某住區(qū)市場(chǎng)及初步定位報(bào)告

首特住區(qū)市場(chǎng)研究及初步定位報(bào)告綱 要一、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展前景二、區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境三、區(qū)域市場(chǎng)分析及個(gè)案研究四、本案地塊價(jià)值及SWOT分析五、本案定位初步建議第2頁(yè)2頁(yè)房地產(chǎn)宏觀開發(fā)環(huán)境北京宏觀經(jīng)濟(jì)仍然保持著高速增長(zhǎng)勢(shì)頭，投資仍是拉動(dòng)北京經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要力量第3頁(yè)房地產(chǎn)宏觀開發(fā)環(huán)境北京房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)未來有可能出現(xiàn)“投資過熱”第4頁(yè)房地產(chǎn)宏觀開發(fā)環(huán)境房地產(chǎn)總體供需情況：商品房需求活躍，銷售增長(zhǎng)速度高于供應(yīng)增長(zhǎng)速度，但市場(chǎng)形勢(shì)仍然是供大于求。第5頁(yè)房地產(chǎn)宏觀開發(fā)環(huán)境短期內(nèi)國(guó)家可能以市場(chǎng)調(diào)整性政策為主，長(zhǎng)期對(duì)土地等關(guān)系國(guó)計(jì)民生的資源將繼續(xù)加大控制力度土地市場(chǎng)的規(guī)范化提升了市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻，未來市場(chǎng)將呈現(xiàn)資源集中化趨勢(shì)第6頁(yè)2004年住宅宏觀市場(chǎng)－供應(yīng)量2004年的新增住宅供應(yīng)與2003年相比有較大幅度的下滑，新開工住宅面積為2207.2萬(wàn)平方米，預(yù)示著本年未來一年住宅供應(yīng)有可能持續(xù)減少。第7頁(yè)2004年住宅宏觀市場(chǎng)－銷售量2004年全市銷售各類商品房2472萬(wàn)平方米，其中商品住宅2285.6萬(wàn)平方米，分別比上一年增長(zhǎng)30.4％和39.1％；商品住宅銷售額為1085.1億元，增長(zhǎng)37.5％。商品住宅期房批準(zhǔn)預(yù)售面積2862.85萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5%；預(yù)售登記2642.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)56.5%。預(yù)售率為92.3%，比2003年同期高30.4個(gè)百分點(diǎn)。第8頁(yè)2004年住宅宏觀市場(chǎng)－整體價(jià)格2004年商品住宅現(xiàn)房平均銷售價(jià)格為4747元/平方米，同比上漲291元/平方米，漲幅為6.5%商品住宅期房買賣價(jià)格為5629元/平方米，同比上漲376元/平方米，漲幅為7.2%第9頁(yè)2005年市場(chǎng)供應(yīng)趨勢(shì)4號(hào)令和71號(hào)令的相繼出臺(tái)，使2004年的土地供應(yīng)明顯有減少趨勢(shì)。從2004年購(gòu)置土地面積、完成土地開發(fā)投資、新開工面積等都出現(xiàn)了一定幅度的下降，表明目前的宏觀調(diào)控措施將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)有一定的滯后影響，減弱房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)的后勁，將不利于投資的增長(zhǎng)，2005年供應(yīng)量將有所減弱。2005年供應(yīng)量將有所減弱，但城市郊區(qū)集中供應(yīng)趨勢(shì)明顯，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)將加劇。第10頁(yè)市場(chǎng)需求看漲由于奧運(yùn)效應(yīng)和北京經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，外地入在京購(gòu)房趨勢(shì)日益明顯。據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2003年外省市個(gè)人購(gòu)買占普通住宅全部銷售面積的四分之一，外籍人士在北京全年普通住宅投資達(dá)到11.67億元。而公寓和別墅的購(gòu)買客戶中外地及外籍客戶所占比例達(dá)到45%開發(fā)量及開發(fā)速度放緩將導(dǎo)致2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)進(jìn)一步促使房?jī)r(jià)上漲開發(fā)成本增加包括土地成本、建筑成本，資金成本。由于拿地的難度更大，有土地的開發(fā)商將一改以往的規(guī)模制勝的路線，而走精工路線，導(dǎo)致綜合成本加大。銀行利率提高，貸款難度加大，自有資本金提高，都將導(dǎo)致資金成本大幅度提高2005年年商品房?jī)r(jià)價(jià)格走勢(shì)整體趨勢(shì)看看漲，不同同區(qū)域增長(zhǎng)長(zhǎng)幅度將有有所不同。。由于行業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)周周期特點(diǎn)，，房地產(chǎn)市市場(chǎng)供給表表現(xiàn)出很強(qiáng)強(qiáng)的慣性。。考慮到慣慣性因素的的影響，我我們認(rèn)為2005年年北京樓市市的價(jià)格(住宅市場(chǎng)場(chǎng))將依然然延續(xù)今年年的形勢(shì)，，呈現(xiàn)上升升趨勢(shì)。第11頁(yè)頁(yè)綱要要一、北京市市房地產(chǎn)市市場(chǎng)現(xiàn)狀與與發(fā)展前景景二、區(qū)域房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)環(huán)境三、區(qū)域市市場(chǎng)分析及及個(gè)案研究究四、本案地地塊價(jià)值及及SWOT分析五、本案定定位初步建建議第12頁(yè)頁(yè)區(qū)域開發(fā)環(huán)環(huán)境概況過去南城市市政設(shè)施薄薄弱而令開開發(fā)商裹足足不前，但但目前這一一狀況將逐逐步得到改改變。隨著著近幾年北北京城市建建設(shè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，加大大對(duì)南城的的開發(fā)力度度，增加對(duì)對(duì)南城的市市政投資，，南城的基基礎(chǔ)設(shè)施滯滯后現(xiàn)狀大大為改觀。。目前，南城城生活設(shè)施施、市政配配套及交通通環(huán)境得到到改善，且且西二、三三環(huán)之間的的稀缺的土土地資源也也為區(qū)域的的房地產(chǎn)開開發(fā)帶來契契機(jī)。區(qū)域域發(fā)展?jié)摿αΥ蟆５?3頁(yè)頁(yè)區(qū)域開發(fā)環(huán)環(huán)境——房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀隨著北京市市規(guī)劃逐步步明確，南南部地區(qū)功功能性質(zhì)的的定位決定定了南部住住宅市場(chǎng)以以外地商貿(mào)貿(mào)客群、北北京中、低低端消費(fèi)客客群為該地地區(qū)的主要要客群。目目前，該區(qū)區(qū)域的市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格較低低。但是隨著南南城基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的逐步步改善，價(jià)價(jià)格已經(jīng)逐逐步提升；；目前，南城城該區(qū)域?qū)賹儆诜€(wěn)步發(fā)發(fā)展階段，，由附近房房地產(chǎn)項(xiàng)目目朗琴園、、格調(diào)等項(xiàng)項(xiàng)目的銷售售情況來看看，區(qū)域的升值值越來越明明顯。同時(shí)，南城城有較大的的批發(fā)、建建材、家裝裝商業(yè)，帶帶來了不穩(wěn)穩(wěn)定的人流流、物業(yè)的的混亂，滯滯后了高檔檔物業(yè)的發(fā)發(fā)展；隨著區(qū)域環(huán)環(huán)境的不斷斷改善，中中高檔樓盤盤的開發(fā)，，未來必將吸吸引中高檔檔人群入駐駐。第14頁(yè)頁(yè)區(qū)域開發(fā)環(huán)環(huán)境——房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展前景景相對(duì)于北部部和東部地地區(qū)，北京京南城發(fā)展展一直相對(duì)對(duì)落后。剛剛剛制定的的北京新規(guī)規(guī)劃，重點(diǎn)點(diǎn)研究了北北京南城、、北城形成成巨大差距距的問題。。從而高度度關(guān)注南城城的發(fā)展，，規(guī)劃中指指出北京南南城近期主主要是注重重質(zhì)量的提提高；由于馬連道道將被規(guī)劃劃成新的城城市商業(yè)中中心，目前前該區(qū)住宅宅項(xiàng)目已停停止審批。。這意味著著區(qū)域內(nèi)住住宅產(chǎn)品具具有稀缺性性，同時(shí)所所處地理位位置優(yōu)越，，再加上住住宅品質(zhì)的的提高，這這些都對(duì)該該區(qū)域的樓樓盤價(jià)格產(chǎn)產(chǎn)生了影響響。今后隨隨著該區(qū)域域住宅土地地供應(yīng)的““斷奶”，，樓盤的升升值潛力看看漲。第15頁(yè)頁(yè)區(qū)域開發(fā)環(huán)環(huán)境——交交通分析兩廣路、南南三環(huán)、南南四環(huán)、京京開高速、、南苑路已已經(jīng)形成網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，交通環(huán)境的的改善,拽動(dòng)了北京京城南整體體升級(jí).規(guī)劃中的地地鐵7號(hào)線位于廣廣安門外大大街，從北北京西站-南花園，途經(jīng)廣外外、廣安門門、牛街等等。區(qū)域的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展和路路網(wǎng)體系的的完善，使使周邊地段段的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目也隨隨之升溫溫，許多投資資者紛紛紛看好南南城，帶動(dòng)了這這一地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展和和房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的升溫。。地鐵七號(hào)線第16頁(yè)區(qū)域開發(fā)發(fā)環(huán)境———環(huán)境境整治蓮花河將將于今年年年底還還清，它它將成為為繼昆玉玉河后北北京第二二大觀景景水系第17頁(yè)區(qū)域開發(fā)發(fā)環(huán)境———產(chǎn)業(yè)業(yè)規(guī)劃CPD中央采購(gòu)區(qū)核心區(qū)本案中央采購(gòu)區(qū)(CPD)CentrePurchasingDistrict總占地面積８２公頃，其核心區(qū)位于宣武區(qū)馬連道。規(guī)劃建設(shè)中的CPD中央采購(gòu)區(qū)將成為北京乃至華北最大的現(xiàn)代物流與商品分銷樞紐。以北京西南為門戶，其影響力將擴(kuò)展到幾百公里的半徑范圍，需求人群的增多成了沿線樓市看漲的重要因素。第18頁(yè)區(qū)域開發(fā)發(fā)環(huán)境———產(chǎn)業(yè)業(yè)規(guī)劃麗澤商圈圈本案麗澤商圈圈麗澤核心心區(qū)域?qū)⒊尸F(xiàn)出出一豎三三橫的““豐”字字形整體體骨架結(jié)結(jié)構(gòu)、““三區(qū)四四片”的的城市用用地布局局。其功能將將以大型型公建為為主，集集辦公、、酒店、、電子通通信、金金融、物物流、文文化娛樂樂、商住住等于一一體，建建成后將將成為首首都新的的經(jīng)濟(jì)、、人文、、生態(tài)商商務(wù)區(qū)。。目前該區(qū)區(qū)域已擁?yè)碛姓嫉氐孛娣e達(dá)達(dá)３０萬(wàn)萬(wàn)平方米米的“ＡＡＵＴＯＯＭＡＬＬＬ北京京汽車配配件基地地”。第19頁(yè)區(qū)域開發(fā)發(fā)環(huán)境———配套套環(huán)境境環(huán)境配套套日趨成成熟，周周邊有蓮蓮花池公公園、大大觀園、、陶然亭亭公園等等商業(yè)業(yè)華聯(lián)商廈廈、馬連連道家樂樂福、茶茶葉一條條街以及及即將落落戶此地地的歐倍倍德、宜宜家家居居等。教育育有北京鐵鐵路工程程總公司司幼兒園園、北京京小學(xué)、、廣外一一小、89中、、133中學(xué)以以及北京京公安大大學(xué)、中中央音樂樂學(xué)院等等醫(yī)療療宣武醫(yī)院、廣廣外醫(yī)院等其它它毗鄰西客站和和六里橋長(zhǎng)途途客運(yùn)站，是是北京對(duì)外的的一個(gè)重要的的交通樞紐第20頁(yè)頁(yè)綱 要一、北京市房房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀與發(fā)展前前景二、區(qū)域房地地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境境三、區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)分析及個(gè)案案研究四、本案地塊塊價(jià)值及SWOT分析五、本案定位位初步建議第21頁(yè)頁(yè)研究區(qū)域界定定及其樣本選選擇研究區(qū)域界定定：北至復(fù)興興門外大街，，南到麗澤路路，東至廣安安門濱河路，，西到西三環(huán)環(huán)。區(qū)域研究樣本本確定為：蝶蝶翠華庭、榮榮豐2008、朗琴園、源源屋曲、格調(diào)調(diào)、順弛.藍(lán)調(diào)等。第22頁(yè)頁(yè)調(diào)研區(qū)域住宅宅產(chǎn)品描述項(xiàng)目名稱裝修狀況外立面裝修小區(qū)主要景觀配套樓體類型蝶翠華庭毛坯面磚無暫無蝶塔樓榮豐2008（非?？臻g）毛坯涂料，基層為石材普通園林會(huì)所塔樓朗琴園毛坯涂料普通園林、小瀑布水景雙會(huì)所塔樓、板塔遠(yuǎn)見名苑毛坯涂料園林社區(qū)會(huì)所、步行商業(yè)街塔樓格調(diào)毛坯涂料小水景園林周邊市政配套、附近有家樂福板塔結(jié)合信和嘉園毛坯面磚項(xiàng)目東側(cè)有市政規(guī)劃的公園周邊市政配套、附近有家樂福板樓純粹.建舍毛坯涂料無會(huì)所、商業(yè)板樓順馳.藍(lán)調(diào)毛坯涂料、面磚小區(qū)內(nèi)有大型水景會(huì)所、商業(yè)塔樓、板樓源屋曲毛壞面磚、基座石材以“琴”為主題的園林會(huì)所、臨街商業(yè)板樓第23頁(yè)頁(yè)調(diào)研區(qū)域住宅宅供應(yīng)規(guī)模調(diào)研項(xiàng)目總建建筑規(guī)模約252萬(wàn)平米；調(diào)研項(xiàng)目中均均以中等規(guī)模模為主，建筑筑面積在12-40萬(wàn)之間；區(qū)域內(nèi)目前除除信和嘉園二二期、格調(diào)二二期、順弛藍(lán)藍(lán)調(diào)有部分存存量以外；其其余項(xiàng)目基本本都屬于尾盤盤銷售。數(shù)據(jù)來源于房房地產(chǎn)信息網(wǎng)網(wǎng)，數(shù)據(jù)的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)時(shí)間間距距是項(xiàng)目開盤盤至今第24頁(yè)頁(yè)區(qū)域住住宅容容積率率區(qū)域內(nèi)內(nèi)項(xiàng)目目的容容積率率偏高高，均均在2.6以上。。9個(gè)調(diào)研研項(xiàng)目目中，，僅““源屋屋曲一一期””的容容積率率在2以下；；數(shù)據(jù)來來源于于房地地產(chǎn)信信息網(wǎng)網(wǎng)，數(shù)數(shù)據(jù)的的統(tǒng)計(jì)計(jì)時(shí)間間間距距是項(xiàng)項(xiàng)目開開盤至至今第25頁(yè)頁(yè)區(qū)域住住宅戶戶型面面積、、比例例及總總價(jià)（一））項(xiàng)目名稱一居室二居室三居室面積（平米）總價(jià)（萬(wàn)元）比例面積（平米）總價(jià)（萬(wàn)元）比例面積（平米）總價(jià)（萬(wàn)元）比例蝶翠華庭73.74813％96-10460-6567%1429820％榮豐200830.7-33.324-2992％86542%162905％朗琴園30-6216-4168％76-11052-7012%115-15183-9620％遠(yuǎn)見名苑43-5325-3263％86-11850-7324%132-15182-9513％格調(diào)62-6842-4852％104-11172-7532%136-13993-10115％純粹.建舍55-6537-4531%81-9555-6449%100-13869-8920%信和嘉園473120%70-10847-7250%121-14081-9430％順馳.藍(lán)調(diào)58.09421%84-12861-9319%115-19083-13060%源屋曲573612%63-11046-7748%135-138107-11136%數(shù)據(jù)來來源于于北京京房地地產(chǎn)交交易所所第26頁(yè)頁(yè)區(qū)域住住宅戶戶型面面積、、比例例及總總價(jià)（（二））項(xiàng)目名稱四居室復(fù)式面積（平米）總價(jià)（萬(wàn)元）比例面積（平米）總價(jià)（萬(wàn)元）比例蝶翠華庭------------------------------------榮豐2008------------------2251401%朗琴園------------------------------------遠(yuǎn)見名苑------------------------------------格調(diào)1441001%------------------純粹.建舍------------------------------------信和嘉園------------------------------------順馳.藍(lán)調(diào)20014620%————源屋曲145-163115-1292%2291802%戶型以以一居居、二二居為為主，，且戶戶型面面積偏偏小。。數(shù)據(jù)來來源于于北京京房地地產(chǎn)交交易所所第27頁(yè)頁(yè)區(qū)域住住宅戶戶型比比例圖圖從左圖圖可以以看出出,區(qū)域內(nèi)內(nèi)調(diào)研研項(xiàng)目目一居居比例例最大大,達(dá)64.89%;其原因因是由由于““榮豐豐2008””的戶型型中92%為小戶戶型，，因此此拉高高了一一居室室在區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的戶戶室比比例；；二居、、三居居分別別占總總比例例的20.74%、13.94%；從各各戶戶型型的的比比例例得得出出，，區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)調(diào)調(diào)研研項(xiàng)項(xiàng)目目小小戶戶型型是是主主流流產(chǎn)產(chǎn)品品，，大大戶戶型型比比例例少少。。數(shù)據(jù)據(jù)來來源源于于北北京京房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易所所第28頁(yè)頁(yè)區(qū)域域住住宅宅戶戶型型銷銷售售情情況況一居居、、二二居居、、三三居居戶戶型型供供應(yīng)應(yīng)量量大大，，其其銷銷售售率率均均在在70%以上，整整體銷售售情況好好；大戶型四四居、復(fù)復(fù)式的供供應(yīng)量非非常小，，不到總總比例的的1%，銷售率率在50%左右，銷銷售較緩緩。數(shù)據(jù)來源源于北京京房地產(chǎn)產(chǎn)交易所所第29頁(yè)區(qū)域住宅宅戶型成成交均價(jià)價(jià)各戶型成成交均價(jià)價(jià):一居6983元/平米；二二居6872元/平米；三三居6671元/平米；四四居7306元/平米。一、二、、三居成成交均價(jià)價(jià)在7000元/平米以內(nèi)內(nèi)，四居居大戶型型均價(jià)偏偏高。數(shù)據(jù)來源源于北京京房地產(chǎn)產(chǎn)交易所所第30頁(yè)區(qū)域住宅宅銷售率率及成交交價(jià)格注：信和和嘉園一一期已基基本銷售售完成，，但現(xiàn)未未取得銷銷售許可可證，因因此未列列入此圖圖表。調(diào)研區(qū)域域內(nèi)的項(xiàng)項(xiàng)目銷售售率基本本上都在在90%以上。區(qū)區(qū)域內(nèi)潛潛在供應(yīng)應(yīng)量相對(duì)對(duì)較少；；成交均價(jià)價(jià)均高于于6000元/平米，高高于7000元/平米的項(xiàng)項(xiàng)目有4個(gè)；榮豐2008是區(qū)域小小戶型最最具代表表性的項(xiàng)項(xiàng)目，具具備高單單價(jià)、低低總價(jià)的的特點(diǎn)，，其成交交均價(jià)達(dá)達(dá)7775元/平米。數(shù)據(jù)來源源于北京京房地產(chǎn)產(chǎn)交易所所第31頁(yè)調(diào)研項(xiàng)目目購(gòu)買客客戶分析析本市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民是是主要購(gòu)購(gòu)買力，，占有大大約56％的購(gòu)買買比例。。其次是外外省個(gè)人人購(gòu)買；；中央企業(yè)業(yè)、機(jī)關(guān)關(guān)占有少少量比例例；港澳臺(tái)的的購(gòu)買客客戶非常常少；數(shù)據(jù)來源源于北京京房地產(chǎn)產(chǎn)交易所所第32頁(yè)區(qū)域客戶特征征物業(yè)名稱客群特征分析榮豐2008小戶型：高級(jí)白領(lǐng)人士，20-35歲大戶型：40歲左右。外地人比例為50%。蝶翠華庭附近居民，城市白領(lǐng)，年齡25-50歲均有。有部分拆遷戶，所購(gòu)大多為東北向或西北向君悅*朗琴3附近居民和南城上班的高收入人士格調(diào)金融街白領(lǐng)、新華社團(tuán)購(gòu)純粹*建舍附近居民和南城上班的高收入人士源屋曲緊臨金融街的高級(jí)白領(lǐng)階層順弛*藍(lán)調(diào)私營(yíng)企業(yè)老板及在南城上班的高收入人士遠(yuǎn)見名苑部分拆遷戶及附近居民歐園*北歐印象附近居民，周邊地區(qū)銀行金融、國(guó)家機(jī)關(guān)職員。年齡段在25－35歲。立恒名苑緊臨金融街的白領(lǐng)階層，廣告創(chuàng)意公司等創(chuàng)業(yè)人士.耕天下成功人士，35-70歲馨蓮茗苑部分拆遷戶，部分茶商，部分西城區(qū)、海淀區(qū)年輕人。麗陽(yáng)四季以周邊地區(qū)經(jīng)商者和公司普通職員為主第33頁(yè)頁(yè)區(qū)域主要客戶戶來源附近工作人員員：希望生活活便利、就近近居住當(dāng)?shù)鼐用瘢合ＯＭ幼∑焚|(zhì)質(zhì)升級(jí)外地客戶:在在此長(zhǎng)期經(jīng)商商和工作的外外地人第34頁(yè)頁(yè)區(qū)域客戶消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣南部地緣性客客戶是主要的的購(gòu)買客群之之一；主要以購(gòu)買小小兩居、小三三居為主；戶型面積不宜宜過大，滿足足中等居住要要求；外地消費(fèi)者對(duì)對(duì)物業(yè)的購(gòu)買買力強(qiáng)，例如如中央采購(gòu)區(qū)區(qū)（CPD）的生意人；；區(qū)域客戶對(duì)物物業(yè)價(jià)格的敏敏感度高。第35頁(yè)頁(yè)注重交通便捷捷性和生活配配套對(duì)面積要求較較小，以中小小戶型為首要要選擇傳統(tǒng)消費(fèi)觀念念仍占主導(dǎo)，，單價(jià)承受能能力不高周邊客群的需需求特點(diǎn)分析析需求決定產(chǎn)品品形態(tài)第36頁(yè)頁(yè)區(qū)域未來市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)由于馬連道將將被規(guī)劃成新新的城市商業(yè)業(yè)中心，目前前該區(qū)住宅項(xiàng)項(xiàng)目已停止審審批。目前仍仍有部分存量量的項(xiàng)目有信信和嘉園二期期、格調(diào)二期期、順弛藍(lán)調(diào)調(diào)，短期內(nèi)區(qū)域住住宅市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量不大。中長(zhǎng)期潛在供供應(yīng)量：位于于順弛藍(lán)調(diào)項(xiàng)項(xiàng)目東側(cè)住宅宅項(xiàng)目，將由由金泰地產(chǎn)開開發(fā)；位于豐豐臺(tái)太平橋路路的威爾夏大大道，建筑面面積為22萬(wàn)平米，平均均售價(jià)在7100元/平米左右，目目前還沒有開開盤。還有麗麗澤橋地區(qū)、、萬(wàn)泉寺地區(qū)區(qū)、宣武區(qū)微微改項(xiàng)目。第37頁(yè)頁(yè)個(gè)案研究———朗琴園物業(yè)類型建筑面積項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間入住綠化率塔樓、板樓40萬(wàn)平方米2002年4月現(xiàn)房40％位置、交通及周邊配套位于宣武區(qū)廣安門外大街，緊鄰西二環(huán)，周邊公交線路較多，交通便利。產(chǎn)品設(shè)計(jì)一期：4棟塔樓；二期：2棟板樓；三期：塔板結(jié)合，共6棟銷售期間2002—2005年開發(fā)商北京潤(rùn)博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司第38頁(yè)頁(yè)分南北兩個(gè)個(gè)區(qū)，南區(qū)區(qū)為住宅，，北區(qū)為辦辦公；南區(qū)為圍合合式布局；；4萬(wàn)平米的園園林；朗琴園———社區(qū)規(guī)劃劃第39頁(yè)頁(yè)朗琴園———銷售價(jià)格格采集樣本從從2003年7月至至2004年12月月銷售價(jià)格逐逐步攀升，，最高均價(jià)價(jià)達(dá)7360元/平米；整個(gè)個(gè)項(xiàng)目均價(jià)價(jià)約6700元/平米；在2003年12月份時(shí)成交交價(jià)格最低低，實(shí)際成成交價(jià)格為為5326元/平米，此時(shí)時(shí)銷售的是是二期東西西向板樓，，正值銷售售淡季；第40頁(yè)頁(yè)朗琴園———銷售速度度目前處于尾尾盤銷售階階段，僅余余二期三居居室10余套，每月月銷售速度度均不穩(wěn)定定；2004年4-7月銷售速度度快，4月份達(dá)到252套，最低也也超過110套。第41頁(yè)頁(yè)朗琴園———銷售面積積每月銷售面面積均不穩(wěn)穩(wěn)定；2004年4-7月銷銷售售面面積積較較多多，，最最高高達(dá)達(dá)25834平米米/月。。第42頁(yè)頁(yè)朗琴琴園園————客客戶戶分分析析以本本市市城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居居民民為為主主，，占占總總比比例例的的62%；外省省個(gè)個(gè)人人占占有有一一定定比比例例，，達(dá)達(dá)34%。第43頁(yè)頁(yè)解析析““朗朗琴琴園園””1、、園園林林設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)是是項(xiàng)項(xiàng)目目最最為為突突出出的的亮亮點(diǎn)點(diǎn)；；2、、目目標(biāo)標(biāo)客客群群定定位位清清晰晰；；3、、強(qiáng)強(qiáng)有有力力的的宣宣傳傳攻攻勢(shì)勢(shì)；；4、、三三期期產(chǎn)產(chǎn)品品借借鑒鑒一一、、二二期期的的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，，符符合合市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求，，并并借借助助成成熟熟社社區(qū)區(qū)的的環(huán)環(huán)境境和和配配套套，，以以一一居居、、小小二二居居、、小小三三居居為為主主。。第44頁(yè)頁(yè)個(gè)案案研研究究————蝶蝶翠翠華華庭庭成交交均均價(jià)價(jià)基基本本處處于于同同一一水水平平線線上上，，波波動(dòng)動(dòng)幅幅度度小小。。在在2004年7月以以前前，，成成交交均均價(jià)價(jià)均均在在6600元/平米米以以內(nèi)內(nèi)。。從2004年8月起起，，成成交交均均價(jià)價(jià)才才提提升升到到7100元/平米米以以上上。。第45頁(yè)頁(yè)蝶翠翠華華庭庭————銷銷售售速速度度及及面面積積整盤盤銷銷售售周周期期長(zhǎng)長(zhǎng)，，從從2001年1月到到現(xiàn)現(xiàn)在在，，800套房房屋屋共共銷銷售售了了4年的的時(shí)時(shí)間間。。從2004年2月-4月是是銷銷售售最最好好的的時(shí)時(shí)期期，，平平均均每每月月都都在在20套以上。銷售速度銷售面積第46頁(yè)頁(yè)蝶翠華庭———客戶分析以本市城鎮(zhèn)居居民為主，占占57%；外省個(gè)人購(gòu)購(gòu)買有一定比比例，占31%；外地企業(yè)及外外地事業(yè)單位位較少。第47頁(yè)頁(yè)解析“蝶翠華華庭”1、蝶形塔的的建筑形式，，在北京購(gòu)房房客群中得不不到認(rèn)可；2、戶型朝向向不是正南正正北，與北京京傳統(tǒng)正南正正北的居住理理念相沖突；；3、異地開發(fā)發(fā)商的操作模模式、管理手手法及文化差差異，使其進(jìn)進(jìn)京后遭受水水土不服。第48頁(yè)頁(yè)解析“榮豐2008”一期早期產(chǎn)品品以?shī)W運(yùn)為主主題，大戶型型為主，但推推出市場(chǎng)之后后，銷售受挫挫，因此后期期產(chǎn)品改變?cè)O(shè)設(shè)計(jì)方向，主主打小戶型；；目標(biāo)客戶定位位明確。高單單價(jià)、低總價(jià)價(jià)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)勢(shì)吸引了大批批小白領(lǐng)來此此置業(yè)；整個(gè)社區(qū)檔次次不高。第49頁(yè)頁(yè)區(qū)域市場(chǎng)研究究結(jié)論目前周邊項(xiàng)目售價(jià)基本在６４００元/平米以上，最高達(dá)７８００元/平米；項(xiàng)目所在區(qū)域目前正處于高檔項(xiàng)目的起步階段；價(jià)格客群產(chǎn)品建筑形式主要以塔樓為主，缺乏低密度住宅產(chǎn)品戶型以經(jīng)濟(jì)型中小戶型為主，較受市場(chǎng)追捧，且目前市場(chǎng)存量較小。競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目周邊區(qū)域住宅項(xiàng)目基本都屬于尾盤銷售；以本市城鎮(zhèn)居民為主，外地在京置業(yè)客戶占有一定比例；自住客戶為主，投資客戶較少。第50頁(yè)頁(yè)綱 要一、北北京市市房地地產(chǎn)市市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀與與發(fā)展展前景景二、區(qū)區(qū)域房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)環(huán)境境三、區(qū)區(qū)域市市場(chǎng)分分析及及個(gè)案案研究究四、本本案地地塊價(jià)價(jià)值及及SWOT分析析五、本本案定定位初初步建建議第51頁(yè)頁(yè)地塊基基本情情況本案北北邊連連接蓮蓮花池池東路路，西靠馬馬連道道路東臨規(guī)規(guī)劃中中的三三里河河南沿沿線路路，南望廣廣安門門外大大街第52頁(yè)頁(yè)地塊情情況本地塊塊西側(cè)側(cè)是蓮蓮花河河的一一段本地塊塊北側(cè)側(cè)是蓮蓮花池池東路路本地塊塊南面面是中中央直直屬企企業(yè)職職工宿宿舍本地塊塊東面面是榮榮豐2008第53頁(yè)頁(yè)地塊情情況本地塊塊位于于蝶翠翠華庭庭的東東南地塊基基本平平整，，A01區(qū)區(qū)與B01區(qū)呈呈南北北隔離離的狀狀態(tài)第54頁(yè)頁(yè)地塊示示意圖圖18.3萬(wàn)萬(wàn)平方方米的的公建建兼容容公寓寓用地地3.7萬(wàn)平平方米米的住住宅用用地第55頁(yè)頁(yè)周邊環(huán)環(huán)境與與配套套本地塊塊現(xiàn)在在周邊邊環(huán)境境較差差，交交通情情況也也不理理想本地塊塊周邊邊的配配套也也很少少，附附近有有“大大方酒酒店””和““廣外外醫(yī)院院”第56頁(yè)頁(yè)首特居居住區(qū)區(qū)控規(guī)規(guī)調(diào)整整指標(biāo)標(biāo)表地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地面積容積率建筑面積（平米）建筑密度建筑高度綠地率A01住宅10588.133.5370583080.530B01公建兼容公寓40860.214.51838704580.530C01托幼42000.72940301230C02小學(xué)55000.84400301830G01綠地8000第57頁(yè)頁(yè)地塊SWOT分分析S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)地理位置優(yōu)越。地處西南二環(huán)附近，距離復(fù)興門外大街、金融街不到20分鐘車程本案規(guī)劃中的配套較為完善。擁有幼兒園、小學(xué)、城市公共綠地。B01區(qū)作為建筑面積18萬(wàn)平方米的公建兼公寓性質(zhì)用地有比較大的操作空間目前交通不便利，只有從廣安門外大街才能進(jìn)入小區(qū)周邊的環(huán)境臟、亂、差周邊的配套很少蝶翠華庭的三棟塔樓作為本地塊的一部分，會(huì)對(duì)本地塊的開發(fā)帶來影響O機(jī)遇T威脅南城居住條件的不斷改善；市政配套的不斷完善規(guī)劃中的市政路“三里河南沿路”的貫通對(duì)本案的開發(fā)有直接幫助；榮豐2008項(xiàng)目的全面入住給本地塊的周邊帶來一定的人氣；中央直屬企業(yè)宿舍區(qū)的規(guī)劃會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境的治理帶來改觀目前周邊新開盤的住宅項(xiàng)目較少，主要有：格調(diào)二期、威爾夏大道、順馳藍(lán)調(diào)、華爾街觀典第58頁(yè)頁(yè)綱要要一、北北京市市房地地產(chǎn)市市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀與與發(fā)展展前景景二、區(qū)區(qū)域房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)環(huán)境境三、區(qū)區(qū)域市市場(chǎng)分分析及及個(gè)案案研究究四、本本案地地塊價(jià)價(jià)值及及SWOT分析析五、本本案定定位初初步建建議第59頁(yè)頁(yè)區(qū)域市市場(chǎng)分分析市場(chǎng)定定位本案地地塊分分析第60頁(yè)頁(yè)市場(chǎng)定定位的的原則則市場(chǎng)差差異化化原則則市場(chǎng)定定位市場(chǎng)細(xì)細(xì)分原原則第61頁(yè)頁(yè)市場(chǎng)細(xì)細(xì)分的的原則則成交價(jià)價(jià)格產(chǎn)品形態(tài)態(tài)社區(qū)環(huán)境境目標(biāo)客群群第62頁(yè)市場(chǎng)細(xì)分分——樓樓盤檔次次高檔樓盤盤（以格調(diào)調(diào)、順馳馳.藍(lán)調(diào)、源源屋曲為為代表））成交價(jià)格格：本區(qū)區(qū)域高檔檔項(xiàng)目成成交均價(jià)價(jià)都在7000元/平方米（（建筑面面積）以以上，源源屋曲達(dá)達(dá)到了7800元/平方米。。產(chǎn)品形態(tài)態(tài)：基本本以板樓樓和塔板板結(jié)合的的產(chǎn)品為為主，戶戶型以總總價(jià)在65—70萬(wàn)的兩居居、100萬(wàn)的三居居為主。。社區(qū)環(huán)境境：這些些項(xiàng)目都都有一定定的社區(qū)區(qū)景觀和和較好的的商業(yè)配配套，比比如大型型的水景景、會(huì)所所、社區(qū)區(qū)內(nèi)的商商業(yè)。交交通的因因素被弱弱化。項(xiàng)目客群群：附近居民民和南城城上班的的高收入入人士以以及在西西長(zhǎng)安街街沿線上上班的大大型國(guó)企企中高級(jí)級(jí)管理人人員（金金融街地地區(qū)、公公主墳地地區(qū)等））第63頁(yè)市場(chǎng)細(xì)分分——樓樓盤檔次次中檔樓盤盤（以朗琴琴園為代代表）成交均價(jià)價(jià)：本區(qū)區(qū)域中檔檔樓盤的的成交均均價(jià)在6500—7000元/平方米（（建筑面面積）。。產(chǎn)品形態(tài)態(tài)：基本本是以塔塔樓或板板塔結(jié)合合的產(chǎn)品品為主，，戶型比比例中兩兩居和一一居占據(jù)據(jù)的比重重較大，，一居的的總價(jià)在在30萬(wàn)左右，，兩居總總價(jià)在60萬(wàn)左右。。社區(qū)環(huán)境境：基本本上都有有較成熟熟的小區(qū)區(qū)內(nèi)景觀觀及商業(yè)業(yè)配套。。交通較較為便利利。項(xiàng)目客群群：南城上班班的高收收入人群群以及南南城本地地居民中中高收入入人群為為主。第64頁(yè)市場(chǎng)細(xì)分分——樓樓盤檔次次低檔樓盤盤（以純粹粹.建舍、遠(yuǎn)遠(yuǎn)見名苑苑為代表表）成交均價(jià)價(jià)：本區(qū)區(qū)域中、、低檔樓樓盤的成成交均價(jià)價(jià)在6500元/平方米（（建筑面面積）左左右。產(chǎn)品形態(tài)態(tài)：這些些項(xiàng)目大大部分是是塔樓或或板塔結(jié)結(jié)合的項(xiàng)項(xiàng)目，產(chǎn)產(chǎn)品也是是以一居居和兩居居為主，，而且一一居的比比重很大大。純粹粹.建舍是板樓樓，但是此此項(xiàng)目的品品質(zhì)不高，，造成成交交價(jià)格偏低低。社區(qū)環(huán)境：：這些項(xiàng)目目一般沒有有成熟的社社區(qū)配套，，多是借助助周邊的市市政或其它它項(xiàng)目的商商業(yè)配套。。項(xiàng)目客群：：第65頁(yè)頁(yè)市場(chǎng)細(xì)分結(jié)結(jié)論（一））檔次銷售情況成交均價(jià)（元/平米）高檔項(xiàng)目（格調(diào)、藍(lán)調(diào)、源屋曲）一居二居三居四居一居二居三居四居22%57%63%40%6800738873467341中檔項(xiàng)目（朗琴園）一居二居三居四居一居二居三居四居100%100%98%--658968296750--低檔項(xiàng)目（純粹.建舍、遠(yuǎn)見名苑）一居二居三居四居一居二居三居四居96%90%86%--623763176322--數(shù)據(jù)來源于于房地產(chǎn)信信息網(wǎng)，數(shù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)計(jì)時(shí)間間距距是項(xiàng)目開開盤至今第66頁(yè)頁(yè)市場(chǎng)細(xì)分結(jié)結(jié)論（一））價(jià)格本區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)中的價(jià)格格因?yàn)楫a(chǎn)品品、社區(qū)環(huán)環(huán)境、目標(biāo)標(biāo)客群的原原因被明顯顯的分為三三個(gè)檔次：：6500元/平方方米米左左右右；；6500——7000元/平方米；7000元/平方米以上；；高檔產(chǎn)品成交交價(jià)格在7000元/平方米以上；；中檔產(chǎn)品成交交價(jià)格在6500—7000元/平方米；低檔產(chǎn)品成交交價(jià)格在6500元/平方米左右；；第67頁(yè)頁(yè)市場(chǎng)細(xì)分結(jié)論論（二）產(chǎn)品高檔項(xiàng)目主要要以板樓為主主，戶型以兩兩居和小三居居為主；中、低檔項(xiàng)目目中塔樓和板板塔結(jié)合的項(xiàng)項(xiàng)目占主導(dǎo)地地位，戶型是是以一居和兩兩居為主，三三居為輔；第68頁(yè)頁(yè)市場(chǎng)細(xì)分結(jié)論論（三）社區(qū)環(huán)境高檔項(xiàng)目的社社區(qū)景觀和商商業(yè)配套較為為完善；中檔項(xiàng)目的社社區(qū)景觀和商商業(yè)配套一般般；低檔項(xiàng)目的社社區(qū)景觀和商商業(yè)配套很差差，主要借助助周邊市政配配套和周邊項(xiàng)項(xiàng)目的商業(yè)配配套；第69頁(yè)頁(yè)市場(chǎng)細(xì)分結(jié)論論（四）調(diào)研項(xiàng)目客群群現(xiàn)狀本區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的客群群來源是多元元化的高檔項(xiàng)目主要要針對(duì)在南城上班的高高收入人士（（在馬連道中中央采購(gòu)區(qū)、、麗澤商圈工工作的私企老老板和高級(jí)管管理層人員））以及在西長(zhǎng)長(zhǎng)安街沿線上上班的大型國(guó)國(guó)企中高級(jí)管管理人員（金金融街地區(qū)、、公主墳地區(qū)區(qū)等）；中檔項(xiàng)目主要要針對(duì)南城上班的高高收入人群以以及南城本地地居民中高收收入人群為主主；低檔項(xiàng)目主要要針對(duì)以在周周邊工作的企企業(yè)中、低層層收入的人員員為主，以一一次置業(yè)的人人群為主，以以對(duì)總價(jià)的承承受能力低的的人群為主；；第70頁(yè)頁(yè)潛在客群需求求分析項(xiàng)目潛在客群需求分析區(qū)域內(nèi)客群私企老板主要以二次或三次置業(yè)為主，對(duì)產(chǎn)品的要求高，主要是南北通透的板樓國(guó)企管理層主要以一次或二次置業(yè)為主，對(duì)總價(jià)的承受能力較弱，以板樓需求為主當(dāng)?shù)毓珓?wù)員主要以一次或二次置業(yè)為主，對(duì)總價(jià)的承受能力較弱當(dāng)?shù)馗呤杖肴巳褐饕远位蛉沃脴I(yè)為主，對(duì)產(chǎn)品的要求高，對(duì)總價(jià)的承受能力較弱區(qū)域外客群在南城工作的高收入階層希望在南城擁有一個(gè)較高品質(zhì)的居住環(huán)境，以板樓需求為主在南城工作的首次置業(yè)的人希望在南城尋找一個(gè)交通便利的居住空間第71頁(yè)頁(yè)目標(biāo)市場(chǎng)模式式選擇

M1M2M3P1P2P3M1M2M3M1M2M3M1M2M3M1M2M3P1P2P3P1P2P3P1P2P3P1P2P3密集單一市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品專門化市場(chǎng)專門化全面進(jìn)入選擇性專門化化P=產(chǎn)品\需需求M=市場(chǎng)\客客群第72頁(yè)頁(yè)本案采取的目目標(biāo)市場(chǎng)模式式根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研研的結(jié)論和市市場(chǎng)需求，采采取穩(wěn)妥的全全面進(jìn)入策略略，以幾種優(yōu)優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，，滿足各種市市場(chǎng)的需求。。產(chǎn)品以板樓為為主，戶型包包括一居、二二居、三居。。

M1M2M3P1P2P3全面進(jìn)入

第73頁(yè)頁(yè)市場(chǎng)定位（一一）本案主題定位位：廣安門地區(qū)中中高檔成熟社社區(qū)根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的的調(diào)研得知，，我們認(rèn)為市市場(chǎng)中目前中中檔產(chǎn)品是主主流，但隨著著西南二環(huán)附附近市政配套套建設(shè)的完善善，以及整個(gè)個(gè)南城市場(chǎng)的的整體走強(qiáng)，，高檔項(xiàng)目在在南城也會(huì)有有一定的需求求空間。因此我們以差差異化的原則則，為本案的的主題定位為為中、高檔成成熟社區(qū)。第74頁(yè)頁(yè)市場(chǎng)定定位（（二））本案產(chǎn)產(chǎn)品定定位：：舒適適性性板板樓樓社社區(qū)區(qū)根據(jù)對(duì)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的調(diào)調(diào)研得得知，，目前前市場(chǎng)場(chǎng)中的的產(chǎn)品品很大大一部部分是是塔樓樓或板板塔結(jié)結(jié)合。。但是是高、、中、、低檔檔的項(xiàng)項(xiàng)目的的產(chǎn)品品形式式還是是有很很大區(qū)區(qū)別。。根據(jù)據(jù)差異異化原原則，，我們們將本本案定定位以以板樓樓為主主，同同時(shí)有有少量量的商商業(yè)配配套的的項(xiàng)目目，產(chǎn)產(chǎn)品上上盡可可能做做出南南北通通透；；根據(jù)對(duì)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的調(diào)調(diào)研得得知，，本區(qū)區(qū)域一一居的的供應(yīng)應(yīng)量很很大，，而且且價(jià)格格相對(duì)對(duì)不高高。因因此我我們建建議本本案戶戶型集集中在在兩居居和三三居，，配以以少量量一居居。第75頁(yè)頁(yè)市場(chǎng)定定位（（三））本案案客客群群定定位位：：南城城工工作作的的高高收收入入人人士士二二次次置置業(yè)業(yè)為為主主根據(jù)據(jù)對(duì)對(duì)市市場(chǎng)場(chǎng)的的調(diào)調(diào)研研得得知知，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的客客群群主主要要集集中中在在““以以本本區(qū)區(qū)域域?yàn)闉橹兄行男?，，在在本本區(qū)區(qū)域域或或周周邊邊區(qū)區(qū)域域工工作作的的高高收收入入人人士士””。。主主要要包包括括在馬馬連連道道中中央央采采購(gòu)購(gòu)區(qū)區(qū)、、麗麗澤澤商商圈圈工工作作的的私私企企老老板板和和中中、、高高級(jí)級(jí)管管理理層層人人員員，，在在西西長(zhǎng)長(zhǎng)安安街街沿沿線線上上班班的的大大型型國(guó)國(guó)企企中中高高級(jí)級(jí)管管理理人人員員（（金金融融街街地地區(qū)區(qū)、、公公主主墳墳地地區(qū)區(qū)等等）），，以以及及在在這這附附近近工工作作的的部部分分白白領(lǐng)領(lǐng)。。第76頁(yè)市場(chǎng)定位位（三））價(jià)格定位位均價(jià)7200元/平方米目前南城商品品房的成交價(jià)價(jià)格在逐步走走高，本區(qū)域域的成交價(jià)格格基本保持在在6500—7000元/平米；而且南南城商品房的的供應(yīng)量在今今后短時(shí)間內(nèi)內(nèi)不會(huì)很大；；根據(jù)周邊中、、高檔項(xiàng)目的的成交均價(jià)，，再考慮到本本案擁有幼兒兒園、小學(xué)、、城市公共綠綠地的配套，，因此價(jià)格可可以在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上再有一個(gè)個(gè)上升空間；；第77頁(yè)頁(yè)本項(xiàng)目銷售收收入估算單項(xiàng)銷售收入產(chǎn)品商業(yè)占3%商業(yè)占5%商業(yè)占8%商業(yè)（萬(wàn)元）9278.9815464.9624743.94住宅（萬(wàn)元）154296.12151114.75146342.71總計(jì)（萬(wàn)元）163575.1166579.71171086.65假設(shè)銷售率在在100%，，商業(yè)價(jià)格預(yù)預(yù)計(jì)14000元/平方方米，住宅價(jià)價(jià)格7200元/平方米米第78頁(yè)頁(yè)結(jié)束語(yǔ)從市場(chǎng)反映映的真實(shí)情情況和我們們的分析得得知道，總總體來說機(jī)機(jī)會(huì)大于風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。首先先南城整體體房地產(chǎn)市市場(chǎng)的景氣氣上升，如如果再?gòu)木呔唧w產(chǎn)品的的形態(tài)、社社區(qū)內(nèi)部的的景觀規(guī)劃劃以及社區(qū)區(qū)內(nèi)公共和和商業(yè)配套套進(jìn)行深化化和提升，，該地塊上上的項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格應(yīng)該還還有一個(gè)上上升的空間間！第79頁(yè)頁(yè)9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。2023/1/62023/1/6Friday,January6,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。2023/1/62023/1/62023/1/61/6/20231:30:00AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。2023/1/62023/1/62023/1/6Jan-2306-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。2023/1/62023/1/62023/1/6Friday,January6,202313、乍見翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問問年。。2023/1/62023/1/62023/1/62023/1/61/6/202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見見青