地產(chǎn)中的建筑師

專題：房地產(chǎn)業(yè)中的建筑師住宅區(qū)規(guī)劃原理匯報(bào)曾奇

地產(chǎn)建筑師的職業(yè)特點(diǎn)陳偉淪

地產(chǎn)業(yè)中的建筑師的定位與發(fā)展李耀強(qiáng)

訪談：幾點(diǎn)問題李伯陽(yáng)

訪談：創(chuàng)新與需求孫恒瑜

補(bǔ)充左二訪談對(duì)象：葉忠老師葉忠華工碩士畢業(yè)在華工任教6年后轉(zhuǎn)房產(chǎn)業(yè)曾任東莞市天元實(shí)業(yè)投資有限公司副總經(jīng)理現(xiàn)任廣州珠江實(shí)業(yè)有限公司高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理金蝶項(xiàng)目：濱江東，總建筑面積73854平方米總經(jīng)理高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理，高級(jí)行政經(jīng)理，高級(jí)營(yíng)銷經(jīng)理地產(chǎn)建筑師的職業(yè)特點(diǎn)

地產(chǎn)建筑師——為什么會(huì)出現(xiàn)？源于職業(yè)建筑師，發(fā)展時(shí)間較短但十分迅速隨著大眾對(duì)于生活即便需求的日益變化，不同人群對(duì)住宅的理解要求地產(chǎn)商做出更加多樣的應(yīng)對(duì)形式。因此面對(duì)越來越多的變化（如社會(huì)資源對(duì)地產(chǎn)及住宅認(rèn)識(shí)不足，缺少專業(yè)決策人；設(shè)計(jì)院與市場(chǎng)中間環(huán)節(jié)缺失，缺少專業(yè)的溝通平臺(tái)；產(chǎn)品施工過程的跟蹤與把關(guān)需要具有專業(yè)背景的人來掌控），行業(yè)中出現(xiàn)了一批批從事房地產(chǎn)設(shè)計(jì)工作的建筑師。由于設(shè)計(jì)院提交的成果是設(shè)計(jì)圖紙，而地產(chǎn)商需要完成建筑物的全過程，可以說職業(yè)建筑師在設(shè)計(jì)作品，地產(chǎn)建筑師在做產(chǎn)品。地產(chǎn)建筑師考慮以下幾方面內(nèi)容：

1．產(chǎn)品類型。市場(chǎng)需要什么樣的建筑產(chǎn)品，建筑方案能否滿合市場(chǎng)需求。

2．產(chǎn)品質(zhì)量。市場(chǎng)需要的建筑品質(zhì)，建筑方案能否達(dá)到。

3．產(chǎn)品制造周期。在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，設(shè)計(jì)和施工周期能夠縮短，加快現(xiàn)金流，節(jié)約成本。

4．市場(chǎng)反饋意見。搜集市場(chǎng)意見，促進(jìn)產(chǎn)品品質(zhì)提升。4．提高利潤(rùn)。在符合規(guī)范的前提下提高產(chǎn)品價(jià)值，如加大建筑密度以及容積率。從地產(chǎn)建筑師的工作內(nèi)容可發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)建筑師有以下幾種角色。

1．產(chǎn)品策劃師——地產(chǎn)商在作一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，一般會(huì)思考這些問題：何時(shí)在何地開發(fā)，拿哪塊地，作何種用途開發(fā)，產(chǎn)品作何種市場(chǎng)定位，預(yù)計(jì)產(chǎn)能可以達(dá)到何種目標(biāo)。

2．資源調(diào)配經(jīng)理——隨著社會(huì)分工的細(xì)致深入，出現(xiàn)很多類型的設(shè)計(jì)公司，逐漸代替以往設(shè)計(jì)院大一統(tǒng)的設(shè)計(jì)方式。為提升樓盤品質(zhì)，地產(chǎn)商會(huì)選擇合適的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)參加設(shè)計(jì)的不同階段，使設(shè)計(jì)資源配比達(dá)到最優(yōu)。地產(chǎn)建筑師在設(shè)計(jì)管理中要做的主要工作就是協(xié)調(diào)各設(shè)計(jì)公司的工作，做好銜接，使設(shè)計(jì)合作有序進(jìn)行。

3．質(zhì)量監(jiān)控經(jīng)理——許多專業(yè)地產(chǎn)商在國(guó)家建筑設(shè)計(jì)規(guī)范之上，以人為本，提出更高要求的建筑標(biāo)準(zhǔn)。地產(chǎn)建筑師編制定這種標(biāo)準(zhǔn)，提交并監(jiān)督設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)在圖紙上設(shè)計(jì)，在施工中實(shí)施，擔(dān)任了質(zhì)量監(jiān)控經(jīng)理的作用。

4．計(jì)劃管理經(jīng)理——地產(chǎn)建筑師要將任務(wù)分解成若干個(gè)關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)，明確各節(jié)點(diǎn)成果多機(jī)構(gòu)階段設(shè)計(jì)成果互提，成果應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。

5．產(chǎn)品后評(píng)估師——建筑產(chǎn)品的前期策劃、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)是基于以往的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)得出的，產(chǎn)品的好壞與否將在市場(chǎng)中檢驗(yàn)。地產(chǎn)建筑師需要研究建成環(huán)境，對(duì)產(chǎn)品作后評(píng)估，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷提高。

6．產(chǎn)品研發(fā)師——房地產(chǎn)企業(yè)需要自己的建筑師作產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化研究和新產(chǎn)品的研發(fā)，這將是地產(chǎn)建筑師今后擔(dān)負(fù)的重要角色。

7．知識(shí)傳播者——由于地產(chǎn)建筑師能夠接觸廣泛的設(shè)計(jì)資源，他能在最短的時(shí)間里將最新的設(shè)計(jì)理念貫徹到產(chǎn)品中去，地產(chǎn)建筑師擔(dān)負(fù)了知識(shí)吸收、傳播的作用，是知識(shí)傳播者。地產(chǎn)建筑師在項(xiàng)目從策劃，構(gòu)思，設(shè)計(jì)，開發(fā)到建成，銷售的過程中全程參與到其中，整個(gè)設(shè)計(jì)流程中，地產(chǎn)建筑師都起到了重要的作用。相比之下，職業(yè)建筑師更多的以自身理解進(jìn)行設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目工程的控制力不夠，有因?yàn)槟軌蛱峁┑募夹g(shù)服務(wù)不到位，導(dǎo)致其對(duì)于設(shè)計(jì)項(xiàng)目的資源掌握不如地產(chǎn)建筑師。由此可見，同樣是做設(shè)計(jì)，兩種建筑師采用完全不同的工作模式進(jìn)行運(yùn)作，職業(yè)建筑師依靠對(duì)外承接項(xiàng)目，犧牲個(gè)人勞動(dòng)時(shí)間和勞動(dòng)強(qiáng)度來提高產(chǎn)值，而地產(chǎn)建筑師則是依靠產(chǎn)品銷售價(jià)格，相比職業(yè)建筑師勞動(dòng)強(qiáng)度大大縮小，而收入可觀。但由此看出，地產(chǎn)建筑師除設(shè)計(jì)之外需要具備各種領(lǐng)域的技能，作為一個(gè)項(xiàng)目的控制者，建筑師需要對(duì)項(xiàng)目有很強(qiáng)的掌控能力，協(xié)調(diào)好項(xiàng)目運(yùn)行過程中各個(gè)部門之間的合作關(guān)系，充當(dāng)設(shè)計(jì)與市場(chǎng)的溝通樞紐，還必須掌握足夠的資源，輔助決策、進(jìn)行產(chǎn)品評(píng)估，同時(shí)還必須擁有帶動(dòng)市場(chǎng)的設(shè)計(jì)理念。地產(chǎn)建筑師不僅僅是搞設(shè)計(jì)，還需要精打細(xì)算，是個(gè)商人；需要宏觀調(diào)控，還是個(gè)管理者。淺議建筑設(shè)計(jì)師在房地產(chǎn)企業(yè)中的定位與發(fā)展

淺議建筑設(shè)計(jì)師在房地產(chǎn)企業(yè)中的定位與發(fā)展

很多甲方建筑師在來到房地產(chǎn)企業(yè)之前，都有過在設(shè)計(jì)企業(yè)發(fā)展的經(jīng)歷，也都是因?yàn)楦鞣N各樣的原因離開了設(shè)計(jì)院技術(shù)崗位，進(jìn)入到地產(chǎn)公司的管理崗位。比如因?yàn)樵谠O(shè)計(jì)公司得不到重用，設(shè)計(jì)理念不被認(rèn)可，性格與老板格格不入，轉(zhuǎn)而希望借助甲方的強(qiáng)勢(shì)平臺(tái)，使自己的建筑理想得以實(shí)現(xiàn)；也有因?yàn)閰捑肓嗽谠O(shè)計(jì)公司的工作節(jié)奏與行業(yè)規(guī)則，如經(jīng)常加班、反復(fù)改圖、無條件服從甲方等因素，想換個(gè)環(huán)境嘗試發(fā)展的；還有因?yàn)橛X得自己的性格比較外向，投身地產(chǎn)行業(yè)更加能夠發(fā)揮所長(zhǎng)而選擇上游的……那么在房地產(chǎn)公司，甲方建筑師的職業(yè)發(fā)展到底怎么樣呢？下面分三個(gè)方面來說。。。。。。

從上一篇分析，我們已經(jīng)看到，甲方建筑師在地產(chǎn)公司處于一個(gè)比較微妙的地位，不僅與平級(jí)部門關(guān)系需要改善，而且很少能夠進(jìn)入到公司的核心業(yè)務(wù)群體和決策管理層，除非因?yàn)閭€(gè)別人轉(zhuǎn)型極為適應(yīng)，抓住機(jī)會(huì)步步高升的。但是這種情況也有例外，如果甲方建筑師所在的公司是以產(chǎn)品創(chuàng)新和素質(zhì)過硬為核心競(jìng)爭(zhēng)力，那么其職業(yè)發(fā)展的前景就頓時(shí)光明起來。因?yàn)檫@類型企業(yè)，往往領(lǐng)軍人物就是建筑師出身，對(duì)于產(chǎn)品研發(fā)非常重視，有打造精品的濃厚意識(shí)，相應(yīng)其規(guī)劃設(shè)計(jì)部在公司中的重要性就不言而喻了，甲方建筑師職業(yè)發(fā)展的空間就相當(dāng)看好?？墒沁@種企業(yè)在中國(guó)畢竟是少數(shù)，很多地產(chǎn)公司都是由早期的暴發(fā)戶成立起來的，老板文化水平都不高，更惶論建筑審美水平和精品意識(shí)，做生意只是為了賺錢罷了，至于社會(huì)責(zé)任和公眾價(jià)值，那都只是在廣告上說的。第一個(gè)方面:行政職務(wù)上的晉升

還有一部分地產(chǎn)企業(yè)是由外行進(jìn)入的，老總都基本不懂行，憑借雄厚資金和制造業(yè)出身的職業(yè)經(jīng)理人打天下，自然就沒有甲方建筑師的發(fā)展空間了。而還有相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)，公司的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)就是快速開發(fā)、快速回款、滾動(dòng)開發(fā)，對(duì)于產(chǎn)品素質(zhì)不求出色，只求中庸，那甲方建筑師仍然只是一個(gè)上傳下達(dá)的工具而已，相比銷售、工程等部門來說，是毫無職業(yè)上升通道可言的。而隨著房地產(chǎn)企業(yè)日益突出的金融屬性，使得融資成為公司發(fā)展的重要競(jìng)爭(zhēng)力，經(jīng)濟(jì)管理和金融管理出身的人才的重要性突顯，這就更加擠壓了設(shè)計(jì)類人才在地產(chǎn)公司中的發(fā)展空間。

眾所周知，在設(shè)計(jì)院的運(yùn)營(yíng)體制中，對(duì)外承接項(xiàng)目是提高產(chǎn)值的重要途徑，可是老板要獲得更多的利潤(rùn)，則需要設(shè)計(jì)師不斷創(chuàng)造價(jià)值，而這又有賴于工作時(shí)間的延長(zhǎng)和勞動(dòng)強(qiáng)度的加大。因此設(shè)計(jì)師的收入雖然遠(yuǎn)超過社會(huì)平均收入水平，但是其對(duì)時(shí)間和精力乃至健康的付出也是巨大的。而在地產(chǎn)公司，利潤(rùn)的獲取主要依賴于房屋銷售價(jià)格的提高，與員工的工作時(shí)間和勞動(dòng)強(qiáng)度關(guān)系并不緊密，與甲方建筑師的關(guān)系就更不大了。因此，甲方建筑師的工作時(shí)間相對(duì)固定，勞動(dòng)強(qiáng)度遠(yuǎn)小于設(shè)計(jì)公司，在獲得足夠的休息時(shí)間的同時(shí)獲取的勞動(dòng)報(bào)酬和額外福利也比較可觀。無疑，這也是很多設(shè)計(jì)師舍棄原先職位而投身地產(chǎn)行業(yè)的重要原因之一。第二個(gè)方面:薪酬福利上的提高

由于建設(shè)程序的上下游關(guān)系，地產(chǎn)公司處于強(qiáng)勢(shì)地位，表現(xiàn)出的社會(huì)地位也比設(shè)計(jì)公司更高，而身在其中的甲方建筑師自然深有感觸。面對(duì)曾經(jīng)的設(shè)計(jì)同行，以往還親密友善的同事關(guān)系一下子變成了嚴(yán)肅認(rèn)真的甲乙方關(guān)系，甲方建筑師自身很希望大家還像以前那樣心直口快、口無遮攔，可是由于設(shè)計(jì)院對(duì)于甲方幾乎是本能的敬畏和抵觸，設(shè)計(jì)師們都是客客氣氣、敬之如賓，使得甲方建筑師很不自在，感覺自己的朋友圈子進(jìn)一步縮小。面對(duì)施工單位和材料供應(yīng)商不時(shí)的恭維和狡邪，甲方建筑師們竭力擺出一副老練的姿態(tài)加以甄別和決斷，內(nèi)心雖然不屑但是又必須睜大眼睛弄個(gè)明白，施工單位的設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)是否合理，材料供應(yīng)商的推薦新產(chǎn)品是否合用。所謂“水能載舟亦能覆舟”，一旦用不好手中的權(quán)力，就可能鑄成大錯(cuò)。而社會(huì)上對(duì)于開發(fā)商群體的口誅筆伐，又讓甲方建筑師們感到冤屈和無助，仿佛自己就是暴利制造者的幫兇，而很多人更因此產(chǎn)生了個(gè)人價(jià)值觀與公司價(jià)值觀的沖突，以及對(duì)自己青春年少時(shí)錚錚誓言的懷疑和反思！第三個(gè)方面:社會(huì)地位上的轉(zhuǎn)變

經(jīng)過我們上面的分析可以看出，甲方建筑師這個(gè)群體在房地產(chǎn)企業(yè)中，雖然面臨著無法融入核心團(tuán)隊(duì)、得不到完全信任的窘境，卻在能夠領(lǐng)取固定高額薪水的同時(shí)還擁有在設(shè)計(jì)公司無法比擬的自主生活和固定假期，在社會(huì)地位上也有了相對(duì)積極的變化，那么作為我們中間有理想有抱負(fù)、不想平庸安樂度過職業(yè)生涯的一部分人來說，又應(yīng)該怎樣取舍如何進(jìn)退呢？經(jīng)過較長(zhǎng)一段時(shí)間痛苦和艱難的比較與思考，我對(duì)甲方建筑師的出路找到了以下幾個(gè)方向。

一、繼續(xù)在地產(chǎn)公司從事設(shè)計(jì)管理工作，安于現(xiàn)有職位，終老于此。當(dāng)然，這種情況是適合于知足常樂的一部分人的。實(shí)際中很容易做到，這里就不再贅述了。

第一種出路：安于現(xiàn)狀

二、繼續(xù)自己的地產(chǎn)職業(yè)生涯，在做好設(shè)計(jì)管理的同時(shí)積極培養(yǎng)自己的職業(yè)性格，即平易近人、善于表達(dá)、富于邏輯、博采眾長(zhǎng)，并且學(xué)習(xí)地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)知識(shí)，不以設(shè)計(jì)專才自居，為自己將來承擔(dān)對(duì)綜合能力要求更高的高級(jí)事務(wù)做好準(zhǔn)備。第二種出路：穩(wěn)中求進(jìn)

三、在經(jīng)歷了地產(chǎn)公司的職業(yè)生涯之后，回到設(shè)計(jì)行業(yè)，利用原有的專業(yè)技術(shù)和人脈，憑借在地產(chǎn)行業(yè)積累的資源和增長(zhǎng)的知識(shí)能力，實(shí)現(xiàn)在設(shè)計(jì)領(lǐng)域的跨越式發(fā)展。畢竟設(shè)計(jì)和實(shí)際還是有一定差距的，不少人經(jīng)過了地產(chǎn)公司甲方建筑師職位的磨練，對(duì)于如何把設(shè)計(jì)和實(shí)際相結(jié)合肯定有很多心得體會(huì)，對(duì)于甲方希望設(shè)計(jì)院做到的要求，也會(huì)有比較全面的認(rèn)識(shí)。有的還利用充裕的業(yè)余時(shí)間，考取了做專職設(shè)計(jì)師時(shí)無暇顧及的執(zhí)業(yè)資格。這樣把甲方的經(jīng)驗(yàn)與設(shè)計(jì)的技能相結(jié)合，勢(shì)必對(duì)今后的設(shè)計(jì)生涯帶來很大的益處。第三種出路：回設(shè)計(jì)行業(yè)第四種出路：開始創(chuàng)業(yè)

四、開始創(chuàng)業(yè)，自己開設(shè)計(jì)公司。機(jī)遇好的甲方建筑師，會(huì)在地產(chǎn)行業(yè)接觸到一些頭面人物，對(duì)自己創(chuàng)業(yè)會(huì)有莫大的幫助。由于雙方性情相投，理念相似，在交往過程中建立起牢固的信任，往往會(huì)一拍即合，渴望事業(yè)上更長(zhǎng)遠(yuǎn)合作。這樣，甲方建筑師搖身一變，成了設(shè)計(jì)公司老板，結(jié)合自己對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)識(shí)和理解，采取更加符合甲方價(jià)值觀和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的經(jīng)營(yíng)方針，必然能夠占據(jù)一定的市場(chǎng)份額，也擁有了一個(gè)實(shí)現(xiàn)自我建筑理想的平臺(tái)。訪談：幾點(diǎn)問題1、房地產(chǎn)公司組織架構(gòu)？行政、財(cái)務(wù)、設(shè)計(jì)管理、工程管理、預(yù)算、開發(fā)報(bào)建、材料、營(yíng)銷等。建筑專業(yè)人員主要待在設(shè)計(jì)管理部門中。2、要做好設(shè)計(jì)管理所需要的能力？除了懂得建筑設(shè)計(jì)以外，還需要很多方面的知識(shí)，了解成本預(yù)算、市場(chǎng)動(dòng)向、營(yíng)銷、報(bào)建、材料、施工等多方面的知識(shí)。3、怎樣看待大學(xué)生一畢業(yè)就進(jìn)入房地產(chǎn)工作？在我看來，剛畢業(yè)的大學(xué)生并不具備進(jìn)入房地產(chǎn)做設(shè)計(jì)管理的經(jīng)驗(yàn)和全方位的知識(shí)，應(yīng)該需要有多年的設(shè)計(jì)功底。4、在五年的學(xué)習(xí)中應(yīng)該掌握什么？

很多在大學(xué)學(xué)習(xí)過程中難以學(xué)到的知識(shí)確實(shí)需要在工作中逐步學(xué)習(xí)，在大學(xué)五年中學(xué)生應(yīng)該做到的是在設(shè)計(jì)領(lǐng)域內(nèi)掌握設(shè)計(jì)方法，滿足建筑的基本功能需求，同時(shí)兼顧結(jié)構(gòu)、設(shè)備等，多方面協(xié)調(diào)。5、進(jìn)設(shè)計(jì)院、做甲方還是當(dāng)老師？

看個(gè)人追求、興趣、性格和能力所在。6、建筑學(xué)學(xué)生會(huì)覺得房地產(chǎn)作為甲方，地位和強(qiáng)硬程度明顯超越設(shè)計(jì)院，是這樣的嗎？要看設(shè)計(jì)院的水平和能力，如果設(shè)計(jì)作品足夠好，設(shè)計(jì)院也是有能力可以說服甲方的。設(shè)計(jì)院在設(shè)計(jì)領(lǐng)域內(nèi)是專業(yè)的，但房地產(chǎn)一般會(huì)比設(shè)計(jì)院更了解各方面的資訊。7、在房地產(chǎn)工作是否比在設(shè)計(jì)院工作穩(wěn)定？其實(shí)房地產(chǎn)也有做不下去倒閉的。房地產(chǎn)倒閉多數(shù)是因?yàn)橘Y金問題，也有少量可能是樓盤質(zhì)量差，賣不出去的原因。8、對(duì)我們的建議。

考慮問題在現(xiàn)階段不要太現(xiàn)實(shí)，無論是在未來是在設(shè)計(jì)院還是房地產(chǎn)工作，能力、知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)都是最重要的，如果是金子，總會(huì)發(fā)亮的。即使是從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到設(shè)計(jì)院工作，你也會(huì)發(fā)現(xiàn)自己的設(shè)計(jì)方案更能滿足甲方和客戶的要求。所以現(xiàn)在沒必要擔(dān)心以后是要在設(shè)計(jì)院還是房地產(chǎn)工作，不斷積累能力、知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)才是最重要的。訪談：創(chuàng)新&需求

Q：怎樣看待學(xué)校里所鼓勵(lì)的“想法”？在發(fā)展緩慢的建筑業(yè)里“想法”真的重要嗎？建造&需求淋浴間的窗臺(tái)更多滿足需求Q:居住建筑的單元平面有不少看起來都是照搬的、COPY的，或者只是改了一點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)的住宅設(shè)計(jì)真的有創(chuàng)新的空間嗎？反Q:120平的三房和150平的三房有什么不同呢？如果讓你們來放置這多出來的30平你們會(huì)把它分