2022年行業(yè)分析樓市“多米諾”現(xiàn)象深層分析

樓市“多米諾”現(xiàn)象深層分析南美洲的一只蝴蝶扇動翅膀，可以引起西太平洋的一場熱帶風暴。

在中國房地產(chǎn)中介業(yè)，一南一北，深圳中天置業(yè)和北京中大恒基接連出事，作為最先感知樓市冷暖的蝴蝶，它們已無奈地開頭扇動翅膀。

樓市變冷了。深圳等地房價加速下跌，全國樓市成交量萎縮；反映在股市上，是地產(chǎn)股領(lǐng)跌。同時，宏觀調(diào)控還在加碼，貨幣、財稅、行政政策輪番上陣，最讓樓市“叫冷”的當數(shù)銀監(jiān)會“窗口指導”，要求銀行惜貸。

最新消息是，國家統(tǒng)計局在一份報告中表示，應(yīng)當實行包括完善住房保障、金融、土地等一系列措施，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，防止房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱。

報告建議，為防止開發(fā)商炒地和囤地，建議改進土地使用權(quán)“招拍掛”出讓制度，對不具備開發(fā)力量和土地儲備超出開發(fā)周期的企業(yè)，取消其參加競標的資格；建議土地出讓金收取，由一次性交清改為逐年征收土地財產(chǎn)稅。

風雨驟緊。樓市還只是一副多米諾骨牌中的第一張，假如樓市崩盤，直接推向的將是銀行業(yè)，金融行業(yè)引發(fā)的危機，進而將順勢推向宏觀經(jīng)濟的根基。多米諾骨牌會不會倒下呢？

“正進入調(diào)整期，但推斷房價消失拐點尚早?！比珖ど搪?lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生、住宅與地產(chǎn)討論會常務(wù)副會長包宗華和易居中國房產(chǎn)討論院副院長丁祖昱等多位專家接受本報采訪時均認為，調(diào)控著力點仍是增加供應(yīng)量、完善保障住房和抑制投機性需求，目標仍是穩(wěn)定房價。

由于結(jié)果的嚴峻性，決策者不會盼望看到“多米諾”倒下。長城金融討論所所長徐滇慶認為，一旦骨牌倒下，將會引起金融危機等連鎖反應(yīng)，這是誰都不情愿看到的。由此可以分析，并不存在推倒第一張骨牌的外部力氣，能推倒這副骨牌的只有市場自身的力氣。

問題中介一葉知秋

深圳中天置業(yè)董事長蔣飛的卷款潛逃，引致這家擁有數(shù)百門店的房產(chǎn)中介頃刻謝幕；此后不久，北京中大恒基董事長劉益良也因“經(jīng)濟犯罪”被警方拘留。曾經(jīng)遍地開花的房產(chǎn)中介問題頻出，管窺背后卻是樓市的秋天。

丁祖昱分析說：“靠收取交易傭金生存的中介行業(yè)消失資金鏈緊急，暴露的正是樓市成交量低迷?！倍坏┲薪槌鰡栴}，也預示著整個樓市鏈條的斷裂危機。

在北京、深圳、上海等地調(diào)查得知，樓市成交量已是持續(xù)兩個多月萎縮，尤其是高端房產(chǎn)嚴峻滯銷；在深圳等城市，房價已大幅回落。

11月28日，北京建國路上一家房產(chǎn)中介的門店里，十幾名員工無聊得面面相覷。員工鐘小姐告知記者，他們已連續(xù)一個月每天的業(yè)務(wù)量停留在個位數(shù)上。

這不是什么特殊的個案。據(jù)中大恒基市場討論中心監(jiān)測，11月以來，北京樓市的交易量連續(xù)此前的低迷，期房住宅日均簽約量每天以100套數(shù)量遞減；但另一面，房價卻仍在堅挺，京城目前新開盤項目和預售項目的均價多在18000元/平米以上。

北京持續(xù)了近兩個月的“有價無市”有了新狀況：在很多售樓現(xiàn)場，排隊買號的現(xiàn)象正在被打折促銷代替，位于北京宣武區(qū)馬連道10號的摩爾酒店式公館甚至給出了8.82折的優(yōu)待。

與北京房價暗降不同，廣州近1/3的樓盤開頭直接降價，深圳房價更是普遍消失了15%—20%的回落。據(jù)英聯(lián)國際不動產(chǎn)最近公布的四季度深圳市民調(diào)查顯示，居民買房意愿降至歷史最低點。

市場拋壓加政策高壓

樓市在經(jīng)受了3年多的飛漲后迎來秋天，明顯不是偶然的。

炒房者耿懷明坦承：早年進入的炒房資金如今獲利豐厚，在感覺到風向有略微變化時，都會選擇拋盤。這是樓市降溫的重要緣由。

事實上，樓市除了感受市場本身的拋壓之外，更多的還是遭受了政策的高壓。

8月23日，“專業(yè)對口”的原國家發(fā)改委副主任姜偉新履新建設(shè)部副部長，不久之后出臺的完善保障住房工作細則表明白調(diào)控方向。

接下來，直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的政策在9、10、11三個月貨幣、財稅、行政手段密集連發(fā)：提高其次套房貸首付至40%，同時還連續(xù)加息、提高預備金率來收縮流淌性；國土部發(fā)布39號令，清理閑置土地，開展土地執(zhí)法“百日行動”，發(fā)改委嚴控新開工項目等。

“調(diào)控兩個思路最明顯：增加土地供應(yīng)和完善住房保障制度。”有專家稱。

目前，銀監(jiān)會還對各商業(yè)銀行發(fā)放貸款進行了“窗口指導”，連續(xù)緊縮貸款規(guī)模。開發(fā)商普遍反映，現(xiàn)在貸款特別難。接下來，限制外資進入房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司的“限外令”，也于2022年12月1日起施行。

12月初，國務(wù)院還將派出12個“規(guī)格甚高”的督察組對各地執(zhí)行國務(wù)院“24號文”的狀況進行檢查。對工作不落實、措施不到位的地區(qū)，國務(wù)院將進行通報批判。

11月25日，北京有八個地塊在取得上市交易資格后被北京市國土局“紅牌罰下”，成為京城處理拖延土地入市時間的首個案例。與此同時，深圳、廣州亦有多宗已批未建的閑置土地遭受收回命運。收回開發(fā)商的“屯地”，既暴露了土地供應(yīng)量不足的真相，也表明白地方政府緊跟中央風向，“真刀真槍”調(diào)控房價的決心。

國家統(tǒng)計局最新的政策建議則是從金融調(diào)控、土地監(jiān)管、房屋銷售三個方面來一起下手。

“宏觀調(diào)控的累積效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)?！便y河證券首席經(jīng)濟學家左小蕾說。事實上，調(diào)控效應(yīng)已然奏效，目前的樓市現(xiàn)狀就是直接反映。

房價拐點或難來臨

感受樓市寒冷的或許只是開發(fā)商，更多購房者看到的是房價回歸的盼望。那么，房價拐點真的會在調(diào)控高壓下來臨嗎？答案或許是并不存在一股推倒第一張骨牌的力氣。

北京師范高校房地產(chǎn)討論中心副主任王宏新認為：“房價有漲就有跌，現(xiàn)在調(diào)控政策已經(jīng)搭建好了，假如深化貫徹執(zhí)行，北京的房價必將消失拐點。”而徐滇慶的觀點則是：“目前還看不到房價下跌的經(jīng)濟學拐點?！卑谌A就提示持幣觀望的購房人“不要太樂觀”。

“目前非要說拐點，也僅是由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場的拐點?！北本┞?lián)達地產(chǎn)總經(jīng)理楊少鋒認為，目前個別城市房價下降很可能只是個案，對于投機性大的城市，三個月之內(nèi)或會現(xiàn)房價拐點，但居住需求旺盛的市場使得短期之內(nèi)房價很難下跌。

但楊少鋒也承認，一旦措施貫徹到位，穩(wěn)定住飛漲的房價是完全有可能的?；⒔芡顿Y首席分析師張寅的觀點則是，關(guān)鍵還要看交易量萎縮會持續(xù)多久，時間越長，房價大面積松動的可能性越大。

“漲得太快了，總要歇歇吧。”依據(jù)聶梅生的推斷，是投資性購房者的觀望心態(tài)導致了成交量萎縮，中低端自住需求并沒有受到影響，不過目前樓市的確進入了調(diào)整期。

那么調(diào)整之后呢？房價是掉頭直下，還是重拾升勢？

盡管各種觀點存在分歧，但近乎全都的分析是：宏觀經(jīng)濟已到了一個階段性高點，樓價難以重演瘋狂上漲局面。

調(diào)控目標：軟著陸！

要猜測房價盤整之后會怎么走，首先可以回答這樣一個問題：假如樓市“多米諾”骨牌被順勢推倒，結(jié)果會怎樣？

徐滇慶的回答是“金融危機”。

這是一個連鎖反應(yīng)：銀行與房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)中介有著千絲萬縷的聯(lián)系，一旦房價暴跌，金融系統(tǒng)便會遭殃，繼而影響整體經(jīng)濟的健康，當年日本和香港樓市泡沫破滅引發(fā)的金融危機確定是當前的決策者不情愿看到的。從這個角度來看，這也是央行和各大商業(yè)銀行收緊房貸的初衷。

近日，央行公布的《第三季度貨幣政策執(zhí)行報告》中指出：房屋貸款增長很快，違約風險已有抬頭趨勢，一旦房價大幅波動，簡單引發(fā)商業(yè)銀行不良貸款的激增。這是央行首次對房貸違約風險發(fā)出警示。

據(jù)央行間續(xù)公布的數(shù)據(jù)顯示，近幾年，開發(fā)商在開發(fā)項目中的自有資金占有率呈下降趨勢，最近更是從30%左右一度下降到20%。而根據(jù)金融業(yè)國際慣例的做法應(yīng)當在40%保險。開發(fā)商自有資金偏低，過度依靠銀行貸款的直接后果恰恰暴露了銀行在整個樓市鏈條中擔當?shù)娘L險。

“假如房價消失下降，銀行的房貸壞賬將會快速上升，銀行在房地產(chǎn)板塊信貸中獲得的利潤可能損失大半?！敝袊r(nóng)業(yè)銀行高級經(jīng)濟師何志成稱，“估計第四季度以后，銀行要向不良房貸大量撥備資金?！?/p>

“調(diào)控目的仍是穩(wěn)定房價?！卑谌A認為，樓市軟著陸是多方情愿看到的結(jié)果。為了軟著陸，宏觀調(diào)控上正側(cè)重抑制投機、投資需求和完善住房保障。

徐滇慶則認為，投機需求才是本輪房價飛漲的主要推動力，而居住性需求則在其中被損害了。相關(guān)部門需要對房產(chǎn)交易課以重稅，比如增加印花稅，來抑制前者，刺激后者。

對于這一點，多位業(yè)內(nèi)人士呼吁物業(yè)稅盡快出臺。社科院金融討論所討論員易憲容則盼望調(diào)控轉(zhuǎn)變以往溫柔的方式，施以鐵腕。據(jù)了解，國土部門已在著手討論征收土地增值稅相關(guān)事宜，詳細措施有望在明年開頭施行。

事實上，政策不僅在抑制內(nèi)資投資房地產(chǎn)，12月1日實行的新版“限外令”還對外資投資房地產(chǎn)作了限制。另外，完善住房保障建設(shè)措施也正間續(xù)出臺：11月26日，建設(shè)部、發(fā)改委等九部門聯(lián)合發(fā)布《廉租住房保障方法》；次日，財政部對其出臺的《廉租住房保障資金管理方法》解讀時表示，截至2022年，各地賬上住房公積金增值收益的