購房陷阱規(guī)避(四)

購房陷阱規(guī)避（四）

制作者：尹科2/1/20232/1/20232/1/20232/1/2023

2．有關房屋的相關術語

（1）住房功能細分術語①使用面積。房間實際能使用的面積，不包括墻、柱等結構構造和保溫層的面積。②住宅的開間。住宅的開間就是住宅的寬度。在1987年頒布的《住宅建筑模數協調標準》中，對住宅的開間在設計上有嚴格的規(guī)定。磚混結構住宅建筑的開間常采用下列參數：2.1m、2.4m、2.7m、3.0m、3.3m、3.6m、3.9m、4.2m。2/1/2023③住宅的長度和進深。住宅的長度和進深，在建筑學中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。根據《住宅建筑模數協調標準》（GBI100-87）規(guī)定，住宅的進深采用下列常用參數：3.0m、3.3m、3.6m、3.9m、4.2m、4.5m、4.8m、5.1m、5.4m、5.7m、6.0m。2/1/20232/1/2023

為了保證住宅具有良好的天然采光和通風條件，從理論上講，住宅的進深不宜過大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，住宅進深過大，就使住房成狹長型、距離門窗較遠的室內空間自然光線不足。如果人為地將狹長空間分隔，則分隔出的一部分房間就成為無天然光的黑房間。黑房間當然不適于人們居住，補數的措施之一是將黑房間用于次要的生活功能和設施安置，如儲藏室、走道等，用人工照明來彌補天然光的不足。2/1/2023內有天井的住宅

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另一措施是在住宅內部建造內天井，將光線不足的房間布置于內天井四周，通過內天井來解決采光、通風不足的問題。但內天井住宅也存在廚房串味、傳聲、干擾大、低層采光不足的問題。2/1/2023④住宅的層高。住宅的層高是指下層地板或樓板面刀上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數協調標準》中，明確規(guī)定了磚混結構住宅建筑層高采用的參數為：2.6m、2.7m、2.8m。2/1/2023

層高2/1/2023⑤住宅的凈高。住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高=層高–樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。2/1/2023

商品住宅的開間、進深和層高（即住宅的寬度、長度和高度），這三大指標是確定住宅價格的重要因素。如果住宅的尺寸越大（即開間、進深、層高越大），建筑工藝相應就越復雜，建造的難度就越大，同時所消耗的建材也會越多，導致建造的成本也就越高。當然人們居住的空間會有所增大，但要付出的房價就會更高。2/1/2023⑥住宅的戶型。住宅的戶型是以每戶所含居室數量多少而劃分的型號。如一個居室的稱一室戶型，二個居室的稱二室戶型，依此類推。2/1/2023一居室

2/1/2023二居室

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根據居室面積多少將居室劃分為大、中、小三種。一般居室面積在12㎡以上的稱為“大居室”，12㎡以下的、8㎡以上的稱為“中居室”，8㎡以下、6㎡以上的稱為“小居室或半室”。相應在戶型上就出現了一室小戶型、二室半戶型等。在住宅建設中，由于每戶面積的大小和平面設計的處理方式不同，使某些戶型打破了“室”的概念，如兼作交通、起居雜務、就餐或可設床位的多功能小方廳，所以相應也出現了一室一廳、二室一廳等戶型。這些戶型使住宅的布局更加合理，更具有靈活多變的功能和現代生活的氣息。2/1/2023二室半戶型2/1/2023⑦住宅的套型?！疤住笔侵敢蝗思彝オ毩⑹褂玫木幼】臻g范圍，即指每家所用的住宅單位的面積大小。住宅的套型：根據1999年3月頒布的《住宅設計規(guī)范》，套型是按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。2/1/2023（2）房屋面積術語①房屋使用面積。是指住宅中以戶（套）為單位的分戶（套）門內全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳（堂屋）、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層（夾層）、閣樓、（暗樓）等面積。住宅使用面積按住宅的內墻面水平投影線計算。2/1/2023②房屋建筑面積。房屋建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經濟指標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結構面積。因為建筑面積是計算商品房價格的結算數據之一，所以對于購房者來說，了解建筑面積的計算方法是非常重要的。在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是：2/1/2023

單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層（如閣樓）也應計算建筑面積2/1/2023③安居房。指實施國家“安居（或康居）工程”而建設的住房（屬于經濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自支自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非營利性住房。2/1/2023④商品房。是指具有經營資格的房地產開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是20世紀80年代后才出現的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。2/1/2023⑤集資房。集資房是改變住房建設有國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免優(yōu)惠。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全額產權，個人部分出資的，擁有部分產權。集資建房有兩種產權：一種是該房屋出售的價格高于當年的房改成本價，其產權界定為經濟適用住房產權。另一種是低于當年的房改成本價格，其產權為房改成本價房。2/1/2023⑥公房。又稱公有住宅才、公產住房、國有住房，它是指（中央政府或地方政府）以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅從，公有住宅主要由本地政府建設，負責向本市居民出租出售：有企事業(yè)單位建設的住宅，向本企事業(yè)單位的職工出租出售。2/1/2023⑦房改房。房改房是有一定的福利性質的，各產權單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。房改房產權分為三個級別：成本價產權和標準價產權以及標準價優(yōu)惠產權。2/1/2023⑧微利房。亦稱微利商品房，指由各級政府房產管理部門組織建設和管理，以低于市場價格和租金、高于福利房價格和租金，用于解決部分企業(yè)職工住房困難和社會住房特貧戶的房屋。2/1/2023⑨平價房。是根據國家安居工程實施方案的有關規(guī)定，以城鎮(zhèn)中、低收入家庭住房困難戶為解決對象，通過配售形式供應、具有社會保障性質的經濟適用住房。其建房土地由政府劃撥，配售對象及配售價格由政府管理部門審核認定。2/1/2023⑩再上市房。是指職工按照房改政策購買的公有住房或經濟適用房首次上市出售的房屋。

2/1/2023⑾廉租住房。是指政府和單位在住房領域實施社會保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住房居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。2/1/2023⑿安居工程住房。是指直接以成本價向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中住房困難戶，不售給高收入家庭。成本價由征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費（小區(qū)級非營業(yè)性配套公建費，一半由城市人民政府承擔，一半計入房價）、1%~3%的管理費、貸款利息和稅金等7項因素構成。2/1/202313、經濟適用住房。是指根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。2/1/202314、房屋買賣程序管理。根據建設部、國家物價局、國家工商行政管理局“關于加強房地產交易市場管理的通知”的規(guī)定，進行房地產交易的單位和個人必須持有有關的證件，到當地房地產管理機關辦理登記、簽證、評估、立契過戶的手續(xù)。辦理房地產立契過戶的手續(xù)，必須遵循以下的程序：2/1/2023

·受理。房地產商品買賣雙方必須按照當地確定的分工范圍，到有關部門辦理房地產買賣立契過戶手續(xù)?！を炞C。房地產交易管理部門，在受理房地產交易立契申請后，必須嚴格審查以下的證件：產權證，主要是房屋所有權證和土地使用權證，身份證，有關部門的審批證件，如銷售許可證等，其他有關證件，如已出租的房屋、共有房屋等的有關證明文件。2/1/2023

·確權。主要是對房地產產權進行審查，確認房地產產權的權屬是否清楚，有無權屬糾紛，以及他項權利不清的問題等?！ふ{查。在房地產交易時，除了進行驗證、確權等，還必須到現場進行調查研究，以避免買賣發(fā)生糾紛?！す纼r。進入市場進行交易的房地產，必須進行價格評估，以便確定房屋的現行價格。2/1/2023

·報批。在房地產買賣時，當完成上述工作后，還必須上報有關負責人審查批準。經批準后，才能立契成交?！ち⑵酢＝浻嘘P部門批準房地產交易以后，經辦人要通知房地產買賣雙方，辦理立契手續(xù)。立契必須使用統(tǒng)一的契紙。填寫完畢有關內容后，由當事人雙方簽名簽章，繳納立契手續(xù)和契稅。至此房地產交易才算完成。2/1/2023房產證辦理程序2/1/2023房產證一2/1/2023房產證二

2/1/202315、房屋預售。商品房預購預售，實際上就是房地產的期貨交易。它是在房地產開發(fā)商還沒有把房屋建設起來以前，或房地產還沒有竣工以前，以預售的方式把房屋賣出去。也就是先付款，后交貨。在香港也叫買賣樓花或炒樓花。2/1/202316、房屋預售條件?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》第四十四條規(guī)定，商品房預售，必須符合下列條件：·交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書?！び薪ㄔO工程規(guī)劃許可證。2/1/2023

按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。·向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。凡是符合以上條件的房地產開發(fā)經營管理企業(yè)，向市房地產管理部門提出預售申請，經過房地產管理主管部門核查批準，領取預售房產許可證，并辦理預售登記，即可以進行房屋預售。2/1/202317、期房。是指房地產開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應簽商品房預售合同。2/1/202318、現房。是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的房產證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產權證。2/1/2023

20、基價。經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數增減樓層、朝向差價后而得出21、樓盤的均價?！熬鶅r”，顧名思義當然是樓盤的平均價格，它代表一個項目的整體價位水平。但購房者會發(fā)現，用標著“均價”來買房，往往想買的房子與打出的“均價”有很大差別?！熬鶅r”到底是什么樣的一個價格？2/1/2023“均價”的內涵“均價”不是簡單的算術平均值，而是發(fā)展商根據當前的市場情況專門制定的，以收回成本并獲得利潤的價格。一個樓盤在推向市場時，先有“均價”，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標準，是這個樓盤售價的平均值。根據這個平均值，在給每一戶定價前，先定出要銷售的小區(qū)中每棟樓的均價，在這里就要應用到價差系數，它是根據每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價乘以每棟樓的系數，得出這棟樓的銷售平均價。2/1/2023三、現代樓盤的賣點（1）第一大類型賣點——樓盤硬件。產品時代與營銷時代似乎是一個循環(huán)，然而好房子是決定購買行為的最終要素。樓盤的硬件價值體現于每個細節(jié)當中，我們要從中發(fā)現最有打動力的一個。賣點構成：戶型賣點、配套設施、交通賣點、精裝修賣點、板式住宅、建材與配置、景觀賣點、新工藝新材料、使用率賣點、樓間距賣點、會所賣點、泳池賣點、創(chuàng)新技術、綠化率賣點等。2/1/2023精裝修賣點

2/1/2023景觀賣點

2/1/2023（2）第二大類型賣點——建筑風格。如果說兩年前大家還在討論建筑風格是否可以當作產品的核心要素，那么今天建筑風格幾乎是影響住宅魅力的第一元素。風格有很多種，哪些適合我們的項目？哪些具有更強的殺傷力？賣點構成：建筑藝術、德國風格、歐陸風格、法國風格、意大利風格、海派建筑風格、日式筑居、新加坡風格等。2/1/2023德國風格

2/1/2023歐陸風格

2/1/2023法國風格2/1/2023意大利風格2/1/2023海派建筑風格2/1/2023日式筑居2/1/2023新加坡風格2/1/2023（3）第三大類型賣點——空間價值?？臻g與時間，構成了我們的生命。年華似水，不可扭轉。好在人類對空間還有發(fā)言權，于是我們的時間里存放過去的記憶。在空間里自由打造未來的設想。賣點的構成：錯層賣點、躍式賣點、復式賣點、空中花園、大露臺賣點等。2/1/2023（4）第四大類型賣點——園林主題。環(huán)境作為居住空間的重要組成，可是為了讓房子賣得最好，我們非得有很多說法，但愿買房子的人們多年以后還可以感覺那么好。賣點構成：中心花園、加拿大風情園林、主題園林、藝術園林、亞熱帶園林、園林規(guī)模、歐陸園林、江南園林、自然園林、樹木賣點、新加坡式園林、嶺南園林、園林社區(qū)、澳洲風情、海濱風情、熱帶園林等。2/1/2023主題園林

2/1/2023中心花園2/1/2023加拿大風情園林2/1/2023藝術園林2/1/2023江南園林2/1/2023嶺南園林

2/1/2023蘇州園林

2/1/2023歐陸園林

2/1/2023海濱風情

2/1/2023（5）第五大類型賣點——自然景觀。擁有自然景觀資源的房子，本身便構成了一道風景。在風景與風景的對話中，我們渴望發(fā)現一種源自夢想的最大價值。江、河、山、水、房子以及人，將構成一幅完美圖景。賣點構成：全海景賣點、一線江景、二線江景、園景賣點、人工湖景、山水景觀、山景賣點、河景賣點、自然湖景等。2/1/2023全海景房屋2/1/2023（6）第六大類型賣點——區(qū)位價值。對于區(qū)位價值的爭論其實沒有意義，區(qū)位對不同定位的居所來說，影響各不相同，但都是決定性的。有些項目的核心價值正是體現于區(qū)位之上的，盡管顯而易見，卻需要更具創(chuàng)造性的發(fā)揮。賣點構成：繁華路段、CBD概念、中心區(qū)概念、奧運村概念、地鐵概念、商業(yè)地段等。2/1/2023（7）第七大類型賣點——產品類別。人以群分、房以類聚。某些特殊類型產品定位，往往可以更加精確地捕捉特定的目標客戶群。這是一次對產品定位與賣點宣傳的雙重考驗。賣點構成：小戶型物業(yè)、Townhouse、產權式酒店、獨立別墅、酒店式公寓、大戶型物業(yè)、商務公寓、國際公寓、學院派公寓、新獨院住宅、經濟適用房等。2/1/2023（8）第八大類型賣點——人以群分。不同買家對住宅品質的要求也不同。所謂好的產品，就是最適合某種類型的人的樓盤。賣點構成：豪宅賣點、白領賣點、單身公寓、工薪階層、外銷賣點、先鋒人士、國際化社區(qū)等。2/1/2023（9）第九大類型賣點——原創(chuàng)概念。白紙上可以有許多發(fā)揮。地產商們?yōu)橘彿縿?chuàng)造了許多概念。有些牽強附會、有些動人心扉。在這個資訊過剩的時代，我們總是需要一些簡潔而強大的詞匯。賣點構成：居住主題、新都市主義、宣言賣點、度假式概念、現代主義、游戲規(guī)劃等。2/1/2023（10）第十大類型賣點——功能提升。為購房者創(chuàng)造剩余價值，往往要通過功能提升來實現，這些價值提升，或者是超越了樓盤的先天資源，但是同時也對開發(fā)商的操作提出了更高的要求。賣點構成：健康概念、投資概念、綠色概念、E概念賣點、環(huán)保概念、生態(tài)概念等。2/1/2023（11）第十一大類型賣點——產品嫁接。在另外一個領域找尋靈感，已經成為地產界聰明人士的秘密。不管是叫產品嫁接，還是叫復合地產，這種創(chuàng)造都將更好地激發(fā)人們對美好生活的向往。然而，找到成功的嫁接點絕非拍腦袋即可。賣點構成：教育概念、音樂概念、藝術概念、運動概念、旅游概念等。2/1/2023旅游概念

2/1/2023（12）第十二大類型賣點——樓盤軟性附加值。生活是無形的，發(fā)展商在為人們提供有形的居住空間的同時，還應該為住戶們構筑一個無形空間?？床灰姷臇|西更難做到。這是區(qū)別一個杰出地產商與平庸地產商的關鍵所在。賣點構成：服務