最佳與最高經(jīng)濟影響評估在城市規(guī)劃中的應(yīng)用

“最佳”與“最高”：

經(jīng)濟影響評估在城市規(guī)劃中的應(yīng)用

上海分院孫娟兩個案例虹橋綜合交通樞紐地區(qū)萬州江南新區(qū)核心區(qū)共同特征：面向?qū)嵤┑囊?guī)劃。相似的要求物業(yè)類型物業(yè)規(guī)模開發(fā)模式物業(yè)類型物業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效益虹橋綜合交通樞紐地區(qū)萬州江南新區(qū)核心區(qū)為什么現(xiàn)在地方政府越來越重視規(guī)劃所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益？地方政府日益將城市規(guī)劃作為城市開發(fā)與管理的首要依據(jù)；在實際操作過程中卻發(fā)現(xiàn)以往的規(guī)劃實施起來存在諸多問題，尤其是規(guī)劃對所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益缺乏通盤考慮，出現(xiàn)了很多開發(fā)不成功的案例。規(guī)劃科學性？規(guī)劃發(fā)展脈絡(luò)城市規(guī)劃環(huán)境影響評估規(guī)劃科學性增強經(jīng)濟影響評估總體規(guī)劃詳細規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃規(guī)劃類型內(nèi)容充實交通影響評估………………………目標：成為規(guī)劃成功實施、土地成功開發(fā)、政府成功管理的重要支撐。最佳：(1)最佳用途；(2)最佳規(guī)模；(3)最佳集約度。最高：經(jīng)濟效益的最高。原理：最佳與最高內(nèi)容：物業(yè)類型判斷、物業(yè)規(guī)模測算、物業(yè)開發(fā)模式、開發(fā)經(jīng)濟預(yù)算等經(jīng)濟影響評估方法綜述經(jīng)濟影響評估方法城市規(guī)劃比較研究法區(qū)域分析法靜態(tài)預(yù)算法策劃公司企業(yè)調(diào)查法區(qū)域分析法動態(tài)預(yù)算法經(jīng)驗判斷法企業(yè)調(diào)查法總體物業(yè)開發(fā)規(guī)模區(qū)域分析法+經(jīng)驗判斷法仲良聯(lián)行仲良聯(lián)行虹橋樞紐地區(qū)物業(yè)規(guī)模預(yù)測比較單位：萬平米1.能為規(guī)劃科學判斷物業(yè)類型和規(guī)模提供幫助；2.沒有統(tǒng)一的方法體系。戴德良行仲良聯(lián)行實際采用辦公145280126商業(yè)294081酒店33470會展121010居住1949428綜合發(fā)展00118其他40057合計453471420萬州江南新區(qū)核心區(qū)案例區(qū)位：位于重慶市萬州區(qū)南岸，面積約5平方公里。是總體規(guī)劃中的新行政中心。04年編制完成控規(guī)，實施過程中出現(xiàn)一些問題。江南新區(qū)核心區(qū)上版規(guī)劃用地布局圖經(jīng)濟效益問題原估計實際情況差額征地拆遷補償費5萬元/畝12萬元/畝7萬元/畝大市政建設(shè)60元/平米目前已投資118336萬元約600元/平米91816萬元總計：6520萬元總投資額10億元30億元20億元土地出讓價格26萬元/畝住宅用地:30萬元/畝商住用地:60萬元/畝辦公用地:26萬元/畝表：核心區(qū)土地投入產(chǎn)出比較“最佳”不符合：規(guī)劃的物業(yè)類型和規(guī)模與實際需求不相符合；“最高”不符合：規(guī)劃對江南新區(qū)核心區(qū)土地一級開發(fā)投入預(yù)測偏低，對先期資金流平衡考慮不足?！白罴选痹u估：合理的物業(yè)類型和規(guī)模序號用地名稱面積（公頃）建設(shè)規(guī)模（萬平米）1居住用地98.43195.212行政辦公用地30.3168.03商務(wù)辦公11.4140.01商業(yè)貿(mào)易23.265.34

酒店會展13.1222.89文化體育用地14.4222.89行政辦公江南新區(qū)核心區(qū)控規(guī)：行政中心總用地約為60公頃。新背景：2005年萬州撤銷龍寶、天城、五橋移民開發(fā)區(qū)，對行政辦公用地需求減少。上版規(guī)劃行政辦公用地超過了萬州區(qū)的實際需求。行政中心總用地經(jīng)驗借鑒：泰州新區(qū)：40ha湖州仁皇山：42ha海口：35ha萬州行政中心總用地規(guī)模相對偏高，結(jié)合經(jīng)驗該類城市行政中心總用地約40公頃為宜。商務(wù)辦公假設(shè)至2020年，15%二產(chǎn)從業(yè)人員以及30%三產(chǎn)從業(yè)人員對辦公樓有需求。2007至2020年新增二產(chǎn)從業(yè)人員5萬人，三產(chǎn)從業(yè)人員12萬人，則對辦公樓有新增需求從業(yè)人員的增量為5萬人。取20平方米每人，則未來對于辦公樓需求的增量為100萬平方米，如考慮10%的空置率，辦公樓的需求增量為110萬平方米。規(guī)劃新增商務(wù)辦公樓主要分布在三個區(qū)域，即高筍塘、周家壩和江南新區(qū)。江南新區(qū)為商務(wù)副中心，預(yù)測江南新區(qū)比重約占20-30%。則江南新區(qū)核心區(qū)商務(wù)辦公需求量約30萬平方米。周家壩高筍塘江南新區(qū)上版規(guī)劃商務(wù)辦公建筑面積40萬平米，超過了市場需求。根據(jù)國內(nèi)各城市人均商業(yè)面積（國家平均0.8平米/人，上海1.75平米/人，重慶0.7平米/人）研究，預(yù)計至2020年底，萬州常住人口人均零售面積達到約1平方米。則萬州區(qū)需要的大型零售項目的總規(guī)?？蛇_100萬平方米。預(yù)測江南新區(qū)核心區(qū)比重約占30%。則江南新區(qū)核心區(qū)大型商業(yè)貿(mào)易需求量約為30萬平米。上版規(guī)劃商業(yè)用地23.2公頃，建筑面積為65.34萬平米。商業(yè)貿(mào)易天城高筍塘江南新區(qū)核心區(qū)龍寶五橋上版規(guī)劃商業(yè)用地超過其承擔區(qū)級商業(yè)中心功能所需求的總量，這一規(guī)?？梢猿袚髤^(qū)域商業(yè)中心的功能。文化娛樂萬州區(qū)規(guī)劃文化娛樂用地約240公頃。核心區(qū)文化體育用地約需20公頃。上版規(guī)劃文體用地14公頃。上版規(guī)劃文化體育用地不能滿足江南新區(qū)核心區(qū)承擔區(qū)級文化中心的職能。人均體育用地經(jīng)驗借鑒：呼和浩特：1.8平米/人長春：2.07平米/人上海：1-2平米/人城市平均：1平米/人“最佳”評估：合理的物業(yè)類型和規(guī)模更大規(guī)模行政辦公中心區(qū)級行政辦公中心更大區(qū)域商務(wù)中心區(qū)級商務(wù)中心更大區(qū)域商業(yè)服務(wù)中心區(qū)級商業(yè)中心片區(qū)級文化中心區(qū)級文化中心規(guī)劃實際規(guī)模承擔功能上版規(guī)劃功能科學性說服力“最佳”評估：合理的物業(yè)類型和規(guī)?！白罡摺痹u估：經(jīng)濟效益的最高

表：江南新區(qū)核心區(qū)土地一級開發(fā)總成本測算序號項目名稱土地出讓成本單位成本（萬元/畝）總額（萬元）已投資金額一可出讓土地面積—二開發(fā)成本——1土地征用成本20.2488569791402土地開發(fā)建設(shè)成本27.04118336465543開發(fā)建設(shè)不可預(yù)見費用3.311448318914財務(wù)費用6.9230278120205管理費用2.531106918836開發(fā)成本合計60.03262736141488三稅費4.5019705898四預(yù)計開發(fā)成本總計64.53282441142386表：江南新區(qū)核心區(qū)土地出讓價格圖號購地單位用地性質(zhì)宗地編號單價(萬元/畝）面積（畝）合同價款（萬元）1中石化公司交通設(shè)施A01-9、C01-11109.91351090.4852新區(qū)綜合辦集資樓住宅A03-2、A01-723.822.79542.4023中石油萬州銷售分公司交通設(shè)施D05--111157.9935919.25254萬州區(qū)公路局辦公B03-126.17.02183.2225中共萬州區(qū)委辦公室住宅C01--523.812.5297.56北京中恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司住宅及

商業(yè)配套詳見附圖30322.529675.63015145307浙江志城房地產(chǎn)有限公司住宅詳見附圖3820477528重慶中渝物業(yè)發(fā)展有限公司商住詳見附圖7230321816合

計1040.73746806.4615土地出讓收益4.68億元，貸款8.63億元；

分階段開發(fā)階段年份投入建設(shè)資金銀行還貸利息銀行還款本金第一階段（住宅、商住開發(fā)階段）2007征地費用9429萬元，其他建設(shè)資金3億元66478000200859920200959924050201056863000合計40000243171505079367第二階段（商業(yè)、住宅開發(fā)階段）2011建設(shè)資金約3億元，稅費等約1億元5418.530880201230692800201328190201428191000020152036.910500合計4000016162.454180110342.4第三階段（商務(wù)等綜合開發(fā)）2016建設(shè)資金約1億元，其他資金約1億元126202017126202018126202019126217100202000合計2000050481710042148江南新區(qū)核心區(qū)投入年度預(yù)測表（單位：萬元）

土地供應(yīng)情況：剩余可出讓土地：居住用地90公頃，商住15公頃和65公頃公共設(shè)施用地（其中行政辦公10公頃，商務(wù)10公頃，商業(yè)22公頃，文化等23公頃）。階段剩余可出讓用地用地（公頃）樓面地價出讓價格平均容積率出讓收益（萬元）（元/平米）（萬元/畝）一期（2007-2010年）住宅用地50500832.562250商住106001002.515000文化15-30-6750行政10-26-3900合計87900二期（2011-2015年）住宅308001332.560000商住510001672.512500商業(yè)151200240354000文化8-30-3600合計130100三期（2016-2020年）住宅1010001672.525000商務(wù)辦公101800480472000商業(yè)71500300331500合計

128500表：分期土地出讓收益政府投入所需資金（萬元）土地出讓資金（萬元）出讓土地面積（公頃）盈余（萬元）第一階段1423864680670-95562第二階段7936787900858533第三階段1103431301005819757第四階段42148

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