房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

Page2房地產(chǎn)開發(fā)項目管理Page3房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理方式自行管理委托管理Page4房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理方式一般的房地產(chǎn)項目管理模式

政府監(jiān)管部門房地產(chǎn)公司開發(fā)項目監(jiān)理單位承建單位合同合同監(jiān)督管理監(jiān)督管理監(jiān)督管理監(jiān)督管理Page5房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織方式平行承發(fā)包方式房地產(chǎn)公司建筑設計裝修施工基礎施工景觀設計……Page6房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織方式平行承發(fā)包模式對房地產(chǎn)公司的利弊可提前開始發(fā)包工程的施工有利于工程質(zhì)量的控制項目招標和合同管理工作量加大房地產(chǎn)公司要有較強的項目管理班子Page7房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織方式設計/施工總承包方式房地產(chǎn)公司施工總包建筑設計設計總包景觀設計基礎施工主體施工裝修施工Page8房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織方式設計/施工總承包模式對房地產(chǎn)公司的利弊有利于項目組織管理合同價格可較早確定，有利于投資控制一般有利于質(zhì)量控制設計與施工不能交錯進行Page9房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織方式總承包方式房地產(chǎn)公司總承包商設計分包施工分包施工分包設計分包…Page10房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織方式項目總承包的主體以專業(yè)工程建設承包公司為主體以設計單位為主體以施工企業(yè)為主體Page11房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織方式項目總承包模式對房地產(chǎn)公司的利弊有利房地產(chǎn)公司項目組織管理有利控制投資有利進度控制招標發(fā)包、合同談判與合同管理的難度增大質(zhì)量控制的難度增大Page12房地產(chǎn)開發(fā)項目的采購采購方式的選擇招標投標公開招標邀請招標議標Page13房地產(chǎn)開發(fā)項目的采購工程項目招標的一般程序設立招標組織或委托招標代理人申報招標申請書、招標文件、評標定標辦法和標底簽訂合同審查、澄清投標文件，組織評標擇優(yōu)定標、發(fā)出中標通知發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書對投標資格進行審查組織投標人踏勘現(xiàn)場，對招標文件進行答疑分發(fā)招標文件和有關資料，收取投標保證金成立評標組織，召開開標會議Page14房地產(chǎn)開發(fā)項目的采購勘察、設計、監(jiān)理招標的特點招標的宗旨是對單位能力的選擇；無具體的工作量要求；報價在選擇中屬于次要地位；邀請投標單位較少。Page15房地產(chǎn)開發(fā)項目的采購工程施工招標的特點投標人提供施工方案投標書；內(nèi)容明確、易進行橫向比較；報價高低不是確定中標的唯一條件，但權重很大。Page16房地產(chǎn)開發(fā)項目的采購設備、材料的采購招標的特點大宗而不零星；價格是重要的評價指標；對投標單位資質(zhì)和履約能力要求較高。Page17房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的內(nèi)容合同管理組織協(xié)調(diào)目標控制風險管理信息管理環(huán)境保護Page18房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的內(nèi)容進度質(zhì)量合同投資Page19房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的內(nèi)容加快進度提高投資效益加快進度增加投資質(zhì)量控制嚴加速進度加快進度影響質(zhì)量質(zhì)量控制嚴提高投資效益增加投資提高質(zhì)量合同（PM的靈魂）投資進度質(zhì)量Page20房地產(chǎn)開發(fā)項目的驗收竣工驗收的條件完成工程設計和合同約定的各項內(nèi)容。施工單位對工程質(zhì)量進行了檢查，確認符合有關法律、法規(guī)、標準、設計文件及合同要求，并提出工程竣工報告。監(jiān)理單位對工程進行了質(zhì)量評估，并提出工程質(zhì)量評估報告?？辈?、設計單位對勘察、設計文件及施工過程中由設計單位簽署的設計變更通知書進行了檢查，并提出質(zhì)量檢查報告。有完整的技術檔案和施工管理資料。Page21房地產(chǎn)開發(fā)項目的驗收竣工驗收的條件有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告。建設單位已按合同約定支付工程款。有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對工程是否符合規(guī)劃設計要求進行檢查，并出具認可文件。有公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件。

Page22房地產(chǎn)開發(fā)項目的驗收竣工驗收的程序施工單位向房地產(chǎn)公司提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收。實行監(jiān)理的工程，工程竣工報告須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽署意見。房地產(chǎn)公司收到工程竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位和其他有關方面的專家組成驗收組，制定驗收方案。房地產(chǎn)公司應在工程竣工驗收7個工作日前將驗收的時間、地點及驗收組名單書面通知工程質(zhì)量監(jiān)督機構。組織工程竣工驗收。Page23住宅質(zhì)量保證書主要內(nèi)容房屋經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗收后確定的質(zhì)量等級；房屋基礎構造的使用期限和保修責任；各部位、部件的保修內(nèi)容和保修時間；房屋發(fā)生上述情況時，負責處理購房者報修、答復和處理等事項的具體單位。保修期規(guī)定；給付時間。Page24住宅質(zhì)量保證書各部位、部件的保修內(nèi)容和保修時間屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；門窗翹裂、五金部件損壞1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關6個月。Page25住宅使用說明書主要內(nèi)容開發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位；結(jié)構類型；裝修、裝飾注意事項；上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；門、窗類型，使用注意事項；Page26住宅使用說明書主要內(nèi)容配電負荷；承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；其他需說明的問題Page27住宅使用說明書住宅中配置的設備、設施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的，應