某地產(chǎn)二期項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

12016.07九坤新城一號(hào)二期項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案說(shuō)明：1、本營(yíng)銷(xiāo)方案主要圍繞住宅營(yíng)銷(xiāo)思路展開(kāi)，商鋪、車(chē)位銷(xiāo)售數(shù)據(jù)僅為預(yù)估。2、由于時(shí)間緊迫，方案中營(yíng)銷(xiāo)推廣章節(jié)，對(duì)媒體推廣營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，未做建議。2一、市場(chǎng)環(huán)境分析目錄四、2016年?duì)I銷(xiāo)工作計(jì)劃二、營(yíng)銷(xiāo)核心思路與策略三、銷(xiāo)售指標(biāo)及推盤(pán)計(jì)劃3一、市場(chǎng)環(huán)境分析41、武漢住宅市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)環(huán)境分析據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院華中分院統(tǒng)計(jì)，截至6月30日，今年上半年全市新建住房累計(jì)成交15.38萬(wàn)套，較去年同期增長(zhǎng)66.01%。上半年全市新建住房成交面積1585萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)71.9%。

據(jù)此，武漢2016年上半年新房成交套數(shù)與面積均位居全國(guó)第一，奪得全國(guó)“雙冠王”。武漢新房總成交金額，上半年居全國(guó)前五位。與此同時(shí)，全國(guó)百城房?jī)r(jià)顯示，今年6月武漢住宅樣本平均價(jià)格9910元/平方米，在全國(guó)100個(gè)城市中居第18位；從2015年2月起，武漢住宅均價(jià)連續(xù)17個(gè)月保持小幅上漲。2016年上半年武漢樓市關(guān)鍵詞：火！火！火！51、武漢住宅市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)環(huán)境分析2016年上半年?yáng)|西湖區(qū)成交住宅10448套。62、東西湖區(qū)發(fā)展分析（武漢臨空港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）一、市場(chǎng)環(huán)境分析72、東西湖區(qū)發(fā)展分析（武漢臨空港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）一、市場(chǎng)環(huán)境分析區(qū)域規(guī)劃：東聯(lián)、西拓、北延區(qū)域發(fā)展：金銀湖板塊，以發(fā)展生態(tài)居住為主，承接漢口區(qū)域人口外溢；臺(tái)商產(chǎn)業(yè)新城重點(diǎn)發(fā)展食品、物流、機(jī)械制造等工業(yè)園區(qū)；吳家山新城，滿足東西湖區(qū)域人口進(jìn)城需求，主城區(qū)發(fā)展擴(kuò)充方向。本項(xiàng)目所在吳家山新城板塊，老城區(qū)（金山大道以南，九通路以東）基本無(wú)新盤(pán)推出；東西湖城市新中心三店板塊，房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)量、去化量相對(duì)穩(wěn)定。8一、市場(chǎng)環(huán)境分析3、主要房產(chǎn)項(xiàng)目分布圖遠(yuǎn)洋世界5800元/㎡怡華逸天地9000元/㎡九坤22萬(wàn)㎡立方時(shí)空1.5萬(wàn)㎡五環(huán)時(shí)尚廣場(chǎng)6000元/㎡（商業(yè)）花樣城二期7000元/㎡美聯(lián)德瑪假日6400元/㎡沿海賽洛城7000元/㎡東建金海灣6000元/㎡（尾盤(pán)）鑫城宜居7400元/㎡恒大嘉園18萬(wàn)㎡約8400元/㎡（精裝修）鴻達(dá)中央廣場(chǎng)3.6萬(wàn)㎡華潤(rùn)啤酒廠地塊中建壹品10萬(wàn)㎡9一、市場(chǎng)環(huán)環(huán)境分析項(xiàng)目遠(yuǎn)洋世界美聯(lián)德瑪假日鑫城宜居恒大嘉園經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（萬(wàn)㎡）土地面積：27.54建筑面積：53.69土地面積：19.48建筑面積：39.11土地面積：7.79建筑面積：31.17土地面積：約48建筑面積：80當(dāng)期指標(biāo)（萬(wàn)㎡）土地面積：4.12建筑面積：8.26土地面積：5.69建筑面積：17.45土地面積：7.79建筑面積：23.54土地面積：10.23建筑面積：23.75主力戶型2室2廳1衛(wèi)77㎡3室2廳1衛(wèi)90㎡3室2廳2衛(wèi)110㎡2室2廳1衛(wèi)70㎡3室2廳1衛(wèi)100㎡3室2廳2衛(wèi)119㎡4室2廳2衛(wèi)139㎡2室2廳1衛(wèi)80-90㎡3室2廳1衛(wèi)104㎡3室2廳1衛(wèi)110㎡3室2廳2衛(wèi)139㎡1室2廳1衛(wèi)54㎡2室2廳1衛(wèi)80

88㎡3室2廳1衛(wèi)99㎡3室2廳2衛(wèi)110

119㎡在售價(jià)格5800元/㎡6400元/㎡7400元/㎡約8400元/㎡（含1200精裝修）2016年上半年去化量二期、三期銷(xiāo)售約6萬(wàn)㎡銷(xiāo)售500多套，約4萬(wàn)㎡推出6-10#樓，共6個(gè)單元6.5萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售約4.5萬(wàn)㎡三期5號(hào)地塊銷(xiāo)售約5萬(wàn)㎡未來(lái)供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）三期B組團(tuán)14.4萬(wàn)三期12.88萬(wàn)-二期D\E地塊，三期約45.7萬(wàn)代理公司易居、世聯(lián)自銷(xiāo)合富輝煌易居3、主要競(jìng)品品項(xiàng)目分析析10一、市場(chǎng)環(huán)環(huán)境分析4、區(qū)域下半半年入市新新盤(pán)預(yù)測(cè)項(xiàng)目名稱

案場(chǎng)現(xiàn)狀建面（萬(wàn)方）認(rèn)籌時(shí)間價(jià)格預(yù)估（元/平米）預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間九坤新城一號(hào)營(yíng)銷(xiāo)中心登記208月底-10月中建壹品（沿海）外展點(diǎn)開(kāi)發(fā)10房多多電商啟動(dòng)75009月恒大嘉園四期營(yíng)銷(xiāo)中心接待18搜房電商啟動(dòng)84009月鴻達(dá)中央廣場(chǎng)接待中心3.69月-10月美聯(lián)德瑪假日三期營(yíng)銷(xiāo)中心登記12.889月660010月遠(yuǎn)洋世界三期B未開(kāi)始蓄客14.410月600012月合計(jì)69.88吳家山新城城板塊，2016年-2017年含在售、、計(jì)劃推出出可售貨量量超過(guò)70萬(wàn)㎡，供應(yīng)量穩(wěn)定定。11一、市場(chǎng)環(huán)環(huán)境分析5、市場(chǎng)結(jié)論論武漢住房市市場(chǎng)銷(xiāo)售火火爆，供不不應(yīng)求，價(jià)格大幅幅上漲。東西湖區(qū)域域房地產(chǎn)供供需穩(wěn)定，房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目集中在在金銀湖板板塊、吳家家山新城板板塊。吳家家山山新新城城板板塊塊，，各各住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目供供應(yīng)應(yīng)量量有有保保障障情情況況下下2016年銷(xiāo)銷(xiāo)售售量量預(yù)預(yù)估估在在10萬(wàn)㎡㎡左左右右?？蛻魬舫沙山唤唤Y(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)以以地緣緣性性客客戶戶和漢口口外外溢溢客客戶戶為主主。。12二、、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)核核心心思思路路與與策策略略131、項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析二、、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)核核心心思思路路與與策策略略14恒大大鑫城城宜宜居居馬投投潭潭公公園園臨空空港港文化化體體育育中心心輕軌1號(hào)延長(zhǎng)線臨空港大道區(qū)政政府府新新址址美聯(lián)聯(lián)沿海海三店店西西路路金山山大大道道啤磚磚路路吳新干線三店中路九坤坤張柏路151、項(xiàng)項(xiàng)目目解解析析二、、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)核核心心思思路路與與策策略略110987654321716151413121118幼兒園161、項(xiàng)目解解析二、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)核心思思路與策策略經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一期二期土地面積33967.9255132.86建筑面積計(jì)容面積128974.79209414.95住宅121599.72197397.77商業(yè)3228.814498.21公建4146.26（含1989.62）7518.97戶數(shù)13881982車(chē)位合計(jì)8042477地上149485地下7551992171、項(xiàng)目解解析二、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)核心思思路與策策略37、38㎡64套77-85㎡478套88-99㎡513套98-109㎡255套116-129㎡609套137、138㎡63套18戶型面積戶型套數(shù)占比37-38㎡1房1廳1衛(wèi)643.23%77-85㎡2房2廳1衛(wèi)47824.12%89-99㎡（朝南）3房2廳1衛(wèi)51325.88%98-109㎡（南北）3房2廳1衛(wèi)25512.86%116-129㎡3房2廳2衛(wèi)60930.73%137-139㎡4房2廳2衛(wèi)633.18%合計(jì)1982100%1、項(xiàng)目解解析二、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)核心思思路與策策略項(xiàng)目戶型型配比表表項(xiàng)目戶型型集中在在，77-85㎡以下兩兩房，90-110㎡小三房房，110-130㎡舒適三三房。主要針針對(duì)首次置業(yè)業(yè)、首次次改善置置業(yè)客群。192、項(xiàng)目SWOT分析二、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)核心思思路與策策略優(yōu)勢(shì)十年區(qū)域域發(fā)展，，具有一一定品牌牌知名度度；區(qū)域內(nèi)近近4千戶老業(yè)業(yè)主，資資源豐富富；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)規(guī)模、、開(kāi)發(fā)成成本具備備優(yōu)勢(shì)。機(jī)會(huì)區(qū)域市政政（交通通、公建建）規(guī)劃劃利好；；區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展向向好，人人口導(dǎo)入入加快；；三店片區(qū)區(qū)成為吳吳家山板板塊發(fā)展展熱點(diǎn)。。劣勢(shì)相對(duì)競(jìng)品品項(xiàng)目品品牌形象象有待提提升；周邊生活活、教育育配套不不成熟；；營(yíng)銷(xiāo)中心心等案場(chǎng)場(chǎng)體驗(yàn)品品質(zhì)感弱弱。威脅品牌開(kāi)發(fā)發(fā)商（中中建、華華潤(rùn))相繼推盤(pán)盤(pán)，對(duì)本本項(xiàng)目形形成擠壓壓；203、項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵鍵點(diǎn)二、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)核心思思路與策策略基于以上上SWOT分析，本本項(xiàng)目在在建筑規(guī)劃劃上具備備“均好好性”，考慮采采用市場(chǎng)跟隨隨策略，通過(guò)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策劃劃手段對(duì)對(duì)銷(xiāo)售進(jìn)進(jìn)行提升升，本項(xiàng)項(xiàng)目主要要營(yíng)銷(xiāo)關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)：：（1）開(kāi)發(fā)商商品牌形象象重塑，占位區(qū)區(qū)域主流流；（2）擴(kuò)大客群群拓展面，，擺脫區(qū)區(qū)域性競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)；（3）做好老業(yè)主維維系，釋放區(qū)區(qū)域深耕耕價(jià)值；；（4）打造極極致案場(chǎng)體驗(yàn)驗(yàn)，跑贏競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手。214、項(xiàng)目核核心營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)思路二、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)核心思思路與策策略“樹(shù)形象象、抓節(jié)節(jié)點(diǎn)、搶搶市場(chǎng)、、拓客戶戶”STEP1：樹(shù)形象象STEP2：抓節(jié)點(diǎn)點(diǎn)STEP3：搶市場(chǎng)場(chǎng)STEP4：拓客戶戶營(yíng)銷(xiāo)思路路區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)逐步進(jìn)進(jìn)入品牌牌開(kāi)發(fā)商商競(jìng)爭(zhēng)時(shí)時(shí)代；示范區(qū)、、樣板間間、案場(chǎng)場(chǎng)包裝導(dǎo)導(dǎo)示、物物料品質(zhì)質(zhì)、接待待標(biāo)準(zhǔn)，，直接反反應(yīng)項(xiàng)目目形象；；老業(yè)主關(guān)關(guān)系維系系，形成成口碑傳傳播。根據(jù)市政政配套完完工節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，炒作作市政規(guī)規(guī)劃配套套；基于競(jìng)品品分析后后的合理理推盤(pán)節(jié)節(jié)奏；節(jié)假日節(jié)節(jié)點(diǎn)的包包裝，持持續(xù)制造造市場(chǎng)熱熱點(diǎn)；項(xiàng)目面向向首次、、首改剛剛需客戶戶，作為為“現(xiàn)金金?！碑a(chǎn)產(chǎn)品，應(yīng)應(yīng)以快銷(xiāo)銷(xiāo)搶占市市場(chǎng)為目目標(biāo)；隨著區(qū)域域融合，，項(xiàng)目除除了面向向吳家山山板塊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，未未來(lái)需要要面向金金銀湖板板塊搶市市場(chǎng)。區(qū)域市市場(chǎng)客客戶來(lái)來(lái)源主主要以以地緣緣性客客戶和和漢口口外溢溢兩大大類(lèi)型型為主主；需要通通過(guò)分分銷(xiāo)、、電商商、團(tuán)團(tuán)購(gòu)、、CALL客、派派單、、老帶帶新……多渠道道拓展展客群群。225、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略略（4P）（1）產(chǎn)品品推售售策略略：（2）價(jià)格格策略略：（3）渠道道策略略：（4）推廣廣策略略：二、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)核核心思思路與與策略略“高頻頻次推推盤(pán)，，快速速走量量”“中開(kāi)開(kāi)高走走突突出性性價(jià)比比”“聚焦焦區(qū)域域海海量蓄蓄客””“占位位一線線，飽飽和覆覆蓋””23三、銷(xiāo)銷(xiāo)售指指標(biāo)及及推盤(pán)盤(pán)計(jì)劃劃241、銷(xiāo)售售周期期預(yù)估估項(xiàng)目年年銷(xiāo)售售面積積約10萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售周周期2016年—2018年。其中中2016年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷(xiāo)售售量5.2萬(wàn)㎡。三、銷(xiāo)銷(xiāo)售指指標(biāo)及及推盤(pán)盤(pán)計(jì)劃劃2產(chǎn)品策策略剛需產(chǎn)產(chǎn)品，，首置置/首改80㎡兩房房、100-130㎡三房房為主主體。。4年銷(xiāo)售售量10萬(wàn)㎡3推售策策略現(xiàn)金流流產(chǎn)品品市場(chǎng)跟跟隨型型，快快速走走量2016年上半半年銷(xiāo)銷(xiāo)量：：美聯(lián)5萬(wàn)㎡恒大5萬(wàn)㎡遠(yuǎn)洋6萬(wàn)㎡競(jìng)品及及市場(chǎng)場(chǎng)趨勢(shì)勢(shì)1251、銷(xiāo)售售周期期預(yù)估估—住宅推推盤(pán)順順序三、銷(xiāo)銷(xiāo)售指指標(biāo)及及推盤(pán)盤(pán)計(jì)劃劃123456789262、價(jià)格格定位位三、銷(xiāo)銷(xiāo)售指指標(biāo)及及推盤(pán)盤(pán)計(jì)劃劃更高高的的價(jià)價(jià)位位市場(chǎng)需需求承承受能能力客客戶戶心里里價(jià)位位關(guān)口口競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手價(jià)價(jià)格水水平項(xiàng)目目成成本本更低低的的價(jià)價(jià)位位在此價(jià)價(jià)格以以上沒(méi)沒(méi)有有可能能的需需求項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格的的上限限項(xiàng)目目定定價(jià)價(jià)出發(fā)發(fā)點(diǎn)點(diǎn)和和依依據(jù)據(jù)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格的的下線線在此價(jià)價(jià)格以以下沒(méi)沒(méi)有有可能能的利利潤(rùn)價(jià)格定定位決決定因因素市場(chǎng)需需求——目標(biāo)客客戶對(duì)對(duì)項(xiàng)目目所在在片區(qū)區(qū)的可可接受受價(jià)格格限度度；市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格格——本項(xiàng)目目客戶戶可能能選擇擇的其其它競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目的的價(jià)格格水平平和品品質(zhì)對(duì)對(duì)比。。項(xiàng)目成成本——含地價(jià)價(jià)、財(cái)財(cái)務(wù)成成本、、建筑筑工程程、稅稅費(fèi)、、利潤(rùn)潤(rùn)及管管理費(fèi)費(fèi)用等等；以上3個(gè)方面面分別別決定定了本本項(xiàng)目目定價(jià)價(jià)的上上限、、下限限和區(qū)區(qū)間，，如左左圖所所示：：272、價(jià)格格定位位三、銷(xiāo)銷(xiāo)售指指標(biāo)及及推盤(pán)盤(pán)計(jì)劃劃市場(chǎng)需需求承承受能能力客客戶戶心里里價(jià)位位關(guān)口口競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手價(jià)價(jià)格水水平項(xiàng)目成成本本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的的上限項(xiàng)目定定價(jià)出發(fā)發(fā)點(diǎn)和和依據(jù)據(jù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的下下線一期項(xiàng)目尾盤(pán)盤(pán)6月部分房源成成交價(jià)6600元。目前市場(chǎng)場(chǎng)，新推房源源價(jià)格上漲10%以內(nèi)，不明顯顯影響購(gòu)買(mǎi)決決策，價(jià)格預(yù)期上限限7200元/㎡參照競(jìng)品項(xiàng)目目：恒大7200（去除裝修成成本），鑫城城宜居7400，美聯(lián)6400，遠(yuǎn)洋5800.市場(chǎng)比較法得得出：7月時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)合合理價(jià)格6600元/㎡項(xiàng)目土地樓面面價(jià)1738元/㎡，含稅建安安成本2700元/㎡，加上合理理利潤(rùn)，住宅價(jià)格下限限5000元/㎡282、價(jià)格定位為保障項(xiàng)目首首開(kāi)成功，制制造市場(chǎng)熱銷(xiāo)銷(xiāo)搶購(gòu)局面，，為后期提價(jià)價(jià)建立基礎(chǔ)，，建議首次開(kāi)開(kāi)盤(pán)通過(guò)價(jià)格格優(yōu)惠提高性性價(jià)比?？紤]慮10月開(kāi)盤(pán)市場(chǎng)價(jià)價(jià)格存在上長(zhǎng)長(zhǎng)空間，建議開(kāi)盤(pán)均價(jià)價(jià)6700元/㎡，2016年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售均均價(jià)6850元/㎡參照武漢市年年度房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格走勢(shì)，保保守預(yù)估本項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格年均均上漲10%屬合理范圍，，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目住宅宅整盤(pán)銷(xiāo)售均均價(jià)7600元/㎡。三、銷(xiāo)售指標(biāo)標(biāo)及推盤(pán)計(jì)劃劃29統(tǒng)計(jì)業(yè)態(tài)總貨值套數(shù)面積（㎡）金額（萬(wàn)元）單價(jià)（元/㎡）住宅19821973961501027604底商約914479559912500車(chē)位1992（地下可售）--1593680000總計(jì)--201875187572--3、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)預(yù)算三、銷(xiāo)售指標(biāo)標(biāo)及推盤(pán)計(jì)劃劃303、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)預(yù)算三、銷(xiāo)售指標(biāo)標(biāo)及推盤(pán)計(jì)劃劃項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣費(fèi)用按按總銷(xiāo)售額的的1%計(jì)算，整盤(pán)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用用為：1876萬(wàn)元。2016年銷(xiāo)售目標(biāo)：：銷(xiāo)售面積5.2萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售金金額3.57億元，首開(kāi)項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用用適度提高，，計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)費(fèi)用控制在1.5%，人民幣500萬(wàn)元。31科目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用總額（萬(wàn)元）2016年費(fèi)用（萬(wàn)元）2016年合同額（萬(wàn)元）2016年費(fèi)用占銷(xiāo)售指標(biāo)比例合計(jì)1876500357001.5%一、媒介渠道563？二、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)375？三、營(yíng)銷(xiāo)禮品94？四、營(yíng)銷(xiāo)支持（案場(chǎng)包裝、物業(yè)服務(wù)、推廣咨詢服務(wù)費(fèi)……）563？五、辦公費(fèi)（電話、印刷、茶水、辦公用品等）94？六、機(jī)動(dòng)費(fèi)用187？3、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)預(yù)算三、銷(xiāo)售指標(biāo)標(biāo)及推盤(pán)計(jì)劃劃32開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2016年12月18日產(chǎn)品類(lèi)型：16#樓2單元推出面積：1.31萬(wàn)平米銷(xiāo)售均價(jià)：7200元/平米推售貨量：128套，0.95億銷(xiāo)售目標(biāo)：90套，0.66億銷(xiāo)售率：70%開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2016年11月19日產(chǎn)品類(lèi)型：16#樓1單元推出面積：1.27萬(wàn)平米銷(xiāo)售均價(jià)：7000元/平米推售貨貨量：：128套，0.89億銷(xiāo)售目目標(biāo)：：102套，0.71億銷(xiāo)售率率：80%4、推盤(pán)盤(pán)計(jì)劃劃（2016年銷(xiāo)售售量5.2萬(wàn)㎡，，合同同額3.57億元，，）三、銷(xiāo)銷(xiāo)售指指標(biāo)及及推盤(pán)盤(pán)計(jì)劃劃期初庫(kù)庫(kù)存：：0億新推貨貨值：：4.37億銷(xiāo)售目目標(biāo)：：3.57億期末庫(kù)庫(kù)存：：0.8億開(kāi)盤(pán)時(shí)時(shí)間：：2016年10月16日產(chǎn)品品類(lèi)類(lèi)型型：：14#、15#樓推出出面面積積：：3.277萬(wàn)平平米米銷(xiāo)售售均均價(jià)價(jià)：：6700元/平米米推售售貨貨量量：：384套，2.54億銷(xiāo)售目標(biāo)標(biāo)：332套，2.2億銷(xiāo)售率：：87%232311133開(kāi)盤(pán)時(shí)間間：2017年12月9日產(chǎn)品類(lèi)型型：車(chē)位位銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)：80000元/個(gè)推售貨量量：600套，0.48億銷(xiāo)售目標(biāo)標(biāo)：600套，0.48億開(kāi)盤(pán)時(shí)間間：2017年6月24日產(chǎn)品類(lèi)型型：12#樓推出面積積：1.55萬(wàn)平米銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)：8000元/平米推售貨量量：162套，1.24億銷(xiāo)售目標(biāo)標(biāo)：130套，0.99億銷(xiāo)售率：：80%開(kāi)盤(pán)時(shí)間間：2017年9月23日產(chǎn)品類(lèi)型型：10#樓推出面積積：2.60萬(wàn)平米銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)：8150元/平米推售貨量量：283套，2.12億銷(xiāo)售目標(biāo)標(biāo)：226套，1.69億銷(xiāo)售率：：80%開(kāi)盤(pán)時(shí)間間：2017年3月18日產(chǎn)品類(lèi)型型：13#樓推出面積積：2.55萬(wàn)平米銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)：7300元/平米推售貨量量：256套，1.86億銷(xiāo)售目標(biāo)標(biāo)：230套，1.68億銷(xiāo)售率：：90%4、推盤(pán)計(jì)計(jì)劃（2017年銷(xiāo)售量量9.94萬(wàn)㎡，合合同額8.1億元，））三、銷(xiāo)售售指標(biāo)及及推盤(pán)計(jì)計(jì)劃期初庫(kù)存存：0.8億新推貨值值：8.79億銷(xiāo)售目標(biāo)標(biāo)：8.1億期末庫(kù)存存：1.49億開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2017年5月1日產(chǎn)品類(lèi)型：11#樓推出面積：2.65萬(wàn)平米銷(xiāo)售均價(jià)：：7500元/平米推售貨量：：258套，1.99億銷(xiāo)售目標(biāo)：：232套，1.79億銷(xiāo)售率：90%2323116465開(kāi)盤(pán)時(shí)間：：2017年12月2日產(chǎn)品類(lèi)型：：9#樓推出面積：：1.31萬(wàn)平米銷(xiāo)售均價(jià)：：8400元/平米推售貨量：：124套，1.1億銷(xiāo)售目標(biāo)：：74套，0.66億銷(xiāo)售率：60%4534開(kāi)盤(pán)時(shí)間：：2018年6月30日產(chǎn)品類(lèi)型：：車(chē)位銷(xiāo)售均價(jià)：：80000元/個(gè)推售貨量：：1392套，1.11億銷(xiāo)售目標(biāo)：：1392套，1.11億開(kāi)盤(pán)時(shí)間：：2018年8月18日產(chǎn)品品類(lèi)類(lèi)型型：：14#、15#、16#商鋪鋪推出出面面積積：：0.1194萬(wàn)平平米米銷(xiāo)售售均均價(jià)價(jià)：：12500元/平米米推售售貨貨量量：：31套，，0.1492億銷(xiāo)售售目目標(biāo)標(biāo)：：31套，，0.1492億銷(xiāo)售售率率：：100%4、推推盤(pán)盤(pán)計(jì)計(jì)劃劃（（2018年銷(xiāo)銷(xiāo)售售量量5.03萬(wàn)㎡㎡，，合合同同額額5.49億元元，，））三、、銷(xiāo)銷(xiāo)售售指指標(biāo)標(biāo)及及推推盤(pán)盤(pán)計(jì)計(jì)劃劃期初初庫(kù)庫(kù)存存：：1.49億新推推貨貨值值：：4億銷(xiāo)售售目目標(biāo)標(biāo)：：5.49億期末庫(kù)庫(kù)存：：0億開(kāi)盤(pán)時(shí)時(shí)間：：2018年1月1日產(chǎn)品類(lèi)類(lèi)型：：1#、8#、11#商鋪推出面面積：：0.3285萬(wàn)平米米銷(xiāo)售均均價(jià)：：12500元/平米推售貨貨量：：60套，0.41億銷(xiāo)售目目標(biāo)：：60套，0.41億銷(xiāo)售率率：100%1131432開(kāi)盤(pán)時(shí)時(shí)間：：2018年5月1日產(chǎn)品類(lèi)類(lèi)型：：8#樓推出面面積：：2.71萬(wàn)平米米銷(xiāo)售均均價(jià)：：8600元/平米推售貨貨量：：259套，2.33億銷(xiāo)售目目標(biāo)：：259套，2.33億銷(xiāo)售率率：100%42435四、2016年?duì)I銷(xiāo)銷(xiāo)重點(diǎn)點(diǎn)工作作361、年度度銷(xiāo)售售指標(biāo)標(biāo)分解解2016年銷(xiāo)售售指標(biāo)標(biāo)：簽約：：525套，5.2萬(wàn)㎡，，3.57億。2016年有效效來(lái)訪訪目標(biāo)標(biāo)：3150組。首次開(kāi)開(kāi)盤(pán)，，銷(xiāo)售售目標(biāo)標(biāo)不低低于300套，有有效來(lái)來(lái)訪不不低于于1800組。四、2016年?duì)I銷(xiāo)銷(xiāo)重點(diǎn)點(diǎn)工作作525套認(rèn)購(gòu)購(gòu)1050組認(rèn)籌籌3150組有效來(lái)來(lái)訪300套認(rèn)購(gòu)購(gòu)600組認(rèn)籌籌1800組有效來(lái)來(lái)訪372、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)核心心問(wèn)題題如何吸吸引客客戶對(duì)對(duì)項(xiàng)目目的高高度關(guān)關(guān)注，，迅速速擴(kuò)大大客戶戶基數(shù)數(shù)；如何快快速在在本區(qū)區(qū)客群群心目目中樹(shù)樹(shù)立““想買(mǎi)買(mǎi)房到到九坤坤去看看看””的觀觀念；；如何擴(kuò)擴(kuò)大公公司品品牌知知名度度，保保持銷(xiāo)銷(xiāo)售期期內(nèi)的的持續(xù)續(xù)熱度度；項(xiàng)目入入市，，主打打核心心賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)是什什么。。四、2016年?duì)I銷(xiāo)銷(xiāo)重點(diǎn)點(diǎn)工作作383、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)思路路四、2016年?duì)I銷(xiāo)銷(xiāo)重點(diǎn)點(diǎn)工作作項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃改改造建建議：：圍繞繞馬投投潭遺遺址公公園、、臨空空港文文化體體育中中心等等市政政配套套，主打文文化主主題。。同時(shí)，，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃進(jìn)進(jìn)行改改造呼呼應(yīng)，，形成成宣傳傳點(diǎn)。。營(yíng)銷(xiāo)中中心對(duì)一期期規(guī)劃劃中““營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)中心心”使使用完完成后后，由由公司司補(bǔ)貼貼改造造為社社區(qū)小小劇場(chǎng)場(chǎng)。市政綠綠化控控制用用地由九坤坤贊助助部分分費(fèi)用用將二二期規(guī)規(guī)劃中中“市市政綠綠化控控制用用地””改造造為生生態(tài)步步道。。393、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)思路路四、2016年?duì)I銷(xiāo)銷(xiāo)重點(diǎn)點(diǎn)工作作”兩線線一主主題””重點(diǎn)圍圍繞項(xiàng)項(xiàng)目城城市文文化生生活主主題進(jìn)進(jìn)行包包裝，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)差異異化突突圍。。通過(guò)推推廣線線及活活動(dòng)線線展開(kāi)開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)，傳傳導(dǎo)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值，，促進(jìn)進(jìn)到訪訪，實(shí)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)銷(xiāo)售轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化。。Step2：推廣廣線主題：：城市市文化化生活活Step1：活動(dòng)動(dòng)線線上：：立形形象，，做證證言線下：：做渠渠道，，拓客客戶文化生生活概概念延延展項(xiàng)目文文化元元素釋釋放前期大大型活活動(dòng)造造勢(shì)亮亮相，，提升升形象象及品品牌系列活活動(dòng)拓拓展客客戶，，釋放放項(xiàng)目目?jī)r(jià)值值403、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)思路路四、2016年?duì)I銷(xiāo)銷(xiāo)重點(diǎn)點(diǎn)工作作【系列活活動(dòng)策策略】以文化化生活活作為為主線線貫穿穿始終終進(jìn)行行推廣廣，形形成長(zhǎng)長(zhǎng)期宣宣傳效效應(yīng)，，建立立項(xiàng)目目特有有價(jià)值值。東西湖湖區(qū)文文化生生活高高峰論論壇文化攝攝影大大賽營(yíng)銷(xiāo)中中心文文化展展民俗文文化體體驗(yàn)月月形象導(dǎo)入期期蓄客期期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期期續(xù)銷(xiāo)期期活動(dòng)目目的企業(yè)及及項(xiàng)目目高調(diào)調(diào)亮相相市場(chǎng)場(chǎng)，建建立品品牌號(hào)號(hào)召力力吸引目目標(biāo)客客戶關(guān)關(guān)注，，提升升到訪訪客戶戶登記記加強(qiáng)信信心、、優(yōu)質(zhì)質(zhì)體驗(yàn)驗(yàn)，促促進(jìn)成成交持續(xù)暖暖場(chǎng)，，保持持市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注注度活動(dòng)主主題切入形形式發(fā)現(xiàn)文文化生生活尋跡千千載文文脈之之旅文化生生活鑒鑒賞民俗文文化大大觀413、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)思路路四、2016年?duì)I銷(xiāo)銷(xiāo)重點(diǎn)點(diǎn)工作作【推廣策策略】從線上上、線線下兩兩個(gè)方方向出出發(fā)，，樹(shù)立立良好好形象象同時(shí)時(shí)配合合渠道道客戶戶拓展展，采采用立立體式式營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣廣模式式。推廣思思路推廣主主題推廣渠渠道23建立良良好品品牌形形象樹(shù)立文文化生生活住住區(qū)形形象千載文文化傳傳承（（楚文文化發(fā)發(fā)源地地）多彩文文化生生活住住區(qū)拓渠道客客戶團(tuán)購(gòu)、圈圈層傳播播區(qū)域發(fā)展展及項(xiàng)目目前景良好景觀觀資源投資升值值前景項(xiàng)目性價(jià)價(jià)比戶外、道道路指示示牌報(bào)紙、電電視、輕輕軌網(wǎng)站、微微信等電商商超展點(diǎn)點(diǎn)派單、CALL客1線上推廣廣線下推廣廣424、開(kāi)盤(pán)前前營(yíng)銷(xiāo)工工作鋪排排四、2016年?duì)I銷(xiāo)重重點(diǎn)工作作7.158月10月9月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)10.16開(kāi)盤(pán)9.9營(yíng)銷(xiāo)中心心開(kāi)放10.1樣板間開(kāi)開(kāi)放、認(rèn)認(rèn)籌升級(jí)級(jí)推廣階段段品牌形象象提升時(shí)間：7.15—8.12主題：千千載文化化一脈傳傳承+項(xiàng)目形象象推廣渠道道節(jié)點(diǎn)活動(dòng)動(dòng)案場(chǎng)包裝裝8.13啟動(dòng)電商商認(rèn)籌1、新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)中心、、樣板間間建設(shè)2、區(qū)域規(guī)規(guī)劃VR、沙盤(pán)、、宣傳片片、效果果圖、形形象折頁(yè)頁(yè)設(shè)計(jì)3、廣告、、代理公公司招標(biāo)標(biāo)1、戶外選選址、電電視開(kāi)機(jī)機(jī)廣告排排期、輕輕軌1號(hào)廣告排排期2、網(wǎng)站項(xiàng)項(xiàng)目信息息梳理，，微信微微博大V軟文宣傳傳，官方方微信內(nèi)內(nèi)容更新新1、發(fā)現(xiàn)文文化生活活——東西湖文文化生活活高峰論論壇暨新新城一號(hào)號(hào)新品發(fā)發(fā)布會(huì)2、關(guān)愛(ài)的的士司機(jī)機(jī)公益活活動(dòng)（借助打打車(chē)軟件件的便利利與的士士的服務(wù)務(wù)態(tài)度差差制造沖沖突點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行事件件炒作，，引發(fā)到到的士司司機(jī)不為為人知的的辛苦，，最后九九坤送關(guān)關(guān)懷）強(qiáng)勢(shì)蓄客客時(shí)間：8.13—9.30主題：文文化尋跡跡之旅+項(xiàng)目產(chǎn)品品信息1、營(yíng)銷(xiāo)展展示中心心開(kāi)放2、營(yíng)銷(xiāo)物物料準(zhǔn)備備到位3、道旗、、指示牌牌完成1、戶外外、電電視、、輕軌軌1號(hào)2、搜房房、億億房、、新浪浪、騰騰訊房房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)站，，得意意、今今日頭頭條……生活類(lèi)類(lèi)網(wǎng)站站手機(jī)機(jī)端廣廣告3、微信信、微微博大大V軟文報(bào)報(bào)道，，社群群活動(dòng)動(dòng)贊助助1、尋跡跡千載載文脈脈之旅旅——古建筑筑攝影影大賽賽暨東東西湖湖區(qū)建建筑規(guī)規(guī)劃成成果展展2、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)中心心開(kāi)放放盛典典（新城城一號(hào)號(hào)媒體體見(jiàn)面面會(huì)））3、九坤坤集團(tuán)團(tuán)東西西湖區(qū)區(qū)域業(yè)業(yè)主答答謝暨暨產(chǎn)品品說(shuō)明明會(huì)4、微信信紅包包雨（（服務(wù)務(wù)號(hào)不不定期期發(fā)紅紅包））開(kāi)盤(pán)沖沖刺時(shí)間：：10.1——10.23主題：：文化化生化化鑒賞賞+開(kāi)盤(pán)信信息1、樣板板間開(kāi)開(kāi)放2、開(kāi)盤(pán)盤(pán)物料料制作作完成成3、區(qū)域域規(guī)劃劃VR制作完完成1、戶外外、電電視、、輕軌軌1號(hào)、電電臺(tái)2、搜房房、億億房、、新浪浪、騰騰訊房房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)站，，得意意、今今日頭頭條……生活類(lèi)類(lèi)網(wǎng)站站3、微信信、微微博大大V報(bào)道，，社群群活動(dòng)動(dòng)贊助助1、國(guó)慶慶七天天樂(lè)——營(yíng)銷(xiāo)中中心民民俗活活動(dòng)2、樣板板間開(kāi)開(kāi)放盛盛典3、理想想居所所，住住宅裝裝修設(shè)設(shè)計(jì)評(píng)評(píng)選大大賽（（聯(lián)合合媒體體舉辦辦）4、開(kāi)盤(pán)盤(pán)活動(dòng)動(dòng)43THEEND成功的軌跡跡作為一種種策略路線線，從一開(kāi)開(kāi)始就應(yīng)該該走上正軌軌。你犯了中國(guó)國(guó)人都容易易犯的錯(cuò)誤誤就是太狂狂了。。管理的第一一目標(biāo)是使使較高工資資與較低的的勞動(dòng)成本本結(jié)合起來(lái)來(lái)。堅(jiān)持下去，，成功就在在下一個(gè)街街角處等著著你。做一個(gè)，給給人希望的的人而不是是命令者；；給人幫助助的人而不不是統(tǒng)治者者；具有同同情心的人人而不是批批評(píng)者；這這樣的管理理者。偉人人之之所所以以偉偉大大，，是是因因?yàn)闉樗c與別別人人共共處處逆逆境境時(shí)時(shí)，，別別人人失失去去了了信信心心，，他他卻卻下下決決心心實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)自自己己的的目目標(biāo)標(biāo)。。1月月-231月月-2321:2321:2321:23:14如果果有有一一個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目，，首首先先要要考考慮慮有有沒(méi)沒(méi)有有人人來(lái)來(lái)做做。。如如果果沒(méi)沒(méi)有有人人做做，，就就要要放放棄棄，，這這是是一一個(gè)個(gè)必必要要條條件件。。不創(chuàng)創(chuàng)新新，，就就滅滅亡亡。。破產(chǎn)產(chǎn)是是一一種種暫暫時(shí)時(shí)的的困困境境，，貧貧困困是是一一種種思思想想的的狀狀態(tài)態(tài)。?？沙殖掷m(xù)續(xù)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的的惟惟一一優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)來(lái)來(lái)自自于于超超過(guò)過(guò)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手的的創(chuàng)創(chuàng)新新能能力力。。20世紀(jì)紀(jì)是是生生產(chǎn)產(chǎn)率率的的世世紀(jì)紀(jì)，，21世紀(jì)紀(jì)是是質(zhì)質(zhì)量量的的世世紀(jì)紀(jì)。。在漫長(zhǎng)長(zhǎng)的人人生旅旅途中中，有有時(shí)要要苦苦苦撐持持暗無(wú)無(wú)天日日的境境遇；；有時(shí)時(shí)卻風(fēng)風(fēng)光絕絕頂，，無(wú)人人能比比。05-1月月-231月-2321:2321:23:14企業(yè)的的執(zhí)行行力靠靠的就就是紀(jì)紀(jì)律。。管理層層次越越少越越好。。絕不會(huì)會(huì)再來(lái)來(lái)的機(jī)機(jī)會(huì)。。管理即決策。。1月-231月-231月-23教孩子學(xué)走路路，學(xué)說(shuō)話的的方法，是人人世間教育孩孩子的最好方方法。把我們頂尖的的20個(gè)人才挖走，，那么我告訴訴你，微軟會(huì)會(huì)變成一家無(wú)無(wú)足輕重的公公司。不善于傾聽(tīng)不不同的聲音，，是管理者最最大的疏忽。。如果你希望成成功，以恒心心為良友，以以經(jīng)驗(yàn)為參謀謀，以小心為為兄弟，以希希望為哨兵。。21:2321:2321:23:1421:23:14管理者的最基基本能力：有有效溝通。企業(yè)即人。絕不可追隨產(chǎn)產(chǎn)業(yè)界的時(shí)尚尚，要做其他他公司不肯做做的事。同時(shí)時(shí)，不要做其其他公司已經(jīng)經(jīng)在做或?qū)?lái)來(lái)可能要做的的事。造人先于造物物。企業(yè)業(yè)最最大大的的資資產(chǎn)產(chǎn)是是人人。。1月月-2321:2321:23:14人才才是是利利潤(rùn)潤(rùn)最最高高的的商商品品，，能能夠夠經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)好好人人才才的的企企業(yè)業(yè)才才是是最最終終的的大大贏贏家家。。多掙掙錢(qián)錢(qián)的的方方法法只只有有兩兩個(gè)個(gè):不是是多多賣(mài)賣(mài)，，就就是是降降低低管管理理費(fèi)費(fèi)。。只有有家家族族服服務(wù)務(wù)于于企企業(yè)業(yè)，，企企業(yè)業(yè)與與家家族族才才能能同同時(shí)時(shí)生生存存發(fā)發(fā)展展;假如如企企業(yè)業(yè)的的運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)是是以以服服務(wù)務(wù)于于家家族族為為原原則則，，則則企企業(yè)業(yè)與與家家族族必必兩兩敗敗俱俱傷傷。。走得得最最慢慢的的人人，，只只要要他他不不喪喪失失目目標(biāo)標(biāo)，，也也比比漫漫無(wú)無(wú)目目的的地地徘徘徊徊的的人人走走得得快快。。日日日行行，，不不怕怕千千萬(wàn)萬(wàn)里里;常常常做做，，不不怕怕千千萬(wàn)萬(wàn)事事。。愛(ài)你的的員工工吧，，他會(huì)會(huì)百倍倍地愛(ài)愛(ài)你的的企業(yè)業(yè)。21:2321:23:141月-23擴(kuò)充門(mén)門(mén)面，，而不不改善善編制制，好好景是是維持持不了了多久久的。。我們?cè)谖覀儌兊膭趧?dòng)過(guò)過(guò)程中學(xué)習(xí)習(xí)思考，勞勞動(dòng)的結(jié)果果，我們認(rèn)認(rèn)識(shí)了世界界的奧妙，，于是我們們就真正來(lái)來(lái)改變生活活了。一月23創(chuàng)新是做做大公司司的惟一一之路。。2023/1/521:23制定正確確的戰(zhàn)略略固然重重要，但但更重要要的是戰(zhàn)戰(zhàn)略的執(zhí)執(zhí)行。多想一下下競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手。2023/1/521:23:15企業(yè)管理理過(guò)去是是溝通，，現(xiàn)在是是溝通，，未來(lái)還還是溝通通。信任固然然好，監(jiān)監(jiān)控更重重要。懶惰:它是一一種對(duì)對(duì)待勞勞動(dòng)態(tài)態(tài)度的的特殊殊作風(fēng)風(fēng)。它它以難難以卷卷入工工作而而易于于離開(kāi)開(kāi)工作作為其其特點(diǎn)點(diǎn)。05一一月月20239:23下下午午世界界上上每每100家破破產(chǎn)產(chǎn)倒倒閉閉的的大大企企業(yè)業(yè)中中，，85%是因因?yàn)闉槠笃髽I(yè)業(yè)管管理理者者的的決決策策不不慎慎造造成成的的。。1月月-232023/1/521