第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法第一節(jié)

成本法第二節(jié)收益法第三節(jié)市場(chǎng)法第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇第一節(jié)成本法（Thecostmethod）

（三）評(píng)估思路

評(píng)估值=重置成本-各項(xiàng)損耗實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值（一）基本內(nèi)涵

成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 資產(chǎn)的價(jià)值取決于購(gòu)建時(shí)的成本耗費(fèi)（二）理論基礎(chǔ)一、成本法的基本原理重置成本資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本，即按現(xiàn)行市場(chǎng)條件下重新購(gòu)建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。

△

相同點(diǎn)：均采用現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算?！鞑煌c(diǎn)：采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)等方面存在差異。但是并未改變基本功能。

兩種成本都能獲得的情況下，應(yīng)優(yōu)選哪一個(gè)？思考？重置成本復(fù)原重置成本更新重置成本△有條件情況下，應(yīng)盡可能優(yōu)選

1.更新重置成本比復(fù)原重置成本便宜

——超額投資成本

2.用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能可改進(jìn)

——超額運(yùn)營(yíng)成本理由？更新重置成本＊實(shí)體性貶值（損耗）亦稱有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價(jià)值損失。功能性貶值（損耗）是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。經(jīng)濟(jì)性貶值（損耗）是指由于外部環(huán)境的變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)價(jià)值損失。

被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或假定處于使用狀態(tài);被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益能夠支持其重置及其投入的價(jià)值;應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料（真實(shí)準(zhǔn)確）;形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。二、成本法運(yùn)用的前提條件三、成本法的基本計(jì)算公式及其各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算

基本公式：①評(píng)估值＝重置成本－實(shí)體性損耗－功能性損耗－經(jīng)濟(jì)性損耗＝重置成本×成新率－功能性損耗－經(jīng)濟(jì)性損耗②評(píng)估值＝重置成本×綜合成新率

*成新率：實(shí)體性貶值的相對(duì)數(shù)表示形式

成新率=1-實(shí)體性貶值（損耗）率

=1-資產(chǎn)的實(shí)體性貶值（損耗）額/資產(chǎn)重置成本綜合成新率:在綜合考慮資產(chǎn)的各種損耗后確定的綜合成新率=1-貶值（損耗）率

=1-資產(chǎn)的貶值（損耗）額/資產(chǎn)重置成本

=資產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)值/資產(chǎn)的重置成本#按資產(chǎn)的成本構(gòu)成，以現(xiàn)行市價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)

重置成本＝直接成本+間接成本

直接成本一般包括：購(gòu)買支出、運(yùn)輸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)以及其他必要費(fèi)用等。評(píng)估實(shí)踐中需據(jù)具體情況而定。間接成本主要指:企業(yè)管理費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)等。

運(yùn)用前提：能夠獲得處于全新?tīng)顟B(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)。該方法可用于計(jì)算復(fù)原重置成本，也可用于計(jì)算更新重置成本。1.重置核算法（核算法、細(xì)節(jié)分析法）（一）重置成本的估算方法【例2-1】重置構(gòu)建設(shè)備一臺(tái)，現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)5萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，計(jì)算求得安裝成本中的間接成本為每人工成本0.8元，請(qǐng)估算該機(jī)器設(shè)備的重置成本。該機(jī)器設(shè)備的重置成本為：重置成本=51800+400=52200（元）間接成本=500×0.8=400（元）

直接成本=50000+1000+800=51800（元）

如果無(wú)法獲得處于全新?tīng)顟B(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)怎么辦？2.功能系數(shù)法（功能價(jià)值類比法）尋找與被估資產(chǎn)相類似的處于全新?tīng)顟B(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)作為參照，通過(guò)調(diào)整功能差異，獲得被估資產(chǎn)的重置成本，稱功能系數(shù)法，即根據(jù)功能與成本的函數(shù)關(guān)系（線性關(guān)系或指數(shù)關(guān)系），確定重置成本。（1）功能價(jià)值法（生產(chǎn)能力比例法）

——功能與成本呈線性關(guān)系（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

——功能與成本呈指數(shù)關(guān)系X—經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，稱規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)，一般在0.4～1.2間，我國(guó)尚沒(méi)有統(tǒng)一數(shù)據(jù)。

該方法計(jì)算的一般是更新重置成本?！纠?-2】已知購(gòu)置與被估資產(chǎn)功能類似的某全新機(jī)器設(shè)備的價(jià)格為5萬(wàn)元/臺(tái)，該設(shè)備年產(chǎn)量為5000件?，F(xiàn)知被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，請(qǐng)估算被估資產(chǎn)的重置成本。被估資產(chǎn)的重置成本參照物的生產(chǎn)能力被估資產(chǎn)生產(chǎn)能力參照物的重置成本=×

=50000×4000/5000

=40000（元）#（1）定基物價(jià)指數(shù)（2）環(huán)比物價(jià)指數(shù)

物價(jià)指數(shù)法計(jì)算的是復(fù)原重置成本。3.物價(jià)（價(jià)格）指數(shù)法如果被估資產(chǎn)相類似的參照物的現(xiàn)行市價(jià)也無(wú)法獲得怎么辦？【例2-3】某被估資產(chǎn)構(gòu)建于2004年，賬面原值為50000元，當(dāng)時(shí)該類資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)為95%，評(píng)估基準(zhǔn)日該類資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)為160%，請(qǐng)估算被估資產(chǎn)的重置成本。被估資產(chǎn)的重置成本

=84210（元）=50000×（160%/95%）×100%【例2-4】某被估資產(chǎn)賬面原值為200000元，2005年建成，2010年評(píng)估，經(jīng)調(diào)查已知同類資產(chǎn)2006～2010年環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為11.7%，17%，30.5%，6.9%，4.8%。請(qǐng)估算被估資產(chǎn)的重置成本。被估資產(chǎn)的重置成本=200000×（1+11.7%）（1+17%）（1+30.5%）（1+6.9%）（1+4.8%）

×100%

=382000（元）被估資產(chǎn)單價(jià)較低，數(shù)量較多時(shí)采用，降低評(píng)估成本。△計(jì)算步驟：（1）將被估資產(chǎn)按一定標(biāo)準(zhǔn)分類。（2）抽樣選擇代表性資產(chǎn)，并選擇適當(dāng)方法計(jì)算其重置成本。（3）計(jì)算調(diào)整系數(shù)K。（4）據(jù)K值計(jì)算被估資產(chǎn)重置成本。

某類資產(chǎn)重置成本＝某類資產(chǎn)歷史成本×K4.統(tǒng)計(jì)分析法（點(diǎn)面推算法）【例2-5】評(píng)估某企業(yè)某類通用設(shè)備，經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備5臺(tái)，估算其重置成本之和為30萬(wàn)元，而該5臺(tái)設(shè)備的歷史成本之和為20萬(wàn)元，該類通用設(shè)備賬面歷史成本之和為500萬(wàn)元。請(qǐng)估算該類通用設(shè)備的重置成本。該類設(shè)備的重置成本=500×1.5

=750（萬(wàn)元）K=30/20=1.51.重置核算法（核算法、細(xì)節(jié)分析法）2.功能系數(shù)法（功能價(jià)值類比法）

3.物價(jià)指數(shù)法（價(jià)格指數(shù)法）4.統(tǒng)計(jì)分析法（點(diǎn)面推算法）我們來(lái)總結(jié)：重置成本的估算方法（二）實(shí)體性貶值的測(cè)算方法1.觀察法

資產(chǎn)的實(shí)體性貶值＝重置成本×（1－成新率）2.使用年限法

有形損耗率3.修復(fù)費(fèi)用法實(shí)際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率實(shí)際已使用年限資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=(重置成本-預(yù)計(jì)殘值)

×

總使用年限

利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)用金額來(lái)直接估算實(shí)體性貶值的一種方法?！纠?-6】某資產(chǎn)2000年2月購(gòu)進(jìn)，2010年2月評(píng)估時(shí)名義已使用年限是10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下每天應(yīng)工作8小時(shí)，而實(shí)際每天只工作7.2小時(shí)。請(qǐng)測(cè)算該資產(chǎn)的利用率和實(shí)際已使用年限

資產(chǎn)利用率=10×360×7.2/（10×360×8）×100%=90%

實(shí)際已使用年限=10×90%=9（年）（三）功能性貶值的測(cè)算方法

1.功能性貶值體現(xiàn)在兩方面：

(1)超額運(yùn)營(yíng)成本（物耗、能耗、工耗等）

(2)超額投資成本（復(fù)原重置成本—更新重置成本）2.功能性貶值的估算步聚：

(1)計(jì)算年超額運(yùn)營(yíng)成本

(2)計(jì)算年凈超額運(yùn)營(yíng)成本

年凈超額運(yùn)營(yíng)成本＝年超額運(yùn)營(yíng)成本×（1－所得稅率）

(3)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，即得功能性貶值額。

被估資產(chǎn)功能性貶值額＝∑（

×折現(xiàn)系數(shù)）

實(shí)踐中，很少計(jì)算超額投資成本，為什么？被估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本注意應(yīng)與性能更好的通用資產(chǎn)相比【例2-7】某設(shè)備與目前普遍使用的技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備相比，在完成同樣生產(chǎn)任務(wù)的情況下，能源消耗超支30000元，人工消耗超支10000元。經(jīng)評(píng)估人員鑒定，該設(shè)備尚可使用5年，同行業(yè)的資產(chǎn)平均收益率為10%，所得稅率為33%，請(qǐng)測(cè)算該設(shè)備的功能性貶值。

功能性貶值

=（30000+10000）×（1-33%)×(P/A，10%，5）

=101593.44（元）經(jīng)濟(jì)性貶值表現(xiàn)在兩方面：

(1)資產(chǎn)利用率下降

(2)資產(chǎn)收益額減少

1.因資產(chǎn)利用率下降導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量

其中：x為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)，一般在0.6——0.7之間

經(jīng)濟(jì)性貶值額＝（重置成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值）

×經(jīng)濟(jì)性貶值率

2.因收益額減少而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量

經(jīng)濟(jì)性貶值額＝年收益損失額×（1-所得稅率）×（P/A,r,n）（四）經(jīng)濟(jì)性貶值的測(cè)算方法【例2-8】某被評(píng)估生產(chǎn)線，設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)2000臺(tái)產(chǎn)品，因市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)變化，在未來(lái)可使用年限內(nèi)每年產(chǎn)量估計(jì)要減少600臺(tái)左右。根據(jù)上述條件估測(cè)該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率。（規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.6）假定每年減少的600臺(tái)產(chǎn)品，每臺(tái)產(chǎn)品100元，該生產(chǎn)線尚可繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的投資報(bào)酬率為10%，所得稅率為25%。根據(jù)上述條件估測(cè)該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值。

經(jīng)濟(jì)性貶值率

=[1-（1400/2000）0.6]×100%=19%

經(jīng)濟(jì)性貶值額

=（600×100）×（1-25%）×（P/A,10%,3）

=1119105（元）（五）綜合成新率的測(cè)算方法1.觀察法2.使用年限法3.修復(fù)費(fèi)用法優(yōu)點(diǎn)：充分考慮了資產(chǎn)的各種損耗，評(píng)價(jià)結(jié)果趨于公平合理；運(yùn)用中一般沒(méi)有嚴(yán)格的前提條件，使用范圍廣泛。缺點(diǎn)：計(jì)算復(fù)雜，工作量大；各種貶值，尤經(jīng)濟(jì)性貶值不易計(jì)算，難以把握，往往影響評(píng)估結(jié)論的準(zhǔn)確性。！并非所有評(píng)估對(duì)象都適合采用成本法

如：某些資產(chǎn)的價(jià)值主要是由效用決定的

四、對(duì)成本法的評(píng)價(jià)

第二節(jié)收益法

一、收益法的基本原理（一）基本內(nèi)涵收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。（二）理論基礎(chǔ)

效用價(jià)值論資產(chǎn)的價(jià)值取決于效用，效用越大，價(jià)值越大。（三）評(píng)估思路預(yù)期收益折現(xiàn)，將利求本。二、收益法運(yùn)用的前提條件1.資產(chǎn)的收益可用貨幣計(jì)量并可以預(yù)測(cè)；2.資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也能用貨幣計(jì)量；3.被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益年限可以預(yù)測(cè)。三、收益法的基本程序和基本參數(shù)（一）收益法基本程序

1.搜集并驗(yàn)證相關(guān)數(shù)據(jù)—經(jīng)營(yíng)前景及風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)形勢(shì)等；

2.測(cè)算預(yù)期收益和預(yù)期收益年限；

3.預(yù)測(cè)折現(xiàn)率或本金化率；

4.折現(xiàn)計(jì)算；

5.分析確定評(píng)估值。（二）收益法基本參數(shù)1.收益額

(1)是未來(lái)收益而非歷史或現(xiàn)在收益

(2)是客觀收益而非實(shí)際收益2.折現(xiàn)率

(1)即期望投資報(bào)酬率

(2)是將未來(lái)期限預(yù)期收益折現(xiàn)的比率

(3)折現(xiàn)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

3.收益期限（年）根據(jù)資產(chǎn)條件和相關(guān)法規(guī)、合同測(cè)定

正常情況下的四、收益法的基本計(jì)算公式（一）未來(lái)收益有限期

1.每期收益不等額

2.每期收益等額（二）未來(lái)收益無(wú)限期

1.穩(wěn)定化收益法（年金化法）

穩(wěn)定化收益A的估算方法：（1）（2）歷史收益加權(quán)平均法評(píng)估基準(zhǔn)日以前若干年收益的加權(quán)平均數(shù)。更具客觀性，缺乏預(yù)測(cè)性。2.分段法

若預(yù)期未來(lái)收益不穩(wěn)定，但收益又是持續(xù)的，則需采用分段法。前期i=1,2,……，n（設(shè)n=5）后期（i=n+1,n+2,……，∞）0123456789分段法圖解

選擇前期期限的基本原則（1）延至企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)入穩(wěn)態(tài)；（2）盡可能長(zhǎng)，但也不宜過(guò)長(zhǎng)。3.增長(zhǎng)率法

考慮分段法，前期收益不穩(wěn)定，只有后期才以固定比例增長(zhǎng)。

10000資產(chǎn)評(píng)估值==6805.8（元）（1+8%）5【例2-9】某評(píng)估對(duì)象為一項(xiàng)在未來(lái)5年后可獲得10000預(yù)期收益的資產(chǎn)，假定折現(xiàn)率為8%，計(jì)算該資產(chǎn)的評(píng)估值?！纠?-10】經(jīng)評(píng)估人員調(diào)查分析，預(yù)測(cè)評(píng)估對(duì)象是一項(xiàng)在未來(lái)4年內(nèi)可獲得收益的資產(chǎn)，在未來(lái)4年內(nèi)的預(yù)期收益分別為2000元、2200元、2400元和

2800元，假定折現(xiàn)率為8%，請(qǐng)問(wèn)該資產(chǎn)的評(píng)估值應(yīng)為多少？

2000220024002800資產(chǎn)評(píng)估值=+++

（1+8%）1（1+8%）2（1+8%）3（1+8%）4

=7700.98（元）五、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定（一）預(yù)期收益額

1.預(yù)期收益的類型

(1)凈現(xiàn)金流能夠更準(zhǔn)確地反映資產(chǎn)的預(yù)期收益；

凈現(xiàn)金流量＝稅后利潤(rùn)+折舊－追加投資（2）凈現(xiàn)金流體現(xiàn)了貨幣的時(shí)間價(jià)值。稅后利潤(rùn)凈現(xiàn)金流利潤(rùn)總額稅后凈收益被普遍采用思考？從評(píng)估角度，凈現(xiàn)金流更適宜作為預(yù)期收益?2.預(yù)期收益的測(cè)算

（1）時(shí)間序列法

適宜預(yù)期收益趨勢(shì)明顯的情況20008200920102011201220132014201520162017··········收益時(shí)間圖3－2使用時(shí)間序列法預(yù)測(cè)某企業(yè)的凈收益表3－3評(píng)估前每年收益年份（X）凈收益（萬(wàn)元）（Y）2008100020091150201012102011130020121340

回歸方程：Y＝1366+83X

預(yù)測(cè)年收益＝1366+83×年份數(shù)例

表3－4預(yù)測(cè)年收益年份凈收益（萬(wàn)元）2013144920141532201516152016169820171781（2）因素分析法①確定影響資產(chǎn)收益具體因素；（成本、銷售收入、稅金等等）②預(yù)測(cè)這些因素未來(lái)可能的變動(dòng)情況；③估算基于因素變動(dòng)的未來(lái)收益水平。（二）折現(xiàn)率與本金化率

1.

二者無(wú)本質(zhì)區(qū)別

2.

內(nèi)涵上略有區(qū)別:

折現(xiàn)率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率本金化率＝折現(xiàn)率－未來(lái)年收入的增長(zhǎng)率若資產(chǎn)年收入增長(zhǎng)率為零，則二者相等。3.

確定折現(xiàn)率的基本方法(1)加和法

折現(xiàn)率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定：國(guó)債收益率風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定：①風(fēng)險(xiǎn)累加法②系數(shù)法

適用于股權(quán)被頻繁交易的上市公司的評(píng)價(jià)

CAPM：市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率(2)資本成本加權(quán)法

如果評(píng)估內(nèi)涵不是凈資產(chǎn)，而是投資總額，即長(zhǎng)期負(fù)債和所有者權(quán)益之和，那么折現(xiàn)率就應(yīng)包含長(zhǎng)期負(fù)債的利息率和所有者權(quán)益要求的投資收益率兩部分:折現(xiàn)率＝長(zhǎng)期負(fù)債占資產(chǎn)總額的比重×長(zhǎng)期負(fù)債利息率

×（1－所得稅率）+所有者權(quán)益占資產(chǎn)總額的比重

×投資報(bào)酬率投資報(bào)酬率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

(3)市場(chǎng)比較法

通過(guò)參照物的市價(jià)和收益來(lái)倒求折現(xiàn)率。六、對(duì)收益法的評(píng)價(jià)優(yōu)點(diǎn)：從資產(chǎn)的獲利能力角度來(lái)確定資產(chǎn)的價(jià)值，理論上講是最完美的方法。適用：資產(chǎn)購(gòu)建成本與其獲利能力不對(duì)稱的資產(chǎn)；成本費(fèi)用無(wú)法或難以計(jì)算的資產(chǎn)。局限：需具備一定的前提條件；含有較大成分的主觀性。因此該方法的運(yùn)用難度較大。第三節(jié)市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法的基本原理（一）基本內(nèi)涵市場(chǎng)法是通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與可參照交易資產(chǎn)的異同，并據(jù)此對(duì)可參照交易資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。

（二）理論基礎(chǔ)均衡價(jià)值論:

資產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)模擬市場(chǎng)過(guò)程的結(jié)果，因此均衡價(jià)值論表現(xiàn)為承認(rèn)市價(jià)的相對(duì)合理性，并通過(guò)替代原則來(lái)為被估資產(chǎn)定價(jià)。（三）評(píng)估思路要求：

n≥3

二、市場(chǎng)法的基本前提1.有充分發(fā)育、交易活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)

——排除個(gè)別交易的偶然性

2.參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料能夠搜集到

——要求至少找到3個(gè)參照物

——可比的指標(biāo)一般包括：功能；市場(chǎng)條件；成交時(shí)間；交易情況等（n≥3）三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)

（一）選擇參照物

1.成交價(jià)必須真實(shí)

2.至少三個(gè)交易案例

3.與被估資產(chǎn)相類似（可替代，即功能相同）

4.成交價(jià)是正常交易的結(jié)果（或可調(diào)整）

5.盡可能選擇近期成交的交易案例（二）選擇比較因素

——對(duì)評(píng)估值影響比較大的（三）對(duì)比指標(biāo)、量化差異

——數(shù)量化、貨幣化

（四）調(diào)整差異

——初步評(píng)估結(jié)果

（五）綜合分析確定評(píng)估值

——可將參照物調(diào)整值平均（算數(shù)平均或加權(quán)平均）

市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)考慮的因素1.資產(chǎn)的功能2.外觀、結(jié)構(gòu)等實(shí)體特征、工藝水平等質(zhì)量3.市場(chǎng)條件—供求關(guān)系等市場(chǎng)變化4.交易條件—交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間5.其他—具體因素，如設(shè)備制造廠家等市場(chǎng)法評(píng)估一般應(yīng)考慮的比較因素

比較因素調(diào)整系數(shù)大于1調(diào)整系數(shù)小于1時(shí)間資產(chǎn)處于價(jià)格上升期資產(chǎn)處于價(jià)格下降期區(qū)域被估資產(chǎn)好于參照物被估資產(chǎn)不如參照物功能被估資產(chǎn)好于參照物被估資產(chǎn)不如參照物交易情況參照物低于正常交易參照物高于正常交易成新率被估資產(chǎn)高于參照物被估資產(chǎn)低于參照物其他被估資產(chǎn)好于參照物被估資產(chǎn)不如參照物四、市場(chǎng)法的具體操作方法（一）單一因素比較法參照物與被估資產(chǎn)之間僅在某一方面存在差異：1．功能價(jià)值法

2．價(jià)格指數(shù)法常用的方法：3．成新率價(jià)格法4．市價(jià)折扣法

5．成本市價(jià)法6．市盈率乘數(shù)法

（二）類比調(diào)整法參照物與被估資產(chǎn)大體相似，在多方面存在差異:交易案例A的調(diào)整值＝參照物A的成交價(jià)×?xí)r間因素調(diào)整系數(shù)×區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)×功能因素調(diào)整系數(shù)×交易情況調(diào)整系數(shù)×……或交易案例A的調(diào)整值＝參照物A的成交價(jià)+時(shí)間因素調(diào)整值+區(qū)域因素調(diào)整值+功能因素調(diào)整值+交易情況調(diào)整值+……

被估資產(chǎn)評(píng)估值＝∑各交易案例調(diào)整值／N【例2-11】某商業(yè)用房，面積為600平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營(yíng)需要進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2009年10月31日。評(píng)估人員在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上找到三個(gè)成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用房交易案例，具體情況如下表所示。

單位：參照物

ABC交易單價(jià)

5,000

5,960

5,918

成交日期

2009.6

2009.9

2009.10

區(qū)域條件

比被評(píng)估資產(chǎn)好

比被評(píng)估資產(chǎn)好

比被評(píng)估資產(chǎn)好

交易情況

正常

高于市價(jià)4%

正常

（1）功能因素和成新率因素被評(píng)估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結(jié)構(gòu)相似、新舊程度相近，故無(wú)需對(duì)功能因素和成新率因素進(jìn)行調(diào)整。

（2）區(qū)域因素調(diào)整被評(píng)估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評(píng)分為100，三個(gè)參照物所在區(qū)域條件均比被評(píng)估商業(yè)用房所在區(qū)域好，綜合評(píng)分分別為107、110和108。

(3)時(shí)間因素調(diào)整當(dāng)時(shí)房產(chǎn)價(jià)格月上漲率為4%，故：參照物A的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)為（1+4%）=117%；參照物B的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)為1+4%=104%；參照物C在評(píng)估基準(zhǔn)日當(dāng)月交易，故無(wú)需調(diào)整。4三個(gè)參照物成交價(jià)格的調(diào)整過(guò)程如下。

單位：參照物

ABC交易單價(jià)

5,000

5,960

5,918

時(shí)間因素修正

117/100

104/100

100/100

區(qū)域因素修正

100/107

100/110

100/108

交易情況修正100/100

100/104

100/100

修正后的價(jià)格

5,467

5,418

5,480

被評(píng)估資產(chǎn)單價(jià)＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455（元/㎡）被評(píng)估資產(chǎn)總價(jià)＝5,455×600=3,273,000（元）五、清算問(wèn)題

清算價(jià)格屬于非正常價(jià)格

清算價(jià)格的確定方法

1.市價(jià)折扣法清算價(jià)格＝公允市價(jià)×折扣率

2.模擬拍賣法（意向詢價(jià)