北京2015年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：房屋征收的概念模擬試題

北京2015年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：房屋征收的概念模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為是_。A.房地產(chǎn)直接投資B.房地產(chǎn)間接投資C.房地產(chǎn)混合投資D.房地產(chǎn)有效投資2、登記機(jī)關(guān)自受理登記申請(qǐng)之日起—日內(nèi)應(yīng)當(dāng)決定是否予以登記。5710153、假設(shè)某類住宅的價(jià)格從3000元/面下降到2800元/近，需求從900套上升到1000套。則用中點(diǎn)法計(jì)算的該類住宅需求的價(jià)格彈性為。A：-1.33B：-0.66C：0.66D：1.53E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、將“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為“一、二、三、四”四個(gè)資質(zhì)等級(jí)”的部門規(guī)章是。A：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》B：《商品房銷售管理辦法》C：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》D：《城市商品房預(yù)售管理辦法》E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章5、零售商業(yè)物業(yè)的出租，一般以出租面積計(jì)算，可出租面積包括_。A.外墻面積B.營(yíng)業(yè)面積C.公用面積D.建筑面積6、銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅稅率是_。1%3%C.5%D.7%7、下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，在編制時(shí)要求資金流平衡的是。A：總投資估算表B：經(jīng)營(yíng)成本估算表C：投資計(jì)劃與資金籌措表D：銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表E：借款合同8、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有的特性。A：獨(dú)一無(wú)二和供給有限B：獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值量大C：流動(dòng)性差和價(jià)值量大D：不可移動(dòng)和用途多樣E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格9、下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)的表述中，錯(cuò)誤的是。A：內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書于2003年11月簽署B(yǎng)：內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)頒證大會(huì)于2004年8月舉辦C：內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師自動(dòng)成為香港測(cè)量師D：內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)是內(nèi)地與香港最早實(shí)現(xiàn)資格互認(rèn)的專業(yè)技術(shù)人員資格之一E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格10、下列關(guān)于民法的內(nèi)容，說(shuō)法不正確的是。A：在特殊情況下，國(guó)家也是民事法律關(guān)系的主體B：智力成果是一種無(wú)形資產(chǎn)，是知識(shí)產(chǎn)權(quán)法律關(guān)系的客體C：物權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、人身權(quán)屬于形成權(quán)D：胎兒不具有民事權(quán)利能力，不得成為民事法律關(guān)系的主體E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、某家庭申請(qǐng)了25萬(wàn)元10年期住房抵押貸款，年利率為6%。該家庭在按月等額償還4年后，于第5年年初一次償還了本金6萬(wàn)元，則從第5年開始該家庭的月還款額減少了（）元。994.371016.811255.161387.2412、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案應(yīng)當(dāng)以為單元建檔。A：房號(hào)B：街道C：丘D：幢E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、房地產(chǎn)的行政法規(guī)是以頒布的。A：中華人民共和國(guó)主席令B：國(guó)務(wù)院令C：國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)行政主管部門部長(zhǎng)令D：省政府省長(zhǎng)令E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章14、估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或者凈收益，除了之外，一般都采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。A：尚未使用的B：有租約限制的C：無(wú)租約限制的D：承租人權(quán)益的E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格15、城鎮(zhèn)土地使用稅采用分類分級(jí)的—稅率。A.比例B.超額累進(jìn)C.全額累進(jìn)D.幅度定額16、下列股東權(quán)利中屬于共益權(quán)的是A：出席股東大會(huì)的權(quán)利、股票過(guò)戶的權(quán)利、表決權(quán)B：股息紅利分配的請(qǐng)求權(quán)、表決權(quán)、出席股東大會(huì)的權(quán)利C：表決權(quán)、查詢公司經(jīng)營(yíng)狀況的請(qǐng)求權(quán)、出席股東大會(huì)的權(quán)利D：股票過(guò)戶的權(quán)利、表決權(quán)、查詢公司經(jīng)營(yíng)狀況的請(qǐng)求權(quán)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)2006年的純收益為500萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2007年到2011年各年純收益分別為510萬(wàn)元、550萬(wàn)元、580萬(wàn)元、600萬(wàn)元、650萬(wàn)元，從2010年開始保持在2009年的水平上.該房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命45年，土地使用權(quán)于2042年底到期，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%,則該房地產(chǎn)2007年1月1日的收益價(jià)格為。一A：6825萬(wàn)元B：6866萬(wàn)元C：9181萬(wàn)元D：9222萬(wàn)元E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格18、估價(jià)報(bào)告封面應(yīng)包括估價(jià)報(bào)告名稱、估價(jià)項(xiàng)目名稱、委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)和。A：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（姓名和注冊(cè)號(hào)）、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告編號(hào)B：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（姓名和注冊(cè)號(hào)）、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)報(bào)告編號(hào)C：估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告編號(hào)、附件D：估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告編號(hào)E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格19、某宗收益性房地產(chǎn)，預(yù)測(cè)未來(lái)3年的凈收益均為100萬(wàn)元/年，3年后的出售價(jià)格會(huì)上漲12%,屆時(shí)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)為售價(jià)的6%,資本化率為9%。該房地產(chǎn)目前的價(jià)格為一萬(wàn)元。92311111353187220、直線趨勢(shì)法公式Y(jié)=a+bX中，X表示。A：價(jià)格B：時(shí)間C：常數(shù)D：價(jià)格變動(dòng)率E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21、下列關(guān)于會(huì)計(jì)要素的表述，錯(cuò)誤的是。A：會(huì)計(jì)要素是會(huì)計(jì)核算對(duì)象的基本分類B：會(huì)計(jì)要素主要包括資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、信息、費(fèi)用和利潤(rùn)等六大類C：會(huì)計(jì)要素是設(shè)定會(huì)計(jì)報(bào)表結(jié)構(gòu)和內(nèi)容的依據(jù)D：會(huì)計(jì)要素是進(jìn)行確認(rèn)和計(jì)量的依據(jù)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、在計(jì)算企業(yè)所得稅，確定準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的金額時(shí)，職工工會(huì)經(jīng)費(fèi)按計(jì)稅工資總額的計(jì)算扣除。A：4%B：3%C：2%D：1%E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、某估價(jià)事務(wù)所在2006年6月20至7月20日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于2006年5月30日的價(jià)格。之后，有關(guān)方面對(duì)其估價(jià)結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為_。A.2006年5月30日B.現(xiàn)在C.重新估價(jià)的作業(yè)日期D.要求重新估價(jià)的委托方指定的日期24、關(guān)于地籍圖的測(cè)繪要求，下列說(shuō)法有誤的是_。A.以土地地塊邊界為主，地物為輔B.帶有高程或等高線C.按地塊（丘）編號(hào)，并量算面積，連同產(chǎn)權(quán)人名稱注記在圖上D.城市地籍圖比例一般為1:50025、下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)的規(guī)定中，不正確的表述是_。A.未經(jīng)注冊(cè)擅自以房地產(chǎn)估價(jià)師名義從事估價(jià)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其停止違法活動(dòng)，并可處以違法所得3倍以下但不超過(guò)3萬(wàn)元的罰款B.房地產(chǎn)估價(jià)師準(zhǔn)許他人以自己的名義執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)師業(yè)務(wù)，沒有違法所得的，由縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其停止違法活動(dòng)，并可處以1萬(wàn)元以下的罰款C.中介服務(wù)人員索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物，故意提供虛假評(píng)估報(bào)告，情節(jié)嚴(yán)重的，處五年以上十年以下的有期徒刑，并處罰金D.中介服務(wù)人員嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的評(píng)估報(bào)告有重大失實(shí)，造成嚴(yán)重后果的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下等部分。A：管理服務(wù)人員的王資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等B：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用C：物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用D：物業(yè)管理區(qū)域外的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用E：物業(yè)管理區(qū)域外的秩序維護(hù)費(fèi)用2、征收集體土地，土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)歸—所有。A.縣級(jí)以上人民政府土地管理部門B.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府C.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織D.土地使用者3、政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段包括。A：土地供應(yīng)政策B：金融政策C：誠(chéng)信建設(shè)口：稅收政策E：加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理4、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素有。A：開發(fā)期和租售期B：權(quán)益投資比率C：資本化率D：貸款利率E：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用5、附件是估價(jià)報(bào)告的有機(jī)組成部分，通常包括。A：估價(jià)委托書、估價(jià)師注冊(cè)證復(fù)印件、估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明B：估價(jià)委托書、估價(jià)對(duì)象位置圖、估價(jià)師注冊(cè)證復(fù)印件C：估價(jià)對(duì)象照片、估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件D：估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明、估價(jià)委托人身份證復(fù)印件、估價(jià)師注冊(cè)證復(fù)印件E：估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、估價(jià)師注冊(cè)證復(fù)印件、估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明6、對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，當(dāng)?shù)貎r(jià)、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10%時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)的變化分別為27.31萬(wàn)元、55.04萬(wàn)元、10.16萬(wàn)元、88.33萬(wàn)元，則其中最敏感的因素是.（2008年試題）A：地價(jià)8：建造成本C：貸款利率D：資本化率E：借款合同7、下列對(duì)國(guó)家實(shí)行土地登記注冊(cè)核發(fā)證書表述有錯(cuò)誤的是_。A.屬于國(guó)有土地的，核發(fā)《國(guó)有土地使用證》B.屬于集體土地的，核發(fā)《集體土地所有證》C.使用國(guó)有土地的，核發(fā)《國(guó)有土地所有證》D.使用集體土地的，核發(fā)《集體土地使用證》8、下列費(fèi)用中，應(yīng)計(jì)入收益性物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的有。A：公用設(shè)施的維修費(fèi)B：人員的工資C：抵押貸款還本付息額D：房產(chǎn)稅E：保險(xiǎn)費(fèi)9、—在本質(zhì)上講應(yīng)是由委托人基于其估價(jià)需要而提出并決定的。A.估價(jià)目的B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)C.估價(jià)程序D.估價(jià)做業(yè)10、房屋預(yù)告登記后，債權(quán)消滅之日起內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。A：30日B：3個(gè)月C：1年D：2年E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記制度，類似權(quán)利登記制，兼采托倫斯登記制，但又有自己的特點(diǎn)，概括起來(lái)，主要有以下—幾點(diǎn)。A.房地產(chǎn)權(quán)屬登記由不同登記機(jī)關(guān)分別登記B.房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利靜態(tài)登記C.房地產(chǎn)權(quán)屬登記不具有公信力D.房地產(chǎn)權(quán)屬登記實(shí)行及時(shí)登記制度E.頒發(fā)權(quán)利證書12、根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》的規(guī)定，禁止發(fā)布房地產(chǎn)銷售廣告的情形有一等。A.集體土地上的合法房屋B.代管房屋C.列入拆遷范圍內(nèi)的房屋D.共有房屋E.商品房預(yù)售許可證正在辦理之中的房屋13、購(gòu)置某物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買價(jià)格為100萬(wàn)元，從購(gòu)買后的下一年開始有租金收入，年凈租金收入為20萬(wàn)元，現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標(biāo)收益率為10%,則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期（）年。A.小于55?66?77?814、敏感性分析的最基本方法是（）。A.因素不確定分析B.線性因素分析C.單因素敏感性分析D.多因素敏感性分析15、盈虧平衡分析是研究投資項(xiàng)目—的平衡關(guān)系的方法。A.改進(jìn)B.產(chǎn)品成本C.產(chǎn)銷量D.盈利E.投資16、各項(xiàng)成本費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不確定性大，尤其是依建設(shè)項(xiàng)目的類型不同而有其自身的特點(diǎn)，故不同類型的建設(shè)項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成有一定差異。下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成的分類不正確的一項(xiàng)是―。A.不可預(yù)見費(fèi)用包括管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)和其他費(fèi)用B.土地費(fèi)用包括土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)、土地租用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)C.房屋開發(fā)費(fèi)包括建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.前期工程費(fèi)包括規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、三通一平費(fèi)17、以保險(xiǎn)人承保危險(xiǎn)的數(shù)量為標(biāo)準(zhǔn)，可將保險(xiǎn)分為。A：商業(yè)保險(xiǎn)、社會(huì)保險(xiǎn)和政策保險(xiǎn)B：財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)^自愿保險(xiǎn)和強(qiáng)制保險(xiǎn)D：?jiǎn)我晃ｋU(xiǎn)保險(xiǎn)與綜合危險(xiǎn)保險(xiǎn)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、以下不屬于土地開發(fā)成本構(gòu)成內(nèi)容的有。A：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用B：拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)C：房屋建筑安裝工程費(fèi)D：公共配套建設(shè)費(fèi)E：勘察設(shè)計(jì)費(fèi)19、已知某房地產(chǎn)40年收益價(jià)格為150萬(wàn)元，該房地產(chǎn)報(bào)酬率為10%,那么該宗房地產(chǎn)30年收益價(jià)格為一萬(wàn)元。112.5155.6144.6132.420、建筑物凈收益二—義建筑物資本化率（凈收益每年不變且持續(xù)無(wú)限年期）。A.建筑物重置價(jià)B.建筑物現(xiàn)值C.土地價(jià)格D.房地產(chǎn)價(jià)格21、一筆貸款，實(shí)際利率是10%,每?jī)赡暌挥?jì)息，則其名義利率是（）。10%9.5%11%10.65%22、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)有A、B兩種方案，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期分別為3年、4年，其目標(biāo)收益率均為12%,凈現(xiàn)值分別為120萬(wàn)元，150萬(wàn)元.對(duì)兩方案進(jìn)行比選，則最優(yōu)方案的等額年值為（）萬(wàn)元。39.5149.3949