年江蘇常州酒店式公寓市場(chǎng)報(bào)告

常州酒店式公寓市場(chǎng)分析報(bào)告一．常州酒店式公寓的發(fā)展“酒店式公寓”這種物業(yè)是在2002年首次進(jìn)入常州的，在此之前人們對(duì)此還是比較陌生的。隨著“金鼎”的春雷第一個(gè)咋響，并且在市場(chǎng)迅速取得勝利的同時(shí)，常州眾多開發(fā)商也都緊隨其后，于是至今為止“酒店式公寓”已不在陌生，相對(duì)的購(gòu)房和投資者也已漸漸的熱情不在。該種類型的物業(yè)進(jìn)入常州樓市也才短短的三年時(shí)間，現(xiàn)在人們已經(jīng)開始接受了它，可以說它的發(fā)展在常州是迅速而成功的。二．目前常州該種物業(yè)的市場(chǎng)分析（一）分布情況區(qū)域案名物業(yè)形態(tài)推案量(平方)銷售率（%）城中地區(qū)世家華庭高層3500050南大街云庭高層2200098匯金置業(yè)廣場(chǎng)多、小高層2000080金鼎高層1600099嘉業(yè)國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)高層1440040泰富世紀(jì)大廈高層3588075小計(jì)143280城北地區(qū)陽光寓小高2936955SOHO現(xiàn)代城小高8000075府琛廣場(chǎng)高層7000075星北發(fā)展大廈高層2670065富都公寓高層3800060小計(jì)244069城南地區(qū)大學(xué)城商業(yè)街高層200000湖塘廣成大廈高層4869780小計(jì)68697總計(jì)456046（二）價(jià)格分析從上表中看出，2004年開始酒店式公寓樓的價(jià)格比較平穩(wěn)，但在二手市場(chǎng)卻出現(xiàn)小幅回落。（三）市場(chǎng)需求量分析酒店式公寓樓于2002年常州市開始大量出現(xiàn)，如金鼎、城市風(fēng)景等樓盤，由于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)同類產(chǎn)品的稀缺，前期推出個(gè)案均取得良好的銷售業(yè)績(jī)。2003年此類型樓盤市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)到頂峰。由上表看出，各樓盤幾乎同時(shí)推出，同時(shí)，二手房市場(chǎng)也有大量的獲利房源拋售，單身公寓、酒店式公寓等同類產(chǎn)品成為市場(chǎng)投資、炒房的主力。2004年至今，由于受到房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)及本產(chǎn)品市場(chǎng)實(shí)際需求的影響，同類產(chǎn)品市場(chǎng)去化明顯下降，市場(chǎng)投資行為更趨謹(jǐn)慎。根據(jù)市場(chǎng)的了解，2004年在常州市場(chǎng)還將有一定體量的酒店式單身公寓的等小戶型產(chǎn)品，如城北的日光寓；城南大學(xué)城地塊；城中的天禧星園等?？陀^的從市場(chǎng)面來看，常州此類產(chǎn)品的市場(chǎng)供應(yīng)量較大，缺乏有效的市場(chǎng)需求支撐，在一段時(shí)期內(nèi)會(huì)造成供大于求的狀況，因此，此類物業(yè)業(yè)已淡出了投資者的視線。（四）目前產(chǎn)品特點(diǎn)及市場(chǎng)走勢(shì)1、產(chǎn)品的形態(tài)已漸為市場(chǎng)所接納。2、相對(duì)其它物業(yè)，該類產(chǎn)品的品質(zhì)區(qū)別不大。3、同類產(chǎn)品大量充訴市場(chǎng)，今年開始明顯供大于求。4、受價(jià)格因素的影響，投資效益正逐漸減少。5、該產(chǎn)品正面臨求變的關(guān)鍵時(shí)機(jī)，市場(chǎng)也正期待著此類產(chǎn)品的物管、配套等方面能從概念上轉(zhuǎn)換為現(xiàn)實(shí)，并能提升到一個(gè)較高的檔次。三．常州市酒店式公寓物業(yè)分析（一）已建物業(yè)項(xiàng)目名稱位置總建面積面積范圍均價(jià)（元）主力房型銷售率金鼎路橋上面33層27004㎡44～92㎡350048～50㎡100％簡(jiǎn)評(píng)：2002年常州市市首推的第一一個(gè)小面積單單身公寓，該該物業(yè)的出現(xiàn)現(xiàn)打破了整個(gè)個(gè)房市的格局局，為眾多單單身人士及投投資者所追捧捧，在短期之之內(nèi)即銷售一一空，頗受好好評(píng)并成為一一時(shí)的熱點(diǎn)，其其市場(chǎng)價(jià)值也也節(jié)節(jié)攀升，也也為常州的樓樓市增加了一一道新的風(fēng)景景線。云庭南大街2幢30層1幢31層45～150㎡450045㎡；70105；150100％簡(jiǎn)評(píng)：常州繼金鼎后又一一個(gè)坐落于市市中心的以中中小面積為主主的高層公寓寓，由于受到到金鼎的影響響，加上地段段得天獨(dú)厚的的優(yōu)勢(shì)，在并并沒有作太多多媒體宣傳的的前提下，短短期內(nèi)已迅速速消化，可謂謂是眾望所歸歸。另附“金鼎”項(xiàng)目的具體面積配比圖（二）在建物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商位置總建面積范圍均價(jià)銷售率世家華庭德世房產(chǎn)大酒店旁3165058～139㎡7250元/㎡50％富都商務(wù)香格里拉新區(qū)3868442～50㎡4000元/㎡60％SOHO百老匯新區(qū)7萬42～115㎡3500元/㎡75％匯金置業(yè)神州房產(chǎn)青山橋邊1200037～132㎡4100元/㎡80％具體如下：世家華庭戶型面積（M2）套數(shù)總面積（M2）單價(jià)總價(jià)（萬元）25F18646395672502868100001654629907250216775000210246469272503401700001584626687250193430000210446478472503468400002121465566725040353500031394663947250463565000總計(jì)96.47613105072502251125000富都層數(shù)單層面積推售面積最小面積主力面積套數(shù)單價(jià)范圍均價(jià)總價(jià)范圍4-5（平層3米米）2036142524042-502524500-50000475011-22（挑高高5.1米）2036244324042-504323600-370003650合計(jì)=SUM(ABOVE)錯(cuò)誤！未指定書簽簽。40=SUM(ABOVE)錯(cuò)誤！未指定書簽簽。3600-50000項(xiàng)目名稱：匯金置業(yè)廣場(chǎng)開發(fā)商：神州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：關(guān)河西路與健身路（規(guī)劃）交界處總建面積：商鋪約10000平米，辦公8000平米，住宅約12000平米綠化率：％得房率：82％結(jié)構(gòu)類型：住宅兩幢15F戶數(shù)：辦公200戶，住宅126戶面積范圍：商鋪18-94平米，辦公42.07-76.47平米，住宅37-132.34平米，酒店公寓30平米主力戶型：辦公45平米，住宅37平米基價(jià)：辦公4000-4500元/平米，住宅3880-4400元/平米工程現(xiàn)狀：澆鑄地基，05年7月交付綜合分析：項(xiàng)目位于關(guān)河西路，健身北路口，近斗巷，周邊有八角井菜場(chǎng)、農(nóng)工商超市、西新橋公寓，配套齊全，交通便捷，生活便利。【現(xiàn)代城】市場(chǎng)調(diào)查表投資興建百老匯集團(tuán)工地位置新北區(qū)黃山路155號(hào)建筑設(shè)計(jì)東北設(shè)計(jì)院深圳分分院規(guī)劃用途商鋪、商住基地面積4萬m2銷售面積7萬㎡容積率4.66建筑樓層12層綠化率25%得房率70%面積范圍42—115m2主力面積56m2可售總價(jià)2億元單價(jià)范圍2850—33880元/m2（六、七七、八、九層層）4000—43000元/m2（四、五五層）平均單價(jià)3075元/m22（六、七、八八、九層）4100元/m22（四、五五層）主力總價(jià)20萬元可售戶數(shù)472戶(六、七七、八、九層層)118戶（四、五五層）已售戶數(shù)450銷售率75%開盤日期2003．5．228竣工日期2004．11調(diào)查日期綜合分析區(qū)域分析本案位于于黃山路與河河海路的交界界處，御花園園別墅的北面面相接，南臨臨陽光花園，東東望恐龍園，飛飛宏國(guó)際聯(lián)誼誼中心，對(duì)面面是天安**市花園，地地處新北區(qū)商商業(yè)文化旅游游區(qū)，周邊市市場(chǎng)群，中高高檔住宅群相相鄰，公交29、218路可直達(dá)。規(guī)劃分析現(xiàn)代城共共規(guī)劃12層，其中1、2層為商鋪，3—12層為商住辦辦公樓，其中中3層為會(huì)所，4—5層為5.4m的挑空，6—12層為單層商商住樓，整體體設(shè)計(jì)為“回”形，中間有有一天井，每每間都含一衛(wèi)衛(wèi)生間，及配配套管道煤氣氣，住宅主要要分布在四周周，中間3層為中央花花園，近日推推出的5.4m挑高純SOHO魔術(shù)空間,不受平面布布局的限制,可自由打造造挑高單層、雙雙層、錯(cuò)層、躍躍層等不同類類型的空間組組合，形成獨(dú)獨(dú)具個(gè)性的立立體辦公空間間，可讓業(yè)主主自己隔斷。環(huán)境分析該樓盤周周邊為高檔住住宅區(qū)，環(huán)境境優(yōu)美，空氣氣清新，緊臨臨黃山路，公公交29、218路可直達(dá)，周周邊配套設(shè)施施較為齊全，超超市、銀行、郵郵局近在咫尺尺，附近飯店店甚多，新福福記，建設(shè)中中的新長(zhǎng)興樓樓，飛宏國(guó)際際聯(lián)誼中心。由由于住宅分布布四周，所以以使得現(xiàn)代城城相對(duì)獨(dú)立，但但又各自有不不同景觀，小小區(qū)主要以商商住樓為主，所所以在大廳裝裝修上比較現(xiàn)現(xiàn)代。房型配比現(xiàn)代城主主要以小戶型型居多，面積積從42—115m2，大面積戶戶型在東西兩兩側(cè)，南北為為小戶型，由由于是框架結(jié)結(jié)構(gòu)，所以相相連的都可以以打通，每周周都配有一個(gè)個(gè)衛(wèi)生間，廚廚房通留管道道，其中42—56m2的戶型50%，65—80m2占20%，96—115m2占30%，近日推出出的5.4m挑高純SOHO魔術(shù)空間，使使業(yè)主不再受受平面布局的的限制，可自自由打造挑高高單層、雙層層、錯(cuò)層、躍躍層等不同類類型的空間組組合，形成獨(dú)獨(dú)具個(gè)性的立立體辦公空間間。特點(diǎn)由于其理理念為SOHO，所以每間間住宅都比較較小，但每間間住宅都比較較小，但每間間都可打通，所所以戶型分割割比較方面，裝裝修上可做錯(cuò)錯(cuò)層、躍層，其其樣板房裝璜璜上比較時(shí)尚尚，個(gè)性化設(shè)設(shè)計(jì)，突具個(gè)個(gè)性、前衛(wèi)。利多利空地處新北區(qū)商業(yè)文文化旅游區(qū)，附附近飯店甚多多，便于業(yè)務(wù)務(wù)應(yīng)酬。整體設(shè)計(jì)時(shí)尚，前前衛(wèi)，給人以