商業(yè)定位修正版

高沙·新天地一期商業(yè)街

業(yè)態(tài)定位方案產(chǎn)品開發(fā)部·戰(zhàn)略科2012.03.18業(yè)態(tài)定位原則業(yè)態(tài)組合的多元化原則將日常生活、社會(huì)交往的基本需求融合于一街當(dāng)中，力求做到“一天，一個(gè)所在，一次性滿足”的現(xiàn)代商業(yè)功能。場(chǎng)地條件相契合原則充分考慮到距離、停車、商業(yè)昭示性、開間、進(jìn)深、場(chǎng)地完整性等等內(nèi)外場(chǎng)地條件，對(duì)場(chǎng)地的布局、安排要合理。交通動(dòng)線合理性原則充分尊重消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和商家的經(jīng)營(yíng)需要，人流流動(dòng)要暢順、均衡，做到街內(nèi)無死角、店內(nèi)無死角。商業(yè)價(jià)值利用最大化原則盡量做到每一段、每一區(qū)、每一棟都至少安排有一家以上的主力店。區(qū)域商業(yè)布局簡(jiǎn)析南京路新建街蓼湄路蓼湄路蓼湄路十字街云峰路主要業(yè)態(tài)：日雜副食、水果、農(nóng)副產(chǎn)品、小吃（粉面）重點(diǎn)商家：富滿樓酒家、金俊家居廣場(chǎng)主要業(yè)態(tài)：家具、床上用品窗簾布藝、網(wǎng)吧動(dòng)漫重點(diǎn)商家：聚福樓酒家、恒源祥家紡主要業(yè)態(tài)：電器、生活超市重點(diǎn)商家：格力空調(diào)、家和購(gòu)物廣場(chǎng)、興旺超市、金源超市、美的電器、以純服飾主要業(yè)態(tài)：服裝、鞋帽，以低端產(chǎn)品為主，主要滿足農(nóng)村消費(fèi)者的購(gòu)買需要。主要業(yè)態(tài)：服飾、鞋帽箱包為主，高沙主要的品牌專賣店都集中在這個(gè)路段。重點(diǎn)商家：金萊克體育、匹克運(yùn)動(dòng)、特步運(yùn)動(dòng)、李寧、361°、奧康皮鞋、紅蜻蜓鞋業(yè)、安踏體育……主要業(yè)態(tài)：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、日雜五金小百貨、鞋帽。以低端產(chǎn)品為主。主要商業(yè)特征1、明顯的在地消費(fèi)服務(wù)主導(dǎo)型商業(yè)結(jié)構(gòu)。2、以低端產(chǎn)品、低質(zhì)經(jīng)營(yíng)為主，體現(xiàn)出鮮明的農(nóng)村市場(chǎng)特征。3、日用生活需求業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，社會(huì)性、商務(wù)型商業(yè)嚴(yán)重匱乏。4、商業(yè)集聚特征明顯，表明消費(fèi)慣性已經(jīng)形成，同等業(yè)態(tài)如處在非核心商圈內(nèi)，將很難形成較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。5、越來越多的一、二線品牌進(jìn)駐并能較好的存活下來，表明本地消費(fèi)需求存在升級(jí)換代的必要性和社會(huì)需要。主要業(yè)態(tài)現(xiàn)狀分析以中式餐飲為主，包括粉面小吃/早餐店、特色火鍋店、正餐店等等。規(guī)模較小，消費(fèi)檔次中低及低檔為主。缺乏對(duì)消費(fèi)體驗(yàn)度的關(guān)注，裝修粗簡(jiǎn)，就餐環(huán)境差。服務(wù)水平低下，尤其是增值服務(wù)嚴(yán)重匱乏。稍具規(guī)模并具有承辦小型宴會(huì)宴席能力的餐飲店計(jì)有富滿樓酒家、聚福樓酒家、明月山莊、陽光大酒店等6、7家，宴席承辦能力平均在15-18桌，人均消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約30元/人。餐飲業(yè)主要業(yè)態(tài)現(xiàn)狀分析休閑行業(yè)主要隱蔽在路邊的美發(fā)店內(nèi)作為灰色行業(yè)存在，專業(yè)度和社會(huì)認(rèn)可度極低，但經(jīng)營(yíng)狀況都還可以。娛樂行業(yè)僅轉(zhuǎn)盤處的KTV一家，昭示度差，裝修簡(jiǎn)陋，環(huán)境惡劣，音響燈光效果低劣，營(yíng)業(yè)狀況非常差。原有老電影院一家，已經(jīng)倒閉。高沙本地人進(jìn)行休閑、娛樂消費(fèi)，基本上以洞口為集散地?？傮w而言，高沙的休閑娛樂行業(yè)極度匱乏。休閑娛樂業(yè)主要業(yè)態(tài)現(xiàn)狀分析主要集中在十字街、蓼湄路和云峰路。以低端雜牌為主，主力消費(fèi)群體為農(nóng)村消費(fèi)者和老年人群體。雖然大多已經(jīng)進(jìn)店，但經(jīng)營(yíng)方式依然沿襲了傳統(tǒng)路邊攤的習(xí)氣，消費(fèi)環(huán)境極其簡(jiǎn)陋。近年來，逐步引進(jìn)了特步、李寧、奧康等知名品牌專賣店，但單店規(guī)模小、經(jīng)營(yíng)不規(guī)范仍是致命的硬傷。但其存活的事實(shí)仍表明了本行業(yè)存在升級(jí)換代、二元結(jié)構(gòu)共存的空間和需求。服飾行業(yè)（含鞋帽、箱包）主要業(yè)態(tài)現(xiàn)狀分析呈零散分布狀態(tài)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍較小。低端定位，非專業(yè)化，環(huán)境普遍簡(jiǎn)陋，體驗(yàn)度差。近半數(shù)存在灰色業(yè)務(wù)。因非專業(yè)性導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量較差。尚無專業(yè)、專門的美容店。缺乏產(chǎn)業(yè)配套或配套性產(chǎn)業(yè)。美容美發(fā)業(yè)主要業(yè)態(tài)現(xiàn)狀分析主要集中在新建街沿線。以低端的小作坊產(chǎn)品、雜牌產(chǎn)品為主，部分自產(chǎn)自銷者。以本地消費(fèi)者為主，主要是農(nóng)村市場(chǎng)為主，部分批發(fā)至懷化等地。單店經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍較小，但經(jīng)營(yíng)狀況尚佳。中、高端消費(fèi)以武岡、洞口為主。大部分經(jīng)營(yíng)戶存在擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的需求。家具業(yè)主要業(yè)態(tài)現(xiàn)狀分析主要集中在南京路、路等地方。一般帶有加工、產(chǎn)銷性質(zhì)。以建筑材料、基裝材料為主，軟裝材料比較缺乏。低端、雜牌和小作坊產(chǎn)品為主，缺乏影響力的建材品牌。普遍忽視展示效果、陳列效果。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀尚可。建材業(yè)主要業(yè)態(tài)現(xiàn)狀分析主要集中在新建街沿線?？傮w行業(yè)規(guī)模小，單店經(jīng)營(yíng)規(guī)模小。缺乏知名品牌和影響力品牌。普遍忽視經(jīng)營(yíng)環(huán)境，展示、陳列效果差強(qiáng)人意。品種單一且產(chǎn)品換代率明顯慢于武岡、洞口。缺乏配套的專業(yè)服務(wù)，服務(wù)功能單一但不專業(yè)。家紡業(yè)（含床上用品、窗簾布藝）主要業(yè)態(tài)現(xiàn)狀分析以高沙賓館、金至尊酒店為代表。設(shè)備設(shè)施老化、簡(jiǎn)陋，衛(wèi)生環(huán)境狀況差。服務(wù)水平較差，經(jīng)營(yíng)服務(wù)意識(shí)淡薄。除金至尊外，經(jīng)營(yíng)狀況及口碑均差強(qiáng)人意。酒店業(yè)其他業(yè)態(tài)分析暫略。除蓼湄影樓和寥寥幾個(gè)傳統(tǒng)相館外，行業(yè)幾乎處于空白，無專業(yè)、時(shí)尚的影樓。規(guī)模小，環(huán)境簡(jiǎn)陋，創(chuàng)意能力差。缺乏配套的服務(wù)。影樓業(yè)業(yè)態(tài)引進(jìn)可行性分析候選業(yè)種市場(chǎng)現(xiàn)狀前瞻性需求可引進(jìn)性擬引進(jìn)業(yè)態(tài)形式餐飲耽于中低端競(jìng)爭(zhēng)，缺乏中高端場(chǎng)所和專業(yè)承辦宴會(huì)酒席的場(chǎng)所。1、對(duì)于一個(gè)歷史積淀悠久、傳統(tǒng)傳承深厚并且人口眾多的地區(qū)，高沙擁有極強(qiáng)的婚宴、壽宴、謝師宴等宴會(huì)的社會(huì)需求，日均需求量保守估計(jì)在1-2場(chǎng)以上；2、高沙是一個(gè)商業(yè)重鎮(zhèn)，從商者眾多，且商業(yè)的輻射面越來越廣、規(guī)格越來越高，商務(wù)接待、應(yīng)酬需求量極大且呈不斷上升的勢(shì)頭；3、政府、社會(huì)高端人士的接待、日常消費(fèi)、家庭聚會(huì)等均需要更高檔次與規(guī)格的餐飲場(chǎng)所。大型中餐（宴會(huì)、包廂）、特色餐飲（潮州海鮮粥、自助火鍋、烤肉吧）、商務(wù)茶餐廳、西式快餐休閑娛樂市場(chǎng)基本處于空白狀態(tài)。1、社會(huì)的高壓力與低壓力狀態(tài)都將導(dǎo)致休閑娛樂需求的提高；2、日益提升的商業(yè)環(huán)境使得社會(huì)性接待、應(yīng)酬需求增加；3、物化社會(huì)形態(tài)導(dǎo)致人們的社會(huì)交往活動(dòng)越來越頻繁。酒吧、KTV、桑拿、足浴、洗浴、專業(yè)按摩、臺(tái)球活動(dòng)中心服飾低端雜牌為主，但中、高端市場(chǎng)正在形成。1、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的日益提高，購(gòu)買力日益增強(qiáng)，品牌化消費(fèi)將是大勢(shì)所趨；2、以社會(huì)發(fā)展的普遍規(guī)律而言，未來的消費(fèi)市場(chǎng)將形成不同階層之間各自獨(dú)立的消費(fèi)圈現(xiàn)象，中、高端人士的專門消費(fèi)場(chǎng)所的形成是社會(huì)發(fā)展的必然結(jié)果。品牌專賣店、品牌區(qū)域形象店、專業(yè)或主題賣場(chǎng)美容美發(fā)低層次形態(tài)，缺乏專門專業(yè)的美容店及衍生配套業(yè)態(tài)。社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得人們的意識(shí)形態(tài)處于不斷的更新變革當(dāng)中。民眾對(duì)健康與自身形象的日益重視在對(duì)生活品質(zhì)的追求基礎(chǔ)上，將使專業(yè)的、全面的美容美發(fā)行業(yè)面臨更多的需求。高端美發(fā)店、專業(yè)美容店、SPA美容塑身店、美容美發(fā)用品專賣店、個(gè)人護(hù)理及化妝品專賣店家具、建材低端產(chǎn)品市場(chǎng)為主，且產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一。1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展決定了人們對(duì)于家庭生活環(huán)境、品質(zhì)的需求會(huì)愈發(fā)重視，市場(chǎng)需求將日益增強(qiáng)；2、大規(guī)模的開發(fā)和舊城改造浪潮，必將極大限度地刺激家裝、建材行業(yè)的市場(chǎng)需求。家居集成中心（名品家具、家裝飾品、廚具櫥柜、燈飾、家紡、窗簾布藝等）酒店市場(chǎng)需求量大，但綜合質(zhì)素太差。1、無論是各個(gè)層面所需的接待、社交活動(dòng)都比較活躍；2、商務(wù)性需求正被逐漸發(fā)掘。仿三星標(biāo)準(zhǔn)的快捷酒店影樓以傳統(tǒng)照相館為主，專業(yè)影樓僅蓼湄影樓一家。服務(wù)配套不全面。對(duì)能提供一條龍全程服務(wù)、具備創(chuàng)意水準(zhǔn)和策劃能力的時(shí)尚影樓具有極高的需求度，這是社會(huì)發(fā)展的規(guī)律。連鎖化影樓項(xiàng)目總物業(yè)條件分析建筑結(jié)構(gòu)

A區(qū)地下一層，地上4-5層，純商業(yè)；B區(qū)地上6-8層，其中1-2層為商業(yè)，3層及以上為住宅；C區(qū)地上8-19層，1-2層為商業(yè)。建筑層高商業(yè)：地下一層層高米，1F層高4.9米，2F及以上層高4.2米。住宅：層高3米。樓板荷載樓板荷載=350Kg。排水管網(wǎng)排水管D500。給水管網(wǎng)給水管D100-200。各棟物業(yè)條件及SWOT分析1#棟走向：由北向南。朝向：坐西朝東。開間：進(jìn)深：最小處≈4.5米，最大處11米。層數(shù)：局部退臺(tái)式，形成北端4層、南端5層的結(jié)構(gòu)。層高：1F=4.9米，2-5F=4.2米。交通：一個(gè)樓梯，一臺(tái)電梯。毗鄰：西面靠現(xiàn)有民宅，距離≈米；東面朝向7#棟，棟距約15米。優(yōu)勢(shì)：靠近南京路與步步高超市主入口，主商業(yè)面昭示性較強(qiáng)，立面質(zhì)感與檔次感強(qiáng)烈，且有蘇寧電器進(jìn)駐。劣勢(shì)：短進(jìn)深設(shè)計(jì)，且有不規(guī)整段，商業(yè)利用受限。同時(shí)，停車條件缺乏，與停車場(chǎng)地有一定距離，不利于大人流性商業(yè)的引進(jìn)。機(jī)會(huì)：以樓/電梯為節(jié)點(diǎn)，分為南、北兩段。南段1-2F已可確定蘇寧電器，只需解決3-5F的商家引進(jìn)問題。北段除可考慮整體性大商家外，尚可用于公司辦公大樓。問題：建筑層數(shù)為地上5層，大多數(shù)商家需要上樓經(jīng)營(yíng)，在縣、鎮(zhèn)市場(chǎng)，接受度相對(duì)差一些。各棟物業(yè)條件及SWOT分析2#棟走向：由東向西。朝向：坐北朝南。開間：56米。進(jìn)深：16米。層數(shù)：地上5層，其中4F與5F之間存在局部的退臺(tái)。層高：1F=4.9米，2-5F=4.2米。交通：2個(gè)樓梯，2臺(tái)電梯（不含西端蘇寧電器裝卸貨區(qū)）。毗鄰：北面靠現(xiàn)有民宅，距離約米。西端靠路，距離約2米。建筑0層與道路存在2米左右的落差。西端北面為地下車庫(kù)出入口。南向?yàn)?#棟，最小處距離6米，最大處距離為24米。優(yōu)勢(shì)：位于中心廣場(chǎng)拐角處，停車、裝卸方便，利于人流集中。物業(yè)規(guī)整，較好利用。劣勢(shì)：主要走向偏離商業(yè)主動(dòng)線，不符合消費(fèi)者“逛直不逛彎”的習(xí)慣心理。受定位點(diǎn)影響，西端與道路路面的落差使得西端人車流無法自然進(jìn)出，形成事實(shí)的半盲區(qū)。而且西段商業(yè)受3#棟的影響，在消防需要下，其商業(yè)的昭示性無法得到體現(xiàn)（例如招牌問題）。機(jī)會(huì)：內(nèi)部交通條件和外部交通（停車）條件是高沙最好的。問題：只適合整層經(jīng)營(yíng)的大商家。各棟物業(yè)條件及SWOT分析3#棟走向：由東向西。朝向：坐北朝南+坐西朝東。開間：東區(qū)16米,西區(qū)24米。進(jìn)深：東區(qū)1F16米、2-4F26米，西區(qū)1F16米、2-4F20米、5F14米。層數(shù)：東區(qū)地上4層，西區(qū)地上5層，其中第5層為退臺(tái)式。層高：1F=4.9米，2-5F=4.2米。交通：2個(gè)樓梯，2臺(tái)電梯（不含西端步步高地下超市裝卸貨通道）。毗鄰：北靠2#棟，距離6-24米。西端靠路，距離約2米。建筑0層與道路存在2米左右的落差。東區(qū)南靠4#棟，距離7.3米。西區(qū)南靠現(xiàn)有民宅，距離6米。東區(qū)東面8#棟，距離36米。西區(qū)東朝8#棟，距離60米。優(yōu)勢(shì)：位于中心廣場(chǎng)上，停車、裝卸方便，利于人流集中。兩個(gè)區(qū)的物業(yè)均較規(guī)整。劣勢(shì)：倒Z形設(shè)計(jì)，物業(yè)自然形成2個(gè)區(qū)，整體性受影響。西端地形對(duì)人、車交通造成一定的影響。西區(qū)離商業(yè)主軸24米，商業(yè)價(jià)值受到削弱。機(jī)會(huì)：內(nèi)部交通條件和外部交通（停車）條件優(yōu)異。問題：倒Z形設(shè)計(jì)，物業(yè)自然形成2個(gè)區(qū)，整體性受影響。各棟物業(yè)條件及SWOT分析4#棟走向：由北向南。朝向：坐西朝東。開間：42.784米。進(jìn)深：1F北端12.84米，南端13.92米，中段10.02米；2F北端12.84米，南端17.94米，中段10.02米。層數(shù)：地上6層。本案只著眼1、2層商業(yè)。層高：1F=4.9米，2-5F=4.2米。交通：1個(gè)樓梯，外置2米的連廊。北端設(shè)天橋聯(lián)通9#棟。毗鄰：北靠3#棟，距離7.3米。東望9#、10#棟，距離15米。建筑0層與道路存在2米左右的落差。東區(qū)南靠4#棟，距離7.3米。西臨現(xiàn)有民宅，距離約4米。優(yōu)勢(shì)：靠近中心廣場(chǎng)，位于商業(yè)主軸直街上，且物業(yè)相對(duì)規(guī)整。劣勢(shì)：距離南、北主入口均存在一定的距離，且為單邊商業(yè)。機(jī)會(huì)：位于商業(yè)主軸直街自上，為A、B兩區(qū)承轉(zhuǎn)之處。問題：受上蓋住宅影響，商業(yè)業(yè)態(tài)選擇存在限制。各棟物業(yè)條件及SWOT分析5、6#棟走向：由北向南。朝向：坐西朝東。開間：43.074米。進(jìn)深：1F13.2-13.8米；2F20.04-21.12米。層數(shù)：地上6層。本案只著眼1、2層商業(yè)。層高：1F=4.9米，2-5F=4.2米。交通：1個(gè)樓梯，外置2米的連廊。5#棟北端設(shè)天橋聯(lián)通11#棟。毗鄰：北接4#棟，西靠現(xiàn)有民宅，距離約米。東正對(duì)第二中心廣場(chǎng)，南鄰酒店與流水廣場(chǎng)。優(yōu)勢(shì)：正對(duì)中心廣場(chǎng)，位于商業(yè)主軸直街上，且物業(yè)相對(duì)規(guī)整。劣勢(shì)：感覺上已經(jīng)到達(dá)商業(yè)末端，受“首尾不靠”的傳統(tǒng)習(xí)慣影響。機(jī)會(huì)：廣場(chǎng)的拉動(dòng)價(jià)值和結(jié)合整個(gè)2期工程形成的商業(yè)氛圍。問題：受上蓋住宅影響，商業(yè)業(yè)態(tài)選擇存在限制。各棟物業(yè)條件及SWOT分析C棟走向：由北向南。朝向：坐西朝東（偏30°）。開間：43.2米。進(jìn)深：15米。層數(shù)：地上8層。層高：1F=米，2F=米，3-7F=米，8F=米。交通：2個(gè)樓梯，3臺(tái)電梯。毗鄰：北接6#棟，西靠現(xiàn)有民宅，距離約米。南接中和街沿河風(fēng)光帶。優(yōu)勢(shì)：視野開闊，景觀環(huán)境優(yōu)越。與12#棟及二期形成整體性的價(jià)值感。劣勢(shì)：停車位置有限。機(jī)會(huì)：環(huán)境品質(zhì)與私密性較強(qiáng)。問題：二期工程施工影響。各棟物業(yè)條件及SWOT分析7#棟走向：由北向南。朝向：坐東朝西。開間：縱段36.159米，橫段32米。進(jìn)深：縱段北端8米，其余14米。橫段16米。層數(shù)：地上5層，其中4F、5F為退臺(tái)設(shè)計(jì)。層高：1F=4.9米，2-5F=4.2米。交通：2個(gè)樓梯，1臺(tái)電梯。毗鄰：東靠現(xiàn)有民宅，距離約米-米。南鄰8#棟，距離6米。優(yōu)勢(shì)：南京路主入口和步步高超市主入口位置。劣勢(shì)：橫向段東進(jìn)過長(zhǎng)，受8#棟影響面達(dá)20米?？v向段進(jìn)深過窄。同時(shí)，受交通動(dòng)線影響，物業(yè)被分割為兩段，對(duì)某些需要整體性的商業(yè)會(huì)形成制約。且縣、鎮(zhèn)級(jí)市場(chǎng)能接受上樓經(jīng)營(yíng)的商家將比較有限。機(jī)會(huì)：可充分利用步步高超市的影響力和人氣預(yù)期以及毗鄰廣場(chǎng)的停車優(yōu)勢(shì)。問題：對(duì)商家規(guī)模要求極高。各棟物業(yè)條件及SWOT分析8#棟走向：由北向南。朝向：坐東朝西。開間：30米。進(jìn)深：1F11米,2-4F20米。層數(shù)：地上4層。層高：1F=4.9米，2-4F=4.2米。交通：2個(gè)樓梯，2臺(tái)電梯。毗鄰：東靠現(xiàn)有民宅，距離約米-米。南鄰9#棟，距離4米。優(yōu)勢(shì)：正踞廣場(chǎng)位置，人流集聚效應(yīng)強(qiáng)，停車條件優(yōu)越。物業(yè)規(guī)整，面積適宜。內(nèi)部交通條件一流。劣勢(shì)：無明顯劣勢(shì)。機(jī)會(huì)：物業(yè)條件既可做整體性考慮，也可分層考慮。問題：無明顯障礙。各棟物業(yè)條件及SWOT分析9、10#棟物業(yè)綜述：9、10#棟位于商業(yè)街中段，南、北面皆靠廣場(chǎng)。兩棟相接并合成為內(nèi)、外鋪結(jié)構(gòu)，其中內(nèi)鋪單層近1100㎡。優(yōu)勢(shì)：位于兩大廣場(chǎng)之間，且有較長(zhǎng)一段處于商業(yè)主軸直街上。劣勢(shì)：柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)比較亂，破壞商鋪的規(guī)整性與可利用價(jià)值。內(nèi)鋪導(dǎo)向性交通位于靠里的位置，對(duì)人流的牽引力受到削弱。機(jī)會(huì)：可考慮主題性賣場(chǎng)。問題：內(nèi)鋪對(duì)外昭示性弱。各棟物業(yè)條件及SWOT分析11#棟走向：南北+東西走向。朝向：坐東朝西+坐南朝北。開間：橫向段43.48米，縱向段44.64米。進(jìn)深：橫向段12.24米,縱向段12.12米。層數(shù)：地上4層,1-2層為商業(yè)。層高：1F=4.9米，2F=4.2米。交通：2個(gè)樓梯，外置2米連廊，縱向段并有天橋與5、6#棟連通。優(yōu)勢(shì)：正踞廣場(chǎng)位置，人流集聚效應(yīng)強(qiáng)，停車條件優(yōu)越。劣勢(shì)：柱網(wǎng)點(diǎn)設(shè)計(jì)影響了商鋪的規(guī)整性。同時(shí)，由于商鋪布局過于靠里，在“逛直不逛彎”的傳統(tǒng)習(xí)慣左右下，商業(yè)的價(jià)值受損。機(jī)會(huì)：廣場(chǎng)的作用拉動(dòng)和靠近中和街的利好。問題：。總體商業(yè)定位精彩新天地·優(yōu)尚新生活一站式的規(guī)模的優(yōu)質(zhì)的高品位的總體商業(yè)定位方案美商城美食城美居城美樂城美姿城美服城美憩城美商城：美樂城：休閑娛樂為主。美食城：饕餮餐飲為主。美居城：家居集成為主。美姿城：美發(fā)美容為主。美服城：品牌服飾為主。美憩城：接待住宿為主。業(yè)態(tài)布局方案美商城：1#棟紅色區(qū)（A區(qū)）1-5F，洞口農(nóng)村合作銀行。1F：營(yíng)業(yè)大廳+自助銀行（ATM）；2F：銀行辦公區(qū)；3F：銀行辦公區(qū)；4F：銀行飯?zhí)?活動(dòng)中心；5F：銀行領(lǐng)導(dǎo)宿舍+接待用房。藍(lán)色區(qū)（B區(qū)）1F：蘇寧電器；2F：蘇寧電器；3F：連鎖影樓；4F：連鎖影樓；5F：洞口農(nóng)村合作銀行領(lǐng)導(dǎo)宿舍區(qū)+接待用房。業(yè)態(tài)布局方案美食城：2#棟1F：紅色區(qū)：德克士/華萊士/麥當(dāng)勞藍(lán)色區(qū)：潮州海鮮粥/自助火鍋/烤肉吧/燒烤啤酒城2F：蘇寧電器；3F：大型中餐宴會(huì)廳；4F：大型中餐包廂區(qū)；5F：茗人會(huì)所/茶藝?yán)?。業(yè)態(tài)布局方案美居城：3#棟1F：紅色區(qū)：家居飾品/工藝品/軟裝品藍(lán)色區(qū)：家紡/床上用品/軟性家具2F：紅色區(qū)：軟性家具藍(lán)色區(qū)：硬質(zhì)家具3F：紅色區(qū)：家具藍(lán)色區(qū)：廚具櫥柜4F：紅色區(qū)：燈飾藍(lán)色區(qū)：家具5F：裝修公司辦公區(qū)業(yè)態(tài)布局方案美樂城：7#棟1F：紅色區(qū)：步步高超市藍(lán)色區(qū)：珠寶黃金首飾桔色區(qū)：新輝國(guó)際娛樂會(huì)所——酒吧2F：新輝國(guó)際娛樂會(huì)所——KTV3F：新輝國(guó)際娛樂會(huì)所——KTV4F：新輝國(guó)際娛樂會(huì)所——桑拿、足浴、洗浴、按摩5F：新輝國(guó)際娛樂會(huì)所——臺(tái)球中心/電玩中心業(yè)態(tài)布局方案美姿城：8#棟1F：美容產(chǎn)品、護(hù)膚產(chǎn)品、化妝品、個(gè)人護(hù)理產(chǎn)品專賣2F：專業(yè)發(fā)型設(shè)計(jì)、燙染、護(hù)理3F：SPA美容塑身4F：SPA美容塑身業(yè)態(tài)布局方案美服城：4、5、6#棟1F：品牌服飾專賣店區(qū)2F：4、5#棟：Mini奧特萊斯（名品服裝折扣區(qū)）6#棟：中老年服飾專賣業(yè)態(tài)布局方案美服城：9、10#棟1F：紅色區(qū)：網(wǎng)吧藍(lán)色區(qū)：百姓鞋服廣場(chǎng)其他區(qū)：品牌服飾專賣店2F：紅色區(qū)：兒童玩具反斗城藍(lán)色區(qū)：兒童益智游樂城黃色區(qū)：愛嬰坊其他區(qū)：童裝、兒童用品、文具業(yè)態(tài)布局方案美服城：11#棟1F：紅色區(qū)：客戶服務(wù)中心/其他配套功能區(qū)其他區(qū)：品牌服飾專賣店2F：橫向區(qū)：童裝、兒童用品、文具縱向區(qū)：內(nèi)衣區(qū)業(yè)態(tài)布局方案美憩城：C棟1F：酒店大堂/行李寄存室/值班辦公室/員工更衣室/商務(wù)中心及便利店/商務(wù)茶吧2F：度量衡辦公區(qū)3F-6F：商務(wù)客房7F：商務(wù)客房/多功能廳8F：酒店宴會(huì)廳業(yè)態(tài)規(guī)模預(yù)估區(qū)域業(yè)態(tài)所在棟所在樓層經(jīng)營(yíng)面積區(qū)域業(yè)態(tài)所在棟所在樓層經(jīng)營(yíng)面積美商城銀行11-5F1067美姿城化妝品專賣81F550蘇寧電器11-2F500發(fā)型設(shè)計(jì)82F674影樓13-4F500SPA83-4F1360美食城西式快餐21F312美服城品牌服飾4、5、6、9、10、111F特色餐飲21F563奧特萊斯4、52F蘇寧電器22F900中老年服飾62F大型中餐23-4F1800網(wǎng)吧91F茶藝館25F500鞋服廣場(chǎng)9、101F美居城家居/家具31-4F3200玩具反斗城92F裝修公司35F470愛嬰坊92F美樂城步步高超市71F270兒童游樂城9、102F黃金首飾71F210童裝、文具9、10、112F酒吧71F430客戶中心111FKTV72-3F2100內(nèi)衣區(qū)112F桑拿洗浴74F1100美憩城商務(wù)茶吧C1F270臺(tái)球/電玩75F800辦公C2F648商務(wù)客房C3-7F3240酒店宴會(huì)廳C8F648招商模式控制區(qū)域業(yè)態(tài)招商控制模式區(qū)域業(yè)態(tài)招商控制模式租賃聯(lián)營(yíng)自營(yíng)租賃聯(lián)營(yíng)自營(yíng)美商城銀行√美姿城化妝品專賣√蘇寧電器√發(fā)型設(shè)計(jì)√影樓√SPA√√√美食城西式快餐√美服城品牌服飾√特色餐飲√奧特萊斯√√蘇寧電器√中老年服飾√大型中餐√√網(wǎng)吧√茶藝館√鞋服廣場(chǎng)√美居城家居/家具√玩具反斗城√裝修公司√愛嬰坊√美樂城步步高超市√兒童游樂城√√黃金首飾√童裝、文具√酒吧√客戶中心√KTV√內(nèi)衣區(qū)√桑拿洗浴√美憩城商務(wù)茶吧√√臺(tái)球/電玩√辦公√商務(wù)客房√√酒店宴會(huì)廳√高沙鎮(zhèn)商鋪?zhàn)饨鹚铰范螛I(yè)態(tài)商鋪面積估算租金水平折合單位租金南京路西段日雜店4016000元/年33元/㎡·月南京路西段電腦店24.55000元/年17元/㎡·月南京路中段日雜店4020000元/年42元/㎡·月南京路電影院路口日雜店4025000元/年52元/㎡·月南京路電影院路口日雜店1525000元/年139元/㎡·月南京路電影院路口煙酒批發(fā)部2525000元/年83元/㎡·月電影院對(duì)面電器（格力空調(diào)）300160000元/年44元/㎡·月電影院附近服裝店7070000元/年83元/㎡·月南京路東段鞋、箱包1222600元/年157元/㎡·月南京路東段品牌鞋店（意爾康）13688000元/年54元/㎡·月南京路東段床上用品店（香港·至尊）2521400元/年71元/㎡·月株洲服裝城鞋店（飛一般）2010000元/年42元/㎡·月老街日雜店406000元/年13元/㎡·月郵政局附近書店（云峰書店）5521400元/年32元/㎡·月鎮(zhèn)醫(yī)院附近家電11215000元/年11元/㎡·月合計(jì)955530400元/年46元/㎡·月本商業(yè)街租金標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算租金標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算棟號(hào)樓層售價(jià)靜態(tài)回報(bào)期靜態(tài)租金標(biāo)準(zhǔn)棟號(hào)樓層售價(jià)靜態(tài)回報(bào)期靜態(tài)租金標(biāo)準(zhǔn)1#12063920年8661916520年382888820年372547020年232#11526720年64911008820年422788820年332569020年243A11408820年59101916520年383B11008820年422569020年24411265720年531111151620年482622220年262533020年22511008820年427A12063920年862569020年247B11526720年64811408820年59平均靜態(tài)租金標(biāo)準(zhǔn)44元/㎡·月本商業(yè)街平均靜態(tài)租金標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算值為：44元/㎡·月。其中：1F平均靜態(tài)租金測(cè)算值為55元/㎡·月；2F平均靜態(tài)租金測(cè)算值為27元/㎡·月。本商業(yè)街租金標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算租金標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算修正棟號(hào)樓層靜態(tài)租金標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)修正修正租金棟號(hào)樓層靜態(tài)租金標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)修正修正租金1#1860.76061380.7272370.7262230.7162#1640.74591420.7292330.7232240.7173A1590.741101380.7273B1420.7292240.71741530.737111480.7342260.7182220.71551420.7297A1860.7602240.7177B1640.74581590.741平均修正租金標(biāo)準(zhǔn)31元/㎡·月本商業(yè)街平均靜態(tài)租金標(biāo)準(zhǔn)修正值為：31元/㎡·月。其中：1F平均靜態(tài)租金修正值為39元/㎡·月；2F平均靜態(tài)租金修正值為19元/㎡·月。租金政策執(zhí)行建議棟號(hào)樓層業(yè)態(tài)商家等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)租金執(zhí)行政策貼現(xiàn)評(píng)估棟號(hào)樓層業(yè)態(tài)商家等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)租金執(zhí)行政策貼現(xiàn)評(píng)估1#1銀行/蘇寧大60銀行爭(zhēng)取自購(gòu)自營(yíng)。蘇寧電器按協(xié)議處理。影樓2年免租。——7A1步步高/首飾大602年免租3年總返租19.5%，貼現(xiàn)16%，平均貼現(xiàn)5.33%·年。2銀行/蘇寧大26——2KTV大26聯(lián)營(yíng)——3銀行/影樓大18按3年總返租21%計(jì)算，貼現(xiàn)17%，平均5.7%·年。3KTV大18聯(lián)營(yíng)——4銀行/影樓大13按3年總返租21%計(jì)算，貼現(xiàn)16%，平均5.33%·年。4桑拿/洗浴大13聯(lián)營(yíng)——5銀行大9——5臺(tái)球中心大9聯(lián)營(yíng)——2#1西式快餐特色餐飲大452年免租3年總返租19.5%，貼現(xiàn)16%，平均貼現(xiàn)5.33%·年。7B1酒吧大45聯(lián)營(yíng)——2蘇寧電器大23————2KTV大23聯(lián)營(yíng)——3大型中餐大163年免租3年總返租21%，貼現(xiàn)21%，平均貼現(xiàn)7%·年。3KTV大16聯(lián)營(yíng)——4大型中餐大11