建筑基礎知識(李國太)

房地產(chǎn)概述(ɡàishù)

2009年11月精品資料目錄(mùlù)基礎知識康大房地產(chǎn)售后服務精品資料基礎知識精品資料房地產(chǎn)，房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。又稱“不動產(chǎn)”。從物質(zhì)(wùzhì)存在形態(tài)的角度看，房地產(chǎn)是指土地、房屋及固著于土地、房屋上不可分離的部分，如水電、衛(wèi)生、通風、電梯等設施和物質(zhì)(wùzhì)；從經(jīng)濟學的角度看，房地產(chǎn)是指一種財產(chǎn)；從法律的角度看，房地產(chǎn)是指寓含于土地、房屋實體中的各種經(jīng)濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、租賃權、抵押權等。是社會政治、經(jīng)濟、文化生活重要的物質(zhì)(wùzhì)基礎和載體，是重要的生產(chǎn)要素和生活必需的消費品。房地產(chǎn)定義(dìngyì)精品資料房產(chǎn)——指房屋財產(chǎn)，即具有一定(yīdìng)價值和實用價值，在法律上有明確權屬關系的房屋，如住宅、商業(yè)、辦公、娛樂等的用房。房屋財產(chǎn)按不同的劃分標準可分為商品房和非商品房、住宅和非住宅等。房產(chǎn)(fángchǎn)定義精品資料用途(yòngtú)房產(chǎn)分類在建工程（期房）建成后的物業(yè)（現(xiàn)房）居住用房商業(yè)用房工業(yè)用房特殊用房開發(fā)程度（竣工驗收）空置入住旅游用房精品資料土地分類生地：是指未進行征地補償?shù)男聟^(qū)土地。沒有市政配套毛地：是指未經(jīng)拆遷安置補償?shù)呐f城區(qū)土地。熟地：是指已經(jīng)具備“七通一平”“五通一平”或“三通一平”建設條件的土地。用途開發(fā)程度（土地一級開發(fā)）工業(yè)用地商業(yè)用地綠化用地特殊用地倉儲用地居住用地交通用地市政公共設施用地精品資料土地一級市場是指土地使用權的出讓市場。是國家以所有者身份向建設用地單位或土地經(jīng)營(jīngyíng)單位有償、有期限地出讓土地使用權，并收取土地出讓金的土地經(jīng)營(jīngyíng)市場。包括土地征購市場（具有一定的強制性）、土地出讓市場和土地租賃市場。土地二級市場就是土地使用權轉(zhuǎn)讓(zhuǎnràng)市場，是土地使用者和土地經(jīng)營單位有償轉(zhuǎn)讓(zhuǎnràng)土地使用權給其他單位的市場。精品資料土地(tǔdì)抵押權抵押權是指債務人或第三人提供一定的財產(chǎn)作債務履行的擔保，當債務人不履行債務時，債權人有權依照法律規(guī)定以抵押物折價或者以變賣抵押物的價款(jiàkuǎn)優(yōu)先得到償還的權利。土地抵押權

是一種擔保物權，是抵押人以其合法的土地以不轉(zhuǎn)移占有的方式，向抵押權人提供債務履行的擔保，當債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的不動產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。在我國，特指土地使用權抵押。

精品資料基本建設(jīběnjiànshè)程序二、前期(qiánqī)準備階段

獲取土地使用權→建設工程規(guī)劃許可證→建設工程施工許可證一、項目可行性研究及決策階段

項目可行性研究→項目的評估和決策精品資料三、工程建設階段(jiēduàn)

工程開工→竣工備案四、項目銷售(xiāoshòu)階段

辦理銷售(xiāoshòu)許可證→銷售(xiāoshòu)基本建設程序精品資料基本建設(jīběnjiànshè)程序五、交付使用階段

交付物業(yè)(wùyè)→交付業(yè)主→維修保障精品資料主要(zhǔyào)技術經(jīng)濟指標居住區(qū)總用地建筑密度(mìdù)容積率綠化率住宅間距住宅的三維空間——進深、開間、層高建筑面積精品資料主要(zhǔyào)技術經(jīng)濟指標低層（1-3）、多層（4-6）、小高層（7-10）、高層（>10）城市基礎設施公共(gōnggòng)配套設施五證二書精品資料居住區(qū)總用地：居住區(qū)范圍(fànwéi)內(nèi)的總用地面積。道路(dàolù)用地綠化用地公共建筑用地居住用地精品資料住宅小區(qū)：可分為居住區(qū)、小區(qū)和組團三種規(guī)模(guīmó)。居住區(qū)住戶10000-15000戶人口30000-50000人小區(qū)人口10000-15000人組團人口1000-3000人居住區(qū)小區(qū)組團10000戶15000戶精品資料住宅(zhùzhái)間距=相鄰居住建筑間的距離建筑密度=建筑基底面積建設用地面積綠化率=綠地面積建設用地面積容積率=建筑面積建設用地面積建設(jiànshè)用地面積=道路面積+綠地面積+建筑物所占面積+廣場場地精品資料建筑(jiànzhù)密度容積率綠化率住宅<28%1.5-2.2辦公(bàngōng)、商業(yè)<30%1.8-2.5>30%工廠<40%0.5-1.2>30%新區(qū)>35%舊區(qū)>25%精品資料住宅的層高和凈高住宅的高度可以用“米”或“層”來計算，每一層的高度稱為層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》（GBI100-87）中規(guī)定，住宅的層高采用下列(xiàliè)參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米、3米。精品資料墻體面積(miànjī)建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公建面積共用墻非共用墻+=套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積墻體面積陽臺面積++=樓梯間、電梯井、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室及其他功能上為整幢建筑服務的公共用房和管理用房。作獨立使用空間出售或出租的地下室、車棚；人防工程；不應計入公建面積。<<>《商品房銷售(xiāoshòu)面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》《住宅建筑設計規(guī)范》GBJ96-86精品資料建筑面積(jiànzhùmiànjī)=套內(nèi)建筑面積(jiànzhùmiànjī)+分攤的公用建筑面積(jiànzhùmiànjī)套內(nèi)使用面積+墻體面積1/2+陽臺面積公用建筑面積的分攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積公用建筑面積的分攤系數(shù)=整棟公建面積之和各套套內(nèi)建筑面積之和精品資料例：現(xiàn)有一棟6層的商品房，一梯兩戶，每戶套內(nèi)建筑(jiànzhù)面積均為100平米，整棟房屋建筑(jiànzhù)面積之和為1450平米，請計算出:（1）該棟房屋的公用建筑(jiànzhù)面積（2）公用建筑(jiànzhù)分攤系數(shù)（3）每套房屋的應分攤的公用建筑(jiànzhù)面積（4）每套房屋的建筑(jiànzhù)面積。精品資料（4）每套房屋的建筑面積(jiànzhùmiànjī)=套內(nèi)建筑面積(jiànzhùmiànjī)+分攤的公用建筑面積(jiànzhùmiànjī)=100㎡+20.8㎡=120.8㎡（1）已知該棟房屋的建筑面積(jiànzhùmiànjī)之和=1450㎡該棟房屋的套內(nèi)建筑面積(jiànzhùmiànjī)之和=100╳2╳6=1200㎡故該棟房屋的公用建筑面積(jiànzhùmiànjī)=1450㎡-1200㎡=250㎡（2）公用建筑面積的分攤系數(shù)=整棟房屋的公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和=250㎡/1200㎡=0.208（3）每套房屋應分攤的公用建筑面積=100㎡╳0.208=20.8㎡精品資料城市基礎設施——給排水、能源（供電、熱、氣）、郵政通訊、道路交通、環(huán)境(huánjìng)、電視“五通一平、七通一平”城市公共(gōnggòng)配套設施——醫(yī)院衛(wèi)生、教育、文化、商業(yè)、娛樂精品資料《國有土地使用權證》

《建設(jiànshè)用地規(guī)劃許可證》《建設(jiànshè)工程規(guī)劃許可證》《建設(jiànshè)工程施工許可證》（建設(jiànshè)工程開工證）《商品房銷（預）售許可證》《住宅質(zhì)量(zhìliàng)保證書》《住宅使用說明書》五證二書精品資料是證明土地使用單位或個人使用國有土地的法律憑證，受法律保護。由市國土房管局直接填發(fā)。是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)位置和范圍符合城市規(guī)劃城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領取房地產(chǎn)權屬證件?！秶型恋厥褂?shǐyòng)權證》《建設(jiànshè)用地規(guī)劃許可證》精品資料建筑(jiànzhù)常識房屋承重(chéngzhòng)結(jié)構(gòu)的基本構(gòu)件類型a鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（還包括鋼結(jié)構(gòu)、鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）。承重的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件全部采用鋼筋混凝土建造（主要承重部件為梁和柱）。b磚混結(jié)構(gòu)。承重的主要結(jié)構(gòu)采用梁、柱和墻體建造。梁和柱是指磚混結(jié)構(gòu)房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的。c磚木結(jié)構(gòu)。承重的主要結(jié)構(gòu)采用磚、木建造的。d其他結(jié)構(gòu)（簡易結(jié)構(gòu)）。承重的主要結(jié)構(gòu)采用竹、磚石、等材料建造的簡易房屋。精品資料躍層和復式、錯層有什么(shénme)區(qū)別？通常情況，躍層房屋是一套房屋占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室(wòshì)；二層安排臥室(wòshì)、書房、衛(wèi)生間等。精品資料精品資料復式房屋在概念上是一層，但層高較普通的房屋高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是在有限的空間里增加(zēngjiā)使用面積，提高房屋的空間利用率。這種做法是為適應其用地、空間極其缺乏的情況而產(chǎn)生的。精品資料精品資料精品資料錯層一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點是和躍層一樣能夠(nénggòu)動靜分區(qū)，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復式房屋豐富的空間感?？梢岳缅e層房屋中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢的高差在坡地上設計錯層式房屋，可以減少挖土的土方量。錯層帶來空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，所以對于初次進入這種房屋的人有較大吸引力。但錯層式房屋不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔房屋。精品資料精品資料期房(qīfánɡ)：是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買(gòumǎi)商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買(gòumǎi)期房也就是購房者購買(gòumǎi)尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。精品資料現(xiàn)房(xiànfánɡ)：是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售(chūshòu)合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。精品資料毛坯房

是指沒有裝修的房。精品資料二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些(yǒuxiē)積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。精品資料尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)(fánɡdìchǎnyè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品房屋的銷售量達到80％以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。精品資料精品資料入伙(rùhuǒ)是指業(yè)主(yèzhǔ)領取鑰匙，接房入住。精品資料承重墻:

指支撐(zhīchēng)著上部樓層重量的墻體。精品資料非承重墻:指不支撐著上部樓層重量的墻體,只起到把一個(yīɡè)房間和另一個(yīɡè)房間隔開的作用,在工程圖上為中空墻體,對建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響。可以結(jié)合以下幾點簡單地區(qū)分承重墻和非承重墻：1、從房屋結(jié)構(gòu)上區(qū)分：一般地講，磚混結(jié)構(gòu)的房屋所有墻體都是承重墻；框架結(jié)構(gòu)的房屋內(nèi)部的墻體一般都不是(bùshi)承重墻。2、從房屋檔次上：一般的中低檔的住宅樓、別墅都是磚混結(jié)構(gòu)的。高檔的都是框架結(jié)構(gòu)的多。3、從墻磚的材質(zhì)上區(qū)分：一般標準磚的墻是承重墻，加氣磚的是非承重墻。4、從墻的厚度分：150mm厚的隔墻是非承重墻，如衛(wèi)生間，廚房出現(xiàn)較多。5、根據(jù)梁與墻的結(jié)合處區(qū)分：一般墻與梁間緊密結(jié)合的是承重墻；采用的斜排磚的方法的是非承重墻。精品資料隔斷：是指專門作為(zuòwéi)分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗＞焚Y料戶型(hùxínɡ)知識房型好的住宅設計應體現(xiàn)舒適性、功能性、合理性、私密性、美觀性和經(jīng)濟性。好的住宅布局在社交、功能、私人空間上應該有效分隔。一般說來，客廳(kètīng)、餐廳、廚房是住宅中的動區(qū)，應靠近入戶門設置；臥室是靜區(qū)，應比較深入；衛(wèi)生間設在動區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用。精品資料精品資料一套住宅應具備六大基本功能，即起居、飲食、洗浴、就寢、儲藏、工作學習，這些功能根據(jù)其開放程度可以大體分為公、私兩區(qū)；根據(jù)其活動(huódòng)特點可以分為動、靜兩區(qū)。公共區(qū)：供起居、會客使用，如客廳、廚房、餐廳、門廳等。私密區(qū)：供處理私人事務、睡眠、休息用，如臥室、衛(wèi)生間、書房等。動區(qū)：活動比較頻繁，可以(kěyǐ)有較多的干擾源，如走廊、客廳、廚房等。靜區(qū)：要求安靜，活動相對比較少，比如臥室、書房。這些分區(qū)，各有明確的專門使用功能。在平面設計上，應明確處理這些功能區(qū)的關系，使之使用合理而不相互干擾。精品資料精品資料關注(guānzhù)住宅流線設計流線俗稱(súchēnɡ)動線，是指日?；顒拥穆肪€精品資料人們對流線的概念可能還不太熟悉，其實這是在房型設計中經(jīng)常要用到的一個基本概念。流線俗稱動線，是指人們活動的路線，它根據(jù)人的行為方式把一定的空間組織起來，通過流線設計分割空間，從而達到劃分不同功能區(qū)域的目的。而且隨著居民住房由滿足需求型向改善型過渡，一百平方米以上(yǐshàng)的大套型住宅逐漸成為目前房型的主流。這么大的空間如何規(guī)劃便成為房型設計中的關鍵，于是流線的概念尤顯重要。精品資料一般來說，居室中的流線可劃分為家務流線、家人流線和訪客流線，三條線不能交叉，這是流線設計中的基本原則。如果一個居室中流線設計不合理，流線交叉，就說明空間的功能區(qū)域混亂，動靜(dòngjing)不分，有限的空間會被零散分割，居室面積被浪費，家具的布置也會受到極大的限制。精品資料

房地產(chǎn)發(fā)展(fāzhǎn)階段精品資料1999至今發(fā)展階段1978-1991起步階段1993-1998調(diào)整階段1992-1993過熱階段

精品資料2005年2005.3.26《關于切實穩(wěn)定(wěndìng)住房價格的通知》業(yè)內(nèi)稱之為“國八條”。2005.5.13，國家七部委出臺關于穩(wěn)定(wěndìng)住房價格的八條意見。又稱“新八條”精品資料198519881989城市經(jīng)濟體制(jīnɡjìtǐzhì)改革發(fā)展(fāzhǎn)的小高潮國家宏觀調(diào)控，寒流二—5精品資料1992南巡講話、十四大房地產(chǎn)開發(fā)投資(tóuzī)增長速度117.6%165.4%二—6精品資料19981993.下19951997國家(guójiā)宏觀調(diào)控——適度從緊速度(sùdù)大降-1.93%住房制度改革二—7精品資料——個人住房商業(yè)貸款、公積金貸款利率下調(diào)0.54%——建設部于2月26日出臺《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法(bànfǎ)》——契稅降低2002二—8精品資料央行121號文件(wénjiàn)《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》國務院18號文《關于(guānyú)促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》2003.62003.10二—10精品資料央行提高(tígāo)金融機構(gòu)存款準備金率央行決定(juédìng)8年來的首次加息——0.274%2004經(jīng)營性土地使用權的831大限二—11精品資料上海禁止(jìnzhǐ)期房轉(zhuǎn)讓開發(fā)商交房后90天內(nèi)發(fā)給(fāɡěi)業(yè)主產(chǎn)權證各地全面停止審批新設立和擴大各類開發(fā)區(qū)二—12精品資料2006年2006.5.17，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施，業(yè)內(nèi)稱之為“國六條”。2006.5.24國務院發(fā)布(fābù)（2006）37號文《關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》

精品資料

房地產(chǎn)售后服務精品資料關于(guānyú)房屋售后服務二○○○年六月三十日國務院頒布《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》在正常使用(shǐyòng)下，房屋建筑工程的最低保修期限為：㈠地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用(shǐyòng)年限；㈡屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；㈢供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；㈣電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年；㈤裝修工程為2年。精品資料保修期從何時(héshí)算起？“房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格(hégé)之日起計算”“從交付之日起算”。精品資料

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