第六章：城市房地產(chǎn)管理法

第六章：房地產(chǎn)管理法規(guī)引例1998年初，某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過印發(fā)宣傳材料等方式銷售其所興建的紫金花園期房，該宣傳材料稱紫金花園24~26層房屋附空中花園及泳池，并印有三面臨窗封閉式空中花園的圖片。同年7月12日，楊某根據(jù)宣傳材料及某房地產(chǎn)開發(fā)公司工作人員介紹，與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了購買紫金花園第2座25層B單元期房的訂購書，并于當(dāng)日及7月30日分兩次付清房款1746536元人民幣。同年12月9日，楊某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司訂立了正式的房屋買賣合同，合同表明：該建筑面積.引例189.89平方米。另附設(shè)花園及游泳池面積約91.65平方米，合同中附有屋平面結(jié)構(gòu)示意圖，與宣傳材料所載內(nèi)容一致，但合同書中對空中花園立體結(jié)構(gòu)沒有具體說明。合同中還規(guī)定了買方不如期交款，賣方不如期交房的違約責(zé)任。但未對房屋建筑結(jié)構(gòu)問題規(guī)定違約責(zé)任。2000年6月28日，某房產(chǎn)公司按約向楊某交付房屋，楊某經(jīng)查驗(yàn)該房所附花園結(jié)構(gòu)為四周僅有鐵欄圍護(hù)的全開放式露臺，與宣傳材料中所顯示的三面臨窗全封閉式空中花園嚴(yán)重不符，且房屋質(zhì)量有嚴(yán)重問題。故楊某向法院起訴。要求：（1）解除雙方房屋買賣合同；（2）責(zé)令房地產(chǎn)開發(fā)公司返還購房款人民幣1746536元，并按購房款額的一倍賠償損失本章學(xué)習(xí)目標(biāo)●掌握房地產(chǎn)開發(fā)中土地獲得的方式及程序●掌握不同獲得用地的方式對應(yīng)的用地范圍●掌握房地產(chǎn)交易的一般原則及規(guī)定●掌握房地產(chǎn)銷售、轉(zhuǎn)讓、抵押及租賃的一般規(guī)定。●掌握房地產(chǎn)的權(quán)屬登記制度狹義的房地產(chǎn)管理法專指1994年7月5日由八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議通過的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，該法自1995年1月1日起施行，后來于2007年8月30日進(jìn)行了修訂。廣義的房地產(chǎn)管理法指調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱，它包括了各類房地產(chǎn)法律、規(guī)范，即凡調(diào)整有關(guān)房地產(chǎn)關(guān)系的憲法、法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)、司法解釋等都可歸入其中。具體地分為以下幾個方面:城市規(guī)劃和基本建設(shè)法律制度、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營管理法律制度、房地產(chǎn)流通法律制度、房地產(chǎn)權(quán)屬管理法律制度和房地產(chǎn)糾紛處理法律制度等。房地產(chǎn)管理法的概念與調(diào)整對象（1）房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)關(guān)系。房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)關(guān)系是指發(fā)生在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中具有直接物質(zhì)利益內(nèi)容的房地產(chǎn)關(guān)系，平權(quán)性、物質(zhì)利益性是其基本特點(diǎn)。（2）房地產(chǎn)管理關(guān)系。房地產(chǎn)管理關(guān)系是指發(fā)生在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中不具有直接物質(zhì)利益內(nèi)容的房地產(chǎn)關(guān)系，非平權(quán)性、非物質(zhì)利益性是其基本特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)用地管理我國土地所有權(quán)有兩種：一是國家土地所有權(quán)（城市市區(qū)土地；農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收的、征收、征購為國有的土地；國家依法征用的土地；依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地），二是集體土地所有權(quán)（除國有土地之外的土地）。房地產(chǎn)開發(fā)用地管理房地產(chǎn)開發(fā)用地是指用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地，即進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的用地。對于房地產(chǎn)開發(fā)用地有五類：居住用地、工業(yè)用地、教育科學(xué)文化衛(wèi)生體育用地、商業(yè)旅游娛樂用地、綜合或其他用地。土地使用權(quán)的獲得途徑有三種：土地使用權(quán)的出讓、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)的劃撥。土地使用權(quán)的出讓1．土地使用權(quán)出讓的概念土地使用權(quán)出讓是指國家（政府作為國家代表）國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用出讓金的行為。土地使用者獲得了土地使用權(quán)。具有獨(dú)立意義的土地使用權(quán)，具有占有、使用、收益和一定意義的處分權(quán)能，具體表現(xiàn)為對土地的使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、出租權(quán)、抵押權(quán)。土地使用權(quán)的出讓2．土地出讓的方式根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，國有土地使用權(quán)的出讓有拍賣、招標(biāo)和協(xié)議三種方式。2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了71號文件《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》:要求從2004年8月31日起。所有經(jīng)營性項(xiàng)目用地一律公開競價出讓，各地不得再以歷史遺留問題為由進(jìn)行協(xié)議出讓。同時要求此后開發(fā)商必須及時繳納土地出讓金，兩年不開發(fā)政府可收回土地。土地使用權(quán)的出讓2．土地出讓的方式71號令的頒布正式叫停了此前盛行的協(xié)議出讓，成為土地交易市場化的標(biāo)志。由于該規(guī)定從8月31日實(shí)施，這場“土地革命”的起點(diǎn)也被業(yè)內(nèi)成為“8.31大限”土地使用權(quán)的出讓3．土地使用權(quán)出讓的批準(zhǔn)權(quán)限按照《土地管理法》第45條的規(guī)定：征用基本農(nóng)田或基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃（約500畝）或其他土地超過70公頃（約1000畝）的，由國務(wù)院批準(zhǔn)；征用基本農(nóng)田以外的耕地不足35公頃或其他土地不足70公頃的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案。土地使用權(quán)的出讓4．土地使用權(quán)出讓的最高年限《城市房地產(chǎn)管理法》第13條，國務(wù)院《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。合同約定的土地使用年限屆滿，除土地使用者申請續(xù)期并依法批準(zhǔn)的以外，國家無償收回其土地使用權(quán)。記住哦！土地使用權(quán)的出讓5．變更合同約定的土地用途的程序：（1）土地使用者向土地管理部門、城市規(guī)劃部門提出改變出讓土地用途的申請，說明理由和設(shè)想。（2）土地管理部門和規(guī)劃部門經(jīng)過審查決定同意或不同意。（3）如果上述兩部門同意其申請，土地出讓任何受讓人簽訂變更協(xié)議或重新簽訂合同（4）辦理土地使用權(quán)變更登記。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是通過出讓方式獲得土地使用權(quán)土地使用者，通過買賣，贈與或其他合法方式，將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。人們把土地使用權(quán)出讓形成的市場稱為一級市場，把由于轉(zhuǎn)讓而形成的市場稱作二級市場。房地產(chǎn)三個分級市場的劃分一級市場土地使用權(quán)出讓市場二級市場增量市場三級市場存量市場政府開發(fā)商消費(fèi)者土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓2.轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)必須滿足以下條件：（《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定）（1）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行，權(quán)利人不得擴(kuò)張其權(quán)利內(nèi)容。（2）按照出讓合同的約定，受讓方已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。（3）按照出讓合同進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建筑工程的，要完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的要形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。以上條件是對炒買地皮，土地投機(jī)行為的限制。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓3.土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的條件（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第38條規(guī)定條件的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）依法收回土地使用權(quán)的；（4）共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人同意的；（5）權(quán)屬有爭議的；（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定的禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。土地使用權(quán)的劃撥1．土地使用權(quán)劃撥的概念土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。土地使用權(quán)劃撥有兩種形式：一是原本為國有土地的劃撥，二是原本是集體土地征用后再劃撥。土地征用的特點(diǎn)就是強(qiáng)制性、特定性、補(bǔ)償性。土地使用權(quán)的劃撥2．屬于土地使用權(quán)劃撥的建設(shè)用地（1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公共事業(yè)用地（3）國家重點(diǎn)扶持的能源交通水利等項(xiàng)目用地（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地房地產(chǎn)交易1房地產(chǎn)交易的概念房地產(chǎn)交易是指以房地產(chǎn)(商品)為對象而進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等經(jīng)營活動。房地產(chǎn)交易是發(fā)生在平等民事主體之間的行為，當(dāng)事人雙方要以書面合同形式明確相互的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在房、地同存的情形下，是房、地兩權(quán)一并交易，在房地不同存的情形下，則表現(xiàn)為地權(quán)交易。房權(quán)交易的是所有權(quán)或使用權(quán)；地權(quán)交易的只能是使用權(quán)。土地所有權(quán)是明令禁止交易的。房地產(chǎn)交易的市場稱作三級市場，房地產(chǎn)交易2房地產(chǎn)交易的一般規(guī)則1）及時登記的原則。2）房地連動的規(guī)則。3）市場價格與政府管理相結(jié)合的規(guī)則。4）權(quán)利義務(wù)同時轉(zhuǎn)移的規(guī)則。商品房銷售商品房銷售(含預(yù)售)的法律規(guī)定1)商品房銷售。商品房銷售包括現(xiàn)房銷售和商品房預(yù)售。是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)建設(shè)的商品房出售給買受人的行為。它是當(dāng)前我國房地產(chǎn)買賣的主要表現(xiàn)形式，也是典型的房地產(chǎn)二級市場行為。商品房銷售的主體必須具有獨(dú)立法人資格、取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。項(xiàng)目公司銷售商品房的，必須經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核準(zhǔn)。商品房銷售商品房銷售(含預(yù)售)的法律規(guī)定2)商品房預(yù)售。商品房預(yù)售俗稱“賣樓花”，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在開發(fā)建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給受買人，由買受人支付定金或房價款的行為。商品房預(yù)售既是一種銷售方式，同時也是開發(fā)企業(yè)的一種籌資方式。商品房銷售商品房銷售(含預(yù)售)的法律規(guī)定3）商品房預(yù)售的行政許可證制度。2004年7月13日經(jīng)建設(shè)部第41次常務(wù)會議討論通過的《建設(shè)部關(guān)于修改<城市商品房預(yù)售管理辦法>的決定》第六條規(guī)定：

“商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售?！?/p>

商品房銷售《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》對預(yù)售商品房的條件作了明確的規(guī)定：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。（2）持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》（3）按提供預(yù)售的商品房數(shù)量計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并以確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。（4）向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》商品房銷售商品房預(yù)售應(yīng)出示的“五證”《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷售(預(yù)售)許可證》購房者在購買期房時應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供上述法律文件，這是法律對期房銷售方的最基本的要求商品房銷售商品房面積的規(guī)定1)合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。2)商品房交付，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，合同未作約定的按下列方式處理：面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價款；面積誤差比絕對值超出3%時，買房人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按約定的利率付給利息。商品房銷售3）買受人不退房的產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積一合同約定面積)÷合同約定面積×100%商品房銷售商品住宅“兩書”制度

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》(1998年)、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》(2000年)等作出規(guī)定：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，應(yīng)向購房人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念和方式房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式有三種:買賣、贈與、其他合法方式。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是一種民事法律行為，應(yīng)當(dāng)遵循民事法律行為的一般構(gòu)成要件。而民事法律行為的構(gòu)成要件通常包括四個方面即：行為主體合格(主要是具有行為能力)；意思表示真實(shí)；行為內(nèi)容合法；行為形式合法。就房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而言，主要涉及行為的內(nèi)容和形式方面，在立法上有些特殊的要求和規(guī)定。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止(或限制)條件。據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和建設(shè)部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓:①以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；②司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)；③依法收回土地使用權(quán)的房地產(chǎn)；

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

④未經(jīng)其他共有人書面同意轉(zhuǎn)讓的共有房地產(chǎn)；⑤權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)； ⑥未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)；⑦法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他房地產(chǎn)如土地所有權(quán)、違章建筑物等。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容依《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第8條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容:雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、住所；房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號；房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限；土地宗地號、地使用權(quán)取得的方式及年限；房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；成交價格及支付方式；房地產(chǎn)交付使用的時間；違約責(zé)任；雙方約定的其他事項(xiàng)。房地產(chǎn)抵押(1)房地產(chǎn)抵押的概念房地產(chǎn)抵押，也即不動產(chǎn)抵押，就是以房地產(chǎn)作為抵押物的抵押，屬于抵押之中最主要的表現(xiàn)形式。對此，《城市房地產(chǎn)管理法》和建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(1997年)作出具體規(guī)定。依規(guī)定，房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押的房地產(chǎn)而優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押(2)房地產(chǎn)抵押的形式我國現(xiàn)行法規(guī)定來看，用于抵押的房地產(chǎn)有三種形態(tài)。1)現(xiàn)房加土地使用權(quán)的抵押。2)“期房”加土地使用權(quán)的抵押。3）單純土地使用權(quán)的抵押。房地產(chǎn)抵押（3）不得抵押的房地產(chǎn)依《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押:1）所有權(quán)、使用權(quán)不明或權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)。2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)。3）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物。4）己依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)抵押以下幾種特殊的房地產(chǎn)可以抵押：（1）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的“四荒地”（荒山、荒坡、荒溝、荒灘)的土地使用權(quán)可以抵押；（2）鄉(xiāng)村企業(yè)的土地使用權(quán)因其地上的廠房等建筑物抵押的，而同時抵押（但鄉(xiāng)村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押)。房地產(chǎn)抵押以下幾種特殊的房地產(chǎn)可以抵押：（3）依《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)及其上建筑物、其他附著物未經(jīng)批準(zhǔn)并符合法定條件，不得抵押。（4）違法、違章的建筑物不得抵押，以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。房地產(chǎn)抵押（4）房地產(chǎn)抵押合同的效力依《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)疆?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記（包括登記申請、登記審核、登記發(fā)證、抵押登記的變更或注銷。房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)自依法成立之日起生效。當(dāng)然，當(dāng)事人另有約定或法律另有規(guī)定者除外。房地產(chǎn)抵押（4）房地產(chǎn)抵押合同的效力

抵押登記反映的是抵押合同生效后的物權(quán)變動，即抵押權(quán)的設(shè)定。

抵押合同成立后，未辦理登記手續(xù)，只是抵押權(quán)不成立，該合同并不無效。由此發(fā)生糾紛，抵押權(quán)人可以請求法院判決強(qiáng)制抵押人辦理抵押登記手續(xù)，或是依抵押合同承擔(dān)違約責(zé)任。房地產(chǎn)抵押（5）房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力1）房地產(chǎn)抵押權(quán)的對內(nèi)效力是指抵押(權(quán))擔(dān)保的債權(quán)范圍和財(cái)產(chǎn)范圍。

債權(quán)范圍包括主債權(quán)、利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用等方面。

財(cái)產(chǎn)范圍包括：房地產(chǎn)本身、房地產(chǎn)的附屬物和附屬權(quán)利（附屬物如房屋周圍的花草樹木、住宅范圍內(nèi)的停車場、房屋門窗、各種附屬設(shè)施如照明、通訊、采暖、制冷等）。房地產(chǎn)抵押（5）房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力2)房地產(chǎn)抵押權(quán)的對外效力指房地產(chǎn)租賃時抵押權(quán)的效力：租賃在先，抵押在后的設(shè)定和實(shí)現(xiàn)都不影響租賃關(guān)系，但抵押人負(fù)有告知義務(wù)；

抵押在先，租賃在后。租賃權(quán)不得對抗抵押權(quán)，當(dāng)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，租賃關(guān)系可能被解除。房地產(chǎn)抵押（5）房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力2)房地產(chǎn)抵押權(quán)的對外效力。依法釋[2000]44號規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)己抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)己抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己擔(dān)?！狈康禺a(chǎn)抵押（7）房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是指抵押權(quán)人在債權(quán)已屆清償期而債務(wù)人不履行債務(wù)時，依法處分抵押物，從變價所得中優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的債權(quán)清償順序:1)處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；2)抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；3）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；房地產(chǎn)抵押4）賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害；5）剩余金額交還抵押人。處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。當(dāng)同一房地產(chǎn)設(shè)定多個抵押權(quán)時，以抵押登記的先后順序受償川順序相同的，按照債權(quán)比例清償。房地產(chǎn)出租1關(guān)于租賃房地產(chǎn)的條件依建設(shè)部1995年《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租:①未依法取得房屋所有權(quán)證的②司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的③共有房屋未取得共有人同意的④權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)出租1關(guān)于租賃房地產(chǎn)的條件依建設(shè)部1995年《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租:⑤屬于違法建筑的⑥不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的⑦已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的⑧不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的⑨有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。房地產(chǎn)出租2房地產(chǎn)租賃合同1）房地產(chǎn)租賃合同的形式：依《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定:“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同”。2）房地產(chǎn)租賃合同的內(nèi)容依《城市房地產(chǎn)管理法》和《合同法》規(guī)定，房地產(chǎn)租賃合同的內(nèi)容包括標(biāo)的房地產(chǎn)的基本情況、租賃用途、租賃期限、租金、修繕責(zé)任等條款。房地產(chǎn)出租3、房地產(chǎn)租賃合同的變更、解除或終止依《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定:有下列情形之一的，租賃當(dāng)事人可以變更或解除租賃合同：①符合法律規(guī)定或合同約定可以變更或解除合同條款的；②因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；③當(dāng)事人協(xié)商一致的。因變更或解除租賃合同使一方當(dāng)事人遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的以外，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。房地產(chǎn)出租依《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定：承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止租賃合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：①將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；②將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；③將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；④拖欠租金累計(jì)6個月以上的；房地產(chǎn)出租依《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定：承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止租賃合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：⑤公用住宅用房無正當(dāng)理由閑置6個月以上的；⑥租用承租房屋進(jìn)行違法活動；⑦故意損壞承租房屋的；⑧法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的?！冻鞘泄蟹课莨芾硪?guī)定》也有類似的規(guī)定。這里，“終止租賃合同”實(shí)際上也是解除租賃合同。房地產(chǎn)出租4房地產(chǎn)租賃當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)①出租人的權(quán)利和義務(wù)出租人的權(quán)利：主要是收取租金；監(jiān)督承租人合理使用標(biāo)的物；請求返還標(biāo)的物。出租人的義務(wù)：主要是交付標(biāo)的物、標(biāo)的物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)、出租人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)、修繕義務(wù)、保證承租人優(yōu)先購買權(quán)的義務(wù)。房地產(chǎn)出租②承租人的權(quán)利和義務(wù)承租人的權(quán)利主要是:取得對標(biāo)的物的租賃權(quán)、改善權(quán)（承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)他物）、轉(zhuǎn)租權(quán)（經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人）、優(yōu)先權(quán)（包括對標(biāo)的物的優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)）。房地產(chǎn)出租承租人的義務(wù)主要是:（1）承租人必須按期繳納租金，違約的，應(yīng)當(dāng)支付違約金；（2）承租人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)并合理使用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改、擴(kuò)建或增添。確需變動的，必須征得出租人的同意，并簽訂書面合同；（3）因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償；（4）將承租房屋擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借、調(diào)換他人或改變用途使用，或者租用承租房屋進(jìn)行違法活動等，給出租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償。房地產(chǎn)出租(4)城鎮(zhèn)廉租住房租賃城鎮(zhèn)廉租住房是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?，向具有城?zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。它適用于城鎮(zhèn)最低收入家庭進(jìn)行租賃使用。對此，建設(shè)部《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》(1999年)作出具體規(guī)定。房地產(chǎn)出租承租廉租住房的家庭，不得將承租的廉租住房轉(zhuǎn)租。違者收回轉(zhuǎn)租的房屋，沒收違法所得，并處以1-3萬元的罰款。承租廉租住房的家庭，應(yīng)當(dāng)如