煙臺市芝罘區(qū)東珠巖村項目可行性研究報告20121024

煙臺芝罘區(qū)東珠巖村項目可行性研究報告地產(chǎn)發(fā)展中心2012年10月24日1匯報內(nèi)容4本項目經(jīng)濟測算5本項目風(fēng)險及可行性分析1本項目本體研究分析2本項目市場研究分析3本項目初步定位及價格預(yù)判2一.本項目本體研究分析3項目經(jīng)濟指標(biāo)項目為舊村改造項目，總占地約525畝，其中包括195畝回遷用地；項目整體容積率1.3，預(yù)計為居住性質(zhì)4項目現(xiàn)狀項目目前拆遷工作尚未開始，項目回遷房尚未動工5項目現(xiàn)狀項目所在的村內(nèi)多數(shù)為一層瓦房或平房6項目區(qū)位本項目屬于煙臺市主城區(qū)芝罘區(qū)，距離芝罘區(qū)核心區(qū)約13公里，屬于城市近郊地帶，區(qū)位認(rèn)可度較低本項目芝罘區(qū)核心區(qū)萊山機場約13公里約3公里7項目區(qū)域規(guī)劃本項目所在區(qū)域?qū)儆诔鞘幸?guī)劃發(fā)展的“芝罘區(qū)南部經(jīng)濟生活區(qū)”，但該規(guī)劃為城市二級規(guī)劃，且區(qū)域內(nèi)缺乏大型的商業(yè)、配套設(shè)計拉動，因此，預(yù)計該區(qū)域的認(rèn)知度、成熟度短時間內(nèi)難有較大改善本項目黃務(wù)立交橋紅星美凱龍紅星美凱龍奧特萊斯煙臺芝罘區(qū)以黃務(wù)立交橋為核心，向周邊輻射規(guī)劃了“芝罘區(qū)南部經(jīng)濟生活區(qū)”，但是該規(guī)劃屬于芝罘區(qū)級別的規(guī)劃，在重要程度上，屬于城市的二級規(guī)劃，規(guī)劃的重要性相對較小。該區(qū)域的拉動商業(yè)項目為紅星美凱龍、奧特萊斯等，該類企業(yè)缺乏足夠的影響力來拉動整個區(qū)域的發(fā)展。8微觀環(huán)境項目周邊當(dāng)前以村落、農(nóng)田為主，基本無城市意象，微觀環(huán)境較差下圖：項目周邊5公里內(nèi)衛(wèi)星圖9項目配套當(dāng)前項目周邊基本無任何基礎(chǔ)生活配套；有一條公交線路10項目資源項目背靠的山體綠化一般，山景資源并不突出；項目南側(cè)的河景資源，被項目以南的道路阻隔項目山景資源并不突出項目南邊的河景資源被道路阻隔11項目屬性界定區(qū)位配套項目位于芝罘區(qū)近郊，距離主城核心區(qū)約13公里，區(qū)位認(rèn)可度低潛力項目周邊當(dāng)前無任何基礎(chǔ)生活設(shè)施配套，只有一條公交線路城市郊區(qū)，區(qū)位認(rèn)可度低

周邊生活配套設(shè)施匱乏，景觀資源不突出

未來發(fā)展?jié)摿^小、低容積率大規(guī)模居住地塊項目所在區(qū)域的規(guī)劃屬于城市二級規(guī)劃，推動力小，同時缺乏大型商業(yè)、配套拉動，項目未來發(fā)展?jié)摿π?2二.本項目市場研究分析131區(qū)域住宅市場分析1415項目分布本項目周邊2公里內(nèi)無在售項目，5公里內(nèi)有4個普通住宅項目在售，1個別墅項目在售（東林藏瓏）本項目柏林春天東陌堂新區(qū)東方盛景東林藏瓏天鵝堡15本項目東方盛景東陌堂新區(qū)柏林春天東林藏瓏天鵝堡16產(chǎn)品類型區(qū)域內(nèi)普通住宅項目以多層為主，別墅項目主要為疊拼產(chǎn)品多層別墅（疊墅）多層、別墅多層、小高、高層多層、小高層1617戶型區(qū)間區(qū)域內(nèi)普通住宅項目主打剛需產(chǎn)品及區(qū)域內(nèi)改善產(chǎn)品，主力戶型以70-90㎡兩房、90-120㎡三房為主；別墅項目戶型主要以160—350㎡疊墅為主本項目東方盛景東陌堂新區(qū)柏林春天東林藏瓏天鵝堡90—110㎡兩房70—90㎡兩房70—90㎡兩房和90—120㎡三房160—350㎡70—90㎡兩房1718項目價格區(qū)域內(nèi)多層均價在5300-7000元/㎡之間，高層均價5300元/㎡，別墅均價10000元/㎡本項目東方盛景東陌堂新區(qū)柏林春天東林藏瓏天鵝堡多層均價：7000元/㎡高層均價：5300元/㎡多層：6500元/m2別墅均價：10000元/㎡多層均價：5300元/㎡1819銷售情況區(qū)域內(nèi)多數(shù)項目銷售較差（柏林春天除外），普通住宅項目月均去化3-6套；別墅月均去化低于2套本項目東方盛景東陌堂新區(qū)柏林春天東林藏瓏天鵝堡月均去化：3套月均去化：4套月均去化：28套月均去化：不足2套月均去化：6套1920區(qū)域客戶區(qū)域內(nèi)項目客戶多為城市剛需客戶及區(qū)域內(nèi)部的改善型客戶本項目東方盛景東陌堂新區(qū)柏林春天東林藏瓏天鵝堡城區(qū)外溢剛需客戶區(qū)域內(nèi)改善客戶區(qū)域內(nèi)剛需客戶區(qū)域內(nèi)改善客戶城區(qū)外溢剛需客戶區(qū)域內(nèi)改善客戶區(qū)域內(nèi)剛需客戶202典型項目簡介2122位置芝罘區(qū)港城西大街與青年南路交匯開發(fā)商煙臺利嘉置業(yè)有限公司建筑類別多層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯容積率1.2綠化率43%土地面積41.33平米建筑面積56萬平米開盤時間2010年4月15日產(chǎn)品組合多層建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格戶型面積一房：50-60㎡兩房：60-90㎡三房：90-200㎡客戶群項目區(qū)域芝罘區(qū)改善客群及部分剛需客群賣點臺灣大地雙語幼兒園，及省級標(biāo)準(zhǔn)小學(xué)，近鄰煙臺三中總校、英國外籍學(xué)校項目總建面56萬㎡，項目自2010年開始銷售，為區(qū)域內(nèi)成熟大盤，項目自身配件的幼兒園、小學(xué)及鄰近的中學(xué)，以及成熟的配套是項目主要賣點柏林春天柏林春天小區(qū)規(guī)劃效果圖柏林春天小區(qū)實景圖2223一房兩房三房戶型面積50-60㎡60-90㎡90-130㎡配比5.832.7%61.5%項目主打城市剛需客戶及區(qū)域內(nèi)改善客戶，主力戶型面積為90-130㎡三房，其次為60-90㎡兩房一梯兩戶項目產(chǎn)品58㎡一室93㎡兩室128㎡三室2324位置芝罘區(qū)機場路黃務(wù)立交橋南500米開發(fā)商煙臺錦澤置業(yè)投資有限公司建筑類別多層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯容積率1.6綠化率40%土地面積2.25平米建筑面積3.6萬平米開盤時間2009年12月8日產(chǎn)品組合多層建筑風(fēng)格簡歐式風(fēng)格戶型面積兩房：90-100㎡三房：100-130㎡四房：150-180㎡客戶群項目區(qū)域芝罘區(qū)改善客群賣點煙臺生態(tài)新城中心位置黃務(wù)鎮(zhèn)姜家疃，生活方便項目屬于錦澤香檳小鎮(zhèn)二期項目，總建面約3.6萬平米，容積率1.6，占據(jù)了黃務(wù)片區(qū)最好的位置；從項目實景現(xiàn)房來看，項目品質(zhì)較低天鵝堡香檳小鎮(zhèn)小區(qū)規(guī)劃效果圖香檳小鎮(zhèn)小區(qū)實景圖2425兩房三房四房戶型面積90-100㎡100-130㎡150-180㎡配比62.1%31.6%6.3%92㎡兩室108㎡三室項目產(chǎn)品項目主打城市剛需客群及片區(qū)內(nèi)改善該群，主力戶型面積為90-100㎡兩房，其次為100-130㎡三房，一梯兩戶165㎡四室2526位置罘區(qū)南部新城杜家疃地塊繞城高速北約1公里開發(fā)商煙臺金龍騰飛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類別多層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯容積率1.95綠化率60%土地面積12.81萬平米建筑面積35萬平米開盤時間2011年9月10日產(chǎn)品組合6、11、18層多層及高層建筑風(fēng)格古典主義戶型面積一房：50-60㎡兩房：70-90㎡三房：90-120㎡客戶群項目區(qū)域芝罘區(qū)剛需客群為主賣點高綠化率，大主題水景，2大生態(tài)廣場，8大主題園林，由煙臺知名幼兒園主辦雙語幼兒園項目總建面約35萬㎡，容積率1.95，以高綠化率，大主題水景為核心的主體園林為主要賣點東方盛景東方盛景小區(qū)施工現(xiàn)場東方盛景小區(qū)規(guī)劃效果圖2627一室二室三室戶型面積50-60㎡70-90㎡90-120㎡配比6.4%71.8%21.8%項目主打城市剛需客群，總體戶型面積較小，主力戶型為70-90m2兩房為主86㎡兩室100㎡三室56㎡一室項目產(chǎn)品2728位置芝罘區(qū)通世南路7號（港城東大街與通世南路交匯東南方向500米左右）開發(fā)商煙臺天寶置業(yè)有限公司建筑類別別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯容積率0.78綠化率60%土地面積7.4萬平米建筑面積5.8萬平米開盤時間2011年9月17日產(chǎn)品組合疊墅建筑風(fēng)格新古典主義戶型面積160—350m2客戶群芝罘區(qū)改善客群，賣點10萬平米私家山體公園，平均每位1000平私家園林。項目總建面5.8萬平米，容積率0.78，綠化率60%，私家山體公園是本項目的主要賣點東林藏瓏東林藏瓏小區(qū)規(guī)劃效果圖東林藏瓏小區(qū)單體建筑效果圖2829二室三室及復(fù)式戶型面積160-200㎡200-350㎡配比47%53%項目主要產(chǎn)品為疊拼別墅，面積區(qū)間集中在160-350m2164㎡四室249㎡三室335㎡三室項目產(chǎn)品29三.本項目初步定位及價格預(yù)判301、項目規(guī)模：項目總占地規(guī)模約525畝，凈用地規(guī)模350畝，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢。2、項目指標(biāo)：項目容積率1.3，整體容積率較低，后期在產(chǎn)品規(guī)劃時具有較大的余地優(yōu)勢1、項目區(qū)位：項目距離主城核心區(qū)13公里，屬于城市近郊，區(qū)位認(rèn)可度低2、周邊環(huán)境：目前項目周邊以村落、農(nóng)田為主，居住氛圍較差2、周邊配套：項目周邊生活配套匱乏劣勢1、同區(qū)域產(chǎn)品競爭：項目所在的機場路兩側(cè)，當(dāng)前在售項目較多，體量較大，且位置均好于本項目，本項目面臨激烈的競爭。2、項目拆遷進度及難度風(fēng)險：項目為城市舊村改造項目，后期在拆遷進度及拆遷難度上有較大的不確定性。威脅1、發(fā)展前景：項目所在區(qū)位規(guī)劃為芝罘區(qū)南城，屬于城市第二等級的規(guī)劃，預(yù)計將會對項目所在區(qū)域的發(fā)展起到一定的利好作用。機遇SWOT分析31形象定位：芝罘區(qū)首席剛需型花園洋房社區(qū)建議以區(qū)域內(nèi)需求主流的70-90㎡兩室為主，輔以部分100-120㎡之間的三室；別墅產(chǎn)品以220-250㎡之間的經(jīng)濟型聯(lián)排為主產(chǎn)品定位：普通多層住宅、聯(lián)排別墅客戶定位：城市剛需首期主打城市被動外溢剛需客戶；后期隨著項目知名度加強，提升客戶檔次，帶動項目的高溢價項目定位32項目定價根據(jù)市場比較法得出，本項目多層預(yù)判市場售價為5856元/㎡；別墅均價為10000元/㎡比較因素得分權(quán)重柏林春天東陌堂社區(qū)天鵝堡外部資源25%232622交通及周邊配套15%141614區(qū)位環(huán)境16%121811規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計20%202020內(nèi)部配套8%787物業(yè)管理8%888開發(fā)商品牌8%888得分100%9210490均價

650053007000比較價格

598055126300比較權(quán)重

40%40%20%除權(quán)

23922204.81260價格

5856.833四.本項目經(jīng)濟測算34住宅：本項目多層住宅按照2013年售價為5856元/㎡進行測算，銷售期為6年。別墅：別墅從2015年開始銷售，銷售期為2年底商：根據(jù)市場情況，地上兩層商定價為14000元/㎡。車位：根據(jù)市場情況，車位按照9萬元/個來測算。各項測算數(shù)據(jù)說明35規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)本項目收益面積286000㎡，地上規(guī)劃為多層住宅、別墅、底商、商業(yè)街，地下規(guī)劃為停車位；安置房為非收益面積約100000㎡36成本測算本項目的總投資約24億元，攤至地上單方平均成本約8375元/㎡37銷售收入項目總收入約23.8億元，2013年項目開始銷售，銷售期為6年38資金平衡預(yù)計2012年需要投入4.5億元，2014年需要投入6000萬，以后每年可以實現(xiàn)資金平衡39現(xiàn)金流量表在以上假設(shè)條件下，預(yù)計本項目的內(nèi)部收益率為-5.06%，財務(wù)凈現(xiàn)值約為-5088.59萬元，預(yù)計5年半收回投資40地價平衡表地價為170萬/畝時，稅后利潤約為-1508萬元41指標(biāo)指標(biāo)值備注項目總投資（萬元）226204項目總投資=總開發(fā)成本+期間費用（營業(yè)費用、銷售費用、管理費用）項目收入（萬元）238025項目收入=銷售收入項目毛利潤（萬元）2291項目利潤=銷售收入-開發(fā)成本-營業(yè)稅及附加項目凈利潤（萬元）-1508項目凈利潤=銷售收入-開發(fā)成本-營業(yè)稅及附加-期間費用-所得稅

銷售凈利率-0.63%銷售凈利潤=項目凈利潤/銷售收入×100%總投資回報率-0.67%總投資回報率=項目凈利潤/項目總投資×100%銷售毛利潤0.96%銷售毛利潤=項目利潤/銷售收入×100%內(nèi)部收益率-5.06%使投資方案累計凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率財務(wù)凈現(xiàn)值（6％，萬元）-5089項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和投資回收期（年）5.62最后一項為負(fù)值的累計凈現(xiàn)金流量對應(yīng)的年數(shù)＋最后一項為負(fù)值的累計凈現(xiàn)金流量絕對值÷下年凈現(xiàn)金流量投資財務(wù)指標(biāo)在以上假設(shè)條件下，本項目各項指標(biāo)均較差42五.本項目風(fēng)險及可行性分析43風(fēng)險分析及可行性建議2.從項目自身素質(zhì)方面考慮，項目自身在區(qū)位、交通、配套等方面劣勢明顯，項目自身抗風(fēng)險能力較強。3.從市場角度考慮，本項目周邊多個同質(zhì)產(chǎn)品銷售情況均較為慘淡，在本項目各方面素質(zhì)均低于上述項目的情況下，本項目所面臨的區(qū)