第八章 無形資產(chǎn)及其他長期資產(chǎn)

第八章無形資產(chǎn)及其他長期資產(chǎn)主講：王鳳姬2625550696@本章學(xué)習(xí)目標(biāo)通過本章學(xué)習(xí)，你應(yīng)能夠：1.了解無形資產(chǎn)的分類以及無形資產(chǎn)的定義；2.熟練掌握無形資產(chǎn)的確認(rèn)與計(jì)量；3.掌握無形資產(chǎn)的攤銷方法以及無形資產(chǎn)出售和報(bào)廢的核算；本章結(jié)構(gòu)與要點(diǎn)：取得持有處置無形資產(chǎn)的內(nèi)容無形資產(chǎn)的入賬價(jià)值無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的攤銷無形資產(chǎn)的期末計(jì)價(jià)第一節(jié)無形資產(chǎn)一、無形資產(chǎn)的概念、特征、內(nèi)容及分類二、無形資產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量三、無形資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量：攤銷、減值四、無形資產(chǎn)處置：出售、出租、報(bào)廢一、無形資產(chǎn)的概念、特征、內(nèi)容及分類（一）無形資產(chǎn)概念

是指企業(yè)擁有或控制的沒有實(shí)物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)。無實(shí)物形態(tài)的非貨幣性長期資產(chǎn)目的生產(chǎn)商品提供勞務(wù)出租他人管理目的一、無形資產(chǎn)的概念、特征、內(nèi)容及分類（二）無形資產(chǎn)的特征特征無實(shí)物形態(tài)屬于非貨幣性長期資產(chǎn)具有可辨認(rèn)性目的是使用而非出售能帶來長期經(jīng)濟(jì)利益經(jīng)濟(jì)利益的不確定性較大有償取得一、無形資產(chǎn)的概念、特征、內(nèi)容及分類（三）無形資產(chǎn)的內(nèi)容專利權(quán)只有能夠帶來較大經(jīng)濟(jì)價(jià)值，并且花費(fèi)了支出的專利權(quán)才能作為無形資產(chǎn)核算商標(biāo)權(quán)我國商標(biāo)權(quán)的有效期為10年并可申請延長注冊期特許權(quán)著作權(quán)只有支付了費(fèi)用的特許權(quán)才作為無形資產(chǎn)核算包括精神權(quán)利和經(jīng)濟(jì)權(quán)利土地使用權(quán)未花代價(jià)取得的土地使用權(quán)不能作無形資產(chǎn)核算花費(fèi)支出取得的土地使用權(quán)應(yīng)資本化為無形資產(chǎn)核算支出包括土地出讓金和土地出讓價(jià)款非專利技術(shù)不受法律保護(hù)若自創(chuàng)取得：研究費(fèi)用作管理費(fèi)用，開發(fā)階段的滿足資本化條件的以及成功時(shí)發(fā)生的注冊費(fèi)、律師費(fèi)等資本化為無形資產(chǎn)核算若外購取得：發(fā)生的一切支出資本化為無形資產(chǎn)核算一、無形資產(chǎn)的概念、特征、內(nèi)容及分類（四）無形資產(chǎn)分類1.按能否辯認(rèn)分類——（可辯認(rèn)和不可辯認(rèn)）2.按取得來源分類—（購入、自行開發(fā)、投入、接受抵債取得、非貨幣性交易換入）3.按有無使用期限分類（有期限、無期限）二、無形資產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量（一）無形資產(chǎn)的確認(rèn)1.符合無形資產(chǎn)定義2.同時(shí)滿足以下兩個(gè)確認(rèn)條件確認(rèn)條件該資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)該資產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量確認(rèn)無形資產(chǎn)各種無形資產(chǎn)能否予以“資本化”的規(guī)定專利權(quán)外購

確認(rèn)為“無形資產(chǎn)”自創(chuàng)

研究階段

所有支出計(jì)入“管理費(fèi)用”開發(fā)階段

成功

確認(rèn)為“無形資產(chǎn)”

失敗

計(jì)入“管理費(fèi)用”非專利技術(shù)外購

確認(rèn)為“無形資產(chǎn)”自創(chuàng)與專利權(quán)相同商標(biāo)權(quán)外購

確認(rèn)為“無形資產(chǎn)”自創(chuàng)廣告費(fèi)——”銷售費(fèi)用”投資者投入

確按投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值確定著作權(quán)外購

確認(rèn)為“無形資產(chǎn)”

自創(chuàng)

不確認(rèn)為“無形資產(chǎn)”

特許經(jīng)營權(quán)——確認(rèn)為“無形資產(chǎn)”商譽(yù)不確認(rèn)為“無形資產(chǎn)”，單獨(dú)計(jì)入“商譽(yù)”；

自創(chuàng)商譽(yù)不確認(rèn)為“無形資產(chǎn)”二、無形資產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量（二）無形資產(chǎn)初始計(jì)量無形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。1.外購無形資產(chǎn)

外購無形資產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途所發(fā)生的其他支出。

例：甲公司2007年3月10日從某研究所購買一專利權(quán)，雙方協(xié)商確定的價(jià)款200萬元，在辦理財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移過程中，支付律師費(fèi)用0.8萬元。借：無形資產(chǎn)——專利權(quán)2008000貸：銀行存款2008000

在實(shí)質(zhì)上具有融資性質(zhì)的延期支付情況下，無形資產(chǎn)的成本如何確定購買無形資產(chǎn)的價(jià)款超過正常信用條件延期支付，實(shí)質(zhì)上具有融資性質(zhì)的：

無形資產(chǎn)的成本——以購買價(jià)款的現(xiàn)值為基礎(chǔ)確定。實(shí)際支付的價(jià)款與購買價(jià)款的現(xiàn)值之間的差額，計(jì)入“未確認(rèn)融資費(fèi)用”價(jià)、稅、費(fèi)等購買價(jià)款的現(xiàn)值購買價(jià)款兩者的差額具體見課本P150例8.1、8.2（二）無形資產(chǎn)初始計(jì)量2.投資者投入的無形資產(chǎn)投資者投入的無形資產(chǎn)的成本，應(yīng)當(dāng)以合同或協(xié)議約定的價(jià)值確定，如果合同或協(xié)議價(jià)格不公允時(shí)，應(yīng)以無形資產(chǎn)的公允價(jià)值作為初始成本。借：無形資產(chǎn)（投資各方確認(rèn)價(jià)值或公允價(jià)值）

貸：實(shí)收資本（股本）（合同價(jià)）（借或貸）資本公積（差額）例：某公司接受甲投資者以其所擁有的專利權(quán)投資，專利權(quán)的賬面價(jià)值為50000元，投資合同約定的價(jià)值為45000元，專利權(quán)的公允價(jià)值為36000元，已辦妥相關(guān)手續(xù)。借：無形資產(chǎn)36000資本公積9000貸：實(shí)收資本45000（二）無形資產(chǎn)初始計(jì)量3.自行開發(fā)無形資產(chǎn)區(qū)分研究階段支出與開發(fā)階段支出

研究階段支出，應(yīng)當(dāng)于發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益開發(fā)階段支出，符合一定條件時(shí)，可資本化（二）無形資產(chǎn)初始計(jì)量自行開發(fā)無形資產(chǎn)的核算

首先，在“研發(fā)支出”科目中歸集期末，對于不符合資本化條件的研發(fā)支出，轉(zhuǎn)人當(dāng)期管理費(fèi)用；符合資本化條件但尚未完成的開發(fā)費(fèi)用，繼續(xù)保留在“研發(fā)支出”科目中，待開發(fā)項(xiàng)目完成達(dá)到預(yù)定用途形成無形資產(chǎn)時(shí)，再將發(fā)生的實(shí)際成本轉(zhuǎn)入無形資產(chǎn)。

2007年1月1日，甲公司的董事會(huì)批準(zhǔn)研發(fā)某項(xiàng)新技術(shù)，該公司董事會(huì)認(rèn)為，研發(fā)該項(xiàng)目具有可靠的技術(shù)和財(cái)務(wù)等資源的支持，并且一旦研發(fā)成功將降低該公司的生產(chǎn)成本。該公司在研究開發(fā)過程中發(fā)生材料費(fèi)用6000000元、人工費(fèi)用3000000元、使用其他無形資產(chǎn)的攤銷費(fèi)用500000元以及其他費(fèi)用2000000元，總計(jì)11500000元，其中，符合資本化條件的支出為5000000元。2007年12月31日，該項(xiàng)新技術(shù)已經(jīng)達(dá)到預(yù)定用途。（1）發(fā)生研發(fā)支出

借：研發(fā)支出——費(fèi)用化支出6500000

——資本化支出5000000

貸：原材料6000000

應(yīng)付職工薪酬3000000

銀行存款2000000

累計(jì)攤銷500000（2）2007年12月31日，該項(xiàng)新型技術(shù)已經(jīng)達(dá)到預(yù)定用途：

借：管理費(fèi)用6500000

無形資產(chǎn)5000000

貸：研發(fā)支出——費(fèi)用化支出6500000

——資本化支出5000000【練習(xí)】某企業(yè)自行研究開發(fā)一項(xiàng)新產(chǎn)品專利技術(shù)，在研究開發(fā)過程中發(fā)生材料費(fèi)40000000元、人工工資10000000元，以及其他費(fèi)用30000000元，總計(jì)80000000元，其中，符合資本化條件的支出為50000000元，期末，該專利技術(shù)已經(jīng)達(dá)到預(yù)定用途。

借：研發(fā)支出—費(fèi)用化支出30000000—資本化支出50000000貸：原材料40000000應(yīng)付職工薪酬10000000銀行存款30000000期末：借：管理費(fèi)用30000000無形資產(chǎn)50000000貸：研發(fā)支出——費(fèi)用化支出 30000000——資本化支出 50000000三、無形資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量（一）無形資產(chǎn)攤銷1.攤銷方法：直線法、工作量法、加速攤銷法2.攤銷期限：（1）合同有規(guī)定，但法律未規(guī)定的，不得超過合同規(guī)定的期限（2）合同未規(guī)定，但法律有規(guī)定的，不得超過法律規(guī)定的期限（3）合同、法律都分別規(guī)定年限，不得超過兩者較短者三、無形資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量（一）無形資產(chǎn)攤銷3.攤銷的范圍：（1）使用壽命為有限的——應(yīng)在使用壽命內(nèi)系統(tǒng)合理攤銷（2）使用壽命不確定的——不攤銷

無法預(yù)見無形資產(chǎn)為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益期限的，應(yīng)當(dāng)視為使用壽命不確定的無形資產(chǎn)三、無形資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量（一）無形資產(chǎn)攤銷4.無形資產(chǎn)攤銷的核算：攤銷金額=成本－預(yù)計(jì)殘值－已計(jì)提減值（其中預(yù)計(jì)產(chǎn)值除特殊說明外，一般為0）

【練習(xí)】某股份有限公司從外單位購得一項(xiàng)商標(biāo)權(quán)，支付價(jià)款30000000元，款項(xiàng)已支付，該商標(biāo)權(quán)的使用壽命為10年，不考慮殘值的因素。取得無形資產(chǎn)時(shí)：借：無形資產(chǎn)——商標(biāo)權(quán)30000000貸：銀行存款30000000按年攤銷時(shí)：借：管理費(fèi)用（30000000÷10）300000貸：累計(jì)攤銷3000000使用壽命不確定的無形資產(chǎn)—不攤銷復(fù)核使用壽命有限無形資產(chǎn)

至少每年年終，對使用壽命有限的無形資產(chǎn)的使用壽命及攤銷方法進(jìn)行復(fù)核。使用壽命不確定無形資產(chǎn)在每個(gè)會(huì)計(jì)期間對使用壽命不確定的無形資產(chǎn)的使用壽命進(jìn)行復(fù)核。三、無形資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量（二）無形資產(chǎn)期末計(jì)價(jià)1.無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)銷與減值比較三、無形資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量（二）無形資產(chǎn)期末計(jì)價(jià)2.無形資產(chǎn)減值減值損失一經(jīng)確認(rèn)，不得轉(zhuǎn)回練習(xí)：2013年12月31日，海爾公司某項(xiàng)專利權(quán)的賬面價(jià)值580萬元。（1）若該項(xiàng)專利權(quán)估計(jì)其可收回金額為560萬元；（2）若該項(xiàng)專利權(quán)估計(jì)其可收回金額為600萬元。第一種情況：應(yīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備金額=580-560=20萬元賬務(wù)處理：借：資產(chǎn)減值損失20萬元貸：無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備20萬元第二種情況：由于可收回金額﹥賬面價(jià)值，不需減值四、無形資產(chǎn)處置（一）轉(zhuǎn)讓所有權(quán)（出售）借：銀行存款累計(jì)攤銷無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

營業(yè)外支出（若為損失）

貸：無形資產(chǎn)（賬面余額）應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營業(yè)稅

營業(yè)外收入（若為收益）〈例〉華聯(lián)股份有限公司購入專利權(quán)成本為260000元，按10期限攤銷。在使用4年以后，將其出售，出售價(jià)格180000元。計(jì)算：已攤銷金額→260000÷10×4=104000（元）攤余價(jià)值→260000-104000=156000（元）應(yīng)交營業(yè)稅→180000×5%=9000（元）凈收益→180000-156000-9000=15000（元）借：銀行存款180000貸：無形資產(chǎn)156000應(yīng)交稅金9000營業(yè)外收入—出售無形資產(chǎn)收益15000四、無形資產(chǎn)處置借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本貸：無形資產(chǎn)（二）轉(zhuǎn)讓使用權(quán)（出租）無形資產(chǎn)出租屬于附營業(yè)務(wù)租金收入——記入“其他業(yè)務(wù)收入”出租成本（支付的相關(guān)稅費(fèi)用、出租期期價(jià)值攤銷）—計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”四、無形資產(chǎn)處置（三）無形資產(chǎn)報(bào)廢無形資產(chǎn)預(yù)期不能為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益的——將該無形資產(chǎn)的賬面價(jià)值予以轉(zhuǎn)銷。賬務(wù)處理：借：累計(jì)攤銷（已計(jì)提的累計(jì)攤銷）無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（已計(jì)的提減值準(zhǔn)備）營業(yè)外支出（差額）貸：無形資產(chǎn)（賬面余額）【練】甲公司擁有的一項(xiàng)專利技術(shù)預(yù)期不能為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益，將其予以轉(zhuǎn)銷。該專利技術(shù)的賬面余額為10000000元，累計(jì)攤銷額為4000000元，已計(jì)提的減值準(zhǔn)備為5000000元。借：營業(yè)外支出1000000累計(jì)攤銷4000000無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 5000000貸：無形資產(chǎn) 10000000

第二節(jié)長期待攤費(fèi)用（自學(xué)）一、長期待攤費(fèi)用的概念指企業(yè)已經(jīng)支出，但攤銷期限在1年以上（不含1年）的各項(xiàng)費(fèi)用。包括：以經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)發(fā)生的改良支出、開辦費(fèi)等二、長期待攤費(fèi)用的核算2007年4月1日，某企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入一項(xiàng)固定資產(chǎn)，租賃期限為5年，該項(xiàng)固定資產(chǎn)尚可使用年限為10年。為了提高該項(xiàng)固定資產(chǎn)的生產(chǎn)效率，該企業(yè)于購進(jìn)時(shí)對租賃資產(chǎn)進(jìn)行了改良，并支出了96000元的改良費(fèi)用。賬務(wù)處理為：發(fā)生改良支出時(shí)：借：長期待攤費(fèi)用96000貸：銀行存款96000每月攤銷時(shí)：月攤銷額=96000/5/12=1600借：管理費(fèi)用1600貸：長期待攤費(fèi)用1600第三節(jié)投資性房地產(chǎn)一、投資性房地產(chǎn)的概念和范圍二、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換五、投資性房地產(chǎn)的處置一、投資性房地產(chǎn)的概念和范圍

（一）投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物和土地使用權(quán)；投資性房地產(chǎn)的另一種形式是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。二者均屬于企業(yè)的日?；顒?dòng)，所獲得的經(jīng)濟(jì)利益總流入構(gòu)成企業(yè)的收入。（二）投資性房地產(chǎn)的范圍屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目已出租的土地使用權(quán)（有產(chǎn)權(quán)）.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)（有產(chǎn)權(quán)）已出租的建筑物（有產(chǎn)權(quán)）不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目自用房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)【單選題】下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的是（）。A.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的準(zhǔn)備出售的房屋B.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的已出租的房屋C.企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造房屋的土地使用權(quán)D.企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物【答案】B

【解析】選項(xiàng)A屬于企業(yè)的存貨；選項(xiàng)C屬于無形資產(chǎn)。選項(xiàng)D，企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物，產(chǎn)權(quán)不屬于企業(yè)，所以不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，也不屬于企業(yè)的資產(chǎn)。一、投資性房地產(chǎn)的概念和范圍（三）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件資性房地產(chǎn)只有在符合定義的前提下，同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：（1）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。二、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)無論采用哪一種后續(xù)計(jì)量模式，取得時(shí)均應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。投資性房地產(chǎn)的成本一般應(yīng)當(dāng)包括取得投資性房地產(chǎn)時(shí)和直至使該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)必要的、合理的支出。外購的房地產(chǎn)只有在購入的同時(shí)即開始出租才能直接確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。如果購入時(shí)尚未對外出租，則應(yīng)先將其確認(rèn)為固定資產(chǎn)，直至對外出租時(shí)，再從固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。二、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量（一）外購的投資性房地產(chǎn)1.成本：購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。采用成本模式計(jì)量的企業(yè)，外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)時(shí)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”兩個(gè)明細(xì)科目。并在外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)時(shí)，例如：課本P160例8.13舉例12007年3月，甲企業(yè)計(jì)劃購入一棟寫字樓用于對外出租。3月15日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓購買日起將這棟寫字樓出租給乙企業(yè)，為期5年。4月5日，甲企業(yè)實(shí)際購入寫字樓，支付價(jià)款共計(jì)1200萬元。1.采用成本法核算：

借：投資性房地產(chǎn)12000000貸：銀行存款120000002.采用公允價(jià)值法核算：借：投資性房地產(chǎn)—成本12000000貸：銀行存款12000000舉例22013年12月1日，順達(dá)公司將原外購暫時(shí)不用的倉庫用于出租。該倉庫原值為500000元，已計(jì)提折舊300000元，已計(jì)提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50000元。1.采用成本法核算：2.采用公允價(jià)值法計(jì)算：借：投資性房地產(chǎn)—成本150000累計(jì)折舊300000固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50000貸：固定資產(chǎn)500000借：投資性房地產(chǎn)150000

累計(jì)折舊300000

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50000

貸：固定資產(chǎn)500000二、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)1.成本：由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等建造過程中發(fā)生的非正常性損失直接計(jì)入當(dāng)期營業(yè)外支出，不計(jì)入建造成本。采用成本模式計(jì)量的企業(yè)，自行建造的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)，自行建造的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)，與外購房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的要求類似【練】2012年1月，甲企業(yè)從其他單位購入一塊土地的使用權(quán)，并在這塊土地開始自行建造三棟廠房。2013年10月，甲企業(yè)預(yù)計(jì)廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工（達(dá)到預(yù)定使用狀態(tài)）時(shí)開始使用。2013年11月1日，三棟廠房同時(shí)完工（達(dá)到預(yù)定使用狀態(tài)）。該塊土地使用權(quán)的成本為600萬元；三棟廠房的實(shí)際造價(jià)均為1000萬元，能夠單獨(dú)出售。甲企業(yè)根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制如下會(huì)計(jì)分錄：土地使用權(quán)中的對應(yīng)部分同時(shí)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)=[600×（1000÷3000）]=200（萬元）借：投資性房地產(chǎn)—廠房10000000貸：在建工程10000000

借：投資性房地產(chǎn)—已出租土地使用權(quán)2000000貸：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)2000000三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。一經(jīng)確定，不得隨意更改。三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量（一）采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按月計(jì)提折舊，或者按照無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按月攤銷成本。1.按月計(jì)提折舊時(shí)：借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊2.按月計(jì)提折舊時(shí)：借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量（一）采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)3.取得的租金收入時(shí)：借：銀行存款、庫存現(xiàn)金等貸：其他業(yè)務(wù)收入4.存在減值現(xiàn)象時(shí)：借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備減值損失一經(jīng)確認(rèn)，將不得轉(zhuǎn)回三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量（二）采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量（二）采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊或攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值計(jì)量。公允價(jià)值的變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的會(huì)計(jì)處理資產(chǎn)負(fù)債表日，高于低于當(dāng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值高于賬面價(jià)值：借：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益當(dāng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值低于賬面價(jià)值：借：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)詳細(xì)見：課本P162例8-16【練】甲企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)。20×7年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓租賃給乙公司使用，租賃期為l0年。當(dāng)年10月1日，該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的造價(jià)為90000000元。甲公司采用公允價(jià)值模式對該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。20×7年l2月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為92000000元。20×8年12月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為93000000元。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：（1）20×7年10月1日，甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租借：投資性房地產(chǎn)—寫字樓（成本）90000000

貸：在建工程90000000（2）20×7年12月31日，以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益借：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)2000000貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益2000000（3）20×8年12月31日，公允價(jià)值又發(fā)生變動(dòng)借：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)100000貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益1000000（三）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更為保證會(huì)計(jì)信息的可比性，投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，按計(jì)量模式變更時(shí)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。一定條件下【例7】甲企業(yè)將某一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。20×9年1月1日，甲企業(yè)認(rèn)為，出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場比較成熟，具備了采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件，決定對該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量。該寫字樓的原造價(jià)為90000000元，已計(jì)提折舊2700000元，賬面價(jià)值為87300000元。20×9年1月1日，該寫字樓的公允價(jià)值為95000000元。假設(shè)甲企業(yè)按凈利潤的l0%計(jì)提盈余公積。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)—寫字樓（成本）95000000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊2700000貸：投資性房地產(chǎn)—寫字樓90000000

利潤分配——未分配利潤6930000

盈余公積

770000

四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式一是企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)的用途形成正式的書面決議二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改變投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)（1）成本模式：借：固定資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)

貸：投資性房地產(chǎn)（賬面余額）累計(jì)折舊借:投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備【例】某年7月末，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，8月1日開始用于本企業(yè)的商品生產(chǎn)，該廠房相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量，截至某年7月31日，賬面價(jià)值為37650000元，其中，原價(jià)50000000元，累計(jì)已計(jì)提折舊12350000元。甲企業(yè)某年8月1日的賬務(wù)處理如下：借：固定資產(chǎn)50000000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊12350000貸：投資性房地產(chǎn)—廠房50000000累計(jì)折舊123500001.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)（2）公允價(jià)值模式：

公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。（公允價(jià)值變動(dòng)損益）借：固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)（公允價(jià)值）貸：投資性房地產(chǎn)――成本

――公允價(jià)值變動(dòng)（或借記）公允價(jià)值變動(dòng)損益（或借記）四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換2.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)（1）成本模式：借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換2.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)（2）公允價(jià)值模式：借：投資性房地產(chǎn)——成本（公允價(jià)值）累計(jì)折舊或累計(jì)