常熟虞山工業(yè)園區(qū)地塊項(xiàng)目定位報(bào)告三

常熟虞山工業(yè)園區(qū)地塊項(xiàng)目定位報(bào)告璀璨繁華光榮夢(mèng)想璀璨繁華——

理性論證的思辨，激情火花的碰撞項(xiàng)目挑戰(zhàn)性激起我們的沖動(dòng)與興奮光榮夢(mèng)想——

捍衛(wèi)我們的光榮（拒絕平庸，超越自我）成就貴司的夢(mèng)想（追求旺租、打造經(jīng)典）報(bào)告思路分析市場(chǎng)認(rèn)識(shí)項(xiàng)目準(zhǔn)確定位提案大綱第一部分市場(chǎng)分析第二部分項(xiàng)目分析第三部分定位研究第一部分市場(chǎng)分析

讓我看看你的城市，我就能說(shuō)出這個(gè)城市的居民在文化上追求的是什么?！绹?guó)著名城市學(xué)家伊里爾·沙里寧

印象常熟百?gòu)?qiáng)前列蘇南四小龍山水成林悠久文明天下常熟魅力獨(dú)具印象常熟市場(chǎng)初探經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)；人均收入不斷提高；2005年度全國(guó)中小城市綜合實(shí)力100強(qiáng)第8名近年地產(chǎn)勢(shì)頭發(fā)展迅猛；一線大牌開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛搶攤常熟市場(chǎng)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)跳躍式發(fā)展；住宅相對(duì)更成熟，商業(yè)地產(chǎn)正在起步。概況：96年建設(shè)開(kāi)發(fā)，常熟市三大工業(yè)板塊之一，國(guó)家級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)科技園，常熟經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地位置：地處虞山鎮(zhèn)，位于市區(qū)北部，依山傍水，區(qū)位優(yōu)越，交通便捷規(guī)模：規(guī)劃面積25平方公里，國(guó)內(nèi)知名企業(yè)200多家入駐園區(qū)，項(xiàng)目投資總額超過(guò)150億元，新建廠房超380萬(wàn)平方米規(guī)劃：以電子電器、機(jī)械制造為特色的產(chǎn)業(yè)群體的“外向型、科技型、規(guī)模型、環(huán)保型”的高新產(chǎn)業(yè)園高新園區(qū)整體分析園區(qū)情況況分析產(chǎn)業(yè)園企企業(yè)分析析企業(yè)類別別：服裝裝、電子子、光電電等企業(yè)規(guī)模模：不一一，100人－－2000多人人的企業(yè)業(yè)都有；；企業(yè)性質(zhì)質(zhì)：外資資企業(yè)較較多，早早期有部部分內(nèi)資資服裝企企業(yè)；內(nèi)內(nèi)貿(mào)不多多，外貿(mào)貿(mào)為主；；他們，在在成就價(jià)價(jià)值！入駐企業(yè)業(yè)物業(yè)分分析項(xiàng)目周邊邊的企業(yè)業(yè)多為買買地開(kāi)發(fā)發(fā)型，自自身都有有辦公、、廠房、、公寓和和食堂；；地價(jià)為為10－－12萬(wàn)萬(wàn)/畝，，目前土土地供應(yīng)應(yīng)控制嚴(yán)嚴(yán)格，相相對(duì)緊張張，一般般總投資資1000萬(wàn)美美元以上上，才能能買地；；邊緣工業(yè)業(yè)區(qū)如方方浜工業(yè)業(yè)區(qū)有部部分現(xiàn)房房出租（（售），，也都配配套好了了上述設(shè)設(shè)施，5000平方左左右的建建筑面積積，50年產(chǎn)權(quán)權(quán)，700萬(wàn)；；園區(qū)職工工生活寫寫真普通藍(lán)領(lǐng)領(lǐng)階層，，吃、住住都在廠廠里，周周末（休休假）會(huì)會(huì)到市區(qū)區(qū)來(lái)；中高層管管理人員員，部分分住廠里里，但多多數(shù)住市市區(qū)，辦辦公多在在廠里的的辦公樓樓，休閑閑娛樂(lè)都都在市區(qū)區(qū)；對(duì)于部分分住廠的的中高層層管理人人員和藍(lán)藍(lán)領(lǐng)而言言，生活活工作都都在一個(gè)個(gè)局促的的空間，，單調(diào)、、乏味可可想而知知；來(lái)往市區(qū)區(qū)的中高高層管理理人員，，午間、、下午的的商務(wù)、、休閑、、娛樂(lè)活活動(dòng)只能能到市區(qū)區(qū)，但時(shí)時(shí)間成本本比較高高。園區(qū)配套套分析產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)內(nèi)有三三個(gè)商業(yè)業(yè)住宅配配套區(qū)：：分別為為珠海路路以東、、常福路路以西的的大型商商業(yè)住宅宅配套區(qū)區(qū)（規(guī)劃劃中）、、外環(huán)北北路以南南與市區(qū)區(qū)臨近的的綜合商商住配套套區(qū)（有有學(xué)校、、酒店、、社區(qū)商商業(yè)、新新開(kāi)發(fā)的的住宅等等）和望望虞河以以西、金金陵路以以南的集集中居住住和商業(yè)業(yè)配套區(qū)區(qū)。歐尚超市即將將開(kāi)業(yè)，將成成為開(kāi)發(fā)區(qū)最最大的商業(yè)配配套；明日星城，以以70萬(wàn)的建建筑體量成為為離園區(qū)最近近，銜接園區(qū)區(qū)、市區(qū)的最最大的住宅配配套區(qū)，常熟熟老街一期即即將落幕，二二期將啟動(dòng)，，影響輻射力力不可小噓，，銜接市區(qū)的的幾個(gè)別墅區(qū)區(qū)都以園區(qū)高高端人群為目目標(biāo)客戶；常熟國(guó)際飯店店、梅園賓館館、森林大酒酒店等是園區(qū)區(qū)外圍的主要要酒店配套。。休閑娛樂(lè)、美美食餐飲、商商務(wù)聚會(huì)設(shè)施施除了周邊酒酒店內(nèi)的配套套，比較欠缺缺。配套分析結(jié)論論居家住宅配套套豐富多樣且且數(shù)量龐大，，但商務(wù)居所所欠缺；雖有酒店但都都比較偏遠(yuǎn)，，經(jīng)濟(jì)型舒適適酒店欠缺；；大商業(yè)配套有有，但服務(wù)周周邊的小社區(qū)區(qū)商業(yè)明顯不不足；民以食為天，，餐飲配套明明顯不足；商務(wù)、休閑、、娛樂(lè)設(shè)施偏偏遠(yuǎn)。消費(fèi)者分析廠區(qū)藍(lán)領(lǐng)：年年齡多集中于于20~25歲之間，偏偏年輕化，絕絕大多數(shù)為結(jié)結(jié)伴而行，喜喜歡流行，追追逐時(shí)尚，愛(ài)愛(ài)到市區(qū)逛街街，但收入有有限，相當(dāng)收收入要解濟(jì)家家庭，日常必必備的購(gòu)物存存在諸多不便便；中高層管理人人員：年齡多多在25－33之間，收收入相對(duì)豐厚厚，講究生活活品味，交際際圈子比較廣廣，會(huì)朋友，，談戀愛(ài)，消消費(fèi)力大，部部分已經(jīng)有房房，部分還沒(méi)沒(méi)有，很多沒(méi)沒(méi)有結(jié)婚的他他們需要一個(gè)個(gè)自我空間；；高層決策管理理人員：年齡齡35－55左右，事業(yè)業(yè)有成，收入入豐厚，講究究身份認(rèn)同感感，基本都有有車，市區(qū)有有房或外地有有房，且不只只一套，作為為老總級(jí)人物物，他們的朋朋友也都是商商業(yè)精英，他他們?nèi)ψ臃浅３V，他們是是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的的強(qiáng)力推動(dòng)者者，處在事業(yè)業(yè)成長(zhǎng)期和收收獲期的他們們，壓力也非非常大，除了了家庭，他們們中不少還有有異性知己，，另一個(gè)感情情寄托，但又又不能公開(kāi)，，所以他們需需要一個(gè)獨(dú)立立的小公館。。市場(chǎng)分析結(jié)論論開(kāi)發(fā)區(qū)的大宗宗配套雖具備備，但多偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)；能滿足開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)各種消費(fèi)費(fèi)者需求的個(gè)個(gè)性配套明顯顯缺乏；開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)消費(fèi)費(fèi)者相對(duì)比較較集中，群組組特征比較明明顯，消費(fèi)潛潛力大，存在在較強(qiáng)的個(gè)性性需求。知己知彼，百百戰(zhàn)不殆?！秾O子兵兵法》第二部分項(xiàng)項(xiàng)目分析周邊環(huán)境SWOT分析析項(xiàng)目類型分析總結(jié)項(xiàng)目分析部分分項(xiàng)目分析部分分——四至分分析項(xiàng)目分析部分分——地塊SWOT分析析優(yōu)勢(shì)（STRENGTHS）地塊方正，利利于規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)；地段好，緊靠靠管委會(huì)，國(guó)國(guó)際大企業(yè)集集中；兩面鄰路，交交通便捷；周邊項(xiàng)目對(duì)我我地塊的干擾擾?。涣觿?shì)（WEAKNESSES）地塊面積不大大，如果實(shí)現(xiàn)現(xiàn)多種功能，，相對(duì)會(huì)比較較局促；自成一體，沒(méi)沒(méi)有依托，不不利于形成氣氣候；項(xiàng)目分析部分分——地塊SWOT分析析機(jī)會(huì)（OPPORTUNITIES）周邊人群聚集集，消費(fèi)潛力力大；園區(qū)內(nèi)缺乏綜綜合型的配套套項(xiàng)目；經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展展，園區(qū)發(fā)展展依舊迅猛；；在園區(qū)的核心心地帶，沒(méi)有有商業(yè)、居住住配套，需求求饑渴。項(xiàng)目分析部分分——地塊SWOT分析析威脅（THREATS））經(jīng)濟(jì)衰退或或其他不可可抗力；周邊配套迅迅速成熟，，形成氣候候。項(xiàng)目分析部部分——地塊SWOT分分析項(xiàng)目分析結(jié)結(jié)論一塊小而精精的地；一塊優(yōu)勢(shì)很很多的地；；一塊機(jī)會(huì)大大于威脅的的地；一塊需要智智慧與挑戰(zhàn)戰(zhàn)精神的地地；一個(gè)可以成成就財(cái)富夢(mèng)夢(mèng)想的項(xiàng)目目。面對(duì)挑戰(zhàn)，，思路決定定出路。第三部分定定位研研究發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)空空缺，可如如何做好自自己？

項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)定定位位原原則則根據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目的的不不同同，，開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商不不同同發(fā)發(fā)展展階階段段的的不不同同，，項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)定定位位的的原原則則也也有有差差異異，，但但總總體體講講有有如如下下幾幾類類：：1、、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)最最小小化化；；2、、利利潤(rùn)潤(rùn)最最大大化化；；3、、周周期期最最短短化化；；4、、影影響響最最大大化化。。本項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)定定位位用足足容容積積率率，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)效效益益最最大大化化；；創(chuàng)新新產(chǎn)產(chǎn)品品，，迎迎合合市市場(chǎng)場(chǎng)，，并并引引導(dǎo)導(dǎo)市市場(chǎng)場(chǎng)，，降降低低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；；準(zhǔn)備備充充分分，，快快打打快快銷銷，，一一鼓鼓作作氣氣，，成成就就輝輝煌煌。。項(xiàng)目目定定位位分分析析———市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位一個(gè)個(gè)集集酒酒店店、、居居住住、、購(gòu)購(gòu)物物、、餐餐飲飲、、娛娛樂(lè)樂(lè)為為一一體體的的國(guó)國(guó)際際商商務(wù)務(wù)港港；；為園園區(qū)區(qū)企企業(yè)業(yè)做做配配套套，，成成為為企企業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展的的助助力力器器；；服務(wù)務(wù)園園區(qū)區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)，，助助力力企企業(yè)業(yè)騰騰飛飛；；讓生活活更方方便，，讓工工作更更愜意意。酒店：：經(jīng)濟(jì)濟(jì)舒適適型酒酒店(含多多功能能商務(wù)務(wù)會(huì)議議中心心)；；居?。海核饺巳松虅?wù)務(wù)會(huì)館館；購(gòu)物：：社區(qū)區(qū)型的的購(gòu)物物中心心；餐飲：：商務(wù)務(wù)簡(jiǎn)餐餐，大大眾聚聚餐，，特色色美食食；娛樂(lè)：：KTV，，桌球球，麻麻將等等。項(xiàng)目定定位分分析——功功能定定位商業(yè)設(shè)設(shè)施，，以租租帶售售，租租售結(jié)結(jié)合；；酒店住住宅：：產(chǎn)權(quán)權(quán)銷售售，快快速回回籠。。項(xiàng)目定定位分分析——經(jīng)經(jīng)營(yíng)定定位謝謝，，期待待與您您共同同成就就財(cái)富富夢(mèng)想想！時(shí)間倉(cāng)倉(cāng)促，，敬請(qǐng)請(qǐng)斧正正！9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。21:42:2321:42:2321:421/7/20239:42:23PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。。1月-2321:42:2321:42Jan-2307-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。21:42:2321:42:2321:42Saturday,January7,202313、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。1月-231月-2321:42:2321:42:23January7,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青青山。。07一月20239:42:23下午21:42:231月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月月239:42下下午午1月月-2321:42January7,202316、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2023/1/721:42:2321:42:2307January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。9:42:23下午午9:42下午午21:42:231月-239、沒(méi)有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒(méi)有。。。21:42:2321:42:2321:421/7/20239:42:23PM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。1月-2321:42:2321:42Jan-2307-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對(duì)對(duì)圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無(wú)無(wú)限完完美。。。21:42:2321:42:2321:42Saturday,January7,202313、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。1月-231月-2321:42:2321:42:23January7,202314、意志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。07一一月20239:42:24下午午21:42:241月-2315、楚塞塞三湘湘接，，荊門門九派派通。。。。。一月239:42下下午午1月-2321:42January7,202316、少年十五五二十時(shí)，，步行奪得得胡馬騎。。。2023/1/721:42:2421:42:2407January202317、空山新雨后后，天氣晚來(lái)來(lái)秋。。9:42:24下午9:42下下午21:42:241月-239、楊楊柳柳散散和和風(fēng)風(fēng)，，青青山山澹澹吾吾慮慮。。。。1月月-231月月-23Saturday,January7,202310、閱讀一切切好書如同同和過(guò)去最最杰出的人人談話。21:42:2421:42:2421:421/7/20239:42:24PM11、越是是沒(méi)有有本領(lǐng)領(lǐng)的就就越加加自命命不凡凡。1月-2321:42:2421:42Jan-2307-Jan-2312、越是是無(wú)能能的人人，越越喜歡歡挑剔