年武漢某住宅地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議書

****二期價(jià)格建議報(bào)告書前言：通過(guò)本次分析與研究認(rèn)為，貴司****項(xiàng)目處于良好的市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境中，無(wú)論在售住宅市場(chǎng)、潛在的待開發(fā)住宅市場(chǎng)，或是城市的規(guī)劃與實(shí)施，都十分支持該項(xiàng)目的發(fā)展。本報(bào)告主旨在于，為實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)目的后期有更佳的銷售價(jià)格水平，結(jié)合區(qū)域房地產(chǎn)實(shí)際情況，從而提出科學(xué)合理的價(jià)格建議。因而僅就主要內(nèi)容進(jìn)行闡述，不過(guò)多涉及細(xì)節(jié)內(nèi)容。由于時(shí)間所限，難免疏漏，不足之處，誠(chéng)盼指正。祝，貴公司****后期開發(fā)，圓滿成功！武漢**房地產(chǎn)代理有限公司2007年3月19日?qǐng)?bào)告編制思路基于目標(biāo)項(xiàng)目的開發(fā)條件、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策環(huán)境、目標(biāo)項(xiàng)目現(xiàn)階段所需要的策劃服務(wù)工作等因素，編制本報(bào)告書。圖:研究思路當(dāng)期住宅市場(chǎng)研究當(dāng)期住宅市場(chǎng)研究區(qū)域住宅市場(chǎng)研究相鄰區(qū)域住宅市場(chǎng)研區(qū)域住宅市場(chǎng)研究相鄰區(qū)域住宅市場(chǎng)研究潛在住宅市場(chǎng)研究潛在住宅市場(chǎng)研究項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位研項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位研究研究范圍：本次研究以雄楚大道和珞獅南路兩條主干道為主軸，向南延伸至南湖大道，向西延伸到南湖花園城，向東延伸至卓刀泉區(qū)域。本案本案研究時(shí)點(diǎn)：本次研究工作調(diào)研時(shí)點(diǎn)截止2007年3月，所有調(diào)研數(shù)據(jù)截止該時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)。第一部分、當(dāng)期住宅市場(chǎng)調(diào)研一、區(qū)域住宅市場(chǎng)概述1、南湖新城總體規(guī)劃目前，南湖新城可以說(shuō)是武漢市人氣最旺，最具投資潛力的版塊之一。南湖新城位于洪山區(qū)南湖西側(cè)，總面積近2000畝，為武昌地區(qū)居住開發(fā)的新熱點(diǎn)。根據(jù)我市城市總體規(guī)劃，未來(lái)的南湖新城將是一個(gè)規(guī)劃合理、設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美、交通便利的居住新區(qū)。市政配套工程的建設(shè)，對(duì)改善洪山地區(qū)投資環(huán)境，加快南湖新城建設(shè)進(jìn)程，完善區(qū)域交通路網(wǎng)，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展有著十分重要的意義。南湖新城東起南湖、南至二環(huán)線、西抵巡司河、北靠雄楚大街，總面積達(dá)1310公頃，其中公共綠地面積達(dá)140公頃。預(yù)計(jì)到2020年，新城居民將達(dá)到25萬(wàn)至31萬(wàn)人。屆時(shí)，南湖新城將建成一個(gè)與街道口繁華相連的“城中之城”，區(qū)域內(nèi)兼有居住、商貿(mào)、文化、娛樂等各種現(xiàn)代化設(shè)施，新城內(nèi)的居民不但能享受到安靜、悠閑的生活環(huán)境，同時(shí)又能感受到都市便捷的交通、商業(yè)服務(wù)。區(qū)域現(xiàn)狀分析（一）絕佳的自然環(huán)境是其最大的優(yōu)勢(shì)。南湖水波光粼粼，獅子山蒼翠如黛，6000畝碧波蕩樣的南湖水、即將建成的600畝水上主題公園，南湖新城的生態(tài)環(huán)境真是無(wú)與倫比。開發(fā)商提出的“在都市中懷念鄉(xiāng)村”、“豐富的交往空間”、“純步行的社區(qū)”“社區(qū)景觀應(yīng)最大化地向城市開放”等理念與南湖新城總體規(guī)劃中的“都市村莊”、“串接綠色、親水公共空間”、“讓人們?cè)诓叫蟹秶鷥?nèi)生活”等理念就是緊緊地抓住了這點(diǎn)。（二）新“都市村莊”是各樓盤追求的總體目標(biāo)。而所謂“都市村莊”，就是該區(qū)域內(nèi)的房屋總高度偏低，容積率偏低，同時(shí)，區(qū)域內(nèi)又兼有居住、商貿(mào)、文化、體育等各種現(xiàn)代化設(shè)施。按規(guī)劃，南湖新城景觀規(guī)劃是建立一系列“都市村莊”，其中包括串接的綠化和公共空間系統(tǒng)。在這樣的環(huán)境中，居民不但能享受到安靜、悠閑的生活環(huán)境，同時(shí)又能感受到都市便捷的交通、商業(yè)服務(wù)。（三）目前欠發(fā)達(dá)的交通仍是其發(fā)展的最大“瓶頸”。目前困擾南湖片區(qū)最大問題仍是對(duì)外的交通，長(zhǎng)虹立交和曬湖立交仍不足以擔(dān)負(fù)未來(lái)重任，該地區(qū)居民出行仍不大方便。區(qū)域未來(lái)展望（一）生態(tài)環(huán)境的優(yōu)勢(shì)將發(fā)揮得更為淋漓盡致。目前，在新城內(nèi)外共有三塊水面———南湖、新城中心區(qū)的一塊魚塘和臨湖的一塊藕池。未來(lái)，中心區(qū)的魚塘將被建成中心公園，而臨湖藕池則將被建成一個(gè)濱湖公園。不僅如此，這里將建人工河將南湖、巡司河?xùn)|西連通，形成連續(xù)性的濱水自然景觀，并通過(guò)水渠將河、湖、塘、池連成一體，從而將南湖之水引入新城。讓大部分住宅置于園林景觀中，在高密度建筑區(qū)中充分保存自然要素。（二）交通困境將得到根本改善。按照規(guī)劃交通問題將在近幾年中得到解決，往東機(jī)場(chǎng)二路和三路正在建設(shè)，往北是規(guī)劃的丁字橋南路和石牌嶺南路，往西有規(guī)劃的巡司河改建工程。還有梅家山立交和武昌火車站改造工程都有利于南湖片區(qū)的出行。經(jīng)規(guī)劃，新城主干道———丁字橋路和機(jī)場(chǎng)三路交叉貫通，形成“一核”、“兩線”、“三片”、“四區(qū)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。規(guī)劃中的公汽線路及站點(diǎn)分布既便于居民出行，又兼顧公汽對(duì)居住區(qū)的影響。在丁字橋路、出版城路、石牌嶺路、二環(huán)路、機(jī)場(chǎng)路、機(jī)場(chǎng)三路等道路上，公汽站點(diǎn)分布距離將縮短至200米左右，減少居民步行距離。此外，遠(yuǎn)期規(guī)劃兩條軌道交通5、7號(hào)線將通過(guò)南湖新城，在輕軌建成后將大大改善該地區(qū)居民的交通出行條件。（三）文化和商業(yè)氣息將愈加濃厚。南湖周邊規(guī)劃為新興大學(xué)城，幾十所高校將遷往南面；位于武昌獅子山與象鼻山之間的南湖大橋業(yè)已完工通車，長(zhǎng)261米、寬26.5米的大橋飛越南湖，串起東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、南湖農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園。必將為片區(qū)帶來(lái)濃厚的文化和商業(yè)氣息。2、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述從南湖新城的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，南湖新城可細(xì)分為二個(gè)區(qū)域，即南湖花園城和南湖西區(qū)珞南片。由于南湖花園城開發(fā)比較早，經(jīng)過(guò)了十幾年的開發(fā)建設(shè)后，目前開發(fā)用地不多，住宅開發(fā)已經(jīng)基本成型。區(qū)域在售樓盤主要為項(xiàng)目的后期延續(xù)開發(fā)，如東方萊茵三期等，而新盤的推出很少，目前只有“景虹花園”預(yù)計(jì)5月份開盤。與此同時(shí)，隨著市政配套工程的建設(shè)，南湖新城建設(shè)進(jìn)程的加快，區(qū)域交通路網(wǎng)建設(shè)更加完善，開發(fā)商逐漸將目光東移，其中南湖花園城以東，南湖南路以西的廣闊天地——也就是南湖西北岸區(qū)域的開發(fā)成為熱點(diǎn)：其鬧中取靜的地理位置,得天獨(dú)厚的自然資源，可供發(fā)展的成規(guī)模地塊，成為南湖新城發(fā)展的未來(lái)所在，也為大家所看好。再沿出版城路和珞獅南路向前，一直到獅子山沿線，這里的樓市非?；钴S,新盤層出不窮，從最早的麗島花園到南湖山莊，從名都花園到瀾花語(yǔ)岸，從明澤麗灣到獅山美廬，這里每推出一個(gè)樓盤，都成為武漢樓市醒目的亮點(diǎn)。同時(shí)，隨著金地、大華這些國(guó)內(nèi)地產(chǎn)巨頭將目光投向了這里，并成功開發(fā)了金地·格林小城、大華·南湖·公園世家等成規(guī)模、上檔次的住宅小區(qū)，南湖新城在某種意義上成為衡量武漢樓市發(fā)展水平的風(fēng)向標(biāo)。如今，武漢恒基投資公司在開發(fā)了東方萊茵后，把戰(zhàn)略地位也放在了南湖西區(qū)，深圳泰然集團(tuán)也揮師入南湖。由恒基投資公司開發(fā)的“水域天際”、泰然集團(tuán)開發(fā)的“南湖玫瑰灣”預(yù)計(jì)將會(huì)今年下半年面市，這兩個(gè)規(guī)模在40萬(wàn)方以上的大盤將會(huì)為該區(qū)域開發(fā)再添勁旅。2.1區(qū)域供應(yīng)量不均衡、價(jià)格相差較大南湖新城的樓市供應(yīng)量根據(jù)區(qū)域的不同，可以看出很大差別。南湖花園城供應(yīng)量相對(duì)較小，南湖西片供應(yīng)量較大。從南湖新城片2006年對(duì)外銷售商品房樓盤可以看出，整個(gè)南湖花園城主要以東方萊茵、華錦春天320、寶安江南村等幾個(gè)少數(shù)樓盤后期供應(yīng)為主，且項(xiàng)目的規(guī)模、檔次都不高。而南湖西片供應(yīng)樓盤較多，主要有金地格林小城、大華南湖公園家、明澤麗灣、南湖山莊、明澤麗灣、獅山美廬等。同時(shí)也正是由于兩個(gè)區(qū)域的開發(fā)背景和區(qū)域環(huán)境有較大的不同，住房消費(fèi)需求也大不一樣，使得價(jià)格也相差較大，目前南湖花園城商品房平均價(jià)格在3600-3800元/平方米，由于供應(yīng)量較小，大體量開發(fā)的新盤不多，區(qū)域在沒有較多新盤開發(fā)的刺激下，使其價(jià)格上漲空間有限。而南湖西片商品房平均價(jià)格已達(dá)到3900-4500元/平方米。預(yù)計(jì)南湖玫瑰灣、水域天際兩個(gè)大盤項(xiàng)目相繼入市，將會(huì)進(jìn)一步拉升該區(qū)域價(jià)格平穩(wěn)上漲。2.2、市政提升南湖區(qū)域價(jià)值南湖行政區(qū)圖南湖新城南湖新城根據(jù)武漢有關(guān)的市政規(guī)劃，目前武漢二環(huán)線東段規(guī)劃已經(jīng)敲定，連通東湖和南湖、縱貫武昌的珞獅路將變身成“立體”主干道，這里建設(shè)超過(guò)3公里的高架橋以及長(zhǎng)2公里的下穿隧道，珞獅路將成為三鎮(zhèn)第二條“解放大道”。根據(jù)了解，二環(huán)線東段走向基本與珞獅路重合，它南端起于雄楚大街，北端止于東湖路，長(zhǎng)約6公里。按照最新規(guī)劃，該線路按全程立交建設(shè)，包括兩座立交橋、高架橋，以及兩處下穿隧道。自南向北分別長(zhǎng)約910米的雄楚大街立交，長(zhǎng)509米、下穿理工大學(xué)門口的6車道隧道，長(zhǎng)逾2.5公里的街道口立交及珞獅北路高架橋，以及一處下穿東湖的跨湖隧道。這樣，珞獅路從雄楚大街至東湖路的6公里路段，“上天入地”段超過(guò)5公里，珞獅路將成為縱貫武昌的主干道，同時(shí)沿線將取消紅綠燈，這里將成為武昌南北貫穿的主干道。目前，珞獅路已開始實(shí)施改造，立交和隧道工程預(yù)計(jì)在未來(lái)三年內(nèi)完成。同時(shí)珞獅南路延長(zhǎng)線也將于近期通車，該項(xiàng)目可南達(dá)江夏紙坊，成為江夏和中心城區(qū)連接的必經(jīng)之地，南湖西珞南路區(qū)域?qū)⒊蔀槲鹘幽虾▓@城，東連光谷腹地，北通武昌中心地帶，南達(dá)江夏紙坊的樞紐之地，屆時(shí)居民出行將更加便利，珞獅路的主干道效應(yīng)將帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的良性發(fā)展，這里的新城將更快完全成型。在橫向路網(wǎng)上，橫貫武昌東西，與武珞路、珞喻路、雄楚大道平行的南湖南路，起于關(guān)山一路，經(jīng)曙光軟件園、民院路至南湖東岸，跨南湖沿獅子山腳接珞獅南路后，穿湖北省農(nóng)科院向西，止于武紙路。全長(zhǎng)近10公里。目前該道路已貫通，路寬30米，為雙向4車道，這里是東湖開發(fā)區(qū)直接趨車至沌口的必經(jīng)之地，從這里到兩開發(fā)區(qū)之間的車程都縮短在分鐘內(nèi)，有效地緩解了武珞路、雄楚大道等路段的交通壓力，隨著南湖西區(qū)域橫向、縱總的交通主干道的形成，武昌重心逐步往東南轉(zhuǎn)移，南湖新城將會(huì)應(yīng)時(shí)而興。2.3、客戶來(lái)源較廣，以中等收入群體為主南湖新城商品化樓盤消費(fèi)者來(lái)源比較廣，既有中等收入的工薪階層，也有高校教師、科研機(jī)購(gòu)等中高收入群體。南湖花園城由于歷史原因，從最早的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)起，后續(xù)開發(fā)的樓盤始終都是以中低檔樓盤開發(fā)為主，致使該區(qū)域的購(gòu)房者主要以中等收入的工薪階層為主，武昌老城區(qū)的拆遷戶也是區(qū)域內(nèi)主要購(gòu)房群體。而南湖西片所在板塊周邊，高校、科研院所、政府機(jī)關(guān)及事業(yè)性單位較多，對(duì)中高檔樓盤的需求度較高，而且對(duì)總價(jià)有較強(qiáng)的承受能力。高層次的客戶來(lái)源為該區(qū)域項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)提供了重要的因素。從對(duì)區(qū)域的價(jià)格分析來(lái)看，在南湖西片的樓盤銷售主力總價(jià)在45-55萬(wàn)的范圍內(nèi)。該總價(jià)已接近于武昌區(qū)域內(nèi)的中高檔住宅的總價(jià)水平。而從板塊內(nèi)樓盤的銷售情況來(lái)看，板塊內(nèi)樓盤銷售情況良好，反映出該區(qū)域的客戶群體對(duì)總價(jià)承受能力強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)水平較高。該類型客戶群體主要表現(xiàn)為：在板塊周邊高校、科研機(jī)構(gòu)、事業(yè)性單位集中，高校教師、科研技術(shù)人員、政府公務(wù)員及私營(yíng)業(yè)主收入水平高且穩(wěn)定，對(duì)今后收入也較高預(yù)期，對(duì)生活質(zhì)量要求高，對(duì)中高檔樓盤需求較高。該類型群體是板塊內(nèi)主要購(gòu)買群體。2.4、南湖新城商品房未來(lái)供應(yīng)仍然很大南湖新城未來(lái)供應(yīng)列表項(xiàng)目名稱地理位置占地總建開盤時(shí)間水域天際丁字橋路與雅安街街交匯處20萬(wàn)方40萬(wàn)方預(yù)計(jì)2007年5月南湖玫瑰灣獅子山王家灣特11號(hào)28萬(wàn)方53萬(wàn)方預(yù)計(jì)2007年9月景虹花園南湖花園城瑞安街街特1號(hào)8.2萬(wàn)方18萬(wàn)方預(yù)計(jì)2007年6月南湖景苑尤李李村檢察院旁旁2.6萬(wàn)方6.1萬(wàn)方預(yù)計(jì)2007年5月御景名門雄楚大道石牌嶺站站1.9萬(wàn)方6萬(wàn)方預(yù)計(jì)2007年10月月從上圖已知供應(yīng)量上來(lái)看，區(qū)域未來(lái)總供應(yīng)量為120萬(wàn)方左右，如果在加上金地格林小城、大華南湖公園世家、名都花園等規(guī)模在70萬(wàn)方左右的項(xiàng)目后期供應(yīng)量以及區(qū)域內(nèi)一些中小項(xiàng)目的開發(fā)，區(qū)域未來(lái)供應(yīng)量將達(dá)到240萬(wàn)方左右，市場(chǎng)供應(yīng)量非常大。以上分析是對(duì)整個(gè)區(qū)域的未來(lái)已知供應(yīng)量的總體分析，由于這240萬(wàn)方的供應(yīng)量不會(huì)一次性推出市場(chǎng)，同時(shí)每個(gè)項(xiàng)目推出時(shí)間也有所不同，因此240萬(wàn)方左右的供應(yīng)量將會(huì)分解到不同的時(shí)間段，在各個(gè)時(shí)間段都會(huì)有所增加或減少。從開盤時(shí)間上看，區(qū)域未來(lái)幾個(gè)項(xiàng)目開盤時(shí)間大多定于07年中旬，也就是5—9月份之間。那么，可以預(yù)測(cè)該區(qū)域這個(gè)時(shí)間段的供應(yīng)量將會(huì)比其它時(shí)間要大。2.5、南湖新城片房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展前景較好★南湖區(qū)域地理位置較好，處于內(nèi)中環(huán)線區(qū)域，距離武昌區(qū)中心區(qū)域較近，道路通暢。同時(shí)，南湖擁有豐富的自然景觀資源，居住環(huán)境好，十分利于住宅項(xiàng)目開發(fā)。

★南湖區(qū)域未來(lái)將是武漢的重要的城市副中心區(qū)域，隨著政府規(guī)劃的利好的引導(dǎo)，將南湖區(qū)域具有巨大的投資價(jià)值，將南湖區(qū)域成為武漢樓市開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。

★在南湖居住新城中心板塊區(qū)域內(nèi)，實(shí)力開發(fā)商的入駐，將帶來(lái)高品質(zhì)的產(chǎn)品，將提升整個(gè)板塊的開發(fā)水平，改善板塊的配套及周邊環(huán)境，形成一個(gè)高尚住宅區(qū)。

★在南湖居住新城中心板塊由于大型超大規(guī)模項(xiàng)目的入駐，產(chǎn)品品質(zhì)的提高，板將使板塊內(nèi)樓盤的銷售價(jià)格逐步上升，目前已成為武昌的一個(gè)中高檔樓盤的聚集地。二、區(qū)域住宅市場(chǎng)分析表：主要在售樣本的基本情況統(tǒng)計(jì)一覽項(xiàng)目名稱用地面積(㎡)建筑面積(㎡)建筑形態(tài)容積率均價(jià)(元/㎡)開發(fā)商金地格林小城497900700000多層、小高層、高高層、洋房1.5多層：4200小高層：44000金地集團(tuán)武漢開發(fā)發(fā)有限公司大華南湖公園世家家466900730000多層、小高層、高高層，別墅1.6多層：4300小高層：42000大華集團(tuán)武漢房地地產(chǎn)公司南湖山莊41666200000多層、小高層、別別墅1.2多層：4050小高層：40500武漢佳和房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司瀾花語(yǔ)岸48020100000小高層、高層2.193900湖北致遠(yuǎn)集團(tuán)東方萊茵（三期）2900052000多層、小高層、高高層1.763800恒基投資有限公司司1、供需總量分析1.1供需總量分析目前整個(gè)南湖新城區(qū)域開發(fā)量比較大，在2006年，即有金地格林小城、大華南公園世家、明澤麗灣、瀾花語(yǔ)岸等項(xiàng)目在推出，在2007年又將推出南湖玫瑰灣、水域天際、景虹花園等項(xiàng)目要推出，屆時(shí)，南湖新城市場(chǎng)上推出的商品房將會(huì)有十幾個(gè)項(xiàng)目。該區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目一般都珞獅南路和雄楚大街分布，東向卓刀泉延伸，北向中南、街道口發(fā)展。根據(jù)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)在售項(xiàng)目的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，在售住宅建筑形態(tài)都是以小高層和高層為主，多層為輔，其中小高層住宅占絕大部分比例。1.2價(jià)格分析南湖片區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)表從上表可以看出，從2006年1月到2006年10月，南湖片的住宅銷售均價(jià)是沿續(xù)著一個(gè)比較平穩(wěn)走勢(shì)，升降幅度都不是很大，其主要原因是因?yàn)樵谶@個(gè)階段，受到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的影響較大，市場(chǎng)比較低迷，很多樓盤出現(xiàn)了較大的折扣，價(jià)格很難上漲，另一方面由于區(qū)域供應(yīng)量較大，個(gè)別中高端物業(yè)價(jià)格對(duì)區(qū)域平均價(jià)格的拉升作用不大。2006年半末，市場(chǎng)逐漸開始回暖，區(qū)域價(jià)格開始有所上漲，但漲幅也不是很大，2006年全年區(qū)域價(jià)格漲幅為3%。2、戶型面積配比項(xiàng)目二房三房四房其它面積-㎡配比面積-㎡配比面積-㎡配比面積-㎡配比金地格林小城85-9915%118-13845%133-17830%復(fù)式219-24110%大華南湖公園世家家87-10625%117-14340136-16930%復(fù)式183-2425%南湖山莊70-9610%125-15850%140-17135%復(fù)式220-2245%瀾花語(yǔ)岸85-10521%124-13171%1724%1房624%東方萊茵3期83-11525%102-13035%133-15230%1房38-5910%戶型比例面積區(qū)間-㎡結(jié)論——結(jié)論——■戶型配比上，三房、四房為主，合計(jì)占比超過(guò)74％；二房和一房為輔；投資性產(chǎn)品中該部分房源比例稍大；一房面積比較集中，主要在38-62㎡；■二房主要是舒適型，主要集中在92--104㎡；■三房面積分布較廣，主要集中在117-158㎡之間；其中緊湊型三房面積段在117-124㎡之間，舒適性三房面積在130-140㎡之間；■四房主要集中在140-152㎡；■復(fù)式面積在183-242㎡；一房4%38-6238-58二房16%85-11592-104三房42%117-158124-131四房32%133-178140-1523、消化速度分析根據(jù)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)在在售的商品房住宅的消化速度表現(xiàn)如下編號(hào)主要在售項(xiàng)目在售套數(shù)已售套數(shù)消化率開盤時(shí)間消化周期/月月均消化套數(shù)1金地格林小城1474123383%2005-522562大華南湖公園世家家1550126281%2005-720633南湖山莊100670369%2005-423304瀾花語(yǔ)岸70650070%2005-918275東方萊茵3期54343379%2006-6948根據(jù)上表數(shù)據(jù)顯示以及我部工作人員現(xiàn)場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)查得知，該區(qū)域的項(xiàng)目一經(jīng)推出，都可以取得較好的銷售情況，特別是中等面積的戶型很容易得到購(gòu)房者的親睞，中等面積戶型的銷售率都比較高。金地格林小城開發(fā)時(shí)間較早，A地塊已售罄,目前主要在售B地塊，而南湖山莊一、二期也已售罄，目前主要在推三期水岸半島，瀾花語(yǔ)岸主要在推二期。根據(jù)上面的月均消化率也看出，該區(qū)域內(nèi)現(xiàn)在在售項(xiàng)目的銷售周期在9-23月之間。同時(shí)也表現(xiàn)出單位總價(jià)越低，銷售速度越快，項(xiàng)目的規(guī)模大小、開發(fā)商的品牌、產(chǎn)品自身的環(huán)境規(guī)劃都是很關(guān)鍵的決定性因素。三、在售典型樣本分析1、當(dāng)期研究樣本分析從目前整個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)情況來(lái)看，該區(qū)域當(dāng)前市場(chǎng)主要在售項(xiàng)目有四個(gè)：1、金地格林小城2、大華南湖公園世家3、南湖山莊4、瀾花雨岸5、東方萊茵。其中小高層、高層已成為市場(chǎng)主流產(chǎn)品，但是每個(gè)項(xiàng)目都有自己的特色以區(qū)別于其他項(xiàng)目。從在售項(xiàng)目的檔次、定位、價(jià)格、市場(chǎng)需求量等因素來(lái)考慮，再結(jié)合目標(biāo)項(xiàng)目的實(shí)際情況綜合考慮，我們選取四個(gè)樓盤進(jìn)行一個(gè)基本情況的分析介紹。樣本區(qū)域分布圖瀾花語(yǔ)岸均價(jià)3800****一期均價(jià)3500金地格林小城均價(jià)4400南湖花園城****一期均價(jià)3500東方萊茵均價(jià)3800南湖山莊均價(jià)4200大華南湖公園世家均價(jià)4200瀾花語(yǔ)岸均價(jià)3800****一期均價(jià)3500金地格林小城均價(jià)4400南湖花園城****一期均價(jià)3500東方萊茵均價(jià)3800南湖山莊均價(jià)4200大華南湖公園世家均價(jià)4200以上為南湖片區(qū)主要在售樓盤共五個(gè)，1、金地格林小城2、大華南湖公園世家3、南湖山莊4、瀾花雨岸5、東方萊茵1、金地格林小城金地格林小城位于洪山區(qū)出版城路與武梁路的交匯處，在洪山區(qū)政府斜對(duì)面，定位于“享有現(xiàn)代城市文明和精神自由的、開放的、生態(tài)‘的(賦予自然生機(jī)的)、恬靜的”純德國(guó)風(fēng)情水岸小城，東臨南湖6000畝碧波，北對(duì)武漢理工大2000畝新校區(qū)，一條75米寬的綠化帶穿城而過(guò)?；拘畔㈨?xiàng)目地址洪山區(qū)珞獅南路((洪山區(qū)政府府斜對(duì)面)開發(fā)商金地集團(tuán)武漢房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司占地面積497900㎡建筑面積700000㎡容積率1.5綠化率47%總戶數(shù)4700套均價(jià)4400金地格林小城位于南湖新城中心地段，位于珞獅南路以西，雄楚大道以南，緊鄰南湖水上公園，擁有南湖、獅子山等絕佳的自然景觀資源，其獨(dú)特的德國(guó)風(fēng)情給該區(qū)域帶來(lái)一股新風(fēng)，各項(xiàng)目物業(yè)配套設(shè)施較為齊全，是南湖片區(qū)目前最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目之一。項(xiàng)目效果圖：戶型圖面積為138㎡面積為150㎡金地·格林小城A地塊、B地塊及C地塊推出為總建面的大約五分之三，共3000戶左右。主要為少部分B地塊和C地塊，17棟6層，14棟11層，4棟層，2棟28層其主要戶型：室*廳*衛(wèi)面積(㎡)2*2*188\973*2*2113\125\\1384*2*2133\178復(fù)式219\241周邊配套：商貿(mào)：群光廣場(chǎng)、亞貿(mào)中心、中百倉(cāng)儲(chǔ)、中商平價(jià)、武商量販店教育：理工大、武漢大學(xué)、華中師范大學(xué)、華中農(nóng)業(yè)大學(xué)醫(yī)院：陸軍總醫(yī)院、省婦幼保健院、武大口腔醫(yī)院其他：各大銀行、休閑運(yùn)動(dòng)會(huì)所、露天泳池等項(xiàng)目的優(yōu)、劣勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：1、地段優(yōu)勢(shì)：位于南湖區(qū)域中心地帶，景觀資源豐富；2、總規(guī)模較大，內(nèi)部配套非常齊全，有社區(qū)感，容易積累人氣；3、建筑形態(tài)覆蓋面廣，可以吸引多層次購(gòu)房群體；4、區(qū)域升值潛力比較大。劣勢(shì)：1、交通相對(duì)不便；2、價(jià)格偏高，導(dǎo)至整體總體相對(duì)較高；3、周邊生活配套不完善。暢銷戶型、面積及原因：兩房和小面積的三房，總價(jià)低滯銷戶型、面積及原因：頂層以及大面積戶型和復(fù)式，總價(jià)高客戶來(lái)源區(qū)域：區(qū)政府公務(wù)員、高校教師、軍區(qū)軍官、醫(yī)院干部等；第二、從區(qū)域分布上看，其中很大一部分來(lái)自南湖本區(qū)域內(nèi)，其它來(lái)至卓南片和武昌區(qū)域客戶及家庭背景：周邊高校教師、區(qū)政府公務(wù)員、軍區(qū)軍官以及醫(yī)院干部等。置業(yè)動(dòng)機(jī)：自住/投資購(gòu)買原因：開發(fā)商知名度較高、產(chǎn)品品質(zhì)不錯(cuò)、配套設(shè)施齊全，?？傮w分析：金地·格林小城，是深圳金地集團(tuán)投資武漢的第一個(gè)項(xiàng)目，總投資額15億元，占地面積49.79萬(wàn)平方米，總建筑面積約70萬(wàn)平方米，包括多層、花園洋房、聯(lián)排別墅和小高層等多種物業(yè)類型以及10000平米的商業(yè)步行街、6000平米的運(yùn)動(dòng)休閑會(huì)所，金融、醫(yī)療、幼教設(shè)施齊備，規(guī)模大配套全；項(xiàng)目憑著獨(dú)一無(wú)二的文化氛圍、優(yōu)越的自然條件、區(qū)域行政中心以及生態(tài)科技中心等諸多優(yōu)勢(shì)，加上金地集團(tuán)以十年地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行的精心規(guī)劃、設(shè)計(jì)與施工，金地?格林小城以較高的住宅品質(zhì)成為該區(qū)域最具代表性的物業(yè)。2、大華南湖公園世家大華·南湖·公園世家位于武漢市洪山區(qū)，東臨南湖，南側(cè)為規(guī)劃中的景觀河，北側(cè)為規(guī)劃中的水體公園。社區(qū)總建筑面積約73萬(wàn)平方米，其中居住用地面積約46萬(wàn)平方米，城市規(guī)劃道路面積約7.1萬(wàn)平方米，中學(xué)用地約1.6萬(wàn)平方米，公共停車場(chǎng)面積約5600平方米。項(xiàng)目建筑風(fēng)格為注重形式美感卻不過(guò)度裝飾的新古典主義，強(qiáng)調(diào)營(yíng)造“新海派主義”文化氣質(zhì)，豐富而精致。成為南湖片區(qū)典型的人與環(huán)境的和諧共生居住方式?；拘畔㈨?xiàng)目地址洪山區(qū)珞獅南路5517號(hào)開發(fā)商大華集團(tuán)（武漢）房房地產(chǎn)有限公公司占地面積466900平方方米建筑面積730000平方方米容積率1.6綠化率42%總戶數(shù)1550套均價(jià)多層：4300元元/㎡小高層、高層：44200元/㎡一期規(guī)劃圖：戶型圖二室二廳三室二廳四室二廳大華南湖公園世家二期為2006年5月份推出，建筑形態(tài)由2幢18層和13幢11層建筑組成。二期總共的住宅套數(shù)為800套，其主要戶型為3房和4房及部分2房。配套裝修：套內(nèi)裝修：廚房：開放式，衛(wèi)生間：下沉式整體配套：車位：400多個(gè)

外立面裝飾：墻磚、高級(jí)涂料

新技術(shù)新材料：外墻保溫配套設(shè)施：商貿(mào)：中商平價(jià),中百倉(cāng)儲(chǔ),工貿(mào)家電,魯巷廣場(chǎng),中百超市

教育：武漢理工大學(xué),馬房山中學(xué),武漢科技大學(xué),中南政法,中南民族大學(xué)醫(yī)院：陸軍總醫(yī)院,省婦幼醫(yī)院,關(guān)山醫(yī)院,湖北省中醫(yī)院項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：1、項(xiàng)目位于南湖之濱，高校環(huán)繞，有良好的居住環(huán)境2、性價(jià)比適中，容易被市場(chǎng)所接受3、戶型設(shè)計(jì)豐富，選擇性大4、總體規(guī)模較大，內(nèi)部配套非常齊全，有社區(qū)感，消費(fèi)者接受程度高。劣勢(shì)：1、周邊生活配套不夠完善2、交通線路不多暢銷戶型、面積及原因：多層及小高層小戶型，容積率低，總價(jià)偏低；滯銷戶型、面積及原因：底層和小高層的頂層、復(fù)式，居住環(huán)境差，總價(jià)高；客戶來(lái)源區(qū)域：主要是南湖片區(qū)，部分來(lái)自卓南片及武昌片客戶及家庭背景：周邊高校教師、區(qū)政府公務(wù)員置業(yè)動(dòng)機(jī):自住/投資購(gòu)買本期原因:性價(jià)比高、周邊良好的居住氛圍?？傮w分析：周圍高校環(huán)繞，對(duì)教師以及學(xué)生家長(zhǎng)的購(gòu)買有重要影響。小區(qū)建筑形態(tài)繁多，其中多層的低容積率加之良好的綠化環(huán)境成為吸引消費(fèi)者的主要方面。小區(qū)的規(guī)模大，形成了成熟的社區(qū)，非常符合現(xiàn)代消費(fèi)者的居住觀念。本區(qū)域未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Ρ容^大，滿足消費(fèi)者既可居住又可投資的消費(fèi)觀念。整個(gè)項(xiàng)目的后期生活配套仍需要加以改善。3.南湖山莊小區(qū)三面環(huán)水背靠獅子山，湖岸線長(zhǎng)達(dá)3000米，所有房屋呈品字環(huán)南湖展開，沿其南北向中軸線規(guī)劃出一條獨(dú)立的景觀帶，貫通兩側(cè)湖面，臨湖修建有總面積為10000㎡的水景休閑廣場(chǎng)，綠化休閑景觀帶和休閑服務(wù)設(shè)施。三者有機(jī)結(jié)合形成了“家家有景，戶戶面水，視野通透，天際優(yōu)美”的高品質(zhì)景觀系，有效地將項(xiàng)目半島優(yōu)勢(shì)、水景優(yōu)勢(shì)、地勢(shì)優(yōu)勢(shì)、原生態(tài)優(yōu)勢(shì)、鬧中取靜優(yōu)勢(shì)通過(guò)新穎的景觀設(shè)計(jì)表達(dá)出來(lái)，貫徹了景觀均好性，創(chuàng)造出該區(qū)域?yàn)閿?shù)不多的高品質(zhì)親水社區(qū)?；拘畔㈨?xiàng)目地址洪山區(qū)珞獅南路5517號(hào)開發(fā)商大華集團(tuán)（武漢）房房地產(chǎn)有限公公司占地面積213440平方方米建筑面積200000平方方米綠化率35.6%總戶數(shù)1800套項(xiàng)目規(guī)劃圖：戶型圖二室二廳三房二廳三房二廳南湖山三期為2006年6月份推出，由五棟小高層,四棟多層和一棟聯(lián)排別墅組成?？偣驳淖≌讛?shù)為600套，其主要戶型三房二廳二衛(wèi)和四房二廳二衛(wèi)。配套裝修：套內(nèi)裝修：廚房：開放式，衛(wèi)生間：下沉式整體配套：車位：400多個(gè)

外立面裝飾：墻磚、高級(jí)涂料

新技術(shù)新材料：外墻保溫配套設(shè)施：商貿(mào)：中商平價(jià),中百倉(cāng)儲(chǔ),工貿(mào)家電,魯巷廣場(chǎng),中百超市

教育：武漢理工大學(xué),馬房山中學(xué),武漢科技大學(xué),中南政法,中南民族大學(xué)醫(yī)院：陸軍總醫(yī)院,省婦幼醫(yī)院,關(guān)山醫(yī)院,湖北省中醫(yī)院項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：1、項(xiàng)目位于南湖之濱，高校環(huán)繞，有良好的居住環(huán)境2、性價(jià)比高，容易被市場(chǎng)所接受3、現(xiàn)房出售，讓購(gòu)購(gòu)房者有更直直觀的視覺效效果4、容積率極低。劣勢(shì)：1、周邊生生活配套不夠夠完善2、交通線路不多3、戶型種類單一，小小戶型幾乎沒沒有。暢銷戶型、面積及及原因：一線線湖景的戶型型銷售情況較較好；滯銷戶型、面積及及原因：大戶戶型及別墅，總總價(jià)高；客戶來(lái)源區(qū)域：主主要是南湖片區(qū)，部部分來(lái)自卓南南片及武昌片片客戶及家庭背景：：周邊高校教教師、公務(wù)員員以及醫(yī)院干干部等。置業(yè)動(dòng)機(jī):自住//投資購(gòu)買本期原因:性性價(jià)比高，容容積率低，周周邊良好的居居住氛圍?？傮w分析：目前正正在銷售的是是南湖山莊的的三期水岸半半島。本項(xiàng)目目的總占地面面積約320畝，分為三三期開發(fā)。三三期水岸半島島總開發(fā)建筑筑面積約為10萬(wàn)平方米，由由五棟小高層層,四棟多層和和一棟聯(lián)排別別墅組成，規(guī)規(guī)劃戶數(shù)612戶。小區(qū)綠綠化率為35.099﹪4。瀾花雨岸該項(xiàng)目處于3000米外靜謐翠綠綠的獅子山；；400米之外碧波蕩蕩漾的南湖；；4000米長(zhǎng)秀美旖旎旎的南湖景觀觀路，一路之之隔的瓜果飄飄香的農(nóng)業(yè)園園；珍稀水杉杉林，國(guó)家一一級(jí)保護(hù)植物物，有著不可可復(fù)制的自然然景觀?；拘畔㈨?xiàng)目地址洪山區(qū)南湖南路與與珞獅南路交交匯處開發(fā)商湖北致遠(yuǎn)科技集團(tuán)團(tuán)占地面積48020平方米米建筑面積100000平方方米容積率2.19綠化率38.28%總戶數(shù)628套均價(jià)3900元/㎡項(xiàng)目效果圖及實(shí)景景圖：戶型圖三房二廳瀾花語(yǔ)岸于05年年6月開盤，一一期已售罄，二二期由五棟小高層,三棟高層建筑形形態(tài)組成。二期總共的的住宅套數(shù)為為328套，其主要要戶型二房二二廳二衛(wèi)和三三房二廳二衛(wèi)衛(wèi)。周邊配套：商貿(mào)：中商平價(jià)、中中百倉(cāng)儲(chǔ)、華華中農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)里有商業(yè)步步行街及集貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)教育：華中農(nóng)業(yè)大大學(xué)、湖北工工業(yè)大學(xué)、華華中科技大學(xué)學(xué)武昌分校、武武漢理工大學(xué)學(xué)、華中師范范大學(xué)等。醫(yī)院：華中農(nóng)業(yè)大大學(xué)醫(yī)院、中中建三局中心心醫(yī)院及周邊邊小型診所等等金融：招商、工行行、農(nóng)行、郵郵政儲(chǔ)蓄交通：576、5571、74、591項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：1、項(xiàng)目毗毗鄰南湖，周周邊高校環(huán)繞繞，有良好的的文化居住氛氛圍2、價(jià)格適中，容易易被市場(chǎng)所接接受。3、戶型設(shè)計(jì)較新穎穎，方正實(shí)用用。4、小區(qū)內(nèi)部配套較較齊全，環(huán)境境優(yōu)雅劣勢(shì)：1、周邊生生活配套不夠夠完善，且周周邊硬件設(shè)施施需進(jìn)一步改改善。2、交通線路不多。3、部分戶型不可觀觀湖。暢銷戶型、面積及及原因：二房房及緊湊型三三房銷售情況況較好；滯銷戶型、面積及及原因：頂層層復(fù)式大戶型型及樓層稍低低的戶型；總總價(jià)高的戶型型；客戶來(lái)源區(qū)域：主主要是南湖周邊區(qū)域域，獅子山、華華中農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)客戶及家庭背景：：周邊高校教教師、企事業(yè)業(yè)單位職工、軍軍區(qū)軍官以及及醫(yī)院干部等等。置業(yè)動(dòng)機(jī):自住//投資購(gòu)買本期原因:性性價(jià)比高，總總價(jià)相對(duì)低，周周邊良好的居居住氛圍。總體分析：目前正正在銷售的是是瀾花語(yǔ)岸的二期。本項(xiàng)目目總占地面積積約73畝，分為二期開發(fā)。二期總開發(fā)建建筑面積約為為6萬(wàn)平方米，由由五棟小高層層,三棟高層組成，樓盤雖雖然離市中心心有一定的距距離，但其居居住環(huán)境比較較優(yōu)越，且緊緊鄰華中農(nóng)業(yè)業(yè)大學(xué)，因此此吸引了不少少華農(nóng)高校教教師在此購(gòu)買買。四、潛在住宅市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研為進(jìn)一步判斷目標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目在本次次研究1-2年內(nèi)的市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境，本部部分對(duì)南湖新新城區(qū)域潛在在住宅市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行分析。1、潛在項(xiàng)目發(fā)展分分析潛在項(xiàng)目主要來(lái)源源以下三方面面：□已開發(fā)項(xiàng)目的待開開發(fā)部分□市場(chǎng)可預(yù)知的待開開發(fā)項(xiàng)目1.1、已開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的待開發(fā)發(fā)部分根據(jù)對(duì)目前區(qū)域住住宅市場(chǎng)在售售住宅產(chǎn)品的的總開發(fā)面積積、歷史開發(fā)發(fā)期別及在開開發(fā)期別的開開發(fā)情況統(tǒng)計(jì)計(jì)，目前區(qū)域域市場(chǎng)已開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的待開開發(fā)部分主要要為金地格林林小城、大華華南湖公園家家的后期、大大約還有97萬(wàn)方的開發(fā)發(fā)量。1.2、市場(chǎng)可預(yù)預(yù)知的待開發(fā)發(fā)項(xiàng)目部分水域天際本案景虹花園御景名門南湖景苑虹館南湖玫瑰灣水域天際本案景虹花園御景名門南湖景苑虹館南湖玫瑰灣根據(jù)各方面調(diào)查情情況，以及我我司對(duì)各種業(yè)業(yè)內(nèi)資源的利利用，南湖新新城區(qū)域內(nèi)已已經(jīng)動(dòng)工地塊塊有5塊，總供應(yīng)應(yīng)量為120萬(wàn)方左右，其其中南湖玫瑰瑰灣、水域天天際規(guī)模都在在40萬(wàn)方以上，景景虹花園為18萬(wàn)方，御景景名門及景苑苑虹館為6萬(wàn)方左右。項(xiàng)目名稱：水域天天際開發(fā)商武漢恒基投資有限限公司地理位置南湖花園城與珞獅獅南路的接壤壤處用地面積20萬(wàn)方建筑面積40萬(wàn)方容積率1.4綠化率38%總戶數(shù)2943開盤時(shí)間預(yù)計(jì)07.5價(jià)格情況均價(jià)預(yù)計(jì)3800－40000元/㎡開發(fā)情況一期2櫟5層、5棟6層、5棟11層戶型以兩房及三房為主主，戶型面積積在80-1220㎡為大多數(shù)數(shù)項(xiàng)目簡(jiǎn)介“水域天際”由花園園洋房、多層層、小高層、高高層等多種產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)組合合而成。為了了發(fā)揮外部自自然景觀的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，“水域天際”引入水域庭庭院的生活概概念，通過(guò)超超大中心花園園規(guī)劃、十余余個(gè)組團(tuán)綠化化、百米軸心心景觀道以及及數(shù)千平米景景觀會(huì)所打造造出社區(qū)庭院院、組團(tuán)庭院院、宅間庭院院三重水域庭庭院的高尚居居住生活。此此外，社區(qū)內(nèi)內(nèi)還將建設(shè)幼幼兒園、臨街街商業(yè)、大型型游泳池及運(yùn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等多項(xiàng)項(xiàng)高端配套項(xiàng)目名稱：南湖玫玫瑰灣開發(fā)商泰然房地產(chǎn)開發(fā)地理位置洪山區(qū)獅子山王家家灣特1號(hào)用地面積28.3萬(wàn)方建筑面積53.7萬(wàn)方容積率1.9綠化率38%總戶數(shù)4000開盤時(shí)間預(yù)計(jì)07.9價(jià)格情況均價(jià)預(yù)計(jì)4000元/㎡以以上開發(fā)情況一期6棟花園洋房，6棟棟小高層戶型戶型齊全，二房、三三房、四房及及別墅項(xiàng)目評(píng)價(jià)泰然·南湖玫瑰灣是深圳圳泰然集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入武漢漢的開篇之作作，將建成一一個(gè)可容納4000余戶的人文文水岸風(fēng)情小小鎮(zhèn)。該項(xiàng)目目自然景觀豐富，社會(huì)配套套齊全，與6000畝南湖相連連，擁有近千千米超長(zhǎng)湖岸岸線，南與獅獅子山相望，與與茂密的水杉杉林為鄰。項(xiàng)目采用現(xiàn)現(xiàn)代的、藝術(shù)術(shù)的建筑及園園林風(fēng)格，各各類植物、雕雕塑、噴泉、水水景巧妙的穿穿插在連排別別墅、花園洋洋房、小高層層及高層多種種建筑形態(tài)之之間，形成極極富特色的規(guī)規(guī)劃格局。五、相鄰區(qū)域（卓卓南片）住宅宅市場(chǎng)研究南湖以北，與南湖湖新城東邊相相連之處，雄雄楚大道和卓卓刀泉南路交交會(huì)，臨南湖湖形成了一個(gè)個(gè)倒“山”字形區(qū)域，我我們將此地稱稱為“南湖北——卓南”。隨著南湖湖新城建設(shè)的的如火如荼，這這一區(qū)域的居居住氛圍日趨趨濃厚，居住住價(jià)值也逐漸漸被發(fā)掘和重重新估量。卓南所在的南湖北北岸區(qū)域正處處于內(nèi)環(huán)線與與中環(huán)線之間間的武昌部分分核心區(qū)域，離離珞瑜路貫通通的中南商圈圈、街道口商商圈以及魯巷巷中心在距離離上更為臨近近。由于緊鄰南湖新城城，卓南將首首先享受新城城整體規(guī)劃建建設(shè)帶來(lái)的所所有利好。珞珞獅路暢通工工程的全面啟啟動(dòng)讓卓南與與街道口商圈圈的距離大大大縮短，一條條規(guī)劃中的道道路將從保利利淺水灣直達(dá)達(dá)位于南湖新新城之珞南板板塊的麗島花花園，幾分鐘鐘路程將使兩兩大板塊資源源互享瞬間達(dá)達(dá)成。橫貫武漢東西的軌軌道2號(hào)線對(duì)武昌昌尤其重要。二二號(hào)線將于年年內(nèi)啟動(dòng)，從從街道口至魯魯巷的一段將將由卓刀泉經(jīng)經(jīng)虎泉，拐向向雄楚大街經(jīng)經(jīng)卓刀泉路上上的楊家灣站站再抵達(dá)魯巷巷，卓南“光谷入口”的作用將再再次鞏固。另另外，二號(hào)線線還將設(shè)廟山山支線，而楊楊家灣將是廟廟山支線與二二號(hào)線接軌的的中轉(zhuǎn)站。眾眾所周知，地地鐵線中轉(zhuǎn)站站對(duì)站點(diǎn)所在在區(qū)域意義重重大，人流量量的大幅上漲漲、交通的便便捷將直接成成為區(qū)域商業(yè)業(yè)興起的重要要因素，并進(jìn)進(jìn)而成為該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展、城市飛飛速建設(shè)的強(qiáng)強(qiáng)有力助推器器。武漢城投是較早進(jìn)進(jìn)駐卓南進(jìn)行行住宅開發(fā)建建設(shè)的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)，其興興建的名都花花園目前已是是卓南居住區(qū)區(qū)規(guī)模最大、最最為成熟的園園林社區(qū)。如如今綠汀雅境境、保利淺水水灣、領(lǐng)秀城城、翡翠城等項(xiàng)目目相繼在此開開工建設(shè)。卓南片典型樓盤分分布圖綠汀雅境領(lǐng)秀城名都花園翡翠城保利淺水灣綠汀雅境領(lǐng)秀城名都花園翡翠城保利淺水灣以上為卓南片的幾幾個(gè)典型樓盤盤1、名都花園2、領(lǐng)秀城3、翡翠城4、保利淺水水灣5、綠汀雅境表：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目基基本情況一覽覽表項(xiàng)目名稱用地面積/㎡總建筑面積/㎡容積率建筑形態(tài)均價(jià)/元/㎡開發(fā)商名都花園6667007600001.13高層、小高層4600武漢城投房地產(chǎn)開開發(fā)公司領(lǐng)秀城48186.9992000003.98高層4000湖北萬(wàn)興房地產(chǎn)開開發(fā)公司翡翠城439237000高層4200湖北昕陽(yáng)房地產(chǎn)開開發(fā)保利淺水灣579651069622.0高層、小高層3800湖北雙環(huán)房地產(chǎn)開開發(fā)公司綠汀雅境570001600002.83高層、小高層3900湖北新鑫鼎物業(yè)發(fā)發(fā)展公司名都花園項(xiàng)目基本情況介紹紹名都花園以占地11000畝，總建筑筑面積7600000平方米的豪邁邁領(lǐng)地、6000畝南湖水域域、800米湖岸風(fēng)景線線，成為江城城超大型水岸岸生活社區(qū)典典范。社區(qū)以以“步移景換”園林風(fēng)格，依依水系自然景景觀圍合布局局成八大組團(tuán)團(tuán)，分四期開開發(fā)。20000米名都河蜿蜒蜒貫穿，充滿滿異域風(fēng)情的的簡(jiǎn)約建筑，與與社區(qū)自然景景觀相濟(jì)相容容。名都花園的基本情情況如下：項(xiàng)目名稱名都花園開發(fā)商武漢城投房地產(chǎn)開開發(fā)公司占地面積666000平方方米總建筑面積760000平方方米總套數(shù)其中三期328套套總棟數(shù)9棟小高層，高層（三三期）容積率1.13綠化率42.6%開盤時(shí)間2006年3月118日銷售價(jià)格均價(jià)小高層45000元/㎡高層4600元/㎡主力戶型配比及戶戶型圖室*廳*衛(wèi)面積2×2×195-1053×2×2120-1614×2×2154-174三房二廳三房二廳四房二廳四房二廳名都花園的園林在在繼承了名都都花園一貫風(fēng)風(fēng)格的同時(shí)，又又有著自己迷迷人的特點(diǎn)，是是由建筑、山山水、花木等等組合而成的的一個(gè)綜合藝藝術(shù)品。社區(qū)區(qū)內(nèi)林景、島島景、橋景、水水景與南湖特特有的濕地森森林構(gòu)成一個(gè)個(gè)立體豐盈的的水系景觀帶帶，棲水公園園延伸至每棟棟樓之間，鳥鳥語(yǔ)花香、亭亭臺(tái)樓閣、疊疊水連綿，每每一景都是通通透的碧綠的的，任由陽(yáng)光光穿梭其中，帶帶著江南園林林般的秀麗和和嫵媚，香霧霧彌漫。用從從容的心情慢慢慢品味，用用眼前最清新新、最豐富的的美景獎(jiǎng)賞自自己。領(lǐng)秀城項(xiàng)目基本情況：該該項(xiàng)目20萬(wàn)方，由湖湖北萬(wàn)興房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司投資開開發(fā)，位于街街道口商圈，高高校附近，往往來(lái)交通便利利，周邊配套套齊全。小區(qū)區(qū)規(guī)模大，布布局合理，南南北朝向，8棟32層高層圍合合成一個(gè)由南南向北的巨大大的花園，綠綠化率達(dá)到42%，道路實(shí)行行人車分流，整整個(gè)小區(qū)以地地下停車為主主，地上綠化化停車為輔，整整個(gè)小區(qū)有車車位739個(gè)，占總戶戶數(shù)的44.4%。主力戶型型以兩房和三三房為主，戶戶型面積從54㎡到160㎡不等，以以滿足不同層層次住戶的需需求。目前項(xiàng)目一期的基基本情況如下下：項(xiàng)目名稱領(lǐng)秀城開發(fā)商湖北萬(wàn)興房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司占地面積48186.999平方米總建筑面積200000平方方米總套數(shù)1722套（一期期916戶）總棟數(shù)4棟容積率3.98綠化率42%建筑形態(tài)高層開盤時(shí)間2006－9－228銷售價(jià)格均價(jià)4000元/平方方米主力戶型配比及戶戶型圖室*廳*衛(wèi)面積（㎡）1×1522×2×1873×2×21304×2×2146二房二廳三房二廳四房二廳五房二廳配套設(shè)施： 商貿(mào)：新一佳超市市、中商平價(jià)價(jià)、中百倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)、群光廣場(chǎng)場(chǎng)、亞貿(mào)、街街道口商圈

教教育：武漢大大學(xué)、武漢理理工大學(xué)、華華中師范大學(xué)學(xué)、卓刀泉小小學(xué)/中學(xué)，華師師一附/二附中

醫(yī)院：：湖北省軍區(qū)區(qū)醫(yī)院、省婦婦幼保健院、榮榮軍醫(yī)院虎泉泉門診領(lǐng)秀城高層精華住住區(qū)由實(shí)力開開發(fā)商萬(wàn)興房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司投資資開發(fā)。項(xiàng)目目排座華師東東門，武漢大大學(xué)、武漢理理工大學(xué)、華華中師范大學(xué)學(xué)、卓刀泉小小學(xué)/中學(xué)，華師師一附/二附中名校?？M繞。歷久久人文耳濡目目染，學(xué)府之之氣瞻仰無(wú)余余，奠定19萬(wàn)平方米空空間靈性。8棟32層極致歸屬屬，利落造型型、流暢立面面，斬露宜居居魅力頂點(diǎn)；；東湖南湖隔隔山相望，鍛鍛造視野與格格調(diào)的完美契契合。52.8㎡至160㎡居住上品品多景多型，滿滿足生活全部部想象。保利淺水灣項(xiàng)目概況：本項(xiàng)目目位于洪山區(qū)區(qū)卓刀泉南路路旁,總建筑面積1100000平米,由2棟11層小高層和5棟16-18層高層組成,小區(qū)用地面面積5.8公頃，主力戶戶型為兩室兩兩廳和三室兩兩廳，面積為為80——145平方米不等，擁?yè)碛辛己玫牟刹晒夂屯L(fēng)條條件，舒適家家居盡享生活活樂趣。園林林景觀自然清清新，組團(tuán)庭庭院內(nèi)廣植草草坪花木，設(shè)設(shè)置步行小道道，花架游廊廊。周邊醫(yī)療療、教育、購(gòu)購(gòu)物等配套設(shè)設(shè)施一應(yīng)俱全全。首期推出的3號(hào)至至7號(hào)樓均為純純住宅戶型，包包括高層和小小高層兩種物物業(yè)形態(tài)：其其中3、4、6號(hào)樓為18層的高層；5、7號(hào)樓為11層的小高層層。3、4、6號(hào)樓緊臨中中央花園，且且高層住宅可可更大范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)眺南湖，觀觀景條件良好好；5、7號(hào)樓位置相相對(duì)靠后，是是南北通透的的板式建筑結(jié)結(jié)構(gòu)，且均為為80平米左右、一一梯兩戶的小小戶型。11月11日推出的1、2號(hào)樓樓是兩幢16層建筑，建建筑規(guī)劃1層是商鋪，2—16層是住宅。全全部采用框剪剪建筑結(jié)構(gòu)，多多種功能的建建筑形態(tài)融于于其間，讓生生活更加輕松松愜意。目前項(xiàng)目一期的基基本情況如下下：項(xiàng)目名稱保利淺水灣開發(fā)商湖北保利投資有限限責(zé)任公司項(xiàng)目地址洪山雄楚大道卓刀刀泉南路方家家咀占地面積38711㎡總建筑面積105510㎡總套數(shù)924套總棟數(shù)5棟建筑類型高層、小高層入住時(shí)間2007-12--25開盤時(shí)間2006-9-229銷售價(jià)格3800元主力房型圖二房二廳三房二廳四房二廳配套設(shè)施：結(jié)構(gòu)/外墻框架結(jié)構(gòu)，外墻面面磚

門窗/陽(yáng)臺(tái)斷熱彩鋁中中空玻璃窗

供供電/供水市政供電供供水

廚房/衛(wèi)生間毛坯交付

通訊可視對(duì)講

電梯有電梯小區(qū)內(nèi)部配套:

花園,

停車場(chǎng),

保安系統(tǒng),

水電,

煤氣,

有線電視,

寬帶入戶

商貿(mào)：亞貿(mào)，中南南，魯廣，群群光，新一佳佳，中商，中中百倉(cāng)儲(chǔ)

教育育：華師附小小，武珞路小小學(xué)，卓刀泉泉中學(xué)醫(yī)院：省婦幼，廣廣州軍區(qū)武漢漢總醫(yī)院其他：各大銀行、娛娛樂、休閑、餐餐飲均有。在景觀和戶型設(shè)計(jì)計(jì)上，1、2號(hào)樓更具優(yōu)優(yōu)勢(shì)：樓體面面向南湖，觀觀景條件極佳佳：前可眺望望南湖水岸優(yōu)優(yōu)美景致，充充分觀湖親水水；后可盡覽覽小區(qū)內(nèi)盈盈盈景致，盎然然綠意。在戶戶型的配備上上，有86.01㎡、117.559㎡、145.221㎡三種類型型可供選擇，并并在設(shè)計(jì)方面面最大程度挖挖掘觀景條件件的優(yōu)勢(shì)：超超大景觀陽(yáng)臺(tái)臺(tái)以及獨(dú)特的的入戶花園設(shè)設(shè)計(jì)，突破空空間圍合的局局限性，將室室內(nèi)與室外空空間聯(lián)為一體體，將“內(nèi)”與“外”的感覺一線線貫穿，將自自然引入家中中，把家植入入自然的懷抱抱，即使人在在家中，足不不出戶，也能能充分盡享室室內(nèi)室外兩重重天地。綠汀雅境項(xiàng)目基本清況：該該項(xiàng)目地處武武漢市人文氛氛圍濃郁的生生活區(qū)，產(chǎn)品品遵循人性化化的設(shè)計(jì)，以以實(shí)用、舒適適、分區(qū)合理理為整體規(guī)劃劃原則，戶型型豐富，實(shí)用用率高。人性性化設(shè)計(jì)，以以實(shí)用、舒適適、分區(qū)合理理為整體規(guī)劃劃原則，小區(qū)區(qū)設(shè)計(jì)多為一一梯兩戶，戶戶型豐富，有有1房2廳1衛(wèi)、2房2廳2衛(wèi)、3房2廳2衛(wèi)和3房2廳1衛(wèi)等多種戶戶型，主力戶戶型面積從90-130平方米，實(shí)用用率高，通風(fēng)風(fēng)、采光、采采景等效果良良好。目前綠汀雅境項(xiàng)目目基本情況如如下：項(xiàng)目名稱綠汀雅境開發(fā)商湖北新鑫鼎物業(yè)發(fā)發(fā)展有限公司司項(xiàng)目地址洪山區(qū)雄楚大街4456號(hào)（洪山供供電局后面）占地面積57618平方米米總建筑面積151000平方方米總套數(shù)1542套總棟數(shù)14棟建筑類型小高層、高層入住時(shí)間2006-6-228開盤時(shí)間2005-1-88銷售價(jià)格3900元/平方方米主力戶型配比及戶戶型圖室*廳*衛(wèi)面積（㎡）1×2522×2×1903×2×2133主力房型圖二房二廳三房二廳三房二廳配套設(shè)施：結(jié)構(gòu)/外墻：框架/面磚磚門窗/陽(yáng)臺(tái)：防盜門，塑塑鋼窗/外飄供電/供水：獨(dú)戶獨(dú)表廚房/衛(wèi)生間：預(yù)留進(jìn)出出水口商貿(mào)：新一佳超市市，中商平價(jià)價(jià)，中百倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)，群光廣場(chǎng)場(chǎng)

教育：華中師師范大學(xué)，武武漢理工大學(xué)學(xué)，武漢大學(xué)學(xué)，武漢體育育學(xué)院，湖北北化工學(xué)院，湖湖北交通學(xué)院院，華師附一一/附二

醫(yī)院：省婦幼幼保健院，榮榮軍醫(yī)院虎泉泉門診，同濟(jì)濟(jì)堂大藥房其他：各大銀行、娛娛樂、休閑、餐餐飲均有。綠汀雅境北接雄楚楚大街，南臨臨南湖，地處處洪山區(qū)繁華華地段，外可可觀東湖、南南湖、伏虎山山等自然風(fēng)光光，內(nèi)可享近近千平米的園園林景觀。有有著便捷的交交通，通達(dá)三三鎮(zhèn)。配套設(shè)設(shè)施一應(yīng)俱全全，生活設(shè)施施較成熟，它它擁有濃郁的的人文生活氛氛圍，湖景園園景，攬盡秀秀色，是都市市人追尋的桃桃源圣地小結(jié)：通過(guò)對(duì)卓南片樓盤盤典型樣本分分析中可以看看出卓南片房房地產(chǎn)市場(chǎng)迅迅速發(fā)展印證證了，市政建建設(shè)及交通規(guī)規(guī)劃對(duì)一個(gè)片片區(qū)帶來(lái)很大大的變化。從以上樓盤中還可可以看出目前前該區(qū)域內(nèi)主主要是以小高高層、高層為為主流產(chǎn)品，他他們的產(chǎn)品在在宣傳推廣主主題方面都突突出沿用了觀觀湖、原生態(tài)態(tài)景觀、交通通便利、等共共性賣點(diǎn)。加加上卓南片自自身的優(yōu)勢(shì)使使其樓盤的銷銷售價(jià)格大都都在4000元/㎡左右，最最高的達(dá)到了了4600元/㎡而今，橫貫武漢東東西的軌道二二號(hào)線已經(jīng)動(dòng)動(dòng)工，軌道交交通的效應(yīng)將將會(huì)使卓南片片的房地產(chǎn)市市場(chǎng)帶來(lái)更大大的發(fā)展機(jī)遇遇。第二部分、發(fā)展定定位部分一、項(xiàng)目開發(fā)條件件判斷地理位置本案本案該目東面緊鄰理工工學(xué)新校區(qū)，南南面則是規(guī)劃劃中的水山公公園，西臨北北崗村還建房房項(xiàng)目，北面面是普通住房房。規(guī)劃條件總建筑面積19萬(wàn)平米規(guī)劃用地性質(zhì)住宅規(guī)劃用地面積9.3萬(wàn)平米容積率2.04綠化率35.7%總戶數(shù)1500余戶停車位一期4700平方方米地下車庫(kù)庫(kù)2、項(xiàng)目周邊的資源條條件2．1交通條件2．1．1車行交通該項(xiàng)目位于機(jī)場(chǎng)二二路與機(jī)場(chǎng)三三路的之間，西西面是規(guī)劃中中的丁字橋南南路，目前周周邊路網(wǎng)還不不完善，交通通不是很便利利，主要道路路情況如下丁字橋南路：該路路段還處于規(guī)規(guī)劃中，將來(lái)來(lái)是連接南湖湖與中南、街街道口的一條條主要干道，該路段規(guī)劃設(shè)計(jì)為雙向4車道，車行道路兩側(cè)設(shè)有綠化帶以及非機(jī)動(dòng)車道將人行道路隔離開來(lái)。人行交通就目前的情況來(lái)看看周邊交通路路網(wǎng)還不是很很齊全，區(qū)域域內(nèi)人群出行行主要是依托托于南湖花園園城的交通，該該項(xiàng)目區(qū)域沿沿丁字橋南路路方向前行550米即可到達(dá)江江南庭苑站。沿南湖花園城機(jī)場(chǎng)場(chǎng)二路、機(jī)場(chǎng)場(chǎng)三路兩側(cè)均均有公交站點(diǎn)點(diǎn)，5分鐘車程南南可到達(dá)雄楚楚大街。南湖花園城目前的的交通狀況已已經(jīng)有很大改改善，573、543、59、306561、571、578等多路公汽汽交通可以到到達(dá)，路網(wǎng)途途經(jīng)漢口后湖湖、武昌梨園園、徐東、司司門口、中南南、街道口等等武昌重要的的商圈。2.2、配套設(shè)施施狀況商貿(mào)：中百倉(cāng)儲(chǔ)、中中商平價(jià)超市、卓卓越大酒店、天天倫酒店、麥麥當(dāng)勞

教育：：武漢理工大大、華中農(nóng)業(yè)業(yè)大學(xué)、南湖湖中學(xué)、實(shí)驗(yàn)驗(yàn)小學(xué)、馬房房山中學(xué)醫(yī)院：省婦幼、省省陸軍總院、武武大口腔醫(yī)院院、三醫(yī)院南湖湖門診、馬應(yīng)應(yīng)龍大藥房

其其他：南湖水水上公園、獅子山、國(guó)醫(yī)館等□開發(fā)條件評(píng)價(jià)以上調(diào)研情況表明明：該項(xiàng)目沒有臨近主主干道，作為為房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)，“地段優(yōu)勢(shì)”不是很明顯顯。發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明：這這樣的地塊條條件適宜進(jìn)行行中端住宅物物業(yè)的開發(fā)。由于中端物消費(fèi)客群來(lái)源廣、競(jìng)爭(zhēng)范圍廣，因而該項(xiàng)目的審視角度區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)范圍內(nèi)，為進(jìn)一步明確目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展中端物業(yè)的前景，我司對(duì)周邊中端及中高端住宅市場(chǎng)也進(jìn)行了深刻調(diào)研。環(huán)顧該項(xiàng)目周邊的的幾個(gè)樓盤，如如金地格林小小城、大華南南湖公園世家家等所處地理理位置離本項(xiàng)項(xiàng)目較近，由由于規(guī)模、品品牌、樓盤品品質(zhì)都都處于于所在區(qū)域的的前列，因此此樓盤銷售情情況一直比較較好，特別是是它們的90－130㎡之間的戶戶型銷售率比比較高?？傮w來(lái)講，金地、大大華等項(xiàng)目對(duì)對(duì)本項(xiàng)目的利利好條件比較較大，首先，這這些樓盤的小小高層、高層層產(chǎn)品已得到到市場(chǎng)的認(rèn)可可，然后，金金地、大華等等項(xiàng)目對(duì)周邊邊的居住氛圍圍畢竟起到了了很大的改善善作用。3、開發(fā)模式下目標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目的優(yōu)劣劣勢(shì)比較3．1產(chǎn)品檔次分析通過(guò)對(duì)南湖新城及及相鄰區(qū)域內(nèi)內(nèi)項(xiàng)目物業(yè)形形態(tài)及在售樓樓盤價(jià)格進(jìn)行行分析，現(xiàn)將將研究區(qū)域內(nèi)內(nèi)樓盤劃分為為以下幾類產(chǎn)產(chǎn)品：產(chǎn)品模式產(chǎn)品銷售價(jià)格產(chǎn)品形態(tài)中高端產(chǎn)品4200-46000元/㎡小高層、高層中端產(chǎn)品3800-42000元/㎡小高層、多層3．1.1中高端開發(fā)發(fā)：優(yōu)勢(shì)：與高端產(chǎn)品品相比，產(chǎn)品品的差異化可可吸引更多不不同層次消費(fèi)群體，利潤(rùn)也比比較高。劣勢(shì)：戶型受限制制3．1.2中端產(chǎn)品：：優(yōu)勢(shì)：未來(lái)1-22年內(nèi)同質(zhì)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的可能性性較小，在產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新的基基礎(chǔ)上開發(fā)商商運(yùn)營(yíng)及開發(fā)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小，變變現(xiàn)能較快實(shí)實(shí)現(xiàn)。劣勢(shì)：利潤(rùn)相對(duì)減減少，市政建建設(shè)配套的滯滯后將會(huì)導(dǎo)致致該地段空置置率較高，進(jìn)進(jìn)而影響到購(gòu)購(gòu)買者信心。3.2各類檔次開開發(fā)模式特征征■地塊條件、產(chǎn)品條條件均無(wú)明顯顯優(yōu)勢(shì)的住宅宅產(chǎn)品，一般般都是中低端端住宅產(chǎn)品，稱稱為“無(wú)因素產(chǎn)品”?！龅貕K條件良好的，或或者產(chǎn)品條件件良好的，一一般為中端住住宅產(chǎn)品，稱稱為“單因素產(chǎn)品”?！龅貕K條件良好的，且且產(chǎn)品條件良良好的，適合合發(fā)展成為中中高端住宅產(chǎn)產(chǎn)品，稱為“雙因素產(chǎn)品”?！龅貕K條件良好的，且且產(chǎn)品條件良良好的，且擁?yè)碛型獠拷^對(duì)對(duì)的景觀資源源的，適合發(fā)發(fā)展高端住宅宅產(chǎn)品，稱為為“三因素產(chǎn)品”。同時(shí)，有有外部絕對(duì)景景觀資源的雙雙因素產(chǎn)品配配合規(guī)模、企企業(yè)品牌等未未比較因素亦亦能發(fā)展成為為高端住宅產(chǎn)產(chǎn)品，其中，外外部絕對(duì)景觀觀資源是必須須具備的條件件?！霰景疙?xiàng)目具有比較較好的景觀資資源，但地段段優(yōu)勢(shì)不是很很明顯，則至至少可以發(fā)展展成為中端住住宅產(chǎn)品，至至多可以發(fā)展展成為中高端端住宅產(chǎn)品。通過(guò)以上分析我們們可以具體到到下表：影響因子單身公寓中檔住宅中高檔住宅豪宅別墅中高檔住宅附加說(shuō)明A、對(duì)公共交通的依依賴性很強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市區(qū)人員混混雜區(qū)B、對(duì)噪音及環(huán)境干干擾的適應(yīng)性性強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱不宜臨貨運(yùn)交通快快速干道、高高壓線等C、對(duì)大氣環(huán)境的要要求低不高高很高不宜臨近污染性工工廠、鬧市D、對(duì)小區(qū)配套要求求高很高較弱弱不宜商場(chǎng)上加住宅宅E、對(duì)周邊自然及人人文景觀之要要求低一般高很高F、小區(qū)物業(yè)管理的的要求低不高高很高高水準(zhǔn)的專業(yè)物業(yè)業(yè)管理公司G、建筑、質(zhì)量裝修修要求低一般高很高質(zhì)量?jī)?yōu)良；材料高高檔H、容積率、覆蓋率率要求無(wú)一般低低低密度；高綠化率率I、對(duì)休閑空間，綠綠化要求無(wú)一般高很高會(huì)所等康體設(shè)施配配套齊全J、景觀要求無(wú)一般高很高最好具有天然；稀稀缺景注：根據(jù)上表所列列舉的一些數(shù)數(shù)據(jù)，將會(huì)在在其后有爭(zhēng)對(duì)對(duì)性的對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行分析析，并由此而而對(duì)整體定位位提出合理的的建議。二、項(xiàng)目定位建議議項(xiàng)目市場(chǎng)定位原則則——最大化的發(fā)掘該項(xiàng)項(xiàng)目所在地段段唯一性的價(jià)價(jià)值；——最大化的發(fā)掘地塊塊特異性的價(jià)價(jià)值；——最大化建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，避免劣劣勢(shì)，以降低低專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目所應(yīng)具備的地地產(chǎn)因子分析析根據(jù)以上分析來(lái)結(jié)結(jié)合本項(xiàng)目的的地產(chǎn)因子進(jìn)進(jìn)行整合分析析：影響因子中檔中檔住宅附加說(shuō)明本案具體情況本項(xiàng)目是否符合對(duì)公共交通的依賴賴性強(qiáng)適宜在交通便利的的地段公交比較方便；非非鬧市區(qū)；周周邊項(xiàng)目很多多，社區(qū)成熟熟可達(dá)到對(duì)噪音及環(huán)境干擾擾的適應(yīng)性較強(qiáng)噪音及環(huán)境干擾適適適應(yīng)性較強(qiáng)強(qiáng)周邊無(wú)交通快速干干道，噪音很很少可達(dá)到對(duì)大氣環(huán)境的要求求不高適宜在空氣較好的的地段周邊無(wú)污染性工廠廠；空氣較好好可達(dá)到對(duì)小區(qū)配套要求很高生活配套設(shè)施應(yīng)齊齊全無(wú)大型超市；可滿滿足日常生活活基本需求可達(dá)到對(duì)周邊自然及人文文景觀之要求求一般緊鄰理工大學(xué)可達(dá)到小區(qū)物業(yè)管理的要要求不高普通物業(yè)管理公司司建議采用較高檔物物管可達(dá)到容積率、覆蓋率要要求一般密度適中因是高層和小高層層；容積率為為（2.03）可達(dá)到對(duì)休閑空間，綠化化要求一般基本綠化及休閑空空間綠化率高；公共配配套完善可達(dá)到景觀要求一般對(duì)自然景觀的要求求不高近南湖自然景觀有有一定距離遠(yuǎn)景可達(dá)到以上表格表明，本本項(xiàng)目完全具具備中檔住宅宅所必須的大大部分地產(chǎn)因因子，但距離離中高檔住宅宅的要求還有有一些障礙，比比如自然景觀觀優(yōu)勢(shì)不明顯顯、生活配套套等問題。因因此，在項(xiàng)目目后期規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)上下功夫夫，在產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)上找突破破，同時(shí)加大大內(nèi)部造景力力度，完善相相關(guān)配套，才才有可能成為為較有競(jìng)爭(zhēng)力力