昆明荷塘月色產(chǎn)品設(shè)計與物業(yè)服務(wù)典型問題

荷塘月色典型問題研究

客戶服務(wù)部

2009年3月一、目的

我們進(jìn)行老項目典型問題的研究，立意不是為了批判錯誤和否定過去，也不僅僅是簡單的“糾錯”、反省，而是期望能在老項目典型問題梳理后，形成《銀海產(chǎn)品設(shè)計指導(dǎo)手冊》以規(guī)范今后的設(shè)計工作；

為了將成功的開發(fā)經(jīng)驗應(yīng)用到新的項目中，在滿足居住舒適度、經(jīng)濟(jì)實用、安全可靠的前提下，不斷提高住宅設(shè)計質(zhì)量；

以客戶關(guān)系的視角和方法，重視客戶體驗；從設(shè)計、施工管理的源頭重視客戶投訴，全面樹立以客戶為中心的思想和意識，解讀客戶需求，強(qiáng)化客戶關(guān)懷，解決客戶投訴，持續(xù)改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù)。因為客戶關(guān)系的價值體現(xiàn)在產(chǎn)品生產(chǎn)環(huán)節(jié)，就是通過吸收客戶體驗信息持續(xù)地改進(jìn)設(shè)計和改進(jìn)質(zhì)量；體現(xiàn)在銷售環(huán)節(jié)就是客戶的推薦購買和客戶的重復(fù)購買。二、研究內(nèi)容及工作開展方式

產(chǎn)品設(shè)計

物業(yè)中、高層管理人員的訪談

物業(yè)服務(wù)

訪談4名已購房員工、客服部以往接觸客戶收集的意見

產(chǎn)品設(shè)計——第一章室外篇一、總圖（一）現(xiàn)狀及存在的問題區(qū)內(nèi)臨時停車位必須穿過整個小區(qū)與森林交通組織對比單獨規(guī)劃的物業(yè)用房人行交通不會和車輛發(fā)生沖突1、停車及交通組織問題。荷塘月色區(qū)內(nèi)交通沒有形成環(huán)道，更無法形成人車分流，給后期物業(yè)服務(wù)帶來了巨大的困難。09年2月交警對商鋪前停車抄牌，導(dǎo)致所有臨時停車涌入小區(qū)。進(jìn)入小區(qū)后人車混雜，帶來了非常大的安全隱患，也打擊了小區(qū)的景觀品質(zhì)；荷塘月色停車配比不足，全區(qū)有住戶2378戶，現(xiàn)有車位數(shù)1117個，區(qū)內(nèi)有23個臨時停車位，這些車位總和，也不足戶數(shù)的1/2；區(qū)內(nèi)道路從寬度上看，沒有主次之分，平均道路寬度為6米。而現(xiàn)行通車的主干道道路狹窄，且還有拱橋，進(jìn)出十分不便；道路用磚問題，在荷塘月色也十分突出。在設(shè)計時沒有考慮人車分留的情況下，小區(qū)道路全部使用耐壓性較差的磚塊。后雖全部更換，但這確是因設(shè)計考慮不周而導(dǎo)致的損失。2、物業(yè)用房問題。荷塘月色原設(shè)計將6棟一層60多平方作為物業(yè)用房，并兼用弱電機(jī)房，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足這兩者的需要。后雖將物業(yè)辦公室移至14棟架空層，但作為服務(wù)2378戶的物業(yè)服務(wù)中心，仍很擁擠。同時在確定物業(yè)用房時，均采取規(guī)劃完成后，在相對空的地方“插空”的方式確定物業(yè)用房，物業(yè)只能按照不完善的配置方式來“看米下鍋”，沒有考慮物業(yè)服務(wù)的功能需求。①物業(yè)服務(wù)需要經(jīng)常性的應(yīng)急處理，但沒有員工宿舍的配備，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)、淹水、搶修等突發(fā)事件時，最快從出租房剛到現(xiàn)場也需要20分鐘；②另外物業(yè)服務(wù)的綠化、保潔、維修等都需要相應(yīng)的工具房或休息間，但均未考慮，只能將所有工具堆放于辦公室；節(jié)省物業(yè)服務(wù)開支，就是節(jié)省業(yè)主的開支，弱電機(jī)房的統(tǒng)一考慮和弱電機(jī)房集中于物業(yè)辦公區(qū)，將為物業(yè)服務(wù)節(jié)省3至6人；

物業(yè)用房區(qū)位設(shè)置問題：荷塘月色最終確定的物業(yè)用房，位處14棟在離主入口較遠(yuǎn)的位置，不論是業(yè)主辦事，還是打出門條，還是找物業(yè)辦公室都非常困難。3、設(shè)備用房及功能設(shè)施完善問題。設(shè)備用房對周邊業(yè)主可能造成的影響還沒有在設(shè)計初期進(jìn)行考慮。如森林、國貿(mào)花園水泵房噪音問題的慘痛教訓(xùn)，到荷塘月色仍沒有在設(shè)計時考慮。現(xiàn)水泵房設(shè)置的位置是在設(shè)計后反復(fù)請求的情況下，才最終調(diào)整到現(xiàn)教育用地的位置。另外現(xiàn)消防控制中心設(shè)于6棟一層，由于設(shè)備運行必須的巡檢，發(fā)出的嗡鳴聲，經(jīng)常導(dǎo)致業(yè)主投訴。然而有了沉痛的教訓(xùn)后，我們在新項目中，該如何設(shè)計，主動將設(shè)備用房的周邊影響避免或降到最低；管線敷設(shè)問題。在荷塘月色交房剛2個月的時間，荷塘月色出現(xiàn)不同區(qū)域、不同節(jié)點的供水管斷裂，次數(shù)高達(dá)近20次，而且每次發(fā)生均需要2天左右進(jìn)行恢復(fù)，最長達(dá)8天恢復(fù)。在設(shè)計時是否綜合考慮強(qiáng)電、弱電、煤氣、通訊、排水、給水等綜合布管和布管深度問題；弱電（安防）系統(tǒng)的考慮。最為典型的問題是，擁有1117個車位，分9個庫的地下車庫，沒有1個監(jiān)控探頭，另外在小區(qū)主要人流區(qū)域（如中心景觀區(qū)、湖區(qū)等）都沒有監(jiān)控，經(jīng)查物業(yè)公司也提過相關(guān)的合理建議，但大部分未予采納。公共衛(wèi)生間整個小區(qū)只有3個——3棟、9棟、物管辦公室，使用頻率非常高，有業(yè)主多次提出衛(wèi)生間數(shù)量過少的問題。公司雖事后考慮在臨湖位置增設(shè)公共衛(wèi)生間，為減少投入及考慮相鄰客戶的投訴，經(jīng)我部與物業(yè)綜合評價，建議不增設(shè)。（二）改進(jìn)建議1、設(shè)施、設(shè)備用房、物業(yè)管理處、垃圾處理站、公共洗手間、崗?fù)?）充分考慮停車場規(guī)模和停車位的數(shù)量。因此必須充分考慮停車場的規(guī)模和車位數(shù)量。2）設(shè)備用房的位置應(yīng)避免對小區(qū)景觀造成不利影響，更重要的是不能對周邊的住戶形成噪音、灰塵、視覺等的干擾。同時，應(yīng)設(shè)置合適的路徑供工作人員進(jìn)出設(shè)備用房；3）不能只把物業(yè)管理處當(dāng)做物業(yè)的辦公室，而是客戶認(rèn)知銀海物業(yè)（客戶的理念還是把銀海地產(chǎn)與銀海物業(yè)等同為一家）主要窗口。物業(yè)管理處的使用要求通常包含會議室、管理員辦公室、業(yè)委會辦公室、財務(wù)室、客戶接待室以及維修/保潔/綠化倉庫；4）物業(yè)管理處應(yīng)在不影響小區(qū)功能布局的前提下，布置在便捷位置(如入口附近)，以便內(nèi)外人員工作聯(lián)系而減少對小區(qū)的影響；5）配配套套規(guī)規(guī)劃劃和和建建設(shè)設(shè)員員工工宿宿舍舍、、食食堂堂等等相相關(guān)關(guān)設(shè)設(shè)施施。。物物業(yè)業(yè)管管理理《條例》等法規(guī)中，對對地產(chǎn)公司應(yīng)應(yīng)提供的“管理用房”和“商業(yè)用房”均提出了一定定的要求甚至至“面積比例”。我公司物業(yè)業(yè)管理單位的的員工住房、、食堂及相關(guān)關(guān)的培訓(xùn)、集集體活動用房房等，卻幾乎乎沒有。其結(jié)結(jié)果是：物業(yè)業(yè)公司管理處處，專門租房房子給員工居居住，而不利利于突發(fā)事件件的應(yīng)急處理理。如果在規(guī)規(guī)劃設(shè)計初期期能通盤考慮慮，在大型住住宅區(qū)的開發(fā)發(fā)中拿出一定定面積興建員員工宿舍、飯飯?zhí)玫?，或是是在高層樓宇宇設(shè)計時確定定適當(dāng)“部位”、適當(dāng)面積的的上述配套用用房，就能為為物業(yè)管理單單位解決“后顧之憂”的問題。6）公共洗手間間是提供給小小區(qū)內(nèi)活動或或工作（如保保安、保潔人人員）的人員員使用的。通通常布置在首首層較為隱蔽蔽的位置；其其數(shù)量與選點點應(yīng)考慮距離離因素保證使使用者能方便便地使用；其其使用要求僅僅需滿足便器器、洗手盤及及拖布池即可可；并配置給給排水設(shè)施、、排氣通風(fēng)設(shè)設(shè)施和照明設(shè)設(shè)施；7）崗?fù)ぴ谛^(qū)區(qū)主入口處要要求按人流車車流方向?qū)嵭行腥塑嚪至鞴芄芾?。崗?fù)さ牡耐獯白詈脼闉橥评?，能能大角度觀察察外界；崗?fù)ね?yīng)考慮遮陽陽措施，配備備電話、門禁禁門口對講機(jī)機(jī)、照明等設(shè)設(shè)施；崗?fù)さ赖涝雅鋫鋺?yīng)考考慮其提升速速度合理且造造型與小區(qū)形形象相適，讀讀卡器位置與與崗?fù)ぷ詈迷谠谕粋?cè)，崗崗?fù)の恢么_定定時應(yīng)該充分分考慮人行、、車行的進(jìn)出出口位置，方方便停車取卡卡、讀卡及繳繳費。2、管線：埋深深、覆土、綜綜合、監(jiān)控設(shè)設(shè)施1）管線埋深、、覆土水管道宜與道道路中心線或或主要建筑物物平行敷設(shè)，，盡量減少與與其它管道交交叉；管道的埋深應(yīng)應(yīng)根據(jù)外部荷荷載、管道強(qiáng)強(qiáng)度與其它管管道交叉等因因素確定，一一般給水管車車行道下小于于0.7米，綠化帶按按0.5米，人行道按按0.3米；排水管道的布布置應(yīng)根據(jù)小小區(qū)規(guī)劃、道道路和建筑的的布置、地形形標(biāo)高、污雨雨水去向等，，按管線短，，埋深小，盡盡量自流排出出原則；排水干管應(yīng)靠靠近主要排水水建筑物，并并布置在連接接支管較多的的一側(cè)；排水管道的最最小覆土深度度應(yīng)根據(jù)外部部荷載、管材材強(qiáng)度，結(jié)合合當(dāng)?shù)芈窆芙?jīng)經(jīng)驗，車行道道下，不宜小小于0.7米，綠化帶按按0.5米，人行道0.3米。2）電纜高壓電纜選用用YJV-10KV交聯(lián)聚氯乙烯烯絕緣，聚氯氯乙烯護(hù)套銅銅芯電力電纜纜；低壓出線電纜纜選用聚氯乙乙烯絕緣，聚聚氯乙烯護(hù)套套銅芯（阻燃燃）電力電纜纜，工作溫度度90|U+2103；應(yīng)急母線出出線選用聚氯氯乙烯絕緣，，聚氯乙烯護(hù)護(hù)套銅芯（阻阻燃）電力電電纜，工作溫溫度90|U+2103。電纜明敷在在橋架上，若若不敷設(shè)在橋橋架上，應(yīng)穿穿鍍鋅鋼管（（SC）敷設(shè)。控制線采用ZR-KVV阻燃型電纜，，與消防有關(guān)關(guān)的控制線為為NH-KVV耐火型電纜。。3）燃?xì)獾叵氯細(xì)夤艿赖琅c建筑物、、構(gòu)筑物及其其它管道之間間的距離按規(guī)規(guī)范執(zhí)行；地下燃?xì)夤艿赖辣M量不設(shè)置置在地下室頂頂板上，如設(shè)設(shè)置在地下室室頂板上須考考慮其埋深覆覆土不小于1000mm（管底）；地下燃?xì)夤艿赖郎戏讲坏迷O(shè)設(shè)置建筑物及及結(jié)構(gòu)物等。。4）管線綜合能綜合反映各各設(shè)備專業(yè)管管線（電纜、、通訊煤氣、、給水、污水水、雨水）相相對位置和埋埋設(shè)情況；能根據(jù)各專業(yè)業(yè)管線埋設(shè)情情況，結(jié)合園園林、結(jié)構(gòu)反反梁等確定室室外地下室頂頂部最小覆土土深度，一般般按0.8~1.1米；埋深宜保保證管線上至至少留200—300覆土；總圖設(shè)備管線線布置應(yīng)與景景觀設(shè)計總圖圖核對，綜合合確定其位置置和走向。5）監(jiān)控設(shè)設(shè)施在監(jiān)控中中心設(shè)監(jiān)監(jiān)視屏，，錄像機(jī)機(jī)和控制制設(shè)備，，以便進(jìn)進(jìn)行多路路切換監(jiān)監(jiān)控及長長時錄像像；在主出入入口處分分別設(shè)置置彩色一一體化高高速云臺臺攝像機(jī)機(jī)，以便便監(jiān)控中中心及時時跟蹤人人員、車車輛出入入情況；；在住宅首首層各電電梯前室室安裝吸吸頂式或或固定式式攝像機(jī)機(jī)，電梯梯轎廂內(nèi)內(nèi)安裝半半球式帶帶廣角鏡鏡頭攝像像機(jī)，地地下車庫庫內(nèi)部以以適當(dāng)間間距安裝裝攝像機(jī)機(jī)，監(jiān)視視車庫內(nèi)內(nèi)車輛和和車位使使用情況況。6）管井管線檢修井應(yīng)應(yīng)避開如下區(qū)區(qū)域：私家花花園、入戶主主要通道、社社區(qū)主要活動動場地（包括括無障礙通道道）。（一）影響環(huán)境的現(xiàn)現(xiàn)狀問題1、荷塘月色大大雁湖，從一一開始就是小小區(qū)的亮點和和賣點，但在在設(shè)計時更多多考慮的是造造景需要，而而沒有充分的的考慮使用和和維護(hù)的問題題。①流水不不腐，50畝的湖，特別別是小區(qū)內(nèi)3個潭死水，僅僅靠被動的設(shè)設(shè)備進(jìn)行循環(huán)環(huán)和供氧，水水體的未來不不容樂觀；②②水深問題。。作為小區(qū)景景觀的水體應(yīng)應(yīng)當(dāng)充分考慮慮居民的安全全問題，但湖湖水最深處約約3米多，區(qū)內(nèi)平平均為1.5米，危險性非非常大；③沒沒有任何防護(hù)護(hù)，或避免隱隱患的安全措措施；④大雁雁湖標(biāo)高，高高于住宅標(biāo)高高，是否存在在湖面漲水，，殃及住宅的的情況。二、環(huán)境2、木材造景問題題：一直以來在銀銀海所開發(fā)的的樓盤，室外外造景都習(xí)慣性的采采用木材。而而荷塘月色的的該問題就更加突出出，月亮島、、瑜珈平臺、、彩虹橋、兒童游樂樂園等區(qū)域大大量使用木材材。使用至盡兩年的的時間，業(yè)主主入住一年的的時間湖區(qū)周邊木材材出現(xiàn)大面積積腐化、損壞壞的情況。這無疑對對小區(qū)長久的的品質(zhì)延續(xù)，，后期物業(yè)維護(hù)，業(yè)業(yè)主或物業(yè)費費用支出等方方面帶來諸多問題題。3、美觀與使使用相矛盾盾的問題①小區(qū)內(nèi)有有5處，做了“亭子”，但沒有頂頂，本可以以成為業(yè)主主休息、欣欣賞景觀的的良好場所所。但由于于沒有頂，，陰雨天用用不了，晴晴天用不了了，另一方方面業(yè)主還還在抱怨休休息的地方方不夠；②7棟前的兩只只大蝴蝶，，作為景觀觀來說非常常漂亮，但但風(fēng)吹日曬曬之后如何何維護(hù)？日日常如何清清潔？4、景觀選材問問題：荷塘塘月色道路路用磚、木木質(zhì)造景如如前所述，，在選材上上更應(yīng)考慮慮使用的便便利性和維維護(hù)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)性。同時時，如單元元內(nèi)入戶前前庭的地磚磚，雖有較較好的防滑滑性，但卻卻給保潔增增加了很大大的難度。。5、配置的實實用性問題題：①荷塘月色在在湖區(qū)周邊邊設(shè)置了目目前昆明市市最好的攀攀巖區(qū)和極極限運動區(qū)區(qū)，還配置置了其他小小區(qū)所沒有有的門球場場。但交房房至今，3個區(qū)域均處處于閑置狀狀態(tài)，另外外若真有人人使用，又又存在較大大的安全隱隱患。如能能建設(shè)較為為簡單的羽羽毛球場、、乒乓球、、五人足球球、老年人人舞蹈區(qū)等等將會更加加吸引業(yè)主主使用。②車車庫庫出出入入口口坡坡道道頂頂為為玻玻璃璃頂頂，，但但在在之之上上又又增增加加了了一一層層斜斜置置的的鋁鋁隔隔柵柵，，使使原原本本就就很很難難保保潔潔的的斜斜坡坡頂頂變變的的更更加加困困難難。。6、設(shè)設(shè)施施的的安安全全性性問問題題。。在在小小區(qū)區(qū)美美麗麗的的景景觀觀下下，，隱隱藏藏著著一一些些安安全全隱隱患患。。車車庫庫采采光光井井采采用用玻玻璃璃頂頂，，棱棱角角突突出出，，特特別別容容易易傷傷到到小小孩孩；；湖湖邊邊的的鵝鵝卵卵石石和和石石柱柱變變成成吸吸引引小小孩孩的的樂樂園園，，人人為為增增加加了了湖湖區(qū)區(qū)的的安安全全隱隱患患。。7、配套套設(shè)施施一步步到位位的問問題。。在荷荷塘月月色規(guī)規(guī)劃初初期就就考慮慮有區(qū)區(qū)內(nèi)幼幼兒園園、自自行車車棚，，但都都存在在一定定問題題。幼幼兒園園從建建筑及及內(nèi)部部形式式，從從室外外場地地到游游樂園園等各各方面面都與與實際際需求求相差差甚遠(yuǎn)遠(yuǎn)，后后期改改造費費用投投入較較大。。另外外小區(qū)區(qū)內(nèi)自自行車車棚有有8個獨立立的自自行車車棚之之多，，其中中有5個較為為隱蔽蔽和分分散，，保安安無法法完全全監(jiān)控控到，，將導(dǎo)導(dǎo)致自自行車車極易易丟失失。（二））改進(jìn)進(jìn)建議議1、設(shè)計計時盡盡量減減少外外墻外外凸沿沿，尤尤其是是高空空位置置不可可上人人的平平臺、、條柱柱等不不利清清潔。。2、高層層樓宇宇和大大型小小區(qū)應(yīng)應(yīng)考慮慮合理理配置置清潔潔樓道道及綠綠化澆澆水處處所必必須的的水管管接口口和洗洗手池池。3、水、、電、、氣表表的設(shè)設(shè)置要要考慮慮到抄抄表到到戶的的需要要，盡盡量集集中放放在首首層。。信報報箱的的設(shè)置置亦要要考慮慮郵政政需要要放在在首層層。4、小區(qū)進(jìn)進(jìn)出口位位置和數(shù)數(shù)量配置置要合理理，能少少則少，，以減少少不必要要的費用用支出。。5、小區(qū)的的外圍盡盡量考慮慮到封閉閉式治安安管理的的需要，，鐵圍欄欄的設(shè)計計要防攀攀防鉆，，女兒墻墻亦要設(shè)設(shè)計成防防攀越的的。6、綠化帶帶植物的的品種（（尤其是是高檔大大型物業(yè)業(yè)小區(qū)））不要設(shè)設(shè)計得太太名貴、、太繁多多。除充充分考慮慮到錯落落有致，，四季有有花有香香，配制制原則是是大方得得體，合合理選擇擇背陰喜喜陽易于于養(yǎng)護(hù)的的植物。。7、小區(qū)內(nèi)內(nèi)標(biāo)牌和和建筑小小品設(shè)計計亦要考考慮到易易于低成成本維護(hù)護(hù)。8、小區(qū)內(nèi)內(nèi)盡量少少配置有有安全隱隱患的水水池（含含游泳池池）、沙沙池、秋秋千、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)盤、高高低杠桿桿、極限限運動、、攀巖等等設(shè)施和和器械。。9、小區(qū)路路燈不必必多，只只需滿足足一定的的光照度度就可以以，路燈燈盡量采采用國內(nèi)內(nèi)產(chǎn)品。。燈座要要耐銹蝕蝕，牢固固、防日日曬雨淋淋、不怕怕大風(fēng)、、采用節(jié)節(jié)能燈膽膽（方便便日常維維修、減減少開支支）。13、小區(qū)區(qū)的地下下排污管管道要鋪鋪設(shè)合理理，井口口間距要要合適，，一般不不要超過過管路疏疏通時的的竹片長長度或機(jī)機(jī)械疏通通機(jī)可達(dá)達(dá)長度。。14、各單單元門、、自行車車蓬、車車庫通道道、露天天集中車車位、外外圍、巡巡視死角角，商鋪鋪招牌部部位平臺臺等應(yīng)設(shè)設(shè)計加裝裝閉路電電視監(jiān)控控。15、所有有單元進(jìn)進(jìn)戶門應(yīng)應(yīng)設(shè)計遮遮雨棚（（防雨水水和淋花花水），，但不應(yīng)應(yīng)采用玻玻璃頂。。16、小區(qū)配套套公共設(shè)設(shè)施規(guī)劃劃設(shè)計要要一步到到位：1）按按物管要要求配置置綠化率率、物管管用房、、商業(yè)用用房、功功能用房房和設(shè)備備用房。。2）管管道煤氣氣，智能能綜合布布線，二二次加壓壓的管路路及閘閥閥，用于于餐飲商商鋪預(yù)留留的排煙煙道和隔隔油池等等都應(yīng)在在設(shè)計中中加以考考慮。17、硬景：：地面鋪鋪裝、住住宅入口口、泳池池、小品品、安裝裝工程、、圍墻及及安防設(shè)設(shè)施1）地面鋪鋪裝應(yīng)選選擇防滑滑、耐臟臟的材料料；不同同材質(zhì)間間的交接接應(yīng)妥善善處理；；2）鋪裝方方法要考考慮人們們步行的的舒適感感及便利利性。住住宅入口口應(yīng)選擇擇防滑、、高檔的的材料以以彰顯住住宅高品品質(zhì)，并并向門外找1%的坡；3）應(yīng)設(shè)置合合適的雨蓬蓬、殘疾人坡道道、入戶對講講機(jī)等功能能設(shè)施；4）住宅單元元門廳入口口門洞的最最小尺寸宜宜為1500*2300，且設(shè)閉門門器。單元元入口處應(yīng)應(yīng)設(shè)信報箱箱；信報箱箱每個最小小尺寸不宜宜小于230*330（寬*深））；5）室外泳池池設(shè)計應(yīng)考考慮水深、、周邊防護(hù)護(hù)等安全防防范措施。。一般，成成人的深水水池1.4~1.8米，，池池底底可可采采用用斜斜池池底底，，或或用用斜斜池池底底過過渡渡；；6）戲水池深度度：成人戲水水池為1.0米;兒童嬉水池0.6米，幼兒戲水水池宜為米，戲水池間間應(yīng)采用欄桿桿分開；7）戲水池池底底基本水平，，池子應(yīng)設(shè)計計上岸、下池池的踏步，池池邊應(yīng)設(shè)練習(xí)習(xí)浮水的扶桿桿；8）泳池四周設(shè)設(shè)格柵板的排排水溝泳池的的表面構(gòu)造應(yīng)應(yīng)圓滑,不得出現(xiàn)有棱棱角的突出物物；9）小品品應(yīng)位位于視視覺焦焦點位位置。。整個個小區(qū)區(qū)應(yīng)統(tǒng)統(tǒng)一風(fēng)風(fēng)格統(tǒng)統(tǒng)一設(shè)設(shè)計；；10）圍墻墻的高高度在在米為較較好的的設(shè)防防范圍圍值，，同時時結(jié)合合紅外外監(jiān)控控、報報警等等安防防設(shè)施施的布布置以以保證證不留留有監(jiān)監(jiān)控盲盲區(qū)；；18、軟景景：選選材、、規(guī)格格與數(shù)數(shù)量1）所有有的植植物名名必須須有中中文標(biāo)標(biāo)示；；2）喬木木設(shè)計計應(yīng)描描述植植物的的品種種、數(shù)數(shù)量及及規(guī)格格，規(guī)規(guī)格標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)包包括胸胸徑、、冠幅幅、高高度，，枝下下高（（行道道樹））及土土球；；胸徑徑區(qū)間間大于于2CM的應(yīng)在在苗木木表是是分開開表達(dá)達(dá)；3）灌木應(yīng)描描述冠幅及及高度，整整型灌木應(yīng)應(yīng)要求形狀狀、土球，，成片種植植的灌木應(yīng)應(yīng)描述種植植的蜜度。。19、室外環(huán)境境照明系統(tǒng)統(tǒng)（泛光照照明）1）室外環(huán)環(huán)境照明用用配電箱一一般設(shè)置在在架空層或或豎井內(nèi)，，如必須設(shè)設(shè)置在室外外時，應(yīng)盡盡量設(shè)置在在灌木從中中；2）室外環(huán)境境照明配電電線路一般般采用VV電纜或YJV電纜，鍍鋅鋅鋼管保護(hù)護(hù)埋地暗敷敷；3）室外環(huán)境境照明的電電源一般要要求引自低低壓配電柜柜保證母線線段，以便便晚上在市市電停電或或檢修時為為行人提供供必要的照照度；4）室外環(huán)環(huán)境照明明各配電電回路要要求采用用漏電開開關(guān)保護(hù)護(hù)，漏電電動作流流不大于于30Ma；5）室外環(huán)環(huán)境照明明用配電電回路的的控制采采用定時時器控制制的方式式；6）室外環(huán)環(huán)境照明明燈具應(yīng)應(yīng)根據(jù)園園林景觀觀的布置置合理設(shè)設(shè)置。一一般要求求設(shè)置樹樹木裝飾飾照明、、道路照照明、小小品裝飾飾照明、、水景照照明、指指示牌等等的局部部重點照照明等；；7）樹木裝裝飾照明明及小品品裝飾照照明的燈燈具布置置應(yīng)盡量量隱蔽，，避免出出現(xiàn)眩光光。燈光光光源一一般應(yīng)選選用顯色色指數(shù)高高的光源源；8）道路照照明用燈燈具一般般沿小區(qū)區(qū)道路布布置，根根據(jù)道路路走向的的不同及及燈具的的高度合合理安排排燈具的的間距，，保證照照度均勻勻、適中中；9）室外環(huán)環(huán)境照明明應(yīng)與架架空層照照明回路路分開控控制。燈燈具的布布置應(yīng)與與樹木保保持適當(dāng)當(dāng)?shù)木嚯x離，線路路走向應(yīng)應(yīng)避開樹樹木的位位置；20、室外背背景音樂樂系統(tǒng)1）小區(qū)室室外一般般應(yīng)設(shè)置置背景音音樂系統(tǒng)統(tǒng)，音源源及功放放等前端端設(shè)備一一般設(shè)置置在監(jiān)控控中心；；2）喇叭的的布置應(yīng)應(yīng)根據(jù)園園林景觀觀合理設(shè)設(shè)置，盡盡量布置置在隱蔽蔽的樹叢叢中；3）喇叭的設(shè)置置一般按半徑徑10~20米設(shè)置一個；；4）喇叭應(yīng)采用用室外全天候候防水型喇叭叭，其外型應(yīng)應(yīng)根據(jù)建筑師師的要求選擇擇；5）喇叭的功率率應(yīng)不小于10W；6）背景音樂的的線路采用PVC管埋地暗敷設(shè)設(shè)。21、綠地給排水水/灌溉系統(tǒng)1）綠地給水面面積較小者，，可按40米間距設(shè)置取取水點和排水水較大面積的的草地可采用用噴灌給水系系統(tǒng)進(jìn)行澆灌灌；2）臨近廣場、、道路等應(yīng)根根據(jù)物業(yè)清潔潔要求在適宜宜位置設(shè)置取取水點。（三）入戶單單元門廳（生生態(tài)單元門廳廳）、架空層層的統(tǒng)一規(guī)范范1、層高架空層凈高宜宜設(shè)置在4米到5米之間。2、天花1）根據(jù)不同樓樓盤設(shè)計風(fēng)格格、造價等因因素確定天花花做法；2）預(yù)留燈線，，燈具選型要要注意室外燈燈具的特點，，防水、抗風(fēng)風(fēng)、耐用；3）盡量避免管管線外露；影影響美觀的外外露管線需進(jìn)進(jìn)行處理；4）天花管線盡盡量穿梁，避避免設(shè)置在梁梁下。3、地面：1）完成面與室室外地面高差差300-450，設(shè)置2-3步臺階。2）反梁做法的的每圈梁內(nèi)宜宜設(shè)計排水口口；3）架空層內(nèi)設(shè)設(shè)水景、挑臺臺及特殊地形形的宜在結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計時先行行提條件；4）多層架空的的吊頂做法應(yīng)應(yīng)考慮其對立立面效果的影影響。4、立面及空間間設(shè)計（包括括裝飾）1）入戶單元門門廳（生態(tài)單單元門廳）應(yīng)應(yīng)作為設(shè)計的的重點區(qū)域，，由專業(yè)設(shè)計計公司（室內(nèi)內(nèi)或景觀）與與建筑設(shè)計單單位共同完成成；2）剪力墻上在在不影響結(jié)構(gòu)構(gòu)安全的前提提下，盡量開開洞，爭取空空間的流動性性；3）盡量避免管管線外露，外外露管線需進(jìn)進(jìn)行處理；4）戶外家具（（包括入戶單單元門廳家具具）應(yīng)在設(shè)計計階段統(tǒng)一考考慮，便于統(tǒng)統(tǒng)一招標(biāo)；5）入戶單元門門廳主景墻上上盡量避免安安裝安防設(shè)備備，一定要安安裝時需考慮慮對裝修效果果的影響。時光俊園入戶戶單元門1時光俊園入戶戶單元門25、管線敷設(shè)（（水、電等））1）設(shè)備專業(yè)應(yīng)應(yīng)與建筑專業(yè)業(yè)核對架空層層管線布置，，尤其需要明明確電纜井位位置，電纜橋橋架走向等，，以免對后續(xù)續(xù)設(shè)計造成影影響；2）架空層給排排水敷設(shè)原則則：盡可能管管線不占入戶戶單元門廳高高度，有其它它用途的架空空層對管線進(jìn)進(jìn)行吊頂，要要求較高的架架空層管徑小小于150mm可穿梁敷設(shè)。。照明回路在地地面敷設(shè)時，，一般采用VV電纜或YJV電纜，鍍鋅鋼鋼管保護(hù)埋地地暗敷設(shè)，并并應(yīng)盡量在綠綠化帶上敷設(shè)設(shè)；照明回路在天天花板敷設(shè)時時，一般采用用BV線，PVC管保護(hù)暗敷設(shè)設(shè)；架空層燈具應(yīng)應(yīng)盡量采用防防水型燈具，，并考慮風(fēng)力力對燈具的影影響；燈具的控制一一般采用定時時器控制；架空層的照明明回路應(yīng)與室室外照明回路路分開；弱電回路穿過過架空層時，，應(yīng)盡量采用用暗裝敷設(shè)；；電力干線穿越越架空層時，，應(yīng)盡量采用用埋地暗敷設(shè)設(shè)的方式，如如必須采用吊吊裝明敷設(shè)時時，應(yīng)盡量緊緊貼梁底并沿沿邊緣敷設(shè)；；（四）屋面的的統(tǒng)一規(guī)范1、屋面局部作作為頂層業(yè)主主的私家花園園使用時，應(yīng)應(yīng)根據(jù)消防規(guī)規(guī)范要求詳細(xì)細(xì)計算需保留留之公共消防防避難所面積積，滿足消防防疏散要求，，同時預(yù)留屋屋頂公共設(shè)施施（如燃?xì)庀湎涞龋┑臋z修修通道，剩余余部分的屋面面方可劃為業(yè)業(yè)主私用，以以免引起法律律糾紛；私家家花園圍護(hù)欄欄桿安裝節(jié)點點設(shè)計應(yīng)不影影響屋面排水水組織通暢。。2、私家花園的的設(shè)計范圍應(yīng)應(yīng)保證頂層業(yè)業(yè)主的外部觀觀景需求以及及利于業(yè)主自自行景觀設(shè)計計；3、高層上人屋屋頂女兒墻及及欄桿防護(hù)凈凈高為1200，應(yīng)注意女兒兒墻周邊的環(huán)環(huán)境設(shè)計及沿沿邊管線敷設(shè)設(shè)高度，種植植屋面應(yīng)特別別注意；需完完成斷面詳圖圖，清楚表達(dá)達(dá)結(jié)構(gòu)設(shè)計（（如反梁）。。4、高層露臺欄欄桿防護(hù)高度度為1100，多層露臺欄欄桿高度不小小于1050，欄桿垂直桿桿件間的凈距距不應(yīng)大于110且不宜采用橫橫向欄桿設(shè)計計；5、出屋面樓梯梯間為避免雨雨水倒灌，裝裝修完成面室室內(nèi)外高差應(yīng)應(yīng)：多層100，高層300；為滿足人體體工效學(xué)原理理，門洞凈高高應(yīng)不小于1950；6、在造價許可可范圍內(nèi)盡可可能選用新型型保溫隔熱材材料；7、采用倒置置式屋面防防水層做在在結(jié)構(gòu)板上上保溫層下下，以便在在面層及保保溫層遭到到破壞時不不致發(fā)生滲滲漏，在造造價許可范范圍內(nèi)盡可可能選用新新型防水材材料，如合合成高分子子防水卷材材、高聚合合物改性瀝瀝青防水卷卷材、聚合合物水泥基基復(fù)合防水水涂料等，，并符合現(xiàn)現(xiàn)行規(guī)范；；8、屋面結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計應(yīng)充充分考慮屋屋頂花園景景觀小品設(shè)設(shè)施、綠化化覆土和其其它活荷載載，保證結(jié)結(jié)構(gòu)安全、、功能合理理；9）管線敷設(shè)設(shè)：水電及消防防管線應(yīng)盡盡量暗敷或或避開屋頂頂花園主要要停留部位位，盡量方方便業(yè)主活活動和使用用；屋頂花園設(shè)設(shè)置水電接接口（防水水插座和水水源接口）），位置應(yīng)應(yīng)靠近業(yè)主主主要活動動區(qū)域并盡盡量符合人人體工效學(xué)學(xué)原理，利利于方便業(yè)業(yè)主灌溉及及照明等需需求；屋面需做好好各管線穿穿樓板的防防水處理；；當(dāng)屋面被防防火墻隔開開時，應(yīng)兩兩側(cè)分別排排水，不得得在防火墻墻上開洞設(shè)設(shè)排水孔；；屋面雨落水水管的布置置盡量隱蔽蔽，如盡量量布置在平平面凹槽內(nèi)內(nèi)，以減少少對立面的的影響或陽陽光日照的的影響；每一處屋面面應(yīng)設(shè)不少少于兩處排排水口，當(dāng)當(dāng)內(nèi)排水只只有一個排排水口時，，應(yīng)在山墻墻或女兒墻墻增設(shè)溢水水口；小面積凹廊廊或陽臺可可采用直徑徑50排水管；單向排水屋屋面寬度宜宜控制在9-12m；當(dāng)上上部部屋屋面面雨雨落落水水管管或或自自由由落落水水管管直直接接落落至至下下層層屋屋面面時時，，應(yīng)應(yīng)考考慮慮上上層層屋屋面面的的防防盜盜問問題題；；屋面面排排水水須須滿滿足足規(guī)規(guī)范范要要求求的的2%坡度度，，并并保保證證分分水水線線明明確確合合理理，，排排水水順順暢暢，，必必要要時時做做排排水水溝溝；；為避避免免雨雨水水管管穿穿屋屋面面，，雨雨水水斗斗盡盡量量采采用用側(cè)側(cè)壁壁式式；；雨水水斗斗應(yīng)應(yīng)增增加加安安裝裝鋼鋼制制網(wǎng)網(wǎng)以以防防止止雨雨水水斗斗遭遭到到破破壞壞或或污污物物堵堵塞塞管管道道；；雨水水斗斗處處1平方方左左右右應(yīng)應(yīng)比比屋屋面面完完成成面面低低5-8厘米米，，以以大大于于5%的坡坡度度坡坡向向雨雨水水斗斗；；私家家花花園園的的用用水水點點由由業(yè)業(yè)主主由由業(yè)業(yè)主主家家中中引引出出，，公公共共花花園園的的用用水水點點從從給給水水立立管管引引出出；；應(yīng)盡盡量量避避免免排排污污管管直直通通至至屋屋面面，，可可由由頂頂層層轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換至至側(cè)側(cè)墻墻出出，，但但不不可可高高出出女女兒兒墻墻；；穿屋屋面面的的PVC管應(yīng)應(yīng)做做加加固固，，可可采采用用1200的鋼鋼套套管管套套在在PVC管上上，，鋼鋼管管與與樓樓板板固固定定；；屋面面盡盡量量避避免免布布置置過過多多的的管管線線影影響響美美觀觀，，除除燃燃?xì)鈿庀婪拦芄芡馔?，，其其余余管管道道?yīng)應(yīng)盡盡量量不不走走屋屋面面或或沿沿屋屋面面墻墻角角內(nèi)內(nèi)側(cè)側(cè)走走；；燃?xì)鈿猸h(huán)環(huán)管管沿沿屋屋頂頂女女兒兒墻墻內(nèi)內(nèi)側(cè)側(cè)完完成成面面1米高高處處成成環(huán)環(huán)形形布布置置。。第二章室室內(nèi)內(nèi)篇一、地下下室（一）存存在問題題1、坡度較陡陡，特別別是9號庫，存存在彎道道且坡度度較大；；2、出入口口較窄，，特別是是4號庫入口口，寬度度僅有5.5米，進(jìn)出出車都非非常擁擠擠，后雖雖移出道道閘，但但因在設(shè)設(shè)計時就就充分考考慮出入入口寬度度；3、5至8號庫一個個出入口口在小區(qū)區(qū)內(nèi)，給給車輛的的區(qū)內(nèi)管管理帶來來了很大大的不便便；4、荷塘月月色作為為一個品品質(zhì)樓盤盤，但只只有點式式結(jié)構(gòu)的的10至13棟能直接接下車庫庫；5、作為銀銀海開發(fā)發(fā)以來最最大的地地下車庫庫，但卻卻第一次次沒有一一個監(jiān)控控的設(shè)置置；6、地下車車位設(shè)計計和劃線線，沒有有考慮通通道口、、消火栓栓、通風(fēng)風(fēng)、配電電柜的需需要。或或者說在在設(shè)計時時沒有將將車位和和其他設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備綜合合來考慮慮相互的的影響問問題。導(dǎo)導(dǎo)致車位位交付后后多起投投訴、換換車位的的情況發(fā)發(fā)生；（目前已處處理移除車車位消防栓栓箱個個，費用用元元；；更換車位位個個）7、荷塘月色色地下室，，雖首次考考慮了物業(yè)業(yè)保潔的需需要，但卻卻忽視了將將取水點的的位置，設(shè)設(shè)置于排水水溝的相應(yīng)應(yīng)區(qū)域。現(xiàn)現(xiàn)在部分取取水點，僅僅為保潔提提供了取水水方便，但但又帶來了了新的污染染；8、荷塘月色色地下室，，有很多房房屋結(jié)構(gòu)下下部，即無無法用做車車位，也不不能滿足設(shè)設(shè)備房需要要，這些區(qū)區(qū)域可提前前考慮分隔隔，或與車車位配套銷銷售、或分分隔后作為為物業(yè)的專專業(yè)工具用用房。人防門時光俊園地地下車庫（二）改進(jìn)進(jìn)建議1、停車庫及及管理：建建議所有電電梯都下地地下室，使使用上對住住戶方便很很多。地下下室電梯廳廳必須提高高檔次，以以增加停完完車的住戶戶在侯梯時時的舒適感感。1）平層停車車、立體停停車：地下室停車車庫地面應(yīng)應(yīng)設(shè)置150~200寬的排水溝溝，間距不不大于12米，溝坡度度不小于0.5%；地面向排水水溝找0.5%泛水，排水水溝不應(yīng)跨跨越防火分分區(qū)或人防防防護(hù)單元元；平層停車車車庫凈高應(yīng)應(yīng)不小于2.20米，計算凈凈高時一定定要預(yù)留400毫米的設(shè)備備管道安裝裝空間；復(fù)式雙層立體體停車庫的凈凈高一般不小小于3.60米，且停車車區(qū)域地坪坪要求平整整無找坡；；地下室停車車庫應(yīng)設(shè)計計給排水以以便清潔；；坡道出入口口高度不小小于2.20米，設(shè)計中中應(yīng)重點注注意梁下高高度和避免免設(shè)備管道道穿過的影影響；計算算凈高時可可以留100mm的施工誤差差及考慮坡坡道橫坡的的高度；坡道地面構(gòu)構(gòu)造采取防防滑措施；；地下室停車車庫入口處處及坡道結(jié)結(jié)束處應(yīng)設(shè)設(shè)置截水溝溝；溝蓋板板要選用帶帶膠邊耐輪輪壓的金屬屬格柵蓋板板；排水溝溝不應(yīng)直接接接入市政政管道以免免管道的水水倒流。2、停車場管管理及安防防監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)生活給水管管、消防管管、噴淋管管應(yīng)盡可能能不占用地地下室層高高，盡可能能不影響車車位的布置置，噴淋支支管根據(jù)使使用情況可可穿梁安裝裝；建筑物排水水不穿地下下室車庫；；根據(jù)人防要要求，穿人人防墻給水水管兩側(cè)500mm應(yīng)加裝閘閥閥；地下車庫入入口加兩道道截水溝；；地下車庫應(yīng)應(yīng)考慮沖洗洗地面排水水；根據(jù)建筑專專業(yè)及我司司確定的崗崗?fù)ぜ暗篱l閘的位置，，預(yù)留相應(yīng)應(yīng)的管線；；崗?fù)ぜ暗篱l閘的電源一一般應(yīng)引自自配電房的的保證母線線段，并應(yīng)應(yīng)接自附近近配電箱的的獨立回路路，其線路路采用VV電纜或YJV電纜，PVC管保護(hù)埋地地暗敷設(shè)；；崗?fù)さ挠秒婋娙萘繎?yīng)考考慮照明負(fù)負(fù)荷、道閘閘用電及其其它備用負(fù)負(fù)荷；崗?fù)さ娜蹼婋娋€路應(yīng)考考慮設(shè)置電電話線、寬寬帶網(wǎng)絡(luò)線線路、門禁禁線路、對對講線路及及停車場管管理用線路路；地下停車場場內(nèi)設(shè)置的的攝象機(jī)應(yīng)應(yīng)考慮監(jiān)控控到每個車車道，以便便實時監(jiān)控控車輛發(fā)生生的損壞事事故以及防防止車輛丟丟失；由地下室進(jìn)進(jìn)入各單元元核心筒的的防火門處處設(shè)置門禁禁讀卡器及及可視對講講門口機(jī)，，并設(shè)置相相應(yīng)的開門門按鈕。安安裝在防火火門上的電電控鎖應(yīng)采采用電磁鎖鎖；門禁系統(tǒng)的的電源一般般應(yīng)考慮采采用集中供供電，供電電電源引自自監(jiān)控中心心，在火災(zāi)災(zāi)發(fā)生時由由值班人員員切斷門禁禁系統(tǒng)的電電源，以便便人員疏散散；可視對講門門口機(jī)安裝裝高度為下下口距地1.3米，門禁讀卡卡器安裝高度度為下口與可可視對講門口口機(jī)下口平齊齊，出門按鈕鈕安裝高度為為下口距地1.3米。3、設(shè)備及管線線總則變配電房、水水泵房、材油油發(fā)電機(jī)房不不宜設(shè)在較低低的位置，以以免水淹沒；；材油發(fā)電機(jī)房房應(yīng)考慮給排排水，排水應(yīng)應(yīng)首先考慮自自然排到地下下室的排水集集坑內(nèi)；設(shè)備用房的配配電柜不宜和和水泵等設(shè)備備地坪同一標(biāo)標(biāo)高，配電設(shè)設(shè)備應(yīng)考慮設(shè)設(shè)于單獨房間間，且有門通通往設(shè)備房；；配電房的電纜纜溝由于原因因容易進(jìn)水，，應(yīng)考慮設(shè)集集水坑采用水水泵進(jìn)行排水水；地下室室設(shè)備備及管管線的的布置置應(yīng)保保證主主要通通道的的凈高高在2.4米以上上，局局部非非主要要通道道的高高度可可適當(dāng)當(dāng)降低低，但但不得得低于于2.2米；地下室室給水水、消消防及及噴淋淋管可可穿梁梁安裝裝位于于最高高點，，風(fēng)管管及電電纜橋橋架貼貼梁安安裝；；地下下室室給給水水、、消消防防及及噴噴淋淋管管亦亦可可穿穿考考慮慮沿沿側(cè)側(cè)墻墻安安裝裝，，以以保保證證地地下下室室中中部部區(qū)區(qū)域域的的高高度度；；防火火卷卷簾簾的的噴噴淋淋應(yīng)應(yīng)使使用用獨獨立立的的噴噴淋淋系系統(tǒng)統(tǒng)；；管道道穿穿越越地地下下室室的的外外墻墻必必須須預(yù)預(yù)留留防防水水套套管管；；管道道穿穿越越地地下下室室的的頂頂板板，，如如位位置置在在室室外外時時必必須須預(yù)預(yù)留留防防水水套套管管；；二、、公公共共空空間間完完善善建建議議單元元門門較較窄窄，，搬搬運運不不便便。。另另外外距距離離業(yè)業(yè)主主家家陽陽臺臺太太近近，，不不利利于于安安防防。。電表表箱箱的的設(shè)設(shè)置置位位置置嚴(yán)嚴(yán)重重影影響響了了交交通通。。另另外外箱箱體體存存在在著著明明顯顯的的安安全全隱隱患患。。采用用玻玻璃璃頂頂雨雨棚棚，，極極易易導(dǎo)導(dǎo)致致?lián)p損壞壞，，并并且且物物業(yè)業(yè)無無法法查查找找責(zé)責(zé)任任人人。。門前前道道路路低低于于小小區(qū)區(qū)道道路路，，易易淹淹水水但但原原設(shè)設(shè)計計沒沒有有考考慮慮排排水水。。消火火栓栓正正對對電電梯梯，，對對電電梯梯是是一一大大安安全全隱隱患患。。1、門門廳廳：：1）單單元元主主要要出出入入口口應(yīng)應(yīng)設(shè)設(shè)雨雨蓬蓬，，但但考考慮慮高高空空墜墜物物的的影影響響建建議議不不做做玻玻璃璃雨雨蓬蓬。。2）單元門門洞口不不宜小于于1500×2300，且開啟啟扇上部部應(yīng)加設(shè)設(shè)閉門器器；3）單元門門靠近側(cè)側(cè)墻時應(yīng)應(yīng)設(shè)置門門碰；4）為避免免門禁IC卡系統(tǒng)遭遭受雨臨臨導(dǎo)致操操作失靈靈，應(yīng)盡盡量結(jié)合合大門兩兩側(cè)的墻墻面統(tǒng)一一設(shè)置，，若獨立立于大門門外時，，應(yīng)考慮慮防雨措措施；5）單元入入口外臺臺階處應(yīng)應(yīng)凈寬度度不小于于900的設(shè)坡道道，方便便輪椅、、嬰兒車車及其它它搬運工工具等通通過；坡坡道扶手手統(tǒng)一考考慮；6）單元入入口室外外地面不不宜采用用光滑的的地面材材料，如如用材為為光滑質(zhì)質(zhì)地則應(yīng)應(yīng)在設(shè)計計時考慮慮適當(dāng)?shù)牡姆阑幪幚恚?）單元入入口大門門不宜采采用玻璃璃的彈簧簧門，以以免過重重導(dǎo)致開開啟不便便；8）在各單單元首層層大門外外門邊設(shè)設(shè)置門禁禁讀卡器器及可視視對講系系統(tǒng)門口口機(jī)，并并在大門門內(nèi)設(shè)置置出門按按鈕；9）在各單元首首層單元門廳廳及電梯轎廂廂內(nèi)設(shè)置攝象象機(jī)。首層單單元門廳的攝攝象機(jī)安裝位位置應(yīng)注意避避免眩光對攝攝象機(jī)圖象質(zhì)質(zhì)量的影響；；10）安裝在墻上上的可視對講講門口機(jī)安裝裝高度為下口口距地1.3米，門禁讀卡卡器安裝高度度為下口與可可視對講門口口機(jī)下口平齊齊；11）如建筑專業(yè)業(yè)要求各單元元首層大門前前做一個操作作臺，應(yīng)根據(jù)據(jù)可視對講門門口機(jī)及門禁禁讀卡器的大大小預(yù)留適當(dāng)當(dāng)?shù)目锥?。相相關(guān)的弱電線線路均應(yīng)敷設(shè)設(shè)到位；12）各單元首層層單元門廳的的電控鎖一般般采用電磁鎖鎖；2、單元門廳：：1）信報箱可設(shè)設(shè)置在住宅單單元門廳內(nèi)，，或在單元入入口門附近，，便于取放同同時不受風(fēng)雨雨干擾；2）單元門廳公公告欄位置應(yīng)應(yīng)不阻擋行人人路線、不妨妨礙電氣、消消防設(shè)施的使使用；3）單元門廳內(nèi)內(nèi)地面高度應(yīng)應(yīng)高于室外地地坪3004）單元門廳內(nèi)內(nèi)消防警鈴、、煙感器、安安全指示燈等等設(shè)施的安裝裝位置應(yīng)結(jié)合合室內(nèi)裝修統(tǒng)統(tǒng)一設(shè)計，避避免設(shè)置在主主要視覺墻面面上，必要時時應(yīng)根據(jù)單元元門廳裝修的的要求進(jìn)行調(diào)調(diào)整，保證室室內(nèi)效果整潔潔統(tǒng)一；5）單元門廳廳裝修要求求各裝飾面面材交接分分縫應(yīng)盡量量對縫，避避免零碎規(guī)規(guī)格的裝修修面材出現(xiàn)現(xiàn)在視線高高度范圍內(nèi)內(nèi)；6）單元門廳廳吊頂上的的煙感、噴噴淋、消防防廣播、燈燈具、空調(diào)調(diào)風(fēng)口等的的設(shè)置應(yīng)盡盡量統(tǒng)一整整齊規(guī)劃，，并應(yīng)預(yù)留留上人檢修修口，檢修修口最小尺尺寸為400×400，檢修口的的位置也應(yīng)應(yīng)統(tǒng)一設(shè)計計規(guī)劃；7）單元門廳廳內(nèi)消防拴拴箱應(yīng)盡量量暗裝，面面材與相鄰鄰單元門廳廳內(nèi)墻面材材料相同，，并于箱門門面作明顯顯標(biāo)識；8）原則上單單元門廳內(nèi)內(nèi)不應(yīng)顯露露任何管道道，或結(jié)合合裝修將管管道隱藏；；9）設(shè)備管線線敷設(shè)高層住宅地地下室的防防排煙及正正壓送風(fēng)井井及風(fēng)機(jī)管管道盡量不不要穿越單單元門廳，，如必須穿穿越，則風(fēng)風(fēng)機(jī)和管道道的高度應(yīng)應(yīng)盡量抬高高，以免影影響單元門門廳的吊頂頂；首層單元門門廳應(yīng)考慮慮室內(nèi)外環(huán)環(huán)境的通透透，并考慮慮自然通風(fēng)風(fēng)采光；消火栓箱及及電表箱等等水電設(shè)備備應(yīng)避免設(shè)設(shè)于首層單單元門廳；；單元門廳內(nèi)內(nèi)不應(yīng)安裝裝任何給排排水管，如如果消防管管必須穿越越單元門廳廳時，應(yīng)盡盡量隱蔽安安裝；高層住宅單單元門廳的的煙感、消消防廣播位位置應(yīng)結(jié)合合吊頂與燈燈具一起考考慮；首層單元門門廳消防電電梯的迫降降按鈕高度度應(yīng)在1.8米左右，宜宜設(shè)于左上上角或右上上角的位置置；單元元門門廳廳的的吊吊頂頂應(yīng)應(yīng)設(shè)設(shè)檢檢修修口口，，檢檢修修口口的的最最小小尺尺寸寸為為500×500，吊吊頂頂滿滿足足為為能能上上人人要要求求；；3、垂垂直直交交通通：：1）電電梯梯廳廳：：候梯梯空空間間裝裝修修風(fēng)風(fēng)格格應(yīng)應(yīng)與與單單元元門門廳廳裝裝修修風(fēng)風(fēng)格格統(tǒng)統(tǒng)一一；；如候梯廳有直直接對外并開開啟的玻璃窗窗，應(yīng)在窗內(nèi)內(nèi)加設(shè)安全防防護(hù)設(shè)施，并并保證安全高高度；從防盜的角度度考慮，直接接對外的開啟啟玻璃窗應(yīng)盡盡量避免靠近近相鄰住戶的的陽臺或戶外外管道；電梯呼叫按鈕鈕的結(jié)構(gòu)留洞洞應(yīng)考慮安裝裝不同品牌電電梯的兼容性性，設(shè)計時將將洞口適當(dāng)放放大；候梯廳宜自然然通風(fēng)采光；；管井設(shè)置應(yīng)按按盡量減少公公攤面積設(shè)計計，但也不能能過于狹小，，以至于設(shè)備備無法安裝。。消火栓安裝位位置在水管井井側(cè)，并應(yīng)避避免正對電梯梯。同層有兩兩個消火栓時時，另一個栓栓及管應(yīng)考慮慮隱蔽，采用用木質(zhì)栓門應(yīng)應(yīng)上防火漆。。消防分區(qū)管在在電梯廳連接接時，應(yīng)貼板板底，有梁處處應(yīng)預(yù)留套管管。2）樓梯間：高層封閉疏散散樓梯間采用用簡單水泥壓壓光面裝修；；開敞樓梯間間裝修可結(jié)合合公共空間裝裝修設(shè)計；接近人流集中中的公共場合合的樓梯間，，例如多層住住宅樓梯間裝裝修應(yīng)結(jié)合樓樓盤檔次進(jìn)行行統(tǒng)一裝修設(shè)設(shè)計；施工完成后樓樓梯凈寬不小小于1100mm（指包括扶手手、立管、抹抹灰層在內(nèi)，，都應(yīng)該考慮慮其厚度）。。疏散樓梯間盡盡可能有自然然采光通風(fēng)，，樓梯間內(nèi)對對外落地玻璃璃窗應(yīng)注意做做好安防措施施；底層樓梯梁底底距地標(biāo)高應(yīng)應(yīng)不小于2米；梯段部分分不小于2.2米；3）注意一層層層高加大時，，剪力墻加厚厚對樓梯、侯侯梯廳使用的的影響；4）注意樓梯地地下室梯段部部分不要因為為管線影響到到樓梯的使用用；5）樓梯平臺大大于或等于1200；6）在滿足要求求的情況下應(yīng)應(yīng)盡量減小管管井面積；7）在樓梯間內(nèi)內(nèi)設(shè)置單元供供配電設(shè)備或或水表等設(shè)備備時，應(yīng)考慮慮設(shè)備安全，，設(shè)計時同時時考慮與樓道道有效分隔。。三、裙房商業(yè)業(yè)：1、獨立貨運出出入口較大面積的商商業(yè)應(yīng)該設(shè)置置獨立貨運出出入口，其位位置應(yīng)設(shè)于對對主立面影響響最少的地方方并進(jìn)行人、、貨分流，避避免購物人流流與住戶人流流交叉減少交交通安全隱患患；位于二樓樓及以上的商商業(yè)，其獨立立貨運出入口口應(yīng)設(shè)貨物提提升機(jī)或設(shè)在在地下室。2、廚房油煙排排放1）商業(yè)裙樓內(nèi)內(nèi)的廚房油煙煙排放應(yīng)考慮慮其排放方向向、排放高度度對住宅的影影響；2）公共廚房應(yīng)應(yīng)設(shè)通到屋頂頂?shù)呐艧煹阑蚧蚩煽紤]地下下排放方式，，如前期設(shè)計計未定性，應(yīng)應(yīng)在平面適當(dāng)當(dāng)位置考慮設(shè)設(shè)置集中排煙煙道；3、供熱、供冷冷系統(tǒng)1）供冷系統(tǒng)的的室外機(jī)要求求考慮對外立立面、散熱對對住宅的影響響，并采取措措施減少這種種影響；同時時供冷系統(tǒng)的的設(shè)計應(yīng)便于于各個商家單單獨計量；2）商業(yè)應(yīng)設(shè)計計集中供冷,前期設(shè)計時可可將平面適當(dāng)當(dāng)分區(qū)分段設(shè)設(shè)置；如條件件限制采用分分體空調(diào)，設(shè)設(shè)計時應(yīng)在隱隱蔽位置考慮慮空調(diào)室外機(jī)機(jī)位，避免靠靠近住宅入口口。裙房商鋪、餐餐廳、會所等等應(yīng)根據(jù)要求求設(shè)集中供冷冷供熱系統(tǒng)；；應(yīng)盡量采用大大新風(fēng)量，每每人每小時不不少于30立方米；應(yīng)避免采用吊吊頂回風(fēng)形式式；應(yīng)考慮空調(diào)機(jī)機(jī)、冷卻塔、、鍋爐等設(shè)備備噪聲對環(huán)境境的影響；商鋪應(yīng)預(yù)留給給排水管線、、燃?xì)夤芫€。。4、消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)包含含自動報警系系統(tǒng)、噴淋系系統(tǒng)、消火栓栓系統(tǒng)、防排排煙系統(tǒng)；消防警鈴應(yīng)設(shè)設(shè)置于較隱蔽蔽的地方；消防箱的安裝裝在滿足規(guī)范范的前提下盡盡量不要設(shè)置置于主要通道道，宜暗裝；；防排煙系統(tǒng)風(fēng)風(fēng)管應(yīng)結(jié)合其其它專業(yè)管道道設(shè)置，盡量量不單獨占用用吊頂內(nèi)空間間；消防系統(tǒng)應(yīng)符符合商業(yè)面積積的消防設(shè)計計。第三章房房間篇一、廚房功能問題題存在問題:1、普遍將灶和和油煙機(jī)的位位置設(shè)計于廚廚房窗戶處，，業(yè)主難以懸懸掛油煙機(jī)；；2、部分戶型煤煤氣管位置擋擋住了煙道口口，業(yè)主安裝裝煙管不便；；3、煙道排煙孔孔位置較低，，業(yè)主裝修時時，都要對煙煙孔位置進(jìn)行行更改；4、煤氣灶前閥閥高度80CM~90CM之間，會影影響業(yè)主安裝裝櫥柜，都需需重新改管。。設(shè)計的油煙機(jī)機(jī)懸掛位置，，帶來安裝和和使用的困難難設(shè)計的油煙機(jī)機(jī)懸掛位置，，該位置是一一個與客廳相相連的窗洞改進(jìn)建議:廚房面積根據(jù)據(jù)戶型的大小小而定；廚房房通往工作陽陽臺的外門門門洞尺寸不小小于800單面布置時凈凈寬≥1500；雙面布置時時凈寬≥2100；建筑完成地面面比相鄰地面面低50；廚房櫥柜布置置時遵循洗、、切、炒的流流線，并需要要考慮煤氣管管的走向，盡盡量減少煤氣氣管的戶內(nèi)長長度；爐灶應(yīng)避開窗窗口設(shè)置；櫥櫥柜進(jìn)深宜550，長度在2000~3000之間，吊柜進(jìn)進(jìn)深350，凈高不小于于500；廚房應(yīng)該考考慮冰箱、微微波爐、消毒毒柜的位置，，并設(shè)相應(yīng)的的插座，電器器插座應(yīng)避免免靠近水盆、、灶具；降低廚房窗的的高度，在業(yè)業(yè)主考慮吊柜柜設(shè)置時，避避免擋窗和安安裝困難；廚房應(yīng)設(shè)排煙煙道，排煙洞洞應(yīng)充分考慮慮廚房掉頂?shù)牡男枰?，建議議頂板下10CM開孔；建議在煤氣設(shè)設(shè)計時，將煤煤氣灶前閥高高度降低，離離地15CM為宜。二、陽臺、露露臺和入戶花花廳存在問題：1、陽臺：①采采用欄桿玻璃璃，普遍給業(yè)業(yè)主一種不安安全的感覺。。很多業(yè)主強(qiáng)強(qiáng)烈要求求封閉陽臺，，后期又增加了了鋁合金護(hù)欄欄；②施工采用5夾5普通夾膠玻璃璃，而合同上上是鋼化玻璃璃。造價雖提提高了，但業(yè)業(yè)主不認(rèn)可；；③陽臺是否需要要貼與外立面面相同的墻磚磚；2、露臺：14、15棟躍層大露臺臺，露臺門與與客廳之間形形成了一個過過道，浪費了了空間，門還還占據(jù)了客廳廳電視背景墻墻的面積，很很不合理；3、L型陽臺：L型陽臺局部做做了降板處理理，但業(yè)主實實際使用時，，基本都將其其填平，對業(yè)業(yè)主的意義不不大。另外做做了花池或魚魚池，有很多多在后期產(chǎn)生生滲水；4、一層層陽臺臺：采采用普普通鎖鎖，防防盜性性能非非常差差；5、入戶戶花廳廳：荷荷塘月月色入入戶花花廳與與客廳廳、廚廚房之之間都都做了了鋁合合金隔隔斷，，但后后期裝裝修中中，業(yè)業(yè)主基基本將將其拆拆除；；6、通風(fēng)風(fēng)百葉葉：生生活陽陽臺與與電梯梯廳之之間，，為保保證通通風(fēng)需需要，，而采采用百百葉和和鋁護(hù)護(hù)欄，，業(yè)主主沒有有安全全感，，私密密性也也非常常差，，業(yè)主主十分分不滿滿；7、其他他問題題：部部分生生活陽陽臺出出現(xiàn)，，給水水點與與排水水點不不在同同一面面墻。。這是是明顯顯的設(shè)設(shè)計缺缺陷。。業(yè)主主必須須改造造后才才能使使用洗洗衣機(jī)機(jī)。如果陽臺部部分只作雙雙飛粉飾面面，成本能能節(jié)約多少少？給、排水在在不同的位位置一層的安全全問題值得得關(guān)注陽臺靠電梯梯廳面生活陽臺室室內(nèi)面改進(jìn)建議建議陽臺欄欄桿，不采采用玻璃護(hù)護(hù)欄，采用用金屬護(hù)欄欄，從設(shè)計計上結(jié)合外外立面，找找替代方案案；建議不要對對陽臺進(jìn)行行降板，意意義不大，，但隱患較較大；非封閉陽臺臺地面應(yīng)按按比相鄰地地面低50，需設(shè)計地漏漏，排水方向向應(yīng)坡向地漏漏；現(xiàn)代家庭很多多都是2臺洗衣機(jī)，后后期考慮排水水管，將提高高地坪影響開開門，建議人人性化設(shè)計兩兩個給水點，，兩個排水點點（陽臺較小小則不考慮））；燃?xì)獗?、調(diào)壓壓器及閥門設(shè)設(shè)于生活陽臺臺，并應(yīng)高位位安裝，以便便于陽臺的使使用；陽臺門設(shè)計時時，因充分考考慮相鄰關(guān)系系，避免只考考慮景觀陽臺臺門的標(biāo)準(zhǔn)尺尺寸，而忽視視客廳的使用用問題；建議入戶花廳廳，不需要做做任何分隔，，反而滿足了了業(yè)主對寬敞敞的需要。三、衛(wèi)生間存在問題：1、部分衛(wèi)生間間頂部或地面面出現(xiàn)反梁，，頂部業(yè)主必必須掉頂遮擋擋，地面突出出部分幾乎與與相鄰房間地地面齊平，在在業(yè)主裝修鋪鋪磚后，高出出相鄰房間；；2、部分戶型電電熱水器的位位置設(shè)置于空空心磚磚墻上上,導(dǎo)致業(yè)主在安安裝電熱水器器時難以固定定安裝。同時時因公司所開開發(fā)的小區(qū)都都通了煤氣，，絕大部分業(yè)業(yè)主均采用煤煤氣熱水器。。建議在今后后開發(fā)的樓盤盤中，將衛(wèi)生生間的熱水器器給水點，移移至生活陽臺臺上；3、生活間門洞洞尺寸雖按設(shè)設(shè)計規(guī)范進(jìn)行行的設(shè)計，但但門洞太小，，僅有75CM，在包門套后后平均凈寬只只有65CM，使用十分不不方便；4、在衛(wèi)生間設(shè)設(shè)計圖紙上，，設(shè)計了門垛垛，但施工完完成后卻沒有有門垛。普遍存在的翻翻梁問題較窄的門洞改進(jìn)建議：衛(wèi)生間面積根根據(jù)戶型的大大小而定；衛(wèi)衛(wèi)生間潔具的的布置應(yīng)符合合人體工程學(xué)學(xué)原理,公用衛(wèi)生間內(nèi)內(nèi)設(shè)施包括淋淋浴間、臺式式洗臉盆、座座便器、化妝妝鏡、機(jī)械排排風(fēng)裝置；衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)板板一般降低300,建筑完成面、、比相鄰地面面低50；衛(wèi)生間潔具布布置應(yīng)考慮座座便器等潔具具上下水對臥臥室的影響；；大戶型主衛(wèi)生生間宜洗、浴浴分間設(shè)；應(yīng)應(yīng)設(shè)管道井；；衛(wèi)生間內(nèi)不宜宜設(shè)置熱水器器，也不宜設(shè)設(shè)洗衣機(jī)；復(fù)式房上下衛(wèi)衛(wèi)生間盡量對對齊；如上下下不能隊齊，，必須考慮提提高衛(wèi)生間的的防水等級。。熱水器一般設(shè)設(shè)置在生活陽陽臺，熱水器器按10升考慮；衛(wèi)生間應(yīng)在窗窗戶或外墻預(yù)預(yù)留排氣扇孔孔位置。四、門窗存在問題：1、分戶門問題題：①成品保護(hù)問問題：荷塘月月色在交房前前，分戶門普普遍存在撞凹凹、刮花、被被撬、鎖舌變變形等情況。。對順利交房房帶來了一定定阻力；②快開鎖問題題：在荷塘月月色交房前后后，經(jīng)常出現(xiàn)現(xiàn)鎖具不易開開關(guān)的情況。。給交房和返返修帶來了很很多問題；③門洞尺寸問問題：荷塘月月色門洞尺寸寸僅為1米，雖也屬于于標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范尺尺寸，但缺乏乏品質(zhì)感，而而且業(yè)主搬家家和裝修時，，也存在著實實際的困難；；④分戶門相互互“打架”問題，在荷塘塘月色20棟存在，兩門門緊鄰的的問問題，開門相相互影響，或或開門影響電電梯的等候廳廳里的等候客客人。2、室內(nèi)門窗問問題：①成品保護(hù)問問題：發(fā)生了了較多玻璃刮刮花和刻字的的情況；②用用材材問問題題：：荷荷塘塘月月色色采采用用中中國國目目前前最最好好的的興興發(fā)發(fā)鋁鋁材材，，投投入入較較大大。。但但業(yè)業(yè)主主對對窗窗子子的的用用材材問問題題不不敏敏感感，，關(guān)關(guān)注注度度也也不不高高。。另另外外在在后后期期陽陽臺臺封封閉閉選選用用的的型型材材偉偉昌昌鋁鋁材材與與原原室室內(nèi)內(nèi)型型材材沒沒有有很很明明顯顯的的差差異異。。相鄰鄰兩兩戶戶門門打打架架改進(jìn)進(jìn)意意見見成品品保保護(hù)護(hù)問問題題，，一一直直是是各各項項目目當(dāng)當(dāng)中中很很難難規(guī)規(guī)避避的的問問題題，，但但建建議議在在今今后后項項目目中中選選用用分分戶戶門門門門面面漆漆采采用用單單色色噴噴涂涂，，在在后后期期維維修修、、修修復(fù)復(fù)較較為為簡簡單單。。另另外外是是否否能能在在今今后后項項目目中中考考慮慮采采用用裝裝修修時時