第二章資產(chǎn)評估的基本方法

第二章資產(chǎn)評估的基本方法第一節(jié)

成本法第二節(jié)收益法第三節(jié)市場法第四節(jié)資產(chǎn)評估方法的選擇第一節(jié)成本法（Thecostmethod）

（三）評估思路

評估值=重置成本-各項損耗實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值（一）基本內(nèi)涵

成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。生產(chǎn)費用價值論 資產(chǎn)的價值取決于購建時的成本耗費（二）理論基礎(chǔ)一、成本法的基本原理重置成本資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本，即按現(xiàn)行市場條件下重新購建一項全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。

△

相同點：均采用現(xiàn)行價格計算?！鞑煌c：采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計等方面存在差異。但是并未改變基本功能。

兩種成本都能獲得的情況下，應(yīng)優(yōu)選哪一個？思考？重置成本復(fù)原重置成本更新重置成本△有條件情況下，應(yīng)盡可能優(yōu)選

1.更新重置成本比復(fù)原重置成本便宜

——超額投資成本

2.用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能可改進(jìn)

——超額運營成本理由？更新重置成本＊實體性貶值（損耗）亦稱有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價值損失。功能性貶值（損耗）是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損失。經(jīng)濟(jì)性貶值（損耗）是指由于外部環(huán)境的變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)價值損失。

被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或假定處于使用狀態(tài);被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益能夠支持其重置及其投入的價值;應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料（真實準(zhǔn)確）;形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的。二、成本法運用的前提條件三、成本法的基本計算公式及其各項指標(biāo)的計算

基本公式：①評估值＝重置成本－實體性損耗－功能性損耗－經(jīng)濟(jì)性損耗＝重置成本×成新率－功能性損耗－經(jīng)濟(jì)性損耗②評估值＝重置成本×綜合成新率

*成新率：實體性貶值的相對數(shù)表示形式

成新率=1-實體性貶值（損耗）率

=1-資產(chǎn)的實體性貶值（損耗）額/資產(chǎn)重置成本綜合成新率:在綜合考慮資產(chǎn)的各種損耗后確定的綜合成新率=1-貶值（損耗）率

=1-資產(chǎn)的貶值（損耗）額/資產(chǎn)重置成本

=資產(chǎn)的現(xiàn)行價值/資產(chǎn)的重置成本#按資產(chǎn)的成本構(gòu)成，以現(xiàn)行市價為標(biāo)準(zhǔn)

重置成本＝直接成本+間接成本

直接成本一般包括：購買支出、運輸費、安裝調(diào)試費以及其他必要費用等。評估實踐中需據(jù)具體情況而定。間接成本主要指:企業(yè)管理費、培訓(xùn)費等。

運用前提：能夠獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價。該方法可用于計算復(fù)原重置成本，也可用于計算更新重置成本。1.重置核算法（核算法、細(xì)節(jié)分析法）（一）重置成本的估算方法【例2-1】重置構(gòu)建設(shè)備一臺，現(xiàn)行市場價格每臺5萬元，運雜費1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計分析，計算求得安裝成本中的間接成本為每人工成本0.8元，請估算該機(jī)器設(shè)備的重置成本。該機(jī)器設(shè)備的重置成本為：重置成本=51800+400=52200（元）間接成本=500×0.8=400（元）

直接成本=50000+1000+800=51800（元）

如果無法獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價怎么辦？2.功能系數(shù)法（功能價值類比法）尋找與被估資產(chǎn)相類似的處于全新狀態(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價作為參照，通過調(diào)整功能差異，獲得被估資產(chǎn)的重置成本，稱功能系數(shù)法，即根據(jù)功能與成本的函數(shù)關(guān)系（線性關(guān)系或指數(shù)關(guān)系），確定重置成本。（1）功能價值法（生產(chǎn)能力比例法）

——功能與成本呈線性關(guān)系（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

——功能與成本呈指數(shù)關(guān)系X—經(jīng)驗數(shù)據(jù)，稱規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)，一般在0.4～1.2間，我國尚沒有統(tǒng)一數(shù)據(jù)。

該方法計算的一般是更新重置成本?！纠?-2】已知購置與被估資產(chǎn)功能類似的某全新機(jī)器設(shè)備的價格為5萬元/臺，該設(shè)備年產(chǎn)量為5000件?，F(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，請估算被估資產(chǎn)的重置成本。被估資產(chǎn)的重置成本參照物的生產(chǎn)能力被估資產(chǎn)生產(chǎn)能力參照物的重置成本=×

=50000×4000/5000

=40000（元）#（1）定基物價指數(shù)（2）環(huán)比物價指數(shù)

物價指數(shù)法計算的是復(fù)原重置成本。3.物價（價格）指數(shù)法如果被估資產(chǎn)相類似的參照物的現(xiàn)行市價也無法獲得怎么辦？【例2-3】某被估資產(chǎn)構(gòu)建于2004年，賬面原值為50000元，當(dāng)時該類資產(chǎn)的價格指數(shù)為95%，評估基準(zhǔn)日該類資產(chǎn)的價格指數(shù)為160%，請估算被估資產(chǎn)的重置成本。被估資產(chǎn)的重置成本

=84210（元）=50000×（160%/95%）×100%【例2-4】某被估資產(chǎn)賬面原值為200000元，2005年建成，2010年評估，經(jīng)調(diào)查已知同類資產(chǎn)2006～2010年環(huán)比價格指數(shù)分別為11.7%，17%，30.5%，6.9%，4.8%。請估算被估資產(chǎn)的重置成本。被估資產(chǎn)的重置成本=200000×（1+11.7%）（1+17%）（1+30.5%）（1+6.9%）（1+4.8%）

×100%

=382000（元）被估資產(chǎn)單價較低，數(shù)量較多時采用，降低評估成本?！饔嬎悴襟E：（1）將被估資產(chǎn)按一定標(biāo)準(zhǔn)分類。（2）抽樣選擇代表性資產(chǎn)，并選擇適當(dāng)方法計算其重置成本。（3）計算調(diào)整系數(shù)K。（4）據(jù)K值計算被估資產(chǎn)重置成本。

某類資產(chǎn)重置成本＝某類資產(chǎn)歷史成本×K4.統(tǒng)計分析法（點面推算法）【例2-5】評估某企業(yè)某類通用設(shè)備，經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備5臺，估算其重置成本之和為30萬元，而該5臺設(shè)備的歷史成本之和為20萬元，該類通用設(shè)備賬面歷史成本之和為500萬元。請估算該類通用設(shè)備的重置成本。該類設(shè)備的重置成本=500×1.5

=750（萬元）K=30/20=1.51.重置核算法（核算法、細(xì)節(jié)分析法）2.功能系數(shù)法（功能價值類比法）

3.物價指數(shù)法（價格指數(shù)法）4.統(tǒng)計分析法（點面推算法）我們來總結(jié)：重置成本的估算方法（二）實體性貶值的測算方法1.觀察法

資產(chǎn)的實體性貶值＝重置成本×（1－成新率）2.使用年限法

有形損耗率3.修復(fù)費用法實際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率實際已使用年限資產(chǎn)的實體性貶值=(重置成本-預(yù)計殘值)

×

總使用年限

利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費用金額來直接估算實體性貶值的一種方法?！纠?-6】某資產(chǎn)2000年2月購進(jìn)，2010年2月評估時名義已使用年限是10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下每天應(yīng)工作8小時，而實際每天只工作7.2小時。請測算該資產(chǎn)的利用率和實際已使用年限

資產(chǎn)利用率=10×360×7.2/（10×360×8）×100%=90%

實際已使用年限=10×90%=9（年）（三）功能性貶值的測算方法

1.功能性貶值體現(xiàn)在兩方面：

(1)超額運營成本（物耗、能耗、工耗等）

(2)超額投資成本（復(fù)原重置成本—更新重置成本）2.功能性貶值的估算步聚：

(1)計算年超額運營成本

(2)計算年凈超額運營成本

年凈超額運營成本＝年超額運營成本×（1－所得稅率）

(3)年凈超額運營成本折現(xiàn)，即得功能性貶值額。

被估資產(chǎn)功能性貶值額＝∑（

×折現(xiàn)系數(shù)）

實踐中，很少計算超額投資成本，為什么？被估資產(chǎn)年凈超額運營成本注意應(yīng)與性能更好的通用資產(chǎn)相比【例2-7】某設(shè)備與目前普遍使用的技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備相比，在完成同樣生產(chǎn)任務(wù)的情況下，能源消耗超支30000元，人工消耗超支10000元。經(jīng)評估人員鑒定，該設(shè)備尚可使用5年，同行業(yè)的資產(chǎn)平均收益率為10%，所得稅率為33%，請測算該設(shè)備的功能性貶值。

功能性貶值

=（30000+10000）×（1-33%)×(P/A，10%，5）

=101593.44（元）經(jīng)濟(jì)性貶值表現(xiàn)在兩方面：

(1)資產(chǎn)利用率下降

(2)資產(chǎn)收益額減少

1.因資產(chǎn)利用率下降導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計量

其中：x為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)，一般在0.6——0.7之間

經(jīng)濟(jì)性貶值額＝（重置成本－實體性貶值－功能性貶值）

×經(jīng)濟(jì)性貶值率

2.因收益額減少而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計量

經(jīng)濟(jì)性貶值額＝年收益損失額×（1-所得稅率）×（P/A,r,n）（四）經(jīng)濟(jì)性貶值的測算方法【例2-8】某被評估生產(chǎn)線，設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)2000臺產(chǎn)品，因市場需求結(jié)構(gòu)變化，在未來可使用年限內(nèi)每年產(chǎn)量估計要減少600臺左右。根據(jù)上述條件估測該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率。（規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.6）假定每年減少的600臺產(chǎn)品，每臺產(chǎn)品100元，該生產(chǎn)線尚可繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的投資報酬率為10%，所得稅率為25%。根據(jù)上述條件估測該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值。

經(jīng)濟(jì)性貶值率

=[1-（1400/2000）0.6]×100%=19%

經(jīng)濟(jì)性貶值額

=（600×100）×（1-25%）×（P/A,10%,3）

=1119105（元）（五）綜合成新率的測算方法1.觀察法2.使用年限法3.修復(fù)費用法優(yōu)點：充分考慮了資產(chǎn)的各種損耗，評價結(jié)果趨于公平合理；運用中一般沒有嚴(yán)格的前提條件，使用范圍廣泛。缺點：計算復(fù)雜，工作量大；各種貶值，尤經(jīng)濟(jì)性貶值不易計算，難以把握，往往影響評估結(jié)論的準(zhǔn)確性。！并非所有評估對象都適合采用成本法

如：某些資產(chǎn)的價值主要是由效用決定的

四、對成本法的評價

第二節(jié)收益法

一、收益法的基本原理（一）基本內(nèi)涵收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。（二）理論基礎(chǔ)

效用價值論資產(chǎn)的價值取決于效用，效用越大，價值越大。（三）評估思路預(yù)期收益折現(xiàn)，將利求本。二、收益法運用的前提條件1.資產(chǎn)的收益可用貨幣計量并可以預(yù)測；2.資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險也能用貨幣計量；3.被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益年限可以預(yù)測。三、收益法的基本程序和基本參數(shù)（一）收益法基本程序

1.搜集并驗證相關(guān)數(shù)據(jù)—經(jīng)營前景及風(fēng)險、財務(wù)狀況、市場形勢等；

2.測算預(yù)期收益和預(yù)期收益年限；

3.預(yù)測折現(xiàn)率或本金化率；

4.折現(xiàn)計算；

5.分析確定評估值。（二）收益法基本參數(shù)1.收益額

(1)是未來收益而非歷史或現(xiàn)在收益

(2)是客觀收益而非實際收益2.折現(xiàn)率

(1)即期望投資報酬率

(2)是將未來期限預(yù)期收益折現(xiàn)的比率

(3)折現(xiàn)率=無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率

3.收益期限（年）根據(jù)資產(chǎn)條件和相關(guān)法規(guī)、合同測定

正常情況下的四、收益法的基本計算公式（一）未來收益有限期

1.每期收益不等額

2.每期收益等額（二）未來收益無限期

1.穩(wěn)定化收益法（年金化法）

穩(wěn)定化收益A的估算方法：（1）（2）歷史收益加權(quán)平均法評估基準(zhǔn)日以前若干年收益的加權(quán)平均數(shù)。更具客觀性，缺乏預(yù)測性。2.分段法

若預(yù)期未來收益不穩(wěn)定，但收益又是持續(xù)的，則需采用分段法。前期i=1,2,……，n（設(shè)n=5）后期（i=n+1,n+2,……，∞）0123456789分段法圖解

選擇前期期限的基本原則（1）延至企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)入穩(wěn)態(tài)；（2）盡可能長，但也不宜過長。3.增長率法

考慮分段法，前期收益不穩(wěn)定，只有后期才以固定比例增長。

10000資產(chǎn)評估值==6805.8（元）（1+8%）5【例2-9】某評估對象為一項在未來5年后可獲得10000預(yù)期收益的資產(chǎn)，假定折現(xiàn)率為8%，計算該資產(chǎn)的評估值?！纠?-10】經(jīng)評估人員調(diào)查分析，預(yù)測評估對象是一項在未來4年內(nèi)可獲得收益的資產(chǎn)，在未來4年內(nèi)的預(yù)期收益分別為2000元、2200元、2400元和

2800元，假定折現(xiàn)率為8%，請問該資產(chǎn)的評估值應(yīng)為多少？

2000220024002800資產(chǎn)評估值=+++

（1+8%）1（1+8%）2（1+8%）3（1+8%）4

=7700.98（元）五、收益法中各項指標(biāo)的確定（一）預(yù)期收益額

1.預(yù)期收益的類型

(1)凈現(xiàn)金流能夠更準(zhǔn)確地反映資產(chǎn)的預(yù)期收益；

凈現(xiàn)金流量＝稅后利潤+折舊－追加投資（2）凈現(xiàn)金流體現(xiàn)了貨幣的時間價值。稅后利潤凈現(xiàn)金流利潤總額稅后凈收益被普遍采用思考？從評估角度，凈現(xiàn)金流更適宜作為預(yù)期收益?2.預(yù)期收益的測算

（1）時間序列法

適宜預(yù)期收益趨勢明顯的情況20008200920102011201220132014201520162017··········收益時間圖3－2使用時間序列法預(yù)測某企業(yè)的凈收益表3－3評估前每年收益年份（X）凈收益（萬元）（Y）2008100020091150201012102011130020121340

回歸方程：Y＝1366+83X

預(yù)測年收益＝1366+83×年份數(shù)例

表3－4預(yù)測年收益年份凈收益（萬元）2013144920141532201516152016169820171781（2）因素分析法①確定影響資產(chǎn)收益具體因素；（成本、銷售收入、稅金等等）②預(yù)測這些因素未來可能的變動情況；③估算基于因素變動的未來收益水平。（二）折現(xiàn)率與本金化率

1.

二者無本質(zhì)區(qū)別

2.

內(nèi)涵上略有區(qū)別:

折現(xiàn)率＝無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率本金化率＝折現(xiàn)率－未來年收入的增長率若資產(chǎn)年收入增長率為零，則二者相等。3.

確定折現(xiàn)率的基本方法(1)加和法

折現(xiàn)率＝無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率

無風(fēng)險報酬率的確定：國債收益率風(fēng)險報酬率的確定：①風(fēng)險累加法②系數(shù)法

適用于股權(quán)被頻繁交易的上市公司的評價

CAPM：市場平均風(fēng)險報酬率(2)資本成本加權(quán)法

如果評估內(nèi)涵不是凈資產(chǎn)，而是投資總額，即長期負(fù)債和所有者權(quán)益之和，那么折現(xiàn)率就應(yīng)包含長期負(fù)債的利息率和所有者權(quán)益要求的投資收益率兩部分:折現(xiàn)率＝長期負(fù)債占資產(chǎn)總額的比重×長期負(fù)債利息率

×（1－所得稅率）+所有者權(quán)益占資產(chǎn)總額的比重

×投資報酬率投資報酬率＝無風(fēng)險收益率+風(fēng)險報酬率

(3)市場比較法

通過參照物的市價和收益來倒求折現(xiàn)率。六、對收益法的評價優(yōu)點：從資產(chǎn)的獲利能力角度來確定資產(chǎn)的價值，理論上講是最完美的方法。適用：資產(chǎn)購建成本與其獲利能力不對稱的資產(chǎn)；成本費用無法或難以計算的資產(chǎn)。局限：需具備一定的前提條件；含有較大成分的主觀性。因此該方法的運用難度較大。第三節(jié)市場法一、市場法的基本原理（一）基本內(nèi)涵市場法是通過比較被評估資產(chǎn)與可參照交易資產(chǎn)的異同，并據(jù)此對可參照交易資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的方法。

（二）理論基礎(chǔ)均衡價值論:

資產(chǎn)評估是一個模擬市場過程的結(jié)果，因此均衡價值論表現(xiàn)為承認(rèn)市價的相對合理性，并通過替代原則來為被估資產(chǎn)定價。（三）評估思路要求：

n≥3

二、市場法的基本前提1.有充分發(fā)育、交易活躍的資產(chǎn)市場

——排除個別交易的偶然性

2.參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料能夠搜集到

——要求至少找到3個參照物

——可比的指標(biāo)一般包括：功能；市場條件；成交時間；交易情況等（n≥3）三、市場法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)

（一）選擇參照物

1.成交價必須真實

2.至少三個交易案例

3.與被估資產(chǎn)相類似（可替代，即功能相同）

4.成交價是正常交易的結(jié)果（或可調(diào)整）

5.盡可能選擇近期成交的交易案例（二）選擇比較因素

——對評估值影響比較大的（三）對比指標(biāo)、量化差異

——數(shù)量化、貨幣化

（四）調(diào)整差異

——初步評估結(jié)果

（五）綜合分析確定評估值

——可將參照物調(diào)整值平均（算數(shù)平均或加權(quán)平均）

市場法評估單項資產(chǎn)考慮的因素1.資產(chǎn)的功能2.外觀、結(jié)構(gòu)等實體特征、工藝水平等質(zhì)量3.市場條件—供求關(guān)系等市場變化4.交易條件—交易批量、交易動機(jī)、交易時間5.其他—具體因素，如設(shè)備制造廠家等市場法評估一般應(yīng)考慮的比較因素

比較因素調(diào)整系數(shù)大于1調(diào)整系數(shù)小于1時間資產(chǎn)處于價格上升期資產(chǎn)處于價格下降期區(qū)域被估資產(chǎn)好于參照物被估資產(chǎn)不如參照物功能被估資產(chǎn)好于參照物被估資產(chǎn)不如參照物交易情況參照物低于正常交易參照物高于正常交易成新率被估資產(chǎn)高于參照物被估資產(chǎn)低于參照物其他被估資產(chǎn)好于參照物被估資產(chǎn)不如參照物四、市場法的具體操作方法（一）單一因素比較法參照物與被估資產(chǎn)之間僅在某一方面存在差異：1．功能價值法

2．價格指數(shù)法常用的方法：3．成新率價格法4．市價折扣法

5．成本市價法6．市盈率乘數(shù)法

（二）類比調(diào)整法參照物與被估資產(chǎn)大體相似，在多方面存在差異:交易案例A的調(diào)整值＝參照物A的成交價×?xí)r間因素調(diào)整系數(shù)×區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)×功能因素調(diào)整系數(shù)×交易情況調(diào)整系數(shù)×……或交易案例A的調(diào)整值＝參照物A的成交價+時間因素調(diào)整值+區(qū)域因素調(diào)整值+功能因素調(diào)整值+交易情況調(diào)整值+……

被估資產(chǎn)評估值＝∑各交易案例調(diào)整值／N【例2-11】某商業(yè)用房，面積為600平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營需要進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日為2009年10月31日。評估人員在房地產(chǎn)交易市場上找到三個成交時間與評估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用房交易案例，具體情況如下表所示。

單位：參照物

ABC交易單價

5,000

5,960

5,918

成交日期

2009.6

2009.9

2009.10

區(qū)域條件

比被評估資產(chǎn)好

比被評估資產(chǎn)好

比被評估資產(chǎn)好

交易情況

正常

高于市價4%

正常

（1）功能因素和成新率因素被評估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結(jié)構(gòu)相似、新舊程度相近，故無需對功能因素和成新率因素進(jìn)行調(diào)整。

（2）區(qū)域因素調(diào)整被評估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評分為100，三個參照物所在區(qū)域條件均比被評估商業(yè)用房所在區(qū)域好，綜合評分分別為107、110和108。

(3)時間因素調(diào)整當(dāng)時房產(chǎn)價格月上漲率為4%，故：參照物A的時間因素調(diào)整系數(shù)為（1+4%）=117%；參照物B的時間因素調(diào)整系數(shù)為1+4%=104%；參照物C在評估基準(zhǔn)日當(dāng)月交易，故無需調(diào)整。4三個參照物成交價格的調(diào)整過程如下。

單位：參照物

ABC交易單價

5,000

5,960

5,918

時間因素修正

117/100

104/100

100/100

區(qū)域因素修正

100/107

100/110

100/108

交易情況修正100/100

100/104

100/100

修正后的價格

5,467

5,418

5,480

被評估資產(chǎn)單價＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455（元/㎡）被評估資產(chǎn)總價＝5,455×600=3,273,000（元）五、清算問題

清算價格屬于非正常價格

清算價格的確定方法

1.市價折扣法清算價格＝公允市價×折扣率

2.模擬拍賣法（意向詢價