土地征收補償中房地產(chǎn)評估的運用,投資學論文

土地征收補償中房地產(chǎn)評估的運用,投資學論文自20世紀90年代中后期起，我們國家進入了城市化快速發(fā)展階段。隨之建設(shè)用地的需求也不斷增大，全國每年有大量的農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地。失地農(nóng)民的數(shù)量逐年增加。根據(jù)(全國土地利用總體規(guī)劃提要〕，到2030年我們國家耕地占用面積將超過5450萬畝，超過7800萬的農(nóng)民將失去土地、就業(yè)無崗。[1]〔P22〕現(xiàn)行(國有土地上房屋征收與補償條例〕針對城市房屋征收確立了公平補償和市價補償原則，但該條例并不牽涉集體土地征收。在當下社會經(jīng)濟發(fā)展水平下，現(xiàn)行征地補償制度呈現(xiàn)出種種亟待解決的問題。一、我們國家現(xiàn)行土地征收補償制度的缺陷在憲法上，實現(xiàn)私人的土地使用權(quán)與公共利益之間的平衡是土地征收制度要解決的根本問題。當前我們國家征地補償主要有下面缺乏：〔一〕立法滯后，征地補償無法可依在我們國家，由于土地補償制度是分散規(guī)定在各個單行的法律之中，集體土地征收補償條例至今沒有能出臺，農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)利缺乏法律保障，征地補償顯得無法可依。作為規(guī)則制定者的在征收經(jīng)過中始終處于主導地位，同時也是規(guī)則的施行者，土地市場交易價格為其壟斷。[2]〔P69-76〕在工業(yè)化和城市化進程中，農(nóng)民的土地被以極低的價格征收后卻以較高的價格出讓，華而不實的土地升值卻為一些地方和開發(fā)商完全獲得，被征地農(nóng)民受補償?shù)暮戏?quán)利遭到損害。長期以來，重征收輕補償或無補償一直是我們國家征地工作的現(xiàn)實狀態(tài)?！捕痴魇昭a償標準過低，計算方式不合理1.以產(chǎn)值作為補償標準過低，征收補償范圍過窄。我們國家現(xiàn)行的農(nóng)村土地征收補償標準主要根據(jù)(土地管理法〕第47條之規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定：國家對于依法征收的集體土地給予的補償包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費，也即根據(jù)被征收耕地的原有用處給予補償。然而僅以耕地的原有用處作為根據(jù)來補償土地所有者〔使用者〕對土地投入和收益的損失，補償涵蓋的范圍較小，忽略了土地區(qū)位、供求關(guān)系對土地價值的影響，不能準確反映農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的增值潛力，忽視了土地對農(nóng)民的就業(yè)和社會保障功能。我們國家土地征收大多屬于低價征收，土地出讓價格遠遠高于土地補償費。根據(jù)現(xiàn)行(土地管理法〕，以產(chǎn)值作為補償標準對失地農(nóng)民計算安置補助費的方式不盡合理，難以保證農(nóng)民原有生活水平的保持或改善。補償標準規(guī)定過死，30倍上限對各地不同情況一刀切，不適應日益發(fā)展的社會經(jīng)濟狀況。2.農(nóng)地價值無法通過現(xiàn)行土地補償計算方式得到充分具體表現(xiàn)出。土地所有權(quán)價值的實現(xiàn)是農(nóng)村土地價值在被征收時的實際表現(xiàn)。我們國家的土地征收補償制度主要具體表現(xiàn)出在(土地管理法〕第47條規(guī)定，該條規(guī)定僅補償土地征收前的價值而忽視了土地征收后的增值?，F(xiàn)行征地補償標準以耕地產(chǎn)值而非農(nóng)地市場價格代替補償。根據(jù)該條規(guī)定：對征收耕地以其被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍為準進行土地補償費的補償；對征收耕地以其被征收前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍為準進行安置補助費的補償。兩者總和以該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍為上限；假如兩者總和到達產(chǎn)值的30倍仍缺乏以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平，當?shù)貙⒏鶕?jù)一定比例從國有土地有償使用收益中劃出一部分對其給予補貼?，F(xiàn)有農(nóng)業(yè)科技發(fā)展水平下，不同方式種植的土地在主要農(nóng)作物產(chǎn)量上差異不大，以產(chǎn)值作為征地補償標準難以具體表現(xiàn)出出不同區(qū)位導致的土地價值的不同?，F(xiàn)行補償規(guī)定沒有能充分具體表現(xiàn)出農(nóng)民在土地被征收后喪失的土地所有權(quán)和使用權(quán)的價值。實踐中，我們國家很多地區(qū)在征地補償費的計算上不約而同地采取法定最低補償標準，有的甚至沒有到達法定標準，有個別地方即便根據(jù)30倍的最高標準執(zhí)行補償，失地農(nóng)民的原有生活水平仍然大不如前。[3]〔P47〕二、房地產(chǎn)評估應用于土地征收補償?shù)慕?jīng)濟學分析通過房地產(chǎn)估價，將極低的土地征收補償價格導向正?；?，進而實現(xiàn)土地征收的公平交易。〔一〕房地產(chǎn)估價是對房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的測算和斷定房地產(chǎn)估價是專業(yè)人員在綜合分析影響所評估的房地產(chǎn)價格的因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價的目的、原則和程序，選用合適的估價方式方法對該房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行的測算和斷定。[4]〔P36〕通過評估得出的這種正常價格因其客觀合理性而能為當事人或社會公眾所采信。[4]〔P43〕土地征收在客觀上也有其合理的補償金額。測算和斷定本質(zhì)上是一種估計。是估計就不可避免地會有誤差，但這種誤差只能允許在合理的范圍之內(nèi)。當前對估價誤差的合理范圍尚無公認的標準。在英國人們提議，大多數(shù)估價師應具有估價的價值偏差不超過市場價值的5%的能力，即準確率為正負5%.[5]〔P5〕房地產(chǎn)市場由于房地產(chǎn)的不可移動性、稀缺性和價值量大等特性，是經(jīng)濟學上典型的不完全市場.該市場由于信息不對稱和存在眾多阻礙房地產(chǎn)合理價格構(gòu)成的因素，難以自動構(gòu)成常人容易辨別的適當價格。因此需要專業(yè)估價人員憑借其專門知識和經(jīng)歷體驗來進行判定市場信息和替代市場的估價。[4]〔P46〕我們國家由于土地為國家所有或者農(nóng)民集體所有，僅存在以征收方式將農(nóng)民集體所有權(quán)變?yōu)閲宜袡?quán)，所以土地一般不存在所有權(quán)價格和所有權(quán)價值評估。集體土地能夠通過征收方式變?yōu)閲型恋夭⒁o予補償。當前這種補歸還不是根據(jù)土地市場價值來進行，相比之下，城市中被拆遷房屋的補償以其市場評估價格來確定。在我們國家，國家財產(chǎn)權(quán)、集體財產(chǎn)權(quán)和私人合法的財產(chǎn)權(quán)等在法律上都是平等的且應得到法律的保衛(wèi)?！捕痴鞯氐慕Y(jié)果應該實現(xiàn)社會總福利的帕累托改善某種房地產(chǎn)的市場價格是從該種房地產(chǎn)大量成交價格中抽象得出的一般、平均水平價格。房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價格。市場價值的構(gòu)成需要相應的條件：交易雙方并不急于達成買賣，均有較充裕的時間完成交易；雙方都是出于自愿進行交易。由于被征收方在土地征收的經(jīng)過中一般為非自愿，這與一般意義上的交易存在本質(zhì)上的不同，使得征收明顯具有強迫交易性。正因如此，很多國家通過立法根據(jù)高于該土地市場價值的標準給予被征地者以土地補償，以具體表現(xiàn)出雙方在法律上的平等的民事關(guān)系。土地的價格源于其稀缺性和壟斷性。土地價格具體表現(xiàn)出著其不同的區(qū)位及相應的級差地租。在自由市場經(jīng)濟中，土地的不可再生性決定了其供應的恒定，土地的需求決定著其平衡價格。隨著城市化進程增加了對土地的需求，隨之同步性的產(chǎn)生大量失地農(nóng)民；進而土地的價格得到提高。由于土地為人類的生存提供基本保障，亞當斯密以為它是產(chǎn)生價值的唯一源泉；土地也被西方著名古典經(jīng)濟學家威廉配第以為是財富之母。土地在我們國家是農(nóng)業(yè)最基本的生產(chǎn)要素和生活資料來源，它有力地保障了農(nóng)民的生活和生產(chǎn)。隨著土地的不斷增值和經(jīng)濟發(fā)展程度的提高，土地對農(nóng)民的保障性也在逐步提高，它逐步成為保障農(nóng)民的物質(zhì)基礎(chǔ)。從經(jīng)濟學的角度看，土地征收的結(jié)果應該是使得社會總福利最大化的帕累托改善，即保證被征收方和相鄰土地所有者〔使用者〕原有的生活水準不至于降低的基礎(chǔ)上，其別人的利益得到提高，這就要求估價師對征收土地的估價盡可能地接近市場價值，而且征地補償標準的制定使得被征收者較為滿意，以確保帕累托改善的實現(xiàn)。三、引入房地產(chǎn)評估，完善土地征收補償引入農(nóng)地房地產(chǎn)評估，是保衛(wèi)和尊重農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)的重要舉措。〔一〕確立公平補償和合理補償原則在工業(yè)文明和城鎮(zhèn)化經(jīng)過中，耕地被征收轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地就產(chǎn)生了土地增值。這種增值帶來的土地收益國家應當保障還之于農(nóng)民。2020年的(土地管理法修正案草案〕中確定了公平補償原則。草案在第47條明確規(guī)定：應當按照合法、公正、公開的原則制定嚴格的程序，對征收農(nóng)民集體所有的土地給予公平補償。草案不再根據(jù)被征收土地的原用處給予補償，也刪除了土地補償費和安置補助費兩者總和的產(chǎn)值的30倍上限的規(guī)定。但草案對于合理補償未有提及。立足我們國家基本國情，宜在立法中確立公平補償和合理補償?shù)脑瓌t，征地補償以農(nóng)地市場價格作為標準來確定補償費用。〔二〕提高土地征收補償標準，建立完善的土地評估制度根據(jù)合理補償原則，補償標準確實定應在土地的市場價值的基礎(chǔ)上，綜合考慮農(nóng)民因土地被征收的實際損失、預期收益和將來生活水平。對于在一定年齡下面〔如50歲〕的勞動能力較強的農(nóng)民，還需要考慮其就業(yè)培訓費用及失業(yè)保障。[6]〔P324〕除此之外，立法還需明確規(guī)定集體和農(nóng)民之間的土地補償費分配比例。的十八大報告中明確要提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例,然而2020年底的(土地管理法修正案草案〕并未明確規(guī)定補償標準，而是受權(quán)制定詳細辦法。2020年十八屆三中全會在關(guān)于完善當代市場體系時進一步指出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，完善主要由市場決定價格的機制.2020年出臺一號文件對保障農(nóng)民公平共享土地增值收益進行了再次強調(diào)。對被征地農(nóng)民施行市場化補償是回歸市場經(jīng)濟理性的必然選擇。土地征收補償市場化應當以農(nóng)地市場價值評估為基礎(chǔ)，進而實現(xiàn)征地公平補償和完善補償機制。[7]〔P62-69〕區(qū)分財產(chǎn)對于所有人的價值和其市場價值的差異是確定對被征收財產(chǎn)權(quán)進行補償?shù)幕A(chǔ)。因而征地補償不僅需要確定被征收土地財產(chǎn)權(quán)的價值，還應考慮該經(jīng)濟補償能否能夠?qū)ω敭a(chǎn)權(quán)人的經(jīng)濟損失進行較全面地彌補。[8]〔P184-197〕農(nóng)地市場價值是農(nóng)地征收補償標準的核心成分。[9]〔P33〕在農(nóng)地征收補償中，應該從區(qū)域經(jīng)濟條件、區(qū)位條件等方面來綜合評估得出一個地區(qū)的市場農(nóng)地價值。只要對被征土地的物理條件及該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平等因素進行了綜合考慮和合理計算的土地補償標準，才能愈加有效的保衛(wèi)失地農(nóng)民的合法權(quán)益，為其長遠生機提供有力保障。在我們國家現(xiàn)有農(nóng)地市場條件下，應首先以農(nóng)地的自然、經(jīng)濟等條件為基礎(chǔ)對土地的使用價值進行評定，這是農(nóng)地估價評估的第一步；其次通過綜合分析土地的質(zhì)量、利用水平和經(jīng)濟收益三方面來得出土地的等級。然后根據(jù)農(nóng)地收益等相關(guān)評估地價資料，來測定被征農(nóng)地的基準地價。通過基準地價表示清楚其用地條件，進而為確定各宗農(nóng)地價格提供科學根據(jù)。[10]〔P14-16〕在對被征收土地進行科學