房地產經紀概述

房地產經紀概述第一章房地產經紀概述主要內容：第一節(jié)房地產經紀的基本概念第二節(jié)房地產經紀的特征與作用第三節(jié)我國香港、臺灣及美國房地產經紀發(fā)展經驗第四節(jié)我國房地產經紀發(fā)展歷史、現(xiàn)狀與趨勢學習要求：

掌握房地產經紀的內涵和必要性、房地產經紀活動的基本類型；熟悉房地產經紀的概念和起源，發(fā)展房地產經紀行業(yè)的現(xiàn)實意義；了解香港、臺灣及國外房地產經紀業(yè)的產生與發(fā)展。第一節(jié)房地產經紀的基本概念一、經紀與經紀人（一）經紀概念、基本含義、作用、特點、經紀活動的基本方式、經紀收入（二）經紀人經紀人的概念、起源與發(fā)展、經紀人的分類、經紀人的基本活動范圍、經紀人在市場經濟中的作用二、房地產經紀內涵、必要性、功能定位、服務內容、基本活動類型一、經紀與經紀人（一）經紀1、概念：經紀作為一種社會經濟活動，是社會經濟活動中的一種中介行為，是指為促成各種市場交易而從事的居間、代理及行紀（hangji)等的有償服務活動。2、基本含義：經紀活動是一種中介活動牽線說合，促成交易以營利為目的傭金一、經紀與經紀人（一）經紀3、作用：傳播經濟信息加速商品流通優(yōu)化資源配置推動市場規(guī)范完善促進社會發(fā)展一、經紀與經紀人（一）經紀4、特點活動范圍的廣泛性活動內容的服務性活動地位的居間性活動目的的有償性活動責任的確定性活動的非連續(xù)性一、經紀與經紀人（一）經紀5、經紀活動的基本方式居間：指經紀機構向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，撮合交易成功并從委托人取得報酬的一種商業(yè)行為。代理：指經紀機構在受托權限內，以委托人名義與第三方進行交易，并由委托人直接承擔相應法律責任的商業(yè)行為。行紀：是指經紀機構受委托人的委托，以自己的名義與第三方進行交易，并承擔規(guī)定的法律責任的商業(yè)行為。一、經紀與經紀人（一）經紀6、經紀收入傭金是經紀收入的基本來源（1）性質：傭金是經營收入、勞動收入、風險收入的綜合體。（2）分類：法定傭金指經紀人從事特定經紀業(yè)務時，按照國家對特定經紀業(yè)務規(guī)定的傭金標準獲取的傭金。自由傭金是指經紀人與委托人協(xié)商確定的傭金。區(qū)別于回扣傭金與回扣傭金以經紀合同為依據(jù)，由委托人支付給經紀機構而不是具體經辦業(yè)務的經紀人員個人。只要經紀合同合法，傭金就是經濟機構正大光明的收入?；乜凼怯少u方暗中轉讓給買方具體經辦人的一部分讓利。收受回扣屬于違法行為。復習思考題（）以經紀合同為依據(jù)，由委托人支付給經紀機構而不是具體經辦業(yè)務的經紀人個人。

A傭金B(yǎng)信息費

C回扣D薪金答案：（A）

復習思考題傭金分為法定傭金和(

)兩種。

A．定金傭金

B．訂金傭金

C．預付傭金

D．自由傭金

答案：（D）

復習思考題經紀人在經紀活動中，除非事先有(

)，經紀人不得要求當事人支付傭金以外的其他費用。A．經紀操作

B．經紀勞動付出

c．經紀合同約定

D．特殊考慮答案：（C）

復習思考題經紀作為一種社會中介服務活動，主要有（）特點。A、活動范圍的廣泛性B、活動內容的豐富性C、活動地位的居間性D、活動目的的有償性E、活動對象的靈活性答案：（ACD）在中國社會主義市場經濟中，經紀活動的作用具體體現(xiàn)在（）方面。A、

傳播經濟信息B、

加速商品流通C、

促進文化交流D、優(yōu)化資源配置E、

推動市場規(guī)范完善答案：（ABDE）一、經紀與經紀人（二）經紀人1、經紀人概念《辭?！罚骸笆菫橘I賣雙方介紹交易以獲取傭金的中間商人”。經紀人是中介人，也稱為居間人，在商業(yè)活動中不歸屬委托人或第三方，完全處于中介地位，并通過其中介服務活動獲得相應的報酬?！把纼~”、“牙人”、“掮（qian）客”從經紀產生的歷史看,經紀以商品生產和商品交換為產生和發(fā)展的前提。三次社會大分工：原始社會后期,人類社會發(fā)生了第一次大規(guī)模的社會分工,即畜牧業(yè)和農業(yè)的分離。隨著生產力的進一步發(fā)展,在父系氏族公社時期,發(fā)生了第二次社會大分工,即手工業(yè)和農業(yè)的分離。隨著商品生產的進一步發(fā)展,第三次社會大分工,出現(xiàn)了商業(yè)。經紀的產生和發(fā)展是商品生產和商品交換發(fā)展的產物,是社會分工的必然結果。一、經紀與經紀人經紀活動起源于(

)。

A．第一次社會大分工

B．第二次社會大分工

C．第三次社會大分工

D．現(xiàn)代市場經濟答案：（C）一、經紀與經紀人（二）經紀人2、我國經紀人的起源與發(fā)展我國歷史上最早的經紀人出現(xiàn)于馬市，即兩漢時期的“駔儈”（zu

kuai）。唐朝出現(xiàn)同業(yè)組織：牙行明朝后，牙商分為“官伢”、“私牙”清朝“買辦”民國“華經理”、“掮客”建國后（1950年）被取締，經紀業(yè)停頓或轉入地下改革開放后經紀活動活躍一、經紀與經紀人（二）經紀人3、經紀人分類（1）根據(jù)經紀人的不同組織結構形式，分為：個體經濟人、合伙經紀人、公司或企業(yè)經紀人（2）根據(jù)經紀人服務的不同社會區(qū)域，分為：鄉(xiāng)鎮(zhèn)經紀人、城市經紀人、邊貿經紀人（3）根據(jù)經紀人的素質水平不同，分為：一般經紀人、專家型經紀人（4）按經紀活動所涉及的內容不同，分為：一般商品經紀人、產權經紀人、證券經紀人、保險經紀人、期貨經紀人、技術經紀人、勞動力經紀人、文化經紀人、體育經紀人和交通運輸經紀人等等。（5）從職業(yè)角度劃分為：專職經紀人、兼職經紀人一、經紀與經紀人（二）經紀人4、經紀人在市場經濟中的作用（了解）經紀人的中介服務活動，是建立社會主義市場經濟體制的需要；經紀人的中介服務，有利于活躍商品流通，促進人才、文化、體育等的交流，有利于社會經濟的發(fā)展和社會生活的豐富；經紀人的中介服務活動，有利于打破地區(qū)封鎖、行業(yè)分割的狀況，促進區(qū)域經濟發(fā)展；有利于人才資源的合理配置二、房地產經紀（一）內涵房地產經紀是指以收取傭金為目的，為促進他人房地產交易而從事居間、代理等經紀業(yè)務的經濟活動。居間：指向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并收取委托人傭金的一種商業(yè)行為。代理：是指以委托人名義，在授權范圍內，為促成委托人與第三方進行房地產交易而提供服務，并收取委托人傭金的行為。傭金：指房地產經紀機構完成受委托事項后，由委托人向其支付的報酬。房地產經紀傭金房地產經紀收費根據(jù)代理項目的不同，實行不同的收費標準。如房屋買賣代理收費，按成交價格總額分檔累退計收：

房地產價格總額(萬元)累退計費率(%)

500以下(含500)

2.5

501—200022001—5000

1.5

5001-10000

110000以上0.5二、房地產經紀（二）房地產經紀活動的必要性房地產價格昂貴房地產不可移動房地產交易的復雜性房地產商品自身信息的復雜性房地產交易價格的復雜性房地產交易專業(yè)信心的復雜性房地產交易信息的復雜性二、房地產經紀（三）房地產經紀的功能定位1、溝通信息，提供咨詢2、促成交易、提高效率3、公平買賣、保障安全二、房地產經紀（四）房地產經紀服務的內容（了解）房地產經紀服務貫穿于房地產經紀活動的始終，在房地產生產、流通、消費各個環(huán)節(jié)所提供的服務內容也有所差別。房地產經紀服務的內容1、房地產生產環(huán)節(jié)服務對象主要是房地產開發(fā)者和土地供求者，包括開發(fā)房地產的企業(yè)，有權出讓或轉讓土地使用權的土地供應者及諸多土地使用權的受讓者。提供的服務：l

為房地產開發(fā)商尋找項目用地或投資伙伴；l

為房地產開發(fā)項目進行可行性分析與研究；l

為房地產開發(fā)企業(yè)提供融資與信貸信息服務；l

為房地產開發(fā)代辦申請手續(xù)，代領有關證件；l

代辦工程招投標事宜、協(xié)助選擇承建商等。房地產經紀服務的內容2、房地產流通環(huán)節(jié)服務對象主要是如新商品房存量房的購買者、經營銷售者，房地產權交易房屋出租、承租者，差價換房者，房地產抵押者、典當者。提供的服務：承擔銷售策劃、廣告推介等工作；為房地產開發(fā)商代理銷售或出租新建商品房；為房屋需求者購買或租賃新建商品房；為存量房地產所有者出售、出租、轉讓房地產；為存量房地產需求者購買、承租或受讓房地產；為房地產產權交換者與差價換房者尋找交換目標和換房對象，組織雙方洽談，幫助雙方協(xié)議成交，代辦申請批準手續(xù)，領取有關證件；為房地產抵押、房屋租賃代辦抵押登記與稅賃備案手續(xù)，領取房屋租賃證、抵押貸款登記證件；為購買新房屋者向資金管理中心和商業(yè)銀行融資，代辦抵押貸款手續(xù)等。房地產經紀服務的內容3、房地產消費環(huán)節(jié)代理物業(yè)管理．為房地產業(yè)主和物業(yè)管理公司牽線搭橋，為雙方協(xié)商物業(yè)管理事項提供服務為房屋保險者代辦房險手續(xù)。其他房產服務內容。二、房地產經紀（四）房地產經紀活動的基本類型房地產居間房地產代理房地產經紀活動的基本類型1、房地產居間指向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并收取委托人傭金的一種商業(yè)行為。為適應市場需求，房地產居間活動逐漸發(fā)展成為專業(yè)化操作相對獨立的工作領域，如：房地產買賣居間、房地產租賃居間、房地產抵押居間、房地產投資居間等。房地產經紀活動的基本類型2、房地產代理是指以委托人名義，在授權范圍內，為促成委托人與第三方進行房地產交易而提供服務，并收取委托人傭金的行為。商品房銷售代理是中國目前房地產代理活動的主要形式。房地產居間與房地產代理的區(qū)別房地產居間與房地產代理是兩類不同的經紀活動，在法律性質上有明顯差異：在房地產居間業(yè)務中，房地產經紀機構可以同時接受一方或相對兩方委托人的委托，向一方或相對兩方委托人提供居間服務。在房地產代理業(yè)務中，房地產經紀機構只能接受一方委托人的委托代理事務。二、房地產經紀（四）房地產經紀活動的基本類型除居間和代理兩種基本類型外，還有兩類活動——房地產行紀和房地產拍賣，有時也被視為房地產經紀的兩種特殊形式。第二節(jié)房地產經紀的特征與作用一、房地產經紀的特性

1、服務性

2、專業(yè)性

3、地域性

第二節(jié)房地產經紀的特征與作用二、房地產經紀的必要性1、房地產商品的特性2、房地產交易的復雜性3、城鎮(zhèn)住房制度改革深入的需要第二節(jié)房地產經紀的特征與作用三、房地產經紀的作用1、溝通信息、提供咨詢2、促成交易、提高效益3、公平買賣、保障安全第三節(jié)我國香港、臺灣及美國房地產經紀發(fā)展經驗一、我國香港地區(qū)房地產經紀業(yè)的發(fā)展（一）牌照制度（二）傭金制度（三）糾紛處理制度（四）信譽及風險賠償制度第三節(jié)我國香港、臺灣及美國房地產經紀發(fā)展經驗二、我國臺灣地區(qū)房地產經紀業(yè)務的發(fā)展1、執(zhí)業(yè)資質與教育培訓制度2、傭金制度3、信譽制度4、糾紛處理制度二、美國房地產經紀人制度美國房地產交易有85%通過中介服務業(yè)交易而成。房地產經紀機構從業(yè)人員有銷售員和經紀人之分，目前美國中介業(yè)領有執(zhí)照的經紀人和銷售員約占美國人口的1%，地位較高。房地產經紀業(yè)務傭金率高：對未開發(fā)土地轉讓的銷售傭金率為銷售總額的6%~10%獨戶住宅的傭金率為3%~8%大型商業(yè)用房地產的傭金率為3%~6%三、美國房地產經紀人制度1、經紀人組織全國性的經紀人組織房地產師協(xié)會——有執(zhí)照的經紀人房地產經紀人協(xié)會——有執(zhí)照的銷售員州經紀人協(xié)會——FALK三、美國房地產經紀人制度2、美國經紀人的業(yè)務范圍包括：各種房地產轉讓交易過程中的談判協(xié)商事項；代理房地產銷售和租賃活動；代理抵押貸款；代理收租；代理房地產交換；代理房地產拍賣；代理房地產價值占半數(shù)以上的企業(yè)拍賣三、美國房地產經紀人制度3、房地產復原基金美國許多州都設立房地產復原基金，是由領照人在申請注冊時所繳納的特別款費積累而成。該基金的設立是為了保證社會公民一旦因某一經紀人的不良行為而導致受損時，能得到復原基金的賠償，以保護社會公民的利益。第四節(jié)我國房地產經紀業(yè)的發(fā)展（一）我國房地產經紀人的歷史沿革（二）我國房地產經紀業(yè)的現(xiàn)狀（三）我國房地產經紀業(yè)的發(fā)展趨勢（四）港臺地區(qū)房地產經紀業(yè)的發(fā)展（一）我國房地產經紀的歷史沿革1、1949年之前中國的房地產經紀業(yè)宋代“典賣田宅增牙稅錢”元《通制條格》卷十八《關市》“房牙”1840年鴉片戰(zhàn)爭之后“房地產掮客”特點：房地產經紀人在從事房地產經紀活動時，多有不適當行為房地產經紀業(yè)在其發(fā)展過程中，沒有形成行業(yè)組織政府已開始重視對房地產經紀活動的管理，但力度不夠（一）我國房地產經紀的歷史沿革2、1949年以后中國房地產經紀業(yè)的發(fā)展解放初期民間的房地產經紀活動較為活躍，房地產經紀業(yè)混亂20世紀50年代至改革開放前房地產經紀活動基本消失改革開放后房地產經紀活動活躍（二）我國房地產經紀業(yè)的現(xiàn)狀目前我國房地產經紀業(yè)的特點：規(guī)模小，資金實力弱起步晚，操作水平低從業(yè)人員素質不一，良莠不齊影響不大，知名度低各地區(qū)經紀服務水平參差不齊，服務內容也有差別政府對房地產經紀人和房地產經紀業(yè)的管理進一步加強（三）我國房地產經紀業(yè)的發(fā)展趨勢1、房地產經紀企業(yè)的規(guī)模化2、房地產經紀企業(yè)的專業(yè)化3、房地產經紀企業(yè)的規(guī)范化4、房地產經紀企業(yè)信息網絡化與共享化5、房地產經紀企業(yè)服務的品牌化6、政府、專業(yè)協(xié)會、經紀企業(yè)、消費者的相互關系明晰化（四）中國港臺地區(qū)房地產經紀業(yè)的發(fā)展1、1949年以后香港地區(qū)房地產經紀業(yè)的發(fā)展房地產經紀公司在香港被稱為地產代理公司，房地產經紀行業(yè)被稱為地產代理業(yè)。大約70%的房地產交易是由地產代理促成的。1997年5月21日，香港頒布《地產代理條例》，標志著房地產經紀納入了法治化管理的軌道。20世紀90年代跨區(qū)經營成熟的地產代理公司由據(jù)點式發(fā)展轉變?yōu)榫W絡式拓展，本地地產代理公司日漸成熟。（四）中國港臺地區(qū)房地產經紀業(yè)的發(fā)展1、1949年以后香港地區(qū)房地產經紀業(yè)的發(fā)展香港房地產經紀業(yè)的現(xiàn)狀特點：房地產經紀業(yè)與政府關系密切。房地產經紀業(yè)與銀行等金融機構息息相關。地產代理商與開發(fā)商之間既競爭又合作。房地產經紀業(yè)與法律界緊密聯(lián)系。香港房地產經紀業(yè)具有較強的彈性和適應性，經營手法靈活多樣。香港房地產經紀業(yè)的傭金較低。存在的主要問題：與房地產開發(fā)企業(yè)相比，代理企業(yè)處于相對弱勢的位置。經紀業(yè)從業(yè)人員過多，整個行業(yè)過度膨脹。（四）中國港臺地區(qū)房地產經紀業(yè)的發(fā)展2、1949年以后臺灣地區(qū)房地產經紀業(yè)的發(fā)展（1）傳統(tǒng)時期（1970年以前）“跑單幫”，無固定營業(yè)場所和交易制度，也無傭金的收取比例（2）中介雛形時期（1971—1980）有組織的中介機構（3）零星戶時期（1980—1985）“零星屋供銷公司”（4）中介公司建立時期（1985——1991）“房屋介紹公司”（5）中介發(fā)展時期（1991—1996）拓展項目，全面服務調整薪獎，注重品牌同業(yè)聯(lián)盟，交易安全二、美國房地產經紀人制度美國房地產交易有85%通過中介服務業(yè)交易而成。房地產經紀機構從業(yè)人員有銷售員和經紀人之分，目前美國中介業(yè)領有執(zhí)照的經紀人和銷售員約占美國人口的1%，地位較高。房地產經紀業(yè)務傭金率高：對未開發(fā)土地轉讓的銷售傭金率為銷售總額的6%~10%獨戶住宅的傭金率為3%~8%大型商業(yè)用房地產的傭金率為3%~6%二、美國房地產經紀人制度1、經紀人組織全國性的經紀人組織房地產師協(xié)會——有執(zhí)照的經紀人房地產經紀人協(xié)會——有執(zhí)照的銷售員州經紀人協(xié)會——FALK二、美國房地產經紀人制度2、美國經紀人的業(yè)務范圍包括：各種房地產轉讓交易過程中的談判協(xié)商事項；代理房地產銷售和租賃活動；代理抵押貸款；代理收租；代理