世聯(lián)-復(fù)地集團(tuán)-上海高福坊項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略溝通建議報(bào)告-182PPT

發(fā)現(xiàn)價(jià)值洼地打造城市豪宅

－高福坊項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略溝通建議報(bào)告商業(yè)秘密聲明本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司有幸和貴方簽訂合同，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說(shuō)明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。土地獲取項(xiàng)目規(guī)劃期建筑設(shè)計(jì)期正式動(dòng)工期銷(xiāo)售籌備與開(kāi)盤(pán)期銷(xiāo)售持續(xù)期1.市場(chǎng)數(shù)據(jù)

2.土地信息

3.項(xiàng)目比對(duì)

4.可行性研究

5.經(jīng)濟(jì)測(cè)算1.項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略

2.項(xiàng)目定位

3.規(guī)劃設(shè)計(jì)要求

4.相關(guān)合作單位1.戶型配比

2.建筑單體設(shè)計(jì)(戶型、外立面等)

3.公建設(shè)計(jì)(會(huì)所、社區(qū)商業(yè)等)

4.園林設(shè)計(jì)

5.建筑新技術(shù)應(yīng)用營(yíng)銷(xiāo)總戰(zhàn)略及目標(biāo)現(xiàn)有規(guī)劃調(diào)整1.入市時(shí)機(jī)選擇及開(kāi)盤(pán)策略

2.價(jià)格實(shí)現(xiàn)預(yù)期

3.銷(xiāo)售流程及組織架構(gòu)

4.銷(xiāo)售物料及現(xiàn)場(chǎng)包裝展示

5.階段推廣計(jì)劃1.完成階段性銷(xiāo)售目標(biāo)

2.保持持續(xù)性銷(xiāo)售

3.營(yíng)銷(xiāo)成本控制

4.銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)能力持續(xù)提升1.宏觀市場(chǎng)數(shù)據(jù)收集與研究

2.土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)收集與研究

3.項(xiàng)目分析與比對(duì)

3.可行性研究1.公司戰(zhàn)略與資源盤(pán)點(diǎn)

2.市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目?jī)?nèi)外資源整合

3.優(yōu)秀案例研究，項(xiàng)目定位的規(guī)劃實(shí)施

4.規(guī)劃設(shè)計(jì)跟進(jìn)1.優(yōu)秀案例研究

2.項(xiàng)目定位的建筑實(shí)施

3.建筑設(shè)計(jì)跟進(jìn)1.競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究

2.目標(biāo)客戶研究

3.核心賣(mài)點(diǎn)研究

4.現(xiàn)有規(guī)劃和產(chǎn)品調(diào)整5.項(xiàng)目定位深化及表現(xiàn)

6.價(jià)格預(yù)判

7.銷(xiāo)售節(jié)奏安排1.競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究跟進(jìn)

2.客戶積累及跟蹤

3.價(jià)格策略及價(jià)格表制定

4.銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)組建、流程建設(shè)、檔案建立、能力評(píng)估、培訓(xùn)

5.銷(xiāo)售物料及現(xiàn)場(chǎng)包裝展示跟進(jìn)

6.媒體、渠道選擇及費(fèi)用預(yù)算

7.SP活動(dòng)建議、執(zhí)行跟進(jìn)及費(fèi)用預(yù)算

8.相關(guān)合作單位選擇與跟進(jìn)1.競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究跟進(jìn)

2.開(kāi)盤(pán)期及階段性銷(xiāo)售總結(jié)

3.成交客戶深度研究

4.價(jià)格策略調(diào)整

5.銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)提升培訓(xùn)

6.媒體、渠道選擇及費(fèi)用預(yù)算

7.SP活動(dòng)建議、執(zhí)行跟進(jìn)及費(fèi)用預(yù)算

1.《土地市場(chǎng)報(bào)告》

2.《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》

3.《可行性研究報(bào)告》

4.《月度市場(chǎng)信息速遞》

5.《半年度市場(chǎng)趨勢(shì)研判》1.《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》

2.《項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告》(含市場(chǎng)、客戶、產(chǎn)品、形象四項(xiàng)定位)

3.《啟動(dòng)區(qū)建議》

4.《規(guī)劃任務(wù)書(shū)》

5.《月度市場(chǎng)速遞》1.《物業(yè)發(fā)展建議》

2.《建筑設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》

3.《建筑設(shè)計(jì)調(diào)整建議》

4.《月度市場(chǎng)信息速遞》1.《競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析報(bào)告》

2.《營(yíng)銷(xiāo)策略總綱》

3.《營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告》

4.月度市場(chǎng)信息速遞

5.《樣板房、樣板段選擇與設(shè)計(jì)包裝建議》1.《月度計(jì)劃及總結(jié)》

2.《價(jià)格策略及價(jià)格表》

3.《銷(xiāo)售物料建議》

4.《開(kāi)盤(pán)策略》

5.《現(xiàn)場(chǎng)包裝建議》

6.《月度市場(chǎng)信息速遞》

7.《銷(xiāo)售流程及檔案》

8.《銷(xiāo)售培訓(xùn)計(jì)劃》

9.《媒體推廣計(jì)劃及效果評(píng)估》

10.《SP活動(dòng)方案與效果評(píng)估》1.《開(kāi)盤(pán)期、銷(xiāo)售率50%、70%、結(jié)案等總結(jié)》

2.《策略調(diào)整報(bào)告》

3.《成交客戶研究報(bào)告》

4.《價(jià)格策略調(diào)整報(bào)告》

5.《媒體推廣計(jì)劃及效果評(píng)估》

6.《SP活動(dòng)方案與效果評(píng)估》

7.《銷(xiāo)售難點(diǎn)專(zhuān)項(xiàng)突破方案》(困難戶型與尾盤(pán)等)本次核心成果溝通：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總戰(zhàn)略及目標(biāo)本次溝通聲明：本次競(jìng)標(biāo)甲方不能提供戶型設(shè)計(jì)、立面風(fēng)格和物業(yè)配比等關(guān)鍵資料，且平面擴(kuò)初已定，建筑規(guī)劃不可大調(diào)，鑒于此，在本招標(biāo)書(shū)內(nèi)容中所要求的“（一）營(yíng)銷(xiāo)策劃：3）對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品分析及賣(mài)點(diǎn)規(guī)劃和（二）銷(xiāo)售推廣：1）價(jià)格策略及各產(chǎn)品類(lèi)型的銷(xiāo)售價(jià)格建議”兩部分內(nèi)容難以深入分析，并且只能在現(xiàn)有眾多限制條件，給出本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略方向，并在此方向下提供可借鑒的規(guī)劃實(shí)施與產(chǎn)品調(diào)整、提升建議。報(bào)告架構(gòu)市場(chǎng)現(xiàn)狀升！還是升！區(qū)域分析豪宅的誕生客戶研究喜歡閘北的理由產(chǎn)品建議上海核心版圖專(zhuān)屬精品社區(qū)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)定向營(yíng)銷(xiāo)故事?tīng)I(yíng)銷(xiāo)基于項(xiàng)目整體定位和價(jià)值重新發(fā)掘的理念，報(bào)告重點(diǎn)提出了未來(lái)營(yíng)銷(xiāo)概念的策劃和執(zhí)行方向，以及規(guī)劃和產(chǎn)品的調(diào)整及提升建議。新江灣城地價(jià)翻倍綠城12.6億6分鐘拿下D1地塊2007年06月22日07:49第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

樓面地價(jià)1.25萬(wàn)元/平方米未來(lái)售價(jià)須近2萬(wàn)元?jiǎng)倧母?jìng)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)出來(lái)的綠城（中國(guó)）（3900.HK，下稱“綠城”）董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平額頭上已滲出汗滴，“整個(gè)競(jìng)標(biāo)過(guò)程只有6分鐘，我們最后加價(jià)1000萬(wàn)元，沒(méi)有人跟進(jìn)，我們以12.6億元的價(jià)格拿下了D1地塊”。這一成交價(jià)較D1地塊的起拍價(jià)5.16億元超出7.4億余元，其樓面地價(jià)高達(dá)1.25萬(wàn)元/平方米，較此前成交的新江灣城C2地塊的樓面地價(jià)6676元/平方米幾乎翻倍。最早走出競(jìng)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)的新加坡凱德置地中國(guó)區(qū)總裁林明彥對(duì)這一結(jié)果只以“不知道”作為回應(yīng)。據(jù)宋衛(wèi)平透露，前幾輪競(jìng)價(jià)都是以1億元的價(jià)格在往上漲。中間最長(zhǎng)時(shí)間的一次“冷場(chǎng)”出現(xiàn)在第一次競(jìng)價(jià)，舉8號(hào)牌的競(jìng)拍者只報(bào)出100萬(wàn)元的加價(jià)，頓時(shí)使在場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商“有些反應(yīng)不過(guò)來(lái)”。據(jù)了解，持8號(hào)牌的可能是來(lái)自東方海外（0316.HK）的人員。公告顯示，D1地塊位于規(guī)劃中新江灣城城區(qū)西部，這一純住宅用地東至政澄路、南至國(guó)曉路、西至淞滬路、北至殷行路，占地面積59253.7平方米，容積率1.7，可建面積超過(guò)10萬(wàn)平方米。與此前出讓的C1、C2地塊相比，這一地塊的面積顯得略小。據(jù)一位在現(xiàn)場(chǎng)參與競(jìng)價(jià)的某地產(chǎn)公司工作人員透露，整個(gè)競(jìng)價(jià)過(guò)程“懸念不大”，金地集團(tuán)（600383.SH）上海公司總經(jīng)理趙漢忠、綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平等好幾家開(kāi)發(fā)商的老總都親臨現(xiàn)場(chǎng)，“勢(shì)頭很猛”。據(jù)了解，此前已拿下C2地塊的華潤(rùn)置地（1109.HK）也“做足功課”，“爭(zhēng)取再把D1地塊再拿下來(lái)”，但最終的成交價(jià)仍比華潤(rùn)置地的心理價(jià)位“超了很多”。據(jù)了解，綠城在競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)遭遇的最大對(duì)手是來(lái)自重慶的龍湖地產(chǎn)。在有關(guān)“面粉比面包貴”的新聞無(wú)疑是2007年上海樓市最吸引眼球的報(bào)道，同時(shí)，又似乎是一個(gè)信號(hào)，點(diǎn)燃了上海樓市量?jī)r(jià)齊升的熊熊烈火，溫度甚至超過(guò)了上海百年不遇的高溫天氣。。。上海：蘇寧房地產(chǎn)44億拿下南京路黃金地塊

每日經(jīng)濟(jì)新聞

2007-08-27

近日，備受關(guān)注的上海黃浦區(qū)163街坊地塊被南京蘇寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以44.04億元競(jìng)得，每平方米樓面地價(jià)達(dá)6.69萬(wàn)元。NEWS市場(chǎng)掃描A、宏觀市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)政府頻下猛藥，樓市供不應(yīng)求，價(jià)格火爆抬升2007年7月31日人行宣布自8月15日起進(jìn)行年內(nèi)第六次，06年以來(lái)第九次的上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至12％。2007年6月14日宣布對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格、又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，從2007年7月15日起，稅務(wù)機(jī)關(guān)可實(shí)行核定征收土地增值稅辦法。凡居住未滿三年的，按轉(zhuǎn)讓收入的0.5%征收，居住滿三年未滿五年的減半征收。2007年3月22日人行決定，自2007年3月18日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。。。。。。。具有諷刺意味的是，每次政府打壓政策出臺(tái)，股市必以紅盤(pán)報(bào)收，同樣的情況，京滬兩地響應(yīng)中央房地產(chǎn)調(diào)控政策，紛紛加大限戶型、限面積、甚至限價(jià)格的住宅供應(yīng)，不斷增加土地供應(yīng)量且以文件等形式加以保障，而效果適得其反。市場(chǎng)掃描A、宏觀市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)政府頻下猛藥，樓市供不應(yīng)求，價(jià)格火爆抬升炎熱的6月上海房地產(chǎn)的月成交量繼5月后再次創(chuàng)造06年至今的最高水平，但其中商品房供求失衡狀態(tài)十分嚴(yán)重。7月全市僅推出134.65萬(wàn)平方房源，僅相當(dāng)于同期成交量的51.99%，供需比甚至上升到1：2.33

。市場(chǎng)掃描A、宏觀市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)政府頻下猛藥，樓市供不應(yīng)求，價(jià)格火爆抬升外環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)量稀缺商品房開(kāi)發(fā)面積不足2001年初至2007年5月份，開(kāi)發(fā)商累計(jì)購(gòu)置土地面積21.62億平米，但實(shí)際僅開(kāi)發(fā)12.96億平米，不足購(gòu)置面積60%，相當(dāng)數(shù)量的土地被囤積和轉(zhuǎn)賣(mài)。預(yù)計(jì)下半年集中上市的90/70項(xiàng)目將成為區(qū)域價(jià)格的“領(lǐng)頭羊”

小戶型因其房型優(yōu)勢(shì)、結(jié)構(gòu)合理、總價(jià)控制得當(dāng)正領(lǐng)漲市場(chǎng)，首批推出的90/70項(xiàng)目已印證這一事實(shí)，平均漲幅在1000元/平米，如九亭奧園（9000元/平米）和三林的萬(wàn)科金色國(guó)際公寓（13769元/平米）。小戶型供應(yīng)面積不足2007年前5個(gè)月，90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資的17.2%，遠(yuǎn)未達(dá)70%以上政策要求。如果政府不出臺(tái)更有針對(duì)性的調(diào)控政策，上海市下半年房地產(chǎn)價(jià)格還將加速上漲。其中，中心區(qū)的高房?jī)r(jià)將波及郊區(qū)，前期房?jī)r(jià)上漲較少的區(qū)域也將出現(xiàn)快速補(bǔ)漲。市場(chǎng)掃描B、整體市場(chǎng)表現(xiàn)5-6月內(nèi)中環(huán)優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)集中放量，造成后續(xù)供應(yīng)不足，外環(huán)外始終是成交熱點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)掃描B、整體市場(chǎng)表現(xiàn)無(wú)論是公寓成交量或是小戶型成交量，閘北在上海傳統(tǒng)市區(qū)中均位于前列市場(chǎng)掃描C、區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)閘北內(nèi)環(huán)內(nèi)板塊商品房住宅樓盤(pán)稀少，且在售項(xiàng)目均已接近售罄樓盤(pán)名稱地點(diǎn)單價(jià)開(kāi)發(fā)商入伙時(shí)間綠洲雅賓利花園中興路699號(hào)16000上海置業(yè)有限公司2007/8嘉里不夜城卓悅居共和新路268號(hào)16000上海港滬房地產(chǎn)有限公司2008/3蒙特利城永興路99弄（鴻興路口）15000上海泰宇房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司2007年底聯(lián)富假日公寓河南北路133弄14937上海聯(lián)富房地產(chǎn)有限公司現(xiàn)房U品(紫蘭苑二期)普善路188號(hào)11500上海浩華置業(yè)有限公司2007/12閘北內(nèi)環(huán)內(nèi)板塊6月均價(jià)為15876元/平米，其中綠洲雅賓利價(jià)格和品質(zhì)為區(qū)域之冠，近期達(dá)到19000元/平米，蒙特利城尾隨其后，兩盤(pán)均在尾期銷(xiāo)售中。兩盤(pán)后續(xù)地塊均面臨拆遷問(wèn)題。市場(chǎng)掃描C、區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)閘北土地后續(xù)供應(yīng)規(guī)模較小，數(shù)量不多，且樓板成本價(jià)都相對(duì)較高序號(hào) 區(qū)縣地塊名稱四至范圍

產(chǎn)業(yè)類(lèi)型地塊面積(公頃)容積率20070412閘北區(qū)閘北區(qū)彭浦鎮(zhèn)313街坊73宗地塊規(guī)劃廣中西路以北、西門(mén)子公司以西商業(yè)、辦公、賓館2.0313.5地塊公告號(hào)地塊名稱面積（M2）成交價(jià)（萬(wàn)元）受讓人交易方式位置容積率出讓年限規(guī)劃用途中標(biāo)時(shí)間20050501閘北區(qū)上海市閘北區(qū)平型關(guān)路地塊掛牌2410024674上海北亞華欣置業(yè)有限公司掛牌民和路以南、平型關(guān)路以西2.550綜合2006-1-2020050502閘北區(qū)上海市閘北區(qū)北站街道43坊10丘地塊掛牌573122063上海凱成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司掛牌西藏北路以東、曲阜路以南3.550綜合2006-1-20另，中海地產(chǎn)在2007年上半年通過(guò)股權(quán)收購(gòu)方式已獲得兩塊閘北舊城改造項(xiàng)目，其中7月底獲得的閘北中天通庵路190號(hào)住宅地塊離本項(xiàng)目距離較近。市場(chǎng)掃描C、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判長(zhǎng)期向好趨勢(shì)不會(huì)改變，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲實(shí)屬必然作為全國(guó)地位領(lǐng)先的一線核心城市，上海承擔(dān)著輻射長(zhǎng)三角區(qū)域的重要作用，國(guó)際吸引力逐年增加，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景長(zhǎng)期向好。人民幣升值的長(zhǎng)期趨勢(shì)不會(huì)改變，基于資本的逐利性，國(guó)際機(jī)構(gòu)的熱錢(qián)將源源不斷的流入，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的需求也將逐年放大。隨著上海市住宅的持續(xù)發(fā)展，市內(nèi)用地成為開(kāi)發(fā)商緊追不舍的緊俏資源。一方面是越來(lái)越少的土地供應(yīng)量，一方面是無(wú)數(shù)虎視眈眈的開(kāi)發(fā)商，土地價(jià)格勢(shì)必上漲。上海作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為活躍的城市，許多大開(kāi)發(fā)商本著戰(zhàn)略布局的目的積極參與上海及周邊城市的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，不僅如此，海外開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)基金也動(dòng)作頻出。長(zhǎng)期向好趨勢(shì)不會(huì)改變，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲實(shí)屬必然經(jīng)濟(jì)供求資本競(jìng)爭(zhēng)上海豪宅戰(zhàn)國(guó)圖新天地板塊聯(lián)洋板塊2007年已超越3萬(wàn)元單價(jià)的板塊2008年將超越3萬(wàn)元單價(jià)的板塊2009年將超越3萬(wàn)元單價(jià)的板塊老西門(mén)板塊徐家匯板塊新江灣板塊虹橋古北板塊陸家嘴板塊北外灘板塊北靜安板塊按此趨勢(shì)持續(xù)發(fā)展，至2009年上海內(nèi)環(huán)新盤(pán)皆豪宅

身處量?jī)r(jià)齊升，或許不久就價(jià)升量減的火爆上海樓市，面對(duì)在非豪宅區(qū)域不斷誕生的豪宅項(xiàng)目，上海人的價(jià)值觀念一再受到挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)豪宅區(qū)域概念被一再打破。本項(xiàng)目帶著16000元/平米的高昂成本價(jià)和開(kāi)發(fā)商即將回歸A股的企業(yè)理想，將創(chuàng)造怎樣的價(jià)格神話和營(yíng)銷(xiāo)奇跡呢？總用地面積23754M2總建筑面積117861.8M2地上建筑面積89077.8M2其中住宅建筑面積75403M2商業(yè)建筑面積13125M2配套建筑面積549M2容積率3.75建筑密度30％綠地率35％總戶數(shù)664戶機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)數(shù)577個(gè)高有多高？最作為上海傳統(tǒng)下只角的閘北，老公房和棚戶區(qū)放眼可見(jiàn)，城區(qū)面貌陳舊破落，位處寶山路、鴻興路和公興路的高福坊項(xiàng)目能創(chuàng)出怎樣的高價(jià)呢？讓我們來(lái)看看在閘北房地產(chǎn)市場(chǎng)上曾經(jīng)誕生過(guò)的高價(jià)格。。。綠洲雅賓利花園（一期）區(qū)域標(biāo)桿區(qū)位：位于內(nèi)環(huán)線內(nèi)西起西藏北路,南臨中興路,北靠天通庵路,東接寶通路,總占地面積20.624公頃項(xiàng)目規(guī)模：總占地面積20.624公頃，地上50萬(wàn)平米，其中包括4萬(wàn)平米城市公園，16平米立體商業(yè)，33萬(wàn)平米高檔公寓、5A級(jí)寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店、名流俱樂(lè)部、健身場(chǎng)所等區(qū)域劣勢(shì)：周邊老公房眾多，整體環(huán)境差項(xiàng)目定位：市中心HOPSCA國(guó)際復(fù)合街區(qū)功能定位：HOPSCA——融合HOTEL、OFFICE、PARK、SHOPPINGMALL、CLUB、APARTMENT的綜合社區(qū)推廣定位：中央腹地，國(guó)際都心綠洲雅賓利憑借其豪華的售賣(mài)場(chǎng)所、完整系統(tǒng)的銷(xiāo)講流程、品牌開(kāi)發(fā)商的影響力、都市綜合體的優(yōu)勢(shì)規(guī)劃，在2006年周邊最高價(jià)12000元/平米的情況下創(chuàng)出了區(qū)域破天價(jià)18000元/平米，并在后續(xù)銷(xiāo)售中，逐漸提升至19000元/平米，其中頂層300平米的復(fù)式大戶型，總價(jià)接近700萬(wàn)，竟然被首先賣(mài)出。2006年初區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目綠洲雅賓利占據(jù)最優(yōu)資源的高端產(chǎn)品上摸到了豪宅價(jià)格的邊緣，證實(shí)了閘北變身豪宅區(qū)域的可能性和客戶對(duì)閘北豪宅的接受度，而本項(xiàng)目將在2009年初擔(dān)負(fù)起沖擊區(qū)域更高價(jià)的重責(zé)，重新建立閘北市場(chǎng)的豪宅標(biāo)竿！地處人民廣場(chǎng)北5公里內(nèi)，四川北路商圈和七浦路環(huán)伺左右，閘北整體規(guī)劃正逐漸啟動(dòng)，上海樓市持續(xù)升溫。。。

基于如此突出的區(qū)域優(yōu)勢(shì)和向好大勢(shì)，本項(xiàng)目2008年底2009年初開(kāi)盤(pán)時(shí)突破24000元/平米不成問(wèn)題，但企業(yè)的理想注定了這不是最終目標(biāo)。。。綠洲雅賓利的一期房源在2006年就已大部分去化，目前全部售完，預(yù)計(jì)2008年中推出二期兩棟單體，共400多套的100平米左右兩房戶型，單價(jià)至少在25000元/平方米以上。土地增值利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)營(yíng)銷(xiāo)利潤(rùn)預(yù)期售價(jià)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)營(yíng)銷(xiāo)利潤(rùn)本區(qū)域城市豪宅的支撐和保證是否存在客戶接受閘北豪宅？這類(lèi)客戶具有哪些階層特點(diǎn)、生活態(tài)度和購(gòu)買(mǎi)偏好？?jī)r(jià)格接受區(qū)間范圍是多少？購(gòu)買(mǎi)驅(qū)動(dòng)因素和接受產(chǎn)品的理由包括哪些？客戶研究項(xiàng)目本體具有哪些優(yōu)劣勢(shì)？規(guī)劃及產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)分析？結(jié)合客戶特征、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析及價(jià)格限制，本項(xiàng)目規(guī)劃和產(chǎn)品還需要做哪些方面的調(diào)整？并給出項(xiàng)目整體SWOT分析和調(diào)整方向建議。產(chǎn)品研究營(yíng)銷(xiāo)策略基于項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)分析和客戶特點(diǎn)，項(xiàng)目應(yīng)制定怎樣的整體營(yíng)銷(xiāo)定位？在此營(yíng)銷(xiāo)定位下應(yīng)采取怎樣的銷(xiāo)售策略、展示策略、推廣策略、媒體策略、價(jià)格策略、服務(wù)策略和價(jià)值提升策略？城市豪宅客戶特征描述不同于普通住宅，城市豪宅的客戶一定是來(lái)自全市甚至外省市區(qū)域的，受地緣限制較小，因此借鑒閘北區(qū)一般樓盤(pán)的客戶已無(wú)意義，而通常來(lái)說(shuō)上海的城市豪宅客戶由如下幾類(lèi)構(gòu)成：購(gòu)買(mǎi)偏好：環(huán)境好，鬧中取靜。地段的稀缺性。購(gòu)買(mǎi)隨意性強(qiáng)，喜歡就買(mǎi)。大房型。購(gòu)買(mǎi)偏好：四房以上，景觀開(kāi)闊，產(chǎn)品質(zhì)量好；地段要求不嚴(yán)格，重視社區(qū)品牌和氛圍。購(gòu)買(mǎi)偏好：房型不一定大，地段一定要好，對(duì)景觀、產(chǎn)品、社區(qū)要求均不高，喜歡扎堆。購(gòu)買(mǎi)偏好：三房以上，最好臥室全朝南，對(duì)景觀和裝修要求不高，但地段要以人民廣場(chǎng)為中心，社區(qū)參與度低。上海本金系外來(lái)大鱷海外實(shí)力系身份特征：上海實(shí)力客戶，以大型私營(yíng)業(yè)家的老板為主置業(yè)特征：由于該類(lèi)客戶久居上海，對(duì)于上海城市非常了解，因此置業(yè)次數(shù)也較多，同時(shí)由于置業(yè)時(shí)間較早，在城市中心往往已經(jīng)有房，因此對(duì)于城市中的公寓豪宅興趣往往并不大，一般更傾向于別墅產(chǎn)品，尤其對(duì)于西郊區(qū)域。身份特征：外來(lái)的實(shí)力客戶，以江、浙私營(yíng)企業(yè)為主，同時(shí)也包含一部分洗錢(qián)的客戶置業(yè)特征：該類(lèi)客戶群居性強(qiáng)，社團(tuán)影響力大，從購(gòu)買(mǎi)偏好來(lái)看，對(duì)于同等價(jià)位下的別墅產(chǎn)品與公寓產(chǎn)品并沒(méi)有明顯的偏好，往往下次置業(yè)的選擇取決于以往的置業(yè)情況與工作與財(cái)富情況。身份特征：海外華人，港臺(tái)人士（臺(tái)灣客戶實(shí)力較強(qiáng)），具有海外背景的上海人以及少量的純老外置業(yè)特征：該類(lèi)客戶由于工作關(guān)系，需要經(jīng)常往來(lái)于國(guó)內(nèi)外，從而往往更偏好于城市中心的高端豪宅，要求住宅交通便利，周邊高端配套齊全，同時(shí)社區(qū)住戶的層次與其身份相同?？蛻魧?duì)城市豪宅的選擇：有交集，但更多的是非交集然生活習(xí)慣和購(gòu)買(mǎi)偏好有所區(qū)別，但城市豪宅客戶都具有兩個(gè)共同的特點(diǎn)：雖或多或少抱有一定的投資心理，因此對(duì)地段要求較高；對(duì)城市資源有強(qiáng)烈的占有欲望，不太愿意離開(kāi)城市生活。

綠洲雅賓利接近700萬(wàn)復(fù)式公寓的迅速去化證明了閘北內(nèi)環(huán)內(nèi)是可以誕生城市豪宅的板塊，也說(shuō)明了已經(jīng)有部分客戶看到了該區(qū)域的升值潛力和投資價(jià)值?？蛻粼L談——宋先生：看重都市核心生活圈的價(jià)值訪談地點(diǎn)：人民廣場(chǎng)附近某咖啡店（邀約）被訪人：36歲，某集團(tuán)上海分公司副總訪談內(nèi)容：上海分公司成立于2005年，宋先生在當(dāng)年來(lái)到了上海。由于分公司剛起步，千頭萬(wàn)緒，因此當(dāng)時(shí)沒(méi)有考慮置業(yè)，一直住在酒店式公寓。隨著公司的逐步穩(wěn)定，宋先生決定在上海長(zhǎng)期發(fā)展，因此最近開(kāi)始考慮置業(yè)。由于宋先生希望最大程度上節(jié)約時(shí)間，因此要求置業(yè)區(qū)域到上班地點(diǎn)人民廣場(chǎng)必須在20分鐘以內(nèi)，同時(shí)希望區(qū)域配套成熟。其現(xiàn)階段主要考慮的區(qū)域是南黃浦與閘北區(qū)，一是區(qū)域價(jià)格比較能接受，二是區(qū)域距離也符合其要求?？蛻粢呀?jīng)看過(guò)了綠洲雅賓利，覺(jué)得閘北的發(fā)展?jié)摿^大，同時(shí)對(duì)閘北南部區(qū)域環(huán)境也較滿意，認(rèn)為其屬于都市核心生活圈內(nèi)。

綠洲雅賓利接近700萬(wàn)復(fù)式公寓的迅速去化證明了閘北內(nèi)環(huán)內(nèi)是可以誕生城市豪宅的板塊，也說(shuō)明了已經(jīng)有部分客戶看到了該區(qū)域的升值潛力和投資價(jià)值?？蛻粼L談——?jiǎng)⑾壬簠^(qū)域升值潛力大，但實(shí)現(xiàn)時(shí)間難預(yù)測(cè)訪談地點(diǎn)：淮海路附近某咖啡店（邀約）被訪人：劉先生，40多歲，浙江人，某印刷公司董事長(zhǎng)訪談內(nèi)容：該客戶已經(jīng)在上海有三套房，公司附近有一套公寓，浦東有一套公寓，而在閔行則有一套別墅。其認(rèn)為上海一直是向南發(fā)展，北面不是發(fā)展的方向。閘北、虹口與普陀是北面較好的區(qū)域，主要是由于離市區(qū)中心距離較近，但環(huán)境與規(guī)劃都一般般?，F(xiàn)階段劉先生不考慮在閘北置業(yè)，主要原因兩點(diǎn)：一是認(rèn)為雖然閘北升值潛力較大，但由于政府規(guī)劃跟不上，實(shí)現(xiàn)時(shí)間難以預(yù)期。二是認(rèn)為閘北現(xiàn)沒(méi)有什么好項(xiàng)目，大多定位較低產(chǎn)品不夠理想，所以暫時(shí)不考慮置業(yè)。但其同時(shí)表示，如果區(qū)域內(nèi)有品質(zhì)較好的樓盤(pán)，像翠湖，價(jià)格合理的話會(huì)考慮置業(yè)。新天地板塊淮海路CBD，時(shí)尚天地聯(lián)洋板塊稀缺的城市公園景觀價(jià)值,外籍人士的居集區(qū)老西門(mén)板塊歷史人文資源，市區(qū)核心新江灣板塊新區(qū)規(guī)劃和城市綠洲的稀缺價(jià)值徐家匯板塊城市副中心虹橋古北板塊老開(kāi)發(fā)區(qū)、虹橋CBD、外籍聚集區(qū)陸家嘴板塊城市中心，核心CBD,無(wú)敵江景高檔居住區(qū)北外灘板塊絕版江景、北外灘綜合區(qū)規(guī)劃北靜安板塊老上海別墅區(qū)，高貴血統(tǒng)2007年已超越3萬(wàn)元單價(jià)的板塊2008年將超越3萬(wàn)元單價(jià)的板塊2009年將超越3萬(wàn)元單價(jià)的板塊客戶眼中豪宅板塊價(jià)值比對(duì)？?jī)r(jià)格突破：3萬(wàn)是豪宅的價(jià)格起點(diǎn)嗎？

目前行業(yè)內(nèi)認(rèn)可的上海豪宅起點(diǎn)為單價(jià)3萬(wàn)元/平方米，但是隨著市場(chǎng)大勢(shì)向好、土地供應(yīng)趨少帶來(lái)的房?jī)r(jià)一波一波持續(xù)上漲，未來(lái)上海的城市豪宅價(jià)格勢(shì)必將被刷新。無(wú)論土地增值帶來(lái)多少利潤(rùn)，我們始終堅(jiān)信開(kāi)發(fā)利潤(rùn)才是體現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的根本，項(xiàng)目的未來(lái)價(jià)格也許還將凌駕于3萬(wàn)之上。。。板塊趨勢(shì)：只有盧灣和黃浦才能誕生豪宅嗎？

城市豪宅的關(guān)鍵詞在于城市，即豪宅的價(jià)值是體現(xiàn)在對(duì)多種城市資源的集中占有程度上的。盧灣和黃浦從前是上海都市資源最為集中的區(qū)域，但是隨著土地供求失衡，其豪宅的誕生可能性將日漸稀少，鑒于此，其他最有可能打造豪宅的板塊也將以城市中心為核心展開(kāi)，距離城市中心最近的區(qū)域?qū)⒅苯邮芤?。。。價(jià)值體現(xiàn)：什么是豪宅的真正價(jià)值？

豪宅的價(jià)值在于稀缺和難以獲得，而這種稀缺性是依靠完整系統(tǒng)的城市豪宅價(jià)值體系來(lái)表現(xiàn)的價(jià)值集合體，地段、規(guī)劃、物管、裝修、技術(shù)缺一不可。上海城市豪宅發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判：什么樣的客戶會(huì)在上海諸多豪宅區(qū)域中選擇購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目產(chǎn)品呢？他們不拘傳統(tǒng)，對(duì)時(shí)尚潮流亦步亦趨生活及工作重心以人民廣場(chǎng)為核心展開(kāi)他們注重生活質(zhì)量，注重住宅的品質(zhì)對(duì)上海有城市情節(jié)，愿意生活在城市資源信手拈來(lái)的環(huán)境中他們是財(cái)富嗅覺(jué)敏感的外來(lái)資本家他們擁有成熟與獨(dú)立的性格，不假外求因?yàn)楣ぷ鞣泵?，他們?duì)社區(qū)規(guī)模要求不高找到項(xiàng)目核心目標(biāo)客戶的驅(qū)動(dòng)因素生活觀：細(xì)節(jié)>整體消費(fèi)觀：產(chǎn)品之外>產(chǎn)品價(jià)值觀：精神>物質(zhì)產(chǎn)品研究A、本體分析本項(xiàng)目位于上海市閘北區(qū)寶山路、鴻興路和公興路之間的三角形地塊上，占地面積約2萬(wàn)平米，容積率3.75，規(guī)劃有6棟住宅樓和4棟商業(yè)樓；地塊內(nèi)西南部有六棟老公房，不可拆遷；地塊西南至為公興路客運(yùn)站；地塊南至三號(hào)和四號(hào)線的寶山路站；地塊周邊除西北部為新建樓盤(pán)蒙特利城之外，其余大部分為老公房或棚戶區(qū)，城區(qū)面貌陳舊破落；項(xiàng)目周邊配套完備，出行方便，但整體檔次較低。項(xiàng)目屬性：老城區(qū)小規(guī)模舊改客運(yùn)站6棟老公房蒙特利城M3&4商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)項(xiàng)目屬性：老城區(qū)小規(guī)模舊改產(chǎn)品研究A、本體分析規(guī)劃無(wú)大特色，產(chǎn)品排布較為適當(dāng)本項(xiàng)目地塊形狀不規(guī)整，在滿足南北朝向的情況下，較難有規(guī)劃發(fā)揮的空間；北部開(kāi)間較大的地塊排布項(xiàng)目中65％的大戶型，借助中央集中景觀和相對(duì)南部較好的外部資源，提升這部分的產(chǎn)品價(jià)值；南部面對(duì)地鐵站和多層老公房，噪聲影響和外部環(huán)境均較為惡劣，因此排布35％的小戶型，并與商業(yè)相互呼應(yīng)；項(xiàng)目地塊面積較小，社區(qū)生活配套空間不大，如何利用景觀規(guī)劃和道路系統(tǒng)最大限度利用和提升地塊整體價(jià)值將是重中之重。65％大戶型35％小戶型規(guī)劃特點(diǎn)：地塊面積小，發(fā)揮空間有限減小劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)（Strength）機(jī)會(huì)（Opportunity）威脅（Threat）：B、項(xiàng)目整體SWOT分析劣勢(shì)（Weakness）：Strength產(chǎn)品研究交通便利，距市中心近，成熟城區(qū)，周邊配套齊全Weakness地塊面積小，內(nèi)部配套少。周邊環(huán)境差，配套檔次較低。地塊內(nèi)有老公房，外部直接面對(duì)地鐵站和客運(yùn)站?，F(xiàn)有規(guī)劃和產(chǎn)品無(wú)大亮點(diǎn)。ThreatOpportunity閘北的整體發(fā)展帶來(lái)的區(qū)域機(jī)會(huì)；綠洲雅賓利已打開(kāi)閘北區(qū)域的豪宅上升通道上海傳統(tǒng)豪宅和接近豪宅區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)；本區(qū)域內(nèi)高端樓盤(pán)綠洲雅賓利的標(biāo)竿地位強(qiáng)調(diào)區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)和項(xiàng)目對(duì)城市資源的占有，主張“都市主義”借勢(shì)綠洲雅賓利打造閘北豪宅，實(shí)現(xiàn)區(qū)域共榮；差異化競(jìng)爭(zhēng)，吸引不同目標(biāo)客戶群打造小社區(qū)豪宅，以精品概念統(tǒng)領(lǐng)產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略和營(yíng)銷(xiāo)策略精心營(yíng)造內(nèi)部環(huán)境，利用精品社區(qū)區(qū)隔其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手C、定位城市豪宅，本項(xiàng)目產(chǎn)品將面臨的問(wèn)題產(chǎn)品研究問(wèn)題一：可與傳統(tǒng)豪宅區(qū)相互媲美的高價(jià)格是否能吸引投資客戶？問(wèn)題二：項(xiàng)目所處區(qū)域印象陳舊破落，生活配套檔次較低，將成為自住客戶購(gòu)買(mǎi)決策過(guò)程中最大的負(fù)面影響。問(wèn)題三：項(xiàng)目產(chǎn)品和規(guī)劃亮點(diǎn)缺缺，如何與周邊大規(guī)劃大社區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)PK？投資價(jià)值如何體現(xiàn)？自住價(jià)值如何體現(xiàn)？物業(yè)價(jià)值如何體現(xiàn)？問(wèn)題一：臨近的綠洲雅賓利和蒙特利城的景觀資源和生活配套都大大優(yōu)越于本項(xiàng)目，如何超越區(qū)域標(biāo)竿？問(wèn)題二：外部條件較差、產(chǎn)品力不足的小戶型如何實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化？問(wèn)題三：如何考慮項(xiàng)目的整體定位，并安排各類(lèi)物業(yè)的合理推售，逐漸提升后期形象價(jià)值與產(chǎn)品價(jià)值？問(wèn)題四：酒店式公寓與商業(yè)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升？現(xiàn)階段關(guān)鍵要明確的問(wèn)題——客戶為什么買(mǎi)？而我們到底在賣(mài)什么？C、定位城市豪宅，本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)將面臨的問(wèn)題產(chǎn)品研究為什么LOUISVUITTON每一次Logo顏色或形式的改變，都會(huì)重復(fù)贏得時(shí)尚界的瘋狂追捧？品牌品質(zhì)品位欲望！為什么RollsRoyce每年300多輛純手工制造的昂貴轎車(chē)，會(huì)讓全世界眾多富豪望眼欲穿，擁有財(cái)富卻未見(jiàn)得能擁有一輛RollsRoyce？NotOnlyButAlso在近年席卷全球的轟轟烈烈的財(cái)富化運(yùn)動(dòng)中，是什么？促使高端客戶一擲千金？欲望是人性的弱點(diǎn)，導(dǎo)致人產(chǎn)生了非理性的精神需求。欲望是非必需的，是超越物質(zhì)需求的精神滿足。欲望永遠(yuǎn)追求滿足但又無(wú)法永遠(yuǎn)滿足，所以具有無(wú)限性。為什么買(mǎi)？關(guān)鍵詞：欲望Desire稀缺Scarcity時(shí)尚Fashion身份Status營(yíng)造時(shí)尚感追逐時(shí)尚潮流元素營(yíng)造稀缺感占有稀缺并炫耀營(yíng)造身份感渴望尊貴至尚的地位為什么買(mǎi)？城市頂級(jí)豪宅的購(gòu)買(mǎi)亦受欲望所驅(qū)使。故此，客戶欲望給予頂級(jí)豪宅營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作以指引，頂級(jí)豪宅的營(yíng)銷(xiāo)需要——迎合客戶的欲望需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)黃金定律：地段，地段，還是地段。世聯(lián)的全國(guó)豪宅經(jīng)驗(yàn)告訴，我們區(qū)域質(zhì)素的優(yōu)良決定豪宅項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)方向。區(qū)域特征區(qū)域發(fā)展階段豪宅成功營(yíng)銷(xiāo)方向陌生區(qū)域，認(rèn)知度低區(qū)域“嬰兒”期區(qū)域發(fā)展迅速，擁有一定區(qū)域價(jià)值區(qū)域高成熟度，區(qū)域價(jià)值已被充分認(rèn)可區(qū)域“少年”期區(qū)域“成年”期“告訴別人她會(huì)長(zhǎng)得很美”重新定義區(qū)域價(jià)值，提升形象“告訴別人她美得與眾不同”基于區(qū)域價(jià)值，重新定義產(chǎn)品“告訴別人她是完美的”利用成熟區(qū)域價(jià)值，項(xiàng)目全方位打造下的細(xì)節(jié)放大我們正處于由區(qū)域的少年期，我們的營(yíng)銷(xiāo)方向是：發(fā)掘區(qū)域價(jià)值，在限制條件下重新定義物業(yè)價(jià)值營(yíng)銷(xiāo)方向—我們賣(mài)什么區(qū)域價(jià)值少年期下的豪宅營(yíng)銷(xiāo)典型案例豪宅成功營(yíng)銷(xiāo)案例1位置：北京市朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館南路與西大望路交匯處；規(guī)模：占地：70000m平米；總建面：320000平米；容積率：4.57；綠化率：50%；均價(jià)：14000元/平米；戶型：面積區(qū)間134平方米——640平方米；建筑形式：2幢板樓、9棟塔樓；開(kāi)發(fā)商：北京世紀(jì)朝陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；園林設(shè)計(jì)：貝爾高林香港有限公司；資源條件：朝陽(yáng)公園自然景觀，CBD、燕莎商務(wù)圈。項(xiàng)目概況區(qū)域形勢(shì)：朝陽(yáng)公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差，沒(méi)有形成有競(jìng)爭(zhēng)力的高端市場(chǎng)；市場(chǎng)價(jià)格形勢(shì)：片區(qū)內(nèi)樓盤(pán)價(jià)格：6000-7000元/平米，本項(xiàng)目目標(biāo)價(jià)格：10000元/平米；項(xiàng)目核心概念：“城市公園文化”；推廣側(cè)重點(diǎn)：強(qiáng)調(diào)公園文化和產(chǎn)品細(xì)節(jié)；營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題：賣(mài)點(diǎn)過(guò)于單薄，支撐價(jià)格走高有困難；概念的挖掘膚淺，無(wú)論是名字的來(lái)源和“城市公園文化”的概念在表達(dá)上都顯得生硬，未能與項(xiàng)目本身很好的結(jié)合。項(xiàng)目背景建立中央公園豪宅物業(yè)的價(jià)值體系，扭轉(zhuǎn)項(xiàng)目形象，建立客戶對(duì)豪宅區(qū)域的認(rèn)知；“入住供樓”解決期房困擾，京城首推入住前零按揭方式；本項(xiàng)目運(yùn)作成為北京核心區(qū)經(jīng)典城市豪宅！世聯(lián)策劃代理前實(shí)現(xiàn)均價(jià)10000元/平米，月均銷(xiāo)售20套，策劃代理后實(shí)現(xiàn)均價(jià)14000元/平米，月均銷(xiāo)售40套。世聯(lián)操作效果世聯(lián)介入時(shí)間：２００１年世聯(lián)介入方式：營(yíng)銷(xiāo)策劃代理世聯(lián)介入背景與操作結(jié)果項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方向確定與執(zhí)行朝陽(yáng)公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差區(qū)域特征區(qū)域發(fā)展階段成功營(yíng)銷(xiāo)方向區(qū)域“少年”期重新定義區(qū)域價(jià)值，提升形象重新定義朝陽(yáng)公園及整體區(qū)域的價(jià)值，對(duì)比紐約的中央公園、倫敦的海德公園及附近的精致建筑，引入“中央公園區(qū)”概念，通過(guò)類(lèi)比快速提升區(qū)域價(jià)值；區(qū)域價(jià)值的重新定義大幅度提升了項(xiàng)目整體形象及知名度；項(xiàng)目形象確立：中央公園區(qū)的頂級(jí)豪宅。紐約中央公園倫敦海德公園北京朝陽(yáng)公園完成項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作

贊助承辦國(guó)際女子網(wǎng)球挑戰(zhàn)賽，宣揚(yáng)了本項(xiàng)目時(shí)尚、健康的生活方式。時(shí)尚感

邀請(qǐng)美國(guó)小姐在來(lái)華訪問(wèn)期間，到本項(xiàng)目參觀，并參加客戶活動(dòng)，與本項(xiàng)目國(guó)際化、時(shí)尚前沿的形象相符。

舉辦印度珠寶展，展現(xiàn)了財(cái)富階層的時(shí)尚主張。

聘請(qǐng)?jiān)?jīng)設(shè)計(jì)國(guó)際俱樂(lè)部的名師，對(duì)項(xiàng)目10000平米的會(huì)所進(jìn)行設(shè)計(jì)。會(huì)所內(nèi)飾設(shè)計(jì)具備國(guó)際水準(zhǔn)，軟硬件設(shè)備與國(guó)際接軌。完成項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作前所未有的在私人小區(qū)公寓內(nèi)，大膽創(chuàng)造出一所超10000平方米的多功能超五星的豪華會(huì)所。世界市中心宣傳推廣上，強(qiáng)勢(shì)凸顯本項(xiàng)目所在區(qū)域的稀缺地位。稀缺感身份感社區(qū)內(nèi)地面墊高，與外部形成高差；社區(qū)圍墻及主入口處設(shè)計(jì)顯示出尊貴的氣勢(shì)；Logo設(shè)計(jì)采用貴氣的紫紅色和獅子頭形象，張揚(yáng)身份。美國(guó)總統(tǒng)小布什來(lái)華訪問(wèn)期間，受邀來(lái)本項(xiàng)目參觀，給項(xiàng)目及客戶均帶來(lái)很強(qiáng)的面子感。案例營(yíng)銷(xiāo)總結(jié)營(yíng)銷(xiāo)方向營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作時(shí)尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品細(xì)節(jié)放大朝陽(yáng)公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差名師設(shè)計(jì)會(huì)所印度珠寶展美國(guó)小姐來(lái)訪國(guó)際女子網(wǎng)球賽炒作區(qū)域稀缺價(jià)值五星級(jí)超大會(huì)所高貴形象logo社區(qū)內(nèi)部地面墊高小布什來(lái)訪有氣勢(shì)的社區(qū)入口引入“中央公園區(qū)”概念豪宅成功營(yíng)銷(xiāo)案例2項(xiàng)目概況規(guī)劃中央公園東南向海景華僑城人文景觀中信紅樹(shù)灣西南向海景和蛇口景觀沙河高爾夫球場(chǎng)總占地面積：162653M2總建筑面積：650000M2其中：住宅建筑面積：505100M2會(huì)所建筑面積：6000M2幼兒園：6000M2中央廣場(chǎng)：3000M2（橫跨市政路）項(xiàng)目分四期開(kāi)發(fā)，其中一期588套綠化率：65%容積率：3.18總車(chē)位：3500梯戶比：二梯兩戶，二梯三戶世聯(lián)介入背景與操作結(jié)果區(qū)域識(shí)別性差：紅樹(shù)灣片區(qū)與周邊片區(qū)無(wú)明顯區(qū)隔，區(qū)域混淆現(xiàn)象嚴(yán)重；區(qū)域價(jià)值：紅樹(shù)灣區(qū)域具備成為豪宅片區(qū)的條件，但是其自身價(jià)值未得到客戶的充分認(rèn)知；區(qū)域成熟度低：紅樹(shù)灣區(qū)域?qū)儆谀吧鷧^(qū)域，尚未被開(kāi)發(fā)，區(qū)域配套及成熟度低；本項(xiàng)目既定目標(biāo)：樹(shù)立項(xiàng)目高端豪宅形象；實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高溢價(jià)；項(xiàng)目整體的可持續(xù)銷(xiāo)售；開(kāi)發(fā)商品牌形象樹(shù)立。項(xiàng)目背景紅樹(shù)灣區(qū)域價(jià)值得到大幅提升，成為客戶廣泛認(rèn)可的深圳新興豪宅區(qū)域；項(xiàng)目一期開(kāi)盤(pán)2個(gè)月實(shí)現(xiàn)4.5億銷(xiāo)售額。世聯(lián)操作效果世聯(lián)介入時(shí)間：２００３年４月世聯(lián)介入方式：營(yíng)銷(xiāo)策劃代理項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方向確定與執(zhí)行紅樹(shù)灣區(qū)域擁有良好的自然環(huán)境資源，區(qū)域尚未開(kāi)發(fā)，區(qū)域定義模糊區(qū)域特征區(qū)域發(fā)展階段成功營(yíng)銷(xiāo)方向區(qū)域“少年”期重新定義區(qū)域價(jià)值，提升形象重新定義片區(qū)，提出“灣區(qū)”的概念，并抓住深圳一直以來(lái)濱海不看海的遺憾進(jìn)行炒作，明確區(qū)域價(jià)值>個(gè)盤(pán)價(jià)值；尋找國(guó)外同類(lèi)型可借鑒案例模式，創(chuàng)建一種全新的物業(yè)類(lèi)型——國(guó)際頂級(jí)灣區(qū)物業(yè)，將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定第一級(jí)別豪宅。完成項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作組織酒會(huì)、GOLF等上層社會(huì)的時(shí)尚活動(dòng)，進(jìn)行客戶圈層的營(yíng)銷(xiāo)，擴(kuò)大影響力，形成口碑傳播。時(shí)尚感

根據(jù)客戶喜好旅游的特點(diǎn)，組織當(dāng)下流行的自駕游活動(dòng)，給客戶新鮮體驗(yàn)。30*30米通透玻璃盒子售樓處，極具時(shí)尚沖擊力，濃縮項(xiàng)目產(chǎn)品的主要賣(mài)點(diǎn)，兼具銷(xiāo)售和藝術(shù)展示的功能。首批選擇最亮點(diǎn)的戶型、聘請(qǐng)著名樣板房設(shè)計(jì)公司梁志天進(jìn)行設(shè)計(jì)裝修，充分體現(xiàn)現(xiàn)代的高尚生活品質(zhì)。提出“灣區(qū)物業(yè)，比肩全球”的口號(hào)，并將“灣區(qū)物業(yè)”注冊(cè)，成為項(xiàng)目的專(zhuān)署代名詞，營(yíng)造項(xiàng)目珍貴、稀缺的區(qū)域地位和形象。稀缺感身份感售樓處10米超高大門(mén)，氣派、體面，體現(xiàn)項(xiàng)目高端的氣質(zhì)。現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)細(xì)致、周到，不僅體現(xiàn)項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)，更令客戶體驗(yàn)到尊貴身份感。完成項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作案例營(yíng)銷(xiāo)總結(jié)營(yíng)銷(xiāo)方向營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作時(shí)尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品細(xì)節(jié)放大紅樹(shù)灣區(qū)域擁有良好的自然環(huán)境資源，區(qū)域尚未開(kāi)發(fā)，區(qū)域定位模糊酒會(huì)、GOLF活動(dòng)梁志天設(shè)計(jì)樣板間注冊(cè)“灣區(qū)物業(yè)”10米超高大門(mén)體現(xiàn)客戶尊貴的細(xì)節(jié)服務(wù)玻璃盒子售樓處組織自駕游提出“灣區(qū)物業(yè)”的概念『案例下的思考』發(fā)掘區(qū)域價(jià)值，在限制條件下重新定義物業(yè)價(jià)值區(qū)域價(jià)值再挖掘基于我們區(qū)域價(jià)值的盤(pán)點(diǎn)與挖掘，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的區(qū)域占位應(yīng)為人民廣場(chǎng)北，上海都市核心圈，并與其它豪宅板塊形成了同一層級(jí)物業(yè)價(jià)值的重新定義我們需要美的與眾不同，因此在本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位中，我們不僅要超越雅洲雅賓利，同時(shí)與上海其他豪宅形成區(qū)隔，形成我們的特色特色在哪里？新天地湖南路陸家嘴佘山

當(dāng)中國(guó)的財(cái)富與特權(quán)階層們被新天地的繁華時(shí)尚所媚惑，被湖南路的寧?kù)o歷史所吸引，被陸家嘴的速度激情所感動(dòng)，被佘山的天人合一所陶醉，我們的項(xiàng)目憑什么能夠勝出？城市豪宅的意義決不僅僅停留在豪華的內(nèi)裝和氣派的立面，同時(shí)要代表一種能與客戶心靈形成共鳴的生活方式。繁華與時(shí)尚鬧中取靜核心CBD一線江景桃源生活營(yíng)銷(xiāo)就是最大化傳遞價(jià)值！暴富時(shí)代下的豪宅反思縱觀上?，F(xiàn)有的許多豪宅，無(wú)不以富貴、階層、奢華等標(biāo)簽來(lái)裝飾自己。然而在此之下，我們看到的更多是一種暴富時(shí)代下的蒼白。

歐陸風(fēng)情，北美格調(diào)，洋即為貴，似乎已成為豪宅定位中顛撲不破的真理。然而在此之下，我們看到是中國(guó)的豪宅正逐漸失去自己的“魂魄”。尋找植于中國(guó)的豪宅，中國(guó)居住理念回歸趨勢(shì)發(fā)展——九間堂觀唐“九間堂”的設(shè)計(jì)終于顯示了中式建筑在現(xiàn)代生活中勝出的希望。這個(gè)“園林大宅”講究“意境”，講究“空靈”與“留白”。設(shè)計(jì)師大膽借鑒了中國(guó)傳統(tǒng)建筑的“馬頭墻”、“飛檐翹角”、“瓦當(dāng)收口”等意象符號(hào)，卻用新的建筑材料和新的建筑技術(shù)將其實(shí)現(xiàn)?！八蜆?shù)”是此庭院中最基本的元素，“樹(shù)”延伸了縱向的空間，是庭院中的“天”與“地”的聯(lián)系與呼應(yīng)，“水”的存在拓寬了視覺(jué)的空間感，柔化了建筑的堅(jiān)硬和石材玻璃的冰冷感?！坝^唐”整個(gè)社區(qū)仿造老北京城區(qū)街巷式布局，中軸路和二環(huán)線配合。主街寬，胡同窄，明確表達(dá)著鄰里、街坊的半私密空間，建筑上的中式經(jīng)典元素包括制式門(mén)樓、帶有傳統(tǒng)花窗的圍墻、傳統(tǒng)北方民居雙坡筒瓦制式屋頂、略帶弧度的屋脊、灰色為主的墻面等。而室內(nèi)空間的設(shè)計(jì)更多吸收了西式住宅元素，空間通透、亮堂、大氣。環(huán)境設(shè)計(jì)借鑒中國(guó)傳統(tǒng)園林的手法和意境，吸收傳統(tǒng)園林的詩(shī)情畫(huà)意，因借巧循，充分體現(xiàn)中國(guó)景觀藝術(shù)“移天縮地入君懷”意境。中國(guó)建筑的精神：“再?zèng)]有其它地方表現(xiàn)得象中國(guó)人那樣熱心于體現(xiàn)他們偉大的設(shè)想：人不能離開(kāi)自然的原則，這個(gè)人不是社會(huì)上可以分割出來(lái)的人。皇宮、廟宇等重大建筑物自不在話下，城鄉(xiāng)中不論集中的或散布于田莊中的住宅也都經(jīng)常出現(xiàn)對(duì)宇宙的圖景的感覺(jué)，以及作為方向、節(jié)令、風(fēng)向和星宿的象征主義?！爸袊?guó)居住理念核心天人合一圓明園盛時(shí)的布局圖暗合風(fēng)水學(xué)上“九宮八卦”的宇宙圖式建筑風(fēng)水學(xué)“天人合一”的延續(xù)風(fēng)水學(xué)是一門(mén)集天文學(xué)、地理學(xué)、環(huán)境學(xué)、建筑學(xué)、美學(xué)、心理學(xué)、倫理學(xué)等于一體的學(xué)問(wèn)。概括地說(shuō)，風(fēng)水學(xué)就是人對(duì)環(huán)境的優(yōu)選學(xué)。我國(guó)古代建筑的靈魂就是風(fēng)水學(xué)。太極八卦——追平自然平衡追求自然平衡現(xiàn)代建筑+風(fēng)水應(yīng)用在現(xiàn)代建筑中，許多項(xiàng)目對(duì)于風(fēng)水的理解與運(yùn)用，更多體現(xiàn)在項(xiàng)目規(guī)劃或戶型設(shè)計(jì)的局部，而從未有樓盤(pán)將風(fēng)水學(xué)的本質(zhì)精神“天人合一”在整個(gè)項(xiàng)目中集中、系統(tǒng)、完整地表現(xiàn)出來(lái)。3、傳統(tǒng)中國(guó)思想中有“聚水為財(cái)”之說(shuō)。因此許多項(xiàng)目在路口處設(shè)置噴泉。1、金鐘廣場(chǎng)的金鐘來(lái)鎮(zhèn)壓地下的湍流2、戶型設(shè)計(jì)中，通過(guò)玄關(guān)設(shè)計(jì)來(lái)回避戾氣123豪宅客戶風(fēng)水觀普遍來(lái)說(shuō)，中國(guó)的社會(huì)財(cái)富與特權(quán)階層，特別在傳統(tǒng)習(xí)俗保留較深的南部地區(qū)，都對(duì)風(fēng)水有不同程度的迷信。風(fēng)水被認(rèn)為能夠影響一個(gè)人的財(cái)富、婚姻、健康和家庭等多方面的運(yùn)勢(shì)，因此很多商人在購(gòu)買(mǎi)居住和辦公物業(yè)前都會(huì)請(qǐng)風(fēng)水先生參與決策過(guò)程。阿里巴巴總裁馬云：我相信風(fēng)水

我蠻相信風(fēng)水的，人家跟我講科學(xué)，我相信風(fēng)水，但是我不迷信風(fēng)水，稀里糊涂會(huì)有一個(gè)事情出來(lái)，而且記住一下風(fēng)水的第一個(gè)原理，改變千萬(wàn)要注意，搬新房子往往會(huì)開(kāi)始倒霉。風(fēng)水就是這樣，你到了這個(gè)地方你就知道，這個(gè)團(tuán)隊(duì)有問(wèn)題，業(yè)績(jī)?cè)谙禄?，你首先要分析出?lái)是生意出了問(wèn)題？還是什么問(wèn)題？等你知道問(wèn)題的時(shí)候。有的時(shí)候說(shuō)換風(fēng)水，有人都說(shuō)這個(gè)風(fēng)水不好，就把辦公室的位置擺一下。其實(shí)有時(shí)候是一個(gè)氣氛，當(dāng)然你的辦公室的設(shè)計(jì)不合理，也是不對(duì)的。

——馬云在CCTV2《嬴在中國(guó)》的發(fā)言

深圳首席豪宅香蜜湖1號(hào)客戶語(yǔ)錄“風(fēng)水很重要，我的風(fēng)水師幫我看過(guò)了，只有19、20、21號(hào)的風(fēng)水合適，因此如果上面的房子選不到，我就不考慮了?！薄南壬拔掖蜻^(guò)電話給風(fēng)水師傅，你猜他說(shuō)什么？他說(shuō)，抽簽可能抽不到你，但是房子肯定是屬于你的。”——黃小姐“風(fēng)水一定是有道理，但可能也不是決定，但是寧可信其有，不可信其無(wú)?！薄钕壬疤烊撕弦弧憋L(fēng)水居住理念下的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔機(jī)會(huì)的發(fā)現(xiàn)與本區(qū)域高端住宅綠洲雅賓利與蒙特利城的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔與上海其他板塊豪宅項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔“天人合一”風(fēng)水居住理念市場(chǎng)印象——大盤(pán)、自我成長(zhǎng)能力，但客戶層次不純粹市場(chǎng)印象——傳統(tǒng)豪宅區(qū)域，自有板塊價(jià)值，財(cái)富身份的標(biāo)簽競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔一競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔二區(qū)隔點(diǎn)——精致特色小盤(pán)，客戶純粹區(qū)隔點(diǎn)——傳統(tǒng)居住理念的回歸vsvs我們的策略區(qū)域價(jià)值居住價(jià)值核心價(jià)值都市核心版圖“天人合一”的居住理念+&策略方向通過(guò)將都市核心版圖轉(zhuǎn)化為龍形，將項(xiàng)目所在區(qū)域與人民廣場(chǎng)等高尚區(qū)域建立聯(lián)系，提升區(qū)域形象以“天人合一”的居住理念對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行打造，在上海的豪宅市場(chǎng)中，形成自身的特色，從而與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成區(qū)隔綠洲雅賓利的“西藏路”關(guān)聯(lián)策略華府天地的“天地海景，紫園檀宮”如何將“天人合一”的理念轉(zhuǎn)化為客戶價(jià)值點(diǎn)？項(xiàng)目核心價(jià)值：區(qū)域價(jià)值、規(guī)劃理念、園林設(shè)計(jì)區(qū)域價(jià)值行勢(shì)圖解靜安陸家嘴新天地徐家匯人民廣場(chǎng)本項(xiàng)目從區(qū)域價(jià)值來(lái)看，本項(xiàng)目位于上海都市核心版圖內(nèi)，行勢(shì)就如一條盤(pán)龍伸出的四個(gè)龍爪之一，與“龍頭”人民廣場(chǎng)、“龍爪”靜安、新天地與陸家嘴，以及“龍尾”徐家匯相呼應(yīng)，氣勢(shì)如虹！住宅住宅住宅住宅項(xiàng)目規(guī)劃行勢(shì)圖解住宅住宅商鋪北斗七星在太微北，樞為天，璇為地，璣為人，權(quán)為時(shí)，玉衡為音，開(kāi)陽(yáng)為律，搖光為星。樞、璇、璣、權(quán)合為魁。玉衡、開(kāi)陽(yáng)、搖光合為標(biāo)?？c標(biāo)則合而為斗。與五行陰陽(yáng)相對(duì)應(yīng)的“北斗七星”雖然地塊內(nèi)南部有老公房，但卻造就本項(xiàng)目天罡北斗七星的獨(dú)特規(guī)劃形態(tài)，中國(guó)天象研究中各星都有自己的特點(diǎn)和運(yùn)勢(shì)，在未來(lái)的產(chǎn)品調(diào)整和營(yíng)銷(xiāo)包裝中，將把七星的優(yōu)勢(shì)做到極至，并以此滿足客戶的不同需求（心理需求&居住需求）。北斗第一陽(yáng)明貪狼星君(天樞)北斗第二陰精巨門(mén)星君(天璇)北斗第三真人祿存星君(天璣)北斗第四玄冥文曲星君(天權(quán))北斗第五丹元廉貞星君(玉衡)北斗第六北極武曲星君(開(kāi)陽(yáng))北斗第七天關(guān)破軍星君(搖光)貪狼星：多才多藝，靈敏機(jī)巧，善于交際，學(xué)習(xí)力強(qiáng)，足智多謀，野心十足，生活多姿多彩，常得異性助力。巨門(mén)星：忠厚善良，無(wú)害人之心，做事仔細(xì)，小心謹(jǐn)慎，反應(yīng)快，頭腦冷靜，守密，善察言觀色，眼光銳利，自尊心強(qiáng)，對(duì)環(huán)境之忍耐十足。祿存星：主財(cái)，有逢兇化吉的功能。能使吉星更增其光輝，能降低兇星的氣焰。文曲星：主科甲功名，文曲與文昌同屬為吉星，代表有文藝方面的才能或者愛(ài)好文學(xué)及藝術(shù)。廉貞星：不拘小節(jié)，不喜管束，好新鮮事物。聰明，記性好，好勝，心直口快，好辯論，做事神氣活現(xiàn)，有領(lǐng)導(dǎo)能力，有抱負(fù)，敢作敢為武曲星：為財(cái)帛宮主，成為財(cái)富之神，司掌財(cái)富、武勇。若入財(cái)帛宮，主財(cái)旺，必是理財(cái)高手。與天府星同坐則有壽。破軍星：殺氣騰騰，猶如軍隊(duì)中的敢死隊(duì)，先鋒部隊(duì)，沖鋒陷陣以?shī)^勇?tīng)?zhēng)先為目的。設(shè)計(jì)理念——內(nèi)圣外王

“內(nèi)圣外王”一詞最早出自《莊子·天下篇》，象征著陰陽(yáng)合一的辨證思想。而后世儒家則將其采用，視為君子處事之道，即“外剛內(nèi)柔”，要求君子對(duì)內(nèi)修身養(yǎng)息，對(duì)外創(chuàng)功立業(yè)。這與我們目標(biāo)客戶的特質(zhì)非常相似，他們往往在外追求財(cái)富的積累與社會(huì)的認(rèn)同，而回到家內(nèi)則希望得到家庭的和睦與心境的平和。本項(xiàng)目可以將客戶這種氣質(zhì)與規(guī)劃結(jié)合，通過(guò)商鋪與項(xiàng)目的外立面來(lái)顯示王者之氣，與周邊的環(huán)境形成區(qū)隔，而通過(guò)園林來(lái)顯示賢者之智，從而符合“天人合一”的原則。外王——單體的建筑立面與商鋪應(yīng)有王者之氣，從而與周邊環(huán)境形成區(qū)隔，形成項(xiàng)目的地界。內(nèi)圣——園林設(shè)計(jì)應(yīng)強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧，努力創(chuàng)造一個(gè)讓客戶在繁忙城市中放松的環(huán)境。建筑布局——七星耀北大戶型為主小戶型與商鋪《天官書(shū)》中將北斗視為天帝坐著的馬車(chē)，傳說(shuō)天帝坐在馬車(chē)上，一刻不停地巡行四方。其中斗柄的三顆星是車(chē)轅，而組成斗口的4顆星合稱為魁，是車(chē)身。帝王居于斗魁之中。在建筑布局中，由于北部四幢樓以大戶型為主，而南部則為小戶型與商鋪，這與北斗傳說(shuō)相對(duì)應(yīng)。因此在景觀設(shè)計(jì)中，建議北部的園林景觀設(shè)計(jì)更多應(yīng)體現(xiàn)出王者之氣，而南部則以溪流景觀為主，體現(xiàn)出活力，與客戶相對(duì)應(yīng)。景觀設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)出王者之氣以溪流景觀為主，體現(xiàn)活力園林規(guī)劃——龍騰四海

本項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)，在總體上力求人與自然的和諧，并將風(fēng)水要素引入，不僅體現(xiàn)出“天人合一”理念，同時(shí)與客戶價(jià)值形成共鳴。在風(fēng)水學(xué)中，山主人丁，主官貴與名聲。水則主財(cái)，聚水之處必聚財(cái)。因此，山水是園林風(fēng)水的基本構(gòu)成要素。本項(xiàng)目中，建筑單體可以象征山，而道路系統(tǒng)可以象征流水。由于本項(xiàng)目地塊呈狹長(zhǎng)狀。因此在布局上可以采取漸進(jìn)式布局，通過(guò)彎曲的道路，將景觀節(jié)點(diǎn)一一聯(lián)起，并利用樹(shù)植隔斷，形成移步變景的效果。同時(shí)，在主景觀節(jié)點(diǎn)，設(shè)置潭水，取“聚財(cái)”之意。整體構(gòu)圖猶如“龍騰四?！?。漸進(jìn)式布局：通過(guò)曲折的道路將景觀節(jié)點(diǎn)串聯(lián)，并通過(guò)樹(shù)植隔斷，形成移步換景效果在每一景觀節(jié)點(diǎn)，設(shè)置潭水，其形態(tài)可取“九曲塘居”水，高層（山）與水相交輝映，使得富貴之氣永不散盡規(guī)劃理念——內(nèi)圣外王建筑布局——七星耀北園林規(guī)劃——龍騰四海++將風(fēng)水的理念引入到產(chǎn)品設(shè)計(jì)，構(gòu)成本項(xiàng)目的產(chǎn)品特色專(zhuān)屬精品社區(qū)將項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值通過(guò)龍脈將與上海核心核心價(jià)值相關(guān)聯(lián)區(qū)域價(jià)值——核心版圖上海核心版圖上海核心版圖專(zhuān)屬精品社區(qū)真正大富之家也許會(huì)選擇郊遠(yuǎn)豪宅，但其實(shí)內(nèi)心還是向往城市的種種便利繁華時(shí)尚。。。城市發(fā)展的軌跡注定未來(lái)都市中心不會(huì)有大幅地塊的動(dòng)遷改造，新建豪宅將與舊時(shí)住宅相安無(wú)事，富豪與平民階層比鄰而居，共同享受城市價(jià)值的優(yōu)美風(fēng)韻。未來(lái)上層階級(jí)的終極居住趨勢(shì)：小而精、優(yōu)而純——豪宅營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)鍵——豪宅操作的關(guān)鍵在于“極至性”與“均好性”的完美結(jié)合。均好性——做好產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)等諸多環(huán)節(jié)上的每一個(gè)細(xì)節(jié)，是一個(gè)豪宅項(xiàng)目成功操作的必要條件。這就如同在戰(zhàn)場(chǎng)中建立一條穩(wěn)固的紡線，使得項(xiàng)目首先立于一個(gè)不敗之地。2、立于不敗之地——項(xiàng)目的均好性極至性——抓住一個(gè)項(xiàng)目切入點(diǎn)，進(jìn)行極至的放大，最終構(gòu)成項(xiàng)目在市場(chǎng)上的核心亮點(diǎn)，猶如戰(zhàn)場(chǎng)上的一次奇兵，是致勝的關(guān)鍵。1、致勝的關(guān)鍵——產(chǎn)品的極至性基于城市豪宅價(jià)值體系的產(chǎn)品打造基于“天人合一”的居住理念的產(chǎn)品打造——城市豪宅KPI（一）——1、絕版地段現(xiàn)實(shí)中心地段華府天地\仁恒濱江園規(guī)劃中心地段綠洲雅賓利絕版資源地段翠湖天地御苑\仁恒濱江園2、頂級(jí)規(guī)劃品牌設(shè)計(jì)院華府天地：上海都市規(guī)劃設(shè)計(jì)院仁恒濱江園：上海華東房產(chǎn)設(shè)計(jì)院高層低密度化容積率2.5~3.5,建筑密度15%~17%,綠化率30~50%圍合、點(diǎn)式布置棟間距大、景觀視野好、園林規(guī)模化高品質(zhì)園林組團(tuán)中心園林、水主題、典藏小品走廊、珍貴植物等豪華入口、地下車(chē)庫(kù)大堂、單元入口大堂入口儀式感（雕像、行道樹(shù)、大型臺(tái)階）單元大堂豪華化：空間：100~150平米，9米凈空，裝修標(biāo)準(zhǔn)：五星級(jí)裝修戶型豪華化多為200~500平米戶型，雙主臥、工人房、全明設(shè)計(jì)、電梯采光3、豪華裝修豪華外立面進(jìn)口鋁板：盛大金磐進(jìn)口石材：華府天地進(jìn)口墻磚：仁恒濱江（墻裙蘑菇石、羅馬外墻磚、室外豎向異型石材）

室外燈光工程:華府天地屋頂激光束(中心感):

深圳地王等極品內(nèi)裝原裝進(jìn)口成套衛(wèi)浴設(shè)施、廚房設(shè)施進(jìn)口品牌裝飾材料品牌電梯數(shù)量：三梯一戶、三梯兩戶、兩梯兩戶（主仆分離）品牌：原裝進(jìn)口OTIS，三棱等功能：業(yè)主刷卡入戶，僅在所屬樓層?？扛邫n門(mén)窗進(jìn)口鋁合金門(mén)窗，德國(guó)ROTO(華府天地)中空玻璃、Low_E中空玻璃——城市豪宅KPI（二）——4、特色會(huì)所大規(guī)模功能齊全會(huì)所仁恒濱江6000平米

金色海岸5000平米頂級(jí)品牌豪華會(huì)所仁恒濱江：美洲會(huì)特色私人會(huì)所華府天地地下會(huì)所：專(zhuān)屬圖書(shū)館、健身房、棋牌室、KTV影視廳、兒童游樂(lè)室、桑拿淋浴室、咖啡吧品牌餐飲會(huì)所波托菲諾：丹桂軒５、頂級(jí)物管品牌物管戴德梁行物管：管家式服務(wù)、港人負(fù)責(zé)制第一太平戴維斯頂級(jí)管家物管全球招聘＼荷蘭皇家管理學(xué)院培訓(xùn)港人負(fù)責(zé)制五星級(jí)酒店物管深藍(lán)廣場(chǎng)：雷迪森廣場(chǎng)酒店華府天地：五星級(jí)酒店式服務(wù)——城市豪宅KPI（三）——６、高新科技安全攝像監(jiān)控＼紅外監(jiān)控＼門(mén)磁＼窗磁舒適空氣:戶式中央空調(diào)＼新風(fēng)系統(tǒng)Low-E中空鍍膜玻璃保溫:外墻外保溫系統(tǒng)水:直飲水系統(tǒng)+中水系統(tǒng)+雨水收集系統(tǒng)氣派電梯刷卡入戶通訊電話二門(mén)一戶，寬帶入戶門(mén)禁可視對(duì)講機(jī)環(huán)保食物垃圾處理機(jī)生態(tài)滅蚊機(jī)城市豪宅的稀缺價(jià)值將體現(xiàn)為完整系統(tǒng)的價(jià)值結(jié)合體，而非單一的資源占有！——城市豪宅KPI（四）——總結(jié)城市豪宅的KPI價(jià)值體系，結(jié)合目標(biāo)客戶訪談，本項(xiàng)目城市豪宅價(jià)值的體現(xiàn)如下：階層感與身份感安全感與專(zhuān)屬感項(xiàng)目具有昭示性、標(biāo)志性私屬領(lǐng)地界定明確占有稀缺資源稀缺的的生活方式與眾不同的公共空間居住尺度的增加居住功能的增加居住范圍的延伸人身安全的絕對(duì)保障私密性的不可侵犯專(zhuān)屬的服務(wù)目標(biāo)客戶對(duì)城市豪宅感知的三大價(jià)值體系奢華感與舒適度階層感與身份感國(guó)語(yǔ)中式景觀古典建筑立面頂級(jí)空中會(huì)所外街EMBA教學(xué)場(chǎng)豪華入戶大堂、電梯間DIS系統(tǒng)（圍墻、路燈、行人道、綠植）單棟入口花園特色地下停車(chē)場(chǎng)入庫(kù)雙大堂奢華感與舒適度高新生態(tài)技術(shù)先進(jìn)建筑標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)意生活空間完備居住功能智能家居系統(tǒng)安全感與身份感知名物業(yè)管理公司先進(jìn)安保技術(shù)電梯刷卡入戶7*24全天候酒店式服務(wù)基于城市豪宅定位，本項(xiàng)目產(chǎn)品調(diào)整和規(guī)劃提升入口：城市豪宅的入口是豪宅氣勢(shì)的重要表現(xiàn)途徑，而本項(xiàng)目入口空間有限，氣勢(shì)不足調(diào)整方式：利用入口大堂，扭轉(zhuǎn)入口印象景觀：地塊北部是項(xiàng)目中唯一一塊可以打造中央景觀的空間，必須充分利用，集中展示調(diào)整方式：有收有放，遠(yuǎn)近結(jié)合道路：受項(xiàng)目建筑排布及消防要求，本項(xiàng)目道路系統(tǒng)必須以葉脈的形式連貫所有建筑單體，但會(huì)對(duì)景觀產(chǎn)生較大影響調(diào)整方式：道路與景觀統(tǒng)籌考慮商業(yè)：規(guī)劃外街滿布商業(yè)，因此商業(yè)外立面和引入業(yè)態(tài)對(duì)項(xiàng)目影響極大建議方向：注重商業(yè)的統(tǒng)一性和連續(xù)性空間：本項(xiàng)目地塊面積較小，空間不夠方正，因此如何在有限的空間里精雕細(xì)刻，做出大文章，是打造城市豪宅空間感的重要考慮因素建議方向：大開(kāi)大闔，精雕細(xì)刻入口大堂：第一眼豪宅元素關(guān)鍵詞：挑高、層疊、直線條、華貴、質(zhì)感建筑形象（入口）主入口位于兩棟住宅單體之間，空間有限，氣勢(shì)不足，為改變客戶進(jìn)入后對(duì)入口空間的扭曲和局促的印象，建議將大堂建筑設(shè)計(jì)成適合導(dǎo)入方正空間的形體

。NEWYORK-HudsonHotel不同主題的入口大堂帶來(lái)的不同體驗(yàn)藝術(shù)氣息濃郁的入口大堂建筑形象（立面）商業(yè)上蓋的城市豪宅摒棄了古典主義繁瑣的山花、廊柱、雕飾等元素，保留三段式造型，主體使用線條清晰、簡(jiǎn)潔大方的新古典主義風(fēng)格立面，更符合現(xiàn)代上層階級(jí)的居住理念。高檔豪宅并不一定是用名貴的材料堆砌而成，能夠體現(xiàn)建筑的特質(zhì)、個(gè)性、視覺(jué)美感、與環(huán)境的融洽性、天然性、環(huán)保性的材質(zhì)，更能夠激發(fā)客戶的認(rèn)同感。在色彩上，采用素雅的顏色，穿插少許沉穩(wěn)的深色。米色、黃色傳達(dá)了新古典主義精神，而同時(shí)它們又是很純粹的中國(guó)現(xiàn)代住宅的色彩語(yǔ)匯，中國(guó)傳統(tǒng)美學(xué)與西方現(xiàn)代住宅形態(tài)在此得到很好的結(jié)合。建筑立面：新古典主義建筑形象（商業(yè)）外街商業(yè)：高端人士的交際所本項(xiàng)目外街滿布商業(yè)，但底商并不連貫，因此保持店鋪的連續(xù)性和統(tǒng)一感異常重要，同時(shí)這也是項(xiàng)目體現(xiàn)豪宅氣質(zhì)的重要因素

。使用石材立面和大量的落地玻璃，并采用連續(xù)廊頂裝飾將大大提升商業(yè)檔次。元素關(guān)鍵詞：通透、廊頂、石材、統(tǒng)一感和連續(xù)性項(xiàng)目形象（中央景觀）項(xiàng)目北部地塊是唯一可能做出中央景觀的空間，鑒于歐式景觀對(duì)地塊面積要求較大，建議項(xiàng)目還是采取中式景觀規(guī)劃方向，在入口處設(shè)置一泓清泉、半彎假山和大量珍貴植物遮擋外來(lái)窺視眼光和雜亂環(huán)境。集中景觀：華麗的視覺(jué)盛宴項(xiàng)目形象（景觀主軸）項(xiàng)目南部地塊面對(duì)老公房和地鐵站，需用密植區(qū)隔外界雜亂環(huán)境，考慮到空間的有限性，建議設(shè)置一條景觀主軸，同時(shí)結(jié)合中央景觀，形成尺度的收放和空間的變幻。主軸由沿墻密植、淺水灣流和硬質(zhì)鋪裝行人道（消防道3.5米寬）組合，形成步步有景、處處流連的曲折效果。景觀主軸：豪宅生活的想象空間國(guó)語(yǔ)園林易中天和于丹對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)文學(xué)富有時(shí)代感的詮釋?zhuān)匦纶A取了國(guó)人對(duì)中國(guó)文化的濃厚興趣和深入研究，“國(guó)語(yǔ)文化”不脛而走。本項(xiàng)目借用中式園林中的重要元素“山、水、樹(shù)”構(gòu)成景觀之精神，同時(shí)用新材料新技術(shù)表現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了國(guó)語(yǔ)園林，即中式抽象園林，有中式園林之精致優(yōu)美，而無(wú)中式園林之傳統(tǒng)繁復(fù)。空中360度會(huì)所空中會(huì)所項(xiàng)目形象（奢華感）建議在項(xiàng)目6號(hào)樓酒店式公寓的兩層頂樓設(shè)置360度環(huán)繞空中會(huì)所，可南向俯瞰城市中心繁華景象和黃浦江兩岸風(fēng)光?？罩袝?huì)所同時(shí)承擔(dān)起項(xiàng)目公共交流空間功能，同時(shí)成為北上海上流階層的交際場(chǎng)所。一個(gè)非?？臻g的空間；一個(gè)可自用可經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所；一個(gè)類(lèi)酒店居住方式的場(chǎng)所；一個(gè)私人接待/辦公的場(chǎng)所；一個(gè)企業(yè)接待的場(chǎng)所；一個(gè)企業(yè)會(huì)議的場(chǎng)所；一個(gè)舉行PARTY的場(chǎng)所；一個(gè)舉辦個(gè)人畫(huà)展的場(chǎng)所；尊崇的會(huì)所享受挑高的水漾大場(chǎng)景營(yíng)造WaterClub

獨(dú)特體驗(yàn)專(zhuān)屬的營(yíng)造專(zhuān)屬的營(yíng)造為業(yè)主特別設(shè)置的藏酒窖會(huì)所特設(shè)的名酒藏酒窖，并設(shè)有品酒空間專(zhuān)屬的營(yíng)造名畫(huà)和名藝術(shù)品為會(huì)所大堂增加了文化藝術(shù)感和價(jià)值感藝術(shù)感和歷史感交融的高級(jí)商務(wù)吧可以邀請(qǐng)知名藝術(shù)家設(shè)計(jì)家私、燈具、作畫(huà)專(zhuān)屬的營(yíng)造商業(yè)定位：復(fù)興與復(fù)旦的雙劍合璧復(fù)星集團(tuán)與復(fù)旦大學(xué)擁有著深厚的淵源。作為百年名校的復(fù)旦與中國(guó)最大的綜合類(lèi)民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)復(fù)星，兩者在氣質(zhì)上具有眾多的相同支持。而本項(xiàng)目完全可以通過(guò)對(duì)兩種的資源整合，形成項(xiàng)目的軟性優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目氣質(zhì)（身份感）商業(yè)價(jià)值的提升與項(xiàng)目檔次的界定

——復(fù)旦EMBA管理課程基地的引入復(fù)旦大學(xué)EMBA項(xiàng)目面向中國(guó)（包括港、澳、臺(tái)地區(qū)）企業(yè)和政府組織中受過(guò)高等教育、事業(yè)有成的高層管理人士。其學(xué)院全部來(lái)自跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)著名企業(yè)的中高層管理人員，遍及東北、西北、西南、香港、臺(tái)灣等地，其中任職集團(tuán)公司總經(jīng)理或副總經(jīng)理的學(xué)員比例高達(dá)84%，不少人都是所在企業(yè)的核心領(lǐng)導(dǎo)。我們建議利用復(fù)星與復(fù)旦淵源，將復(fù)旦EMBA課程基地引入本項(xiàng)目的會(huì)所/商業(yè)中心，從而提升本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值并提高項(xiàng)目的檔次。[策略下的功能定位]教學(xué)功能定位：1、小型圖書(shū)館2、多功能會(huì)議廳3、教學(xué)課堂商務(wù)型酒店復(fù)旦EMBA教學(xué)基地4、電子閱覽室5、商務(wù)中心……輔助功能定位：1、酒店式服務(wù)2、商務(wù)型酒店3、電子密碼保險(xiǎn)箱3、空中會(huì)所4、休閑咖啡吧基于以上的策略，建議將我們南部商業(yè)中心定位為長(zhǎng)期性的EMBA教學(xué)基地，在此基礎(chǔ)在樓內(nèi)設(shè)置教學(xué)課堂、多媒體會(huì)議室等，而相鄰的6號(hào)樓酒店式公寓恰可提供相關(guān)的配套服務(wù)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)（商業(yè)）商業(yè)連廊：玻璃與鐵藝的際會(huì)項(xiàng)目住宅底商和商業(yè)單體之間的空間形成死角的可能性很大，為營(yíng)造商業(yè)的連續(xù)性和高貴感，可用經(jīng)過(guò)處理的玻璃穹頂連接相鄰建筑，下設(shè)鐵藝鏤空雕花門(mén)和硬質(zhì)鋪裝，形成雍容華貴的宮廷氣勢(shì)。地面入口兩層挑高的豪華酒店式服務(wù)大堂與地下一層的候梯大堂結(jié)合的雙大堂入樓設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)客戶的尊貴感和項(xiàng)目的豪奢品質(zhì)。流行設(shè)計(jì)（階層感）精致地下大堂＋候梯間五星級(jí)酒店式大堂電梯大堂價(jià)值提升關(guān)鍵點(diǎn)：1.尺度寬敞：尊貴感的大堂開(kāi)間進(jìn)深都有一定要求，一般面積為55-61平米，凈高5.5-6米2.材質(zhì)考究：人手可觸摸部分選用高檔石材，高處及頂部選用仿石材；如圖3個(gè)墻面分別由木質(zhì)鏤空、原生態(tài)石材和光滑大理石貼面，用材高檔、處理細(xì)膩，并制造了豐富的視覺(jué)效果。3.燈光處理：在不同高度運(yùn)用不同的照明設(shè)備達(dá)到不同的功能要求，并制造豐富的燈光照明效果：臺(tái)燈，視線高處壁燈，頂部簡(jiǎn)潔吊燈，射燈及吊頂線型燈光來(lái)烘托氣氛，注意用節(jié)能燈泡、燈口向下，利于日后維修保養(yǎng)。4.地面鋪裝：采用對(duì)稱型拼花，形成華麗感。5.材質(zhì)呼應(yīng)：墻面材質(zhì)和地面呼應(yīng)，減少繁復(fù)線條。6.休息處：高檔皮質(zhì)/布藝沙發(fā)組供住戶休息。7.細(xì)節(jié)裝飾：藝術(shù)品與植物點(diǎn)綴，軟性裝飾增加人文氣息。流行設(shè)計(jì)（階層感）電梯間、公共走道注意細(xì)節(jié)：電梯墻面采用大體塊暖色調(diào)石材和局部黑金砂體現(xiàn)氣勢(shì)，提升檔次；電梯門(mén)采柔和的雅金色體現(xiàn)尊貴感；建議防火門(mén)采用和電梯門(mén)相同材質(zhì)；線條流暢簡(jiǎn)潔的天花燈飾處理；設(shè)置LCD、高級(jí)金屬垃圾筒。石材效果風(fēng)格：石材、新古典、品質(zhì)燈飾注意細(xì)節(jié)：選用高檔仿石材體現(xiàn)品質(zhì)感，易于日后維護(hù)。采用紅外節(jié)能燈，降低物管費(fèi)用。入戶門(mén)選用深色木質(zhì)（例如櫻桃木色），消防門(mén)選用同色門(mén)框+藝術(shù)玻璃，協(xié)調(diào)的同時(shí)使空間通透。在墻面拐角處擺放綠植。流行設(shè)計(jì)（階層感）流行設(shè)計(jì)（身份感）庭院小擺設(shè)的使用能大大增強(qiáng)氣運(yùn)各建筑南側(cè)主入口采用不同形式的私家花園設(shè)計(jì)，其中使用的植物和山石暗合風(fēng)水運(yùn)勢(shì)，精心營(yíng)造生活氛圍和專(zhuān)屬感受。

流行設(shè)計(jì)（階層感）地下停車(chē)庫(kù)利用采光井設(shè)計(jì)出別具特色的精致景觀，令業(yè)主即使在停車(chē)時(shí)也能感受到迎面而來(lái)的品味和氣派。

夏季送20攝氏度循環(huán)水冬季送23攝氏度循環(huán)水表皮：混凝土采暖制冷子系統(tǒng)規(guī)定動(dòng)作（舒適感）表皮：外墻、地下和屋面子系統(tǒng)世界頂級(jí)德國(guó)斷橋鋁合金窗框；冬季能把陽(yáng)光能量留在室內(nèi)的低輻射（Low-E）玻璃；鋁合金遮陽(yáng)卷簾阻擋80%太陽(yáng)輻射；窗框與窗洞口連接斷橋節(jié)點(diǎn)處理技術(shù)。規(guī)定動(dòng)作（舒適感）表皮：建筑防噪音系統(tǒng)噪音來(lái)源解決方案室外的噪音透過(guò)外墻和窗戶傳入室內(nèi)；樓上活動(dòng)透過(guò)樓板傳入樓下室內(nèi)的噪音；下水管道流水撞擊管壁產(chǎn)生的噪音。360mm厚外墻隔絕噪音斷橋鋁合金窗隔噪38分貝,防止室外噪音傳入門(mén)框設(shè)計(jì)密封條衛(wèi)生間墻排水系統(tǒng)消除潔具排水噪聲和異味規(guī)定動(dòng)作（舒適感）內(nèi)部：置換式健康新風(fēng)系統(tǒng)經(jīng)處理后的室外空氣，通過(guò)風(fēng)道送入室內(nèi)，24小時(shí)不間斷地更新室內(nèi)污濁空氣，在不開(kāi)窗的情況下也可保持室內(nèi)空氣新鮮，有益身體健康。規(guī)定動(dòng)作（舒適感）內(nèi)部:垃圾處理系統(tǒng)中央吸塵、食物垃圾處理器、可回收分類(lèi)垃圾周轉(zhuǎn)箱，徹底根除室內(nèi)外垃圾二次搬運(yùn)所導(dǎo)致的揚(yáng)塵等污染。規(guī)定動(dòng)作（舒適感）精裝修:品牌俱樂(lè)部

建議裝修標(biāo)準(zhǔn)：[3000,4000]內(nèi)部：精裝修交房——成品住宅詩(shī)意棲居，源自格調(diào)本色刷卡入小區(qū)、刷卡入大堂、可視門(mén)禁、電梯刷卡入戶入戶刷卡彩色可視對(duì)講電梯刷卡規(guī)定動(dòng)作（身份感）規(guī)定動(dòng)作（安全感）ABB是世界智能家居領(lǐng)域的先導(dǎo)品牌，在德國(guó)海根堡別墅、馬來(lái)西亞云頂度假別墅酒店、瑞士商會(huì)會(huì)長(zhǎng)公寓等高尚場(chǎng)合廣泛使用。規(guī)定動(dòng)作（全天候酒店式服務(wù)）除服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的酒店式公寓外，其他住宅業(yè)主也可通過(guò)物業(yè)安排聯(lián)系使用酒店式服務(wù)。酒店式服務(wù)包括：游泳、健身、桑拿服務(wù)；停車(chē)服務(wù)；每周三次免費(fèi)家居清潔服務(wù)；每天派發(fā)本地報(bào)紙服務(wù)；商務(wù)中心服務(wù)；托嬰服務(wù)/洗衣服務(wù)；預(yù)約出租車(chē)服務(wù)/接送行李服務(wù)/貼心管家服務(wù)/叫醒服務(wù)。全球五大物業(yè)管理公司高力國(guó)際（ColliersInternational），是物業(yè)管理領(lǐng)域公認(rèn)的業(yè)內(nèi)翹楚。已經(jīng)成為亞太地區(qū)規(guī)模最為龐大且成長(zhǎng)最快、最為活躍的國(guó)際性不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)品牌，并代表著住宅服務(wù)的最高品質(zhì)。規(guī)定動(dòng)作（品牌物管）針對(duì)具有北上海情節(jié)，對(duì)傳統(tǒng)下只角區(qū)域無(wú)抗性的客戶進(jìn)行定向營(yíng)銷(xiāo)，其中包括：1、早年通過(guò)老北站來(lái)到上海生活并最終發(fā)家的江浙商人；2、在四川北路商圈經(jīng)營(yíng)的生意人；3、七浦路商圈的私營(yíng)業(yè)主；4、居住在蘇州河以北但希望離城市中心更近的上海本地客戶。項(xiàng)目核心價(jià)值體系人民廣場(chǎng)北，核心版圖內(nèi)七星耀北排布，世界籍家裝內(nèi)圣外王規(guī)劃，風(fēng)水助運(yùn)豪宅全天候酒店式貼身服務(wù)龍騰四海景觀，國(guó)語(yǔ)園林設(shè)計(jì)智能化系統(tǒng)，科技人居生活復(fù)旦EMBA教學(xué)場(chǎng)，品味商道區(qū)域價(jià)值規(guī)劃價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值景觀價(jià)值服務(wù)價(jià)值技術(shù)價(jià)值人文價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔關(guān)鍵詞：小而美北上海優(yōu)而純上海首創(chuàng)空中會(huì)所，南眺繁華配套價(jià)值項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)策略前期定位及規(guī)劃確定動(dòng)工開(kāi)盤(pán)高層出地面開(kāi)始蓄客高層達(dá)到預(yù)售條件展示到位2007.112007.122008.62008.122009.32008.10基于差異化競(jìng)爭(zhēng)的營(yíng)銷(xiāo)全攻略上海核心版圖專(zhuān)屬精品社區(qū)

定向營(yíng)銷(xiāo)＋故事?tīng)I(yíng)銷(xiāo)+現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)策略產(chǎn)品策略重新定義區(qū)域價(jià)值，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手共榮共存營(yíng)造城市豪宅極至小社區(qū)，豎立“純”“美”標(biāo)竿推廣策略形象策略浙商推介會(huì)四川北路及七浦路推介會(huì)國(guó)語(yǔ)園林樣板裝修樣板房全景空中會(huì)所全天酒店服務(wù)EMBA教學(xué)場(chǎng)世界籍精裝修國(guó)語(yǔ)園林設(shè)計(jì)風(fēng)水助運(yùn)規(guī)劃360度環(huán)拍售樓處復(fù)旦EMBA教育基地簽約會(huì)客戶系列主題公關(guān)活動(dòng)圍板包裝商業(yè)樣板段基于區(qū)域價(jià)值的世聯(lián)豪宅營(yíng)銷(xiāo)模型營(yíng)銷(xiāo)方向營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作時(shí)尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品細(xì)節(jié)放大豪宅成功營(yíng)銷(xiāo)：在基于區(qū)域質(zhì)素的正確營(yíng)銷(xiāo)方向上，完成三方面的營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作。全景空中會(huì)所炒作區(qū)域稀缺價(jià)值360度環(huán)拍EMBA教學(xué)場(chǎng)名師設(shè)計(jì)樣板房風(fēng)水助運(yùn)規(guī)劃宮廷感商業(yè)外街有氣勢(shì)的入口大堂提出“中心版圖”的概念提出“專(zhuān)屬精品”的概念客戶酒會(huì)等時(shí)尚公關(guān)活動(dòng)裝修工藝和材料全天候酒店式服務(wù)國(guó)語(yǔ)園林樣板形式：以人民廣場(chǎng)的超高層建筑為基點(diǎn)（建議：明天廣場(chǎng)）進(jìn)行360度環(huán)拍，宣揚(yáng)城市中心的概念，進(jìn)行以人民廣場(chǎng)為核心向四個(gè)方向發(fā)展的區(qū)域現(xiàn)狀和價(jià)格比對(duì)，凸現(xiàn)閘北的價(jià)值優(yōu)勢(shì)。360度環(huán)拍城市價(jià)值洼地凸現(xiàn)故事?tīng)I(yíng)銷(xiāo)故事?tīng)I(yíng)銷(xiāo)上門(mén)客戶的圈層滲透——文化滲透形式：有關(guān)風(fēng)水指引的書(shū)。主題：一本風(fēng)水生活指引手冊(cè)，將項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目產(chǎn)品、項(xiàng)目園林與風(fēng)水的關(guān)聯(lián)一一道來(lái)生活白皮書(shū)，以風(fēng)水助運(yùn)的主題吸引上門(mén)客戶，同時(shí)明確生活指引內(nèi)容：（客戶通訊錄）核心訴求——休閑與交流的延續(xù)文化理念——中國(guó)風(fēng)水學(xué)理念生活概念——風(fēng)水對(duì)人生運(yùn)勢(shì)的影響產(chǎn)品概念——本案的規(guī)劃、園林規(guī)劃及建筑規(guī)劃風(fēng)水助運(yùn)名師設(shè)計(jì)樣板房故事?tīng)I(yíng)銷(xiāo)針對(duì)目標(biāo)客戶的集中宣傳形式：產(chǎn)品推薦會(huì)渠道：小眾傳媒與長(zhǎng)期合作伙伴

通過(guò)與小眾傳媒的接觸，利用小眾傳媒的關(guān)系網(wǎng)進(jìn)行圈層滲透，以產(chǎn)品推薦會(huì)的形式向特定客戶進(jìn)行產(chǎn)品推薦同時(shí)利用世聯(lián)與復(fù)地長(zhǎng)期合作伙伴的渠道，進(jìn)行定向推廣定向營(yíng)銷(xiāo)復(fù)地集團(tuán)行業(yè)領(lǐng)袖形象的構(gòu)建邀請(qǐng)復(fù)星或復(fù)地的老總參加在第一財(cái)經(jīng)頻道的“財(cái)富人生”或教育頻道的“今日房產(chǎn)”節(jié)目中的老總訪談節(jié)目，同時(shí)多參加業(yè)內(nèi)論壇，增加復(fù)地在業(yè)內(nèi)的影響力。在項(xiàng)目會(huì)所或售樓處舉行復(fù)旦EMBA教育基地簽約會(huì)，為商業(yè)增值，為項(xiàng)目豎立更高形象。定向營(yíng)銷(xiāo)復(fù)旦EMBA教育基地簽約會(huì)自然客戶的圈層滲透——活動(dòng)滲透定向營(yíng)銷(xiāo)后期客戶積累達(dá)到一定程度，可舉行時(shí)尚公關(guān)活動(dòng)，以酒會(huì)、音樂(lè)會(huì)、美術(shù)展、風(fēng)水研討會(huì)等形式，聚攏老客戶同時(shí)在圈層中滲透新客戶。世聯(lián)內(nèi)部渠道的充分運(yùn)用2003～2006年中國(guó)高端住宅總計(jì)66個(gè)樓盤(pán)：

上海市場(chǎng)：頂級(jí)別墅佘山月湖、年度最暢銷(xiāo)樓盤(pán)佘山銀湖別墅

深圳市場(chǎng)：高端住宅(>10000元/)市場(chǎng)占據(jù)深圳半壁江山；其中別墅類(lèi)項(xiàng)目市場(chǎng)占有率超過(guò)70％

北京市場(chǎng)：西山美廬、麥卡倫地、Peikinghouse

定向營(yíng)銷(xiāo)

世聯(lián)地產(chǎn)在2006年12月7日至10日在深圳威尼斯酒店舉辦“大首都大機(jī)遇——京津最具投資價(jià)值的高端物業(yè)聯(lián)展”。在短短的四天內(nèi)，世聯(lián)代理的京津高端物業(yè)共售出32套，成交金額達(dá)1個(gè)億?！按笫锥即髾C(jī)遇——京津最具投資價(jià)值的高端物業(yè)聯(lián)展”網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)介短信上門(mén)報(bào)紙合計(jì)成交客戶/2352232來(lái)訪客戶1752722101352006年12