易居-鄭州升龍國(guó)際中心綜合體項(xiàng)目營(yíng)銷競(jìng)標(biāo)報(bào)告-

一座承載鄭州新夢(mèng)想的城區(qū)總體戰(zhàn)略綱要一、市場(chǎng)掃描二、整體運(yùn)營(yíng)三、項(xiàng)目定位四、項(xiàng)目構(gòu)建五、全面啟動(dòng)一、城市掃描（一）大鄭州走勢(shì)（二）發(fā)現(xiàn)“二七”（三）聚焦小李莊第一、鄭州城市地位第二，鄭州進(jìn)入“新城市發(fā)展時(shí)代”未來(lái)城市規(guī)劃的“一心四城、兩軸一帶及網(wǎng)絡(luò)化城鎮(zhèn)體系”確定鄭州市的發(fā)展方向，二七區(qū)正處于“一心”的黃金節(jié)點(diǎn).（一）大鄭州走勢(shì)首先，鄭州作為中部崛起的“領(lǐng)頭羊”，正在成為“區(qū)域性中心城市”；其次，鄭州作為河南省省會(huì)，是中原城市群發(fā)展戰(zhàn)略中的核心領(lǐng)導(dǎo)者。

新世紀(jì)，鄭州啟動(dòng)更宏偉的戰(zhàn)略

——區(qū)域中心城市開(kāi)發(fā)工程——城中村改造標(biāo)志著鄭州進(jìn)入了同城聯(lián)動(dòng)，共同繁榮的新階段！城中村改造使得城區(qū)建設(shè)再上新臺(tái)階?。ǘ┌l(fā)現(xiàn)“二七”百年二七區(qū)

“中心城市”的核心1906年起，隨鄭州的出現(xiàn)二七區(qū)便已存在；經(jīng)過(guò)近百年的發(fā)展，二七區(qū)和核心地位更是不可撼動(dòng)！獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，特有的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)為城市發(fā)展做出了不可磨滅的貢獻(xiàn)。二七廣場(chǎng)——巨鱷爭(zhēng)斗，品牌云集；鄭州市的商業(yè)中心，商貿(mào)城市的集中體現(xiàn).鄭州火車站——全國(guó)最大的鐵路樞紐站馬寨食品工業(yè)園區(qū)二七區(qū)服裝工業(yè)園——

產(chǎn)業(yè)云集，發(fā)展動(dòng)力，城市南擴(kuò)引力!二七區(qū)服裝工業(yè)園馬寨食品工業(yè)園區(qū)新密本案二七廣場(chǎng)傳承歷史，繼往開(kāi)來(lái)二七廣場(chǎng)：二七塔，鄭州的名片

傳統(tǒng)商業(yè)與現(xiàn)代商業(yè)交相輝映的中原商業(yè)形象

以二七塔為圓心的二七商圈優(yōu)勢(shì)突出，商業(yè)“風(fēng)水寶地”，聞名全國(guó)的商戰(zhàn)就發(fā)生在這里發(fā)生。匯集了北京華聯(lián)、大商新瑪特、世紀(jì)聯(lián)華、鄭州百貨大樓，沃爾瑪旗艦店、美國(guó)時(shí)代華納影城等知名商家。鄭州市火車站

連貫東西、通達(dá)南北，貿(mào)易集散地全國(guó)最大的鐵路樞紐站，京廣、隴海兩條鐵路大動(dòng)脈在境內(nèi)交匯。以此為依托的服裝，小商品批發(fā)中心等專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)70余個(gè)，已成為全國(guó)聞名的物流配送中心，已經(jīng)是中原乃至全國(guó)的貿(mào)易集散地！二七區(qū)服裝工業(yè)園馬寨食品工業(yè)園區(qū)新密二七工業(yè)園區(qū)

二七南區(qū)發(fā)展的引領(lǐng)者占地1000余畝的馬寨食品工業(yè)園區(qū)，占地400畝的二七服裝工業(yè)園區(qū)與侯寨建材工業(yè)基地共同構(gòu)成二七南區(qū)的工業(yè)園區(qū)。形成與新密一體化的呼應(yīng)著，中原城市群建設(shè)的推進(jìn)者！本案應(yīng)為為“二七七商圈””與““工業(yè)業(yè)園區(qū)，，新鄭一一體化””之間的的聯(lián)接架架起通達(dá)達(dá)的橋梁梁；二七區(qū)服服裝工業(yè)業(yè)園馬寨食品品工業(yè)園園區(qū)新密密本案案二七廣場(chǎng)場(chǎng)城市發(fā)展展的中流流砥柱城市西南南區(qū)的橋橋頭堡??！結(jié)論：鄭州--新密、新鄭一體化的黃金節(jié)點(diǎn)二七區(qū)鄭州城市形象代言者中原城市發(fā)展的核心區(qū)域商貿(mào)鄭州的集中體現(xiàn)“二七””不僅是是鄭州的的二七，，其具備備輻射中中原城市市群的特特殊地位位，將為為未來(lái)發(fā)發(fā)展起到到強(qiáng)有力力的支撐撐作用?。”卷?xiàng)目位位于二七七區(qū)的小李莊，必將在““新城市發(fā)發(fā)展時(shí)代代”發(fā)揮她強(qiáng)強(qiáng)大的作作用！是鄭州城城區(qū)南區(qū)區(qū)最大的的一座金金礦34萬(wàn)平方米米的小李李莊總建筑體體量120萬(wàn)平平米的城城市綜合合體鄭州市的的超級(jí)大大盤(pán)是鄭州核核心區(qū)域域重要的的組成部部分（三）聚聚焦本案案政策引擎擎：引：《鄭鄭州城市市規(guī)劃文文本》中中第三十七七條市市級(jí)購(gòu)物物中心空空間布局局明確提提出：小李莊組組團(tuán)購(gòu)物物副中心心，結(jié)合合原有商商業(yè)中心心擴(kuò)建配配套完善善的購(gòu)物物副中心心。良好的挈挈機(jī)為本本項(xiàng)目的的發(fā)展提提供了有有利的政政策依據(jù)據(jù)。本案未來(lái)來(lái)發(fā)展研研判在鄭州西西南區(qū)需需要一個(gè)個(gè)區(qū)域性性核心時(shí)時(shí)，小李李莊的改改造就不不得不迎迎合城市市發(fā)展的的契機(jī)了了。從隴海路路到航海海路，從從航海路路到南三三環(huán)與南南水北調(diào)調(diào)，以至至再向南南的二七七工業(yè)園園區(qū)、甚甚至新鄭鄭與鄭州州的一體體化，小李莊區(qū)區(qū)域因城城市大幅幅擴(kuò)展而而成為鄭鄭州西南南區(qū)中央央城區(qū)的的大勢(shì)初初現(xiàn)。本案案——不能僅滿滿足于““建筑體體量上的的大盤(pán)””，不能僅滿滿足于““鄭州州市的第第一盤(pán)””，不能僅滿滿足于““商業(yè)、、寫(xiě)字樓樓、酒店店、住宅宅所形成的多多業(yè)態(tài)城城市綜合合體””，應(yīng)該有更更高的目目標(biāo)，更更遠(yuǎn)大的的理想??！是新一輪輪城區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)的代代表、經(jīng)經(jīng)營(yíng)城市市的新亮點(diǎn)。是西南區(qū)“城城中村”改造造工程戰(zhàn)略的的重要著力點(diǎn)。是城市西南區(qū)區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)發(fā)的重要組成。對(duì)于鄭州，本本案是：以區(qū)政府為核核心的輻射周周邊的“新中心”。是二七區(qū)域域調(diào)整和產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的的重要跳板。二七區(qū)的“新客廳”與“新名片”。對(duì)于二七區(qū)，，本案是：對(duì)于尚錦，本本案是：尚錦品塑造的的最佳杠桿??！尚錦品牌從開(kāi)開(kāi)發(fā)開(kāi)始就塑塑造出全新的的城市運(yùn)營(yíng)商商品牌。尚錦獲取更大大資源的最好好跳板！拉開(kāi)城市南區(qū)區(qū)城中村改造造序幕，尚錦錦天時(shí)地利兼兼具，本案案將成為尚錦錦的一張“王王牌”，為下下一步“城中中村”的改造造，新城區(qū)的的運(yùn)營(yíng)提供出出實(shí)力的實(shí)證證和品牌的保保障.尚錦打造的一一張“黃金名名片”!通過(guò)本案，進(jìn)進(jìn)一步推動(dòng)城城市化的進(jìn)程程，政治效益益和經(jīng)濟(jì)效益益兼得。更能能體現(xiàn)政府要要求，讓“政政府、企業(yè)、、老百姓”滿滿意。我們，無(wú)權(quán)選選擇平庸歷史使命無(wú)法法推卸，首座城市副中心，由此誕生!環(huán)顧國(guó)際大都都會(huì)，成功案案例屢見(jiàn)不鮮鮮東京最著名的的舊城改造項(xiàng)項(xiàng)目，基于對(duì)對(duì)以前城市結(jié)結(jié)構(gòu)的反思，，六本目新城城為未來(lái)城市市提供了一個(gè)個(gè)典范，再次次塑造一座城城，形成東京京最大的副中中心之一。六六本木新城通通過(guò)超高層、、高層、小高高層和多層的的和諧構(gòu)筑，，形成了一個(gè)個(gè)集辦公、商商業(yè)、住宅為為一體的綜合合型建筑，充充分利用現(xiàn)有有的基礎(chǔ)設(shè)施施，為人們描描述了一個(gè)““置身其中，，生活無(wú)憂””的全程生活活模式。六本目試圖為為未來(lái)城市的的發(fā)展模式作作出示范性功功能的努力，，使之成為2003年發(fā)發(fā)達(dá)國(guó)家中最最引人矚目的的項(xiàng)目之一。。同時(shí)，它也也實(shí)現(xiàn)著提升升整個(gè)城市甚甚至國(guó)家魅力力的宣言。東京副中心———六本木新新城五角場(chǎng)地區(qū)位位于上海東北北部，泛指五五角場(chǎng)環(huán)島周周邊輻射區(qū)域域，它與徐家家匯、花木、、真如并稱為為上海四大城城市副中心區(qū)區(qū)之一。規(guī)劃劃中的五角場(chǎng)場(chǎng)核心地區(qū)，，主要建設(shè)商商業(yè)、辦公設(shè)設(shè)施，未來(lái)將將形成商業(yè)、、體育、文化化、辦公四大大活動(dòng)圈。上海副中心———楊浦五角角場(chǎng)隨著軌道交通通八號(hào)線、中中環(huán)線工程的的建設(shè)，加上原有的公公共交通設(shè)施施，五角場(chǎng)地地區(qū)已成為上海東北北角的一顆璀璀璨明珠。鄭州首座城市市副中心，由此改寫(xiě)城市市版圖，推進(jìn)鄭州脈動(dòng)動(dòng)！鄭州副中心———xxx完美藍(lán)圖規(guī)規(guī)劃中………二、整體運(yùn)營(yíng)營(yíng)（一）界定企企業(yè)角色（二）創(chuàng)新思思維模式（三）制定商商業(yè)模式明天的尚錦將將通過(guò)對(duì)城市市運(yùn)營(yíng)的成功功運(yùn)作，一舉舉成為“中原城市第一一運(yùn)營(yíng)商”，成為中國(guó)國(guó)之中的中部部城市運(yùn)營(yíng)典典范。企業(yè)的明天將將向哪里去？？（一）界定企企業(yè)角色我們是面向未未來(lái)的，更是是面向中國(guó)的的！作為城市運(yùn)營(yíng)營(yíng)商，我們需需要做些什么么？a.戰(zhàn)略策策劃與總體規(guī)規(guī)劃b.主干道道路與景觀等等基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)開(kāi)發(fā)c.總體品品牌推廣與傳傳播d.搭建平平臺(tái)/招商引引資/資源整整合e.城區(qū)總總體管理與服服務(wù)多重復(fù)合型城城市運(yùn)營(yíng)商的的構(gòu)建作為一個(gè)城市市運(yùn)營(yíng)商，他他一定是一個(gè)個(gè)復(fù)合型開(kāi)發(fā)發(fā)商——旅游開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)教育類開(kāi)發(fā)住宅開(kāi)發(fā)管理服務(wù)主題性旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包括寫(xiě)字樓，購(gòu)物中心、商務(wù)酒店非住宅類開(kāi)發(fā)引入國(guó)際知名的教育機(jī)構(gòu)精品住宅開(kāi)發(fā)引進(jìn)品牌管理服務(wù)商(二)創(chuàng)新思思維方式經(jīng)營(yíng)城市的開(kāi)開(kāi)發(fā)新理念超越習(xí)慣性的的房地產(chǎn)項(xiàng)目目思維，把注注意力轉(zhuǎn)移到到如何促使土地升值和城城市升值上，，即由單純的的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)思思維，轉(zhuǎn)向“資源—資產(chǎn)——資金—資本本”的城市經(jīng)營(yíng)營(yíng)思維。新理念下的開(kāi)開(kāi)發(fā)策略產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入引擎拉動(dòng)縱深開(kāi)發(fā)震撼啟動(dòng)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入：建立在城市副副中心的高度度上，集合寬寬泛的城市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)思維，積極整整合、培育產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，使城城區(qū)具備造血血機(jī)能，完成成可持續(xù)的良性發(fā)展;引擎拉動(dòng)：要超越常規(guī)社社區(qū)的配套思思維，選擇富富有拉動(dòng)性和和關(guān)聯(lián)性的引擎，，事半功倍的的推進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā);縱深開(kāi)發(fā)：要超越“地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)”的短短線思維，建建立“城市運(yùn)運(yùn)營(yíng)”的長(zhǎng)線思維;震撼啟動(dòng)：要超越“隨市市而動(dòng)”的常常規(guī)思維，適適度超前，創(chuàng)創(chuàng)造市場(chǎng)，大手筆筆，高起點(diǎn)，，震撼啟動(dòng)。。思維流程示意意圖項(xiàng)目總體定位位項(xiàng)目模塊（功功能板塊）可選擇的N個(gè)個(gè)潛在資源項(xiàng)目引擎不能改變隨機(jī)而變(三)制定商商業(yè)模式1、保障項(xiàng)目目成功操作的的四道“防火火墻”Ａ．通過(guò)統(tǒng)一一規(guī)劃、統(tǒng)一一策劃，使土土地獲得更大大的升值；Ｂ．通過(guò)對(duì)不不同性質(zhì)的項(xiàng)項(xiàng)目采取多種種合作方式（（如提供信貸擔(dān)保、、直接投資等等），保障項(xiàng)項(xiàng)目基本品質(zhì)質(zhì)；Ｃ．通過(guò)統(tǒng)一一城市配套，，運(yùn)作優(yōu)良資資產(chǎn)；Ｄ．通過(guò)統(tǒng)一一強(qiáng)勢(shì)宣傳，，獲得品牌沉沉淀。２、主題式情情景商業(yè)模式式如今，“主題化”是集中式商商業(yè)發(fā)展的一一個(gè)必然趨勢(shì)勢(shì)，從吉隆坡坡的埃及主題“綠綠野仙蹤”ＭＭall到北北京的首個(gè)電電影主題商業(yè)業(yè)街“首地大大峽谷”，主題題式商業(yè)以其其無(wú)可比擬的的“強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)勢(shì)和生命力””席卷世界風(fēng)潮，迅速領(lǐng)領(lǐng)銜中國(guó)市場(chǎng)場(chǎng)。主題式商業(yè)是是一種將規(guī)劃劃設(shè)計(jì)與特定定氛圍相結(jié)合的的商業(yè)模式。。它根據(jù)不同同年齡段的人群群消費(fèi)特征和和需求特征來(lái)來(lái)配置與其相對(duì)對(duì)應(yīng)的商業(yè)主主題，再在主主題中設(shè)置業(yè)態(tài)態(tài)板塊，從而而為消費(fèi)者帶帶來(lái)豐富而新新奇的購(gòu)物物感受。二層“青春春時(shí)尚”主主題的女裝裝品牌區(qū)三層“兒童童城堡”3、領(lǐng)先城城市的功能能定位大都市屬性性的軟件配配置通過(guò)商業(yè)街街的情景營(yíng)營(yíng)造，空間布置，，高科技應(yīng)應(yīng)用，人性性化服務(wù)和和優(yōu)化品牌牌組合等，構(gòu)筑一一個(gè)輻射力力廣、吸金金力強(qiáng)的城城市中心磁磁場(chǎng)。領(lǐng)先20年年的硬件配配置通過(guò)開(kāi)放式式商業(yè)空間、主題景景觀設(shè)計(jì)、、室內(nèi)街道道室外化等等多重硬件手段提提升自身品品質(zhì)，使商商業(yè)建筑本本身成為城市旅游游的一個(gè)亮亮點(diǎn)。多維商業(yè)動(dòng)動(dòng)線通過(guò)平面交通和垂直交通構(gòu)筑人流量量最大化的的交通體系系。注重豎向交交通的易達(dá)達(dá)性，促使使人流由低低向高運(yùn)動(dòng)動(dòng)。平面交交通則做到到無(wú)死角，無(wú)暗面，盡盡可能擴(kuò)充充單店展示示面，合理理安排動(dòng)線線寬度，巧巧妙降低物物業(yè)公攤，，以此形成最最能刺激消消費(fèi)欲望和和最具投資資價(jià)值的商商業(yè)綜合體體。完善業(yè)態(tài)組組成基于“城市市副中心””的高度，，構(gòu)筑最具具吸引力和包容性的多元業(yè)態(tài)互動(dòng)動(dòng)組合。建建議劃分為為七大業(yè)態(tài)態(tài)：購(gòu)物……化妝品、珠珠寶、鞋帽帽、箱包、、男女裝精精品、品牌牌專賣等餐飲……各類特色小小吃、品牌牌/連鎖餐餐飲、快餐餐店、主題題餐廳等休閑……美容美發(fā)、、運(yùn)動(dòng)健身身、按摩足足療、網(wǎng)吧吧、咖啡廳廳、茶舍等等娛樂(lè)……電影院、KTV、酒酒吧、迪吧吧、電玩、、俱樂(lè)部等等科技……電子類產(chǎn)品品、數(shù)碼產(chǎn)產(chǎn)品等教育……各類私立培培訓(xùn)學(xué)校（（如少兒舞舞蹈、托福福培訓(xùn)等））、專業(yè)書(shū)書(shū)店、音像像專賣等旅游……城市代表性性特色建筑筑、主題式式情景體驗(yàn)驗(yàn)4、磁場(chǎng)式式規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)專業(yè)運(yùn)營(yíng)管管理在招商成功功開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)后，應(yīng)由由專業(yè)的商業(yè)管理理機(jī)構(gòu)對(duì)其其進(jìn)行科學(xué)學(xué)的、專業(yè)業(yè)的、統(tǒng)一一的管理服務(wù)，，以此加快快提升商家家及投資者者的投資回回報(bào)期和回報(bào)率率，保證長(zhǎng)長(zhǎng)期而穩(wěn)定定的良性經(jīng)經(jīng)營(yíng)。定制式業(yè)態(tài)態(tài)劃分根據(jù)商業(yè)動(dòng)動(dòng)線和客群群消費(fèi)特征，，定制業(yè)態(tài)態(tài)布局，以以合理的人人流導(dǎo)向、心理理效應(yīng)，推推動(dòng)整體成成交比例。。訂單式商業(yè)業(yè)操作商業(yè)的最佳佳操作流程程無(wú)疑是““訂單式””操作，即項(xiàng)目施工工前已基本本完成主力力店的招商商，按照““市場(chǎng)研究究—市場(chǎng)定位—主主力店招商商—項(xiàng)目施施工、銷售售—中小店店鋪招商——開(kāi)業(yè)籌備”的的運(yùn)作模式式，最大程程度的滿足足消費(fèi)者和和經(jīng)營(yíng)商家家的功能需要。5、公建運(yùn)運(yùn)營(yíng)模式建建議主要思路———公建雖然投投資較大，，回報(bào)周期長(zhǎng)長(zhǎng)，但房地地產(chǎn)項(xiàng)目回回報(bào)周期短，兩者者結(jié)合可““以短養(yǎng)長(zhǎng)”；對(duì)于我們而言言，打造城城市公建，，一方面有助于健健全城市副副中心的板板塊功能，另一方方面便于塑塑造項(xiàng)目的的獨(dú)有賣點(diǎn)，大大大提升地塊塊升值，為為項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)營(yíng)與人氣聚聚攬?zhí)峁┝肆私^對(duì)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)項(xiàng)目目模塊示意圖圖人氣性公建建功能性公建建主要操作———在項(xiàng)目商業(yè)業(yè)部分強(qiáng)化化公建的投投入，根據(jù)地塊特征征，建議在在東西兩端端的商業(yè)部部分個(gè)加入入中國(guó)文化展館，，青年極限限運(yùn)動(dòng)館等，以此，，全城吸納納目標(biāo)客群，聚攬攬人氣。6、招商戰(zhàn)戰(zhàn)略總方針：采采取“招商商先行”的的策略，引引進(jìn)一線品品牌主力店店，為本項(xiàng)目提提供更大大的附加值值和利益點(diǎn)點(diǎn)，同時(shí)進(jìn)進(jìn)行散戶招招商，為后期銷售做做好鋪墊工工作。一般來(lái)講，，招商工作作中引進(jìn)大大型主力店店有以下幾幾種方式：：1、租賃2、聯(lián)營(yíng)3、定向開(kāi)開(kāi)發(fā)思路一：與與主力店選選擇適宜的的合作方式式對(duì)于甲方而而言，多用用租賃、定定向開(kāi)發(fā)這這兩種方式式，根據(jù)本本項(xiàng)目工程程進(jìn)度選擇擇適宜我們們的合作方方式。關(guān)于租賃：：對(duì)營(yíng)業(yè)面積積較大的一一線品牌，，甲方通常常會(huì)給予一一定的優(yōu)惠惠政策，以以吸引商家家入駐。通常優(yōu)惠政政策為：設(shè)免租期（（據(jù)情形而而定）免管理費(fèi)（（一般為一一到三年））免裝修期房房租房租給予折折扣優(yōu)惠（最終視雙雙方談判情情況而定））關(guān)于定向開(kāi)開(kāi)發(fā)：根據(jù)主力商商家的特殊殊要求進(jìn)行行施工，以以便滿足商商家的經(jīng)營(yíng)營(yíng)需求。思路二：商商戶選擇的的兩大原則則合理篩選經(jīng)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品：：雖然進(jìn)行了了一定的業(yè)業(yè)態(tài)劃分，，但如果同同業(yè)態(tài)板塊內(nèi)的商家家所經(jīng)營(yíng)商商品的各類類屬性過(guò)于于重疊，將將會(huì)激化同同質(zhì)性競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，不利于長(zhǎng)期期經(jīng)營(yíng)。合合理搭配，，避免產(chǎn)品品單一化，，保證進(jìn)駐駐商戶有足足夠的經(jīng)營(yíng)空空間；合理分配““長(zhǎng)短期收收益”：有實(shí)力的長(zhǎng)長(zhǎng)期商戶，，相對(duì)需要要面積較大大，租金較低；；小商戶，，缺乏實(shí)力力保障，但但單位租金金較高。合合理劃分“大小商戶戶”的比例例，處理好好長(zhǎng)期收益益與短期收收益的問(wèn)題題。思路三：商商戶進(jìn)駐的的三大要求求1、知名或或連鎖商戶戶知名品牌商商戶的進(jìn)駐駐能有效提提升項(xiàng)目品品位，吸引引消費(fèi)人流流，提供穩(wěn)穩(wěn)定的租金收收入。2、個(gè)性鮮鮮明的特色色商戶某些商戶個(gè)個(gè)性鮮明，，形象突出出，易給消消費(fèi)者留下下深刻印象象，豐富了了項(xiàng)目的整體體特色。3、能吸引引人流量的的商戶以能吸引大大規(guī)模人流流量的商戶戶，帶動(dòng)購(gòu)購(gòu)物增長(zhǎng)。。三、、項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位（一一））定定位位原原則則（二二））總總體體定定位位高度度：：符合合未未來(lái)來(lái)城城市市發(fā)發(fā)展展方方向向和和戰(zhàn)戰(zhàn)略略定定位位，，富富有有前前瞻瞻性性與與權(quán)權(quán)威威性性。。深度度：：突出出項(xiàng)項(xiàng)目目的的規(guī)規(guī)劃劃優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)與與產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，進(jìn)進(jìn)而而強(qiáng)強(qiáng)化化其其獨(dú)獨(dú)特特性性。。廣度度：：要跳跳出出地地產(chǎn)產(chǎn)做做地地產(chǎn)產(chǎn)，，從從城城市市副副中中心心的的發(fā)發(fā)展展角角度度，，全全方方位位綜綜合合考考慮慮居居住住、、商商業(yè)業(yè)、、辦辦公公、、娛娛樂(lè)樂(lè)、、休休閑閑等等多多元元化化需需求求。。戰(zhàn)略略定定位位的的原原則則應(yīng)應(yīng)該該是是:

我們不是社區(qū)，是城區(qū)！本案案是是以城城市市副副中中心心為為基基礎(chǔ)礎(chǔ)的的，，由由高高知知、、高高資資人人群群核核心心構(gòu)構(gòu)成成的，城市市廣泛人人口消費(fèi)費(fèi)支撐的的，集多多重城市市功能為為一體的的新城區(qū)；本案是具具有造血血功能、、孵化能能力的城城市有機(jī)機(jī)體；項(xiàng)目的公公眾形象象:整體項(xiàng)目目城城市形象象的表征征性代言言、主力力型副中中心、資資源型商商圈商業(yè)部分分最最富魅力力的復(fù)合合型經(jīng)濟(jì)濟(jì)高地和和“財(cái)智智樂(lè)園””住宅部分分駐駐扎在硅硅谷之上上的資源源型豪宅宅公寓部分分豐豐富多姿姿，永不不制動(dòng)的的“活力力之城””辦公部分分城城市天際際線商商務(wù)最巔巔峰酒店部分分五五星級(jí)品品牌酒店店城市市會(huì)客廳廳項(xiàng)目總體體定位（（靈魂））“城市副副中心旅旅游集散散地”一座承載載鄭州新新夢(mèng)想的的城區(qū)四、項(xiàng)目目構(gòu)建（一）空空間板塊塊構(gòu)建（二）功功能構(gòu)建建（一）空空間板塊塊構(gòu)建常規(guī)板塊居住空間間板塊商業(yè)空間間板塊商務(wù)空間間板塊中原最集集中的高高層、高高尚居住住區(qū)吃、喝、、玩、樂(lè)樂(lè)、購(gòu)一一站式商商業(yè)天堂堂辦公、社社交、差差旅、商商住全滿滿足實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金金流最大大化特殊板塊休閑娛樂(lè)樂(lè)板塊交通集散散中心板板塊吸引區(qū)域域外人流流·塑造造形象··提升價(jià)價(jià)值設(shè)置公交交起始點(diǎn)點(diǎn)或終點(diǎn)點(diǎn)站·聚聚集客流流實(shí)現(xiàn)價(jià)值值最大化化（二）功功能構(gòu)建建功能構(gòu)建輔助功能主導(dǎo)功能生活居住商業(yè)服務(wù)商務(wù)辦公文化娛樂(lè)公共休閑五、項(xiàng)目目啟動(dòng)（一）核核心引擎擎（二）推推廣策略略（一）核核心引擎擎產(chǎn)品分布布理解公建住宅公寓寓住宅公寓寓高檔寫(xiě)字字樓高檔酒店店商業(yè)部分分（說(shuō)明明：商業(yè)業(yè)部分包包含臨街街商鋪、底底層連體體商場(chǎng)及及地下商商業(yè)，這這里僅標(biāo)示示臨街商商鋪部分分以代表表商業(yè)體體量分布））公建核心引擎擎建立：：1.交通通引擎建建議全面拓寬寬政通路路，將現(xiàn)現(xiàn)有的雙雙車道改改為六車車道，增增加車流流量和人人流量，，保證項(xiàng)項(xiàng)目的人氣和和交通便便利性。。增加或調(diào)調(diào)整公交交線路，，在本項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊的大學(xué)學(xué)路和政政通路各各設(shè)置多多個(gè)公交交車的起起始站或終點(diǎn)點(diǎn)站，形形成以本本項(xiàng)目為為中心的的港灣式式公交停停靠集中中站，以以確保本本項(xiàng)目的的人流固定性性和易達(dá)達(dá)性。項(xiàng)目沿政政通路將將地下全全部打通通（淮南南街至安安全街之之間政通通路段）），形成成地下交交通網(wǎng)絡(luò)。將將原有地地下兩層層商業(yè)調(diào)調(diào)整為地地下三層層，負(fù)一一層作為為商業(yè)，，負(fù)二、、三層作作為停車車場(chǎng)。地地下一層層形成商商業(yè)長(zhǎng)廊廊，既可可減少政政通路地地上路段段交通壓壓力，有有效引導(dǎo)導(dǎo)人流，，，提升升負(fù)一層層的商業(yè)業(yè)價(jià)值。。結(jié)合項(xiàng)目目“城市市副中心心”的定定位，為為項(xiàng)目打打造多重重功能的的非商業(yè)業(yè)公益性性建筑（具具體位置置，可參參照?qǐng)D中中標(biāo)示部部分）作作為區(qū)域域內(nèi)公共共休閑娛娛樂(lè)中心心，用以支撐撐“城市市副中心心”的定定位，同同時(shí)，也也為項(xiàng)目目吸引、、鎖定和和保持固固定的人氣奠定定基礎(chǔ)。。具體建議議：中國(guó)文化化展館（建議面面積約：：5000平米米）青年極限限運(yùn)動(dòng)館館（建議面面積：3000平米））2.公建建設(shè)施引引擎建議議中國(guó)文化化展館青年極限限運(yùn)動(dòng)館館（二）推推廣策略略A.傳傳播組合合總案名：：中國(guó)城城分案名：：住宅宅……城城上城寫(xiě)字樓………京廣廣中心酒店店……中中國(guó)大酒酒店商業(yè)業(yè)……中中國(guó)城廣告語(yǔ)：：中國(guó)人住住中國(guó)城城中原之行行哪里去去？鄭州州中國(guó)城城在最中國(guó)國(guó)的地方方造中國(guó)國(guó)城B.推推廣思思路第一步：炒作城市副中心概念第二步：推售住宅第三步：推售商業(yè)第四步：推售公寓第五步：推售寫(xiě)字樓住宅推售售策略：：1.分組組團(tuán)分批批次推售售，第一一組團(tuán)以以中小戶戶型為主主力戶型型（85平平米左右右）；2.建議議銷售均均價(jià)：5000元/平米米寫(xiě)字樓推推售策略略：采用部分分短期出出售，部部分中長(zhǎng)長(zhǎng)期出租租，以租租代售的的營(yíng)銷模模式，進(jìn)進(jìn)行推售售。(參考案案例：金金城國(guó)際際廣場(chǎng)））建議銷售售均價(jià)：：8000元/平米米酒店建議議：建議引進(jìn)進(jìn)廣州中中國(guó)大酒酒店；商業(yè)推售售策略：：1.60%為短短期銷售售，確保保流量最最大化；；20%為為中期銷銷售，實(shí)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)潤(rùn)最大化化；剩余20%為后后期銷售售，該部部分可自自身長(zhǎng)期持持有經(jīng)營(yíng)營(yíng);2.建議議銷售均均價(jià)：1.2萬(wàn)元/平平米一年成名名C、推廣廣目標(biāo)二年成形形三年成勢(shì)勢(shì)四年成城城D、入市市策略（（亮相期期—開(kāi)盤(pán)盤(pán)前）策略一：：10萬(wàn)萬(wàn)中國(guó)結(jié)結(jié)·全城城大派發(fā)發(fā)1、形式式：街頭頭派發(fā)2、地點(diǎn)點(diǎn)：鄭州州1000個(gè)十十字路口口3、人員員：1000名名大學(xué)生生4、時(shí)間間：亮相相當(dāng)天策略二：：城市副副中心發(fā)發(fā)展高峰峰論壇參與方：：政府官官員、規(guī)規(guī)劃局專專家、大大學(xué)教授授、社科院專專家、媒媒體策略三：：名人代代言誰(shuí)最能符符合中國(guó)國(guó)城的底底蘊(yùn)與氣氣質(zhì)？誰(shuí)最能吸吸引男女女老少的的眼球？？誰(shuí)最能引引發(fā)目標(biāo)標(biāo)客群的的追捧？？謝謝9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黃黃葉樹(shù)，，燈下白白頭人。。。01:25:3601:25:3601:251/6/20231:25:36AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見(jiàn)見(jiàn)頻頻。。。。1月月-2301:25:3601:25Jan-2306-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。01:25:3601:25:3601:25Friday,January6,202313、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。1月月-231月月-2301:25:3601:25:36January6,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青山。。。06一月月20231:25:36上上午01:25:361月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月231:25上上午1月-2301:25January6,202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/61:25:3601:25:3606January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。1:25:36上上午1:25上上午午01:25:361月-239、沒(méi)有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒(méi)有有。。。01:25:3601:25:3601:251/6/20231:25:36AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。1月-2301:25:3601:25Jan-2306-Jan-2312、世間間成事事，不