寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)溝通年報(bào)

12015年度寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)溝通26大戰(zhàn)略底線預(yù)測(cè)13大會(huì)議解讀2寧波市場(chǎng)回顧316年趨勢(shì)預(yù)判4房地產(chǎn)投資增速降至1.0%，拉低GDP。13年的19.8%，降至14年的10.5%，降至15年的1.0%房地產(chǎn)占整體GDP15%，拉低整個(gè)GDP1個(gè)點(diǎn)。備注：數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局；GDP數(shù)據(jù)截至2015年4季度；房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)截至2015年12月。GDP增速、2015年房地產(chǎn)累計(jì)和單月開發(fā)投資同比增速土地出讓金減少約2成，一二線城市占比約8成。備注：數(shù)據(jù)來源：克而瑞；數(shù)據(jù)日期2015年1月1日——12月15日。一線占7%二線占48%三四線占45%新開工面積減少14.7%，拖累上下游行業(yè)。施工單位設(shè)計(jì)院建材家居安裝服務(wù)業(yè)其他相關(guān)行業(yè)-14.7%以寧波為例，新開工面積降幅38.3%，市場(chǎng)份額少4成，相關(guān)行業(yè)深陷價(jià)格戰(zhàn)或失業(yè)。備注：數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局；數(shù)據(jù)截至2015年11月。1確保投資額、新開工量穩(wěn)定增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，維持房?jī)r(jià)的“溫和”上漲（核心城市量?jī)r(jià)快速上漲）。2穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額，不能出現(xiàn)快速回落。3“強(qiáng)力”去庫存的背景下，盡量確保不產(chǎn)出新的庫存。4有效降低和優(yōu)化地方債務(wù)，置換為企業(yè)債務(wù)是直接可行的選項(xiàng)，土地出讓依然是正確且鼓勵(lì)的。5鼓勵(lì)運(yùn)營和創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，提升存量資產(chǎn)價(jià)值，加快經(jīng)營型物業(yè)去庫存。6鼓勵(lì)資本市場(chǎng)發(fā)展，提升房地產(chǎn)企業(yè)再融資能力，加快資產(chǎn)證券化進(jìn)程，盡量在不漲價(jià)、不減稅的基礎(chǔ)上，給企業(yè)更多的發(fā)展動(dòng)力。注：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，決策層似乎形成共識(shí)，認(rèn)為有必要通過支持房地產(chǎn)市場(chǎng)來防止經(jīng)濟(jì)硬著陸。政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的“六大戰(zhàn)略底線”預(yù)測(cè)。7地產(chǎn)金融大爆發(fā)營銷+金融物業(yè)運(yùn)營創(chuàng)新增量托存量新區(qū)+并區(qū)+連城去庫存試點(diǎn)16年政府應(yīng)對(duì)：86大戰(zhàn)略底線預(yù)測(cè)13大會(huì)議解讀2寧波市場(chǎng)回顧316年趨勢(shì)預(yù)判4中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：給予制度創(chuàng)新的空間更大。六大舉措農(nóng)民工市民化戶籍制度改革住房制度改革發(fā)展住房租賃市場(chǎng)鼓勵(lì)適當(dāng)降價(jià)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組取消過時(shí)限制政策對(duì)于一線城市和部分重點(diǎn)二線城市的三個(gè)手段促進(jìn)外來人口購房：1、購房可為落戶加分；2、有條件放開非戶籍人口的買房限制；3、降低酒店式公寓的購買門檻和成本。允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶。這主要借鑒了發(fā)達(dá)國家的移民政策：一是對(duì)當(dāng)?shù)剡M(jìn)行投資，購房屬于其中一類；二是有能力在落戶城市體面地生活。我們認(rèn)為，這個(gè)政策可以在一線城市中的廣州、二線城市和三四線城市全面鋪開。以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。未來住房制度改革的大方向應(yīng)該是打通戶籍和非戶籍購房通道，架起保障房與商品住宅的橋梁，拉平商品住宅與商辦類住宅的購置門檻，以及靈活進(jìn)行出售和出租的轉(zhuǎn)換。鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者。鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。必須降低開發(fā)運(yùn)營成本，才能推動(dòng)專業(yè)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。這又需要政府在土地出讓制度、稅費(fèi)征收、低成本政策融資安排方面做出相應(yīng)的配套。一是“房企應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律營銷”。房企最需把握的市場(chǎng)規(guī)律是明了各類需求(剛需、改善、中高端、豪宅)的結(jié)構(gòu)性變化趨勢(shì)。二是“適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格”。三是“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度”。目前加在房地產(chǎn)行業(yè)的限制性措施主要有限購(一線城市)、限貸(二套以上)、用途和戶型限制三大類。城市會(huì)議：造新城，改規(guī)劃，以增量盤活存量。2015年9月，福建福州新區(qū)獲批。推進(jìn)兩岸交流合作，推動(dòng)新區(qū)探索“多規(guī)合一”。11月市教育局出臺(tái)15條措施，包括2年內(nèi)福州新區(qū)將新建、改擴(kuò)建學(xué)校38所。2015年12月，哈爾濱新區(qū)獲批。建設(shè)成為中俄全面合作重要承載區(qū)、東北地區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極、老工業(yè)基地轉(zhuǎn)型發(fā)展示范區(qū)，要推動(dòng)新區(qū)探索“多規(guī)合一”。2015年7月，南京江北新區(qū)獲批，在其規(guī)劃方案中規(guī)劃建設(shè)11條高快速路跨江通道（其中高速公路跨江通道2條，快速路跨江通道9條）。2015年4月，湖南湘江新區(qū)獲批，5月湘江新區(qū)發(fā)布十大新建項(xiàng)目，包括總投資約120億元。三年內(nèi)將重點(diǎn)推出新開工的十大項(xiàng)目和竣工的十大項(xiàng)目，總投資1200余億元。2015年9月，云南滇中新區(qū)獲批，截至今年11月底，滇中新區(qū)完成投資9.321億元，建成保障性安居房10785套，建成率431.4%，排名在云南省居首。中央城市工作會(huì)議關(guān)鍵詞升級(jí)—培育中心城市，大小城市要均衡發(fā)展特色—打造自己城市精神，不再“千城一面”可持續(xù)—城市規(guī)劃嚴(yán)格執(zhí)行，市民也能參與緊湊—城市發(fā)展不再“攤大餅”，而要做精、做細(xì)、做內(nèi)涵宜居—把好風(fēng)光融入城市，同時(shí)加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和危房改造金融行業(yè)：去庫存，結(jié)合金融。中投證券：愿景很美好，落實(shí)存挑戰(zhàn)。要激發(fā)我國中低收入人群潛在的城鎮(zhèn)購房需求，政策應(yīng)從公共服務(wù)均等化、住房金融支持等痛點(diǎn)著手，但考慮地方財(cái)力緊張、農(nóng)民工低收入及貸款難等客觀因素，政策落實(shí)存在挑戰(zhàn)：1、考慮農(nóng)民工低收入、工作不穩(wěn)定、征信體系缺失等客觀硬性約束。2、直接住房補(bǔ)貼政策效果不錯(cuò)，但地方財(cái)政是個(gè)問題。3、戶籍改革有望加速，但礙于配套的公共服務(wù)均等化推進(jìn)緩慢。4、農(nóng)地改革賦予農(nóng)民工財(cái)產(chǎn)權(quán)利，有助提升農(nóng)民工購買力。華泰證券：房地產(chǎn)去庫存還得靠金融。依靠低購買力的農(nóng)民工來支撐當(dāng)前由高購買力支撐的房?jī)r(jià)，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)三四線城市尚有作用，對(duì)一二線城市影響甚微。房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存未來還需要其他政策支持，預(yù)計(jì)將集中在金融創(chuàng)新領(lǐng)域，近期主要看點(diǎn)是國家住房銀行和住房抵押貸款資產(chǎn)證券化。另一個(gè)近期和房地產(chǎn)去庫存有關(guān)的熱點(diǎn)是房地產(chǎn)抵押貸款利息抵個(gè)稅。但是這一政策存在三大難點(diǎn)，難以實(shí)施。信達(dá)證券：未來可運(yùn)用的政策儲(chǔ)備包括：信貸政策繼續(xù)寬松，不排除進(jìn)一步降準(zhǔn)降息，房地產(chǎn)首付比例進(jìn)一步下調(diào)；調(diào)整普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)，降低稅費(fèi)；推進(jìn)戶籍制度改革，購房門檻進(jìn)一步減低；加大棚戶區(qū)改造力度等；推進(jìn)住房保障貨幣化，加大貨幣補(bǔ)償力度和更多運(yùn)用發(fā)放租賃補(bǔ)貼等方式解決住房保障問題。房地產(chǎn)的角色：為經(jīng)濟(jì)調(diào)整爭(zhēng)取時(shí)間2016年，政府決策將力保執(zhí)行136大戰(zhàn)略底線預(yù)測(cè)13大會(huì)議解讀2寧波市場(chǎng)回顧316年趨勢(shì)預(yù)判4142月4日，央行降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)4月20日，央行降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)6月28日，央行降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)9月6日，央行降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)10月24日，央行降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)降息降準(zhǔn)3月1日，利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)5月11日，利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)6月28日，利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)8月26日，利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)10月24日，利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)3月30日，二套房商業(yè)貸款首付比例降至40%3月30日，首套房公積金貸款首付比例降至20%，二套房首付降至30%9月1日，二套房公積金貸款首付比例降至20%9月30日，首套房商業(yè)貸款首付比例降至25%降首付經(jīng)濟(jì)增速放緩的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)仍被當(dāng)作經(jīng)濟(jì)的“穩(wěn)定器”，“去庫存”作為15年的政策主基調(diào)，中央及地方相繼使出降首付、降利息、減稅、補(bǔ)貼等多套組合拳穩(wěn)定住房消費(fèi)，政策紅利下，寧波剛性及改善需求集中迸發(fā)并得到持續(xù)釋放，政策效果顯著。政策匯總7月1日，寧波公積金貸款啟動(dòng)公轉(zhuǎn)商貼息政策8月13日，高校畢業(yè)生購房補(bǔ)貼由1%提高到2%3月30日，二手房營業(yè)稅免征年限由5年降至2年7月13日，按實(shí)際繳納契稅的50%給予購房補(bǔ)貼4月28日，寧波公積金最高貸款額度提升至100萬元10月8日，國家全面推行住房公積金異地貸款政策3月1日，不動(dòng)產(chǎn)登記條例開始實(shí)施減稅，補(bǔ)貼，提額度8月27日，樓市取消“限外令”15土地市場(chǎng)2008-2015年寧波涉宅用地成交量?jī)r(jià)走勢(shì)圖2015年1-12月年寧波涉宅用地成交量?jī)r(jià)走勢(shì)圖15年土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“先冷后熱”態(tài)勢(shì)，上半年遭遇冷場(chǎng)，而下半年樓市的火熱成交使開發(fā)商資金層面得到緩解，且在政策環(huán)境持續(xù)放寬的情形下，對(duì)后市預(yù)期增強(qiáng)，拿地積極性大幅提高。2015年寧波涉宅用地成交188萬方，同比增長(zhǎng)39.3%，計(jì)容建筑面積約379萬方，住宅建面約324萬方；上半年開發(fā)商資金面吃緊拿地意愿較低，1-5月土地市場(chǎng)遇冷，下半年在樓市成交持續(xù)火爆及融資成本持續(xù)降低的情形下，開發(fā)商資金面開始得到緩解，拿地積極性提高，且政府在供地指標(biāo)的壓力下加快推地節(jié)奏，積極推出優(yōu)質(zhì)宅地，土地供需均得到滿足，并在12月掀起一波土地成交高潮；涉宅用地平均樓面價(jià)為4737元/㎡，同比上漲3.3%，東部新城、鄞州中心、江東老城、長(zhǎng)豐等板塊土地成交量較大，拉動(dòng)整體樓面價(jià)上漲。備注：統(tǒng)計(jì)口徑為純住宅用地和商住用地，不包含商業(yè)、辦公用地，商住用地的住宅比例按項(xiàng)目規(guī)劃判定，無項(xiàng)目規(guī)劃按70%比例劃分2015年成交宅地分布北侖區(qū)成交：0宗面積：0萬方海曙區(qū)成交：0宗面積：0萬方鎮(zhèn)海區(qū)成交：6宗面積：39萬方鄞州區(qū)成交：20宗面積：104萬方江北區(qū)成交：2宗面積：16萬方江東區(qū)成交：4宗面積：24萬方科技園區(qū)成交：1宗面積：5萬方15年共成交33宗涉宅用地，以中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地居多，鄞州、鎮(zhèn)海、江東成為土地市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域，其中僅鄞州一區(qū)就占20宗，成為名副其實(shí)的“土豪”區(qū)域，16年鄞州中心區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)度將急劇加大，北侖區(qū)與海曙區(qū)宅地出讓以“零”告終。1617投資布局時(shí)間成交宅地宗數(shù)核心板塊成交宗數(shù)核心板塊成交占比2010年541528%2011年39410%2012年431330%2013年762330%2014年24625%2015年331752%備注：城市核心板塊主要包含海曙、江東、江北核心、灣頭、姚江北、鄞州中心、長(zhǎng)豐、高新區(qū)以萬科為例：2006年，鄞州中心，金色水岸2009年，慈城，云鷺灣2010年，集士港，金色城市2010年，鎮(zhèn)海，萬科城2012年，江東核心，江東府2012年，下應(yīng)，金域國際2013年，鎮(zhèn)海，萬科城東郡2013年，潘火，金域傳奇2013年，高新區(qū)，公園里2015年，長(zhǎng)豐，江灣府2015年，鄞州中心，中河地塊2015年，長(zhǎng)豐，長(zhǎng)豐地塊2010-2015年城市核心板塊投資分布情況遠(yuǎn)郊板塊住宅存量持續(xù)攀升，風(fēng)險(xiǎn)度加劇，而改善需求正加速增長(zhǎng)，開發(fā)企業(yè)投資布局逐步向城市核心板塊收攏。遠(yuǎn)郊板塊核心板塊18土地名稱區(qū)域占地面積（萬方）容積率樓面價(jià)（元/㎡）成交總價(jià)（億元）溢價(jià)率開發(fā)商?hào)|部新城核心區(qū)E-23#/24#/28#/29#地塊江東8.711.721227618.4032.5%雅戈?duì)栛粗菪鲁菂^(qū)首南地段YZ08-07-b地塊鄞州3.641.8090405.9224.7%江山萬里鄞州新城區(qū)首南地段YZ08-08-(b2、b3)地塊鄞州6.151.8089509.917.8%美的鄞州新城區(qū)首南地段YZ08-08-a地塊鄞州6.811.80890010.9118.7%金地寧波寧豐2-1#地塊江東9.362.50886020.7417.8%方興鄞州新城區(qū)首南地段YZ08-08-e8地塊鄞州5.211.6083106.930.1%金地江東區(qū)慶豐地段徐戎路西側(cè)2#地塊江東3.372.8081007.640.0%雅戈?duì)栛粗輩^(qū)長(zhǎng)豐地段YZ13-02-K1地塊鄞州2.182.2080403.857.2%萬科江北區(qū)天水家園以北地段馮家安置房南側(cè)地塊江北6.521.8067207.880.3%綠地鄞州區(qū)長(zhǎng)豐地段YZ13-02-ef地塊鄞州4.002.5066306.630.5%金地2015年寧波涉宅用地成交樓面價(jià)TOP10土地排行東部新城、鄞州中心、江東老城等城市核心板塊由于地段和資源的稀缺性，引發(fā)金地、萬科、雅戈?duì)柕绕放品科笊涎輷尀┐髴?zhàn)，多宗住宅用地均以較高溢價(jià)成交，未來或?qū)⒗鍓K房?jī)r(jià)上漲。2015年東部新城、鄞州中心、長(zhǎng)豐等部分板塊在樓市持續(xù)向好的情況下，土地成交樓面價(jià)也快速上漲，雅戈?duì)枛|部新城地塊較印江南樓面價(jià)上漲23%，萬科長(zhǎng)豐YZ13-02-K1地塊較江灣府樓面價(jià)上漲25%，鄞州首南前后兩次土地出讓，掛牌樓面起始價(jià)上漲14%，這些土地樓面價(jià)的上漲或?qū)⑻嵘鍓K未來房?jī)r(jià)；備注：統(tǒng)計(jì)口徑為純住宅用地和商住用地，不包含商業(yè)、辦公用地19土地庫存企業(yè)名稱土地宗數(shù)土地面積（萬方）住宅建筑面積（萬方）雅戈?duì)?51.893.8雅居樂225.556.2華僑城225.832.1恒裕315.031.8恒舒312.129.0旭智315.928.8華豐227.027.3金地314.824.1方興19.423.4信達(dá)中建215.323.12015年各區(qū)域涉宅用地庫存（住宅建面）2015年開發(fā)企業(yè)土地儲(chǔ)備TOP10鄞州、北侖、鎮(zhèn)海三區(qū)前幾年推地動(dòng)作頻繁，潛在供應(yīng)量最大，未來競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇，供過于求的形勢(shì)短期內(nèi)難以改變，房?jī)r(jià)上漲乏力。土地存庫量以當(dāng)?shù)仄髽I(yè)居多，開發(fā)節(jié)奏相對(duì)緩慢，16年土地庫存仍將居高不下。2015年底寧波七區(qū)涉宅用地庫存占地面積為494萬方，住宅建面約為861萬方，其中鄞州區(qū)待開發(fā)量最大，達(dá)364萬方，鄞州、北侖、鎮(zhèn)海是未來供應(yīng)主力區(qū)域，15年江東區(qū)供地量加大，預(yù)計(jì)均將在明年入市，16年江東住宅供應(yīng)較為充足；從企業(yè)土地儲(chǔ)備來看，本土企業(yè)遠(yuǎn)郊土地儲(chǔ)備量較大，但開發(fā)節(jié)奏緩慢，大部分短期內(nèi)難以轉(zhuǎn)化成項(xiàng)目銷售。備注：統(tǒng)計(jì)口徑為純住宅用地和商住用地，不包含商業(yè)、辦公用地，商住用地的住宅比例按項(xiàng)目規(guī)劃判定，無項(xiàng)目規(guī)劃按70%比例劃分202008-2015年寧波商品住宅供求量?jī)r(jià)走勢(shì)圖2015年1-12月寧波商品住宅供求量?jī)r(jià)走勢(shì)圖政策環(huán)境持續(xù)利好，改善需求集中迸發(fā)并得到持續(xù)釋放，15年寧波住宅市場(chǎng)擴(kuò)容，整體表現(xiàn)供不應(yīng)求，成交量超越09年，創(chuàng)下歷史新高，供求關(guān)系有所改善，“去庫存”效果顯現(xiàn)。15年市七區(qū)商品住宅供應(yīng)量為418萬方，同比減少16.4%，14年土地儲(chǔ)備量低是導(dǎo)致今年上市項(xiàng)目減少的主要因素，15年土地出讓量增加，拿地企業(yè)以品牌房企為主，開發(fā)節(jié)奏較快，16年住宅供應(yīng)量預(yù)計(jì)在500-600萬方；住宅成交量自11年以來逐年遞增，15年市七區(qū)整體去化量為501萬方，首次突破500萬大關(guān)，同比增長(zhǎng)39.2%，政策紅利下，改善需求得到持續(xù)釋放，4月以來成交量持續(xù)在40萬方以上高位，隨著政策效應(yīng)的遞減，16年住宅成交或?qū)⒂兴芈?，但仍將高?4年水平；15年市七區(qū)商品住宅成交均價(jià)為13450元/㎡，小幅上漲2%，改善產(chǎn)品成交比例上升是帶動(dòng)均價(jià)上漲的主要原因。住宅市場(chǎng)備注：商品住宅統(tǒng)計(jì)口徑包含普通住宅和別墅，不包含保障房與限價(jià)房2115年住宅成交結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化，120平以下剛需雖然仍占主導(dǎo)地位，但120-140平首改產(chǎn)品需求量大幅增加，成交比例上漲6%，成交均價(jià)段中，1.8-2.5萬元/平中高端產(chǎn)品需求量增長(zhǎng)明顯。2015年成交面積段2014年成交面積段2015年成交均價(jià)段2014年成交均價(jià)段成交結(jié)構(gòu)222015年商品住宅成交面積TOP10項(xiàng)目名稱區(qū)域成交面積（萬方）成交金額（億元）成交均價(jià)（元/㎡）面積占有率中海國際社區(qū)鄞州18.019.5108543.6%中海陽光玫瑰園鄞州11.612.1104742.3%環(huán)球東方港城北侖11.113.2118522.2%龍湖滟瀾海岸北侖10.67.369062.1%保利城鎮(zhèn)海9.48.792581.9%合生國際城鎮(zhèn)海9.27.580881.8%華潤(rùn)萬象府江北8.317.0204251.7%保利印江南江東8.317.5211281.7%花樣年花郡北侖7.87.393501.6%萬科云鷺灣江北7.710.6138331.5%前十合計(jì)102120.7——20.3%14年對(duì)比87.8109.4——24.4%2015年商品住宅成交金額TOP10項(xiàng)目名稱區(qū)域成交金額（億元）成交面積（萬方）成交均價(jià)（元/㎡）金額占有率中海國際社區(qū)鄞州19.518.0108542.9%雅戈?duì)柮髦藿瓥|17.57.2242082.6%保利印江南江東17.58.3211282.6%華潤(rùn)萬象府江北17.08.3204252.5%維科東院江東16.17.6212472.4%榮安中央公園鄞州15.67.6205042.3%江山萬里鄞州15.57.4210752.3%南塘金茂府海曙14.75.6263362.2%環(huán)球東方港城北侖13.211.1118522.0%中海陽光玫瑰園鄞州12.111.6104741.8%前十合計(jì)158.792.7——23.5%14年對(duì)比121.682.6——25.7%住宅銷量TOP10項(xiàng)目以遠(yuǎn)郊剛需樓盤為主，而鄞州中心、東部新城等核心地段多個(gè)改善樓盤則位居金額排行榜前列。前十項(xiàng)目面積與金額占有率較去年均有所減少，市場(chǎng)集中度下降，在售項(xiàng)目15年銷量普遍得到提升。住宅成交排行23營銷方式傳統(tǒng)的紙媒、短信等粗放營銷方式成本高、效果差，15年投放頻次大幅減少，電話CALL客、微信自媒體等小成本線上營銷成為主流，全民營銷、事件營銷、跨界營銷為主要的創(chuàng)新營銷手段。廣而泛的粗放營銷報(bào)廣、短信、派單跨界營銷碼上專車、第三方金融平臺(tái)事件營銷如：保利印江南的尋找小楠事件體驗(yàn)式營銷產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、展會(huì)、演出、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)、樣板段開放24產(chǎn)品趨勢(shì)優(yōu)戶型精裝修低總價(jià)維科東院2014年3月開盤目前成交818套（15年成交532套）去化率84%均價(jià)2.1萬元/㎡較銀泰城溢價(jià)21%熱銷關(guān)鍵詞：高附加值、大面寬、短進(jìn)深、南北通透雅戈?duì)柮髦薅?015年7月開盤目前成交138套去化率63%均價(jià)3.3萬元/㎡較明洲一期毛坯溢價(jià)74%熱銷關(guān)鍵詞：精裝修、地段景瑞紅翎臺(tái)（別墅）2015年9月開盤目前成交77套去化率58%均價(jià)2.0萬元/㎡較高層溢價(jià)121%熱銷關(guān)鍵詞：小別墅、低總價(jià)隨著房地產(chǎn)進(jìn)入買方市場(chǎng)，客戶對(duì)產(chǎn)品要求越來越高，優(yōu)戶型、精裝修、低總價(jià)成為15年熱銷樓盤的主要溢價(jià)點(diǎn)。25萬科城東郡開發(fā)商：

萬科項(xiàng)目地址：鎮(zhèn)海莊市街道，東臨鐘包路，北靠同心路建筑面積：12.74萬方開盤時(shí)間：2015/5/16首推套數(shù)：156開盤去化：80%開盤價(jià)格：11500元/㎡主力面積：100㎡、125㎡整體去化：52%125㎡四房100㎡三房1、萬科品牌號(hào)召力2、作為鎮(zhèn)海的標(biāo)桿大盤，承諾的配套基本已經(jīng)兌現(xiàn)，周邊生活氛圍也越來越好3、萬科城四期11500元/㎡的價(jià)格，相比前三期價(jià)格顯得性價(jià)比更高4、經(jīng)過前面三期的銷售和交付入住后，萬科城在項(xiàng)目品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)等方面均獲得了良好的口碑熱銷案例熱銷分析26保利印江南熱銷分析開發(fā)商：

保利項(xiàng)目地址：江東百丈東路與海晏南路交叉口建筑面積：23.65萬方開盤時(shí)間：2015/6/27首推套數(shù)：336開盤去化：80%開盤價(jià)格：高層18500元/㎡、洋房23000元/㎡主力面積：107㎡、127㎡、137㎡整體去化：88%熱銷案例107㎡三房137㎡四房1、坐擁東部新城稀缺的土地資源2、該片區(qū)為政府規(guī)劃的水鄉(xiāng)鄰里住宅區(qū)，擁有較好的景觀資源3、戶型設(shè)計(jì)較好，符合寧波購房者居住習(xí)慣27華潤(rùn)萬象府熱銷分析開發(fā)商：華潤(rùn)項(xiàng)目地址：江北灣頭大閘路和環(huán)城北路交叉口建筑面積：11.53萬方開盤時(shí)間：2015/11/15首推套數(shù)：630開盤去化：80%開盤價(jià)格：高層20000元/㎡、洋房25000元/㎡主力面積：117㎡、137㎡整體去化：76%熱銷案例117㎡三房137㎡四房1、作為江北灣頭片區(qū)的標(biāo)桿大盤，周邊配套已經(jīng)基本成熟，且自帶商業(yè)配套，基本滿足生活的各種需求。2、緊鄰三江口，且擁有一定的江景資源。3、開盤之前置業(yè)顧問釋放高售價(jià)的信息，拔高客戶的心理預(yù)計(jì)，開盤時(shí)以平價(jià)出售，售價(jià)大大低于了客戶的心理預(yù)計(jì)。28存量走勢(shì)15年樓市供應(yīng)端縮水，狹義存量整體呈下降趨勢(shì)，存量去化周期大幅縮短，且由于土地供應(yīng)依然較低，15年廣義存量明顯下降，存銷比減小，市場(chǎng)健康度提升。預(yù)計(jì)明年住宅供應(yīng)量放大，狹義存量或?qū)⒃俣扰噬瑢幉◣齑嫘蝿?shì)依然不容樂觀。寧波七區(qū)商品住宅存量走勢(shì)圖截止15年12月底，寧波七區(qū)商品住宅狹義存量（已拿預(yù)售證）為509萬方，同比14年底下降91萬方，按近12個(gè)月去化速度計(jì)算，存量去化周期約為12個(gè)月，較14年底縮短8個(gè)月；廣義存量約為1614萬方，同比14年底下降177萬方，廣義存銷比為3.2年，市場(chǎng)健康度有所提升。廣義存量1614萬方廣義存量1791萬方下降177萬方29存量結(jié)構(gòu)各區(qū)域商品住宅存量套數(shù)分布各面積段商品住宅存量套數(shù)分布住宅庫存產(chǎn)品剛需和改善各占一半左右，其中90平以下與130-140平產(chǎn)品由于項(xiàng)目數(shù)量最多，剩余庫存也最大，但同時(shí)也是需求集中段，去化相對(duì)較快。區(qū)域存量持續(xù)以鄞州區(qū)最大，海曙、江東、科技園供需相對(duì)均衡，庫存壓力較小。公寓市場(chǎng)項(xiàng)目名稱區(qū)域成交面積（方）成交套數(shù)成交金額（萬元）成交均價(jià)（元/㎡）面積占有率智慧城科技園2240828822400999610.0%天星錦鉆江東1268624913260104535.7%萬年樂享世界北侖11781280688958485.3%鳳凰國際廣場(chǎng)北侖11467214852574345.1%華城花園科技園1138721813052114625.1%博府麗景灣海曙1057715211043104414.7%水茂華園海曙1044811513655130694.7%和美誠科技園9162120910799404.1%嘉恒廣場(chǎng)江東844313512288145543.8%利時(shí)愛丁堡鎮(zhèn)海6935128453465383.1%前十合計(jì)1152941899——11475351.4%2015年寧波酒店式公寓成交面積TOP102010-2015年寧波酒店式公寓供求量?jī)r(jià)走勢(shì)2015年1-12月寧波酒店式公寓供求量?jī)r(jià)走勢(shì)“限酒令”作用顯現(xiàn)，酒店式公寓供需量均有所縮水，但整體呈供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，供應(yīng)量跌至歷史最低，成交量受供應(yīng)限制，連續(xù)2年下降，科技園、北侖等區(qū)域個(gè)盤成交較為突出。15年公寓供應(yīng)量為9.3萬方，同比減少13%，成交量為22.4萬方，同比減少16%，成交均價(jià)為10401元/㎡，同比上漲12%，存量為46萬方。30商業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱區(qū)域成交面積（方）成交套數(shù)成交金額（萬元）成交均價(jià)（元/㎡）面積占有率海港城鄞州2310163439570171299.4%寧波銀泰城江東1980825652072262898.0%恒茂商業(yè)廣場(chǎng)海曙154505926747173116.3%城市之光江東102142524480239684.1%海曙恒一廣場(chǎng)海曙732644513311181713.0%銀億東岸江東65104615155232792.6%漢德城江東6234319028305232.5%華創(chuàng)朗悅鄞州5920711976202292.4%揚(yáng)帆廣場(chǎng)科技園57959911139192212.4%理想城鄞州5355429610179442.2%前十合計(jì)1057131616223087——42.9%2015年寧波商業(yè)成交面積TOP102010-2015年寧波商業(yè)供求量?jī)r(jià)走勢(shì)2015年1-12月寧波商業(yè)供求量?jī)r(jià)走勢(shì)商業(yè)供應(yīng)量持續(xù)過剩，投資需求持續(xù)處于低位，存量危機(jī)短期內(nèi)難以化解。集中式商業(yè)由開發(fā)商統(tǒng)一招商運(yùn)營且自持比例大，小面積、低總價(jià)商鋪投資熱度相對(duì)較高，社區(qū)底商去化緩慢。15年商業(yè)供應(yīng)量為56.7萬方，同比減少11%，成交量為24.6萬方，同比增加6%，成交均價(jià)為21137元/㎡，同比上漲14%，存量為157萬方。31辦公市場(chǎng)項(xiàng)目名稱區(qū)域成交面積（方）成交套數(shù)成交金額（萬元）成交均價(jià)（元/㎡）面積占有率寧波研發(fā)園科技園401455127766691714.7%寧波財(cái)富中心江東245004445514185779.0%鳳凰國際廣場(chǎng)北侖18750611178562856.9%揚(yáng)帆廣場(chǎng)科技園1526622026093170925.6%寧興嘉利廣場(chǎng)科技園126555217026134554.6%大海大廈鄞州12635401074485034.6%恒茂商業(yè)廣場(chǎng)海曙987933873088373.6%東城國貿(mào)中心科技園91273613949152833.3%寧波智慧園科技園863931710182193.2%寧興嘉苑廣場(chǎng)科技園784389490121002.9%前十合計(jì)159439576178198——58.5%2015年寧波辦公成交面積TOP102010-2015年寧波辦公供求量?jī)r(jià)走勢(shì)2015年1-12月寧波辦公供求量?jī)r(jià)走勢(shì)辦公銷售市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟，寫字樓供應(yīng)處于飽和狀態(tài)，整體空置率較高，投資需求持續(xù)較低。科技園區(qū)受產(chǎn)業(yè)及政策扶持，成交熱度相對(duì)較高，銷量前十項(xiàng)目占6位。15年辦公供應(yīng)量為60.1萬方，同比增加25%，成交量為27.3萬方，同比增加70%，成交均價(jià)為11650元/㎡，同比上漲6%，存量為125萬方。3233企業(yè)成交排行2015年寧波開發(fā)企業(yè)成交面積TOP202015年寧波開發(fā)企業(yè)成交金額TOP20TOP企業(yè)名稱成交面積（萬方）成交金額（億元）面積占有率1萬科40.1763.206.7%2中海36.6942.306.1%3榮安20.0234.503.3%4銀億19.3126.913.2%5雅戈?duì)?8.6332.853.1%6保利17.8526.153.0%7維科17.4029.562.9%8信達(dá)中建14.4016.492.4%9恒大14.1417.452.4%10龍湖14.0411.832.3%11環(huán)球12.6115.052.1%12恒威12.5811.952.1%13奧克斯10.5710.621.8%14世茂10.3312.961.7%15景瑞10.0913.151.7%16華潤(rùn)10.120.61.6%17寧興9.3114.281.5%18合生9.197.441.5%19綠城9.0411.901.5%20保億8.727.641.5%合計(jì)314.91426.2652.4%14年對(duì)比248.78338.9656.4%TOP企業(yè)名稱成交金額（億元）成交面積（萬方）金額占有率1萬科63.2040.178.0%2中海42.3036.695.3%3榮安34.5020.024.3%4雅戈?duì)?2.8518.634.1%5維科29.5617.403.7%6銀億26.9119.313.4%7保利26.1517.853.3%8華潤(rùn)20.610.12.6%9恒大17.4514.142.2%10信達(dá)中建16.4914.402.1%11銀泰16.358.362.1%12鴻城15.407.301.9%13環(huán)球15.0512.611.9%14方興14.865.951.9%15寧興14.289.311.8%16景瑞13.1510.091.7%17世茂12.9610.331.6%18恒威11.9512.581.5%19九龍倉11.945.901.5%20綠城11.909.041.5%合計(jì)447.28299.956.3%14年對(duì)比350.97237.361.7%TOP20企業(yè)成交集中度下降，15年房企銷量普遍上漲，外來品牌企業(yè)入榜數(shù)量逐年增加，萬科、中海穩(wěn)居銷量與金額冠亞軍，雅戈?duì)栐谑鄹叨隧?xiàng)目減少，被榮安擠出前三。備注：企業(yè)成交面積與成交金額統(tǒng)計(jì)口徑均為商品房，包含普通住宅、別墅、酒店式公寓、商業(yè)、辦公、車位，合作開發(fā)項(xiàng)目成交面積與金額均統(tǒng)計(jì)在操盤企業(yè)名下34典型企業(yè)貨值估算企業(yè)名稱取證存量（萬方）未取證存量（萬方）土地存量（萬方）可售面積（萬方）可售貨值（億元）雅戈?duì)?0.16093.8113.96178.4世茂26.05018.944.9571.29萬科16.6512.3512.1941.1970.02金地2.457.0224.0733.5455.38方興3.85023.4127.2654.04農(nóng)工商15.5827.97043.5543.47中海27.810027.8139.33保利7.9414.160

22.138.93招商3.777.3410.0521.1632.78雅居樂0056.1756.1728.09綠地3.95011.7315.6824.31恒大4.9816.45021.4323.55華潤(rùn)11.630011.6323.07九龍倉8.212.2010.4122.21復(fù)地3.2205.979.1917.18新城3.3420.44023.7816.65凱德3.774.5808.3513.53景瑞4.44.1108.5111.89北京建工005.55.58.25龍湖8.11008.117.46萬年基業(yè)4.0612.16016.227.14港中旅1.81001.814.15花樣年0.93000.930.87典型企業(yè)貨值儲(chǔ)備以雅戈?duì)栆患要?dú)大，2016年或?qū)⒓腥胧?，有望重登銷量榜首，而多數(shù)外來品牌房企目前已無土地儲(chǔ)備，可售貨值偏低，明年將加速拿地補(bǔ)倉，土地市場(chǎng)熱度或?qū)⒀永m(xù)。備注：可售存量和可售貨值僅統(tǒng)計(jì)住宅部分，不包含商辦項(xiàng)目和土地，取證存量指已取得預(yù)售證未出售部分，未取證存量指已開盤項(xiàng)目但未取得預(yù)售證部分，土地存量指未開盤土地或項(xiàng)目356大戰(zhàn)略底線預(yù)測(cè)13大會(huì)議解讀2寧波市場(chǎng)回顧316年趨勢(shì)預(yù)判4361.政策環(huán)境：去存庫仍為主旋律，政策面持續(xù)寬松——房地產(chǎn)為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)托底，限供應(yīng)，促需求2016年房地產(chǎn)行業(yè)仍舊會(huì)被作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推手，政策紅利或仍將延續(xù)，甚至可能出臺(tái)更多強(qiáng)力刺激政策……猜想限供應(yīng)促需求城市分類調(diào)控，對(duì)于庫存較高的三四線城市，進(jìn)行土地供應(yīng)的控制通過對(duì)出讓土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)移，來平衡商辦庫存持續(xù)不下的局面政府收購商品房作為保障性住房鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房，加快戶籍制度改革金融政策持續(xù)放松，通過降準(zhǔn)降息、降低首付比例，貸款利息抵扣所得稅，增大利率折扣等手段降低購房成本，進(jìn)一步刺激購房需求2013年-2015年寧波成交土地未上市項(xiàng)目分布圖2.供應(yīng)結(jié)構(gòu)：中低端為主，改善產(chǎn)品供應(yīng)擴(kuò)張——遠(yuǎn)郊（1萬元/㎡以下）最多、近郊（1-1.6萬）穩(wěn)定、城市核心（1.6萬以上）增加遠(yuǎn)郊項(xiàng)目（售價(jià)1萬元/平方以下）：27個(gè)，主要集中于春曉、駱駝、小港等板塊；近郊項(xiàng)目（售價(jià)1-1.6萬元/平方）：17個(gè)，主要集中在東部新城東、潘火、石碶、陳婆渡、北侖城區(qū)等板塊；城市核心項(xiàng)目（售價(jià)1.6萬元/平方以上）：22個(gè)，集中在鄞州中心、海曙、江東、姚江北、高新區(qū)等板塊。37整體房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定：供過于求現(xiàn)象持續(xù)存在寧波廣義存量依然高企，各區(qū)域廣義存銷比基本在2.4年以上，供過于求局面短期內(nèi)難以改變，16年市場(chǎng)仍將以去庫存為主，整體房?jī)r(jià)將持續(xù)保持穩(wěn)定。2015年寧波主要成交宅地溢價(jià)分布圖局部房?jī)r(jià)上漲：供求關(guān)系是主要原因?qū)幉ɡ铣菂^(qū)、鄞州中心、東部新城等城市核心板塊由于供應(yīng)稀缺，導(dǎo)致成交樓板價(jià)上漲，多宗地塊溢價(jià)率較高，從而拉升這些板塊的房?jī)r(jià)上漲。3.房?jī)r(jià)走勢(shì)：局部小幅上漲，整體以穩(wěn)為主——供應(yīng)稀缺地段房?jī)r(jià)或有小幅上漲，城郊板塊仍將以去庫存為主，整體價(jià)格穩(wěn)定區(qū)域狹義存量（萬方）廣義存量（萬方）15年去化量（萬方）廣義存銷比海曙1735162.2江東36139582.4江北86170533.2科技園1939211.9鄞州2036312182.9鎮(zhèn)海71268654.1北侖77332704.7整體50916145013.23820%120方以下戶型中2014年成交17943套2015年成交21552套同比增速為20%65%120方以上戶型中2014年成交11132套2015年成交18419套同比增速達(dá)65%改善增速高于剛需增速城郊改善置換需求旺盛1860萬方07-13年市七區(qū)住宅成交約1860萬方，約15.7萬套，改善基數(shù)較大6/10歷史成交套數(shù)TOP10中，北侖城區(qū)、潘火、駱駝等郊區(qū)置業(yè)占6位，這部分客戶在近幾年將產(chǎn)生大量的住房置換需求4.客戶趨勢(shì)：改善需求增速明顯高于剛需——改善需求持續(xù)得到釋放且潛力較長(zhǎng)久，城郊改善置換需求旺盛395.企業(yè)挑戰(zhàn)：品牌房企集中發(fā)力，競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加劇——品牌房企占有率逐年升高，強(qiáng)者恒強(qiáng)，行業(yè)寡頭現(xiàn)象趨顯排名2012年2013年2014年2015年企業(yè)銷售額企業(yè)銷售額企業(yè)銷售額企業(yè)銷售額1雅戈?duì)?1.18雅戈?duì)?2.53萬科52.42萬科63.202中海29.93中海36.27雅戈?duì)?7.91中海42.303榮安29.40萬科32.89中海33.25榮安34.504萬科20.24榮安19.66維科28.85雅戈?duì)?2.855寧房19.02銀億19.03銀億26.03維科29.566維科17.83興普17.51金地17.29銀億26.917銀億14.55寧房15.30奧克斯16.01保利26.158國驊14.31世茂14.72綠城15.98華潤(rùn)20.039布利杰11.98羅蒙14.42榮安15.08恒大17.4510保利11.88綠城11.89世茂13.95信達(dá)中建16.492012-2015年寧波房企銷售額TOP10排名變化2015年寧波房企土地儲(chǔ)備排名排名企業(yè)拿地宗數(shù)建筑面積1雅戈?duì)?59.52華僑城252.93金地434.14新城234.05方興123.46萬科321.97恒宇120.88新中房117.79和協(xié)214.710華鼎114.4備注：房企銷售額排行統(tǒng)計(jì)范疇為商品房，包含住宅、別墅、酒店式公寓、商業(yè)、辦公和車位，土地儲(chǔ)備排行僅統(tǒng)計(jì)含住宅用地銷售額排名前十企業(yè)中，外來品牌房企個(gè)數(shù)逐年增加，2015年已增至5個(gè)，且排名逐漸靠前，外來房企市場(chǎng)份額不斷擴(kuò)充，本地房企被逐漸擠壓，企業(yè)生存環(huán)境艱難，2016年或出現(xiàn)更多項(xiàng)目收購的現(xiàn)象；從2015年土地儲(chǔ)備來看，外來房企拿地積極，以金地、萬科為代表的品牌企業(yè)開始加速補(bǔ)倉，預(yù)計(jì)16年將有更多外來企業(yè)進(jìn)駐并深耕寧波，競(jìng)爭(zhēng)激烈度越來越高，本地企業(yè)占有率將逐漸淡化。4041慈城九龍湖區(qū)九龍湖鎮(zhèn)澥浦鎮(zhèn)海煉化洪塘駱駝甬江莊橋姚江新城姚江北莊市小港北侖核心灣頭江北核心梅墟江東核心甬江北江東北科技園東部新城東部新城東五鄉(xiāng)回龍潘火海曙核心海曙中長(zhǎng)豐下應(yīng)鄞州中心石碶柴橋春曉大嵩陳婆渡東錢湖姜山云龍橫溪鄞西集士港城西高橋首南西姚江南海曙北鎮(zhèn)海老城東吳6.投資趨勢(shì)：核心地段與近郊板塊成投資熱點(diǎn)——產(chǎn)品溢價(jià)，趨勢(shì)投資，流量型機(jī)會(huì)主流板塊趨勢(shì)板塊流量板塊42縱使房地產(chǎn)市場(chǎng)變幻莫測(cè)克而瑞始終扮演著最優(yōu)秀服務(wù)生的角色內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)變更，以適應(yīng)新型業(yè)務(wù)模式——單兵模式轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)模式企業(yè)1企業(yè)1企業(yè)1原服務(wù)模式：?jiǎn)稳藢?duì)單個(gè)企業(yè)大客戶1大客戶2指定客戶3現(xiàn)服務(wù)模式：對(duì)大客戶采取專門服務(wù)小組（3人以上）服務(wù)流程優(yōu)化，結(jié)果導(dǎo)向，品質(zhì)導(dǎo)向，過程科學(xué)化高效化——大客戶服務(wù)模式下的流程精簡(jiǎn)，高效，合理設(shè)置服務(wù)啟動(dòng)會(huì)/季度溝通在大客戶服務(wù)模式下，明確客戶年度服務(wù)目的及計(jì)劃制定，明確季度工作計(jì)劃，明確研究方法論?？硕鹛崆斑M(jìn)行相關(guān)資源準(zhǔn)備，留足充分準(zhǔn)備時(shí)間。Step1Step2

需求響應(yīng)1位研究經(jīng)理：明確需求目的，統(tǒng)籌計(jì)劃執(zhí)行2位研究專員：1）服務(wù)包需求執(zhí)行操作；2）常態(tài)對(duì)接Step3

服務(wù)分解及執(zhí)行Step4

服務(wù)督導(dǎo)反饋由設(shè)立于華東一區(qū)上海平臺(tái)的督導(dǎo)團(tuán)隊(duì)對(duì)每一個(gè)服務(wù)的效果及操作過程進(jìn)行監(jiān)督根據(jù)具體