物業(yè)管理機構(gòu)的設(shè)置-業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)委會

第2章物業(yè)管理機構(gòu)的設(shè)置第四章業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第2章物業(yè)管理機構(gòu)的設(shè)置

本章講授業(yè)主業(yè)主大會業(yè)主委員會業(yè)主大會、業(yè)主委員會其他規(guī)定與業(yè)主委員會

業(yè)主、業(yè)主大會業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)業(yè)主自我管理規(guī)約第2章物業(yè)管理機構(gòu)的設(shè)置業(yè)主定義及業(yè)主類型業(yè)主：“物業(yè)的主人〞；是指房屋和相關(guān)設(shè)施的所有人；業(yè)主是物業(yè)管理法律關(guān)系中最重要、最根底的主體。業(yè)主類型：按擁有所有權(quán)的狀況，可分為：區(qū)分有權(quán)權(quán)人和獨立所有權(quán)人區(qū)分所有權(quán)人：指數(shù)人區(qū)分一塊土地上同一建筑物而各有其專有局部，并就其公用局部按其應(yīng)有局部持有所有權(quán)者，多見于居住物業(yè)，一幢樓宇或一個小區(qū)有數(shù)十名、數(shù)百名甚至數(shù)千名業(yè)主。獨立所有權(quán)人：指某土地上的建筑物屬于某一業(yè)主，一般是一個團體或組織，多見于非居住物業(yè)，如用于出租的辦公樓或獨立的花園別墅。已實際居住但未獲產(chǎn)權(quán)之前，買受人是否為業(yè)主

2006年10月，張某與開發(fā)商簽訂了商品房銷售合同，約定張某以每平方米5700元的價格購置白玉苑商品房一套。2007年4月，張某辦理了入住手續(xù)并實際居住，但未辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。入住后，張某一直催開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但未能辦妥。從2007年8月份開始，張某以其并非業(yè)主為由拒絕向物業(yè)管理公司交付物業(yè)管理費用。物業(yè)管理公司認為，張某是實際居住人，享受了物業(yè)管理效勞，理應(yīng)交納物業(yè)管理效勞費用。未獲得產(chǎn)權(quán)之前的購置人是否為業(yè)主?應(yīng)否交納物業(yè)管理費用?商品房出售之前，開發(fā)商是否是空置商品房的業(yè)主

某房屋開發(fā)公司在某區(qū)域開發(fā)建造了500套商品房，在建設(shè)完工后，該公司又成立了甲物業(yè)管理公司管理自己開發(fā)的商品房。由于當時房地產(chǎn)市場低迷，有40％的房屋沒有銷售出去。住戶入住后，發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司的效勞不到位，就找物業(yè)要求提高效勞質(zhì)量，但物業(yè)公司以費用緊張為由拒絕住戶的要求，并聲稱，除非住戶增加效勞費，否那么很難滿足住戶的要求。經(jīng)過調(diào)查，住戶發(fā)現(xiàn)開發(fā)商未售出的40％商品房并未交納物業(yè)管理費，遂要求物業(yè)公司向開發(fā)商收取物業(yè)管理費，但被拒絕。

業(yè)主自治管理組織1、業(yè)主自治管理組織是一定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)所有人未對其所有的物業(yè)進行管理、使用，維護其自身權(quán)益及物業(yè)的整體利益而組成的自制性組織。2、組織形式由于業(yè)主自治管理組織是一個特定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)立的組織，有一定確實定性和封閉性，所以，業(yè)主自治管理組織的設(shè)置形式類似公司的機構(gòu)設(shè)置，一般采用二重機構(gòu)設(shè)置方法。由全體業(yè)主組成業(yè)主大會，作為業(yè)主自治管理組織中的權(quán)力機關(guān)，行使重大事務(wù)的決策權(quán)；在業(yè)主大會下設(shè)立由業(yè)主民主選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，作為業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)和執(zhí)行機關(guān)，行使日常事務(wù)的管理權(quán)。第2章物業(yè)管理機構(gòu)的設(shè)置

業(yè)主大會的組成一、業(yè)主大會是代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益和組織；由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成；是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最高權(quán)力機關(guān)，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)物業(yè)管理事項有決定權(quán)。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。二、業(yè)主大會的召開

一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。首次業(yè)主大會召開的具體時間根據(jù)各地的實際情況而定。開發(fā)商是否為業(yè)主大會成員第2章物業(yè)管理機構(gòu)的設(shè)置

業(yè)主大會的召開1、業(yè)主大會成立條件2、業(yè)主大會的籌備3、業(yè)主大會的職責4、業(yè)主大會的召開形式5、業(yè)主大會的規(guī)那么

業(yè)主大會的召開1、業(yè)主大會成立條件

每個物業(yè)管理區(qū)域必須成立業(yè)主大會，各省市對初次成立業(yè)主大會時間都有明確規(guī)定。一般情況是：住宅物業(yè)的入住率到達50%以上或者從第一個業(yè)主正式入住起兩年以上的該物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)主管部門應(yīng)在六個月內(nèi)召集第一次業(yè)主大會，選舉成立業(yè)主委員會。

業(yè)主大會的召開業(yè)主大會成立流程：

建設(shè)單位〔開發(fā)商〕書面報街道〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府〕街道〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府〕、房產(chǎn)辦、建設(shè)單位、居委會、局部業(yè)主〔一般為3~5人〕組成籌備組〔公示一周〕產(chǎn)生業(yè)主代表、推薦確定業(yè)委會候選人、擬定

?業(yè)主大會議事規(guī)那么?和?業(yè)主公約?〔按范本〕業(yè)主大會召開15日前公示?業(yè)主大會議事規(guī)那么?〔草案〕和?業(yè)主公約?〔草案〕業(yè)主代表于參加業(yè)主大會3日前就大會討論事項書面征求所代表的業(yè)主意見30日內(nèi)召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案〔選舉之日起30日內(nèi)〕①②③④⑤⑥⑦⑧

業(yè)主大會的召開2、業(yè)主大會的籌備

住宅物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的，建設(shè)單位應(yīng)提交有關(guān)資料。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當及時和街道辦事處依法組織開展業(yè)主大會籌建工作。

業(yè)主大會籌備組〔以下簡稱“籌備組〞〕由業(yè)主代表組成，一般為5至15人。業(yè)主代表由房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。業(yè)主代表應(yīng)當由模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責任心強并有一定組織能力的業(yè)主擔任。尚未銷售的物業(yè)，建設(shè)單位可作為業(yè)主代表參加籌備組?；I備組產(chǎn)生后，房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處應(yīng)當將籌備組成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主大會的召開籌備組應(yīng)當在房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處指導下，做好以下各項籌備工作：

1、確定召開業(yè)主大會會議的形式，由業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，確定業(yè)主代表產(chǎn)生的方式、人數(shù)，并組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主代表；

2、確認業(yè)主身份以及業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

3、確定召開業(yè)主大會會議的時間、地點和內(nèi)容；

4、確定業(yè)主委員會委員候選人人數(shù)和產(chǎn)生方法，組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主委員會委員候選人；

5、參照市房地資源局制訂的示范文本，擬定?業(yè)主大會議事規(guī)那么?〔草案〕和?業(yè)主公約?〔草案〕；

6、做好召開業(yè)主大會會議的其他各項工作。前款1、2、3、4、5項的內(nèi)容應(yīng)當在業(yè)主大會會議召開的15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

籌備組應(yīng)當自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。非業(yè)主是否參加業(yè)主大會

業(yè)主大會的召開3、業(yè)主大會會議類型及召開形式

業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)那么的規(guī)定召開。有以下情形之一的，應(yīng)當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：〔1〕經(jīng)20%以上的業(yè)主提議的；〔2〕發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；〔3〕業(yè)主大會議事規(guī)那么或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。

業(yè)主大會的召開4、業(yè)主大會的規(guī)那么

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議?！?〕物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

〔2〕推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。

〔3〕業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。

業(yè)主大會的召開4、業(yè)主大會的規(guī)那么

〔4〕業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。

〔5〕業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)那么、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過?！?〕業(yè)主大會會議應(yīng)當由業(yè)主委員會作書面記錄并存檔?！?〕業(yè)主大會的決定應(yīng)當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

業(yè)主大會的召開5、業(yè)主大會的職責

〔1〕制定或修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)那么；

〔2〕聘任或解雇物業(yè)管理公司；

〔3〕決定專項維修基金的使用和再籌集，監(jiān)督維修基金具體使用的實施情況；

〔4〕選舉、變更業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

〔5〕制定、修改本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公用部位和公共設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)那么和制定本物業(yè)內(nèi)公共治安秩序和環(huán)境衛(wèi)生的管理等問題的管理規(guī)章制度；

〔6〕根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定的其他職責。居委會選聘的物業(yè)公司無效

業(yè)主大會的召開6、業(yè)主大會的地位

業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主公約應(yīng)當歸對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔的責任等事項依法做出約定。業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會議事規(guī)那么應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定方法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

業(yè)主委員會1、業(yè)主委員會的組建和地位2、業(yè)主委員會成立的條件3、業(yè)主委員會委員的條件4、業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù)5、業(yè)主委員會的運作、職責與性質(zhì)第2章物業(yè)管理機構(gòu)的設(shè)置1、業(yè)主委員會的組建和地位業(yè)主委員會應(yīng)當由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生非業(yè)主使用人不得擔任業(yè)主委員會成員業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任1~2人業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)

業(yè)主委員會2、業(yè)主委員會成立的條件

業(yè)主委員會由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會委員應(yīng)當由業(yè)主擔任。

業(yè)主委員會3、業(yè)主委員會委員的條件業(yè)主委員會盡管是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，但由于業(yè)主的分散性，業(yè)主委員會往往在業(yè)主大會的決策中占據(jù)主導地位。因此，業(yè)主委員會委員素質(zhì)的上下將直接影響物業(yè)管理的水平。

根據(jù)?業(yè)主大會規(guī)程?規(guī)定，業(yè)主委員會委員應(yīng)符合以下條件：

〔1〕本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；〔2〕遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；〔3〕遵守業(yè)主大會議事規(guī)那么、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)；〔4〕熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；〔5〕具有一定組織能力；〔6〕具備必要的工作時間。

業(yè)主委員會4、業(yè)主委員會委員的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利：〔1〕參加業(yè)主委員會組織的活動；〔2〕具有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)；〔3〕參加業(yè)主委員會有關(guān)事項的決策；〔4〕具有對業(yè)主委員會的建議和批評權(quán)。義務(wù)：

〔1〕遵守業(yè)主委員會章程；〔2〕執(zhí)行業(yè)主委員會的決議，完成業(yè)主委員會交辦的工作；〔3〕參加業(yè)主委員會組織的會議、活動和公益事業(yè)；〔4〕向業(yè)主委員會的工作提供有關(guān)資料和建議。

業(yè)主委員會業(yè)委會是否有權(quán)決定物業(yè)管理費的標準上海某小區(qū)一期工程于2004年交付業(yè)主使用，當初確定的物業(yè)管理費事每平方米1.9元／月。2005年9月，該小區(qū)二期工程完工交房前，區(qū)物價局審定二期的物業(yè)管理費為每平方米3元／月。物業(yè)管理公司與業(yè)委會協(xié)商準備將一期的物業(yè)管理費調(diào)整到二期的標準，矛盾由此產(chǎn)生。樓盤一期的眾多業(yè)主對這一協(xié)議表示異議。他們提出，在業(yè)委會與物業(yè)公司達成協(xié)議前不久，對全體業(yè)主做過的一個調(diào)查說明，認為管理費不應(yīng)提價的業(yè)主占55.14％，認為最多漲到2.6元的占44％。業(yè)主們認為，業(yè)委會違背廣闊業(yè)主的意愿與物業(yè)公司達成了損害業(yè)主利益的協(xié)議，應(yīng)是無效的。況且，物價部門的批文中的每月3元的標準是針對二期樓盤，一期樓盤當時的定價只有1.82元。業(yè)主們因此認為，物業(yè)公司本來就收費超標，更沒有理由提價。物業(yè)公司那么強調(diào)，一個小區(qū)只有一個收費標準，不應(yīng)存在兩種收費標準。而且，目前3元的收費標準已得到了物價局的批準和業(yè)委會的同意，因此他們收費是完全合理的。雙方就此爭執(zhí)不下，許多業(yè)主想按照原先標準交納物業(yè)管理費被物業(yè)公司拒收，問題久拖不決。每平方米每月3元的物業(yè)管理費標準應(yīng)否執(zhí)行?5、業(yè)主委員會委員的運作

業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議,推選產(chǎn)生主任、副主任。以后的會議由主任定期召開。

經(jīng)1／3以上業(yè)主委員會委員提議或業(yè)主委員會主任認為有必要的，應(yīng)及時召開業(yè)委會會議。業(yè)主委員會會議應(yīng)當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。業(yè)主委員會應(yīng)當有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會的拘定應(yīng)當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

業(yè)主委員會5、業(yè)主委員會委員的運作

業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應(yīng)當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可只派工作人員指導其換屆工作。原業(yè)主委員會應(yīng)當在其任期屆滿10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好移交手續(xù)。

經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主委員會第2章物業(yè)管理機構(gòu)的設(shè)置?業(yè)主大會規(guī)程?規(guī)定:業(yè)委會委員有以下情形之一的,經(jīng)業(yè)主大會會議通過,其委員資格即被終止：(1)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓.滅失等原因不再是業(yè)主的；(2)無故缺席業(yè)委會會議連續(xù)3次以上的；(3)因疾病等原因喪失履行職責能力的；(4)有犯罪行為的；(5)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；(6)拒不履行業(yè)主義務(wù)的；(7)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。第2章物業(yè)管理機構(gòu)的設(shè)置業(yè)主委員會委員資格廢止的，應(yīng)當自廢止之日起3日內(nèi)將其保管的資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府〕的指導監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。6、業(yè)主委員會的職責〔1〕召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施情況；

〔2〕選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立變更或者解除物業(yè)管理效勞合同；

〔3〕依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的，負責該基金的籌集、使用和管理；

〔4〕審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理效勞年度方案、財務(wù)預(yù)算和決算；

〔5〕聽取業(yè)主和使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理效勞活動；

〔6〕監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用；

〔7〕業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會賦予的其他職責。

〔8〕業(yè)主委員會應(yīng)當定期召開會議，會議必須有過半數(shù)委員出席有效，作出決定應(yīng)當經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。

業(yè)主委員會業(yè)委會濫用職權(quán)糾紛第2章物業(yè)管理機構(gòu)的設(shè)置對于業(yè)主委員會不履行職責的情況，?物業(yè)管理條例?規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，不得做出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當責令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。7、業(yè)主委員會的性質(zhì)業(yè)主委員會是由全體業(yè)主選出來的委員組成的機構(gòu)，代表著全體業(yè)主的權(quán)益。但在實際操作中，有業(yè)主委員會代表權(quán)益業(yè)主來進行維權(quán)活動確有諸多麻煩，特別是涉及民事訴訟時。其原因是目前尚未明晰業(yè)主委員會的性質(zhì)所帶來的障礙。

根據(jù)?民法通那么?有關(guān)規(guī)定，參與民事活動的主體有三類：一是公民，二是法人，三是其他組織。就目前業(yè)主委員會成立的過程與法律地位來看，它不是公民，也不是法人，而所謂的其他組織是指合法成立，有一定的組織機構(gòu)和財產(chǎn)而不具備法人資格的組織。

業(yè)主委員會7、業(yè)主委員會的性質(zhì)業(yè)主委員會是有一定的組織機構(gòu)和財產(chǎn)的，但現(xiàn)行法律只要求業(yè)主委員會在成立后向主管部門備案，沒有要求其依法進行登記注冊，因此它既不具備法人資格，也不具備社團法人的資格。所以，目前對業(yè)主委員會的性質(zhì)認識較為統(tǒng)一的是將其歸為“其他組織〞一類看待。但業(yè)主委員會作為一個常設(shè)的業(yè)主自治機構(gòu)，是應(yīng)該能獨立地行使民事訴訟權(quán)利，獨立承擔民事訴訟義務(wù)的，而不應(yīng)該僅僅是業(yè)主的代理人。但在實踐中，業(yè)主委員會成為獨立的訴訟主體是非常必要的。從一些司法實踐來看，業(yè)主委員會作為訴訟主體得到法院認可的個案較多，駁回的情況較少。但需要注意的是，業(yè)主委員會僅僅是業(yè)主團體的代表機關(guān)和執(zhí)行機關(guān)，其職責范圍一般限于執(zhí)行業(yè)主大會的決議。但凡依法應(yīng)當由業(yè)主大會決議的事項，在未經(jīng)決議前，業(yè)主大會不能直接為之。而業(yè)主委員會的行為也只有在業(yè)主大會授權(quán)的前提下，才具有法律效力。

業(yè)主委員會業(yè)主自我管理規(guī)約業(yè)主公約業(yè)主大會議事規(guī)那么一、業(yè)主〔臨時〕公約〔一〕業(yè)主公約1、定義：由全體業(yè)主制定，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護、管理等涉及業(yè)主共同利益事項，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性行為標準。2、性質(zhì)：帶有協(xié)議、合約的性質(zhì)3、形式：書面形式訂立。4、產(chǎn)生：①由業(yè)主大會籌備組草擬。②經(jīng)首次業(yè)主大會會議審議通過。③由業(yè)主大會修改。5、意義：作為業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)約內(nèi)一些重大事務(wù)的共同性約定和允諾以及業(yè)主自我管理的一種重要形式和手段，業(yè)主公約：是物業(yè)管理法律法規(guī)和政策的一種有益補充是有效調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的根底性文件是物業(yè)管理順利進行的重要保證6、業(yè)主臨時公約:①基于物業(yè)正常使用和已入住業(yè)主共同利益考慮，在業(yè)主大會制定業(yè)主公約之前存在的業(yè)主公約。②其成立的必要條件：不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。③程序：必須明示，供消費者在買房時判斷其是否公正、公平?！捕硺I(yè)主公約內(nèi)容1、有關(guān)物業(yè)使用、維護、管理的內(nèi)容包括：〔1〕業(yè)主使用其自由物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用局部；〔2〕公用設(shè)備設(shè)施以及相關(guān)場地的約定；〔3〕業(yè)主使用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑和公用設(shè)施的有關(guān)規(guī)程〔4〕業(yè)主對自由物業(yè)進行裝飾裝修時應(yīng)當遵守的規(guī)那么等。2、業(yè)主的共同利益包括：〔1〕對物業(yè)公用部位公用設(shè)施設(shè)備使用和保護〔2〕利用物業(yè)公用部位獲得收益的分配〔3〕對公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生的維護等。3、業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)包括：遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；按照國家有關(guān)規(guī)定繳納專項維修資金；按時繳納物業(yè)效勞費用；不得擅自改變建筑物及其設(shè)施設(shè)備結(jié)構(gòu)、外貌、設(shè)計用途不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；不得隨意停放車輛和鳴放喇叭等。4、違反公約應(yīng)當承擔的責任業(yè)主不履行業(yè)主公約義務(wù)，主要的責任承擔方式：〔1〕承擔民事責任〔2〕支付違約金和賠償損失由于業(yè)主公約須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主簽字承諾，因此，業(yè)主公約的效力范圍當然涉及全體業(yè)