寫字樓創(chuàng)新分類概述

寫字樓創(chuàng)新分類服務創(chuàng)新傳統(tǒng)商務寫字樓結(jié)構(gòu)創(chuàng)新功能創(chuàng)新2主流商務寫字樓以純商務辦公環(huán)境打造和高檔配置作為核心競爭力，主要通過“真金白銀”投入來實現(xiàn)主流商務寫字樓主流商務寫字樓的競爭力主要體現(xiàn)在四個方面外立面造型與結(jié)構(gòu)：采用創(chuàng)意造型以及純玻璃幕墻，打造高檔形象硬件高檔配置：架空地板、中央空調(diào)、入口、大堂、電梯間等公共部位豪華裝修、環(huán)?？萍疾牧系韧晟婆涮祝恒y行、餐飲、車位等全套充足配置軟性服務：頂級物管，提供優(yōu)質(zhì)服務時代輝煌恒隆廣場西環(huán)廣場新保利大廈3典型案例一：北京道一號，弧型創(chuàng)意立面，呼吸式幕墻以及太陽能發(fā)電板屏，打造香港首席天標采用弧型外立面，兩端為商業(yè)，中間面寬最大的14層為寫字樓，設計符合商業(yè)與寫字樓特點且富有創(chuàng)意，三層透氣呼吸式幕墻，內(nèi)部裝有多孔電動百葉窗，環(huán)保節(jié)能，但造價昂貴屋頂六塊太陽能發(fā)電板屏，提供電動百葉窗所需能量4典型案例二：上海嘉里中心，五星級酒店裝修標準，五星級酒店裝修標準，大堂挑空三層，電梯，大堂、走道等公共部位采用以名貴云石及花崗巖精心鋪砌而成5錯層——通過辦公空間的立體分離，實現(xiàn)創(chuàng)意辦公；部分錯層與復式結(jié)合，出現(xiàn)了三錯層結(jié)構(gòu)，提高性價比結(jié)構(gòu)創(chuàng)新一錯層：主打創(chuàng)意辦公三錯層：性價比與創(chuàng)意辦公的完美結(jié)合鄰錯：實現(xiàn)戶戶朝南6典型案例一：靜安創(chuàng)展中心，主打KIBS概念，4.0米錯層結(jié)構(gòu)與5.5米LOFT結(jié)構(gòu)為其主力產(chǎn)品KIBS指知識密集型企業(yè)，包括信息服務、研發(fā)服務、法律服務、金融服務、市場服務、技術(shù)性服務、管理咨詢、勞動就業(yè)等八大類大廈定位KIBS+LOFT，為知識密集型企業(yè)定制既節(jié)省成本又專業(yè)人性化的辦公空間銷售時，錯層結(jié)構(gòu)樣板間采用暖色調(diào)和木頭，制造溫馨感和原生態(tài)與雙層結(jié)構(gòu)的高性價比賣點相比，錯層結(jié)構(gòu)主要強調(diào)創(chuàng)意和立體的工作方式，同時在空間上實現(xiàn)辦公私密性7典型案例二：海上海LOFT，三錯層設計，空間上實現(xiàn)接待區(qū)與辦公區(qū)的分離，彰顯老板高高在上的身份感首層層高3.4米二層挑空5.3米三層層高3.1米8三錯層結(jié)構(gòu)結(jié)合柯橋當?shù)乜蛻艮k公特點，空間上實現(xiàn)功能分區(qū)經(jīng)理室貴賓室公共辦公室財務室前臺展廳三層二層一層目前柯橋?qū)懽謽切∽敉k公室與展示廳放在一起，相互干擾比較大錯層設計從空間上將辦公、展示與休閑分開，使得同樣面積條件下，小住戶能夠像大業(yè)主一樣，享有獨立空間9典型案例三：雕塑家園，相鄰錯層結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)戶戶南向戶型一戶型二南向北向走廊雕塑家園通過左右戶型錯層，實現(xiàn)戶戶朝南；復式結(jié)構(gòu)出售前已經(jīng)劃分好，售價按照實際使用面積來算，并未提升性價比雕塑家園住戶大都為廣告公司等創(chuàng)意型單位，或者經(jīng)濟實力有限的小公司，檔次不高此種方式南北進深過大，雖然實現(xiàn)戶戶朝南，但是居住與辦公品質(zhì)不高，屬于市場早期產(chǎn)品，目前已被市場所淘汰10LOFT：：主主要要以以高高性性價價比比來來吸吸引引客客戶戶結(jié)構(gòu)構(gòu)創(chuàng)創(chuàng)新新二二一般般定定位位中中小小企企業(yè)業(yè)尤尤其其是是科科技技、、創(chuàng)創(chuàng)意意、、貿(mào)貿(mào)易易等等公公司司將創(chuàng)創(chuàng)意意生生活活與與高高性性價價比比結(jié)結(jié)合合，，主主要要依依靠靠偷偷容容積積率率的的方方法法來來實實現(xiàn)現(xiàn)面面積積贈贈送送，，達達到到快快速速銷銷售售的的目目的的一般般層層高高為為4.8米米——6.2米米，，部部分分樓樓盤盤出出現(xiàn)現(xiàn)了了9米米以以上上的的層層高高11典型型案案例例：：香香年年廣廣場場，，平平層層層層高高4.8米米，，可可復復式式辦辦公公，，挑挑高高層層高高9.6米米，，可可分分為為四四層層，，高高性性價價比比，，市市場場罕罕見見項目目主主要要賣賣點點是是其其100米米層層高高肺肺中中庭庭（（生生態(tài)態(tài)））和和超超高高層層高高所所帶帶來來的的性性價價比比此種種產(chǎn)產(chǎn)品品在在目目前前政政策策趨趨緊緊的的情情況況，，競競爭爭優(yōu)優(yōu)勢勢不不言言而而喻喻目前前柯柯橋橋政政策策規(guī)規(guī)定定，，寫寫字字樓樓層層高高超超過過4米米，，容容積積率率乘乘以以1.5，，超超過過6米米的的審審批批有有困困難難，，故故此此種種方方式式可可能能不不可可行行12凸窗窗：：高高度度不不超超過過2.2米米，，全全贈贈送送面面積積，，增增加加性性價價比比結(jié)構(gòu)構(gòu)創(chuàng)創(chuàng)新新三三不超超過過2.2米米臺階階可可打打掉掉星河河世世紀紀通通過過底底下下臺臺面面填填高高，，與與梁梁之之間間高高度度不不超超過過2.2米米，，算算全全贈贈送送面面積積，，使使用用時時可可把把臺臺階階打打掉掉，，做做成成步步入入式式凸凸窗窗13企業(yè)業(yè)總總部部：：通通過過獨獨棟棟或或者者TOWNHOUSE產(chǎn)產(chǎn)品品打打造造，，倡倡導導低低密密度度花花園園式式辦辦公公理理念念結(jié)構(gòu)構(gòu)創(chuàng)創(chuàng)新新四四此類類產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位實實力力雄雄厚厚的的大大型型企企業(yè)業(yè)，，打打破破目目前前市市場場千千篇篇一一律律的的高高層層辦辦公公模模式式，，倡倡導導更更為為私私密密和和尊尊貴貴、、體體現(xiàn)現(xiàn)身身份份感感的的低低密密度度花花園園式式辦辦公公理理念念，，目目前前主主要要出出現(xiàn)現(xiàn)在在北北京京、、上上海海等等少少數(shù)數(shù)幾幾個個城城市市，，屬屬市市場場稀稀缺缺產(chǎn)產(chǎn)品品??！14典型案案例一一：總總部國國際，，多功功能，，復合合式新新型獨獨棟商商務體體110余棟棟1000-5000平平米4-8層獨獨棟寫寫字樓樓賣點一一：獨獨立產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，，獨立立冠名名、獨獨體獨獨棟賣點二二：低低密度度庭院院辦公公、企企業(yè)級級活性性空間間、可可塑性性獨立立大堂堂三大大功能能，開開創(chuàng)創(chuàng)“多多功能能總部部商務務模式式”新新格局局賣點三三：系系列產(chǎn)產(chǎn)品，，滿足足不同同客戶戶需要要，精精致花花園（（雙拼拼）、、城市市大道道（聯(lián)聯(lián)排））、綠綠蔭廣廣場（（獨棟棟）精致花花園城市大大道綠蔭廣廣場15精致花花園：：雙拼拼結(jié)構(gòu)構(gòu)設計計，獨獨立垂垂直交交通系系統(tǒng)，，挑高高15米中中庭，，2-4層層挑空空觀景景臺，，演繹繹全新新商務務辦公公格局局地下室室層高高3米米首層層層高4.5米二、三三層層層高3.5米四層層層高3.5米頂層層層高3.9米16典型案案例二二：置置地星星座，，TOWNHOUSE辦辦公理理念，，8棟棟樓只只售8個業(yè)業(yè)主8座8-12層層寫字字樓，，其中中A座座為雙雙子塔塔樓，，其余余為獨獨棟1、2樓為為商業(yè)業(yè)，3層以以上為為寫字字樓，，標準準層面面積500平米米，整整棟建建筑面面積4000-6500平米米本項目目最大大的賣賣點就就是低低密度度TOWNHOUSE花花園式式辦公公理念念，硬硬件配配置與與一般般甲級級寫字字樓；；類似似17生態(tài)寫寫字樓樓：強強調(diào)人人與自自然的的對話話，主主要通通過將將自然然元素素引入入室內(nèi)內(nèi)，創(chuàng)創(chuàng)造和和諧辦辦公環(huán)環(huán)境來來實現(xiàn)現(xiàn)功能創(chuàng)創(chuàng)新一一廣義的的生態(tài)態(tài)寫字字樓主主要包包括四四個層層面的的內(nèi)容容綠色公公共空空間：：主要要通過過樓宇宇內(nèi)綠綠化和和公共共共享享空間間打造造來實實現(xiàn)通風采采光：：通過過內(nèi)庭庭院設設計等等實現(xiàn)現(xiàn)寫字字樓的的自然然通風風，增增加采采光面面環(huán)保材材料：：主要要通過過高透透光、、低反反射的的幕墻墻以及及樓面面、配配套系系統(tǒng)的的低能能耗來來實現(xiàn)現(xiàn)空間感感：主主要通通過樓樓層等等公共共空間間高度度和寬寬度來來衡量量目前一一般生生態(tài)寫寫字樓樓主要要著眼眼于綠綠色公公共空空間、、通風風采光光來實實現(xiàn)生生態(tài)概概念，，而環(huán)環(huán)保材材料由由于成成本和和客戶戶感知知問題題，采采用不不多；；空間間感一一般寫寫字樓樓都可可以滿滿足客客戶需需求。。本項目目主要要關(guān)注注綠色色空間間打造造和通通風采采光兩兩個環(huán)環(huán)節(jié)。。18案例借借鑒一一：安安聯(lián)大大廈，，高低低區(qū)十十字交交叉分分布空空中花花園設設計，，高區(qū)低區(qū)空中花花園特點：：中低區(qū)區(qū)通過過東西西雙向向的空空中花花園與與高區(qū)區(qū)天窗窗形成成自然然通風風；不影響響高區(qū)區(qū)南北北雙向向空中中花園園的通通風；；雙向交交叉的的空中中花園園設計計，不不影響響整層層的結(jié)結(jié)構(gòu)，，為高高中庭庭設計計提供供空間間。19圍繞空空中花花園設設計，，順利利實現(xiàn)現(xiàn)通風風、采采光、、綠化化通風采光綠化肺中庭庭20案例二二：萬萬軒國國際大大廈，，雙側(cè)側(cè)蛙挑挑（奇奇偶層層跳躍躍式排排布，，標準準層挑挑高設設置））南北兩兩側(cè)每每兩層層設置置一個個空中中花園園，雙雙層挑挑高設設置屋頂設設置花花園，，超值值贈送送空中花花園屋頂花花園21案例三三：深深圳城城市大大廈，，核心心筒錯錯開設設計，，配置置空中中花園園，空空氣自自然對對流四方型型核心心筒，，采光光面單單一圓型核核心筒筒，采采光面面增加加圓型錯錯開核核心筒筒，采采光面面充分分空中花花園項目生生態(tài)點點：采光面面廣（（保證證每個個單元元兩面面或以以上采采光））自然空空氣對對流空中花花園明廁、、明電電梯走走廊節(jié)能，，環(huán)保保建材材22案例四四：大大中華華國際際交易易廣場場，集集中式式空中中花園園；中中央商商務大大廈，，半圍圍合空空中花花園設設計，，配合合商務務配套套區(qū)大中華華國際際交易易廣場場，第第九層層10000平平米的的空中中花園園，輔輔以大大面積積水系系，在在寫字字樓中中是不不多見見的；；成為為寫字字樓中中最大大的休休閑商商務區(qū)區(qū)，也也是深深圳迄迄今規(guī)規(guī)模最最大的的空中中花園園。中央商商務大大廈，，集中中在四四層半半圍合合設計計；與與該層層的室室內(nèi)功功能間間共同同組成成項目目整體體的商商務休休閑配配套區(qū)區(qū)。23節(jié)能環(huán)環(huán)保：：浦江江智谷谷，寫寫字樓樓中的的鋒尚尚國際際，依依靠大大量硬硬件投投入和和節(jié)能能技術(shù)術(shù)采用用，打打造高高科技技企業(yè)業(yè)辦公公天堂堂功能創(chuàng)創(chuàng)新二二采用十十項節(jié)節(jié)能技技術(shù)，，比普普通寫寫字樓樓節(jié)能能75%樓板埋埋管系系統(tǒng)；；外遮陽陽板系系統(tǒng)；；100％全全新風風系統(tǒng)統(tǒng)；外墻外外保溫溫系統(tǒng)統(tǒng)；地源熱熱泵系系統(tǒng)雙面LOW-E中空空玻璃璃幕墻墻雨水收收集系系統(tǒng)太陽能能光熱熱應用用屋頂綠綠化LED節(jié)能能照明明依托閔閔行開開發(fā)區(qū)區(qū)和浦浦江高高科技技園，，客戶戶定位位高科科技企企業(yè)和和高層層次的的服務務企業(yè)業(yè)和貿(mào)貿(mào)易企企業(yè)運作模模式參參照美美國硅硅谷、、英國國Arlington等等國際際知名名科學學園區(qū)區(qū)24MOFFICE：通通過““辦公公集群群”和和“賣賣場所所”兩兩個理理念將將對客客戶需需求的的關(guān)注注極致致化功能創(chuàng)創(chuàng)新三三MOFFICE，M代表表MIXANDMATCH，，強調(diào)調(diào)混合合與協(xié)協(xié)調(diào)搭搭配，，試圖圖從人人對空空間的的真實實感受受出發(fā)發(fā)、從從使用用者的的情感感出發(fā)發(fā)最大大限度度地增增強辦辦公舒舒適度度，，包括括兩個個方面面：辦公集集群：：強調(diào)調(diào)項目目的整整體性性與全全局性性，同同時也也體現(xiàn)現(xiàn)了項項目最最本源源的商商務特特性。。將將資源源集中中配置置，并并可全全體享享受。。將廚廚房、、會議議室、、商務務中心心等從從辦公公空間間中分分離出出來，，每層層或每每幾層層集中中配置置，在在保證證正常常辦公公的前前提下下，滿滿足成成長型型企業(yè)業(yè)對于于小面面積辦辦公場場所的的需求求。賣場所所：提提供多多種風風格裝裝修設設計辦辦公間間，直直接達達到客客戶使使用標標準，，避免免客戶戶裝修修麻煩煩。MOFFICE，從從本質(zhì)質(zhì)來看看還是是定位位小戶戶型客客戶，，通過過各單單體寫寫字間間辦公公以外外功能能剝離離，集集中配配置，，來減減小戶戶型面面積，，降低低辦公公成本本；另另外多多種裝裝修方方案選選擇，，避免免小戶戶型客客戶再再次裝裝修麻麻煩。。25典型樓盤盤：北京京MOFFICE，核核心賣點點個性化化裝修與與公共功功能配套套提供38種辦公公室設計計方案，，滿足不不同口味味客戶需需求全部定位位100平米小小戶型，，受到科科技型和和創(chuàng)意型型客戶歡歡迎近萬平米米商業(yè)配配套18000平米寫寫字樓，，為客戶戶提供行行政、商商務、財財務等方方面“秘秘書”服服務，通通過為客客戶的““行政托托管”，，使得客客戶能夠夠?qū)Ｗ⒂谟谧陨順I(yè)業(yè)務發(fā)展展26MOHO:定位位中小企企業(yè)，通通過自由由組合、、商務共共享、24小時時辦公與與酒店式式服務，，達到企企業(yè)形象象與成本本之間的的完美平平衡功能創(chuàng)新新四MOHO，原意意為多功功能辦公公居住空空間，即即SOHO的升升級版，，近年來來，此概概念也為為一些商商務寫字字樓所采采用并進進一步衍衍生為全全天候小小面積辦辦公的含含義。包包括四個個方面含含義：自由組合合：最小小分割面面積縮小小，出售售時從最最小分割割面積到到整層靈靈活出售售；商務共享享：針對對傳統(tǒng)辦辦公空間間中利用用率不高高的一些些功能空空間，，大廈集集中配置置24小時時辦公：：主要通通過分體體式空調(diào)調(diào)實現(xiàn)酒店式服服務：主主要通過過與品牌牌物業(yè)管管理公司司或者高高星級酒酒店合作作，提供供專業(yè)辦辦公服務務MOHO，從本本質(zhì)上來來看還是是主打中中小企業(yè)業(yè)，通過過公共功功能的合合理配置置來實現(xiàn)現(xiàn)中小企企業(yè)以低低成本追追求高形形象的美美好愿望望27典型樓盤盤：中環(huán)環(huán)國際廣廣場，通通過自由由、共享享和形象象三大主主張，沖沖擊南京京寫字樓樓市場1-8層層中環(huán)國國際俱樂樂部9-22層MOHO寫寫字樓33-50層酒酒店式公公寓商務自由由：最小小分割面面積65平米，，銷售面面積最小小130平米；；分體式式空調(diào)，，24小小時辦公公商務共享享：9-11層層每層設設置多功功能會議議中心商務形象象：50層189米地地標建筑筑，內(nèi)部部豪華配配置，酒酒店式物物管，彰彰顯企業(yè)業(yè)形象客戶70%以貿(mào)貿(mào)易、IT等中中小客戶戶為主，，40%為投資資客戶，，最暢銷銷面積為為130平米28SVO：：結(jié)合MOFFICE和MOHO特特點的基基礎上，，由專業(yè)業(yè)公司運運營，租租期靈活活，租金金較高服務創(chuàng)新新定位：SVO定定位為新新銳公司司提供多多方位的的商務服服務，只只需提包包就可入入住辦公公，將建建筑與服服務完美美結(jié)合客戶：SVO客客戶主要要為跨國國或跨地地區(qū)海外外分支或或辦事處處、新公公司或分分公司、、臨時組組織、專專業(yè)顧問問型小公公司等特點一：：除具有MOFFICE和MOHO寫寫字樓純純商務辦辦公環(huán)境境、自由由組合、、個性裝裝修、辦辦公集群群等優(yōu)點點外，增增添了專專業(yè)化服服務和租租期靈活活的特點點特點二：：SVO一一般由專專業(yè)化商商務公司司管理，，租期可可以是7天，也也可以是是三年，，相對靈靈活；租租金較高高，一般般為普通通寫字樓樓2-3倍運作方式式：由專業(yè)化化管理公公司與寫寫字樓業(yè)業(yè)主簽定定協(xié)議，，委托管管理公司司進行管管理經(jīng)營營，業(yè)主主參與分分紅29開發(fā)商可可以參考考SVO寫字樓樓服務內(nèi)內(nèi)容，借借鑒其運運作方式式，形成成新的營營銷賣點點SVO服服務內(nèi)容容辦公室服服務：行行政辦公公室、客客人接待待室、團團隊空間間、專業(yè)業(yè)前臺接接待、清清潔及安安全服務務等連接服務務：因特特網(wǎng)連接接、電話話系統(tǒng)、、聯(lián)網(wǎng)支支持、應應用程序序管理服服務、網(wǎng)網(wǎng)站及電電子郵件件設置等等會議中心心：會議議室、培培訓室、、液晶投投影儀等等支持服務務：銀行行、快遞遞、復印印、打印印、網(wǎng)頁頁設計、、傳真等等借鑒意義義發(fā)展商可可與專業(yè)業(yè)公司或或者物業(yè)業(yè)公司協(xié)協(xié)調(diào)，采采用類似似的運作作方式，，吸引投投資型客客戶；參參照SVO服務務內(nèi)容，，提高商商務服務務專業(yè)度度，形成成軟件營營銷賣點點；30%持有有部分采采取此種種方式，，解決后后期經(jīng)營營問題30典型樓盤盤：廈門門城際商商務中心心，更像像五星級級酒店的的商務服服務式寫寫字樓硬件：按按照五星星級酒店店的標準準配置服務：提提供從拜拜訪者接接待，復復印、傳傳真，每每天一次次打掃企企業(yè)辦公公室，會會客室里里幫倒咖咖啡等企企業(yè)所有有事務性性服務租用面積積：30平米起起租，租租期7天天—3年年租金：110元元/平米米/月，，而同等等檔次普普通寫字字樓租金金40-50元元/平米米客戶：周周邊城市市的企業(yè)業(yè)，特別別是貿(mào)易易企業(yè)把把商務中中心當做做談判總總部。從從機場接接到外商商后直接接帶到租租用辦公公室洽談談，合同同談好后后，有需需要的再再帶到泉泉州看工工廠31小結(jié)：個個性化寫寫字樓往往往定位位中小客客戶，走走減小面面積區(qū)間間，提升升性價比比的路線線，少數(shù)數(shù)是辦公公理念的的創(chuàng)新類別特點典型樓盤傳統(tǒng)商務寫字樓純粹商務辦公環(huán)境，內(nèi)部高檔配置嘉里中心、北京道一號個性寫字樓結(jié)構(gòu)創(chuàng)新錯層辦公空間分離海上海、靜安創(chuàng)展中心、雕塑家園LOFT性價比香年廣場凸窗性價比星河世紀中心企業(yè)總部TOWNHOUSE式辦公總部國際功能創(chuàng)新生態(tài)寫字樓立體綠化，有氧辦公安聯(lián)大廈節(jié)能環(huán)保節(jié)能環(huán)保浦江智谷MOFFICE辦公集群北京MOFFICEMOHO自由分割，酒店服務中環(huán)國際廣場服務創(chuàng)新SVO建筑與服務結(jié)合在一起城際商務中心329、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。19:25:4219:25:4219:251/7/20237:25:42PM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2319:25:4219:25Jan-2307-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。19:25:4219:25:4219:25Saturday,January7,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2319:25:4219:25:42January7,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。07一一月20237:25:42下午午19:25:421月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月237:25下下午1月-2319:25January7,202316、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2023/1/719:25:4319:25:4307January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。7:25:43下下午7:25下下午午19:25:431月-239、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時時停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Saturday,January7,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。19:25:4319:25:4319:251/7/20237:25:43PM11、成功就就是日復復一日那那一點點點小小努努力的積積累。。。1月-2319:25:4319:25Jan-2307-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。19:25:4319:25:4319:25Saturday,January7,202313、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2319:25:4319:25:43January7,202314、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。07一月20237:25:43下午19:25:431月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接