固始小史河歐洲風(fēng)情商業(yè)街項目營銷規(guī)劃思路

小史河歐洲風(fēng)情商業(yè)街項目營銷規(guī)劃思路固始2014年12月5日PART1項目研究項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目現(xiàn)狀分析項目SWOT分析當(dāng)前核心課題界定

項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

項目現(xiàn)狀分析項目現(xiàn)狀：河道基礎(chǔ)工程僅完成部分河段的涵管線路的初步鋪設(shè)，河道回填及項目工程均為啟動。工程時間推演：根據(jù)項目目前狀況，河道基礎(chǔ)工程全部完工約需要3-6個月，河道回填約需要1-2個月，加上項目一期商業(yè)街部分啟動，也需要3個月左右時間。項目SWOT分析當(dāng)前核心課題界定

綜上，可以看出項目處于風(fēng)險與機(jī)遇并存的時期，如何一局定乾坤，塑造固始新的商業(yè)中心，需界定當(dāng)前幾個核心課題：項目商業(yè)主題業(yè)態(tài)功能定位走差異化路線，區(qū)別于現(xiàn)市場商業(yè)現(xiàn)狀，實現(xiàn)特色經(jīng)營，吸引商鋪租鋪者、投資者、自營者、消費(fèi)者。項目招商與營銷模式制定，充分鎖定租鋪者、買鋪自營者、買鋪投資者、消費(fèi)者，實現(xiàn)整體盈利。當(dāng)前情況下加快推進(jìn)工程進(jìn)度，爭取在2015年夏季商業(yè)街部分區(qū)域開放，營造氛圍。

項目市場定位項目主題定位項目業(yè)態(tài)定位主力客群定位PART2商業(yè)定位建議

市場定位—商業(yè)定位建議就商業(yè)地產(chǎn)而言，商業(yè)市場的成功運(yùn)作主要根基在于[城市商業(yè)需求、區(qū)域條件、產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)效益]三方位立體整合因此我司對本案的思考主要是以商業(yè)價值為核心、創(chuàng)造差異化產(chǎn)品市場機(jī)能為指導(dǎo)思想

簡而言之就是（商業(yè)）：

固始缺什么商業(yè)？特別是城東區(qū)域缺什么商業(yè)？固始人民需要什么樣的商業(yè)？

市場定位—商業(yè)定位建議固始始縣縣商商業(yè)業(yè)分分布布整整體體以以踏踏月月寺寺為為核核心心，，呈呈散散點點式式分分布布，，城城東東區(qū)區(qū)域域更更是是沒沒有有成成規(guī)規(guī)模模的的商商業(yè)業(yè)聚聚集集；；除除西西亞亞、、國國源源、、信信合合商商業(yè)業(yè)廣廣場場外外，，其其他他商商業(yè)業(yè)均均屬屬于于小小區(qū)區(qū)沿沿街街配配套套商商業(yè)業(yè)，，經(jīng)經(jīng)營營臟臟亂亂差差，，不不上上檔檔次次，，且且不不具具備備規(guī)規(guī)模?；秃途C綜合合性性。。整整體體業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃凌凌亂亂。。目目前前有層層次次、、有有特特色色、、有有個個性性的的商商業(yè)業(yè)街街在在城城東東尚尚屬屬空空白白。隨著著經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的飛飛速速發(fā)發(fā)展展，，社社會會已已進(jìn)進(jìn)入入了了一一個個消消費(fèi)費(fèi)時時代代，，以以娛娛樂樂休休閑閑為為主主的的服服務(wù)務(wù)性性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)需需求求越越來來越越大大。。據(jù)據(jù)調(diào)調(diào)研研，2012年年食食品品類類、、餐餐飲飲文文化化娛娛樂樂服服務(wù)務(wù)類類分分別別占占固固始始縣縣人人均均消消費(fèi)費(fèi)支支出出的的18.6%、32.3%，分分別別比比上上年年增增長長了了13.6%、、23.7%，由由此此可可見見，，餐餐飲飲文文化化娛娛樂樂消消費(fèi)費(fèi)已已成成為為居居民民重重要要消消費(fèi)費(fèi)之之一一，，需需求求正正從從生生活活型型需需求求往往享享受受型型需需求求轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變。。而而消消費(fèi)費(fèi)環(huán)環(huán)境境已已真真正正成成了了定定義義現(xiàn)現(xiàn)代代城城市市空空間間的的重重要要元元素素。。且且消消費(fèi)費(fèi)成成為為人人們們一一種種休休閑閑、、消消遣遣或或體體驗驗時時尚尚的的活活動動，，為為了了適適應(yīng)應(yīng)和和滿滿足足人人們們多多元元化化的的需需求求，，現(xiàn)現(xiàn)代代的的商商業(yè)業(yè)已已不不能能滿滿足足這這一一單單純純的的功功能能、、而固始縣人民民正缺乏這樣樣一種以休閑閑餐飲體驗為為主的主題商商業(yè)。市場定位—商業(yè)定位建議議市場定位—商業(yè)定位建議議七彩生活歡歡動特區(qū)城東商業(yè)主要要依托于老城城區(qū)商業(yè)鏈接接，逐漸聚集集的人氣，具具有較強(qiáng)勁的的發(fā)展勢頭，但是卻缺乏乏與其緊密結(jié)結(jié)合的以休閑閑餐飲娛樂為為主的服務(wù)型型綜合配套項項目，區(qū)域功功能尚有缺憾憾，本案可以以擔(dān)當(dāng)起完善善片區(qū)差異化化、特色性功功能的責(zé)任。。初步定位為七彩世界項目主題定位位—商業(yè)定位建議議住宅部分的整整體風(fēng)格；項目的功能；；主題營造的可可實現(xiàn)性等。。項目主題形象象定位要參考考以下幾點項目主題定位位—商業(yè)定位建議議高級生活配套套健康、文化消消費(fèi)休閑娛樂消費(fèi)費(fèi)法式風(fēng)情歡動動特區(qū)時尚休閑獨特眼球高檔風(fēng)情◎以休閑娛樂、、文化餐飲消消費(fèi)為主導(dǎo)形形象，樹立本本項目獨特的的經(jīng)營方向，，實現(xiàn)差異化化經(jīng)營特色；；同時以法式式風(fēng)情歡動特特區(qū)示人，在在吸引消費(fèi)者的的同時也突顯顯項目的形象象主題。項目功能形象表現(xiàn)點項目整體形象象項目業(yè)態(tài)定位位—商業(yè)定位建議議商業(yè)業(yè)態(tài)根據(jù)據(jù)其經(jīng)營方式式、商品結(jié)構(gòu)構(gòu)、服務(wù)功能能，以及選址址、商圈、規(guī)規(guī)模、店堂設(shè)設(shè)施和目標(biāo)顧顧客等結(jié)構(gòu)特特點，分為便便利店、超級級市場、大型型超級市場、、倉儲式商場場、專賣店、、主題商業(yè)街街、百貨店、、購物中心、、家居建材店店、專業(yè)商城城和專業(yè)市場場等十一種商商業(yè)業(yè)態(tài)針對業(yè)態(tài)定位位的思考分類類，還需結(jié)合合項目自身條條件作出分析析和研判，來來確定本案的的業(yè)態(tài)定位。。項目業(yè)態(tài)定位位—商業(yè)定位建議議項目業(yè)態(tài)定位位—商業(yè)定位建議議項目業(yè)態(tài)定位位—商業(yè)定位建議議項目業(yè)態(tài)定位位—商業(yè)定位建議議綜上，通過業(yè)業(yè)態(tài)分析適合合本項目業(yè)態(tài)態(tài)為以下幾種種：主題商業(yè)街文化餐飲娛樂服務(wù)業(yè)便利店生活服務(wù)業(yè)社會服務(wù)業(yè)家居（建材、、婚紗攝影））專賣店（兒童童、服飾等））體量控制主要業(yè)態(tài)核心業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃劃建議—商業(yè)定位建議議酒吧休閑娛樂區(qū)便利店創(chuàng)意店酒店小區(qū)配套兒童室主題娛樂文化餐飲業(yè)態(tài)組合：特色餐飲、酒酒吧：西點、咖啡、、概念餐飲、、特色餐飲、、中西快餐、、休閑酒吧、、特色酒吧。。休閑娛樂：足療、SPA、美容美發(fā)發(fā)、健康會所所、汗蒸等兒童主題娛樂樂：兒童游樂、孕孕嬰用品、教教育培訓(xùn)等品牌折扣店、、家居小區(qū)配套：果蔬超市、社社區(qū)醫(yī)療、生生活日用品、、干洗店、糧糧油熟食等品牌折扣家居居主力超市業(yè)態(tài)組合規(guī)劃劃建議—商業(yè)定位建議議項目主題形象象定位為七彩彩世界特區(qū)（（商業(yè)街），，而業(yè)態(tài)定位位為休閑娛樂樂餐飲為主，，兩者要有機(jī)機(jī)融合起來。。七彩世世界商商業(yè)街街區(qū)要要突出出表現(xiàn)現(xiàn)時尚尚、現(xiàn)現(xiàn)代、、特色色元素素。目標(biāo)客客戶群群分析析目標(biāo)群群分析析投資者者/自自營者者/經(jīng)經(jīng)營者者/消消費(fèi)者者目標(biāo)群群特性性：投資者者--1、對對購買買商鋪鋪有過過經(jīng)驗驗，特特別是是周邊邊社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)街業(yè)業(yè)主，，嘗到到了社社區(qū)商商業(yè)街街的甜甜頭；；2、、之前前購踏踏月寺寺步行行街等等資深深投資資人士士，有有豐富富的商商業(yè)投投資經(jīng)經(jīng)驗，，對地地段、、商街街定位位、面面積、、價格格較看看重；；3、、之前前沒有有投資資經(jīng)驗驗，手手里有有閑錢錢，有有一鋪鋪養(yǎng)三三代的的傳統(tǒng)統(tǒng)投資資理念念，向向往有有自己己一套套商鋪鋪自營者者--1、現(xiàn)現(xiàn)在租租賃別別人的的商鋪鋪做生生意，，飽嘗嘗業(yè)主主漲租租金苦苦惱，，很希希望有有自己己的一一個商商鋪；；2、、現(xiàn)在在已經(jīng)經(jīng)有自自己的的門面面做生生意，，想再再開個個店，，傾向向于購購買商商鋪，，比較較保守守型創(chuàng)創(chuàng)業(yè)人人士，，不喜喜歡冒冒險經(jīng)營者者--1、現(xiàn)現(xiàn)在已已經(jīng)在在做著著生意意，且且生意意做的的還不不錯，，想再再開一一家店店，擴(kuò)擴(kuò)大自自己的的生意意規(guī)模模；2、現(xiàn)現(xiàn)在還還沒有有進(jìn)行行創(chuàng)業(yè)業(yè)，希希望通通過租租賃一一家商商鋪開開啟自自己的的創(chuàng)業(yè)業(yè)路消費(fèi)者者--1、中中高端端消費(fèi)費(fèi)人群群，以以前固固始縣縣沒有有高端端消費(fèi)費(fèi)場所所，只只能選選擇去去合肥肥或者者鄭州州、六六安等等地消消費(fèi)的的人群群；2、年年輕群群體，，喜歡歡體驗驗生活活，注注重玩玩樂質(zhì)質(zhì)量的的HIGHT一一足；；3、、家庭庭消費(fèi)費(fèi)群體體，帶帶孩子子品嘗嘗特色色餐飲飲，同同時又又能游游玩兒兒童娛娛樂且且兼顧顧自己己的娛娛樂休休閑；；3、、作為為商務(wù)務(wù)社交交場所所，洽洽談業(yè)業(yè)務(wù)娛娛樂休休閑兩兩不誤誤目標(biāo)客客戶群群體分分析目標(biāo)客客戶群群體分分析一、投資資者分分析投資者者注重重的是是短期期能否否收益益，用用區(qū)位位人流流量來來保證證長久久收益益。目目前對對本項項目當(dāng)當(dāng)前區(qū)區(qū)位和和發(fā)展展?fàn)顩r況并不不看好好，但但后期期隨著著銷售售情況況的火火爆和和以后后入住住率的的提高高，對對項目目發(fā)展展?jié)摿α€是是比較較認(rèn)可可的。。根據(jù)調(diào)調(diào)查分分析投投資者者因目目前入入住率率低，，未發(fā)發(fā)展成成型，，不太太看好好這里里，但但表示示如果果是成成熟社社區(qū)，，會考考慮。。1、投投資者者意向向分析析2、投投資者者目的的分析析投資者者80%看看重商商鋪的的投資資回報報率，，關(guān)注注短期期內(nèi)能能不能能收益益，地地段和和規(guī)劃劃能不不能保保證長長久收收益和和經(jīng)營營。3、投投資者者考慮慮因素素分析析95%投資資者考考慮項項目區(qū)區(qū)位、、入住住率、、建筑筑形態(tài)態(tài)、商商鋪面面積等等。目標(biāo)客客戶群群體分分析二、自營營者分分析自營者者主要要關(guān)注注商鋪鋪的面面積、、地段段、周周邊商商業(yè)氛氛圍、、店鋪鋪人流流量等等，因因為主主要考考慮買買鋪自自營，，且多多數(shù)是是已經(jīng)經(jīng)有買買鋪經(jīng)經(jīng)營經(jīng)經(jīng)驗，，故買買鋪較較為挑挑剔，，并且且很謹(jǐn)謹(jǐn)慎。。對于于暫未未有買買鋪經(jīng)經(jīng)驗的的自營營者，，因為為是第第一次次買鋪鋪自己己經(jīng)營營，之之前做做過零零散的的生意意或者者打工工，手手頭資資金購購買力力是個個比較較大的的問題題，對對商鋪鋪的面面積及及位置置非常?？粗刂?，但但也會會重視視商業(yè)業(yè)規(guī)劃劃與前前景。。商鋪價價格承承受能能力低低，創(chuàng)創(chuàng)業(yè)啟啟動資資金少少，經(jīng)經(jīng)營品品牌較較低端端，沿沿街鋪鋪經(jīng)營營意識識較強(qiáng)強(qiáng)。目標(biāo)客客戶群群體分分析三、經(jīng)營營者分分析經(jīng)營者者主要要關(guān)注注店鋪鋪的位位置、、租金金、面面積、、商鋪鋪結(jié)構(gòu)構(gòu)等，，對項項目商商業(yè)規(guī)規(guī)劃及及商業(yè)業(yè)經(jīng)營營有個個人豐豐富的的見解解與判判斷。。如招招商引引進(jìn)商商家，，則需需在招招商政政策、、租金金價格格上面面有較較強(qiáng)的的優(yōu)惠惠空間間，且且需要要較長長一段段時間間的市市場培培育期期，否否則商商業(yè)很很難成成形?！，F(xiàn)商家家租鋪鋪幾乎乎只選選沿街街，租租金根根據(jù)商商鋪位位置、、面積積不同同而不不同，，位置置較好好、面面積較較好商商鋪租租金在元元/㎡㎡/天天，位位置較較差、、面積積較大大商鋪鋪租金金在0.5-0.9元元/㎡㎡/天。。目標(biāo)經(jīng)經(jīng)營者者租金金接受受度較較低，，針對對尚未未成形形的商商業(yè)接接受度度更低低，需需要較較具吸吸引力力的優(yōu)優(yōu)惠政政策吸吸引商商戶入入住。。此類類商戶戶在經(jīng)經(jīng)營上上有一一定的的經(jīng)驗驗，嘗嘗到成成功經(jīng)經(jīng)營的的甜頭頭，但但對店店面選選擇上上較為為挑剔剔。目標(biāo)客客戶群群體分分析四、消費(fèi)費(fèi)者分分析A、具具備一一定的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)能力力，屬屬固始始縣支支柱群群體，，具有有一定定的社社會地地位，，消費(fèi)費(fèi)能力力突出出，追追求高高品質(zhì)質(zhì)生活活享受受B、有有自己己的一一個交交際圈圈，基基本上上都屬屬于一一個層層次的的人，，占據(jù)據(jù)著固固始縣縣主要要的消消費(fèi)力力C、商商務(wù)人人士與與白領(lǐng)領(lǐng)階層層較多多，消消費(fèi)往往往帶帶著一一定的的目的的性，，比如如業(yè)務(wù)務(wù)洽談?wù)劵蛘哒哒埧涂途蹠?，，消費(fèi)費(fèi)層次次較高高D、主主力年年齡在在25-40歲歲，正正是黃黃金年年齡段段選擇本本區(qū)域域消費(fèi)費(fèi)主要要原因因是固固始縣縣找不不到別別家有有如此此齊全全的休休閑娛娛樂中中心，，吃、、喝、、玩、、樂一一體化化，且且檔次次較高高，符符合其其消費(fèi)費(fèi)需求求。商業(yè)定定位小小結(jié)1、項項目發(fā)發(fā)展必必須走走差異異化、、特色色化道道路，，否則則很容容易與與周邊邊商業(yè)業(yè)同質(zhì)質(zhì)化，，難以以突出出重圍圍；2、項項目定定位為為“七七彩生生活歡歡動特特區(qū)””，以以法式式風(fēng)情情歡動動街為為整體體形象象，突突出歡歡樂元元素，，即吃吃、喝喝、玩玩、樂樂一體體化；；3、以以生活活服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)為為主要要業(yè)態(tài)態(tài)，包包含特特色餐餐飲、、酒吧吧、足足療、、SPA、、美容容美發(fā)發(fā)、健健康會會所、、兒童童游樂樂、孕孕嬰用用品等等。1.商商業(yè)運(yùn)運(yùn)作的的解析析（1））商業(yè)業(yè)運(yùn)作作解剖剖（2））招商商目的的解析析（3））本項項目招招商政政策建建議2.銷銷售運(yùn)運(yùn)作的的解析析（1））銷售售政策策解析析（2））銷售售價格格定位位PART3商業(yè)運(yùn)運(yùn)作與與營銷銷運(yùn)作作商業(yè)運(yùn)運(yùn)作的的解析析商業(yè)運(yùn)運(yùn)作解解剖-商業(yè)價價值鏈鏈經(jīng)營者者自營者者消費(fèi)者者開發(fā)商商商管公公司投資者者銷售銷售銷售出租出租出租管理服務(wù)維護(hù)維護(hù)出售出售服務(wù)管理商業(yè)運(yùn)作解解剖-項目租售方方式租售方式統(tǒng)一規(guī)劃，，引進(jìn)知名名品牌又租又售，，且租且售售具體操作面向投資者者銷售統(tǒng)一招商，，代為租賃賃面向經(jīng)營者者銷售提供品牌加加盟按上級代理理要求引導(dǎo)自我經(jīng)經(jīng)營商業(yè)運(yùn)作解解剖-商業(yè)盈利模模式商業(yè)運(yùn)作解解剖-商業(yè)管理模模式統(tǒng)一服務(wù)設(shè)立專門管管理服務(wù)部部門，對業(yè)業(yè)主、商家家及消費(fèi)者者進(jìn)行規(guī)范范統(tǒng)一的售售后服務(wù)，，保障商家家良性循環(huán)環(huán)和市場口口碑。統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃和形象象標(biāo)識，各各業(yè)態(tài)資源源合理分配配和利用，，形成優(yōu)勢勢共享互補(bǔ)補(bǔ)，并根據(jù)據(jù)實際情況況適當(dāng)調(diào)整整，保持商商業(yè)街良性性競爭，實實現(xiàn)有序發(fā)發(fā)展。統(tǒng)一管理對商戶資料料統(tǒng)一管理理，提供標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)物管服服務(wù)，確保保商家守法法規(guī)范經(jīng)營營，保障良良好經(jīng)營秩秩序，樹立立良好的品品牌形象。。統(tǒng)一促銷不定期舉行行各種統(tǒng)一一促銷活動動并定期舉舉辦各項專專業(yè)活動，，讓商業(yè)街街不斷形成成新的市場場熱點，擴(kuò)擴(kuò)大知名度度，確保持持續(xù)繁榮。。統(tǒng)一招商制定商家準(zhǔn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，，儲備商業(yè)業(yè)及商家資資源，選擇擇符合經(jīng)營營條件的商商家入駐，，確保品牌牌競爭實力力和經(jīng)營品品質(zhì)。商管公司統(tǒng)一宣傳實行統(tǒng)一形形象包裝，，統(tǒng)一營銷銷策劃、宣宣傳推廣，，使廣場迅迅速擴(kuò)大市市場影響力力，聚攏人人氣，朝品品牌化、形形象化健康康發(fā)展。商業(yè)運(yùn)作解解剖-商管管公司業(yè)務(wù)務(wù)架構(gòu)具體步驟招商策略招商的目的的——以商促銷銷售設(shè)定所謂銷銷售門檻，，造成稀缺缺效應(yīng)開盤大折扣扣價格優(yōu)惠惠推廣引起起轟動實際銷售價價格低開促促進(jìn)迅速去去化后迅速速高走爭取取利潤行銷遍地撒網(wǎng)廣域派單緊密跟蹤長期維護(hù)招商商管先行，，建設(shè)商管管模式示范性招商商先行實實際招商在在后1）鄉(xiāng)鎮(zhèn)招招商先行，，用鄉(xiāng)鎮(zhèn)刺激縣城2）縣城招招商側(cè)向進(jìn)進(jìn)攻利用用鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商商信息刺激激并引導(dǎo)縣縣城招商推廣商管公司管管理分階段性執(zhí)執(zhí)行宣傳策策略1）形象訴求求2）商業(yè)價值值訴求3）經(jīng)營價值值訴求4）招商成果果訴求5）投資價值值及開業(yè)訴訴求以商促銷招商目的--以商促促銷本項目招商商政策建議議招商政策建建議：1、前三年年定租金價價格為0.4元/平米/天；；2、租三年年免一年，，實際前三三年每年租租金為0.25元/平米/天，第四年租租金遞增10%，即即0.44元/平米/天,第四年后后，每兩年年遞增10%；3、由商業(yè)業(yè)管理公司司統(tǒng)一規(guī)劃劃、統(tǒng)一招招商、統(tǒng)一一宣傳、統(tǒng)統(tǒng)一促銷、、統(tǒng)一服務(wù)務(wù)、統(tǒng)一管管理，租鋪鋪者與商管管公司簽訂訂租賃協(xié)議議；4、大商家家入駐在租租金條件上上可給予更更高優(yōu)惠。。營銷運(yùn)作的的解析銷售政策解解析-銷售策略目前商業(yè)市市場有四種種操作策略略，根據(jù)不不同的操作作策略，所所引進(jìn)的業(yè)業(yè)態(tài)及長期期經(jīng)營效果果也各不相相同。純銷售售帶租約銷售售短期返租銷銷售長期返租銷銷售一般為三年年返租一般為十年年返租銷售模式銷售模式銷售政策解解析-銷售策略純銷售模式式--適合合于純社區(qū)區(qū)沿街商業(yè)業(yè)銷售優(yōu)勢：發(fā)展商可在在短期內(nèi)回回籠資金，，降低項目目整體資金金壓力，無無需承擔(dān)返返租補(bǔ)貼與相相關(guān)稅費(fèi)；；將商業(yè)經(jīng)經(jīng)營壓力力轉(zhuǎn)移向向中小業(yè)業(yè)主，由由其分擔(dān)擔(dān)經(jīng)營壓壓力。劣勢：產(chǎn)權(quán)分散散，主力力店或品品牌店難難以進(jìn)駐駐；無法規(guī)劃劃經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)及規(guī)規(guī)范整體體形象；；對于商業(yè)業(yè)做旺主主要靠市市場自身身調(diào)整，，所需時時間較長長；若經(jīng)營不不好，對對于項目目整體形形象有一一定影響響。適用：純街鋪銷銷售；商業(yè)體量量極少或或零星商商業(yè)物業(yè)業(yè)；位置非常常好，銷銷售出售售無壓力力物業(yè)。。銷售政策策解析-銷售策略略優(yōu)勢：通過招商商保證前前期商業(yè)業(yè)定位與與形象；；能快速回回收資金金，無需需承擔(dān)返返租補(bǔ)貼貼與相關(guān)關(guān)稅費(fèi)；；短期內(nèi)使使業(yè)主獲獲得穩(wěn)定定收益。。劣勢：鋪位差異異性影響響銷售難難度的程程度比較較明顯；；未出租的的商鋪銷銷售難度度較大，，特別是是大鋪；；銷售難度度較大，，售價與與租金之之間產(chǎn)生生的收益益回報低低，難以以達(dá)到投投資者期期望；中、長期期收益難難以穩(wěn)定定；后期經(jīng)營營管理難難度較大大，嚴(yán)重重?fù)p壞商商業(yè)形象象與公司司長期發(fā)發(fā)展；各類手續(xù)續(xù)復(fù)雜，，易產(chǎn)生生糾紛，，影響公公司品牌牌。適用：帶租約銷銷售--售價與與租金之之間產(chǎn)生生的收益益回報低低，難以以達(dá)到投投資者期期望商業(yè)氛圍圍已形成成且正經(jīng)經(jīng)營紅火火，無需需擔(dān)心后后續(xù)收益益；可銷售物物業(yè)有大大型主力力店進(jìn)駐駐且長期期經(jīng)營保保證，獲獲取長期期穩(wěn)定收收益回報報；純街鋪或或少量商商業(yè)物業(yè)業(yè)。銷售政策策解析-銷售策略略優(yōu)勢：前期由發(fā)發(fā)展商統(tǒng)統(tǒng)一控制制招商和和經(jīng)營，，能確保保既定的的商業(yè)定定位與規(guī)規(guī)劃，可可以有效效保證整整體商業(yè)業(yè)形象。。幫業(yè)主堅堅守前幾幾年守業(yè)業(yè)期，既既能堅定定投資者者信心，，又能在在返租后后卸下返返租包袱袱；3年返租期期較適中中，3年后商業(yè)業(yè)有可能能旺。劣勢：承擔(dān)前幾幾年的返返租補(bǔ)貼貼；返租結(jié)束束后的統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營營管理要要求較高高；因返租3年后，，項目實實際經(jīng)營營不起來來，造成成開發(fā)商商與業(yè)主主間的糾糾紛。短期返租租銷售（（三年））--一一定程度度上給予予買鋪者者信心適用：中等規(guī)模模的專業(yè)業(yè)市場等等商業(yè)體體，需要要一段時時間市場場培育期期；短時期內(nèi)內(nèi)人氣不不足，銷銷售難度度較大的的商業(yè)。。銷售政策策解析-銷售策略略優(yōu)勢：前期由發(fā)發(fā)展商控控制招商商，能確確保既定定的商業(yè)業(yè)定位；；給投資者者堅定信信心。返租銷售售，并適適當(dāng)降低低投資門門檻，可可以擴(kuò)大大客戶層層面，有有利于加加快項目目銷售速速度。如果項目目經(jīng)營管管理非常常成功，，遠(yuǎn)期物物業(yè)租金金收益將將有可能能超出承承諾回報報，實現(xiàn)現(xiàn)租金盈盈利。劣勢：承擔(dān)十年年的返租租補(bǔ)貼；；如后期經(jīng)經(jīng)營管理理沒有達(dá)達(dá)到預(yù)期期目標(biāo)，，則返租租年限越越長，承承擔(dān)壓力力越大，，利潤率率越低。。開發(fā)商需需長期負(fù)負(fù)責(zé)，時時間太久久，耗時時耗力。。長期返租租銷售（（十年））適用：大型規(guī)模模的專業(yè)業(yè)市場等等商業(yè)體體，需要要較長時時間市場場培育期期；短時期內(nèi)內(nèi)人氣不不足，銷銷售難度度非常大大的商業(yè)業(yè)；將開發(fā)的的項目作作為永續(xù)續(xù)經(jīng)營為為目標(biāo)的的開發(fā)商商；前景非常常好，后后期預(yù)期期租金溢溢價率高高的項目目。銷售政策策解析-銷售策略略根據(jù)項目目自身情情況和市場租租售態(tài)勢勢對項目目的影響響及項目目的租售售前景預(yù)預(yù)判，市市場上四四種銷售售策略，，只能部部分采取取，營銷銷策略還還需差異異于市場場上主流流銷售模模式，以以絕對競競爭力實實現(xiàn)銷售售突破。。為此我們們找到了了一組案案例，為為本案參參考銷售政策策解析-案例解解析-鴻鴻儒國際際1、產(chǎn)權(quán)式式資產(chǎn)模模式：化整為零零，以股股票證券券方式出出售商鋪鋪收益權(quán)權(quán)。3、每年10%回報率頭5年，業(yè)主主得到房房款每年年10%的固定回回報，在在總房款款中一次次性扣除除。2、零首付付模式：：客戶按50%繳納首付付，銀行行下款后后，可以以租金形形式將首首付款全全額返還還。4、5年后回購購政策5年以后，，投資者者可選擇擇讓開發(fā)發(fā)商以合合同總價價+5年銀行利利息回購購。銷售政策策解析-案例解解析-運(yùn)運(yùn)營模式式例：假設(shè)設(shè)商鋪A，面積150㎡，報價6666.67元/㎡，總價100萬。銷售方式式1：客戶首首付50萬，做50萬貸款，，貸款下下來后，，50萬首付以以5年租金名名義返還還給客戶戶，客戶戶每月付付月供。。銷售方式式2：客戶首首付50萬，貸款款50萬萬開發(fā)商商以10年租金金名義虛虛擬返還還給客戶戶，視客客戶繳納納100萬全款，，客戶不不再付月月供。銷售方式式3：客戶付付首付25萬，銀行行貸款25萬，業(yè)主主自行還還銀行貸貸款。開開發(fā)商以以5年租金名義虛虛擬返還給客客戶50萬，此套商鋪鋪虛擬價格為為100萬。。有以下幾種情情況：1、開發(fā)商獲得得50萬元房款；2、合同款為50萬元或者100萬元。3、5年或者10年年商鋪使用權(quán)權(quán)。銷售政策解析析-案例解析析-運(yùn)營模式式本項目銷售策策略思考：A、10年返返租周期太長長，據(jù)調(diào)研，，客戶比較傾傾向于待商業(yè)業(yè)成熟后，自自己持有商鋪鋪使用權(quán)支配配權(quán)，感覺那那才是自己的的商鋪。B、案例中10%投資回回報率太高，，一是客戶會會對收益期望望太高，項目目推介難以自自圓其說；二二是會做高銷銷售報價，價價格虛高，客客戶認(rèn)為羊毛毛出在羊身上上。C、固始縣客客戶比較喜歡歡每年能從商商業(yè)投資中拿拿取收益，如如都是一次性性返還，則客客戶沒有實際際收益感。銷售政策解析析-運(yùn)營模式式故針對本項目目，我們制定定以下銷售策策略：A、實行5年年返租，前3年，每年7%共21%一次性從總總房款中扣除除，后2年每每年8%投資資收益在每年年年尾時返還還給客戶。B、5年以后后，業(yè)主與商商管公司以9:1租金分分成銷售價格定位位--市場現(xiàn)現(xiàn)狀銷售價格定位位--銷售價價格推導(dǎo)2.收益還原法，，根據(jù)商鋪商業(yè)業(yè)租金與投資資回報率來確定售價價，商業(yè)平均均租金回報率率一般為7％％比較合理，，本商業(yè)近5年平均租金金在0.7元元/㎡/天（（實際更低））售價＝租金水水平（一年）/投資回報率即：售價=0.7元/㎡/天*365天/7%=5650元/㎡。根據(jù)市場比較法和收益還原法兩種方法對價價格進(jìn)行定位位1.市場比較法，綜合幾種因因素進(jìn)行分析析，市場所售售樓盤的價格格在2880-6500元/㎡，而而根據(jù)商鋪面面積、位置、、周邊氛圍、、產(chǎn)品等多方方面對比，本本項目價格在在3500元元/㎡比較合合適。銷售價格定位位通過以上兩種種價格推導(dǎo)，，本商業(yè)返租租前銷售價格格在5800元/㎡比較合合適，除去5年返租（前前3年每年7%，后兩年年每年8%，，共房款的37%返租金金），實際銷銷售價格在4605元/㎡，開發(fā)發(fā)商擁有5年商鋪使用權(quán)權(quán)，可以收取取房屋租金，，請商管公司司委托經(jīng)營，，租金收益各各有所得。但是與我們的的預(yù)期相比，，相差較遠(yuǎn)，，建議對外訴訴求時拔高商商鋪租金價格格，為1元/㎡/天，，則商業(yè)返租租前銷售價格格在6214元/㎡，除去去5年返租（（前3年每年7%，后兩年年每年8%，，共房款的37%返租金金），實際銷售售價格在5285元/㎡，開發(fā)發(fā)商擁有5年商鋪使用權(quán)權(quán)，可以收取取房屋租金，，請商管公司委委托經(jīng)營，租租金收益各有有所得。銷售價格定位位為保障開發(fā)商商利益，同時時確保項目能能做實商業(yè)管管理，建議實實際成交價5500元/㎡以內(nèi)，，多出的300元/㎡用于前期期市場推廣與與招商扶持PART3當(dāng)前需要解決決與支持營銷中心選定定定調(diào)：營銷中心以項項目主題：”七彩生活歡歡動特區(qū)”為基調(diào)，以時時尚、明快的的格調(diào)展示項項目特色；選址：以蓼北路為主主要選址目標(biāo)標(biāo)，接近項目目由穿越城市市主干道和商商業(yè)街區(qū)，有有利于項目推推廣及銷售。。前期項目定位位及推廣展開開仔細(xì)分析，研研討確定，快快速展開相關(guān)關(guān)推廣，為爭爭取春節(jié)環(huán)節(jié)節(jié)時間節(jié)點爭爭取時間！項目整體分段段分包施工協(xié)協(xié)調(diào)打通統(tǒng)籌項目整體體，協(xié)調(diào)各分分包商，統(tǒng)一一步調(diào)，統(tǒng)一一目標(biāo)，統(tǒng)一一節(jié)奏！七彩世界-商業(yè)特區(qū)形象象展示打通七彩世界-商業(yè)特區(qū)形象象展示打通七彩世界-商業(yè)特區(qū)形象象展示打通THANKS9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。20:11:2120:11:2120:111/5/20238:11:21PM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2320:11:2220:11Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。20:11:2220:11:2220:11Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2320:11:2220:11:22January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月20238:11:22下午20:11:221月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月238:11下下午1月-2320:11January5,202316、行動出成成果，工作作出財富。。。2023/1/520:11:2220:11:2205January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。8:11:22下午午8:11下午午20:11:221月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么