某市橋南項目營銷策略報告

保利市橋南項目營銷策略報告本項目目標客群突圍方向價格預期以中小居家戶型為主的、成熟居住片區(qū)的小規(guī)模社區(qū)區(qū)域內(nèi)首置、首改客戶及廣州市區(qū)受價格擠壓的首置客群、部分投資客戶前期定位回顧周邊居住氛圍濃厚、自身社區(qū)配套不足、無強勢資源、交通便利，宜采用“產(chǎn)品+品牌”策略突圍實現(xiàn)10500-11000元/平米毛坯價實現(xiàn)10500-11000元/平米毛坯價格

實現(xiàn)快速消化，銷售周期5個月總貨量：488套區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品價格：10000-14000（毛坯）區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品銷售速度：20-40套/月本項目樓面地價：4300元/平米預期實現(xiàn)價格：10500-11000元/平米（毛坯）目標項目分析１項目價值梳理及產(chǎn)品優(yōu)勢挖掘地塊四至項目本體本案市良路南城路南臨池塘東臨南城路北臨市良路馬路及住宅東面南城路南臨池塘北面市良路及住宅本案西臨農(nóng)地西農(nóng)地無景觀資源；兩面臨路，存在一定的噪聲影響；南面為未開發(fā)居住用地，視野較開闊項目位于番禺人普遍認可的宜居區(qū)域市橋南片區(qū)，距市橋中心僅10分鐘車程2003－2010年沙灣鎮(zhèn)城市規(guī)劃將市良路靠近沙灣水道規(guī)劃為高標準的南部住宅示范區(qū)，規(guī)劃該區(qū)可容納20000人。項目處于規(guī)劃區(qū)內(nèi)；距離番禺市橋中心區(qū)僅10分鐘車程；到廣州天河體育中心車程約40分鐘；本地塊沙灣鎮(zhèn)南部居住區(qū)番禺市橋2000米本案區(qū)域解讀番禺市橋本案本案項目位于2007年番禺地王“萬科金色城品”對面，周邊同時還有金沙灣花園、昊龍花園、喜盈雅境等項目，區(qū)域比較成熟，是沙灣鎮(zhèn)比較成熟的居住區(qū)域；項目自身配套較為欠缺，但因周邊樓盤眾多，可共享的配套成熟完善；一些中高檔生活配套，如奧園廣場等，有望在項目入市時配備。配套展望項目自身配套較為欠缺，周邊可共享其他社區(qū)的配套，未來整個片區(qū)的生活配套完善，居住氛圍濃厚項目內(nèi)容地塊名稱番禺區(qū)橋南街市良公路南側占地面積22978平方米建筑面積48000平方米公建面積2580平方米綠化率≧30%容積率2.2其他條件限高60米市良路南城路未開發(fā)住宅用地項目指標中低容積率；小規(guī)模社區(qū)；限高６０米，規(guī)劃可為空間較小產(chǎn)品分析產(chǎn)品面積區(qū)間(㎡)戶型梯戶比梯腿數(shù)套數(shù)建筑面積合計套數(shù)比面積比40-49一房一廳一衛(wèi)1梯5戶1177993%2%70-79兩房兩廳一衛(wèi)1梯4、5戶351392710%8%90-100三房兩廳兩衛(wèi)1梯4、5戶213543433873%72%120-130四房兩廳兩衛(wèi)1梯2戶666838214%18%總計————

3148847446100%100%主力戶型以90－130平米以上小三房及四房為主，少量１房及２房，屬緊湊型居家戶型，預計套總價均在100萬以上。項目分析析小結中低容積積率地塊塊，小規(guī)規(guī)模社區(qū)區(qū)，限高高６０米米規(guī)劃可為為空間不不大產(chǎn)品以緊緊湊型居居家戶型型為主地處番禺禺市橋南南成熟居居住片區(qū)區(qū)周邊可共共享其它它社區(qū)生生活配套套交通便利利，但有有沿路噪噪音影響響本項目屬屬性定位位：市橋橋南·都市品牌牌領地競爭分析析２競爭項目目的產(chǎn)品品和形象象定位啟啟示番禺奧園園冠軍城城中頤海倫堡喜盈雅境境昊龍花園園尚東尚筑筑橋南板塊在售項目橋南板塊待售項目周圍板塊在售項目萬科金色色城品星辰時代代豪園博學公館館奧園廣場場雅居樂鴻鴻禧華庭庭區(qū)域內(nèi)主主要項目目分布“橋南板塊塊”分析析之實現(xiàn)均價價項目位置在售主力戶型面積區(qū)間均價

（元/㎡）銷售速度

（月/套）萬科

金色城品番禺沙灣鎮(zhèn)得賢路837號復式4房61-69㎡18500（毛坯）20海倫堡

流金歲月番禺市橋南區(qū)福德路223號3房、4房三房：123㎡、149㎡四房：180㎡16000（毛坯）

21000（帶6000裝修）27昊龍花園番禺橋南街中華大道893號3房、4房三房單位：94㎡、118㎡、130㎡

四房單位：140㎡10000（毛坯）40喜盈雅境光明南路南區(qū)公園對面（番禺奧園附近）4房208㎡和310㎡11000（毛坯）4番禺奧園冠軍城沙灣鎮(zhèn)市良路9號（市橋南區(qū)金業(yè)別墅花園內(nèi)）3-5房110-300㎡13000（帶3000裝修）尾貨階段1祈福水城（售罄）番禺區(qū)市橋中良路33號（市良路與西環(huán)路交匯處）2房二房77－91㎡——毛坯價9500-16000元/㎡不等，主主流區(qū)間間為12000元/㎡，帶裝修修價值2500-6000元/㎡不等，小小戶型消消化速度度較快，，月均20套以上“橋南板塊塊”分析析之暢銷產(chǎn)品品板塊內(nèi)供供應主要要集中在在70-150平米2房、３房房，從銷銷售情況況看，緊緊湊型的的首置、、首改產(chǎn)產(chǎn)品受到到市場追追捧，本本項目產(chǎn)產(chǎn)品具備備較強競競爭力

面積（㎡）供應（套）均價（元/㎡）去化率二房71-8728821792.85%三房93-9568930135.29%101-1173431133691.50%125-1462211196540.63%四房1322010689100.0028%160-188302919226.22%五00%20818900055.56%復式48-718816936100.00%147-37464753360.42%2009年-2010年6月橋南板板塊在售售數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年星辰時代代豪庭萬科金色色城品舒適型產(chǎn)產(chǎn)品，共共590套，預計計毛坯價價15000元/㎡產(chǎn)品類型型：320套大三房房，250套大四房房，少量量復式單單位博學公館館緊湊型產(chǎn)產(chǎn)品，共共368套產(chǎn)品類型型：92套緊湊兩兩房，184套緊湊三三房，92套緊湊四四房舒適型產(chǎn)產(chǎn)品，復復式，貨貨量、售售價待定定，最小小60㎡起奧園廣場場酒店式公公寓產(chǎn)品品，貨量量、售價價待定，，面積40-85平方米昊龍花園舒適型產(chǎn)品，，貨量充足，，產(chǎn)品類型為為大兩房、大大三房、大四四房“橋南板塊”分分析之未來供應板塊內(nèi)目前供供應較少，未未來中大戶型型供應井噴，，本項目的緊緊湊型產(chǎn)品仍仍然存在較大大市場競爭力力“橋南板塊”分分析之形象定位流金歲月昊龍花園奧園冠軍城祈福水城萬科金色城品品除流金歲月走走豪宅路線外外，其余項目目形象均定位位居家、較平平易近人結合本項目首首置首改產(chǎn)品品定位，橋南南板塊目前在在售均為中大大戶型，有必必要關注鄰近近市橋板塊的的同面積區(qū)間間競爭項目，，主要為尚東東尚筑和雅居居樂鴻禧華庭庭“橋南板塊”分分析小結1、板塊內(nèi)供應應主要集中在在70-150平米2房、３房，從從銷售情況看看，緊湊型的的首置、首改改產(chǎn)品受到市市場追捧；2、實現(xiàn)價格毛毛坯價9500-16000元/㎡不等，主流區(qū)區(qū)間為12000元/㎡，帶裝修價值值2500-6000元/㎡不等，小戶型型消化速度較較快，月均20套以上；3、板塊內(nèi)目前前供應較少，，未來中大戶戶型供應井噴噴，本項目的的緊湊型產(chǎn)品品仍然存在較較強市場競爭爭力4、除流金歲月月走豪宅路線線外，其余項項目形象均定定位居家、較較平易近人“市橋板塊”分分析之尚東尚筑熱銷原因：城市價值高周邊高端商業(yè)業(yè)氛圍高端社區(qū)設計計：樓距最遠達180多米，綠地率率高達42%，設有近200米的空中觀光光走廊平臺花花園，配套1000多㎡的園林無無極泳池和13000㎡㎡的商業(yè)配套；；戶型緊湊，面面積小總價低低，附加值高高。贈送可改為房房間的露臺面面積緊湊的小戶型型戶型附加值高高、總價低、、社區(qū)配套、、“優(yōu)盤”推廣概念認可可度高“市橋板塊”分分析之雅居樂鴻禧華華庭戶型緊湊實用用，連通客廳廳和臥室的超超大陽臺，可可改增房間面面積86㎡兩房單位附附送入戶花園園，隔離廚房油油煙，功能分分區(qū)明確。采用了多個知知名品牌的2500元/㎡精裝修備受好好評。板塊項目面積區(qū)間均價（元/㎡）總價（萬元）市橋板塊雅居樂鴻禧華庭一房單位：51-58㎡

兩房單位：86-92㎡

三房單位：124-138㎡13800（帶2500裝修）70-200尚東尚筑70-150㎡11000（帶2000裝修）77-165面積區(qū)間與本本項目類似，，戶型緊湊實實用、品牌、、精裝品質認認可度高競爭分析小結結區(qū)域內(nèi)首置、、首改的緊湊湊型產(chǎn)品暢銷銷當前供應較少少，未來供應應放量，但緊緊湊型產(chǎn)品依依然具備市場場競爭力與本項目存在在競爭的，除除橋南板塊項項目外，還有有鄰近板塊面面積區(qū)間相近近的項目高產(chǎn)品附加值值、低總價、、品牌、實用用精裝修認可可度高片區(qū)項目形象象定位偏向居居家型，個別別走豪宅路線線過于年輕、新新銳的形象定定位，與該片片區(qū)整體定位位存在差異未來競爭激烈烈，差異化的的形象定位有有助于項目銷銷售產(chǎn)品層面形象層面客戶層面片區(qū)項目多為為中大戶型，，客戶參考意意義不大需參考鄰近市市橋板塊同面面積區(qū)間項目目的客戶情況況客戶分析3本項目可能覆覆蓋的幾類客客群前期客戶訪談談回顧訪談對象：保利公館2010來訪成交客戶戶25名；東湖州來訪成成交客戶25名；訪談內(nèi)容：對本項目所在在的橋南區(qū)的的認知、對保保利品牌的認認知、購房需求求等；訪談結論：番禺本地（無無論市橋還是是周邊鎮(zhèn)區(qū)，，如石基）客客戶較廣州市區(qū)區(qū)客戶對項目目所在的橋南南區(qū)域有更好好認知，認可規(guī)規(guī)劃前景；需求90-140平米的首置、、首改三、四四房；了解保利品牌牌，關注交通通便利、生活活配套、項目目品質等后續(xù)訪談關注注點購買與本項目目同面積段產(chǎn)產(chǎn)品的客戶中中，市區(qū)客戶戶與番禺本地地客戶比例關關系？123購買區(qū)域內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)品的番禺本本地客戶，他他們?yōu)楹钨徺I買？購買區(qū)域內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)品的廣州市市區(qū)客戶，什什么因素吸引引他們購買？？選擇尚東尚筑筑、鴻禧華庭庭、番禺市橋橋的客戶作后后續(xù)深入訪談談及驗證客戶類型1：番禺本地的首首置客戶孫先生，28歲，土生土長長的番禺羅家家村人，番禺禺白領，首次次置業(yè)；目前在番禺市市橋工作，從從事估價行業(yè)業(yè)，女朋友也也在市橋工作作，從事保險險業(yè)務；現(xiàn)在跟父母和和大哥大嫂一一起住番禺廣廣場附近。準準備結婚，結結婚后不想再再跟父母一起起住，希望在在番禺買房；；認為房子最好好離市橋不要要太遠，兩房房和小三房都都能接受，最最好就是90-100平米的小三房房，總價最好好不超過100萬；父母可以給3-4成首付，剩下下的兩個人月月供，大概能能承受3000-4000元的月供款；；之前看過尚東東尚筑，比較較喜歡那里的的戶型，有贈贈送空間最好好；橋南也可以考考慮，反正上上下班控制在在半小時內(nèi)都都沒問題。在番禺工作，，對橋南認可可度高，需求求小三房，希希望高產(chǎn)品附附加值，對總總價和月供有有一定敏感客戶類型2：番禺本地的二二次置業(yè)客戶戶王先生，43歲，番禺本地地人，私企老老板，二次置置業(yè)；土生土長的番番禺人，在番番禺開廠，目目前居住在中中頤海倫堡，，一家四口，，小孩番禺中中學南校區(qū)讀讀書，正在考考慮在橋南買買多一套房子子，一方面給給小孩住，另另一方面考慮慮投資；面積不用太大大，90㎡左右就足夠，，以后亞運城城帶動整個番番禺板塊房價價上漲，到時時可能考慮賣賣掉；已經(jīng)在橋南住住了很久，這這里比較安靜靜，生活方便便，交通還算算順暢，挺喜喜歡住這里；；目前橋南1萬左右的均價價還算合理，，估計以后還還會上漲的，，看好以后的的發(fā)展。在番禺開廠，，經(jīng)濟實力較較強，家在番番禺，對橋南南較為了解，，看好亞運帶帶來的未來升升值前景客戶類型3：番禺工作的外外地人李先生，32歲，湖北人，，石基服裝廠廠的管理層，，首次置業(yè)；；來番禺工作五五六年了，之之前一直都是是在石基租房房子住，現(xiàn)在在考慮買房了了；知道亞運城就就快開盤，認認為價格在萬太貴了，1萬左右都能接接受；想買100㎡的小三房，考考慮到以后結結婚生小孩，，以及父母過過來這邊短時時間居住，所所以最起碼都都要三房；喜歡大社區(qū)，，環(huán)境要安靜靜，喜歡東湖湖州，樓間距距夠寬，不過過戶型面積太太大了，接受受不了。橋南也可以考考慮，那邊生生活配套也很很齊全，不過過那里現(xiàn)在都都是大面積的的戶型為主，，如果有小三三房也可以考考慮。一直在番禺租租房住，習慣慣了番禺的生生活，目前考考慮首置買房房，需求3房以上，但太太大面積無法法承受，總價價承受能力較較有限?？蛻纛愋?：番禺公務員、、事業(yè)單位人人員楊小姐，28歲，番禺禺山山高級中學老老師，外地人人，來廣州5年；目前租住教師師宿舍，擔心心房價一直漲漲，想買房，，選擇在番禺禺，不會考慮慮廣州市區(qū)；；想買90平左右小三房房，接受價格格10000元/平左右，去看看過尚東尚筑筑和金色城品品，尚東尚筑筑稍微有點遠遠，金色城品品不喜歡那種種小復式；對市橋南覺得得生活配套不不夠好，希望望能有較大的的社區(qū)和較好好的生活配套套。首次置業(yè)業(yè)自住，對投投資和亞運前前景不太關注注；禺山中學的老老師購買力都都比較強，有有不少老師現(xiàn)現(xiàn)在都在考慮慮買房，而且且基本上都是是考慮在市橋橋附近置業(yè)。。工作固定在番番禺，基本不不會去廣州市市區(qū)買房，購購買力較強，，對市橋附近近配套完善的的大社區(qū)、品品質物業(yè)較感感興趣，需求求小三房?？蛻纛愋?：廣州市區(qū)的首首置白領蔣先生，30歲，從事管理理咨詢行業(yè)，，在海珠區(qū)江江南西上班；；最近剛剛購買買雅居樂鴻禧禧華庭的80平二房，13500元/平。購房主要要看中生活配配套和交通；；坐地鐵上班，，來廣州7年，以前一直直在番禺市橋橋工作，加之之地鐵較方便便，對市橋區(qū)區(qū)域抗性較小小，而且番禺禺的房價比海海珠要便宜很很多；買房時重點看看過尚東尚筑筑，覺得位置置有點遠，交交通不是很方方便；以前覺得市橋橋南生活配套套不太好，但但現(xiàn)在變化較較大，是重點點發(fā)展區(qū)域。。以前租房在祈祈福新村，很很多海珠上班班的都在祈福福租房，買房房大部分也都都考慮在市橋橋附近置業(yè)。。在海珠、天河河上班，有過過在番禺租房房的經(jīng)歷，區(qū)區(qū)域抗性較小小，看重交通通和配套，選選擇購買市橋橋附近的地鐵鐵物業(yè)，認為為價格上有優(yōu)優(yōu)勢。核心客戶重點客戶潛在客戶客戶類型客戶描述1、番禺市橋的的首置白領2、番禺工作的的外地人3、番禺市橋的的企事業(yè)單位位人員、公務務員1、廣州市區(qū)白白領、企事業(yè)業(yè)單位人員2、番禺本地投投資客部分區(qū)內(nèi)外投投資者看重配套、交交通；關注投資前景景；普遍需求小三三房，關注產(chǎn)產(chǎn)品附加值、、品牌、對總總價、月供較較敏感對交通要求較較高，傾向選選擇市橋的地地鐵物業(yè)，需需作適度引導導項目客戶構成成客戶分析小結結番禺市橋白領領（首置）：：對橋南認可度度高，需求小小三房，希望望高產(chǎn)品附加加值，對總價價和月供有一一定敏感番禺本地客戶戶（投資）：：經(jīng)濟實力較強強，家在番禺禺，對橋南較較為了解，看看好未來的升升值前景在番禺的外地地人（首置））：一直在番禺租租房住，習慣慣了番禺的生生活，目前考考慮首置買房房，需求3房以上，但太太大面積無法法承受，總價價承受能力較較有限番禺的企事業(yè)業(yè)單位人員（（首置）：工作固定在番番禺，基本不不會去廣州市市區(qū)買房，購購買力較強，，對市橋附近近配套完善的的大社區(qū)、品品質物業(yè)較感感興趣，需求求小三房廣州市區(qū)工作作的白領（首首置）：在海珠、天河河上班，有過過在番禺租房房的經(jīng)歷，區(qū)區(qū)域抗性較小小，看重交通通和配套，選選擇購買市橋橋附近的地鐵鐵物業(yè)，認為為價格上有優(yōu)優(yōu)勢?？蛻糁饕P注注點：高附加加值、交通便便利、總價優(yōu)優(yōu)勢、升值前前景BAF我有：片區(qū)濃厚的生生活氛圍、便便利交通區(qū)域未來升值值前景迎合市場的緊緊湊型低總價價產(chǎn)品極具影響力與與口碑的發(fā)展展商品牌○○○○○○B(yǎng)AF本項目具備主要優(yōu)勢1、番禺市橋南周邊濃厚的居家氛圍2、交通便利——距番禺最繁華的市橋僅10分鐘車程3、緊湊型設計——符合市場需求的低總價中小戶型4、升值前景——未來板塊成熟溢價5、具備品牌影響力——保利品牌和口碑片區(qū)濃厚的生活氛圍、便利交通區(qū)域未來升值前景極具影響力與口碑的發(fā)展商品牌迎合市場的緊湊型低總價產(chǎn)品○○○○○○B(yǎng)AF本項目具備主要優(yōu)勢1、番禺市橋南周邊濃厚的居家氛圍2、交通便利——距番禺最繁華的市橋僅10分鐘車程3、緊湊型設計——符合市場需求的低總價中小戶型4、升值前景——未來板塊成熟溢價5、具備品牌影響力——保利品牌和口碑本項目對客戶產(chǎn)生的價值1、享受番禺市橋南周邊濃厚的居家氛圍2、便利的交通——距番禺最繁華的市橋僅10分鐘車程3、低總價緊湊型中小戶型4、未來板塊成熟溢價帶來的投資升值5、保利品牌和口碑，帶來品質保證立足于購買“緊湊型”中中小戶型的客戶突出本項目的的居家調(diào)性，建立差異化形象啟示：關于我們的客戶他們是這樣一一群人，年輕、有活力，講究生活品質質，同時，注重性價比，務實居家關于居家調(diào)性項目訴求上，，描述一種生活態(tài)度，倡導一種生活方式，推廣調(diào)性上，，它不是激進進新銳的，而而是偏向于柔柔和的、溫馨的、有品質感的，，關于差異化的形象象需要一個概念，一條主線這個概念，串串聯(lián)并貫徹整整個營銷全程程譬如：花生來了……尋找一個主線家，承載包容著他他們生活中的的酸甜苦辣這里，有他們們奮斗的故事，有他他們愛情的故事有他們關于理想的故事。家是是最溫暖的港港灣，象征著著一種叫做幸福的生活。家，與生活有有關，與幸福福有關，與故事有關……保利·城南故事【主推案名】【有一種生活叫叫幸福】尋找·故事主人公保利·城南故事現(xiàn)現(xiàn)正正接受咨詢和TA一起從無到有的幸幸福保利·城南故事現(xiàn)現(xiàn)正正接受咨詢生活，是一種種自在心情保利·城南故事日子緩緩，生生活散散保利·城南故事偷得浮生半日日閑保利·城南故事生活，簡單就就好保利·城南故事幸福故事，即即將揭幕保利·城南故事即即將公開發(fā)售售保利·水岸蘭亭【備選案名】【有一種生活叫叫幸?！俊緜溥x案名】保利·麗陽百合【有一種生活叫叫幸?！抗适碌恼故炯鞍b裝有故事的產(chǎn)品打造有故事的園林和售樓處處有故事的樣板房有故事的產(chǎn)品打造——從規(guī)劃面積“禁偷令”之后的功能營營銷說起沒有“贈送面積”我們就送“功能”當廣州樓市延延續(xù)10多年的“慣偷面積”不再可能緊湊型中小戶戶型產(chǎn)品的附附加值如何提提升？功能營銷關鍵鍵要素——回歸產(chǎn)品的居居住本體強調(diào)功能面積積，而非建筑筑面積強調(diào)室內(nèi)，而而非室外強調(diào)居住享受受，而非居住住舒適衣帽間/書房/收藏室……功能空間的設設置初級形態(tài)——賦予既有空間間某種功能虛空間帶來的的多樣性虛空間單獨使使用，可以成為衣衣帽間、化妝妝間、書柜等等主臥個性化空間升級形態(tài)——對空間進行合合并利用，實實現(xiàn)功能的擴擴展客廳主臥虛空間虛空間納入客客廳，可以成為家家庭展示性空空間虛空間納入主主臥，可以成為主主臥的個性化化空間，如衣衣帽間、書房房等結合周邊形成成更大的活動動場地，形成多種活活動的可能性性高級形態(tài)——對室內(nèi)空間的的集約利用對空間的集約約利用，涉及及成品化精裝裝修玄關地柜內(nèi)嵌式電器精品化成品裝裝修——集約細節(jié)①②③④⑤①廚房收納柜②垃圾處理器器、五金拉籃籃③轉角櫥柜④消音柜門⑤內(nèi)嵌式廚房房電器精品化成品裝裝修——集約細節(jié)①臥室邊角空間間利用②浴室定制制櫥柜③洗手臺收收納柜④墻體內(nèi)嵌嵌式收納處①②③④消音門：輕柔柔關閉技術，，消除噪音干干擾博洛尼的阻尼尼輕柔關閉技技術，避免了了碰撞或反彈彈，房門經(jīng)緩緩沖后自動關關閉，消除噪噪音干擾，有效避免門板板快速閉合對對老人小孩造造成的傷害。。LOW-E中空隔音玻璃璃：可以阻止太陽陽光產(chǎn)生的熱熱輻射進入室室內(nèi),又可以將室內(nèi)內(nèi)物體產(chǎn)生的的熱反射回來來,從而降低玻璃璃的熱輻射通通過量。隔熱性比普通通中空玻璃提提高近40%，大大減輕室室外的噪音透透過窗戶進入入室內(nèi)，一般般隔音玻璃可可降低噪音30分貝左右。精品化成品裝裝修——門窗書桌和雙人床床一體：與以往設計不不同的是它不不需要搬動任任何東西，唯唯一要搬動的的也就是書桌桌前的椅子，，而且在打開開雙人床時對對書桌上的東東西也不會有有任何影響，，睡覺與工作作的切換一鍵鍵即完成。一體式衣柜沙發(fā)統(tǒng)一設計計，可便于業(yè)主主后期更換布布藝套利用過道等空空間設計閱讀讀臺①②③④精品化成品裝裝修——家具精品化成品裝裝修——裝飾品提供室內(nèi)的部部分綠化和陽陽臺基本綠化化設置：陽臺的花槽和和樹體桌面綠化采光走廊引進進綠化采光天井的綠綠化①②③④精品化成品裝裝修——家庭綠化有故事的園林和售樓處處——用一條故事主線，貫穿整個看看樓動線奮斗的故事在過去的日子子里很大一部分的的時間我們都在奮斗斗付出努力付出汗水為了更好的生生活為了更美的未未來【第一站】社區(qū)入口，《奮斗》主題雕塑，講述拼搏進進取的奮斗故故事愛情的故事【第二站】在玻璃花房里里種上一棵忘憂憂草每天看著它一天一天長大大就像人生最浪浪漫的事是可以和你一一起慢慢變老小區(qū)園林內(nèi)，，設置玻璃花房和沿路花帶，講述羅曼蒂克克的愛情故事事旅行的故事【第三站】背上行囊從此浪跡天涯涯走遍了世界上上許多城市帶回了雅魯藏藏布江的雪水水還有撒哈拉沙沙漠的黃沙收藏英倫三島島的優(yōu)雅記錄北海道的的此刻心情……售樓處內(nèi)，設設置收藏品展架及及解說卡片講述浪跡天涯涯的旅行故事事家的故事【第四站】生活在現(xiàn)實的的重重壓力之之下是家人的守望望和孩子的微微笑給了我繼續(xù)前前行的勇氣和和力量總想給最可愛愛的他們一個全世界最最溫暖的港灣灣售樓處外圍，，設置秋千架及兒童童游樂區(qū)，講述家的親子子故事理想的故事【第五站】從前覺得生活的理理想就是掙很多的的錢住很大的房子子現(xiàn)在覺得生活的理理想就是在一個悠悠閑的午后研磨咖啡的心心情售樓處，打造造成包括咖啡吧、書吧、音吧、桌游吧的休閑體驗空間，講述生活理理想的故事有故事的樣板房——打造情境化樣樣板間，比的的是心思和創(chuàng)意別人的樣板房房我們不和海倫倫堡比豪氣，，也不羨慕尚尚東尚筑的歐歐派我們的樣板房房可能不豪氣，，可能不國際際，要的是讓讓客戶印象深深刻天下任我行的的旅行者之家家整體裝修風格格采用日本MUJI無印良品的簡約風格，凸凸顯舒適、淡淡雅的生活主主張簡約淡雅、易易于打造的整整體硬裝別出心裁、心心思貴過成本本的軟裝點綴綴樣板房內(nèi)各功功能空間點綴綴世界各地風風情的特色擺擺件，并配置置相應的文化化解讀，凸顯顯樣板房主人人公的生活情情境參觀樣板房，，就像周游世世界臥室：土耳其地毯毯，中東傳統(tǒng)統(tǒng)手工藝人客廳：“走進非洲洲”，播放非非洲風情影視視片；參觀樣板房，，就像周游世世界書房：一幅來自圣圣地西藏的唐唐卡餐廳：來自泰王國國的錫器書房：日本泥塑娃娃娃書房：日本茶具故事的推廣推廣總策略①前提：提前蓄蓄客如果現(xiàn)場售樓樓處展示不到到位，在推廣廣配合的基礎礎上，提前在在市橋高檔商商場設置展場蓄客客（可選擇易發(fā)發(fā)商業(yè)中心））。③渠道營銷：一一個活動，三三個重要渠道道貼近目標客戶戶群，打好“地鐵”、““戶外牌”和和“網(wǎng)絡”三個重要渠道道的組合拳。。配合一次大大型“城南故故事秀”的活活動，引爆項項目。②形象線：貫串串一條主線項目開盤前一一個半月開始始進行集中推推廣，至始至至終，以“尋找城南故故事主人公””貫穿主推廣線線，副標配合合銷售節(jié)點發(fā)發(fā)布。④分批推售：分分兩次推售連連續(xù)引爆市場場兩次推售時間間間隔不超過過一個月，連續(xù)加推，引引爆市場，實現(xiàn)項目短短平快的銷售售目標。4月1日8月30日3月1日工程要求營銷階段開盤引爆項目開盤圍墻、道旗、、地界包裝推廣主線推廣渠道營銷活動軟文炒作搜房網(wǎng)站軟文文商場外展地鐵廣告戶外牌公交候車亭風風暴（開盤前前一周）搜房網(wǎng)站（橫橫欄）硬廣（開盤前前四版）網(wǎng)絡、報廣軟軟文炒作短信40萬條/周樓吧售樓處、樣板板房完工。園園林展示區(qū)區(qū)完工4月1日，配合售樓樓處開放，““尋找城南故故事主人公””主題活動售樓處/樣板房開放6月份加推，MUJI生活展尋找城南故事事主人公營銷工作鋪排排戶外牌地鐵廣告(視情況)網(wǎng)絡軟文炒作作短信20條/周樓吧5月1日取得預售證蓄勢預熱7月1日6月1日8月1日持續(xù)加推余貨續(xù)銷幸福故事，即即將揭幕和TA一起，從無到到有的幸福生活簡單就好好地鐵廣告戶外牌公交候車亭風風暴硬廣（加推前前三版）網(wǎng)絡、報廣軟軟文炒作短信40萬條/周樓吧項目加推戶外牌網(wǎng)絡軟文樓吧短信（視情況況）貫穿一條主線線：尋找故事事主人公和TA一起，從無到到有的幸福生活，是一種種自在心情日子緩緩，生生活散散生活，簡單就就好第一階段尋找故事主人人公制造懸念第二階段去城南故事項目亮相第三階段形象滲透第四階段開盤熱銷幸福故事，即即將揭幕提前蓄客——設置分展場保利·城南故事售樓處到位前前，在番禺易易發(fā)商業(yè)中心心設置分展場場。并配合展展場流動派單單。配合展場流動動派單。巡展人員安排排：巡展分2組，每組2名銷售、8名兼職派單人人員人員目標要求求：主展場銷銷售人員,每人每天要登登記20個以上有效電電話號碼；派單人員,每人每天要登登記15個以上有效電電話號碼，帶帶5批客戶到主展展場上門咨詢詢。派發(fā)物料：海報（設計建建議正面項目目信息，反面面加印亞運舉舉辦日程表））地鐵廣告——做番禺最重要要的三站1、地鐵大燈箱箱，做番禺最最重要的三站站：市橋、漢漢溪長隆和番番禺廣場的所所有地鐵出口口費用：27.4萬/月2、站臺3連封+屏蔽門貼5、6兩個月主要投投放戶外牌——易發(fā)商業(yè)中心心和番禺廣場場費用：27.4萬/月地界包裝——形成項目區(qū)隔隔位置：沿本項項目工地四周周要求：體現(xiàn)項項目氣質、品品質目的：吸引過過往客戶關注注，提前預熱熱樓體包裝要求：清晰展展示保利地產(chǎn)產(chǎn)、項目名稱稱、銷售電話話信息；目的：加強昭昭示性，提前前預熱沿路道旗工地形象圍墻墻位置：沿市良良路、南城路路直到本項目目要求：道旗高高4.5米，寬0.6米；每隔5米樹立一個道道旗。目的：體現(xiàn)項項目私家路感感覺，引導客客戶引入銷售售中心活動之一：尋找故事主人人公聯(lián)合新周刊，，結合網(wǎng)絡炒炒作，掀起“尋找·故事主人公”的預熱活動，，制造懸念，，引發(fā)市場關關注；在番禺主要戶戶外T牌發(fā)布廣告；；在主要商業(yè)人人流旺地排放放“尋找故事主人人公”小卡片，可在在售樓處開放放之日憑卡兌兌換購物券；；尋找·故事主人公活動之二：MUJI生活展活動形式：在項目現(xiàn)場場舉辦MUJI無印良品創(chuàng)意意生活展，包包括各類創(chuàng)意意家居用品，，為現(xiàn)場帶來來人氣Thanksforlistening,anditistheend！世聯(lián)地產(chǎn)2010年7月30日神圣的工作作在每個人人的日常事事務里，理理想的前途途在于一點點一滴做起起。創(chuàng)造性模仿仿不是人云云亦云，而而是超越和和再創(chuàng)造。。逆境給人寶寶貴的磨練練機會。只只有經(jīng)得起起環(huán)境考驗驗的人，才才能算是真真正的強者者。22:4122:4122:41:4922:41:49所謂天才，，只不過是是把別人喝喝咖啡的功功夫都用在在工作上了了。強烈的欲望望也是非常常重要的。。人需要有有強大的動動力才能在在好的職業(yè)業(yè)中獲得成成功。你必必須在心中中有非分之之想，你必必須盡力抓抓住那個機機會?；茧y可以試試驗一個人人的品格，，非常的境境遇方才可可以顯出非非常的氣節(jié)節(jié);風平浪靜的的海面，所所有的船只只都可以并并驅競勝。。命運的鐵鐵拳擊中要要害的時候候，只有大大勇大智的的人才能夠夠處之泰然然。不放過任任何細節(jié)節(jié)。1月-231月-231月-231月-23惟一持久久的競爭爭優(yōu)勢，，就是比比你的競競爭對手手學習得得更快的的能力。。把你的競競爭對手手視為對對手而非非敵人，，將會更更有益。。一旦做出出決定就就不要拖拖延。任任何事情情想到就就去做!立即行動動!如果通用用公司不不能在某某一個領領域坐到到第一或或者第二二把交椅椅，通用用公司就就會把它它在這個個領域的的生意買買掉或退退出這個個領域。。我的宗旨一向向是逐步穩(wěn)健健發(fā)展，既不不要靠聳人聽聽聞的利潤，，也不要在市市場不景氣時時，突然有資資金周轉不靈靈的威脅。05-1月-2322:41:49在艱難時期，，企業(yè)要想獲獲得生存下去去的機會，唯唯一的辦法就就是保持一種種始終面向外外界的姿態(tài)。。若想長期生生存，僅有的的途徑就是要要使人人竭盡盡全力，千方方百計讓下一一代產(chǎn)品進入入用戶家中。。時間是一個偉偉大的作者，，它會給每個個人寫出完美美的結局來。。自始自終把人人放在第一位位，尊重員工工是成功的關關鍵。讓流流程程說說話話，，流流程程是是將將說說轉轉化化為為做做的的惟惟一一出出路路。。1月月-231月月-2322:41:49在一一個個崇崇高高的的目目的的支支持持下下，，不不停停地地工工作作，，即即使使慢慢，，也也一一定定會會獲獲得得成成功功。。微軟軟離離破破產(chǎn)產(chǎn)永永遠遠只只有有18個月月。。堅持持是是一一種種智智慧慧，，固固執(zhí)執(zhí)是是一一種種死死板板。。1月月-231月月-23命運運是是一一件件很很不不可可思思議議的的東東西西。。雖雖人人各各有有志志，，但但往往往往在在實實現(xiàn)現(xiàn)理理想想時時，，會會遭遭遇遇到到許許多多困困難難，，反反而而會會使使自自己己走走向向與與志志趣趣相相反反的的路路，，而而一一舉舉成成功功。。一個個管管理理者者如如果果不不了了解解其其下下屬屬的的工工作作，，那那他他就就無無法法有有效效地地管管理理他他們們。。人們們所所認認識識到到的的是是成成功功者者往往往往經(jīng)經(jīng)歷歷了了更更多多的的失失敗敗，，只只是是他他們們從從失失敗敗中中站站起起來來并并繼繼續(xù)續(xù)向向前前。。22:41:4922:411月月-23等待待。。我我將將要要在在這這三三塊塊基基石石上上建建立立我我成成功功的的金金字字塔塔。。千方方百百計計請請一一個個高高招招的的專專家家醫(yī)醫(yī)生生，，還還不不如如請請一一個個隨隨叫叫隨隨到到且且價價格格便便宜宜的的江江湖湖郎郎中中。。是員員工工養(yǎng)養(yǎng)活活了了公公司司。。2023/1/522:41能用用他他人人智智慧慧去去完完成成自自己己工工作作的的人人是是偉偉大大的的。。不滿滿足足讓讓客客戶戶滿滿意意，，要要追追求求讓讓客客戶戶感感動動，，創(chuàng)創(chuàng)造造客客戶戶終終身身價價值值。。新經(jīng)經(jīng)濟濟時時代代，，不不是是大大魚魚吃吃小小魚魚，，而而是是快快魚魚吃吃慢慢魚魚。。路是腳腳踏出出來的的，歷歷史是是人寫寫出來來的。。人的的每一一步行行動都都在書書寫自自己的的歷史史。05一一月月202310:41下下午1月-23差錯發(fā)發(fā)生在在細節(jié)節(jié)，成成功取取決于于系統(tǒng)統(tǒng)。速度就就是一一切，，它是是競爭爭不可可或缺缺的因因素。。管得少，就就是管得好好。05一月月2023命運本來就就不公平所所以我要改改變命運。。投機取巧的的人。10:41:49下下午22:41:49質量是維護護顧客忠誠誠的最好保保證。最好的CEO是構建他他們的團團隊來達達成夢想想，即便便是邁克克爾·喬丹也需需要隊友友來一起起打比賽賽。2023/1/522:411月-23在這個世世界上，，沒有人人能使你你倒下。。如果你你自己的的信念還還站立的的話。一個人要發(fā)現(xiàn)現(xiàn)卓有成效的的真理，需要要千百萬個人人在失敗的探探索和悲慘的的錯誤中毀掉掉自己的生命命。1月-2322:41:49感情投資是在在所有投資中中，花費最少少，回報率最最高的投資。。壯士臨陣決死死哪管些許傷傷痕，向千年年老魔作戰(zhàn)，，為百代新風風斗爭?？犊當S此身。2023/1/522:41:4922:411月-23謝謝各位！9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。22:41:4922:41:4922:411/5/202310:41:49PM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2322:41:4922:41Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。22:41:4922:41:4922:41Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2322:41:5022:41:50January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。05一一月月202310:41: