬㎡）無錫XX城商業(yè)、五星級酒店店、商務(wù)辦公公、公寓44九龍倉太湖廣場南南側(cè)項目五星級酒店、商務(wù)務(wù)辦公、酒店店式公寓28九龍倉中南路延伸伸段北側(cè)項目目居住83南城青少年活動中中心項目（智智富國際）商業(yè)、辦公、居住住、酒店式公公寓18常發(fā)水泵廠項目（常常發(fā)清揚御庭庭）商業(yè)、辦公、居住住21奕淳水泵廠東側(cè)地地塊項目居住3.5益多清楊康城項目目居住18威孚虞灣里地塊項項目商業(yè)、辦公、居住住10世茂中心項目商業(yè)、辦公、居住住、會展31.3天安六藥廠地塊項項目（天安曼曼哈頓）商業(yè)、居住11凱燕置業(yè)凱賓斯基基東側(cè)地塊商業(yè)（酒店）、辦辦公14.3小計282.1數(shù)據(jù)來源：根據(jù)無錫國土拍賣資料整理無錫07年度上半年土地推出量較06年有所控制2007年上半年，無錫有兩批國土使用權(quán)拍賣，共計推出地塊25幅，總計用地面積118.4萬㎡。相比2006年全年共出讓經(jīng)營性用地106幅，總計用地面積1041萬㎡，推地速度和推地數(shù)量都有大幅減少。在2007年推出的經(jīng)營性用地中，居住和商住用地有14幅，總計用地面積為99萬㎡，仍然占推出土地的絕大部分。小結(jié)：從無錫2007年上半年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來看，無錫樓市或許將迎來自2003年以來第二輪高速上漲行情，在2005年宏觀調(diào)控后逐步區(qū)域平穩(wěn)的態(tài)勢將獲得突破。商品房銷售面積和銷售價格持續(xù)穩(wěn)步走高，各區(qū)域發(fā)展趨于平衡，城市格局的擴(kuò)大和完善，各區(qū)域樓市均顯示出旺盛局面，使無錫樓市不再倚重某一個或幾個片區(qū)的快速發(fā)展來帶動整個城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在無錫目前樓市中，住宅需求仍然是促進(jìn)無錫房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主力動能，商業(yè)、辦公、別墅等物業(yè)成為補充。但隨著2006年大量推出的地塊項目逐步上市，未來供應(yīng)量仍然偏大，供大于求的局面或許很長時間內(nèi)不會得到改善。1.4無錫住宅商品房需求因素分析在無錫商品房供應(yīng)量偏大的局面下，無錫樓市保持持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，商品住宅成交量和成交均價不斷突破新高，反映無錫老百姓對商品住宅需求強勁。對住房需求的原因有兩方面，即剛性需求和改善居住型需求。支撐無錫市場強勁的剛性需求因素有幾個。第一是無錫城市城市化進(jìn)程的不斷加快，使得無錫城市格局趨于完善，城市骨架的拉開對交通干線、路橋等市政設(shè)施建設(shè)力度的不斷加大，促進(jìn)了一部分剛性需求。第二是由于結(jié)婚或者家庭人口結(jié)構(gòu)的改變而產(chǎn)生的住房需求。無錫城區(qū)目前有80萬左右出生于1976～1983年的青年，這個年齡段的人群正處于其人生中消費力最為強勁的階段，這也為無錫樓市提供了強有力的消費支撐。第三是出于對子女教育的考慮。目前無錫的9年義務(wù)教育階段，仍然采用學(xué)區(qū)制的入學(xué)方式，選擇非居住區(qū)域的優(yōu)秀學(xué)校，需要繳納不菲的責(zé)校費用。不少父母和剛結(jié)婚不久的夫婦，為了孩子將來能夠獲得比較好的教育條件，紛紛選擇擁有游戲教育資源的區(qū)域置業(yè)。第四是由于無錫近年來外來人口的不斷增加，促使了住宅需求的增加。很多在錫城工作和生活了多年的“新無錫人”，在有了一定積蓄之后，選擇在無錫置業(yè)安定下來。同時隨著無錫產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，高新技術(shù)和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)逐步成為新的經(jīng)濟(jì)增長點，而這類企業(yè)對高新技術(shù)人才的需求，使無錫的外來人口素質(zhì)和結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。很多年輕的高收入人才進(jìn)入無錫，對無錫房地產(chǎn)市場起到了促進(jìn)作用，增加了商品住宅的需求量。在剛性需求強勁的同時，無錫改善型居住需求也毫不遜色。由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，使無錫人民收入和消費能力都獲得了極大提高。對生活質(zhì)量要求的提高首先就反映在居住條件的改善上。同時無錫作為區(qū)域內(nèi)核心城市的地位，使得無錫人財富增加速度也顯著加快，這都為無錫商品住宅市場增加了需求動力。1.5無錫新城市中心區(qū)重點規(guī)劃太湖廣場城市新中心區(qū)規(guī)劃據(jù)2007年最新出臺的《無錫市中心城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》明確：中心地區(qū)包括崇安、北塘、南長三區(qū)行政轄區(qū)范圍，局部地區(qū)的邊界做擴(kuò)大和優(yōu)化(路、河)，總面積為71.04平方公里。無錫城中心的傳統(tǒng)概念是解放環(huán)路圍合而成的“烏龜殼”，只有5平方公里多。最新的“中心城”規(guī)劃，突出了“雙核互補”的多中心體系。這雙核便是解放環(huán)路崇安商貿(mào)商務(wù)核心區(qū)(老中心)和太湖廣場商務(wù)文化核心區(qū)(新中心)兩個市級中心。太湖廣場商務(wù)核心區(qū)將成為全市的行政文化中心，也是市民主要的集會活動中心。廣場規(guī)劃用地面積約67公頃，北側(cè)為人民大會堂（已建）、市政大樓等建筑，南側(cè)有圖書館（已建）、展覽館（革命陳列館、博物館、規(guī)劃展示館）等建筑。太湖廣場景觀規(guī)劃采用現(xiàn)代景觀高科技手法，突出綠、景、精、新，力求體現(xiàn)都市的休閑性、使用的多樣性，形成以市民活動為主，兼顧旅游，集文化、娛樂、體育、健身、觀賞、集會、休閑為一體的高檔次高品位城市廣場。1.5.2太湖大道規(guī)劃太湖大道全長15公里，規(guī)劃范圍為兩側(cè)500米。太湖大道兩側(cè)用地功能定位，蠡溪路以西為城市旅游發(fā)展區(qū)，中部為行政商貿(mào)辦公區(qū)，廣南立交以東為科技研發(fā)區(qū)，規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一心（太湖廣場地區(qū)行政中心）、二片（蠡溪路至湖濱路之間的居住片、清揚路至廣南立交之間的居住片）、三區(qū)（蠡溪路以西的旅游發(fā)展區(qū)、中段的行政商貿(mào)辦公區(qū)、廣南立交以東的科技研發(fā)區(qū)）、四帶（西蠡湖沿岸的太湖沿岸濱水帶、罵蠡港親水景觀帶、新運河風(fēng)光帶和古運河歷史發(fā)展帶）”，形成展示無錫現(xiàn)代化城市外貌及無錫地域文化、自然風(fēng)光和生態(tài)環(huán)境湖濱城市特色的景觀軸線。在無錫新城市格局中，太湖廣場周邊區(qū)域?qū)⒄加兄匾匚弧臍v史上看，太湖廣場周邊擁有錫城最古老的文脈，歷來是交通便捷之地。這里有1000多年歷史的黃金水道—京杭大運河、2500多年歷史的江南古運河，3200多年歷史、世界上最早人工開鑿的運河—泰伯瀆。從當(dāng)前的地理位置看，長三角位于中國東南沿海的中部，無錫則為長三角蘇錫常都市圈和滬寧杭都市圈的中心位置。從無錫城區(qū)的地圖來看，太湖廣場又位于無錫的“幾何中心”。從功能定位上看，太湖廣場將擁有多個錫城之“最”。1、政府配套設(shè)施最多。城建檔案館、博物館、革命陳列館、科技館、工商局、青少年活動中心等總面積將達(dá)50萬平方米，這里是錫城政府配套設(shè)施及社會事業(yè)項目最為集中的區(qū)域，這不僅完善了廣場的功能，還將積聚大量的人氣。2、高檔酒店最集中的區(qū)域。太湖廣場將在凱賓斯基、世貿(mào)中心、萬豪酒店、九龍倉地塊等地出現(xiàn)多家五星級的酒店，讓人感受到一種國際化的商住氛圍，吸引不同消費習(xí)慣的國際人士入住。3、頂級規(guī)模的購物天堂。從百貨方面看，世貿(mào)中心、燕莎中心走高檔路線，定位超過中山路商圈。建成之后，擁有消費實力的無錫人將不必再前往上海、香港等地購買國際品牌。而深圳XX將打造沿清揚路150米的購物帶，偏重中高檔為主的人群，整個百貨區(qū)將有4個八佰伴的面積。4、跨國總部最多的高地。盡管無錫已有多家跨國公司，但一直沒有與之相適應(yīng)的高檔商務(wù)辦公中心，這不得不說是一種遺憾。將來，廣場周圍密布的各種高檔會展中心，使這一情況得以改善。1.6無錫目前房地產(chǎn)政策環(huán)境1.6.1“一費二稅”政策構(gòu)成土地政策新格局從2007年2月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為實打?qū)嵉摹扒逅阒啤保擎?zhèn)土地使用稅額標(biāo)準(zhǔn)提高2倍、新增建設(shè)用地土地有償使用費提高1倍的政策已于2007年1月1日正式實施。2007年1月1日起，城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)在1998年頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定的基礎(chǔ)上平均提高2倍，其中交納稅費最高的大城市土地使用稅，每平方米年稅額由以前的0.5元至10元調(diào)整為1.5元至30元。同時，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費征收標(biāo)準(zhǔn)在原有的基礎(chǔ)上提高1倍的政策也正式實施。自此，土地增值稅清算、土地使用稅和新增建設(shè)用地使用費提高，三者構(gòu)成了土地環(huán)節(jié)的“一費二稅”上調(diào)政策。1.6.2八部委聯(lián)合展開房地產(chǎn)市場專項整治4月初，建設(shè)部、國土資源部、財政部、審計署、監(jiān)察部、國家稅務(wù)總局、國家發(fā)改委及工商行政管理總局聯(lián)合下發(fā)通知，展開為期一年的房地產(chǎn)市場專項整治，以房地產(chǎn)開發(fā)項目為切入點組織全面檢查，嚴(yán)肅查處違紀(jì)違法案件。落實上一階段土地審批政策，國土資源局確定了各省報批材料中的申報范圍及土地利用現(xiàn)狀標(biāo)準(zhǔn)，此外強調(diào)在07年土地利用計劃中將嚴(yán)格政策落實和執(zhí)行考核。1.6.32007年6月，無錫物價局發(fā)布《關(guān)于切實加強價格熱點和難點問題管理的實施意見》1.嚴(yán)格執(zhí)行商品品住房價格“一價清”制度。進(jìn)一一步清理在房房價之外的收收費行為，凡凡面向全體業(yè)業(yè)主的收費，應(yīng)應(yīng)進(jìn)入商品住住房成本的，不不得在房價之之外另收。除除特約服務(wù)收收費外，開發(fā)發(fā)企業(yè)不得擅擅自設(shè)立收費費項目亂收費費。政府行政政部門不得擅擅自立項、超超標(biāo)準(zhǔn)、超范范圍向開發(fā)企企業(yè)收取各種種費用。２.完善商品住房銷售售明碼標(biāo)價制制度。開發(fā)企企業(yè)要在商品品住房銷售前前，將每套住住宅的基準(zhǔn)價價格、各項差差價和價格浮浮動幅度報價價格主管部門門備案，并在在銷售場所醒醒目位置予以以公示。價格格公示后，開開發(fā)企業(yè)需要要上調(diào)銷售價價格的，須將將各項差價系系數(shù)重新調(diào)整整后，在實施施前一個月向向價格主管部部門備案。３.合理確定經(jīng)濟(jì)適用用房價格。對對經(jīng)濟(jì)適用房房實行政府指指導(dǎo)價格管理理，嚴(yán)格審核核經(jīng)濟(jì)適用房房建設(shè)成本和和管理費用，利利潤率要嚴(yán)格格控制在3%%以內(nèi)，同時時要確保經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房建設(shè)設(shè)的各項優(yōu)惠惠政策落實到到位。４.規(guī)范涉房壟斷行業(yè)業(yè)的價格行為為。加強對涉涉房“二管三限”價格管理，按按照保本微利利的原則，從從緊制定“二管三限”價格的指導(dǎo)導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)。強強化對強制性性服務(wù)收費行行為的監(jiān)管，努努力降低商品品住房開發(fā)建建設(shè)成本。1.6.4當(dāng)前前房地產(chǎn)業(yè)的的政策存在以以下特點調(diào)控對象由初期以以土地調(diào)控為為中心轉(zhuǎn)向土土地調(diào)控與房房屋調(diào)控并重重。土地調(diào)控由早期主主要關(guān)注國有有土地資產(chǎn)流流失問題，開開發(fā)區(qū)建設(shè)用用地轉(zhuǎn)向?qū)ńㄔO(shè)用地總量量控制和土地地管理制度建建設(shè)的關(guān)注。房屋調(diào)控重心由重重視房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)向?qū)ψ》績r格的的關(guān)注和最近近對住房結(jié)構(gòu)構(gòu)的調(diào)控。土地和房屋調(diào)控由由“租”“費”為主轉(zhuǎn)向以“稅”為主，由軟軟約束轉(zhuǎn)向硬硬約束。金融調(diào)控轉(zhuǎn)向緊縮縮的限制性。【小結(jié)】無錫當(dāng)前房地產(chǎn)市市場環(huán)境總結(jié)結(jié)：房地產(chǎn)行業(yè)整體市市場形勢看好好，被宏觀調(diào)控政策策影響而壓抑抑的購房需求求在2007年各大城市市爆發(fā)；上海海樓市回暖，無無錫樓市受大大形勢利好和和強勁需求影影響，有第二二輪井噴行情情涌現(xiàn)跡象；；無錫2007年經(jīng)濟(jì)形形勢保持高速速穩(wěn)定增長態(tài)態(tài)勢，人民生生活水平提高高，可支配收收入增加，為為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展奠定堅實實基礎(chǔ)。物價價水平不斷上上揚，通貨膨膨脹跡象出現(xiàn)現(xiàn)；無錫2007年上半年年度樓市供需需兩旺，未來來供應(yīng)量偏大大，其中副中心區(qū)區(qū)將改變供小小于求的供需需失衡局面；；無錫樓市需求強勁勁，剛性需求求和改善性居居住需求共同同支撐無錫房房地產(chǎn)市場消消費力，無錫錫房價繼續(xù)上上揚勢頭不可逆轉(zhuǎn)；無錫新城市中心規(guī)規(guī)劃布局完成成，太湖廣場場周邊區(qū)域?qū)⒊蔀榈诙惺兄行?，承?dān)擔(dān)“商務(wù)文化核核心區(qū)”功能；宏觀調(diào)控政策沒有有取得預(yù)期效效果，政府改改變政策調(diào)控控重點，謀求求從根本解決決房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)過熱問題，估估計2007年會出臺更更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策。2、區(qū)域房地產(chǎn)市場沿沿革2.1南長區(qū)在在無錫市房地地產(chǎn)市場的地地位南長區(qū)域規(guī)劃XX城項目所處的的南長區(qū)位于于無錫市中心心南部，與崇崇安、北塘兩兩區(qū)共同構(gòu)成成傳統(tǒng)無錫城城區(qū)，是無錫錫老城區(qū)的”南大門”，歷來是無錫錫重要的居住住聚集區(qū)域，地理位置重要。西側(cè)與濱湖區(qū)隔罵蠡港相望，南至梁塘河，東接無錫新區(qū)，北接崇安區(qū)。全區(qū)面積24.45平方公里，下轄迎龍橋、南禪寺、清名橋、金星、揚名和金匱6個街道。南長規(guī)劃城市建設(shè)設(shè)用地面積22.33平方公里，規(guī)規(guī)劃人口規(guī)模模為50萬人。南長區(qū)定位為以現(xiàn)現(xiàn)代商務(wù)辦公公和居住功能能為主的現(xiàn)代代化城區(qū)。規(guī)規(guī)劃以商貿(mào)服服務(wù)業(yè)、物流流業(yè)和旅游業(yè)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)為支柱，通通過提升產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)、整合合空間結(jié)構(gòu)、改改善人居環(huán)境境，把南長建建設(shè)成為具有有文化特色的的集現(xiàn)代商務(wù)務(wù)辦公和居住住為一體的特特色城區(qū)。2.1.2清揚揚路沿線居住住區(qū)在無錫居居住板塊格局局中的地位清揚路建于上世紀(jì)紀(jì)70年代，沿線線周邊是無錫錫重要的居住住聚集區(qū)域。自自清揚路建成成開始，道路路沿線的清揚揚新村、沁園園新村、揚名名新村、江南南花園一直是是無錫市區(qū)同同時代比較現(xiàn)現(xiàn)代舒適，檔檔次比較高的的居住社區(qū)，至至今已經(jīng)成為有30萬人口居住住的大型居住住社區(qū)聚集地地。2002年以來，清清揚路沿線周周邊區(qū)域在無無錫率先開發(fā)發(fā)了多個現(xiàn)代代化高檔社區(qū)區(qū)，新世紀(jì)花花園、新江南南花園內(nèi)的居居民繼承了清清揚路沿線板板塊居民層次次較高的特點點，新社區(qū)優(yōu)優(yōu)秀的產(chǎn)品品品質(zhì)和領(lǐng)先的的物業(yè)管理水水平更加奠定定了清揚路居居住板塊在無無錫居住板塊塊格局中的領(lǐng)領(lǐng)先地位。隨著太湖大道和太太湖廣場的建建成，清揚路路周邊交通便便利性和配套套設(shè)施完善的的優(yōu)點日益為為無錫居民所所青睞，清揚揚路周邊必將將成為無錫重重要的高檔居居住集中區(qū)域域。2.2區(qū)域房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷歷程無錫XX城項目地地處太湖廣場場南側(cè)，正處處于副中心區(qū)區(qū)和南區(qū)的交交界地位，在在無錫傳統(tǒng)區(qū)區(qū)域認(rèn)知中，該該區(qū)域被稱作作“南門”。南門區(qū)域作為商品品住宅建設(shè)起起步最早的區(qū)區(qū)域，居住片片區(qū)已形成規(guī)規(guī)模。清揚路路永樂路相交交附近區(qū)域，更更因為家樂福福超市和太湖湖廣場的建成成獲得價值提提升，形成太太湖廣場板塊塊。加上距市市中心很近，交交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)達(dá)，配套齊全全，使得目前前該區(qū)域的樓樓盤價格，除除中心區(qū)外領(lǐng)領(lǐng)銜全市，被被形容為“南門地貴”。自2002年以來，南門門區(qū)域內(nèi)推出出的項目數(shù)量量比較少，南南門區(qū)域已經(jīng)經(jīng)有多年少有有新商品住宅宅推出。產(chǎn)品品品質(zhì)高端和和市場供應(yīng)不不足導(dǎo)致區(qū)域域內(nèi)新房價格格飆升之外，一一些品質(zhì)較高高的二手房價價格同樣居高高不下。新世世紀(jì)花園和新新江南花園的的房源，在二二手房市場中中，目前已經(jīng)經(jīng)達(dá)到單價77500元左右的水水平，除中心心區(qū)外，該區(qū)區(qū)域是二手房房價格最高的的區(qū)域。在2005年和20006年無錫經(jīng)營營性用地大幅幅度推出的市市場背景下，南南長區(qū)域內(nèi)也也有多塊地塊塊推出，這其其中大部分都都還沒有上市市形成供應(yīng)。僅僅有無錫商業(yè)業(yè)建設(shè)開發(fā)有限公司司的新世紀(jì)公公寓項目和無無錫金城灣房房產(chǎn)開發(fā)公司司的金陽大廈廈項目（市場場推廣名稱為為“清揚首席”），住宅銷銷售價格均已已突破7500元/㎡。2007年以來，區(qū)區(qū)域內(nèi)住宅樓樓盤價格呈現(xiàn)現(xiàn)進(jìn)一步上升升態(tài)勢，朗詩詩未來之家以以其高科技概概念和裝修房房，一期單元元平均售價為為11000元/㎡；凱燕環(huán)球球中心以世界界頂級酒店品品牌和精裝修修標(biāo)準(zhǔn)的酒店店式公寓，自自開盤以來均均價一路走高高，自開盤時時的13400元/㎡，至目前前的接近18000元/㎡；天誠大大廈屬于寫字字樓項目，位位于永豐路與與清揚路交界界處北部，售售價達(dá)到8000元/㎡；相信未未來即將上市市的世貿(mào)中心心、九龍倉項項目以及南城城綠洲項目會會繼續(xù)拉升區(qū)區(qū)域商品房售售價。圖：區(qū)域商品住宅宅價格走勢圖圖各年度區(qū)域代表住住宅項目樓盤盤：2002年：南洋洋國際花園2003年：永德德苑、金樂華華庭、新世紀(jì)紀(jì)花園2004年：永樂樂家園、木樨樨苑、新江南南花園2005年：逸景景園2006年：新世世紀(jì)公寓2.3區(qū)域內(nèi)樓樓盤特征區(qū)域次新盤特征南長區(qū)內(nèi)次新盤包包括新世紀(jì)花花園、新江南南花園、永德德苑、金樂華華庭、逸景園園、南洋花園園、新世紀(jì)公公寓等。這些次新盤都具有有共同的特點點，即為當(dāng)時時市場中較高高檔次的樓盤盤，客戶群體體層次較高，周周邊配套成熟熟，小區(qū)品質(zhì)質(zhì)高端，售價價領(lǐng)先于同時時間其他區(qū)域域樓盤。2.3.2區(qū)域域在售新盤特特征目前區(qū)域內(nèi)在售的的樓盤同樣不不多，但相比比前幾年推出出的項目，目目前區(qū)域及周周邊項目在繼繼承了產(chǎn)品檔檔次較高，客客戶群體高端端的特點之外外，還出現(xiàn)了了差異化特征征。表：南長區(qū)區(qū)域在在售樓盤特征征樓盤名稱物業(yè)類型項目體量目前售價項目特征凱燕環(huán)球中心酒店市公寓13.4萬㎡18000元/㎡㎡世界極品牌酒店，酒酒店式公寓產(chǎn)產(chǎn)品，太湖廣廣場核心地段段朗詩未來之家高科技住宅20萬㎡11000元/㎡㎡恒溫恒濕恒氧，高高科技住宅，精精裝修清揚首席商辦、居住4萬㎡7500元/㎡清揚路沿線、住宅宅體量小陽光城市花園居住90萬㎡6800元/㎡大規(guī)?；鐓^(qū)，優(yōu)勢勢生活配套天誠大廈辦公2.5萬㎡8000元/㎡清揚路沿線，辦公公樓產(chǎn)品從上表可以看出，隨隨著無錫住宅宅產(chǎn)品的發(fā)展展，無錫住宅宅板塊多區(qū)域域涌現(xiàn)的現(xiàn)狀狀下，南長區(qū)區(qū)域內(nèi)項目在在原有的地段段優(yōu)勢之外，各各樓盤都有了了自身的顯著著特點，以區(qū)區(qū)分同區(qū)域其他項項目，吸引自自身目標(biāo)客戶戶群體。2.4區(qū)域客戶戶特征南長區(qū)是無錫傳統(tǒng)統(tǒng)居住聚集區(qū)區(qū)域，并且地地理位置優(yōu)越越，周邊配套套設(shè)施齊全，距距離傳統(tǒng)市中中心比較近，自自身又擁有良良好的發(fā)展規(guī)規(guī)劃，交通又又比較優(yōu)越，因因此一直是無無錫市民比較較鐘情的居住住板塊。正因因為該區(qū)域擁擁有如許多的的優(yōu)勢，因此此區(qū)域內(nèi)項目目的檔次和售售價一直出于于市區(qū)前列位位置，客戶層層次也屬于比比較高端，比比較有經(jīng)濟(jì)實實力的人群。選擇南長區(qū)域置業(yè)業(yè)的客戶，存存在以下特征征：長期生活居住在南南長區(qū)，或者者對太湖廣場場區(qū)域前景看看好，希望居居住在南長區(qū)區(qū)域；有一定經(jīng)濟(jì)實力和和社會地位，希希望其住宅能能夠彰顯其身身份；購買房產(chǎn)除了居住住要求外，長長期資產(chǎn)保值值是一個考慮慮因素；年齡層次分布因項項目各自特征征而有所不同同，但多數(shù)集集中在40歲以上；在追求居住舒適性性而對項目品品質(zhì)要求比較較高之外，還還對生活尊貴貴感，項目調(diào)調(diào)性和品位有有一定要求?！拘〗Y(jié)】區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展分析結(jié)論論：南長區(qū)域樓盤因為為傳統(tǒng)居住心心理和地段優(yōu)優(yōu)勢，具有天天生的貴胄氣氣息；城市中心格局變遷遷使本區(qū)域成成為城市雙核核中心之一，未未來具有極高高的發(fā)展?jié)摿αΓ粺o錫人對太湖廣場場區(qū)域樓盤認(rèn)認(rèn)可度很高，心心理接受該區(qū)區(qū)域為高端豪豪宅地段；區(qū)域客戶群體比較較高端，對傳傳統(tǒng)居住概念念比較認(rèn)同，有有經(jīng)濟(jì)實力和和社會地位，對對居住要求比比較高，并不不簡單停留在在居住舒適性性上；3、項目競爭研判3.1無錫整體體市場供給情情況3.1.1無錫錫房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資額增長長情況自2002年無錫土土地市場開始始全面實行拍拍賣、招標(biāo)等等市場化運作作以來，無錫錫房地產(chǎn)市場場投資額迅速速增長，投資資額增長率于于2002年達(dá)到了50%以上，隨之之又在2003年超過了70%；2004年至2005年，無錫房房地產(chǎn)投資額額持續(xù)上升，但但增長幅度較較2003年明顯有所所趨緩，2005年的增長率率為15.996%。2006年增幅有所所回升，達(dá)到到277.227億元，同比比增長22.26％。圖無錫房地產(chǎn)投資資額及增長率率情況單位：：億元，%資料來源：無錫統(tǒng)統(tǒng)計年鑒無錫近年土地推出出量情況近年來，作為房地地產(chǎn)開發(fā)二線線城市的無錫錫，土地供應(yīng)應(yīng)量增加速度度非?？?。自自2003年這一輪房房地產(chǎn)行情啟啟動以來，無無錫市政府每每年的土地供供應(yīng)量都十分分巨大。到2006年，無錫土土地供應(yīng)再次次出現(xiàn)高峰，2006全年年無錫市區(qū)共出讓經(jīng)營性用地1041萬平方米，同比上漲61.82％，其中住宅建設(shè)用地715萬平方米，出讓非住宅用地326萬平方米。市區(qū)累計出讓土地成交經(jīng)額167.85億元，同比上漲44.21％。圖：近年來無錫出出讓土地面積積單位：：萬㎡數(shù)據(jù)來源：無錫房房地產(chǎn)管理局局注：2003年數(shù)據(jù)不不包含錫山、惠惠山二區(qū)出讓讓數(shù)表：土地供應(yīng)價格格年份200420052006土地推量（畝）124111027715615成交總額（億元）112.28124.87167.85土地平均單價（萬萬元/畝）90.5121.5107.493.1.3無錫錫目前商品房房供給概況■2006年商品房房供需情況2006年無錫市市區(qū)商品房批批準(zhǔn)預(yù)售面積積485.332萬㎡，加上2005年結(jié)轉(zhuǎn)的可可售商品房面面積419.116萬㎡，2006年全市商品品房市場供應(yīng)應(yīng)總量達(dá)到904.448萬㎡。2006年無錫市市區(qū)累計成交交各類商品房房412.113萬㎡，至2006年底，結(jié)轉(zhuǎn)的的可售商品房房面積為492.335萬㎡2006年無錫市市區(qū)房地產(chǎn)施施工面積1611..38萬㎡，同比比增長28.24％，其中住住宅施工面積積達(dá)到1205..51萬㎡，同比比增長24.19％。2006年無錫市市區(qū)房地產(chǎn)竣竣工面積364.001萬㎡，其中中住宅竣工面面積278.006萬㎡。圖：近年來無錫市市區(qū)施工竣工工面積對比圖圖■2007年商品房房供應(yīng)情況表：2007無錫錫分區(qū)域各月月新增供應(yīng)情況況單位：㎡中心區(qū)副中心區(qū)東區(qū)南區(qū)西區(qū)北區(qū)1月————256470.228————78733.0222月————51294.644——15672.64430076.6333月——23707.66661032.38844502.43398126.644267092.0044月————266315.77417799.19951795.422134317.1155月——25586.722151424.99540189.34470603.35551328.8886月————147217.44965230.444140156.22687526.566表：2007無錫分物物業(yè)各月新增增供應(yīng)情況單位位：㎡住宅別墅商業(yè)辦公1月189607.220——76574.25569021.7552月114031.446——7126.666735.403月243324.66780314.50089036.89926287.5224月337714.22081768.58824547.411——5月135561.110——43772.855——6月404214.006——21254.00014662.700無錫居住熱點區(qū)域域分析由于中心區(qū)沒有新新項目樓盤推推出，目前無無錫市區(qū)比較較熱點的居住住板塊主要分分布在副中心心區(qū)太湖廣場場板塊，東區(qū)區(qū)城東板塊、東東亭板塊、新新區(qū)板塊，西西區(qū)梁溪河沿沿岸板塊，南南區(qū)太湖新城城板塊，北區(qū)區(qū)盛岸路板塊塊和惠山新城城板塊。表：無錫熱點居住住板塊特征及及典型案例情情況居住板塊板塊特征典型案例案例特征太湖廣場板塊定位高端，板塊優(yōu)優(yōu)勢明顯，吸吸引高端客戶戶群體朗詩未來之家地段優(yōu)越，高科技技概念，精裝裝修房，宣揚揚生活理念城東板塊距離市區(qū)較近，吸吸引東區(qū)高端端客戶群體紫金門宣傳推廣中主打地地段優(yōu)勢，宣宣揚產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)東亭板塊品牌開發(fā)商進(jìn)駐，吸吸引當(dāng)?shù)貐^(qū)域域中、高端客戶戶群體首創(chuàng)雋府發(fā)展商品牌實力雄雄厚，產(chǎn)品線線多樣，品質(zhì)質(zhì)高端新區(qū)板塊產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，升升值潛力巨大大，吸引投資資者及中、高高端客戶群體體萬科東郡發(fā)展商品牌實力雄雄厚，產(chǎn)品特特色明顯，區(qū)區(qū)域產(chǎn)品投資資價值高梁溪河沿岸板塊風(fēng)景環(huán)境優(yōu)勢明顯顯，居住氛圍圍濃郁，副中中心地帶，吸吸引中、高端端客戶群體新梁溪人家本地國有品牌發(fā)展展商，體量中中大，環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，產(chǎn)品線線豐富太湖新城板塊風(fēng)景環(huán)境優(yōu)勢明顯顯，未來行政政中心，大型型規(guī)模社區(qū)云云集，品牌開開發(fā)商進(jìn)駐，吸吸引高端客戶戶群體太湖國際社區(qū)國際著名開發(fā)商，體體量超大，周周邊環(huán)境優(yōu)美美，產(chǎn)品線豐豐富，戶型設(shè)設(shè)計實用，適適合無錫當(dāng)?shù)氐鼐用窨谖妒堵钒鍓K居住氛圍濃郁，吸吸引中端客戶戶群體仁和英倫花園區(qū)域領(lǐng)頭羊項目，產(chǎn)產(chǎn)品主題鮮明明錢橋板塊價格優(yōu)勢明顯，吸吸引中、低端端客戶群體晴山藍(lán)城規(guī)模比較大，走低低價路線，性性價比卓越惠山新城板塊區(qū)域開發(fā)體量巨大大，品牌開發(fā)發(fā)商眾多，樓樓盤項目性價價比高，吸引引中端客戶群群體綠地世紀(jì)城發(fā)展商品牌實力雄雄厚，規(guī)模較較大，產(chǎn)品特特色鮮明從上述論述中可以以得出這樣的的結(jié)論，無錫錫2005和2006年土地供應(yīng)應(yīng)量比較大，這這直接導(dǎo)致市市場整體供應(yīng)應(yīng)情況偏大，無無錫樓市的市市場競爭情況況會隨著06年推出土地地項目的上市市而加?。煌瑫r隨著城市市格局的拉大大，城市熱點點居住區(qū)域也也隨之增加，并并且隨著消費費者對居住條條件要求的提提高，目前在在無錫的多個個區(qū)域出現(xiàn)高高檔住宅聚集集的區(qū)域。在目前無錫的居住住板塊中，太太湖廣場板塊塊、太湖新城城板塊、新區(qū)區(qū)核心區(qū)板塊塊和城東板塊塊中項目定位位比較高，這這些板塊中也也各有優(yōu)質(zhì)項項目領(lǐng)跑各區(qū)區(qū)域市場，受受無錫高端客客戶群體關(guān)注注的項目，也也多出自上述述四個板塊中中。3.2項目板塊塊競爭分析目前無錫呈現(xiàn)出的的高端物業(yè)聚聚集區(qū)域中，主主要是無錫XXX城項目所所處的太湖廣廣場板塊，以以及新區(qū)核心心區(qū)板塊、太太湖新城沿蠡蠡湖板塊和城城東板塊。與上述其他三個板板塊相比，本本區(qū)域具有其其他區(qū)域不可可比擬的優(yōu)勢勢。首先，從規(guī)劃層面面上講，太湖湖廣場是無錫錫雙核中心之之一，新區(qū)核核心板塊和廣廣益新城板塊塊只能夠稱之之為城市副中中心，而太湖湖新城雖然在在規(guī)劃上是無無錫未來行政政中心，占據(jù)據(jù)自然環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢，但居住住氛圍、商業(yè)業(yè)氛圍以及與與老城區(qū)的距距離使其無法法與太湖廣場場板塊向抗衡衡。其次，在交通層面面上講，本區(qū)區(qū)域周邊路網(wǎng)網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通通主干道貫通通東西南北，未未來地鐵建設(shè)設(shè)規(guī)劃中，率率先建設(shè)的1號線也從本本區(qū)域內(nèi)通過過。本區(qū)域還還占有與傳統(tǒng)統(tǒng)中心距離近近的優(yōu)勢。第三，從區(qū)域建設(shè)設(shè)成熟程度層層面上講，南南門作為無錫錫傳統(tǒng)居住區(qū)區(qū)域，市政設(shè)設(shè)施和周邊居居住配套設(shè)施施完善度非上上述三個區(qū)域域所能夠相提提并論。3.3項目競爭爭分析3.3.1同區(qū)區(qū)域在售項目目競爭分析表：區(qū)域內(nèi)在售住住宅項目情況況樓盤名稱項目體量產(chǎn)品類型目前售價發(fā)展商凱燕環(huán)球中心13.4萬㎡酒店式公寓18000元/㎡㎡無錫凱燕置業(yè)有限限公司朗詩未來之家20萬㎡高科技住宅11000元/㎡㎡無錫朗詩置業(yè)清揚首席4萬㎡小體量住宅7500元/㎡無錫金城灣房產(chǎn)陽光城市花園90萬㎡住宅、洋房6800元/㎡江蘇陽光置業(yè)1、凱燕環(huán)球中心開發(fā)商：無錫凱燕燕置業(yè)有限公公司總建筑面積：1334254平方米建筑層數(shù)：總高550層(近200米)項目物業(yè)類型：德德國五星級酒酒店，商務(wù)酒酒店公寓，休休閑，會議，（1－22層，凱賓斯基大酒店；23層以上酒店式公寓，辦公公寓）戶型面積分布：665、80、150M2主力訴求點：凱賓賓斯基大酒店店管理公司統(tǒng)統(tǒng)一管理.主要營銷活動：開開盤活動開盤時間：價格情況：目前在在售精裝修酒酒店式公寓均均價18000元/M2銷售情況：05年年10月底開盤，至至日，銷售備備案情況：用途總套數(shù)已售套數(shù)可售套數(shù)銷售總面積(M22)酒店式公寓73457216244,483.9942.朗詩未來之之家開發(fā)商：無錫朗詩詩置業(yè)有限公公司總建筑面積：200萬平方米項目物業(yè)類型：住住宅戶型面積分布：990－186M2主力訴求點：顛覆覆傳統(tǒng)，革命命住宅、“恒溫·恒濕·恒氧·低噪·適光”主要營銷活動：朗朗詩科技住宅宅體驗之旅、朗朗詩產(chǎn)品說明明會開盤時間：6月月30日價格情況：一期開開盤（帶裝修修）住宅均價價11000元/M2銷售情況：第一批批開盤當(dāng)日，推推出128套住宅，當(dāng)當(dāng)天銷售113套，銷售情情況較好3.清楊首席開發(fā)商：無錫金城城灣房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司總建筑面積：388931.223平方米建筑層數(shù)：住宅226層，商業(yè)與與辦公用房6層項目物業(yè)類型：高高層住宅、多多層商業(yè)辦公公用房戶型面積分布：1139.699M2（A型）、1155.73MM2（B型）、1400.35M22（C型）主力訴求點：主打打地段和區(qū)域域配套；新中中山路城市名名門主要營銷活動：開開盤前下午茶茶；開盤時間：06年年12月價格情況：住宅（毛毛坯）均價7500元/M2，辦公均價價7500—9000元/M2銷售情況：截止007年7月3日，銷售備案案情況如下表表用途總套數(shù)已售套數(shù)可售套數(shù)銷售總面積(M22)高層住宅1441222215,903.999商業(yè)18000辦公8029512,940.2774.陽光城市花花園開發(fā)商：江蘇陽光光集團(tuán)/陽光置業(yè)總建筑面積：一共共90萬平方項目物業(yè)類型：二二期高層、小小高層住宅、商商業(yè)，三期電電梯花園洋房房、小高層住住宅戶型面積分布：550－220主力訴求點：主打打配套賣點，讓讓陽光成就未未來；超大規(guī)規(guī)模社區(qū)，高高尚學(xué)府名門門主要營銷活動：引引入沃爾瑪超超市，引入名名校開盤時間：二期三期06年11月價格情況：二期均均價：高層5050、小高層4950、商業(yè)100000三期均價：：電梯花園洋洋房6800銷售情況：一期開開盤既售空，二二期基本售完完，三期推出出房源銷售過過半同區(qū)域在售項目競競爭分析結(jié)論論：1、區(qū)域內(nèi)在售項目大大部分均定位位于高端客戶戶群體，由于于先于XX城項目開開發(fā)，因此已已經(jīng)分流了本本項目部分客客戶群，我們們應(yīng)加快速度度，盡可能早早的開始宣傳傳本項目可售售房源部分2、區(qū)域內(nèi)在售項目特特點鮮明，各各有風(fēng)格特征征，本項目同同樣應(yīng)該有自自身鮮明的特特點，以區(qū)分分其他項目，奠奠定自身的項項目屬性；3、區(qū)域內(nèi)這些高品質(zhì)質(zhì)、高價位項項目的上市，提提升了太湖廣廣場板塊的整整體樓盤形象象，也在一定定程度上提升升了客戶對該該板塊房價的的心理預(yù)期。這這對XX項目來說說有利有弊：：有這些已上上市樓盤的高高價位作為鋪鋪墊，客戶對對XX項目的價價格抗性會相相對減少，這這是有利的一一面；而周邊邊樓盤已奠定定了太湖廣場場板塊的高品品質(zhì)形象，如如果XX項目不能能在產(chǎn)品上吸吸引客戶、在在形象氣勢上上打動客戶，也也很容易被周周邊項目壓制制住，被客戶戶冷落，這無無論是對于XXX項目的產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計還是是其營銷推廣廣都是一大挑挑戰(zhàn)。3.3.2同區(qū)區(qū)域?qū)⑼祈椖磕扛偁幏治霰恚耗祥L區(qū)未來將將上市項目預(yù)計上市項目名稱稱物業(yè)類型總建面積（萬㎡）無錫XX城商業(yè)、五星級酒店店、商務(wù)辦公公、公寓44九龍倉太湖廣場南南側(cè)項目五星級酒店、商務(wù)務(wù)辦公、酒店店式公寓28九龍倉中南路延伸伸段北側(cè)項目目住宅83南城青少年活動中中心項目（智智富國際）商業(yè)、辦公、住宅宅、酒店式公公寓18常發(fā)水泵廠項目（常常發(fā)清揚御庭庭）商業(yè)、辦公、居住住21奕淳水泵廠東側(cè)地地塊項目居住3.5益多清楊康城項目目居住18威孚虞灣里地塊項項目商業(yè)、辦公、居住住10世茂中心項目商業(yè)、辦公、居住住、會展31.3天安六藥廠地塊項項目（天安曼曼哈頓）商業(yè)、居住11凱賓斯基東側(cè)地塊塊項目商業(yè)（含酒店）、辦辦公14.3小計282.1數(shù)據(jù)來源：根據(jù)無無錫國土拍賣賣資料整理1.九龍倉太湖湖廣場南側(cè)項項目開發(fā)公司：香港九九龍倉集團(tuán)九龍倉（無無錫）置業(yè)有有限公司項目位置：太湖廣廣場南側(cè)，圖圖書館東側(cè)占地面積：2.99萬㎡總建筑面積：288萬㎡物業(yè)類型：83層層高層塔樓，339米高度；產(chǎn)品形態(tài)：五星級級酒店、商務(wù)務(wù)辦公、酒店店式公寓。預(yù)計上市時間：007年6月底項目開開工，上市時時間未知2.九龍倉中南南路延伸段北北側(cè)項目開發(fā)公司：香港九九龍倉集團(tuán)九龍倉（無無錫）置業(yè)有有限公司項目位置：朗詩未未來之家南側(cè)側(cè)，清名路延延伸段兩側(cè)，中中南路延伸段段北側(cè)；占地面積：30..7萬㎡總建筑面積：833萬㎡物業(yè)類型：綜合產(chǎn)品形態(tài)：住宅預(yù)計上市時間：項項目尚未開工工，上市時間間未知3.南城青少年年活動中心項項目（智富國國際）開發(fā)公司：無錫市市南城房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司項目位置：運河?xùn)|東路東側(cè)，圖圖書館西側(cè)占地面積：2.666萬㎡總建筑面積：188萬㎡物業(yè)類型：高層，一一幢45層，兩幢30層產(chǎn)品形態(tài)：商業(yè)、辦辦公、住宅、酒酒店式公寓預(yù)計上市時間：007年10月4.常發(fā)水泵廠廠項目（常發(fā)發(fā)清揚御庭）開發(fā)公司：無錫常常發(fā)置業(yè)項目位置：清揚路路、金城路交交匯處東北角角占地面積：9.336萬㎡總建筑面積：211萬㎡物業(yè)類型：高層產(chǎn)品形態(tài)：商業(yè)、辦辦公、居住預(yù)計上市時間：22008年初5.奕淳水泵廠廠東側(cè)地塊項項目開發(fā)公司：無錫奕奕淳房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司項目位置：南長街街、金城路交交匯處西北角角占地面積：4.44萬㎡總建筑面積：3..5萬㎡物業(yè)類型：≤5層層產(chǎn)品形態(tài)：居住預(yù)計上市時間：項項目拆遷中，上上市時間未知知6.益多清楊康康城項目開發(fā)公司：無錫益益多集團(tuán)無無錫五星置業(yè)業(yè)有限公司項目位置：金城路路以南，東至至南長街，西西至通揚路占地面積：10..4萬㎡總建筑面積：188萬㎡物業(yè)類型：多層、小小高層、高層層產(chǎn)品形態(tài)：住宅預(yù)計上市時間：22007年10月7.威孚虞灣里里地塊項目開發(fā)公司：無錫威威孚置業(yè)、無無錫南長區(qū)房房地產(chǎn)經(jīng)營公公司項目位置：清揚路路東側(cè)、虞灣灣里地區(qū)、清清名路南側(cè)、清清揚新城北側(cè)側(cè)，翠云新城城西側(cè)占地面積：3.99萬㎡總建筑面積：約110萬㎡物業(yè)類型：多層、小小高層、高層層產(chǎn)品形態(tài)：商業(yè)、辦辦公、居住預(yù)計上市時間：拆拆遷比較難度度，目前拆遷遷中，上市時時間未知8.世茂中心項項目開發(fā)公司：無錫世世界貿(mào)易中心心有限公司項目位置：無錫市市太湖大道與與清楊路交界界口東南側(cè)占地面積：5.55萬㎡總建筑面積：311.3萬㎡，服務(wù)務(wù)式公寓樓9.8萬平方物業(yè)類型：1棟117層世貿(mào)大樓樓，1棟5層會展中心心，5棟24－33層世貿(mào)國際際公寓產(chǎn)品形態(tài)：商業(yè)、辦辦公、居住、會會展預(yù)計上市時間：22007年12月9.天安六藥廠廠地塊項目（天天安曼哈頓）開發(fā)公司：天安集集團(tuán)，無錫天天信置業(yè)有限限公司項目位置：太湖大大道南側(cè)、湖湖濱路東側(cè)、中中南路北側(cè)、罵罵蠡港河西側(cè)側(cè)占地面積：6萬㎡㎡總建筑面積：約111萬㎡物業(yè)類型：高層產(chǎn)品形態(tài)：商業(yè)、居居住預(yù)計上市時間：地地塊一期已經(jīng)經(jīng)平整，但天天安公司產(chǎn)品品形態(tài)未定，上上市時間未知知10.凱賓斯基基東側(cè)地塊開發(fā)公司：無錫凱凱燕置業(yè)有限限公司項目位置：市民廣廣場北側(cè)，凱凱燕環(huán)球中心心東側(cè)，東至至人大，西為為規(guī)劃14米道路，北為為規(guī)劃建樂路路，南至永和和路占地面積：2.66萬㎡總建筑面積：約114.3萬㎡㎡物業(yè)類型：高層產(chǎn)品形態(tài)：商業(yè)（酒酒店）、辦公公預(yù)計上市時間：未未知同區(qū)域?qū)⑼祈椖扛偢偁幏治鼋Y(jié)論論：1.從上面的將將推項目情況況可以看出，區(qū)區(qū)域內(nèi)未來的的市場供應(yīng)非非常充足，其其中不乏象香香港九龍倉、中中房集團(tuán)等大大牌開發(fā)商，在在品牌知名度度、項目規(guī)模模上有著較大大的優(yōu)勢。且且與XX項目處于于相近地段、檔檔次與價位也也相差不多，客客戶層面基本本都瞄準(zhǔn)高端端銷售群體，可可以預(yù)測，XXX項目的未未來競爭異常常激烈。2.將推項目中中有個別項目目還存在拆遷遷等其它方面面問題，預(yù)計計入市時間會會晚于XX項目。XX項目要充充分抓住短暫暫的市場先機機，震撼入市市，盡可能多多的吸引客源源，縮短項目目的銷售周期期，以規(guī)避競競爭風(fēng)險。3.3.4市場場同類型將推推項目競爭分分析1.寶龍城市廣廣場項目開發(fā)商：無錫寶龍龍房地產(chǎn)發(fā)展展有限公司物業(yè)地址：新區(qū)旺旺莊路和湘江江路交界，旺莊鎮(zhèn)的旺旺莊路北側(cè)、湘湘江路西側(cè)、珠珠江路東側(cè)建設(shè)用地面積：77.7萬平米總建面積：約233萬平米建筑類別：高層、多多層物業(yè)類別：集商業(yè)業(yè)、餐飲、影影城、娛樂、公公寓酒店為一一體的綜合性性建筑群裝修狀況：精裝修修樓層狀況：商業(yè)地地上4層，地下1層；公寓酒酒店21層；快捷酒店26層位于商業(yè)業(yè)的4層之上項目包含配套：超超市、商場、娛娛樂；其他配套：新區(qū)會會展中心、長長江俱樂部項目進(jìn)度：20007年4月23日奠基預(yù)計上市時間：22007年11月2.金太湖項目目開發(fā)商：無錫金金太湖房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司物業(yè)地址：北塘區(qū)區(qū)青石路東（樂樂波門旁邊）建設(shè)用地面積：114萬平米總建面積：588.8萬平米建筑類別：高層物業(yè)類別：住宅宅

、商鋪裝修狀況：毛坯預(yù)計上市時間：暫暫未定3.新天地項目目開發(fā)商：中房集團(tuán)團(tuán)無錫房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)地址：南長區(qū)區(qū)永樂路29號建設(shè)用地面積：２２.２萬平米總建面積：5.11萬平米建筑類別：多層、高高層物業(yè)類別：商業(yè)、單單身公寓裝修狀況：全裝修修預(yù)計上市時間：即即將開盤預(yù)計上市價格：商商業(yè)178000；辦公86004.東大街地塊塊開發(fā)商：無錫恒恒隆置業(yè)物業(yè)地址：人民民路南側(cè)、健健康路東側(cè)建設(shè)用地面積：337324㎡總建面積：約224.5萬㎡建筑類別：高層層物業(yè)類別：商業(yè)業(yè)、辦公、酒酒店、酒店式式公寓裝修狀況：未知知項目進(jìn)度：地塊拆拆遷中預(yù)計上市時間：未未知5.大連萬達(dá)商商業(yè)廣場開發(fā)商：大連萬萬達(dá)集團(tuán)物業(yè)地址：梁溪溪路與青祁路路交界處西南南角建設(shè)用地面積：118萬㎡總建面積：544萬㎡物業(yè)類別：辦公公、商業(yè)、居居住項目進(jìn)度：拆遷遷中預(yù)計上市時間：未知同區(qū)域?qū)⑼祈椖扛偢偁幏治鼋Y(jié)論論：1.可以看出，以以上四個同類類型的將推項項目也分別占占據(jù)著新區(qū)和和老城區(qū)的較較核心地段，雖雖然XX項目所處處的太湖廣場場板塊為新興興的板塊，發(fā)發(fā)展勢頭強勁勁，但如果加加入價格因素素，這些同類類型項目一旦旦上市，可能能也會造成XXX項目的客客戶分流。2.XX項目至至目前為止，尚尚未進(jìn)行大規(guī)規(guī)模的推廣活活動，也沒有有進(jìn)行有效的的客戶積累工工作，而現(xiàn)在在距離擬定的的開盤時間只只有2個多月，時時間比較緊迫迫，需要。各各項營銷推廣廣相關(guān)工作都都要盡快實施施，盡可能早早的搶占市場場，積累有效效客戶，以保保證開盤的火火爆銷售。3.4市場熱點點典型案例分分析1、太湖國際社區(qū)■開發(fā)商：華潤新鴻鴻基房地產(chǎn)((無錫)有限公司■地理位置：濱湖區(qū)區(qū)青祁路東側(cè)側(cè)，周新西路路北側(cè)■總建筑面積：1445萬方■項目物業(yè)類型：一一期第一批為為花園洋房和和多層、小高高層住宅■戶型面積分布：一一期第一批1100－212M2■主力訴求點：國際際化湖畔品質(zhì)質(zhì)社區(qū)，無錫錫的維多利亞亞港■主要營銷活動：太太湖國際會，吸吸納會員20000多人，會會員購房有優(yōu)優(yōu)惠；5月26日，太湖湖國際社區(qū)啟啟航嘉年華((高爾夫、擊擊劍、瑜伽、紅紅酒品鑒、風(fēng)風(fēng)箏、雪花啤啤酒暢飲、爵爵士樂隊、法法國巴洛克、非非洲鼓舞、巴巴西桑巴等))，特設(shè)產(chǎn)品品推介會及風(fēng)風(fēng)水茶輿會，并并特邀央視著著名主持人王王小丫司儀激激光焰火晚會會，更有連環(huán)環(huán)抽獎送出驚驚喜大禮?！鲩_盤時間：07年年6月16日■價格情況：多層、小小高層住宅均均價60000，花園洋房房均價85000■銷售情況：第一批批推出3522套，當(dāng)天售售完。2、萬科東郡■開發(fā)商：無錫新萬萬房地產(chǎn)有限限公司■地理位置：新區(qū)長長江北路288號■總建筑面積：222萬平米■項目物業(yè)類型：情情景花園洋房房、高層、多多層■主力訴求點：更高高都市生活標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)■主要營銷活動：萬萬科會吸納會會員；■開盤時間：多次推推房，第一次次開盤時間為為06年9月8日■價格情況：目前在在售高層均價價6800，洋洋房均價80000■銷售情況：按照銷銷售備案情況況，截至077年7月7日，可售房源源1145套，至至今銷售4113套，銷售售率36％。但實實際銷售中由由于都是分批批次推盤，且且每次推盤的的量比較小，所所以銷售情況況較好。未售售房源多半是是開發(fā)商保留留的未推出房房源。3、瑞城國際社區(qū)■開發(fā)商：無錫中銳銳房地產(chǎn)有限限公司■地理位置：新區(qū)泰泰山路與行創(chuàng)創(chuàng)四路交叉口口■總建筑面積：311萬平米■項目物業(yè)類型：小小高層住宅高高層住宅商鋪鋪■主力訴求點：全球球同步，世界界籍生活典范范；伊頓國際際學(xué)校、韓國國人學(xué)校、外外籍醫(yī)療機構(gòu)構(gòu)等國際化社社區(qū)配套■主要營銷活動：國國際學(xué)校落成成儀式；開盤盤儀式■開盤時間：07年年5月26日■價格情況：第一批批均價45000■銷售情況：一批推推出278套，開開盤當(dāng)天售磬磬4、萬科魅力之城■開發(fā)商：無錫萬科科房地產(chǎn)有限限公司■地理位置：蠡湖大大道以東，周周新西路以南南，高浪路以以北，規(guī)劃中中的湖濱路以以西■總建筑面積：1335萬平米■項目物業(yè)類型：多多層、小高層層、高層住宅宅、配套商業(yè)業(yè)■主力訴求點：大社社區(qū)成熟配套套、大學(xué)城教教育氛圍、太太湖新城規(guī)劃劃、萬科品牌牌■主要營銷活動：萬萬科會、萬科科生活體驗館館■開盤時間：首次開開盤為05年■價格情況：目前在在售普通住宅宅均價59000，洋房均均價79000■銷售情況：按照銷銷售備案情況況，截至077年7月7日，可售房源源3416套，其其中住宅32295套、商商業(yè)121套，至至今住宅銷售售2969套，銷銷售率為900％；商業(yè)銷銷售62套，銷售售率為51％?？傮w體銷售率為889％，銷售售情況良好。最最近幾次推盤盤均出現(xiàn)火爆爆搶購的情況況。5、晴山藍(lán)城■開發(fā)商：無錫華強強房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司■地理位置：惠山區(qū)區(qū)錢橋大街2251號(國土所旁)■總建筑面積：577萬平米■項目物業(yè)類型：多多層、小高層層住宅■開盤時間：06年年■價格情況：目前在在售住宅均價價約34000■銷售情況：截至007年7月7日，共有可售售房源12556套，已售售1111套，總總體銷售率888％，銷售售情況良好?！拘〗Y(jié)】項目競爭研判結(jié)論論：無錫市場總體供應(yīng)應(yīng)量偏大，未未來無錫市場場將面臨激烈烈的市場競爭爭；項目區(qū)域板塊具有有獨一無二的的優(yōu)勢；目前區(qū)域內(nèi)在售樓樓盤和市場中中熱點均有自自身明顯特點點在同區(qū)域內(nèi)拉開競競爭的最好方方法即打造差差異化產(chǎn)品，避避免直接競爭爭4、項目解析4.1項目地塊塊分析地塊名稱地塊位置用地面積用地性質(zhì)容積率建筑密度綠地率建筑限高供地條件起始價成交價原揚名鎮(zhèn)政府地塊塊太湖廣場南側(cè)，南南至清名路，北北至陳列館路路，東臨清揚路路52102.3㎡商業(yè)（大型百貨、酒酒店）辦公、居居住<6.5<55%>25%根據(jù)國家、省、市市有關(guān)技術(shù)規(guī)規(guī)范核定凈地31500萬元31500萬元本項目地塊于20006年5月10日無錫2006年第三批國國土使用權(quán)拍拍賣時，被深深圳XX集團(tuán)以3.15億元的總價價競得。項目目規(guī)劃設(shè)計總建筑面面積為33..865萬㎡，樓面面價為930元/㎡。XX城項目東側(cè)臨臨清揚路，清清揚路對面是是正在銷售的的“清揚首席”項目，南側(cè)側(cè)臨清名路，與與沁園新村隔隔清名路及河河道相望，北北側(cè)隔陳列館館路與太湖廣廣場相鄰，西西側(cè)分別與14米規(guī)劃道路、邵邵巷農(nóng)民安置置房及南長區(qū)區(qū)檢察院相鄰鄰，項目北部西西側(cè)14米規(guī)劃道路以以西，即為香香港九龍倉公公司競得的“太湖廣場南南側(cè)地塊”。文化路從項項目中間穿過過，本項目正正是以文化路路為界，分為為一期和二期期開發(fā)。圖：XX城項目總總平面圖XX城項目地塊方方正，四界比比較平整，利利于項目規(guī)劃劃設(shè)計。東側(cè)側(cè)臨主干道，人人流量大，正正適合規(guī)劃商商業(yè)和酒店物物業(yè)；南、北北側(cè)均臨支線線道路，比較較僻靜，西側(cè)側(cè)臨住宅社區(qū)區(qū)，適合在項項目基地西側(cè)側(cè)布置高層住住宅，如圖規(guī)規(guī)劃設(shè)計布局局十分合理。4.2地塊區(qū)域域配套4.2.1消費費購物場所無錫XX城自身是是一個集居住住、酒店、商商業(yè)、辦公的的城市綜合體體，項目自身身就涵蓋豐富富的商業(yè)資源源，XX百貨是中國百百貨業(yè)旗艦品品牌。同時，太湖廣場周周邊高檔消費費場所云集，燕莎購物中心、世貿(mào)中心等都包含定位高端的百貨公司。太湖廣場北部還有有家樂福賣場，從從本項目往南南，清揚路與與金城路交界界處是好又多多超市，因此此業(yè)主對普通通生活用品的的消費需求同同樣可以得到到很好的滿足足。另外無錫XX城沿沿清揚路往北北100米，即是沁揚市市場，可以滿滿足業(yè)主對蔬蔬菜、肉制品品等日常食品品方面的需求求。醫(yī)療配套資源無錫XX城附近即即有無錫揚名名醫(yī)院，一般般的醫(yī)療需求求可以得到滿滿足。在項目目2公里半徑范圍圍內(nèi)，還有無無錫疾病控制制中心和南長醫(yī)院。從從清揚路往市市中心第一人人民醫(yī)院和第二人民醫(yī)醫(yī)院就醫(yī)，道道路交通條件件也很便利。因此從社區(qū)服務(wù)型型醫(yī)療到大型型專業(yè)醫(yī)院，居居住在無錫XXX城的業(yè)主主均能夠很方方便的享受到到這些服務(wù)。教育資源太湖廣場周邊擁有有比較強的教教育資源，這這種教育資源源還不是那種種僅能夠提供供文化氛圍的的大學(xué)校區(qū)，而而是日后XXX城業(yè)主子女女切切實實可可以參與其中中的中小學(xué)和和幼兒園。無錫僑誼幼兒園是是無錫重點幼幼兒園，坐落落于清揚路與與振新路交叉叉路，與無錫錫XX城不過2公里左右路程程。揚名中心心小學(xué)和南長中心小小學(xué)作為無錫錫市區(qū)師資力力量比較強的的小學(xué)，都在在太湖廣場附附近。如果業(yè)業(yè)主愿意送小小孩去無錫最最好的小學(xué)就就讀，那么江江蘇無錫師范范附屬小學(xué)就就位于學(xué)前街街上，從無錫錫XX城往錫師師附小也很方方便，不過10分鐘內(nèi)車程程。更有無錫市第二中中學(xué)，無錫輔仁中中學(xué)等著名中中學(xué)坐落于沁沁園新村內(nèi)，從從無錫XX城項目步步行僅需10分鐘左右。體育和休閑無錫體育公園坐落落在清揚路與與振新路交界界處，由無錫錫老體育場改改造而來，太太湖廣場更是是無錫的市民民廣場，居住住在XX城，體育育和休閑鍛煉煉場所是很豐豐富的。市政配套太湖廣場周邊是無無錫市政設(shè)施施建設(shè)最完善善的區(qū)域之一一，各種市政政配套均有良良好存在。規(guī)規(guī)劃中的地鐵鐵一號線，也也將從太湖廣廣場通過，并并在此設(shè)站點點。居住在XXX城，出現(xiàn)現(xiàn)將更加方便便。4.3產(chǎn)品解析析無錫XX城分為兩兩期開發(fā)，一一期計容積率率總建筑面積積為13.36萬㎡。一期期建筑包括一一棟8層的商業(yè)建建筑和三棟44層的高層住住宅建筑。超高層住宅建筑本本身就因為其其外形和建造造方式、建造造成本而顯示示出一種高檔檔形象，在規(guī)規(guī)劃中，太湖湖廣場周邊將將是無錫超高高層建筑云集集的區(qū)域，無無錫XX城西側(cè)的的九龍倉項目目將是中國第第八高度。但但是在XX之前，太太湖廣場周邊邊還沒有超高高層普通住宅宅產(chǎn)品出現(xiàn)，這這為我們項目目推廣留下一一個契機。在無錫新區(qū)，上海海陽光集團(tuán)打打造的“第一國際”項目，就以以其33層－55層的超高高層住宅作為為一大賣點，成成為市場關(guān)注注的熱點。該該項目的一些些經(jīng)驗可以為為我們所用。在戶型方面，無錫錫XX城一期中中三棟44層的超高層層建筑基本設(shè)設(shè)計為三種戶戶型。這三種種戶型有一些些共同特點。第一，戶型面積比比較大；戶型型面積偏大，會會造成項目單單元套總價比比較高，不利利于銷售。但但從另外一個個角度來分析析，由于本項項目所處的太太湖廣場的地地理位置和XXX集團(tuán)的品品牌以及未來來XX城百貨期期望在無錫市市所獲得的地地位，都不允允許無錫XXX城成為一個個平庸的產(chǎn)品品。既然產(chǎn)品品必將定位高高端，那么客客戶群體的層層狀也比較高高，這些客戶戶對產(chǎn)品的要要求，對戶型型面積的要求求應(yīng)該也是比比較大的。小小戶型面積產(chǎn)產(chǎn)品反而不一一定會取得他他們的青睞。第二、每個戶型都都帶有一個面面積可觀的入入戶花園，這這些入戶花園園完全可以作作為客廳來使使用，但是在在銷售時，僅僅售一半的售售價。這種設(shè)設(shè)計對比較精精明理性的無無錫購房者來來說，是比較較受歡迎的。前前不久開盤即即被一搶而空空的華潤太湖湖國際社區(qū)，在在產(chǎn)品設(shè)計里里也包含這種種設(shè)計理念，收收到眾多購房房者的好評。A戶型花園洋房，銷售中只計算一半面積陽臺，銷售中只計算一半面積A戶型花園洋房，銷售中只計算一半面積陽臺，銷售中只計算一半面積B戶型花園洋房，銷售中只計算一半面積B戶型花園洋房，銷售中只計算一半面積陽臺，銷售中只計算一半面積花園洋房，銷售中只計算一半面積C戶型陽臺，銷售中只計算一半面積花園洋房，銷售中只計算一半面積C戶型房型（2—42層）面積樓號套數(shù)（套）套數(shù)合計（套）房型比例三房兩廳三衛(wèi)（A戶型）183㎡18216433%28230三房兩廳兩衛(wèi)（B戶型）147㎡108216%20382兩房兩廳兩衛(wèi)（C戶型）114㎡18224649%282382復(fù)式（43—44層）334㎡1、2492%437㎡1、22286㎡32444㎡31總計5014.4項目可利用用資源分析1、XX城項目是城市市綜合體，在在一期中有國國內(nèi)著名的XXX百貨公司司進(jìn)駐，二期期中將會有國國際著名的萬萬豪酒店進(jìn)駐駐，這兩個品品牌將是本項項目住宅部分分可以充分利利用的資源，用用以拉升本項項目的項目檔檔次；2、XX城北部的太湖湖廣場，作為為無錫是商務(wù)務(wù)文化核心去去，是無錫的的一張名片，是是無錫新的城城市中心，而而XX城所處的的位置，正是是核心中的核核心位置；并并且太湖廣場場是一個很好好的休閑鍛煉煉場所，南廣廣場又擁有豐豐富的植被，這這是可以為我我項目所充分分利用的資源源；3、XX城的建筑形態(tài)態(tài)，是超高層層住宅建筑，在在目前無錫副副中心區(qū)和南南區(qū)中，還沒沒有這么高度度的普通住宅宅出現(xiàn)，高層層建筑本身所所蘊含的高檔檔氣息可以為為我們推廣中中所運用；4、清揚路是無錫一一條主要的交交通干道和繁繁華的商業(yè)街街，被無錫人人比喻為“新中山路”，XX百貨將成成為其重要的的構(gòu)成部分。對對于將銷售的的住宅部分來來講，清揚路路商圈類似于于上海徐家匯匯在上海商圈圈中的地位一一樣，將在無無錫商業(yè)領(lǐng)域域占據(jù)重要的的地位，這種種奢華的商業(yè)業(yè)氣息不是每每個項目都可可以擁有的，這這是本項目一一個可以利用用的地方；5、太湖廣場周邊的的配套資源豐豐富，作為住住宅產(chǎn)品來說說，居住氛圍圍和生活配套套是購房者考考量的一個重重要因素，無無錫XX城沒有理理由不利用這這樣豐富的配配套資源。5、項目SWOT分析5.1項目SWWOT分析1.S優(yōu)勢地理位置優(yōu)越，太太湖廣場將是是無錫打破單單極城市中心心格局、建立立多極中心城城市規(guī)劃中的的重要一環(huán)，將將作為城市的的一個副中心心區(qū)域。清揚揚路有無錫“第二中山路”之稱。與太太湖廣場、太太湖大道相交交區(qū)域是其最最繁華的一段段，XX城選址在在清揚路、太太湖廣場南部部地帶，占據(jù)據(jù)“地利”優(yōu)勢；項目所處區(qū)域市政政建設(shè)成熟，居居住氛圍濃郁郁。南門地區(qū)區(qū)是無錫傳統(tǒng)統(tǒng)居住區(qū)域，人人口密集，距距離市中心很很近，生活配配套完備，無無錫輔仁中學(xué)學(xué)、僑宜幼兒兒園、太湖廣廣場、體育公公園都在項目目左近，教育育、醫(yī)療、娛娛樂休閑、體體育鍛煉等各各項設(shè)施在無無錫都屬優(yōu)秀秀。在該區(qū)域域內(nèi)已建設(shè)了了多個高檔小小區(qū)，因此無無錫的居住有有“南門地貴”之說。項目周邊社區(qū)眾多多，且當(dāng)?shù)鼐泳用褓徺I力較較高，為當(dāng)?shù)氐厣虡I(yè)提供了了很強的消費費力支撐。商商圈內(nèi)家樂福福超市是無錫錫經(jīng)營情況最最好的超市之之一，并帶動動了太湖廣場場周邊商業(yè)的的發(fā)展。XX在國內(nèi)開發(fā)了了多個成功項項目，積累了了深厚的開發(fā)發(fā)經(jīng)驗和品牌牌積淀，這為為本項目的成成功開發(fā)奠定定了基礎(chǔ)。XX城是商業(yè)與住住宅綜合的產(chǎn)產(chǎn)品，相對純純粹的居住社社區(qū)或者商業(yè)業(yè)物業(yè)，更有有利于人氣的的積累和消費費力支撐，對對市場的影響響力和項目的的知名度會有有更加提高；；XX城產(chǎn)品形形象高端，更更有利于產(chǎn)品品推廣和對購購買者的吸引引；XX城項目位于清清揚路西側(cè)，路路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交交通便利。清清揚路貫穿南南北，連接市市區(qū)與太湖新新城，太湖大大道是無錫重重要的快速通通道。本項目目區(qū)域無論是是往無錫各個個區(qū)域，或者者出行往車站站、高速公路路、機場，都都非常便利；；太湖廣場周邊的項項目樓盤品質(zhì)質(zhì)高端，售價價也頗高，在在無錫市場中中已經(jīng)建立了了高端產(chǎn)品區(qū)區(qū)域的概念基基礎(chǔ)，有此作作為背景，更更有利于本項項目高端產(chǎn)品品形象的樹立立和經(jīng)濟(jì)效益益目標(biāo)的完成成。2.W劣勢相對無錫住宅市場場的多個大型型居住社區(qū)來來說，本項目目社區(qū)部分體體量不大，并并且是居住與與商業(yè)綜合產(chǎn)產(chǎn)品，從居住住的角度來看看，小區(qū)內(nèi)部部景觀和社區(qū)區(qū)內(nèi)部配套將將會有所欠缺缺，從而影響響社區(qū)居住的的舒適性；從商業(yè)的角度來看看，無錫的百百貨業(yè)集中在在市中心中山山路與人民路路交界區(qū)域，在在無錫市民心心中已經(jīng)根深深蒂固，有多多家百貨公司司嘗試突破都都未獲得成功功，前車之鑒鑒需引起我們們高度重視。并并且清揚路太太寬闊了點，道道路中線又有有防護(hù)欄隔離離，不利于消消費習(xí)慣的形形成；清揚路是交通主干干道，來往車車輛繁忙，對對緊鄰清揚路路的XX城不可避避免的會產(chǎn)生生光污染和噪噪音污染，對對追求生活品品質(zhì)的高端客客戶群來說，這這些會成為其其購買本項目目的抗性因素素。3.O機會無錫建設(shè)特大型城城市，城市化化建設(shè)速度不不斷加快，帶帶動無錫房地地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)續(xù)健康發(fā)展，這這為XX城項目提提供了合適的的市場機會；；太湖廣場成為無錫錫副核心，周周邊高端物業(yè)業(yè)云集，是無無錫購房者高高度關(guān)注的區(qū)區(qū)域，XX城項目憑憑借其品牌力力和高端產(chǎn)品品力，無疑會會得到更多消消費者關(guān)注的的機會；區(qū)域內(nèi)有多個項目目開發(fā)，有些些已經(jīng)處于銷銷售階段，這這些項目成為為本項目的市市場探測器，他他們在開發(fā)過過程中的經(jīng)驗驗和教訓(xùn)會給給本項目的開開發(fā)提供許多多參考和幫助助；無錫城市格局在謀謀求突破，同同樣商業(yè)格局局也在謀求突突破。在無錫錫商業(yè)規(guī)劃中中，有三級商商業(yè)中心格局局規(guī)劃，太湖湖廣場周邊也也重點建設(shè)區(qū)區(qū)域，XX在此市場場環(huán)境下，打打造無錫XXX城百貨無疑疑擁有更多市市場機會；4.T威脅競爭項目威脅。無無錫房地產(chǎn)市市場進(jìn)入買方方市場，供應(yīng)應(yīng)量巨大，XXX面臨巨大大的競爭風(fēng)險險，且太湖廣廣場周邊同類類同檔次樓盤盤眾多，消費費者可選擇面面非常廣；市場因素風(fēng)險，政政府正對房地地產(chǎn)市場進(jìn)行行宏觀調(diào)控，目目的是打壓過過高房價。政政策無疑會使使消費者產(chǎn)生生持幣觀望的的心態(tài)，一旦旦無錫出現(xiàn)有有開發(fā)商抵擋擋不住資金壓壓力而采用房房價跳水方式式泄壓的話，會會更加堅定購購房者觀望心心態(tài)；無錫商業(yè)正處于突突破原有格局局的關(guān)鍵時刻刻，但同時老老百姓消費心心理和購買習(xí)習(xí)慣根深蒂固固，要扭轉(zhuǎn)傳傳統(tǒng)消費觀念念，XX城需要花